篇2：物业管理行业的6大基本特征

　　物业管理行业的6大基本特征

　　文/陈伟

　　住房和城乡建设部房地产市场监管司物业处处长

　　对于物业管理行业而言，在遵循成功商业模式的普适价值的同时，设计商业模式还应当根植于行业本身的特殊性--行业的专业价值。由物业设施管理、物业资产管理、客户关系管理和客户行为管理组成的四大专业价值，是物业管理行业的核心资源和竞争能力，是构建物业管理商业模式的基石。除此以外，分析物业管理商业模式的构成要素，应当把握六个方面的基本特征。

　　1│目标客户的长期性和互动性

　　一方面，尽管以服务阶段划分，物业服务的客户可以分为前期物业管理阶段的建设单位和日常物业管理阶段的业主团体，以服务层次划分，物业服务的客户可以分为合约客户和终端客户，但由于物业管理服务的持续性和物业服务合同的长效性，由于解聘物业服务企业必须符合物权法规定的表决规则，高昂的解约成本使得客户不可能象选择日用消费品那样更换物业服务企业。对于大多数物业服务企业来说，物业服务合同的稳定性，使得其目标客户的合约期限有可能等同于物业本体的生命周期。

　　另一方面，随着物业管理意识的增强，许多业主由被动接受物业服务转向主动参与，角色定位由“消费者”转变为“体验者”，服务质量不仅取决于物业服务企业的品质，同样受到业主素质的制约，在这种情况下，产生以企业和客户互动合作、共同创造物业管理价值为特征的商业模式成为可能。

　　2│核心需求的多样性和递进性

　　物业类型的不同和价值取向的差异，决定了客户核心需求的多样性。普通小区的业主要求方便和实惠，高端物业的业主追求享受和尊重;建设单位重视物业管理的品牌营销，而不动产持有者更关注物业的保值增值。不仅如此，从满足居民的消费需求和实现物业的使用功能，到满足业主的投资需求和实现物业的增值功能，再到满足主业的保障需求和实现物业的生产功能，客户的核心需求是由表及里、由浅入深地逐渐递进的。

　　进一步研究，我们还会发现，核心需求的多样性不仅表现在不同的客户群体之间，即使是同一客户群体，也可能同时拥有多种需求。除此以外，不同层次的需求并非完全割裂，对于客户而言，需求的递进性并不意味着替代性，高层次需求和低层次需求是可以兼容并存的。因此，物业服务企业设计未来的商业模式，必须具备全方位、多视角识别客户需求的能力。

　　3│经营收益的稳定性和安全性

　　与其他行业相比，物业管理基础服务的需求数量与不动产存量关系密切，在短时期内，物业服务企业无法通过快速增加服务供给实现收入的跨越式增长。但是，由于物业管理行业受经济周期和自然资源等外在因素的影响较小，物业服务不存在锐减和中断的问题。而且伴随着房地产业的发展，物业管理行业还具有自然增长的特性，加上服务价格波动较小，物业管理行业的经营收益的稳定性较好。

　　与制造业相比，物业服务具有即时性，没有一个等待购买的准备期，在酬金制收费模式下，物业服务企业占有先行取得酬金的优势，企业经营的供求压力和成本压力较小，这都大大降低了企业的经营风险，最大限度地增强了行业的安全性。

　　4│成本支出的透明性和高效性

　　一般性行业的生产成本是由土地、资金和劳动三大要素构成，物业管理不需要投入土地和较大的资金，基本上属于“零地租、零库存”的“轻资产”行业，其最大支出是劳动力成本(目前一般占企业总成本的50%-80%)，低成本投入的“轻资产”行业特征，对企业进行商业模式的转换较为便利，所谓“船小好调头”说的就是这个道理。

　　人力成本的主导地位，在国际通行的酬金制收费模式下，公开账目的行业规则，使得物业服务企业成本支出日益透明成为必然的趋势。在正视人力成本刚性增长的同时，我们还应当关注非人力成本控制的高效性，这种高效性主要体现在两个成本优势：一是通过大批量的原材料团体采购形成的采购成本优势，二是通过流程管理提高效率或采用标准化设计提升质量而形成的服务成本优势。

