篇2：南昌市物业管理区域划分暂行规定(2013)

　　关于印发《南昌市物业管理区域划分暂行规定》的通知

　　洪房字〔20**〕53号

　　各县、区(开发区、新区)房管部门，市物业管理协会，各有关单位：

　　为了规范物业管理活动，根据国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》和《南昌市物业管理条例》及有关规定，现将《南昌市物业管理区域划分暂行规定》印发给你们，请认真执行。

　　南昌市住房保障和房产管理局

　　20**年11月26日

　　南昌市物业管理区域划分暂行规定

　　第一条为了加强我市物业管理工作,明确物业管理区域划分和有关责任，根据国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》和《南昌市物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本规定。

　　第二条本市行政区域内，物业管理区域的划分适用本规定。

　　第三条市房产主管部门负责本市物业管理区域划分的监督指导工作。

　　县、区(开发区、新区)房产主管部门负责本辖区内物业管理区域划分的监督管理，并会同街道办事处、乡(镇)人民政府共同负责本辖区内的物业管理区域划分工作。

　　第四条本规定所称物业管理区域，是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业服务企业或者其它管理人实施统一管理的区域。

　　第五条 物业管理区域的划分应当以经批准的建设项目规划用地范围，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对集中、方便管理的原则确定。

　　第六条新建物业项目的物业管理区域划分遵循以下规定：

　　(一)同一规划区域内地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域;

　　(二)物业项目内有规划市政道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域，但规划行政主管部门有明确要求的除外。

　　(三)住宅物业项目内的非住宅物业应当与住宅物业划分为同一个物业管理区域;

　　(四)分期建设或者由两个以上开发建设单位共同开发的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域;

　　(五)其他可以划分物业管理区域的情形。

　　第七条 开发建设项目的开发建设单位在办理商品房屋预售许可证或者商品房屋现售备案前，应当向物业项目所在地县、区(开发区、新区)房产主管部门提出划分物业管理区域的申请，并提交以下材料：

　　(一)物业管理区域划分申请表;(附件1)

　　(二)国有土地使用证或者相关土地使用批文;

　　(三)建设用地规划许可证和用地规划红线图;

　　(四)建设工程规划许可证和规划总平面图;

　　(五)地名核准文件;

　　(六)其他相关材料。

　　第八条县、区(开发区、新区)房产主管部门对于提交材料齐全、符合法定形式的，应当予以受理，并按照本规定第五条、第六条的要求，会同街道办事处、乡(镇)人民政府进行物业管理区域划分，并出具物业管理区域划分意见书(附件2)。

　　第九条开发建设单位应当将物业管理区域划分意见书的内容在商品房买卖合同中明示，并在房屋销售现场进行公示。

　　第十条新建物业项目在竣工验收合格前，经规划行政主管部门批准调整原有规划设计方案，原物业管理区域划分不符合本规定第五条、第六条要求的，应当重新划分物业管理区域。

　　第十一条已经实行物业管理的项目，其物业管理区域已经形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域，由物业服务企业向物业所在地县、区(开发区、新区)房产主管部门申请物业管理区域划分登记。

　　第十二条原有建筑规模较小的相邻物业项目，遵循规模经营、方便管理的原则，经相关业主大会决定，可以将几个物业项目整合为一个物业管理区域。

　　原有物业项目内已经自然形成多个相对独立、封闭区域的，在明确配套设施设备、相关场地等维护管理责任的情况下，经业主大会决定，可以划分为不同的物业管理区域。

　　第十三条经业主大会决定需要调整物业管理区域的，由相关业主委员会持业主大会决定的书面证明材料，向物业项目所在地县、区(开发区、新区)房产主管部门提出调整物业管理区域的申请。县、区(开发区、新区)房产主管部门应当会同物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府，综合考虑当地社区建设，调整物业管理区域。

　　业主大会决定前款事项的，应当经该区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

　　第十四条对零散建设的且未成立业主大会的区域可由物业所在地的县、区(开发区、新区)房产主管部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府，根据需要与合理原则划分物业管理区域，逐步实行规范的物业管理。

　　区域划分前应当向相关业主进行公示，充分听取业主意见，并综合考虑以下几种因素：

　　(一)处于同一街区的或者位置靠近的物业可以划入同一物业管理区域;

　　(二)基础设施、公共配套设施相关的物业可以划入同一物业管理区域;

　　(三)能够统一整治封闭成一个区域的物业可以划入同一物业管理区域;

　　(四)其他应当考虑的因素。

　　第十五条县、区(开发区、新区)房产主管部门应当建立包括物业管理区域划分申请资料在内的物业管理区域档案，并将物业管理区域划分意见报送南昌市住房保障和房产管理局，同时抄送物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府和社区居委会。

