篇2：小区业主大会所有权纠纷上诉案

　　上海环亚实业总公司诉上海市虹口区久乐大厦小区业主大会所有权纠纷上诉案

　　(20**)沪二中民二(民)终字第1908号

　　上诉人(原审被告)上海环亚实业总公司。

　　法定代表人张甲，总经理。

　　委托代理人陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。

　　委托代理人陈皓，上海市理诚律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)上海市虹口区久乐大厦小区业主大会。

　　法定代表人张乙，负责人。

　　委托代理人梁伟，上海市外滩律师事务所律师。

　　委托代理人张君毅，上海市外滩律师事务所律师。

　　上诉人上海环亚实业总公司因所有权纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(20**)虹民三(民)初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人上海环亚实业总公司(以下简称环亚公司)的委托代理人陈皓、被上诉人上海市虹口区久乐大厦小区业主大会(以下简称业主大会)的委托代理人张君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，1995年8月5日，上海虹口商业房地产经营公司(案外人)作为甲方与环亚公司作为乙方签订了《拆迁补偿协议书》，约定：乙方被拆迁的房屋及构筑物于中山北一路某号，经核定拆除的建筑面积为2,100平方米;经双方协商，根据拆一还一原则，大楼建成后，1至2层约1,600平方米作为产权补偿，地下室400平方米作为使用权补偿归还乙方。20**年1月5日，上海虹口商业房地产经营公司(案外人)作为甲方与环亚公司作为乙方签订了《关于交付中山北一路某号久乐大厦补偿用房的协议》，约定：由甲方交付乙方的商场位于中山北一路某号的一层和二层，一层691.36平方米，二层910.39平方米;甲乙双方共同办理交付房屋的产证手续，直至手续完备;办理产证的所需费用，由乙方自行负担。20**年3月1日，环亚公司取得上海市中山北一路某号底层、二层房屋的产权，系争房屋底层建筑面积691.36平方米，二层建筑面积910.39平方米。环亚公司未支付过系争房屋的维修资金。

　　20**年9月15日，业主大会就是否向法院起诉环亚公司追讨维修基金征求全体业主意见，表决结果为：应到业主80人(户)，其中同意78人(户)，弃权2人(户)，该表决结果显示超过二分之一以上业主均对起诉环亚公司表示同意，会议决定由业主大会代表业主提起相关诉讼。现业主大会起诉至法院要求环亚公司向业主大会交纳中山北一路某号久乐大厦底层、二层维修基金人民币(以下币种均为人民币)62,227.99元。

　　原审审理中，业主大会表示环亚公司关于系争房屋的拆迁补偿协议系1995年签订的，故适用2000年12月31日之前的每平方米的建筑面积成本价1,198元来计算，故变更诉讼请求环亚公司向业主大会交纳中山北一路某号久乐大厦底层、二层维修基金57,566.90元。环亚公司表示认可业主大会对于维修基金的计算方法，但因业主大会主体不符，且超过诉讼时效，故不同意业主大会的诉讼请求。双方各执己见，无法调解。

　　原审法院经审理后认为，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。现环亚公司未缴纳维修资金，理应按照相关规定缴纳。根据法律的规定业主大会有权依照法律、法规以及管理规约，主张权利。而缴纳维修资金的义务系由法律、法规予以规定，系业主的法定义务，并非系业主大会与业主基于债权关系而形成的债务，故对于维修资金的催讨不适用诉讼时效的规定。因此环亚公司关于业主大会不符合诉讼法中规定的诉讼主体及业主大会起诉已超过诉讼时效的辩称意见，法院不予采信。业主大会收到环亚公司缴纳的维修资金后应及时存入维修资金账户。

