物业服务企业“社区运营”
毫无疑问，“社区运营”是现在物业服务企业之间最为流行的话题之一。这个概念不仅应用于诸多企业的战略规划里，也被行业主管行政部门和行业协会的领导在不同场合反复提及。
从概念定义上，“社区运营”尚未形成相对清晰的社会认同。中文维基百科、百度百科等知识类网站也尚未出现相关词条。然而在物业管理行业内，以社区运营作为经营战略或盈利手段的企业行为已有时日。从可以查到的媒体资料看，20**年1月，对某物业服务企业“社区运营服务”经验的报道已经出现在深圳某媒体。[1]此后，社区运营在物业管理行业内逐渐被视为企业的“创新”战略和“创富”手段。20**年中，龙湖、长城、招商、中海万科和花样年等先后宣布引入“社区服务运营”战略，从而将这一概念被正式推向社会。 其中一些企业甚至认为，社区运营是物业服务企业原有经营模式的颠覆性的革新，“颠覆了传统物业仅对‘物’的服务，从人的需求出发，从被动服务转化为积极的主动式服务，为客户创造全面的价值。”
陡然之间，住宅区从物业管理行业食不甘味弃之可惜的鸡肋，变为“一条新财路”。事实上，这些年住宅小区的物业服务企业“撤盘”行为接连不断。两相对比，其中的玄机值得仔细考量。
一、 企业创新背后的“隐秘逻辑”
观察和分析物业服务企业的“社区运营”战略和行为，不同立场不同视角会给出不同的解释和评价。
对于企业而言，追求利润是其天性。“近些年成本持续上涨使企业盈利空间越来越狭窄，招工难困扰着几乎所有的物业企业，传统发展模式已难以为继。在行业生存发展面临极大挑战的同时，以信息化、知识化、网络化、全球化为主要特征的新经济时代的来临，无疑为我们打开了转型升级的另一扇大门。”对于这些通过创新从而实现创富的企业行为，行业协会也采取了鼓励和赞赏的态度：“通过创新求变寻找新的经济增长点和生存发展空间。一些品牌企业在商业模式的创新，互联网技术的应用，延伸服务的拓展，高附加值获取等方面做了很多有益的探索，收获了可喜的社会效益和经济效益。”表现形式包括：通过云生活、社区一卡通等科技的运用，以及社区资源整合与经营性 业务拓展，由物业管理专家向“房务管家，资产管家，生活管家”升级;通过涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、长者服务等领域的“1+N”多角化战略，实现着物业管理生态圈向社区商业生态圈的延伸。而最新的社区运营战略，则被行业概之以“智慧社区”的标识。而其意义也不再是摆脱困境，而是行业升级。而这种企业战略和经营行为的逻辑是：“只要开发商为业主解决了其所面临的问题，那么社区服务的品牌和平台就会得到信任，而未来的赢利就水到渠成了。”
对于一般业主来说，面对物业服务企业的这种“社区运营”行为，至少有两种态度是显明的。一种，是采取欢迎的态度。其逻辑恰如企业所预期的，为业主解决了问题，提供了生活便利，为什么不欢迎呢?一种，则是质疑或反对，认为这种经营行为是物业服务企业“不务正业”。在某种意义上说，两种态度各有道理。
在当前的中国社会环境下，政府的态度对于企业经营行为的影响是非常重要的。从媒体公开报道看，政府的态度是支持或者默认的。深圳市住房和建设局20**年4月发布了“推行‘智慧社区’建设试点工作方案”，提出年内健全完善“智慧社区”建设技术规范和推广模式，完成30个小区“智慧社区”建设试点。通过“智慧社区”建设提升小区物业管理服务水平，提高业主生活质量;积极探索社区管理新模式，促进物业管理创新发展、转型升级。
各方的态度背后都有各自的逻辑。作为对各自立场和行为合理性的根据，其逻辑也必然力求自圆其说。虽然企业、行业和政府对“社区运营”行为的冲动各有动机，但其效果都是对现行的物业管理制度的“颠覆”。“(政治的或经济的)企业家会运用它们的才能或默会知识来搜寻获利的机会、估计成功的概率、用组织的资源来冒险以获取潜在收益”，美国经济学家诺思的这段话似乎是转为解释社区运营行为(或曰“社区服务经营”、“智慧社区”)而讲的。而诺思的另一段话，则启发我们对社区经营行为作出更为审慎的思考：“制度是社会博弈的规则，是人所创造的用以限制人们相互交往的行为的框架。如果说制度是社会博弈的规则，那组织就是社会博弈的玩者”。相对于“撤盘”行为所带来的短暂的秩序混乱，基于“创富”冲动而形成的这次以“社区经营”形式出现的物业管理制度的“颠覆”，会对住宅小区的物业管理秩序带来哪些影响?从制度演化的角度有必要对此做出更为本质化的逻辑分析。换言之，分析日常行为逻辑下面的“隐秘逻辑”。