　　第十六条本规定自印发之日起实施。

篇3：连云港市关于加强物业管理区域划分工作的通知（2013）

　　连云港市关于加强物业管理区域划分工作的通知(20**)

　　连住房发〔20**〕60号

　　各县、区住建(房产)局，市开发区建设局，徐圩新区规建局：

　　为规范物业服务行为，根据《江苏省物业管理条例》等有关规定，现就加强物业管理区域划分工作通知如下：

　　1.物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，以经审批的规划设计条件为依据，综合考虑建筑物规模、供水、供电、供气等共用设施设备、公共场所的独立使用、项目(小区)周边的道路及出入口方便使用以及业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

　　2.规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分意见，并要求开发建设单位在规划设计方案中明确住宅小区物业管理区域的周围界线。

　　3.新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围事先划定物业管理区域。

　　住宅小区整体规划设计范围内的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。

　　4.相邻二个以上物业区域(含住宅)，经原区域全体业主间协调一致，并经规划部门、县(区)物业主管部门认定，可以划分为一个物业管理区域。

　　5.商贸、办公、医院、学校、公园、工厂、仓储等非住宅物业及单幢住宅楼宇具有独立供电、供水、道路等共用设施设备，并具有独立管理条件的，可以划分为一个物业管理区域。

　　6.新建住宅，建设单位应当根据建设用地规划许可证确定的用地红线图范围，按照批准的建设工程规划设计方案、结合物业的共用设施设备、公共场所、社区建设等因素，在向规划行政主管部门报批规划设计方案时明确物业管理区域划分方案。

　　7.物业管理区域划分方案应当明确物业管理区域的地理位置、周围界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分情况、区域出入口数量及位置、与周边物业的分隔方式、建设单位以及其他需要载明的事项。

　　8.已投入使用尚未划分物业管理区域的，由县(区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见并综合考虑规划设计方案及共用设施设备、公共活动场所等因素后确定物业管理区域。

　　9.新建物业出售(预售)前，建设单位应当将划定的物业管理区域方案向物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　开发建设单位在前期物业招投标时必须向有关部门提供已备案的物业管理区域划分方案。

　　10.已划定物业管理区域并实施物业管理建设单位尚未将划定的物业管理区域向县(区)物业管理行政主管部门备案的，可以由物业服务企业代为向物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门备案。

　　11.开发建设单位或物业企业不及时按规定进行物业管理区域备案的，县(区)物业主管部门应要求其限期备案，经要求仍不及时备案的，县(区)物业行政主管部门应根据《江苏省物业管理条例》等有关规定进行处罚。

　　县(区)物业行政主管部门应当会同属地街道办事处(乡镇人民政府)建立物业管理区域档案。

　　《连云港市物业管理区域划分暂行规定》(连房[20**]28号)自本通知印发之日废止。

　　连云港市住房保障和房产管理局

　　20**年12月3日

　　来源自合同范文

篇4：对物业管理区域划分问题思考

　　对关于“物业管理区域划分”问题的思考

　　物业管理条例第九条第二款规定，“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”由此来看，《条例》把物业管理区域的划分作为一个行政管理的问题，主要考虑了行政管理的便利，而偏离了物权保护这个最重要的前提。这显然不符合物权法有关保护业主区分所有权的宗旨，从现实情况来看，也不符合物业管理的实际，不能为物业管理区域划分的实务提供有效的指导。

　　“物业管理区域”是物业管理中的一个基本概念，在物业管理条例中，出现了27处，可见其重要。物业管理区域的划分关系到业主物权的保护，关系到业主自治与住宅小区的秩序，关系到行政管理与民事活动的关系，是一个尚未受到应有重视的问题。

　　1、物业管理区域本质上是业主共有权的范围

　　物业管理是由业主的建筑物区分所有权产生的一项权利。建筑物区分所有权由专有部分的所有权、共有部分的共有权以及共同管理的权利组合而成。对共有部分共同管理的权利，就是业主物业管理的权利来源。可见，物业管理的区域有多大，取决于业主的共有范围有多大。一个两百套房屋的小区，占地两万平方米，那么业主共有的范围也就只限于这两万平方米；而一个占地一百万平方米的小区，每一位业主共有权的范围，可能达到一百万平方米。不考虑共有权，只考虑“三项因素”（共用设施设备、建筑物规模、社区建设）；不考虑业主的区分所有权形成的过程与权利范围，只认为行政机关有权划分物业管理区域，不但不能促进物业管理，反面会增加混乱。

