物业管理的法律错位
随着住宅产业化、人人有其屋，“物业管理”从一个稀缺概念演绎成了一个社会问题，主体和内容的泛化不可避免地引发诸多社会矛盾，而且大有愈演愈烈之势，业已引起社会各阶层的重视，尤其在构建和谐社会的执政理念下，基于物业管理产生的各种矛盾已经成为和谐社会的重大障碍。
然而，要解决问题，就必须首先剖析问题。透过种种矛盾的表象，问题的根源还是在制度上。制度本身是各种社会关系和谐的均衡器，尤其法律制度更应该是最低标准的和谐规则。
然而，透视我们的物业法律制度，我们不难发现整个法律关系的各要素均是错位的。试想：在错位的法律制度下，法律关系如何能够基于此而和谐相处?
一、名称错位：物业管理还是物业服务?
名称是不被传统法学作为法律关系的三要素构成的。但是在我们重名的哲学传统下，“名称”应当作为法律关系的一个要素。物业管理的法律错位的表现源头就是名称错位。
《物业管理条例》对“物业管理企业”的命名以及把物业管理企业作为与业主并列的管理主体，就为名称错位埋下祸根。
“物业管理”本身并没有错，“管理”在其法律本源上并没有问题，就象“善良管理人”、“善良家父”的法律概念本身意味着高于普通主体的注意义务和法律责任。然而，由于我们有着官本位的传统，我们习惯了行政权的一权独大的不平衡，于是“管理”也就变味了：物业公司难免就产生了行政色彩的自我臆想，而根本忘记了自己身份的契约属性。
从逻辑上，名称对法律关系的各方具有强烈的暗示作用。就像我们去家政公司请保姆，由于没有说清楚目的，结果家政管理公司给派来个家庭管理者而不是家庭服务人，“保姆”来后指手画脚变成“家长”也就情有可原。
从法律解释学的角度，名称对法律关系的内容具有漏洞填补作用。渊源于大陆法系的高度重视成文法的法律思维，让我们习惯以法律关系的名称检索应当适用的法律规范，这就直接造成一个后果：法律名称对法律关系的权利和义务内容有着重大影响，而且在双方约定不明或没有约定的情况下，就会起到决定性作用。
二、主体错位：
有了名称错位在先，主体的错上加错也就在所难免，既然人家是“物业管理企业”，既然职能就是管理，以下的黑色幽默也就不是那么滑稽了：
1、黑色幽默之一：谁是主体?
从自然的角度，物业的主人管理物业是天经地义、无庸置疑的，然而，我们的法律制度却将物业管理企业作为物业管理的法定主体，的确匪夷所思。物业管理企业是第二梯级的管理人，管理是其第二属性，服务才是其第一属性。之所以是第二梯级，是因为物业主人的服务需求才导致了物业管理企业的产生，物业管理企业是衍生的，是主人的委托契约下才能够合法存在的，因此是从属的。
因此，物业管理企业不应当成为物业管理的法定主体，否则会造成以下混乱：物业管理企业是同业主并列的管理主体(事实上应当是从属的)，物业管理企业是物业管理必须的主体(事实上业主完全可以自我管理，法律不能也不应当将物业公司强加给业主)。
2、黑色幽默之二：为什么指腹为亲?