　　原审法院据此作出判决：自判决生效之日起10日内，环亚公司应向业主大会缴纳上海市中山北一路某号底层、二层房屋的维修资金57,566.90元。

　　原审判决后，上诉人环亚公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人不符合民事诉讼主体资格，不是常设组织机构，也无承担民事责任的财产。业主大会享有要求侵权人停止侵害、排除妨碍、赔偿损失的权利，但并无提起诉讼的权利。上诉人20**年获得房地产权证，至被上诉人起诉亦有6年之久，被上诉人从未主张权利，其请求已超过诉讼时效，原审法院认为缴纳维修基金是法定义务不适用时效制度是错误的。上诉人与小区其他业主各自有入口完全分离，不使用电梯等设备，其他物业服务也自行完成。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。

　　被上诉人业主大会答辩称：被上诉人是适格主体，有权提起诉讼。上诉人作为业主未缴纳维修基金，违反法定义务，侵害其他业主的权利，不应适用时效制度。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，业主大会作为自治组织，管理全体业主的共有财产、共同事务，可以作为其他组织参加诉讼。业主大会具有社团性质，业主即是社团之社员，享有社员权，承担社员义务，其权利义务包含多种性质。业主大会作为全体业主的共有财产管理者，对房屋共有部分的维修和改良具有法律规定的权利。维修基金是法律规定的业主应当缴纳的款项，其用途就是对房屋共有部分的维修和改良。因此，业主大会要求作为小区业主之一的上诉人缴纳维修基金，这一权利基于业主是业主大会的社员，基于业主大会是房屋共有部分的维修和改良的管理者而产生，故这一权利并非是单纯的债权请求权，不是时效制度的客体，不应适用时效制度。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1,355.69元，由上诉人上海环亚实业总公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长 卢薇薇

　　代理审判员 陈文丽

　　代理审判员 成　皿

　　20**年09月21日

　　书　记　员 仇祉杰

篇3：物业合同纠纷的官司怎样打

　　物业合同纠纷的官司怎样打

　　无论是代理原告还是代理被告，只有证据确凿且抓住争论焦点，才能在诉讼中立于不败之地。

　　那么打物业纠纷官司首先要举那些证据?

　　一、开发商身份的证明

　　有很多物业管理费纠纷发生在前期物业管理过程中，要证明前期物业管理合同的合法性，必须证明开发商身份的真实性，这对原、被告双方同等重要。换言之，如果做为物业公司代理人不举证开发商身份的证据，则不能证明物业管理合同的有效性，做为业主代理人则完全可以利用物业公司的这一失误进行有效的抗辩。

　　实践中发生大量的物业管理纠纷，一方不举证发展商身份的证据，想当然地认为某公司就是开发商，想当然的认为这还有什么要证明的?而另一方也不以此抗辩。如果双方都对发展商身份不提异议，实质是对前期物业管理合同的效力不提出异议倒也无妨，一旦业主方以此抗辩，不举证发展商身份的物业公司一方将处于不利的法律境地。

　　诉讼就是一场规则游戏，双方都要讲规则。如果一方不按规则出牌，对方坚持按规则行事，不利的将是不遵守规则的人。　　那么，哪些证据能够证明小区开发商身份呢?土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规则许可证、施工许可证、竣工验收资料、商品房买卖合同、住宅使用说明书及质量保证书、住房广告、房地产立项批文等等书证、物证、人证、视听资料等均可证明。

　　二、物业管理公司管理资质的证明

　　作为诉讼的需要，物业管理公司必须举证《企业法人营业执照》、法人代表身份证明等证明材料，但依据法律规定，还必须举证下述证明材料，才能证明其有权从事相应面积的小区物业管理。

　　1、物业管理资质证书

　　《物业管理条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”如果物业公司在诉讼中不举证物业管理资质证据，则其所实施的物业管理不合法，其主张的物业管理费等诉讼请求将难以获得支持。