　　从业主共有权的角度来看，较大的小区，意味着业主较大的共有权范围。但小区越大，业主权利越难行使，反面是较小的小区，容易实现业主自治。所以对业主而言，大有大的利益，小有小的好处。从物业公司经营的角度，越大的管理区域，越有规模效应，所以物业服务企业通常希望管理较大的小区。从政府管理的角度，自然也是希望相对集中，管几个大的小区，比管无数小的小区，要容易得多。这里就出现了利益上的冲突。在物业管理区域划分时，究竟以何为出发点，就成为一个现实问题。我认为，既然物业管理区域的本质是区分所有权的范围，那么，一是不能轻易变更，二是如果重新划分，根本的出发点，还是保障业主的区分所有权。

　　2、“三项因素”不是划分物业管理区域的科学依据

　　既然物业管理区域与业主的建筑物区分所有权密切相关，就不应由行政机关任意划分。物业管理条例中所规定的“三项因素”，并不科学。

　　——“共用设施设备”范围很广，供电供水供热供气，道路通讯绿化消防，哪种设施设备是划分物业管理区域的因素？就以供热设备来说，是不是共用一个锅炉房的，就应当划分为一个物业管理区域呢？显然没有必要。通过有偿使用，不是一个物业管理区域，也可以共享一个共用设施设备。

　　——“建筑物规模”，多大的规模适合作为一个物业管理区域呢？现实中，规模小的小区一两百套房子；规模大的小区有一两万套房子，都可以成为独立的物业管理区域。如果以规模来划分，是不是要确定一个“标准规模”，小于它的就应当合并，大于它的就应当分割呢？

　　——“社区建设”，一般是指居民区的社会事务管理，这种管理是公法意义上的，而物业管理是业主对自己不动产的管理，是纯粹的财产事务，是私法意义上的，两者可以说毫不相干。打个比方说，甲的院子里打一口井，造个围墙，乙的院子里也打一口井，造一个围墙，从资源角度，是一种浪费，但从所有权角度，是必须的。政府可以要求两家参加一个居民小组，但不应该强迫两家人合并院子，共用一口水井、一个围墙。

　　物业管理条例授权省级人民政府制定划分物业管理区域的具体办法，如果基本原则都没有明确，地方政府不可能制定出合理可行的办法。

　　3、实务中的难题

　　当前在实务中，确定物业管理区域，通常以开发项目的红线为边界，一个项目，就是一个物业管理区域，类似于自然村的形成，这时，一般不大需要行政机关来确定与划分物业管理区域。但有些“自然村”存在潜在的共有权范围模糊的问题，存在权利争议的隐患。比如，一个楼盘开发之初确定占地五万平方米，分为两期开发，对于一二期购买的客户而言，其区分所有权的范围应当在这五万平方米之内。但之后开发商又取得了周边接壤的土地，连续开发了第三、四、五期，总占地面积达到十五万平方米，交付后作为一个小区统一管理，这时问题就来了：对于第一、二期业主来说，他们的共有权，是否扩大到后三期即总共十五万平方米的范围？假如后三期是别墅，那么前两期业主的共有权，能否达到别墅区？

　　现在许多住宅小区存在着不同类型物业混合的现象，别墅与公寓、高层与多层、商品房与保障房同在一个物业管理区域内。经济条件迥异的人居住在一起，利益难免冲突。生活习惯、对物业费的态度、对公共事务的关心程度、对小区重大改造维修事项的看法都有所不同。而这种冲突，通过业主共同决策是很难解决的，因为中低端物业的业主人数远远超过高端物业，一旦表决，必然形成“多数人的暴政”。比如，解决小区停车难的问题，中低端物业的业主由于没有专有车位，倾向于利用小区内的道路、绿地增加更多的车位，而对于高端物业的业主来说，自己已经有了专有的停车位，故更希望维护小区现有的规划格局。

　　解决这个问题的根本出路，在于细分物业管理区域。一个住宅小区，不一定作为一个物业管理区域，特别是超级巨大的住宅区，动辄一两平方公里，业主达到数万人，要实现业主自治，实在是超级难题。这时就出现了不以开发建设的范围，而以物业类型重新划分物业管理区域的需要。在有的地方，一个小区中，不同层次业主的矛盾已经相当尖锐，重新划分物业管理区域已显得十分急

迫。

　　但在业主争议的情况下重新划分，难度极大。物业管理条例第九条第二款所规定的“三项因素”无法为重新划分提供科学标准。如上所述，重新划分的意义在于各层次业主的区分所有权都能获得保障，而这个问题，却被物业管理条例所忽视。