从投身于社区经营的物业服务企业们的表述看，其企业行为与传统的企业经营行为已经发生表述或认知上的改变。企业行为的实施对象从原来的“物业管理区域”(住宅小区)改为“社区”，也有的企业称之为“社区服务”。对行为性质的界定也突破了此前的理解--原有的物业服务企业的经营行为的性质，通常用“物的管理”和“人的服务”来定义;经历“社区经营”行为的经营模式的改变后，“物的管理”还是企业存在的基础，但“人的服务”的内涵则截然不同。
企业行为的规范，通常被认为来自于法律和合同两个方面。对物业服务企业来说，应该按照《物权法》、《物业管理条例》等法律法规和物业服务合同从事经营活动。这些法律法规和合同一起构筑了物业服务企业与业主之间的互动关系的规则，形成彼此间的行为约束。从法律角度讲，民事主体的民事行为是“法无禁止即为许可”。从合同发生作用的契约精神看，合同是不同主体之间的合意表示。在合同签订后，双方之间的关系即应按照合同之约定相互约束和相互作用。
但是我们必须注意到，即使是再精明的人，在订立合同时也不会事无巨细地穷尽一切行为之约束。物业服务合同也是如此，其通常包括的内容就是物业服务企业和业主之间彼此的对于“物业管理”和“物业服务”的权利和义务--基于《物权法》和《物业管理条例》和合同的彼此合意和约定。
由此就产生了一个至关重要的问题，在“法无禁止即为许可”和“合同约定”之间，还存在着一片巨大的空白地带。与正在讨论的物业服务企业的“社区经营”行为相关联的是，这片地带上是否就无所约束了呢?答案是否定的。或曰，公序良俗;或曰;行业惯例;或曰，市场伦理;或曰，道德自觉。总而言之，合同的订立者在法律之内和合同之外这一地带的彼此行为约束应该是不言自明的。举一个可以类比的例子，一群人购票进入公园游玩。他们可以野餐、拍照甚至按照中国人的习惯在公园广场上唱歌。甚至，他们可以策划为其中一对新人举办一个没有场景的婚礼。但是，他们不能提前一天进入公园布置场景(除非得到公园管理方的允许)。否则，他们的布置场景和举办婚礼的行为会随时被公园管理方叫停。因为在管理方看来，这已经超出了游玩娱乐的日常行为的范畴而变为某种(社会普遍认为的)经营行为，这与经营性公园管理方的利益形成了冲突。而现在的问题是，从事社区经营的物业服务企业正在突破这种“不言自明”的规范和约束。并且，这种突破被冠之以“创新”“革新”的名义，“改善行业生存状况和转型升级”的使命，以及对政府号召的响应。以当前中国社会普遍的话语逻辑而言，凡被冠以创新、转型升级之名或响应政府号召的的企业行为，皆会因此而被赋予“正当性”。
但是，这种“正当性”无法经受“产权”的考量。从制度演化的角度看，其对于物业管理行业的传统逻辑的颠覆，对住宅区业主主权和治理秩序的破坏力，比包干制有过之而无不及。
二、“社区经营”行为的潜在危害及应对
从前面的分析物业服务企业所开展的“社区经营”行为来看，其中所包含的内容很多并非“创举”。比如，房屋银行(或租赁)、针对社区居民日常消费的电子商务、老年人的扶助或养老等，都已有专门企业开展，并且形成一定的规模。仔细观察可以发现，类似的社区服务经营行为的实施主体可能包括六类：政府(包括政府扶植的社区居委会)、从事专门业务的企业、NGO(民非企业等)、开发商、物业服务企业和业主团体等。这里值得探讨的是开发商、物业服务企业和业主团体的“社区经营”行为--政府的经营行为是不受限制的;从事专门业务的企业和NGO的经营行为，只要依照登记或批准的经营范围，即为合法。
依据《物权法》，开发商可以拥有小区会所或其他经营性房屋的产权。因此，开发商如果利用它们开展获得批准的经营业务，无可厚非。
对于业主团体而言，无论是业主大会，还是业主委员会，迄今为止只有温州可以获得法人地位。在温州以外，依据现有的法律法规，业主团体开展社区经营业主只能限于“共有物”的出租。
作为虽然与前述行为人同样，住宅区的物业服务企业的活动范围也是在“社区”，但是物业服务企业的“社区经营”行为的性质与前述大为不同。事实上，物业服务企业对此应是有所察觉的。这从其在介入社区经营领域时，将经营区域的称谓从“物业管理区域”改称“社区”可见一斑。
物业服务企业的“社区经营”行为可能带来的潜在危害可以从以下几个方面进行分析：