　　2、物业管理从业人员资质证书

　　《物业管理条例》第33条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。” 物业管理公司往往不举证物业管理资质证据，而举证从业人员职业资格证书的则少之又少，如果不举证此方面证据，无疑将使物业公司处于不利境地。 实践中发生的许多物业管理纠纷诉讼中，物业公司的诉讼请求很少得到支持，一个重要的原因是其不举证上述物业管理资质证明材料。物业管理合同只能证明物业管理公司在争议的小区具有物业管理的事实依据，而物业公司能否在争议小区实施物业管理，除了物业管理合同这一事实依据外，还要物业公司举证相应的物业管理资质证据，从而证明其物业管理行为合法性。换言之，如果不能证明物业公司物业管理行的合法性，即便接受了业主的委托也是非法的，不受法律保护的。

　　物业公司往往能够及时举证物业管理合同证据，往往不依法举证其物业管理资质证据，与前述第一个问题相同，失误的原因在于相当然，认为反正自己有相应的物业管理资质材料，举不举证无所谓甚至在当庭还拿不出而请求法庭允许其在庭后补交。因举证是有期限的，超过举证期限不举证被视为依法放弃举证，按无证据论处。物业管理方当庭或庭后举证，法庭没有允许或不允许的权利，这个权利在业主一方，只有业主一方同意就物业方逾期举证的证据进行质证，法庭才能组织质证，否则法庭也不能就物业公司一方逾期举证的证据组织质证，从而不能将此类证据做为认定事实的依据。物业管理公司的物业管理资质在法律上被视为证据，此类证据和其它证据一样，对其举证、质证和认证没有例外的规定和要求。

　　作为物业管理公司一方的代理人不要忽视物业管理资质证据的举证;作为业主一方代理人，物业管理公司一方是否依法举证物业管理资质证据便成为一项重要的抗辩理由。

　　三、物业管理公司收费许可的证明

　　1、举证业主与物业公司协商收费的证据

　　《物业服务收费管理办法》第6条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”

　　《物业服务收费管理办法》第7条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”

　　《物业服务收费管理办法》第10条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 ”

　　因物业服务收费不是由物业公司、发展商单方制定的，而是由业主或业主委员会与物业管理企业协商制定的，协商的依据是政府指导价。物业公司举证的物业管理合同中往往没有具体的收费标准，物业公司往往举证其已经过政府主管部门备案的收费标准做为其收取物业管理费的依据。笔者认为，这恰恰就是物业公司的举证失误所在。因为物业公司报备的收费标准无证据证明是合法产生的，仍然不能做为确定争议收费金额的标准、依据。

　　2、举证物业收费标准报备的证据

　　物业公司不但要举证与业主或业主委员会收费标准的证据，还要举证收费标准向主管部门备案的证据，两者缺一不可。否则，即便有管理资质，也有管理依据，但无合法的收费标准，相应的物业管理费的诉讼请求无法得到支持。

　　四、物业所有人或使用人的证明

　　《物业管理条例》第42条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”

　　根据上述法律规定，物业管理费是物业所有人交纳的，如果要让使用人交纳，必须取得所有人与使用人达成的由物业使用人交纳物业管理费的协议。因此，做为起诉物业管理费纠纷案的原告，物业管理公司必须举证争议物业的所有人。如所有人与使用人不一致的情况下，物业公司还要举证使用人是谁的证据以及物业所有人与使用人达成的由物业使用人交纳物业管理费的协议。

　　在此项举证方面，物业管理公司最大的失误是，重视业主拖欠物业管理费的证据，轻视谁是物业的业主即物业管理费交纳义务人的证据;重视物业所有人即业主交纳物业管理费的举证，而忽视甚至根本没想到过就物业使用人身份的举证，这显然是物业管理公司的重大失误。

　　物业管理公司如此重大失误的法律后果是，虽然物业管理公司举证了有权在争议小区从事物业管理的事实依据即争议小区从事的物业管理合法有效应受法律保护了，但因其未举证拖欠物业管理费的业主或使用人是谁，从而使法院无法确定拖欠物业费的责任人是谁，因而无法支持作为原告的物业公司的诉讼主张。