　　4、确定与划分物业管理区域涉及多种因素

　　如前所述，物业管理条例第九条规定的三项因素不能作为确定与划分物业管理的主要因素，那么哪些因素才是主要因素呢？结合实务，我想有以下方面：

　　（1）建设用地使用权。物业管理区域的基础是建设用地范围，而建设用地使用权，是业主最重要的财产权利。房屋的价值会随着使用而折旧，而土地的价值会持续上升。物权法规定住宅的建设用地使用权到期后自动续期，意味着这个权利不受出让年限的限制，可以视为永久的权利，这就使建设用地使用权几乎具备了所有权的全部权能。目前人们只看重房屋产权，忽视建设用地使用权的现象，很快就会改变。当业主把目光聚焦在土地权利上时，自己小区的土地范围，就成了最重要的问题。但以土地红线确定物业管理区域的困难在于，在以往的商品房开发中，从开发商到政府，都很少考虑到未来业主的建设用地使用权范围的问题。有的小区，由几宗地组成；有的则是在一宗土地上，因开发商不同，形成两个甚至多个小区。这使得以土地红线来确定物业管理区域很难行得通。

　　（2）《建设工程规划许可证》。这是法定的证件，是建设项目合法性的标志。以它来划分物业管理区域，具备确定性、权威性，但问题在于，许多项目都是分期开发，分期取得规划许可证，一个小区中，有几个规划许可证并不罕见，如果机械地按规划许可证划分，很多小区会被肢解。更重要的是，规划许可证是从建设工程管理角度颁发的，并不考虑业主共有利益的平衡与保障，有的规划许可证对应的全是住宅，有的可能全是配套，所以这也不能作为依据。

　　（3）能否以项目立项为依据？这能够解决多宗土地上，分期规划建成的小区统一管理的问题，但一来立项是一个行政行为，它不能确定物权的归属；二来一个建设项目立项后，发生变化也很常见，往往建成之后，与当初的立项已经大相径庭。

　　（4）合同约定。从法理及实务来看，购买人的认知是一个不可忽视的因素。一位客户，购房时看中的是一个精致小盘，最后却成了几个楼盘合并管理的杂乱大盘；或者相反，购买时是冲着千亩大盘的，最后却分成了几个小盘，这都会对业主的预期构成损害，直接违反合同的约定，业主如果追究建设单位的违约责任，不能说没有道理。但现实中分期开发销售非常普遍，习惯上都不会以每一期作为独立的物业管理区域，而会将整个项目统一管理。完全颠覆现状，也是不可想象的。

　　综上可见，物业管理区域的确定与划分，涉及许多因素，要找出一个明确的划分标准，是非常困难的。我们能够明确的是，这不是一个行政管理的问题，而是业主区分所有权如何保障的问题。只有沿着这个思路，才可能找到可行的解决方法。

　　5、物业管理区域的划分要以保障业主自治为出发点

　　商品房小区相当于一个人造村，它的建设者是开发商，审批规划的权力在政府。在规划阶段，就应当对物业管理区域作出明确的划分，并将它公诸于众，因为这关系到众多买受人的预期利益。不应当等小区建成后，再考虑管理区域划分。先确定管理范围，后建设交付，这样形成的物业管理区域，就是水到渠成、瓜熟蒂落，小区范围就是物业管理的区域。只有在业主产生了重新划分物业管理区域的要求，而自己又争执不下时，才需要政府出面，以政府的公信力作出裁决，以平衡业主利益，消除争议。

　　政府在作出裁决的时候，应当从有利于开展业主自治出发，从保障业主物权出发，确定物业管理区域。事实上，有效的业主自治，有利于社会的稳定和谐，这也是政府追求的目标。缺乏有效自治，业主就要依赖政府，依靠物业企业的管治，这就会增加政府对业主自治的干预，增加物业公司的包办，从而也增加业主与政府、与物业企业之间的摩擦与纠纷。

　　台湾、香港的物业纠纷很少，就在于业主自治充分；而它的前提，是小区规模都不太大。香港还存在上千户的小区，这与它的土地制度与开发模式有关，台湾基本上没有这种情形。中国大陆目前形成的大片开发，大面积管理，将来一定会形成管理上的难题。

　　台湾有一个特别好的经验，就是在业主共有的范围内，再进一步明确“大公”与“小公”。所谓大公，是指全体业主共有的权利；所谓小公，是指一部分业主共有的权利。这其实非常容易理解：一个单元要换电梯，是由本单元的业主决定并筹资，还是需要本栋楼的全体业主甚至本小区的全体业主来决定和出资？回答显然是前者，因为这是属于部分业主的共同事务，与其它业主无关。但在立法上，这没有明确，实务中由此引发的纠纷已经屡见不鲜。我国独特的房地产开发模式形成了无数规模巨大的住宅区，在不能细分物业管理区域的情况下，明确“小公”范围及的权利，显得尤为重要。