第一，可能构成对业主的侵权，这主要是对业主信息的搜集、利用和对属于业主的共有房屋或场所、以及资金的经营性占用两方面。众所周知，目前房屋租赁行业在开展业务前，都会搜集业主区域内的业主信息，依靠电话问询的方式获取房源。业主信息的来源，或者来自于行业内的共享资料，或者来源于从开发商、物业服务企业处的资料外泄。不论物业服务企业是否设立专门或关联企，当其利用业主信息(包括基于物业管理服务搜集整理的业主消费行为信息)开展业务，都会构成对业主权利的侵害。这是因为，这些信息的所有权属于业主所有，未经权利人同意不应该利用相关信息进行经营活动。在某种程度上，未经权利人的许可而擅自利用工作之便搜集和整理权利人的相关信息，并用来经营活动，也是侵权行为。这里的关键是，如果物业服务企业若搜集和整理相关信息，其行为发生地并非公共空间，而是具有产权性质的准公共空间。而且，这种信息搜集分析行为事先并未征得业主同意。
对于属于业主的共有房屋或场所、以及资金的经营性占用，物业服务企业或许会辩解称，难道用于物业管理服务不是经营性占用么?这里需要明确的是：其一，物业管理服务行为是合同允许的;其二，包干制纵容了物业服务企业占用业主资金的行为，但是必须确保资金在合同约定期限内如数投入物业服务项目。
与前面公园婚礼的例子相类比，从产权角度看，凡是物业服务企业未经征得业主同意而开展的超出物业服务合同范围的经营行为，既是突破法律与合同之间“不言自明”的规范和约束的行为，也是某种程度的侵权行为。
第二，物业服务企业在所服务的住宅区开展“社区经营”业务，可能造成对所开展业务的垄断。20**年8月，深圳市房地产经纪行业协会协同六十余家房地产经纪机构联名向市住建委、纪检等部门，控告物管公司及物管人员索取贿赂、干扰正常房地产经纪活动等行为，即为警示。事实上，过往常见的新建商品房小区入住后物业服务企业垄断或参与组织装修材料的销售，或物业服务企业对小区宽带运营商的引入和分成行为，皆可以视为物业服务企业的“社区经营”行为的初始模板。
第三，更为根本的是，物业服务企业的“社区经营”行为破坏了住宅区业主的区分所有权关系，对治理秩序带来的危害将会在一段时间的潜伏后爆发。无论是从物业管理的定义，还是从住宅区业主的区分所有权关系，物业服务企业的服务对象都应该是住宅区中的共有物--即习惯称呼的“公共区域”。但是由于中国特有的前期物业管理制度，以及法治环境的不充分，物业服务企业形成了对物业管理服务中业主所有权(产权)权利的惯性忽视。
从区分所有权角度看，业主是通过集体合约的方式向物业服务企业购买服务。而“社区经营”行为突破了业主的集体合约，将业主与物业服务企业的关系重构为业主个体与其(或其关联企业)的市场关系。由此，借助从“物业管理区域”到“社区”、从“物业管理服务”到“社区运营”这样的概念转换，物业服务企业突破了传统的其与区分所有权人团体间的合同关系，诱使住宅区中的业主、居民对社区经营行为所提供服务形成习惯养成式的长期享用，从而令享用此类服务的这部分人(业主，或居民)对物业服务企业形成人身依附关系。进而，因为与物业服务企业在物业服务合同之外其他商业关系的有无，业主间分裂为不同群体;尤其是有些企业推出的以消费积分抵扣物业费的经营方式，更是对业主集体合约的彻底破坏。在平常生活中，这种破坏的危害难以显现。但是一旦业主更换物业服务企业，则业主群体间的对立将会破坏业主的集体行动，造成业主行动效率的低下和纠纷矛盾。进一步而言，因为业主人数在住宅区中所有居住人口中比重总是少数，因而在将来更换物业服务企业过程中还有可能会发生一种极端情况：对物业管理服务不满的业主们要求更换，而享用社区运营服务的居民不同意更换，这势必会造成更激烈同时也更深刻的社区冲突。
如果这种社区运营行为发生在前期物业管理阶段，则在现有的法律制度和社会环境下，业主们成立业主大会、终止前期物业服务合同等行使业主自治的权利，也必然会遭遇到比以往更为强悍的阻力。
作为物业服务企业“社区经营”行为的对象，业主群体该如何应对可能发生的风险和危害呢?简要而言，有三种方法：
第一，实行酬金制，开设业主自行管理或与物业服务企业共管的的资金账号，强化资金管理。
第二，业主大会(业主委员会)自行收取物业费，将物业服务企业的行为范围限于对住宅区共有区域的养护、维护。
第三，更为根本的，是要在《管理规约》中设立专门条款，约束为本小区提供物业管理服务的企业：不得从事消费积分抵扣物业费的经营行为，不得利用业主信息和业主共有房屋和区域从事与物业管理无关经营活动。如果从事与物业管理无关经营活动，应该事先告知业主委员会并获得许可;如果物业服务企业的关联企业从事“社区经营”活动，应该事先告知业主委员会并通告业主大会，报告可能存在的风险。