　　5│服务产品的准公共性和差异性

　　物业服务产品的准公共性，使得以物业设施管理为标志的物业基础服务成为所有物业服务企业的核心产品。虽然基础服务的自我复制能力有利于物业服务企业的规模扩张，却难以阻止其他竞争对手的模仿复制，大规模的同质化自然导致恶性竞争，恶性竞争的结果不仅使得整个行业丧失了定价话语权，还造成了物业管理产业集中度过低的现状。

　　物业服务产品的差异性，主要体现在服务企业的素质差异和服务对象的需求差异两个维度，其后果是：一方面，物业服务企业很难像生产有形产品那样通过模具或者流水线控制服务质量;另一方面，同一种服务产品无法保证具有不同需求的众多客户的同等满意。因此，如何提供差异化的准公共服务?对物业服务行业的市场分析能力和内部管理能力，提出了比其他行业更高的要求。

　　6│价值链条的系统性和优质性

　　作为房地产开发产业链的下游，物业管理行业向上可以延伸至房地产规划、设计、施工、销售各个环节;作为不动产消费(经营)产业链的开端，物业管理行业向下可以拓展至不动产咨询、代理投资以及保障服务各个领域。以物业管理行业为纽带，将不动产生产和消费两个阶段有机地联系在一起，形成完整系统的房地产价值链，是物业管理行业拥有的一个独特的商业价值。作为专项服务的采购商，物业服务企业比业主更了解专项服务市场，作为物业服务的供应商，物业服务企业比专项服务提供商更了解业主，以物业服务企业为核心，将专项服务有机集合成综合性物业服务，形成完整系统的物业服务价值链，是物业管理行业拥有的另一个独特的商业价值。

　　必须强调的是，物业管理行业之所以有可能成为房地产价值链和物业服务价值链的整合者，关键在于物业管理服务依托于具有巨大商业价值的不动产，这些物业资产不仅给物业管理提供了基础服务的资源，而且由此搭建的物业平台，也为物业管理行业开拓了更加富有想象力的商业空间。

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篇3：济南市物业管理区域划分工作程序（全文）

　　济南市物业管理区域划分工作程序（全文）

　　一、依据

　　《山东省物业管理条例》

　　二、申请

　　依据《山东省物业管理条例》相关规定，建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应向物业所在地的县(市)、区房管部门提出划分物业管理区域的申请。建设单位登陆市住房保障管理局网站“物业管理网上办事平台”，在线申报物业管理区域划分。

　　三、申报材料

　　(一)物业管理区域划分申请书(系统打印、盖章);

　　(二)建设单位营业执照、资质证书;

　　(三)房地产项目开发经营权证明、建设项目立项批准、核准或者备案文件;

　　(四)建设用地使用权证书、建设用地规划许可证或相关土地证明文件;

　　(五)地名核准文件(标准地名使用证);

　　(六)建设工程规划许可证及经城乡规划主管部门签章的项目修建性详细规划、建设工程设计方案。

　　以上第(二)、(三)、(四)、(五)(六)项要件需核对原件后留存复印件。

　　四、受理

　　申请人提交申请要件齐全的，县(市)、区房管部门当场受理备案申请;申请人提交申请要件不齐全的，当场一次告知申请人需要补正的全部内容。

　　五、审查

　　县(市)、区房管部门对于提交材料齐全的，应当按照《山东省物业管理条例》第八条的规定，征求街道办事处(乡镇人民政府)意见后，进行物业管理区域划分，并向建设单位出具物业管理区域划分意见书。

　　六、办理时限

　　自受理申请之日起20日内。

篇4：案例：物业管理区域划分问题

　　案例：物业管理区域划分问题

　　文/王占强

　　原载于《现代物业·新业主》20**年第2期总第106期

　　众所周知，《物业管理条例》和《业主大会规程》都规定了一个物业管理区域只能成立一个业主大会。一般而言，一个业主大会只对应一个业委会。也就是说，一个物业管理区域只能设立一个业委会。

　　物业管理区域划分关系到业主大会的成立，是业主行使自治权利的基础条件。一般而言，一个物业管理区域是一个相对独立的居住区。但由于我国房地产开发过程中，项目类型繁多，规划不一，物业管理区域划分标准也不甚明晰等原因，物业管理区域划分时常发生纠纷。四川省成都市武侯区黄金成等25人诉成都市武侯区房地产管理局划分物业管理区域行政纠纷案[1]是一个比较典型的物业管理区域划分案例。本文将通过对该案例的评析，解释说明包括划分主体、划分标准在内的几个物业管理区域划分焦点问题。