　　物业管理公司为何不举证争议物业的所有人或使用人是谁?笔者认为与物业公司举证本文前述第一、二项所述的关于开发商的身份、物业公司资质时所犯的错误如出一辙，即犯了想当然的错误。物业公司想当然地认为与业主天天见面，争议物业的所有人或使用人是谁自然没有争议，无需举证。殊不知，这只是物业公司一厢情愿的想法，业主未必这样想。业主认为，既然打官司，就要讲证据，因物业公司并未举证拖欠物业管理费的业主是谁，显然出现了重大的漏洞。既然物业公司的起诉出现了重大的漏洞，做为被告的业主求之不得。也就是说，在物业公司未举证拖欠物业管理费的业主是谁的情况下，业主明明是拖欠物业管理费的业主，可业主就是不承认，如果业主坚持不承认自己就是拖欠物业管理费的业主，此时无论是物业公司还是法庭均拿业主一点办法都没有。一个不言而喻的道理是：谁让你物业公司举证出现失误了呢?你原告总不会指望我被告为你原告的诉讼请求提供证据吧?!换言之，如果原告是物业公司方举证了争议物业所有人是谁的证据，即便业主再赖能赖得过去吗?

　　因此，正是从这个意义上说，物业公司与其指责业主耍赖，不如认真检讨一下自己的举证失误更有实际意义的多。换个角度来说，原告方物业公司将自己的举证失误迁怒于业主耍赖也是不公平的。你物业公司告业主拖欠物业管理费却没有举证任何证据，你物业公司又有多少诚信可言!在物业公司就谁是争议物业的业主未举证的情况下，物业公司凭什么让法庭相信物业公司起诉的被告就是本案拖欠物业管理费的业主?说到此，又回到了本文第一个问题所阐述的规则的重要性上来了，在被告业主一方尊重、遵守规则的前提下，原告物业公司因自己的举证失误指责业主的抵赖是徒劳的，无法改变原告物业公司败诉的命运。笔者在此强调说明的是，此种情况下物业公司的败诉其实与与被告业主方的品行与诚信无关，被告业主方只是坚守、利用了规则而已。

　　五、拖欠物业管理费的证明

　　做为原告的物业管理公司要从法律上证明被告业主方拖欠其物业管理费，在前述事项已被证明的基础上，还必须举证如下证据：

　　1、争议的物业已被物业所有人或使用人使用的证明

　　《物业服务收费办法》第15条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”

　　根据前述法律规定，物业被使用与被闲置，业主交纳管理费的标准是不同的。如果做为原告的物业公司不举证争议物业已被所有人或使用人使用的证据，则物业的所有人或使用人往往会否认其已使用了争议的物业，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情况下。

　　那什么证据能够证明物业的所有人或使用人一直都在使用物业呢?这就需要物业公司在进驻小区从事物业管理的时候，就注意搜集、取得并在诉讼时积极取证这方面的证据，例如业主入住登记表、维修登记表、水电费交纳凭证等等，凡是能证明业主使用争议物业的人证、物证、书证、视听资料等都可做为业主使用物业的证据。审判实践表明，不是没有业主使用其物业的证据，而是物业公司及其代理人没有注意搜集、调取、举证这方面的证据，因举证出现重大失误而被业主的代理人钻了空子。如前所述，指责业主不诚实或钻空子是毫无意义的，谁让你物业公司留空子让业主钻呢?

　　那什么证据能证明物业的所有人呢?房屋所有权证是房屋所有权的唯一合法凭证，除此之外，商品房买卖合同、付款凭证、商品房预售登记备案表等证据均可证明房屋的所有人。物业管理公司做为争议物业的管理者，自其从开发商或业主委员会手中接手物业管理时，每户房产的所有人资料是其接受物业管理的必备的法定资料，物业公司举证这方面的证据如同其举证物业所有人使用物业的证据一样，并不困难，关键是要有这方面的证据意识，处处做有心人。