本文发表在《住宅与房地产》20**年十月刊(上) ，发表时署名“老忱
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物业经理人网 www.pMceo.com篇2：谈物业企业的多种经营
谈物业企业的多种经营
物业管理在中国经过30年的发展，虽然取得了-定成绩，但行业已逐渐发展成为竞争白热化的“红海”，为夺标低价让利者比比皆是。更让人忧虑的是，随着物业费的不断上涨，物业服务企业在“不变”的物业费与“一直上涨”的运营成本面前捉襟见肘。
环境不能改变，只能适应。物业服务企业如何在当前摆脱“红海”，寻找一片“蓝海”呢?笔者认为，多种经营是一条破冰通往“蓝海”之道。物业管理多种经营兼顾服务业主和企业赢利，就算本小利微，只要百花齐放，一样会有发展。其实“保本微利”并不可十白，我们可以从沃尔玛的成功中获取信息和勇气。沃尔玛1962年创立，靠那些利润微薄的零售商品，20**年全球销售额达到 4082.14亿美元，在全球多个国家被评为“最受赞赏的企业”和“最适合工作的企业”。良好的多种经营是财富积累的有效方式，充裕的资金将激活物业服务企业人力架构优化、管理技术革新、经营战略升级，同时改变社会对物业管理的看法。
多种经营的基础理念
做好物业管理多种经营，要以做好物业管理常规经营为前提。对小区房屋和配套设备设施进行维修、保养，对道路和场地进行管理、维护，对业户报修及时响应、措施得当，小区环境安全有序、整洁美观，当这些基础管理服务到位之后，物业服务公司才能赢得业户的信任和支持，为开展多种经营打下基础。
其次要实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大市场效应和市场信誉。物业管理由于涉及面较广，影响服务质量的因素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是，业户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价。这些特点决定了客户在选择物业服务公司的时候，非常注意其信誉。而优质的品牌是良好信誉的集中体现，所以物业服务公司的品牌是开拓多种经营市场的关键因素。有关统计资料表明：在各领域前十大品牌的市场份额占有率超过70%，物业服务企业如果不能树立自身的品牌形象，其发展空间将受到很大限制。
第三，多种经营要注重战略和策略。经营的本质是交换。交换只有是双赢的、愉悦的，才可能长久持续。因此，物业管理多种经营的主旨必须清晰，战略上以“业户需求”为中心，向前后左右辐射扩展。同时“业户需求”一直在不断发展变化，因此物业管理多种经营也要与时俱进。比如随着时代进步和科技发展，各种信息传媒速度加快，工作节奏日趋紧张，人们越来越感到时间的宝贵，“花钱买时间”已成为人们的共识。物业服务公司即可围绕为业户“不出宅门，能办天下事”开动脑筋开展多种经营。而在经营策略上-方面要注重宣传，另-方面要注重内部管理。宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场，减少与业主的争议。内部管理上要重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效控制或降低成本，为经营产生良好的经济效益打好基础。
多种经营的方式方法
多种经营除了要把握业户需求，了解市场以外，还应掌握经营方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业户的优势，才能取得好的效果。一般来说，有以下几类方式方法：
第一类，以物业本身为中心开展多种经营。这种经营是对物业管理主业的辅助和补充，由于物业服务企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以-旦经营得当，会得到很好的回报。比如针对业户提供的有偿服务，如家政服务和汽车美容服务等;针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务。如专业清洁服务和机电设备维保服务;房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。如代理业主进行房屋出租;为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。对公共场所或其它场所的经营，如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。