　　行政诉讼

　　四川省成都市武侯区“中央花园清水河片区”，按开发时间顺序和规格分为一期、二期、三期、精装版一区、二区、沿河别墅和临河别墅等楼群，共有楼房207幢5,726套(户)。不同楼群之间有围墙、道路分割为相对独立的院落，院落之间有些市政公共通道，分属两个社区居委会。该小区有部分供电设备为小区自管，共用设施、设备及其他物业管理用房未作法定权属界定。20**年11月24日区房管局发出通知，将“中央花园清水河片区”分为A、B、C、D、E五个物业管理区域，对各个区域的物业管理用房进行了划分，并请业主成立相应的业主大会及选举产生业主委员会。

　　业主黄金成等25人认为武侯区房地产管理局(以下简称区房管局)的行为没有法律依据，且凭空制造了矛盾，侵害了广大业主利益。将区房管局诉至武侯区人民法院，请求撤销被告将小区划分为5个物业管理区域的行政行为。

　　法院判决

　　一审判决。区法院认为，被告的行政行为符合《物业管理条例》的立法精神和原则规定，符合行政行为的合理性原则，是合法有效的。判决驳回原告黄金成等25人的诉讼请求。

　　二审判决。一审宣判后，黄金成等25人不服，向成都市中级人民法院提出上诉。成都市中级人民法院认为，区房管局没有以证据证明，其划分行为考虑了除物业管理用房以外的其他共用设施设备等因素，不符合《物业管理条例》第九条第二款的规定。物业管理区域内共用设施的调整和分割，属于重大事项，应由业主大会讨论决定。因此，判决如下：一、撤销一审判决;二、撤销被上诉人区房管局于20**年11月24日对“中央花园清水河片区”业主发出的通知;三、责令被上诉人区房管局依照法定程序重新划分“中央花园清水河片区”的物业管理区域。

　　案例评析

　　一、谁有权划分物业管理区域?

　　(一)公权力与私权利的博弈

　　本案中，一审法院认为区房管局有划分物业管理区域的职权。而二审法院却得出了一个自相矛盾的结论，一方面肯定一审的上述认定，即同意区房管局有划分物业管理区域的职权;另一方面认为，“物业管理区域内共用设施的调整和分割，属于重大事项，应由业主大会讨论决定。由于区域的划分不可避免地涉及共用设施的调整和分割，因此物业管理区域的划分必须通过业主大会的讨论才能决定。”

　　那么，划分物业管理区域是属于公权力范围还是私权利范围?要回答这个问题首先要分清公权力和私权利的界限。但答案必定不会既是公权力范围又是私权利范围，因此，二审法院关于这个问题的认定是错误的。

篇5：深圳景洲大厦物业管理服务合同

　　20**版《深圳景洲大厦物业管理服务合同》

　　(20**年1月1日至20**年12月31日实行)

　　甲方：深圳市福田区景洲大厦业主委员会

　　乙方：深圳市之平物业发展有限公司

　　经甲、乙双方友好协商和20**年12月19日至20日深圳市景洲大厦业主大会投票表决通过，深圳市之平物业发展有限公司获得景洲大厦的物业管理服务权续聘;物业管理方式：“定额酬金制” 每年定额酬金12万元，按季支付。管理服务期限为3年，从20**年1月1日至20**年12月31日。为保障景洲大厦物业管理服务正常进行，根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等国家、地方法律、法规，本着“明晰小区产权归属，明确双方权利义务”的指导原则，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方达成以下合同条款。双方约定并达成共识：物业管理是一种商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着诚信、公平的商业道德，双方合作互动，共同发展进步，实现双赢。

　　第一条　景洲大厦小区物业基本情况

　　小区位置：深圳市福田区新洲北辅道商报东路87号。景洲大厦1997年4月开工建设;1999年1月竣工验收;地产开发商为：深圳振业(集团)股份有限公司。景洲大厦建筑面积：45945.25平方米，其中两座31层塔楼住宅公用面积：6，324.45平方米。景洲大厦不计容积率的建筑面积：6，759.40平方米，即地下停车场附一层：3，071.44平方米;地下停车场附二层：3，687.96平方米。景洲大厦停车场规划为不计入容积率的小区住宅公共配套设施，其产权属全体住宅业主共有。景洲大厦现有6处非收费公共物业管理和业主活动用房，其产权属全体业主共有： A座4C业主活动室;A座1G公共用房;A座4H、B座4H：保安宿舍用房及景洲大厦大堂旁物管处办公室、消防监控设备室、业委会办公室。景洲大厦共有住宅物业440户;裙楼商业物业2户。