　　2、争议的物业已被业主或使用人使用时间的证据

　　这个问题与第1个问题有一定的牵连，但不完全一样，此处强调的是时间的概念、证据。也就是说，做为原告的物业公司泛泛举证业主已使用争议物业还是不够的，其必须举证业主使用争议物业准确起始时间的证据，除非业主、使用人已向物业公司出具了拖欠物业管理费的欠条或业主、使用人已缴纳了自入住之日起至争议之日止的物业管理费。因为物业管理费是按面积收取的，拖欠时间的长短直接决定了拖欠物业管理费的金额。实践表明，正如物业公司忽视了发展商身份、物业管理资质、收费许可、物业所有人与使用人的身份的举证一样，物业管理公司往往忽视此方面证据的举证，应引以为戒。

　　3、争议物业的建筑面积的证明

　　如前所述，物业管理费是按争议物业的建筑面积收取的，除非业主向物业公司出具了拖欠物业管理费的欠条，物业管理公司必须举证争议物业建筑面积的证据。房屋所有权证、争议物业的测绘报告、住宅使用说明书与质量保证书、商品房买卖合同、购房款发票、预售备案登记表等证据均可证明建筑面积。

　　4、拖欠物业管理费的直接证据

　　拖欠物业管理费的直接证据就是欠条，但业主向物业公司就拖欠物业管理费出具欠条的情况比较少见，所以，大多数物业管理公司在起诉业主拖欠物业管理费时，往往举证物业管理公司自制的格式欠费催缴通知单，物业公司在不同时间发给业主的欠费通知单综合在一起证明了业主拖欠物业管理费的起止时间和拖欠的总金额。

　　如果物业公司在举证欠费通知单的同时，举证了合法的物业管理合同，证明了物业管理费的收费标准和收费面积，辅之以欠费催缴通知单，则可以证明业主拖欠物业管理费的事实;反之，仅靠物业公司单方制定发出的欠费催缴通知单，显然不能证明业主拖欠物业管理费及多少的事实。

　　物业公司举证的业主欠费催缴通知单往往还缺乏送达的证据，物业公司往往只是将欠费催缴通知单送到业主家里，并不要求业主签收，甚至在业主不在家时，物业公司便将欠费催交通知单帖在业主的门上或放在业主的门口或信箱一走了之。因没有业主签收，诉至法庭后，业主明明收到了欠费催缴通知单也说没有，导致物业公司举证的业主欠费通知单这一业主拖欠物业管理费的直接证据不能被采信。

　　如何解决这一问题?笔者以为可采取以下办法：(1)将欠费通知单提交业主委员会，由业主委员会签收并督促交纳。督促业主交纳物业管理费是业主委员会的法定义务，所以，一旦业主拖欠物业管理费，物业公司及时通知业主委员会并提请其督促业主及时交纳是目前比较切实可行的有效办法。这一办法不但解决了欠费的证据问题，还解决了相应的诉讼程序问题。

　　(2)通过特快专递或邮政商业信函邮寄送达，邮寄送达回证与欠费催缴通知单一起可以证明业主欠费的金额，也可证明物业公司催缴的事实。当然，业主和物业公司同在一小区却通过邮政第三方送达，不仅增加了成本，也不利于和业主的沟通和协调。(3)直接送达，由业主签收，在业主不签收时，贴于业主门上后拍照或由没有利害关系的第三方证明欠费催缴通知单确已送达业主。

　　六、物业管理纠纷是否存在业主委员会的诉前督促程序问题

　　《物业管理条例》第67条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。”

　　《物业服务收费管理办法》第15条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。”

　　依照上述法律规定，物业管理费纠纷物业公司不能直接向法院提起诉讼，必须先行业主委员会督促程序，即在起诉时还要举证业主委员会督促业主缴费的相关证据。虽然这样的主张至今还未被法院才纳过，但只是理解不同而已，举证业主委员会督促业主交费的证据仍是必要的。

篇4：物业公司与业主物业服务合同纠纷案例

　　物业公司与业主物业服务合同纠纷案例

　　物业服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。

　　物业公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安连才并非恶意拖欠，故对于博宇嘉物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。