第二类，专项经营。专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析，筹措资金，制定经营管理方案。为减少风险，这类经营要围绕物业本身开展。比如开办幼儿园、学校、餐厅、超市、网吧、装饰装修公司、搬家公司和礼仪服务公司等。
第三类，与房地产相挂钩的经营。通过对经营性房产进行技术性的改造或功能上、环境上的配套，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高经营性物业的赢利能力，而使物业服务企业获得回报，这种经营在商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大的机会。比如通过对电梯进行技术改造，美化环境，建立起多媒体导购系统，再加上适当的辅助宣传和活动，使所管理的商业物业客流量和营业额提高，从而带动铺面租金的上涨;通过改善工业园区的行车、停车条件和货物装运条件，方便客户厂家，改善工业区的投资环境。
多种经营中要注意的几个问题
物业管理多种经营开展好了，会促进企业的发展;相反若经营不力，则会对企业造成伤害。笔者概括了多种经营开展过程中要注意的几个问题，谨备参考。
首先要防止“饥不择食”，盲目扩张。在增加新的经营项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案，这样才能促进企业的健康发展。而盲目开展多种经营致使企业亏损的案例近几年在行业内并不鲜见，这提醒物业服务企业在开展多种经营时要保持清醒的头脑。
其次要避免所谓“多元化”的影响，坚持“靠山吃山”的原则，以物业经营为基础。物业服务企业的经营如果脱离本业，优势就没有了。这种经营将面临来自市场和社会的激烈竞争，物业服务企业在资金、技术和经验上都处于劣势，经营风险将大为增加。同时，这种经营不仅不能对物业管理有所帮助，反而由于资源和精力的大量被占用，势必对物业管理主业产生不利的影响。这样会使物业服务公司丧失基础，是不可取的。
再次是要在经营中坚持以内涵为立足之本，强化内部建设。只重视对外拓展，忽视内部建设的现象也应引起业内人士的注意。要在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，培养人才，总结经验，才能使企业的多种经营得到稳健发展。比如对房屋中介代理、洗车、餐饮等经营形式，管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识经验和管理方法是远远不够的，需要进行大规模的人才培训和储备，如果不具备人力资源的支撑，也可委托专业服务商开展具体操作。
最后是要注意经营和收益的合法性，不侵害业主权益。依靠物业本身进行的经营行为，要按照国家和地方法规的要求进行，分清物业服务企业和业主的利益，其中哪些收益属于业主(收入用于补贴管理费)，哪些属于发展商或物业服务公司，这些问题在开展多种经营之前就应该明确。一般拥有产权的单位、个人或组织才拥有经营权和收益权(如地下停车场，户外广告及公共场地等)，所以物业服务公司利用自己不拥有产权的物业或公共场所、设施等进行经营，应先获得产权人的同意，并就经营内容、方式及收益分配等方面的问题与产权人达成协议。
多种经营是一片深沉而丰沃的土地，笔者仅在此抛砖引玉，相信凭借我们物业管理人的智慧和勇气、创新和实践，物业管理行业-定会从“红海”中搏击而出，寻找到那片离我们并不遥远的蓝海。
篇3：焦作市物业企业资质审批管理办法(2013)
焦房文〔20**〕110号
焦作市房产管理局
关于印发《焦作市物业企业资质审批管理办法》的通知
各县(市)区房产管理部门、局机关各科(室)，市相关物业管理企业：
现将我局制定的《焦作市物业企业资质审批管理办法》予以印发，请遵照执行。
附件：焦作市物业企业资质审批管理办法
20**年12月13日
附件
焦作市物业企业资质审批管理办法
20**年10月21日为进一步规范各物业服务企业申办物业企业资质及资质升级工作，根据建设部令第164号《物业服务企业资质管理办法》(20**年11月26日起施行)、豫建住房〔20**〕45号文《河南省物业管理企业资质管理实施细则》(20**年10月11日施行)以及焦作市房产管理局《审批、核准物业服务企业资质登记作业指导书》等有关规定，特制定本办法。