　　一、深圳景洲大厦收费总面积：45,499.58平方(全年物管费总收入：1529914.44元/年)(注:总收费比20**版”合同”下降:103000.20元)。

　　1、其中景洲大厦住宅总面积：42，491.00平方*住宅物管费2.50元/m2 == 106,227.50元/月* 12个月==全年物管费应收:1，274，730.00元/年

　　2、其中住宅改商业总面积：205.31平方*住宅改商物管费8.00元/m2== 1,642.48元/月* 12个月==全年物管费应收:19，709.76元/年/3户(A--1D、A--1E;B--1G)

　　3、其中裙楼商业总面积：2，803.27平方(中行:322.77m2+维业:2480.50m2* 裙楼商业物管费7.00元/m2== 19，622. 89元/月* 12个月==全年物管费应收:235,474.68元/年(注：7元/m2为20**年裙楼收费标准)

　　二、景洲大厦本体维修基金收费总面积：45，499.58平方*本体维修基金0.25元/m2== 11,374.90元/月* 12个月==全年本体维修基金应收:136,498.80元/年(本体维修基金每年1月份一次性收取，直接存入景洲大厦业委会账户，由景洲大厦业委会直接监管。)

　　特别备注：

　　1、以上面积根据原中国银行扣款数据、发展商售楼数据统计及深圳市之平物业发展有限公司收费面积数据审核，审核人：深圳市之平物业发展有限公司王明、景洲大厦业委会邹家健;统计审核时间： 20**年12月10日，面积如有出入以业主产权证登记数据为准。景洲大厦2栋塔楼为纯商品住宅物业;现有3家“住改商”户：2户杂货店;1户房屋中介办公。

　　2、景洲大厦2层裙楼为“不含地价”的小区公共配套商业用房，规划使用功能为“商场”。1998年至20**年，被景洲大厦开发商擅自改变原小区配套“商场”规划使用功能，出租改作酒楼，造成小区长达十年环境污染。20**年4月，在景洲大厦业主完全不知情的情况下，深圳规划国土主管部门擅自改变景洲大厦原小区配套“商场”规划使用功能，将“不含地价”的2层配套裙楼及景洲大厦(消防隔离通道)设备架空层划归景洲大厦开发商;20**年6月，景洲大厦开发商将景洲大厦小区公共配套“商场”出售，改为一家民营装饰企业办公楼。景洲大厦业主委员会保留对以上改变法定规划使用功能责任者进行追诉的权利。

　　第二条 景洲大厦物业管理服务范围和项目

　　景洲大厦物业管理服务范围：景洲大厦红线以内至业主家户门以外为界的所有公共共有共用部分及公共共用设施设备。主要包括 ----

　　一、承担景洲大厦房屋建筑本体共用部位(大厦楼顶房盖、梁、柱、外立面墙体和基础等承重结构部位、楼梯间、走廊通道、电梯厅、信报箱厅、大堂门厅及天花吊顶、设备机房等)的维修、养护和管理。

　　二、承担景洲大厦房屋建筑本体公共共用设施设备：户外共用的供排水管道、公共污水管、垃圾库、公共抽风排烟道、公共照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防、监控、门禁等设施设备、电梯、供水系统等,以上以业主户门为界,不含业主户内所有供水、排水、排污管道、燃气、对讲机设备的维修、养护、管理和运行服务。

　　三、承担景洲大厦规划红线内属物业管理范围的市政公用设施：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、井、小区绿化、室内外泵房、路灯、自行车房棚、地面道路等的维修、养护和管理。

　　四、承担景洲大厦规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。承担景洲大厦公共环境：包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道的清洁卫生、垃圾的收集、清运;小区四害消杀;公共区域绿化等。

　　五、经双方协商约定：物管方负责小区红线范围内、小区公共部分及公用设施设备的日常养护和维修，如：小区发电、排烟、抽水、电梯、供水、消防、监控、门禁、对讲(户内对讲机费用由业主承担)、信报箱(换锁费用由业主承担)、车场道闸、小区公共照明等设施设备的日常保养维修，保证其能正常使用运行;但以上公共设施设备的大修改造及新增、整体更新更换(日常更换小区照明灯具等零星维修物料，按物管预算范围列支报销)，大厦主体外墙、户外公共管道、小区道路改造、小区发电设备的更换改造在本体公共维修金中列支，费用不够时由业委会负责筹集。

