给全体业主的一封信：依法有序参与、主导小区治理
亲爱的业主、各位友邻：
您们好!
随着国家改革的不断深入，产权保护也越来越被重视。住宅物业这一不动产作为业主个人资产中最为重要和特殊一项，正被业主们检视和关注。住宅物业作为最常见的一种不动产，以其社区生活的属性，随着互联网的发展，除了自身所具有的价值外，面临着被深度开发和挖掘的潜力，被各方所瞩目。作为业主的我们，依法有序的参与、主导小区治理就成为一种必须履行的义务和不可推卸的责任。
当前社会上住宅小区中的种种乱象，背后和深层的原因就是业主委员会的缺位所导致的。业主方作为物业管理服务的甲方，由于没有组织和组织者，长期处于原子化的状态中，不但无法形成真实的合意，更无法实现一致的诉求，无法履行集体的权利。
业主大会、业主委员会作为法定的形式正在被业主们所认识、实践。如何理解《物权法》、《物业管理条例》所规定的相关内容，将决定着小区的长远和未来。先简要的学习有关的法律和知识。
一、“一个”物业管理区域。
“物业管理区域”是《物业管理条例》中一个最为基础的重要概念，类似于《物权法》里称作的“建筑区划”。
《山东省物业管理条例》“第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。”
《济南市物业管理办法》“第十六条 一个物业管理区域内，全体业主组成一个业主大会，对物业管理区域内共有部分实施管理。物业管理区域的划分，应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上房地产开发企业开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域;住宅区域与非住宅区域原则上应当划分为不同的物业管理区域。”
物业管理区域是小区的范围和边界，它规定着此范围内的管理服务对象。它既是物业管理的物理外廓，也是物业费的内涵。另外需要说明的是物业管理区域内属于物业管理的对象，是业主分户门以外的共有部分，而不是全部。
二、 “两个两”
两个最为基本的制度。
《业主大会议事规则》、《管理规约》是《物权法》、《物业管理条例》规定的，关于小区的最最根本，也是最为重要的制度。这两项制度实质上决定着小区的群体物质生活发展水平，也决定着小区实际群体精神生活到达的高度。
《业主大会议事规则》
《物业管理条例》“第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。”
《管理规约》
《物业管理条例》“第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。”管理规约被提及时通常会与法律、法规两个词并列，其地位和作用十分重要，充分体现法律制定者尊重业主意思自治的立法思路。
《管理规约》、《业主大会议事规则》的重要性高于业主委员会、甚于业主委员会的人选!制度比人重要!不能简单的认为有了业主委员会就能解决小区的各种问题，业主委员会的成立只是小区物理管理权回归的开始，还需要全体业主积极的参与和不断地持续的对制度的修订和完善。如果不重视义务的履行、权利的行使，成立业主委员会并不必然的会使小区变得更加美好。相反，如果没有对业主委员会有效的制约和监督，小区秩序可能会更糟。所以，不但要成立业主委员会，而且成立业主委员会之后每一位业要的积极参与到小区的管理和建设当中!
两个会：业主大会、业主委员会。
关于业主大会，《物权法》“第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”
《物业管理条例》“第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”
《济南市物业管理办法》“第十六条 一个物业管理区域内，全体业主组成一个业主大会，对物业管理区域内共有部分实施管理。”、“第二十一条 业主大会依法履行下列职责：(一)制定、修改业主大会议事规则及管理规约;(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(三)听取业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;(四)选聘、解聘物业服务企业;(五)筹集和使用物业专项维修资金;(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;(七)决定物业管理区域内的其他事项。”需要说明的是，法律明确规定属于业主大会职责的不可以转授权，而是必须要有业主大会来履行。
关于业主委员会，《济南市物业管理办法》“第十九条 筹备组应当自组成之日起六十日内，组织召开首次业主大会，表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生首届业主委员会。”业主委员会是经业主大会按照程序与相关具体要求选举产生!