一、 物业企业申办资质及资质升级需要的条件
(一)申办暂定叁级资质需要的条件：
1.新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起20个工作日内，到当地房产管理部门申请办理资质证书的有关手续;
2.取得企业法人营业执照且注册资本人民币50万元以上;
3.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
(二)申办叁级资质需要的条件：
1.企业应当在有效期满前的30日内，按照资质管理权限，向相关房产管理部门申请核定资质等级;
2.物业管理专业人员按照国家规定取得职业资格证书;
3.有委托的物业管理项目;
4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
(三)叁级升贰级资质需要的条件：
1.注册资本人民币300万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
(1)多层住宅100万平方米;
(2)高层住宅50万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;
(4)办公楼、工业用房及其它物业20万平方米;
4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
(四)贰级升壹级资质需要的条件：
1.注册资本人民币500万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
(1)多层住宅200万平方米;
(2)高层住宅100万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;
(4)办公楼、工业用房及其它物业50万平方米;
4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
二、申办资质及资质升级需要提供的资料
(一)申办暂定叁级需要提供的资料：
1.申请报告;
2.验资证明(原件、复印件);
3.物业管理企业资质申报表;
4.营业执照(原件、复印件);
5.组织机构代码证(原件、复印件);
6.企业章程及有关企业管理的规章制度(原件);
7.企业法定代表人、总经理的身份证明和任职文件，企业经济、技术、经营等负责人的任职文件(原件);
8.专业技术人员的资格证书和聘用合同(原件、复印件);
9.固定办公经营场所证明(原件、复印件);
10.聘请具有二级以上资质的物业服务企业为技术顾问，并签订相关合同，外地市需要资质证书复印件;
11.六县(市)房管部门出示同意成立的文件(原件);
以上材料一式三份，一律以A4纸打印或复印并装订成册(申报表除外);
(二)申办叁级资质需要提供的资料：
1.申请报告;
2.物业管理企业资质申报表;
3.营业执照(原件、复印件);
4.组织机构代码证(原件、复印件);
5.企业章程及有关企业管理的规章制度(原件);
6.企业法定代表人、总经理的身份证明和任职文件，企业经济、技术、经营等负责人的任职文件(原件);
7.专业技术人员的资格证书和聘用合同(原件、复印件);
8.物业管理专业人员职业资格证书及劳动合同(原件、复印件);
9.以管物业的物业服务合同(原件、复印件);
10.物业管理业绩材料(原件)，上一年度财务报表(原件);
11. 六县(市)房管部门出示同意核定资质的文件(原件);
以上材料一式三份，一律以A4纸打印或复印并装订成册(申报表除外)。
(三)叁级升贰级或贰级升壹级资质需要提供的资料：
1.概述：
(1)国家物业服务企业** 级资质申请报告;
(2)公司简介;
(3)组织机构图;
(4)企业诚信证明(无13 种禁止行为证明文件);
(5)诚信经营(无13 种禁止行为)情况综述;
2.证照及公司章程：
(1)相关证照;
(2)公司章程;
(3)审计报告( **** 年度);
3.经营管理业绩：
(1)公司荣誉;
(2)项目荣誉;
(3)社区文化;
4.部分人员职称及劳动合同：
(1)管理人员统计一览表;
(2)工程负责人简介、职称及劳动合同;
(3)财务负责人简介、职称及劳动合同;
(4)中级以上职称证书及劳动合同;
(5)物业管理岗位证书一览表;
5.各类物业面积及相应基数比例：
(1)管理物业类型概述;