既然业主的委托是物业企业存在的合法理由，一个不得不接受的命题是：物业服务合同的签约主体应当是全体业主和业主选定的物业公司，业主公约应当是全体业主自治的基本法律文书。然而，法律给我们的现状是：前期物业是建设单位即开发商指定的，物业服务合同的内容也是开发商准备的，甚至连《业主公约》都是开发商起草的。指腹为亲谁都知道荒唐，可现实的法律制度就在给我们开这样的玩笑。尤其在现实中，即便在业主大会成立后，想换掉开发商的近亲物业恐怕决非我们的制度设计者所幻想的那么简单。
这里面的设计错误一定程度上还是基于黑色幽默之四，把开发商也要当业主的错误理解。然而，既然物业服务企业是为业主服务的，当然应当由业主选定，开发商只能推荐，而决不能包办。既然是业主自治公约也就应当由业主自治组织制定。哪怕有一个业主，他也是业主，他也有业主的权利。而选择自己的服务企业、参与制定业主公约当然是业主的权利而决不是义务。
3、黑色幽默之三：业主行权组织??不准出生的孩子。
完整的业主权利包括2大方面、3个具体方面：财产权利和人身权利，财产权利又包括对专有物业的财产权和对共有物业的财产权，人身权主要表现在社员资格权，也即作为物业主体的人身权。
法律上，人身权重于财产权;逻辑上，有了业主的人身权，财产权才有可能实现。故，法律对业主人身权规定的应当非常详细。但业主人身权的一个重要特征就在于其行使一般要通过一定的社员组织进行，即业主大会和业主委员会。可是业主大会和业主委员会如何成立呢?法律好像疏忽了。于是，在缺乏操作性条款的情况下，业主大会、业主委员会在现实层面成了不准出生的孩子：开发商、物业企业不愿意业主大会、业主委员会的成立，谁会愿意放弃没有约束的自由而给自己找个对方?谁愿意把自己的利益相对者组织起来和自己进行利益博弈?不知道我们的法律设计者怎么会把市场经济的主体幻想成了利他性主体?先期入住的业主想成立业主大会、业主委员会，又找不到具体的法律规定。更有甚者，一些地方的物业管理法规竟然为业主大会、业主委员会的成立设置交付面积和入住时间之类的门槛，就更为错误：先期入住的业主就不是业主?如果交付面积不够业主就不能行使人身权?
于是，我们的制度设计在放纵阻挠业主大会和业主委员会的出生，而不是通过制度设计鼓励业主大会和业主委员会的成立(即成立对开发商和物业企业有利，不成立就限制开发商和物业企业的部分权利)。
4、黑色幽默之四：开发商的角色意识错乱??我是业主。
主张前期物业合理性的逻辑基础在于开发商把自己当作业主，法律基础在于开发商是未售物业的产权人，故开发商应当拥有物业管理的话语权。这种错位来源于法律对业主定义的模糊性：《物业管理条例》第六条规定：“ 房屋的所有权人为业主。”仅从字面理解，未售出的房屋当然是房屋，未售出房屋的主人当然是业主。
然而，在法律推理中，法律原则决定法律概念，法律概念决定法律规范。业主权利既然包括2项财产权1项社员权，如果开发商也是业主，如何理解业主权利?如何理解开发商和业主的交易?
业主社员权的内涵决定了业主的获得房屋产权为目的，而开发商恰恰是以让渡产权为目的，如果把开发商也当作业主岂不是法律悖论?
因此，开发商的“建设单位”性质决定了他不是“业主”身份，开发商只能行使建设单位的法定和约定权利，而不能行使业主的权利，当然包括对物业管理的权利。也正是基于对业主权利的保护，法律才规定建设单位在物业管理方面的诸多义务，包括承担未售房产的相关义务和责任。但不能因此得出开发商获得业主权利的结论，这些义务是其基于开发商的身份而产生的，而决不是业主义务对应的业主权利。
三、客体错误：管物业还是管人?