《物业管理条例》“第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。”、“第十六条 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。”
《济南市物业管理办法》“第二十五条 业主委员会应当履行下列职责：(一)执行业主大会的决定和决议;(二)组织召开业主大会;(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(五)组织并监督管理规约的实施;(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹和使用，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;(七)按照业主大会决议，监督管理本物业管理区域内的公共收益;(八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;(九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(十)业主大会赋予的其他职责。”
三、 “三个三”
三种物业管理模式
我们常见的物业管理大多数是传统的有专业的物业服务公司提供服务。《物权法》“第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”自行管理、物业服务企业管理、其他管理人管理这三种形式都是法律规定的形式，都是可以的。物业管理模式的选择权或者说确定物业管理模式权利在全体业主，要通过业主大会来决定。
三个关键步骤
成立业主委员会要经过：组建筹备组、召开首次业主大会会议、选举成立业主委员会并备案。
《山东省物业管理条例》“第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。”、
《济南市物业管理办法》“第十七条 符合下列条件之一的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组建业主大会筹备组：(一)业主入住面积比例达到百分之五十以上的;(二)业主入住户数比例达到百分之五十以上的;(三)自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。”
“第十八条 筹备组履行下列职责：(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;(四)提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法;(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。”
“第十九条 筹备组应当自组成之日起六十日内，组织召开首次业主大会，表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生首届业主委员会。”
《物业管理条例》“第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”
《山东省物业管理条例》“第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：(一)业主大会会议决议; (二)业主大会议事规则; (三)管理规约; (四)业主委员会委员名单和基本情况;(五)法律、法规规定的其他资料。 物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。”
《济南市物业管理办法》“第二十四条 业主委员会应当在首次会议后，持街道办事处、乡(镇)人民政府签署的意见书及下列资料向县(市)、区住房保障管理部门备案：(一)业主大会会议决议;(二)业主大会议事规则;(三)管理规约;(四)业主委员会委员基本情况和联系方式; (五)筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况。”
三对重要权力：业主知情权、监督权;选举和被选举权;建议权、投票权。
知情权是一项重要的基本权利。当前非常多的矛盾的点恰恰是业主的知情权未被尊重和重视，导致业主对物业企业的不信任，甚至引发冲突。知情权的主张对象不局限于物业服务人，业主委员会也是其对象。实践中，有许多的业主通过民事诉讼向业主委员会主张知情权，要求公开财务账目、会议决议、公共收益等等情况。
《物业管理条例》“第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;”
《山东省物业管理条例》“第五十四条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;”
监督权如：监督业主委员会的工作;监督物业服务企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;监督专项维修资金的管理和使用;
《物业管理条例》“第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：选举业主委员会成员，并享有被选举权;”
《山东省物业管理条例》“第五十四条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;”
《物业管理条例》第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利： (四)参加业主大会会议，行使投票权;
《物业管理条例》“第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
《山东省物业管理条例》第五十四条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;
四、“四资”的问题
资料、资源、资产、资金
公共资料主要指小区的竣工总平面图、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、业主名册，以便小区保持正常运行。这些资料的取得和完善以及保管对于住宅区七十年的全生命周期的维护、维修的重要价值远远尚未得到应有的关注和重视。
公共资产方面，物业服务用房、物业管理用房、设备用房以及配套的会所、游泳池等等属于全体业主所有的公共资产等因为业主组织的缺失和登记制度的变动，急需要进行梳理和厘清。从中调剂作为业主委员会办公用房或者业主活动用房是保证公共活动开展的先决条件。
公共资源是指属于全体业主共有，能够用于从事经营活动的公共场所、共用设施设备，物业公司也应该向业委会报告，其中主要包括利用公共场地设置停车位的使用情况，利用公共区域出租、经营的情况，利用共用部位设置广告的收益情况。
公共收益资金是指利用小区共用部位、共用设施设备获取的经营收入扣除管理成本后的收益，业委会要摸清公共收益的收支情况，并在小区物业服务公示栏中公示。对于公共收益，必须单独列账，每年定期报告收支情况，并公示。每年向业主大会报告收支情况。
业主委员会成立的过程是全体“业主”达成共识的合意过程，它标志着小区将由“他主”走向“自主”。首次业主大会的召开、业主委员会的成立也标志着物业管理的前期物业管理阶段结束，进入到正常期物业管理阶段。无论对于小区整体而言，还是对于每一位业主而言，这都将是一件重要的标志。因为一直虚置、悬空的共有和共同管理权回归到全体业主的手中，从而为实现业主自治奠定基础。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：夏令高温雷暴致广大业主的一封信
夏令高温雷暴致广大业主的一封信
亲爱的业主：
您好!
夏令高温季节已经来临，气候多变，时有雷(暴)雨、台风等灾害性天气出现。为了使您度过一个安全、愉快的夏季，我们全体员工将竭诚为您服务。
如果您在房屋使用中遇到难题，请按《物业服务便民联系牌》上的电话直接与我们联系，我们将24小时及时为您排忧解难;如果您对我们的服务工作有意见，请拨打投诉电话，我们会及时予以处理;如果您对我们的工作提出改进管理的建议，可直接向小区管理处反映，我们会及时予以采纳。
为您提供一个安全、舒适、温馨的居住环境是本公司全体员工一直追求的目标，我们将不懈努力，成为您贴心的“好管家”。
祝夏令愉快，阖家幸福!