　　6、物业管理区域与土地登记制度改革

　　物业管理区域的确定与划分是一项系统工程。涉及到的方面很广，最重要而又被忽视的，莫过于土地使用权的变更登记。

　　比如，一个由三期组成的住宅小区，一期的容积率是1,二期是1.5,三期是2,那么各期业主的利益是完全不同的。假定这三期的地价都是2000元/平方米，那么摊到房屋上，一期业主楼面所含的土地价值就两倍于三期业主。十年之后，这个两倍可能决定了两期业主的财产价值悬殊。因此，不同容积率的业主在一起吃大锅饭，是不公平的。公平的做法，应当区分大公与小公，即每一期业主的小公范围，就是自己这一期的红线。相应地，土地使用权应当对应各期红线，转移至各期业主名下，成为这部分业主的“小公”权利。对于几宗地开发为一个小区，但容积率相同的，过去的几个土地权证，就应该合并为一个，作为全体业主的“大公”。现在的实际情况是，土地登记与业主的区分所有权没有关系，这为今后留下很大隐患。所以，要做好物业管理区域的划分，不能不改革土地登记制度。

　　7、物业管理区域的划分原则

　　综合以上考虑，以区分所有权为法理基础，结合实际工作中的可行性，可以用这样一些原则来确定物业管理区域：

>　　（1）一般原则，物业管理区域以行政机关批准的建设区划为准，即以一个完整住宅小区的占地红线为边界，这相当于一个自然村落，因其内部有先天的、有机的联系，作为一个管理区域，具有合法性与合理性。

　　（2）一个住宅区由若干个分期批准的建设区划构成的，可以作为一个物业管理区域。这照顾了购买人的认知与预期，也符合目前的普遍作法。

　　（3）已经确定的一个物业管理区域内，如果某一部分具备单独实施物业管理的条件，而该部分的业主又决定单独管理的，经主管行政机关批准，可以划分为一个物业管理区域。这主要用来解决存在某些先天不合理状态的小区，重新调整物业管理区域的问题，这种调整应以业主自治为基础，行政机关居间裁判。因为归根到底，这是业主之间的利益关系，是民事主体之间权利义务的分配。

篇5：物业管理区域划分纠纷案案例分析

　　关于物业管理区域划分的纠纷案案例分析

　　案例：

　　某开发公司通过招标竞拍在洪山某地段获得开发用地120亩，该项目规划分两期开发，其中一期用地40亩，二期用地80亩，20**年6月完成一期开发。随着业主入住，20**年8月经选举成立了小区业主委员会，选聘物业管理企业，物业费住宅每平米0.8元。

　　20**年9月，二期开发项目竣工，业主陆续入住，20**年2月，正当业主酝酿成立业主委员会，选聘物业公司时，经开发商、街道办事处协商，决定将一、二期开发的两个住宅小区划分为一个物业管理区域，其理由是两个小区规模不大，由同一个开发商开发，共用一个泵房。

　　为便于管理，开发商将二期开发的住宅小区大门砌墙封闭，拆除两个小区间的围墙，二期开发的住宅小区业主改为从一期大门进出，一期住宅小区的物业管理费与二期住宅小区的物业管理执行同一收费标准，调整为住宅每平米0.7元。一期部分业主对二期住宅小区业主从本住宅小区大门进出的行为表示不满，认为两个住宅小区划分为一个物业区域不够合理，于是到房管部门投诉。

　　案例分析：

　　房管部门认为，这是一起有关物业管理区域划分的纠纷。

　　物业管理区域的划分，是物业管理最为基础性的工作。划分物业管理区域，应当遵循什么原则，按照哪些标准呢？

　　对此，《武汉市物业管理条例》第五条作出明确规定，物业管理区域的划分应该遵循相对集中、便于管理的原则，并综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体划分标准有三条：

　　一是以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域，但规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

　　二是分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；

　　三是已建成共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

　　本案虽涉及两个住宅小区，但两个小区建设规模不大，由一个开发公司兴建开发，在一个《国有土地使用证》宗地图用地范围线内，且存在着配套设备共用现象，为了社区建设管理需要，划分为一个物业管理区域，符合相关法律规定，且有益于减轻业主经济负担，有益于物业企业降低物业管理成本。不过，在物业管理区域调整时，事先与业主广泛沟通，征得广大业主理解，避免产生纠纷，这对搞好物业管理、促进社区和睦更为重要。