既然是物业管理，管理的对象当然是物业即财产，而不可能是人。然而《物业管理条例》关于物业管理内容的表达让物业企业有了管人的幻想：“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”
“维护环境卫生和秩序”属于表达不准确，但也不能竟然因此得出“管人”的任何内容。物业企业的服务属性和受托地位决定了其所管理的只能是物业，即业主权利中财产权指向的对象，而不能是人身权指向的对象。
对于人身权的限制，只能由法律或当事人在法律框架内进行明确约定。具体到业主的社员权利，只能由业主大会在法律范围内通过制定业主公约或相关制度进行，即是业主之间的契约关系，而不是同服务企业之间的关系。
事实上，物业管理的民事法律关系的本质就决定了物业企业对“环境卫生和秩序的维护”只能是平等主体之间的民事法律关系，而不能带有任何行政管理的色彩，否则就成了公权力的范畴，成了行政法律关系。
四、内容错位：
法律关系的内容是权利和义务，既然主体错位、客体错位，权利和义务是主体的权利义务，是在客体之上产生的权利义务，错位是顺理成章的。
1、物业公司权利错位：是权利不是权力。
既然物业公司的权利来源于契约，产生于业主的集体授权和委托，就决定了物业公司所拥有的只能是契约之下的、托付给的民事权利，而不可能是具有单方色彩的权力。
因此，对于物业公司来讲，无委托无权利，无授予无权利。也就是说：物业公司不能直接制定“游戏规则”加给业主，而只能是业主制定游戏规则由物业公司执行和实施。
正因此，业主大会或者业主委员会才是本区域内物业管理的规章制度的制定者，而物业公司仅仅是规则的受托执行者，业主个体则是规则的遵守者。
所以，我们见怪不怪的物业公司制定规章制度要求业主遵守，是物业公司错把权利当权力的自我异化现象，是越权现象。
2、业主权利的错位：残缺的权利。
完整的业主权利是三位一体的：单独物权、共有物权和社员权。这里面后2个权利元素往往是受到损害的，而且也是一些群体事件的成因：共有物权的损害必然导致整个业主团体的利益损害，社员权的损害则必然意味着业主自治意志的损害。
实践层面大量的物业纠纷：损害公共绿地、占用公共道路、占用公共设施等比比皆是;业主委员会、业主大会的成立以及运行被干扰被阻挠，甚至出现黑恶势力的犯罪，令人发指......;业主公约异化为单方游戏，业主公约不见业主声音业主意志......荒唐的现象却现实地存在......
3、物业公司义务的错位：残缺的义务和责任。
物业公司的义务是业主权利的保障，法律本身应该倾斜于弱者的利益，在一个个业主与物业公司的交易中，无论在经济地位或是专业地位上，业主当然是弱势，业主的权利应当是法律的重心。然而，物业公司的义务更多地交给了物业服务合同。似乎没有错位：意思自治。但在强弱对比之下，法律没有体现出最低限度保障的性质，其实就是错位。尤其在设定了前期物业制度的情况下，在物业与开发商关系暧昧的情况下，指望物业服务合同以保护业主利益为出发点来设定物业公司的义务，有与虎谋皮之奢望。
在义务本身就不完善的境况中，法律勾勒的物业公司的责任体现又属于粗犷型的：没有构建刑事、民事、行政的合理责任体系。
于是，业主权利保护的民事途径不仅存在主体障碍，也存在具体责任不明确的障碍，更存在维权成本与维权收益的倒挂、侵权成本与侵权收益的倒挂，甚至业主在维权的过程中必须承受权利受损的全过程持续：比如物业公司私自收取停车费，业主起诉即便胜诉，但在审理的过程中却一直不能停车，可谓物业公司坐玩业主。
对物业公司的行政法律责任设计过于单薄，根本不能形成足够的威慑力。可能基于公权力对物业公司干预的过分谨慎态度，事实上，在物业发展初期，公权力的适度介入不仅是必要的，也是必须的，毕竟事关社会的最低生活秩序，毕竟需要一个最低的权利保障。
物业公司的刑事责任设计则一片空白。
没有合理的责任设计，就意味着对义务的重视不够，也就意味着变相鼓励去触犯这些责任设计，毕竟责任是义务的保障，一如救济是权利的保障。