(2)物业面积及相应基数比例;
(3)**** 项目委托合同;
(4)**** 项目委托合同;
(5)**** 项目委托合同;
(6)**** 项目委托合同;
........................
6.ISO 9001 质量管理体系文件：
(1)质量体系的执行情况及认证证书;
(2)质量管理体系文件和作业指导书清单;
(3)服务质量管理制度;
(4)服务质量管理制度执行情况汇报;
(5)服务收费管理制度;
(6)服务收费管理制度执行情况汇报;
(7)其它管理制度;
(8)其它管理制度执行情况汇报;
7.企业信用档案系统建立：
(1)**** 诚信档案管理办法;
(2)企业信用档案系统(附光盘);
三、资质核准程序
(一)新成立的物业企业申办暂定叁级资质、暂定叁级资质有效期满前申请叁级资质及叁级升贰级或贰级升壹级资质的物业企业，应按规定携带有关材料到局物业管理科申请，工作人员对其相关材料进行审核，审核合格后，相关资料签盖确认印签，并填制审批单。
对申请叁级资质的企业，在规定时间内到其办公地点对服务项目进行考核，对发现的问题责令其进行整改并写出整改报告。
(二)局物业科签署意见后，报局主管领导，每周四下午向局主要领导集体汇报、共同研究及时批复。
(三)物业企业到局物业科领取证书及相关文件。
(四)相关资料整理入档。
四、物业服务企业综合管理平台建设
各物业企业必须按照省住建厅的要求，加入物业管理综合平台并按规定输入相关资料。
焦作市房产管理局办公室 20**年12月17日印发
篇4：案例分析：物业企业资质、收费等级、服务标准三者的关系
案例分析：物业企业资质、收费等级、服务标准三者的关系
案例：
家住东郊的王女士对于自己缴纳的物业服务费一直存在异议，她看到小区收费处物业企业公示的物业资质等级为三级，但物业服务收费标准竟然是一级，十分不理解，认为三级资质为什么能收一级的费用，随即向主管部门投诉物业企业乱收费。
分析：
物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系。企业资质代表着企业的规模，以及承接项目的能力;物业服务收费等级与服务标准的等级直接挂钩，是物业服务企业与业主、业主委员会及建设单位签订物业服务合同中约定的。物业服务企业应当按照合同约定的服务标准提供相应的服务，同时，收取相应的费用。
1、物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备是什么?
答：共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室;
共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。
自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。
自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备。
2、物业维修责任：
----物业保修期内，共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备由保修单位负责维修。
----物业保修期满后，业主自用部位、自用设施设备的养护、维修，由业主负责。共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造由全体业主共同决定或列入专项维修资金支出。
3、物业服务活动中，物业服务企业提供哪些服务：
(一)物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理;
(二)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;
(三)公共绿化的养护和管理;
(四)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;
(五)车辆停放管理服务，保障道路畅通;
(六)物业档案、资料管理;
(七)装饰装修管理服务;
(八)物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。
4、新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备哪些条件，方可交付使用?