　　六、业主以门为界，自行负责户内装修水电，排污管道的维护维修，不得损害相邻业主利益。景洲大厦楼顶天台和四楼大厦平台属小区公共共有范围，鉴于历史原因，凡在景洲大厦楼顶天台和四楼平台围合搭建了房屋、阳光棚、围栏的，将自行承担其相关楼层范围的维护维修，小区物管不承担以上楼顶、平台房屋、墙体、地面、漏水等的维护维修。

　　七、景洲大厦实行24小时封闭式管理，对景洲大厦规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区安保工作。杜绝外来推销人员进入小区散发、张贴广告，及其它非公益性的商务活动。业主快递收发和快餐外卖一律到东门岗领取;拒绝外来人员进入小区聚众赌博。景洲大厦禁养大型、烈性犬支;严禁传播封建迷信和*宣传。

　　八、负责小区康乐健身区设备设施的日常监管。该设施出现损坏需要维修时，乙方应及时通知安装单位进行维修，若安装单位拒绝维修又存在安全隐患时，乙方应书面报请甲方同意后予以拆除。

　　九、做好景洲大厦物业及物业管理档案、资料的建立和保存工作。做好政府法规和行业规定应由物业管理公司承担的其它工作。

　　第三条 景洲大厦物业管理服务标准

　　一、乙方按《深圳景洲大厦物业管理服务合同》和国家一级同级别的物业管理规范标准为甲方提供物业管理服务。

　　1、 安全：对小区实行全封闭管理，24小时视频监控，保安不缺岗，不脱岗，确保小区住户安全零发案。确保小区消防、视频监控系统正常使用，可随时调阅查询。

　　2、 卫生：加大小区卫生保洁投入，每天两次清运垃圾，垃圾在小区楼内不过夜，楼内公共区域四害消杀控制标准应符合国家标准;保持小区道路及大厦公共空间整洁;加强对住户装修的监管，夜间和法定节假日禁止装修;杜绝违规拆动承重墙装修;禁止在户外加装向外扩展的笼式防盗窗网;禁止违章乱搭建。每月清洗一次公共路面;每年3月、10月两次清洗大厦储水池，保证业主饮水安全卫生;每年1次进行大厦外墙窗户清洗。

　　3、设备：保证大厦公共设施设备正常运行;加强大厦发电、排污、抽水、排烟设备、电梯、消防、监控、门禁、车场系统等的维护保养，确保正常运行。保证小区日常照明和监控照明，每晚天黑开灯，22时前不得关闭大厦大堂、电梯厅大灯。到时不开灯不关灯，每发现1次处罚20元。

　　二、若因乙方监管失职失查和维修不善，造成小区公共设施设备损坏、丢失，电梯坠落伤害和公共地面、墙体损坏，乙方将承担修复、赔偿责任。若由业主造成损坏的，相关当事业主应承担修复、赔偿责任。

　　三、在合同到期时，乙方应保证各种公共设施设备能正常运行移交。为了保证物业管理服务的品质和物业管理服务的正常进行，参照当前全国物业管理行业应聘规则，乙方获应聘签约后5日内，向甲方缴纳物业管理服务保证金陆万元(6万元，上届未退，续押)。合同期满，若乙方无违约行为，甲方按原款不计息全额退还乙方。

　　第四条 景洲大厦物管服务收费标准及管理

　　一、收费标准：经甲乙双方收支成本预算，20**年景洲大厦继续实行物管收费市场化定价，即先核收支成本，再定收费标准。经景洲大厦业主大会共同决定，20**年1月1日起，景洲大厦物业管理服务费按如下标准收取：景洲大厦住宅物业每平方米2.50元/月;景洲底层3户“住改商”物业每平方米8.00元/月。裙楼商业写字楼物业每平方米7元/月。

　　二、 收费时间：经景洲大厦业主大会共同决定，景洲大厦本体维修金每

　　年1月10日前，按年度一次性收取;景洲大厦物业管理费每月5日银行扣款、10日前完成当月物管费和上月水费的收缴;景洲大厦停车费每季度末月20日前，按季度收取下一季度停车费，逾期不续缴费者，视为放弃在本小区停车处理，其停车月卡资格转让给其他排队候补业主。业主、租户按年预付全年物管费、停车费，遵从自愿。