总之，物业管理的法律错位正在伤害着我们的社会公众，成为和谐主旋律中的杂音。纠偏，应从制度开始。
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www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：物业管理新模式共管模式
“业主决策”共管模式---市场化物业管理新
用市场思维，倡导遵循清晰、明确的责、权、利前提下，将业主、物业公司、发展商三方整合为“一个统一体”的物业管理新模式“共管模式”，已经被确认为当代较为先进“管家”新体系。“共管模式”情、法兼容，解除了最令人头痛的利益与维权成本的纠结症，得到了众多业主的关注和接受。
该模式创建者‘城市展望物业管理有限公司’，始创于新加坡，被众多市场经济国家的物业管理部门确定为，是现代市场经济运行方式的一种物业管理模式。目前，这种模式正在为30万平方米面积提供服务。‘城市展望’已被众业内人士和业主称为“当代社区的大管家”。说到这种“共管模式”，家住昌平区橘郡花园的业主顾孝贤(化名)先生对此感慨万千。顾先生介绍到，以往物业和业主完全是对立的，业主希望通过小的支出换取管家式的服务，而物业则希望以最小的劳动，获取到最大收益。这种期望值上的对立，是目前各大社区的通病。而他当入住橘郡花园以后，感觉到‘城市展望’推出“共管模式”解除了他们与物业的对立情绪，他们非常乐意地把钱掏了出来。对于他们而言，这种乐意源自于一种理念。
这理念就是：共管模式 倡导责、权、利明晰针对“共管模式”给业主带来观念性的变化，进而改变了以往物业与业主之间的对立关系这一问题。与‘城市展望’合作的业委会负责人张新(化名)先生介绍了这种“共管模式”的内涵。所谓“共管”就是业委会参与物业管理体系，进而达到共同管理，此为责。所涉及的内容包括物业费管理，项目运营管理，服务品质管理等项内容，此为权。共同管理的目的就是通过“共管”来解决发展商遗留的问题，进而最大限度地维护业主的权益，此为利。在共同管理社区文明的倡导下，在每个业主心里竖立起：“文明为大家的信念”，进而提升社区的文明程度。共管就要共知，物业公司只与包括有懂法律、悉财务、知企业管理的专业人员所组成的业委会合作。其原由就是由这些人员所组成的业委会，实际上就是一个有“企业性质的组织”。与一个组织合作，平等性、权威性以及优质服务性才能充分地体现出来。
共管要透明，物业管理中心的财务由双方共掌，出纳由业主委员会委派，记账会计由城市展望物业管理有限公司委派，财务预算及审批流程由双方共同制定，就连银行支票盖章也要求物业管理公司的财务章和业主委员会主任的人名章。业主委员会成员每月都会收到财务报表，业主可以通过业主委员会委员查询各类资金使用情况，此为透明。共管项目运营，物业管理中心编制的年度财务预算、运营计划，需提交业委会讨论审议，进行相关的修订，双方签署确认后方可执行;日常运营服务务必严格按照财务预算及运营计划执行，预算外支出则需双方另行商榷。每个议题交由业主大会，必须听取三方声音(业主、物业公司、开发商)，公开则透明，权益必自保。
共管模式
聚合业主整体维权意识在谈及“共管模式”和业主之间关系上时，张新(化名)先生介绍到;“共管模式”就是在确立于业主第一利益的前提下，将沉浸在发展商整合开发平台内利益阴暗角落里的遗留症暴露在阳光下，让业主看清遗留问题的本质，将业主的指责变为与物业携手，共同参与到铲除遗留事件的过程中去。用市场经营思维的力量将业主聚合成一个维护自身权利的整体，维权力度自然便大。从广泛意义上讲，这种模式提高了社会的市场化进程。而在这一点上，他们那里的业主就经历了一个真实版的维权经历。一次社区内的电梯出现故障，物业公司技术排查后决定立即与发展商进行交涉。电梯修好后，物业公司向业主公示了解决电梯问题的全部过程。张新(化名)表示，起初他们也觉得修理电梯需要大笔钱，启动大修基金的周期性又长，物业和很多业主觉得让自己出不公平。认为这是开发商的房屋质量问题，欲追诉开发商。正在业主们左右为难时，物业公司的工作人员带着他们一起找到发展商。经过商讨分析后，他们才知道，这种问题应由电梯生产厂家出面解决。有效的解决难题，维护了业主的利益。而这种事情在其他模式的物业管理中，是看不到的。