　　北京市门头沟区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(20**)京0109民初974号

　　原告：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。

　　法定代表人：李永青，总经理。

　　委托诉讼代理人：付德祥，男，北京博宇嘉物业管理有限公司副总经理。

　　委托诉讼代理人：王新江，男，北京博宇嘉物业管理有限公司项目经理。

　　被告：安连才，男，1965年8月13日出生。

　　原告北京博宇嘉物业管理有限公司(以下简称博宇嘉物业公司)与被告安连才物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉物业公司的委托代理人王新江，被告安连才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告博宇嘉物业公司向本院提出诉讼请求：要求安连才支付20**年3月17日至20**年11月10日的物业服务费916.57元、滞纳金640.68元、生活垃圾清运费19.15元。事实和理由：我公司与北京国信嘉业房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定我公司对门头沟区S1线区域组团安置房项目、永定镇曹各庄安置房住宅小区进行前期物业管理，安连才为北京市门头沟区惠康嘉园小区**号房屋的业主，建筑面积为56.44平方米。根据我公司与安连才签订的物业管理服务协议第五章第1、2、3、4条之规定，业主应该按照约定的期限和标准向我公司缴纳物业服务费。我公司有权从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金，为维护我公司的合法权益，特诉至法院。

　　被告安连才辩称：我与博宇嘉物业公司签订的《惠康嘉园前期物业管理服务协议》系被迫签订，不签订则不予发放钥匙。收取物业费应先与业主大会或村委会协商。电梯费应该按照不同楼层的分别收取，不应按统一的标准收取。物业服务不到位：小区内的路灯不亮，无人维护;草坪内杂草无人清理;小区内没有中水，不应该收取中水费等。

　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与博宇嘉物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对安连才具有约束力。博宇嘉物业公司与安连才签订的《惠康嘉园前期物业管理服务协议》亦系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，亦对安连才具有约束力。依据合同约定，博宇嘉物业公司要求安连才交纳物业服务费及生活垃圾清运费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。安连才主张《惠康嘉园前期物业管理服务协议》系被迫签订的答辩意见，缺乏证据证实，本院不予采信。安连才所提博宇嘉物业公司收取物业服务费必须先与业主大会或村委会协商，电梯费应该区分楼层收取的答辩意见，不符合法律规定，本院不予采信。对安连才所提物业服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。

　　本院在审理涉惠康嘉园小区的同类案件中发现，博宇嘉物业公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安连才并非恶意拖欠，故对于博宇嘉物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：

　　一、安连才于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二○一五年三月十七日至二○一五年十一月十日的物业服务费及生活垃圾清运费共计935.72元。

　　二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费25元，由安连才负担。

　　本判决为终审判决。

　　代理审判员　　马钢锤

　　二〇一七年一月二十日

　　书　记　员　　黄聪聪

篇5：物业与业主打纠纷官司胜算如何

　　物业与业主打纠纷官司“胜算”如何

　　物业公司和业主为何打官司 纠纷官司“胜算”如何

　　案例一：物业公司一年内起诉41户业主

　　在越城区人民法院一名法官的记忆中，对越城区滨江花园的物业纠纷案印象深刻。

　　从20**年起，小区物业费收取率开始走低，到20**年，收取率仅为50%。“物业费每平方米0.15元，入驻以来一直没有变过，但保安、保洁等人员的成本不断上升，这么低的物业费收取率，本公司年年亏本经营。”起诉书中提到，在起诉前，他们曾尝试张贴告示、上门催讨等办法，但效果有限，无奈之下，选择起诉部分业主。

　　从20**年4月份至20**年1月，该物业公司先后分5次，一共起诉了41户业主。

　　“大部分业主拿到法院传票后，主动交了物业费。也有个别是法院判决的，但业主最终还是交清了物业费。”该法官说。

　　法官解读：物业纠纷逐年增长，多数因欠费

　　来自越城区法院的统计数据显示，20**年至20**年，该院共受理物业纠纷案950件，其中20**年为90件;20**年为202件，成倍增长;20**年为293件，20**年则达365件，收案量持续高涨。