　　三、 缴费方式 ：每月5日前，业主和租户提供建设银行账户按月进行转

　　账扣款缴费;每月10日前，业主和租户通过互联网+方式，自行通过手机银行进行转账缴费;每月10日前，业主和租户自行到银行通过无折存款方式进行转账缴费。为保障业主资金安全和缴费入库到位。乙方应做好所收现金的缴存监管，若发生所收现金未及时缴存入库，被侵占挪用，乙方将承担由此产生的一切责任。若隐瞒收入,一经发现假一罚十。

　　景洲大厦物管收缴费实行无纸化运作，物管服务中心每月不再向业主信报箱投送纸质缴费通知，每月5日前各住户应缴费金额在景洲大厦业主沙龙QQ群、微信群内公布，需要清单的业主/租户，完成缴费后可到物管中心免费打印。

　　四、 经景洲大厦业主大会共同决定和甲乙双方共同约定：从20**年1

　　月1日起景洲大厦实行“财务共管、资金自管”，即景洲大厦小区物管费、本体维修金、每月水费、政府代扣垃圾处理排污费、停车费、小区空间使用费等所有公共收入费用，一律存入景洲大厦建设银行公共账户，由景洲大厦业主委员会直接监管。“资金自管”只是小区资金监管单位的变更，其余物管合同所委托的管理服务职责不变，税收按国家政策规定执行，物管产生的税费由甲方承担。

　　五、为了相互制约，有效监督资金监管单位/监管人，保障小区公共收支公开透明，保障公共收入资金不被挪用侵占，景洲大厦建设银行公共账户甲乙双方均可适时查询。双方约定，进入该公共账户的资金甲乙双方不能提取现金，不能进行网上支付转账，需要使用物管资金时，由甲方通过出据转账支票的方式，进行支付(银行对账单将留下转款支付记录)。景洲大厦物管服务中心日常零星支出，经景洲大厦业主委员会同意，给物管中心提取伍仟元备用金，每季度次月10日前，物管中心凭票据进行报销。

　　六、景洲大厦物管大额维修支出，按景洲大厦业主大会监督委员会审核程序和审核金额列支。景洲大厦物管电梯、保洁、消防等外包项目，委托物管中心签订合同，景洲大厦业主委员会作为委托“见证第三方”同时在合同上签字确认;景洲大厦所有物管外包项目费用，由甲方通过出据支票转账方式，不经乙方直接转入外包项目承接方账户。

　　七、甲乙双方约定：景洲大厦公共账户，由乙方日常使用监管，乙方按双方合同约定的收费标准，每月10日前代为进行物管费、水费等费用的代扣收缴;乙方按双方合同约定的收费标准收费，做到计费准确，收费公开透明，不乱收费。乙方所收的一切现金一律如实存入景洲大厦公共账户监管，不得挪作它用。乙方如实列表做账，填报现金收支日报、月报，每月3日前报送景洲大厦业主委员会审核。

　　八、甲乙双方约定：景洲大厦物业管理服务费同业主缴纳的公共本体维修基金分离;景洲大厦物业管理服务费同景洲大厦小区公共收益分离;景洲大厦物业管理服务费同景洲大厦小区停车场收支分离。以上各项收支单独列账，专款专用，独立核算，自负盈亏，收费标准实行市场化调节。

　　九、经景洲大厦业主大会共同决定：景洲大厦自20**年11月1日起，实行住宅禁商，业主(租户)禁止改变“住宅”法定规划使用功能，在小区开公司，从事任何商业活动。个人创业不得损害小区公共人居环境。甲乙双方协商约定，对未获得国土规划部门批准;未取得公安消防部门许可证书;未办理房屋租赁手续;未获得景洲大厦业主委员会批准，擅自改变原法定规划住宅使用功能，在景洲大厦违法违规开办公司的业主或租户，在其公司未搬出景洲大厦期间，物业管理服务费按每平方米8.00元/月收取,并按商业用水、用电标准扣缴水电费。

　　十、小区全体业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳违约金。乙方有权对欠费期超过1个月的业主进行公示通报;对故意欠费期超过2个月的业主，可提起讼诉进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。甲方积极配合乙方共同作好业主/租户自觉缴纳物管费、本体维修基金的宣传教育工作。