共管模式
业主成立公益发展基金“成立社区公益发展基金，是变通维权途径，先行解决业主难题，是共管模式更为显著的特点。”张新(化名)先生开心地讲道。这个基金的实质就是，物业公司通过物业公司，开发商以及业主各方出手相助，汇集一股公益服务基金。在替业主维权时未果的情况下，先解决业主面临的难题，清除了社区内遗留问题，为进一步解决遗留问题争得了业主的支持。张新(化名)先生表示，社区入住两年后，一段道路还没有铺好，业主进出很不方便，要想修好这条“窝心路”，资金成了难题。以往这种事情肯定会成为社区内的遗留症。而物业则利用公益发展基金先行铺路，解决了业主眼前的难题，随后物业公司与开发商进行了多次沟通。
最终物业公司为业主争得了利益，这样公益发展基金便发挥出意想不到的作用。共管模式 标准化服务换人心“该运营网络化管理模式，开发设计客户服务体系管理系统，与业主建立共同的服务平台，使业主随时可以了解服务需求处理进度。”是“共管模式”通过网络监督服务服务的一种新的方式。张新(化名)先生认为，物业公司以身作则，通过自律行为感化业主，是‘城市展望’感化业主行为的“内功式”做法。经过6年物业服务团队坚持不懈的捡“烟头”行动，使业主们深知随地扔烟头是一件丑陋的事情，同时感动了每名业主的内心，从此不再乱扔烟头了，与物业为对立情绪也看不到了，物业收费收取率从51%提高到了99.4%。目前已有两个使用“共管模式”管理的社区，分别被评为“最清洁社区”以及“北京优秀住宅社区”的称号。
篇3：物业管理师考注心得
物业管理师考注心得
20**年我以优异的成绩通过国家首批注册物业管理的四门课程的考试，其间备考之路曲折反复，考试历程一波三折，好在善因善果，无负我心。
开始从事物业管理这项工作时，我考取了劳动部的物业管理师。随后国家出台注册物业管理师制度，自己又积极报考。买教材，勤学习，盼开考。可是随着国家大部制改革，考试又停顿了两年，期间被好多培训机构找到，要求培训，我都以考不考都不能确定如何参训为理由拒绝了，实际上真正的培训所起到的作用我认为十分有限，有时候甚至会起到反作用。这里关键是自己要重视，要把它当做一个事情来看待，那样的话，再大的困难也不难。
相信考前培训班参不参加的问题会同样找到你。我个人倾向于不参加，理由有：1、费钱，本来挣得不多，再摊上黑心波士不给报费用，岂不肉疼;2、分心，本来工作繁杂，再碰上无良商人培训效果不保，费心劳神，伤心;3、分身，工作忙碌，时间紧张，再去上课来回折腾，时间精力都浪费在路上，劳形。
学习方法的问题。自己感觉自己很笨，看到网上好多人说自己看了一星期的书，甚至连书都没看，如何如何就能考高分，自己是不敢奢望的。谨记笨鸟先飞早入林的信条，踏踏实实、认认真真的学习才是最好的办法。在学习上来不得半点的浮躁和捷径。
教材一定要仔细看，第一遍粗读，无论什么效果，一字不拉的读一遍，懂不懂都不重要，一定要通一遍。然后再来第二遍，就是第一遍感觉生疏的、疑难的，单摘出来，仔细看一遍;如果第二遍还有不清楚的，在单独摘出来，仔细看。三遍下来，课程就会了然于胸了。考前在集中看上一遍，保证百分之百能过，并且是高分通过。
注意的一点就是，对考试而言，对考生而言，教材没有重点非重点，就是挨着看，一点不拉的看。我感觉教材本身很浅显，只要是看到了，理解了。大多数题是百分百的没问题。关键还有一点，要理解记忆，才能记得住、记得准、用得上。其实考试不单单是为了拿本，我想更多的是为结合实际工作，解决实际问题，所以这一点尤其重要。通过参加考试，提升工作能力，提高业务水平。
适当得做些练习，不要过分的脱离课本单纯去做题。课本看好了，就能以不变应万变。注册物业管理师考试属于刚刚开考，可供参考的题库量小，出题还处于摸索和调整中，从去年考试的出题情况看，难度不算太大。只要把课本吃透了，就没问题。但是为了调节和刺激神经，可以适量做些练习，检验自己的学习效果，边学边练，不断检查自己的薄弱环节，做到学习全面、透彻、无死角。