　　该院一名法官告诉记者，这些案件相对集中于小区物业公司，纠纷事由多为业主拒缴物业费。纠纷双方多为物业公司和业主或物业使用人，其中因业主欠费而被物业公司追缴欠费的纠纷占了该类案件总量的95%以上。

　　据介绍，大多数业主之所以成被告，不是差钱，只是想通过拖欠物业费来表达不满。

　　业主不愿意交物业费的原因多种多样：有的是房产商存在遗留问题，一些业主把情绪发泄到后续的物业服务上。有的则是因物业管理公司运作不规范，业主认为物业服务存在瑕疵。如卫生清扫不到位、公共设施维护不及时、治安管理松散等，于是拒交物业费以示“抗议”。

　　越城区人民法院法官说，现实的物业管理过程中，一些业主能提供物业公司管理上的瑕疵证据，但物业管理服务针对广大业主，不可能让每个业主满意，且有些瑕疵也不属于物业管理服务能解决的范围。业主以不满意为由拒交物业费，只能让物业管理服务更加恶化。因此，法律上对这一行为不支持。

　　案例二：业主告物业公司“不作为”

　　徐先生(化名)是越城区一小区的住户。楼下不少车库被出租住人，租客经常在露天炒菜，吵闹声不断。徐先生因此倍感烦恼，于是找到小区物业公司，希望物业公司出面制止出租行为。物业公司告诉他，这事他们无权过问。几次交涉，都没有得到满意的结果。徐先生认为，每年的物业费他都在交，业主有需求，物业公司理应提供帮助。无奈之下，他把这家物业公司告上了法庭，要求对方出面制止出租行为。

　　虽然，法院最终不支持徐先生的这一行为，但也在判决书中写明：物业公司有义务对出租车库的房东进行劝说，对租客的不当行为(如大声喧哗、露天炒菜等)进行劝导。

　　法官解读：有些“不作为”，法院是支持的

　　像徐先生这样，因不满物业服务，将物业公司告上法庭的案件也占到了一定比例，且呈逐年上涨趋势。比如，有的业主家中失窃(如电瓶车、现金等被盗)、楼上漏水找物业反映，物业不配合等，要求物业公司道歉或赔偿。这一方面说明业主维权意识在不断提高，另一方面也应看到，物业公司作为服务企业，“执行”权限是有限的，业主不应以物业服务不那么完美作为申诉的理由。

　　案例三：业主起诉要求物业公司晒账单

　　余先生(化名)是越城区一小区的业主，几年前，他看到小区内有一些业主在违规搭建，物业公司却漠然处之。于是，他也将自家阳台包了起来。物业公司几次劝其拆除都没有结果，于是将余先生告上了法院。

　　法院判决余先生输了。余先生不服气，又将物业公司告上法庭。这次他要求物业公司公布每年的财务收支情况。法院给予了支持。

　　法官解读：业主对账本有知情权

　　对涉及小区物业管理方面的支出、收益，业主有知情权，物业收支情况应该向小区业主公开。至于公开哪些内容，要看物业公司实行的收费制度是包干制还是酬金制。

　　根据《浙江省物业管理条例》第37条规定，实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的，只需要定期公布物业共用部分、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

　　案例四：物业公司告业主损坏公共场所

　　城区有一老小区，停车位紧张。有业主私自将公共绿化带上的草坪铲掉，填上沙石，改成了停车位。物业公司几次要求其复原，均遭拒绝。无奈，物业公司将业主告上法院。法院经过审理判定该业主将损坏的绿地进行复原。

　　法官解读：停车位纠纷成“新增长点”

　　这类案件正成为物业纠纷案中的“新增长点”。在一些小区，尤其是老小区，停车难问题愈加明显，业主想方设法创造停车位而引发的矛盾也越来越多。因地面空间有限，很多停车位的改造势必破坏小区公共场所，从而影响其他广大业主的利益。物业公司因无“执行权”，选择走法律途径是一个不错的选择。