(一)生活用水纳入公共供水管网，并供水到户;
(二)用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电;
(三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统;
(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置;
(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;
(六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连;
(七)按照规划要求完成住宅区的车库(位)、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施;
(八)分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求;
(九)法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行验收，并向设区的市或者县(市)建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。
5、本市实行物业服务重大事件报告制度，物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告：
(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;
(三)物业服务人员擅自撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;
(四)发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定;
(五)物业管理区域内发生重大伤亡事件;
(六)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。
物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。
发生安全事故或者突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。
6、物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交哪些资料和财物?
(一)业主共有的结余资金;
(二)第五十三条规定的资料;
(三)物业服务用房;
(四)维修、保养物业形成的技术资料;
(五)物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备;
(六)其他应当移交的资料和财物。
物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。
7、物业服务活动发生纠纷怎么办?
答：业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。
业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。
8、物业服务活动中不得有哪些行为：
(一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗;
(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;
(三)擅自将住宅改变为经营性用房;
(四)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品;
(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(六)侵占绿地，毁坏花草树木;
(七)乱倒垃圾、乱堆杂物;
(八)乱设摊点、乱停车辆;
(九)违反规定饲养动物;
(十)排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声;
(十一)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;
(十二)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。
发生上述行为时，业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理。
篇5：南山区政府物业资产运营管理细则
南山区政府物业资产运营管理细则(20**)
第一条 为加强南山区政府物业资产运营管理，根据《南山区政府物业资产管理办法》，制定本细则。
第二条 南山区政府物业资产运营管理遵照依法、公开、公平、公正和诚实守信原则。
第三条 区物业办可根据实际情况，将用于经营性出租、区政府相关扶持政策的政府物业(创新型产业用房、总部用房、新型产业孵化基地用房等)，委托有关企事业单位进行运营管理。
文化、教育、卫生、体育等部门可根据实际情况，将由其使用的政府物业，委托有关企事业单位进行运营管理。对委托运营管理单位的选聘，原则上应通过招投标等方式选聘委托运营管理单位。
第四条 政府物业委托运营管理的，委托运营合同首次期限不超过三年，合同期满根据考核决定是否续签，续签一次不得超过三年。
第五条 政府物业对外租赁的，租赁合同期限原则上为三年，承租人应当缴纳不少于二个月租金作为租赁押金。
政府物业对外租赁的，若承租人申请,免租装修期原则上为租期一年对应一个月计算。
政府物业对外租赁的，租金底价应遵循市场价格，原则上由区物业办委托具有评估资质的第三方机构评估租金价格作为依据。
第六条 政府物业对外租赁的，原则上由区物业办委托南山区政府采购招标中心或第三方机构组织招投标。
具有以下情形之一，并符合相关法律法规及政策规定的，可直接采取协议租赁的方式：
(一)安排区属干部职工居住的单位存量公租房，拆迁回迁安置房;
(二)涉及民生、社会公益的;
(三)符合区政府扶持政策的;
(四)其他经上级部门批准的。
第七条 政府物业对外租赁的，应当签订书面的房屋租赁合同，且须包括以下主要条款：
(一)双方当事人的情况;
(二)物业的具体情况(面积、位置等);
(三)物业的用途;
(四)租赁期限;
(五)租金及支付方式;
(六)物业修缮、安全责任;
(七)物业的建筑结构、状况变更及装饰装修的约定;
(八)转租、承租人优先承租权及优先购买权的约定;
(九)违约责任;
(十)房屋租赁合同的变更和终止。
第八条 政府物业委托运营管理或对外租赁的，受委托的运营管理单位、承租人为该政府物业的安全责任事故责任人。
第九条 政府物业委托运营管理或对外租赁的，相关收益应严格实行“收支两条线”。
第十条 政府物业委托运营管理或对外租赁的，物业的日常维修保养和费用由受委托的运营管理单位或承租方负责。
房屋本体和公用设施的维修，应根据国家、省、市、区的相关规定，报区物业办审核后方可实施。
第十一条 本细则由区物业办负责解释。
第十二条 本细则自发布之日起实施。