多元化的学习途径。作为从业人员，不能保证天天抱着教材看，没有那么多的时间，怎没办?化零为整：除了课本，还可以利用小的时间碎片，上厕所的时间，睡前的时间，坐车的时间，等人的时间等通过电脑、网路、手机等途径针对性的学习。我手机上全是四门教材，利用一切时间来学习，有时候效果会更好。
报考的技巧。注册物业管理师考试是四门课程两年一个考试周期，当然四门课程能够一次全部通过如我者最好。如果感到吃力的话，就分开报考。分开报考就有策略的问题。我认为应先难后易的原则来处理：自己先对四门教材有个大概了解，挑出自己认为较难的两门先考，集中精力确保通过，然后乘胜追击，愈战愈勇，顺利取证。如果实在过不了的话，还可以趁热打铁再考。但是如果先考了简单的，次年难的如果不能保证通过，先前的努力也就泡汤了，一夜回到考试前，那才会欲哭无泪?所以报考也很关键。
考前要心无旁骛、潜心复习，千万不要相信社会上形形色色的诱惑。神马包过班，神马内部消息，一切都是浮云，千万莫信，他除了会分散你的注意力，消磨你的意志力和榨瘪你并不丰满的荷包之外，实在给不了你想要的东西。这一点，一定要挺住，如果感觉没把握，宁可集中精力确保其中几门，也不要相信这些东西，否则他会让你和你的荷包很受伤。概括一句话：宁要身体瘦几斤，不要荷包瘦几分。
篇4：注册物业管理师的发展空间
注册物业管理师的发展空间
物业管理行业发展的必然趋势。
中国的改革不可逆，作为节衣缩食、克勤克俭、穷尽几代人财富置业的中国人来讲房产是最大的资产，房屋等私人财产通过《物权法》以国家意志的形式予以明确保护，这都给物业管理行业发展奠定了坚实的基石。这么一大笔的存量资产，必须要有人来管理，而且必须是有一定专业素养的人士来管理。所以从物业管理存在的必要性来讲，无论是从资产管理的角度，还是从实物管理的角度来看，都要求通过对房屋等固定资产的维护，来保障物业的保值和增值。所以客观上具备行业发展的土壤，这也必将有对物业管理专业人才的大量需求。
目前物业管理行业面临的现状。
反思行业，使我想到了国企改制之前所有者缺位造成的委托人代理人问题。即信托责任的问题。我想要保证和保持行业的发展，必须解决好所有者、经营者、相关方的角色定位和责权划分。所有者就位的问题可以通过成立业主大会、设立业主委员会等方式来解决和保证。经营者即代理人的问题就必须要靠职业的经理人队伍来实现。注册物业管理师制度就是为这一制度提供人才的途径和实现方式，加快物业管理师队伍的建设就是实现物业管理行业快速发展的基本保证。
物业管理专业人才严重匮乏。
长期以来，物业管理行业是依附和伴随着房地产市场的发展而产生和发展起来的，更多的是作为一种附属产业和作为一种售后服务的形式存在和体现。其市场主体意识和地位远远还不够。尽管今年是中国物业管理行业诞生30周年，但是真正的市场化的住房制度或者说商品住房制度的发展在我国不过十余年的时间，对于吃惯海参鲍鱼的房地产大佬来说，物业管理实在是鸡肋的行业，物业管理行业仍处于襁褓之中。能独立于房地产企业或者纯粹的专业的物业从业者又做的风生水起的实数凤毛麟角，屈指可数。专业人才更是少之又少。
市场呼唤注册物业管理师。
目前的情况来看，正在从事物业管理行业的人中，真正的能够正确理解行业存在的理由和目的的人不在多数，更大多数的人仅仅是从秩序维护、保洁、绿化、维修等事务的角度来理解和看待行业，这造成了物业管理企业目光短浅、急功近利等短视行为。深层次的市场需求和从业人员认识落差的现实状况，都又从客观上为职业经理人的出现提供现实舞台。对物业管理行业来讲，能够取得发展并顽强生存的一定是市场主体意识强、服务意识强、角色定位准确的企业。而这些目标的实现，只有靠有正确职业理念和的良好的职业操守的职业经理人来实现。
注册物业管理师的发展空间。