××物业公司
篇3：《物业服务管理手册》致业主一封信
《物业服务管理手册》致业主的一封信
亲爱的朋友：
今天能以这种形式和您对话，我们感到由衷的高兴。因为我们的《物业服务管理手册》刊印出版了，这标志着我们的物业服务将登上一个新的台阶，也意味着您的生活将面临着一种舒适的改变。
很感谢您选择了zz·**，正如我们当初选择麻城一样。我们很了解，zz房地产开发有限公司要在麻城得到长足的发展，就要建立在为您和您的家人提供一个理想家园的基础上。
人靠理性工作却靠感性生活。家是一个属于私人的地方，是内心的一种感觉，是一个让人远离忧虑的处所，是长路出发的起点和征途回访的归宿。家既是一个可居可歇可娱的场所，也可以是一个理想的个人工作空间。走进家，最重要的是感到轻松和惬意，家是让人眷念生命的地方，家是让人放心的地方。
正是由于家是所有人的梦想，所以zz房地产开发有限公司建造的住宅就具有了神圣而温馨的使命。今天的人买住宅已不是仅为了生存，而是为了让家更幸福，让生活更美满，让生命更充实。我们相信您需要的住宅应该是具有归属感、亲切感、私密感、安定感和自豪感的。这是拥有美好生活、美好人生的开始。
当您可以骄傲地说你家住在zz·**的时候，相信彼此都是兴奋和欣喜的。但是我们知道，属于我们的工作还有很多，所以我们和*园物业管理公司一起为您提供了这本小册子，希望它能够成为您享受尊贵的物业服务的一个开始，更是我们平等交流的一个园地。
谢谢！
zz房地产开发有限公司
*园物业管理有限公司
篇4：物业致业主、租户的一封信
尊敬的的业主、租户:
您们好!感谢您一直以来对我们住宅小区流动人口和出租屋管理工作的支持与理解。你们工作、生活在美丽富饶的伟人故里--**市(西区),这里是你们温馨的家,这里的居民善良、勤劳、纯朴、诚信、守法。勤劳、纯朴的你来到**工作,广大的出租屋主为您提供了一个安居、创业、发展的栖身之所。各位朋友在构建和谐社会的同时,为了您自己,更为了您的家人,请注意消防安全。
消防安全与你我的生命财产息息相关,只有共同做好消防安全工作才能保障你我的生命财产。对此,请大家不要忘记使用燃气安全与用电安全。今年初,我区发生了三起因使用直排式热水器不当而导致一氧化碳中毒致人死亡事故。在此谨提醒广大出租屋主和租住人员:
1、直排式热水器勿安装在浴室内;
2、冲凉时切记保持浴室通风;
只要大家做好安全预防,那您就能安全、安心地构建美好生活;同时,您也更感受到**市人民为您带来的热情与快乐。
祝君身体健康!家庭幸福!事业有成!工作顺利!
**物业管理服务中心
二00九年十二月
篇5：E物业节日致业主/物业使用人一封信
E物业节日致业主/物业使用人的一封信
尊敬的业主/物业使用人：
首先非常感谢您多年来对E物业服务工作的大力支持与理解及配合。一直以来，公司全体员工本着“业主至上、服务第一”的宗旨，兢兢业业做好各项物业管理工作，全心全意为业主及物业使用人全力打造一个安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐的生活和工作环境。
在佳节即将来临之际，E物业全体员工向您致以节日的问候！祝您身体健康，节日快乐。元旦将至是各类案件和火灾事故多发、易发期。为了您的人身及财产的安全，不给不法分子有可乘之机。E物业严格控制外来人员的进入，严格执行物品放行制度；E物业将增强保安的巡查力度，加强消防巡查，加强消防培训，定期开展多种形式的消防演习。同时，E物业请您和我们共同加强安全预防工作，做到群防群治，请您注意以下安全事项：
1、当您晚上休息或离家外出时，一定要将门、窗反锁好，并随手关好单元门，家中不要存放大量现金，贵重物品要妥善保管好；建议您在条件允许的情况下，购买一台室内报警器。“日日重防范，岁岁保平安 ”。
2、当您使用电器、煤气时要注意安全。在您休息或离家外出前，一定要检查使用中的电器、煤气、液化气、水阀是否关闭。“多一份防范，少一份隐患”。
3、请将您的汽车、摩托车停放到指定停车位上，并随手锁好车门、窗，同时提醒来访客不要将车辆乱停乱放，不要随意占用公共通道或消防通道。“小区是我家，防范靠大家”。
4、请在指定的地点燃放烟花爆竹，由于小区建筑的玻璃较多及阳台全为敞开式阳台，在小区内或楼道内燃放烟花爆竹极不安全。
5、为了您和他人的安全，请不要高空抛物、乱扔垃圾。
6、遇到您不认识的人来访、询问时，请不要随意回答问题，更不要开启单元电控防盗门。对一些非正规上门服务、维修人员，要提高警惕，防止被骗、被诈、被抢。
7、维护小区内的公共设施设备安全，请你随手关好楼道照明灯、爱惜消防器材、正确使用电梯，确保其完好正常使用。
8、您在小区如发现可疑人员或火情隐患，请及时拨打物业服务中心24小时电话或向公安机关（110）、消防部门（119）报警。
让我们共同努力，增强安全防范意识，维护好小区的秩序，过一个安全、祥和的节日。诚挚的祝您和您的家人吉祥、安康、幸福、如意！
E物业管理有限公司