有人预言：只有服务业才是真正能够帮助中国取得发展的动力和机遇。对中国未来发展模式的预言，帮助中国取得可持续发展、健康发展的关键力量是服务业。对于与每个人息息相关的物业服务行业，没有不发展的道理，也没有发展不好的理由。
目前由于业主对业主角色意识、业主权力内容的认识不足，怠于业主权利的行使，但是随着法制的健全，宣传的到位，以及迫于现实的某些原因，不久的将来必将唤醒沉睡的业主意识，并将对整个物业管理行业产生快速的重大的根本的冲击，业主将迅速发挥财产所有者的职能，主导行业的发展方向，那些具备专业知识的职业经理人也必将迎来自己职业的辉煌明天。
如果说银行业已经发展成作为社会的总出纳，那么物业管理行业也必将发展成为社会的总后勤，并必将对人民的安居乐业、和谐幸福做出自己应有的贡献。
此路虽远，一定实现。
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篇5：物业管理的业务三大分类
物业管理的业务三大分类
完整意义上的物业管理业务可划分为三大类。
第一大类是物业管理专项业务，它包括：
(一)建筑管理。这是物业管理的基础工作，包括各类、各种用途房屋的保养、维修，使之保持良好的可使用状态。
(二)设备管理，这是指对供水、供电、空调、通讯、然料等设施进行保养、维修，使之良好的使用状态。
(三)大楼和小区内的交通管理。这是指对小区内的平行交通和大楼内的垂直交通(电梯和人行扶梯)的管理，包括通道、屋顶等空间的清理、路灯的保养等。
(四)消防管理。这是指消防制度的建立和执行，消防器材的设置、消防队伍的管理等。
(五)安保管理。它包括大楼和小区范围内的安全、保卫、警戒等，还可延伸为排除各种干扰，保持居住区的安静。
(六)绿化管理。这是指"物业"辖区内的绿化建设和保养，提供良好的生态环境。
(七)清洁管理。它包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泻、清除等，以求保持一个清静、卫生的环境。
第二大类是属于物业管理同社区服务相结合的基础上，它包括：
(一)家务总揽。它包括各项家务代办，如搬场、代聘保姆、代付各种公用事业费用、代订报刊等。
(二)教育卫生。它包括照料病 人，举办物业管辖区内的托儿所、幼儿园、小学校、地区诊疗所、保健站等。
(三)文化娱乐。如举办各种小型、地区性的文化娱乐、体育设施，如俱乐部、文如活动室、小型健身房、舞厅、有线电视台等。
(四)商业网点。如开办物业管辖区内的小型商场、副食品市场、饮食店、小五金、日杂用品、公用电信服务、家电维修，以方便用户。
(五)社会福利。如举办老年活动室，照顾区域内孤寡老人等。
以上这些项目，大都要与街道、居委和有关下令部门，如教育、文化、卫生、民政、商业等机构联合举办，或接受指导。物业管理与社区服务相配合，为用户提供物质的和精神的双向服务，在一定意义上说，是可以创造一种舒适、宁静、典雅、安逸的现代生活方式。
第三大类是履于一业为主、多种经营的项目。它包括：
(一)不动产投资咨询、中介、动拆迁，住户置换、交换，房屋改建、更新，室内装潢、设备安装，经营建材等。
(二)经营旅游、餐饮、商场，如"如服务性住宅"、旅游房地产"等。
当然，多种经营应当从属于主业，不能因此而淡化主业。
从以上物业管理所涉及的范围来看，体现了"物业管理"是融管理、服务、经营于一体的服务性行业。所以，物来管理的宗旨或指导思想应该是，第一是服务，第二是服务，第三还是服务。物业管理的实质是一种经营性服务，所以，物业公司应以自己的高质、高效服务来取得用户信任，进入市场，参与竞争，从而取得良好的经济效益和社会效益。
在实践中，以上三大类业务项目具有相互促进、相互补充的内在有机联系。其中，第一大类是基本的，也是物业管理的基础工作，一切物业管理单位首先应做好第一大类的工作，树立起良好的管理服务形象。第二大类是业务的拓展，是服务广度和深度的拓展。第三大类则可根据各个物业管理单位的实际情况来安排。
总之，物业管理单位必须以物业管理基础工作为主，在此基础上拓展业务，切不可本末倒置，以副代正。