　　十一、景洲大厦两座塔楼属纯住宅高层楼宇，楼内二次加压供水属缴费业主共同投资所为，对故意拖欠物业管理服务费及水费，拒不改正者，对长期改变原住宅使用功能在景洲大厦住宅楼内开办公司，拒不搬迁的商业用水、用电户，经甲方同意并报告水务部门、供电部门授权，乙方可协助供水、供电部门停止欠费业主(租户)的供水、供电服务。

　　十二、甲方协助乙方催缴物业管理服务费。甲方承诺不怂恿、煽动业主不缴纳物业管理服务费。业主委员会全体成员承诺，自觉带头履行缴费义务;反对任何人在景洲大厦耍特权“吃霸王餐”，无理拖欠物业管理服务费，侵害缴费业主的共同利益。乙方应作好欠费业主的催缴、统计、记账工作，并按季公布欠费业主名单进行催缴。租户欠费，由业主承担连带缴费责任。为避免租户欠费风险，出租房屋业主可将物管费用连同租金一并收取，或书面授权物管中心,对欠费租户及时采取停水停电提醒方式进行催缴欠费。

　　第五条 景洲大厦维修基金管理及维护范围划分

　　一、景洲大厦“住宅维修基金”(本体维修基金)按政府收费标准，每月每平方米0.25元，由业主缴纳。为了保证本体公共维修基金监管到位，景洲大厦业主缴纳的本体公共维修基金同物业管理服务费分离。经景洲大厦业主大会共同决定，业主缴纳的本体公共维修基金每年1月通过银行转账一次性统一扣缴。乙方承诺，本体维修基金为物管公司代收资金，不属物管服务收入，景洲大厦所有本体维修基金直接存入景洲大厦公共账户，逾期不转账缴存视为违约，并将按每日5%收取违约金。业主拖欠本体维修基金的，由甲、乙双方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行追收处理。本体公共维修基金由甲方直接监管，严格按照规定范围审批使用。

　　二、景洲大厦本体维修基金的使用，实行“支付凭证”制度，即按物管中心或业主大会执行委员会申请立项、报价，经景洲大厦业主大会监督委员会项目审核委员审核批准后，再实施的程序进行运作;工程完工结算后，按审核批准支付标准、范围，凭景洲大厦本体维修基金“支付凭证”列账报销。

　　三、物管中心未经景洲大厦业主大会监督委员会审核批准，擅自动用本体维修基金将由其自行买单。任何单位或个人瞒报、挪用、贪污本体维修基金，将视为《刑法》“侵占公私财物罪”行为，承担相关的法律责任。景洲大厦本体维修基金的收支账目，每季度次月15日前，由景洲大厦业主大会监督委员会在“景洲大厦博客” http://jz315.com.blog.163.com/网上向业主公布，接受全体业主的质询监督。

　　四、景洲大厦近300万元“公用设施专用基金”20**年已追回，目前存放在深圳市住宅建设局物业专项维修资金管理中心监管。大厦维修需要动用该专用基金时，由景洲大厦业主委员会向基金管理中心提出申请，按基金规定使用项目范围使用。景洲大厦公用设施专用基金的使用范围主要是：大厦主体结构沉降、大厦主体结构墙破裂损坏;公共主体供水、排污管网更换、电梯更换、大型机电设备更换、大厦墙体大修油漆(不含地下车库)等。公用设施专用基金不承担小区日常维修项目支出。

　　五、景洲大厦物管方日常维护维修范围及主要项目。物管公司的日常维修维护以业主房门为界。业主房门以外，小区规划红线以内的所有公共设施设备、公共区域由物管公司负责日常维护维修。其具体主要维修范围项目有：更换大厦公共区域照明灯具;消防监控设备、管线维护维修;公共供水管网维护维修;大厦门禁系统、业主对讲机系统(不含业主家对讲机)的维护维修;信报箱维修;公共主体排污下水管道维修疏通;油漆铁艺栅栏、油漆管线竖井防火门;大厦空调风扇维护维修;公共通道门禁门锁维修更换;各类消防、排烟、机电设备、供水设备的维护维修和日常检测等，以上项目在物管维护维修费中列支。物管公司要确保以上公共设施设备的正常运行。

　　六、业主入户门内的家电、灯具、水龙头损坏、户内供水管道及户内上下污水管道、厕所堵塞、屋内电路老化更换等由业主自行负责维修，费用自理。

　　七、为方便业主，物管中心可在小区开展物管维修有偿延伸服务，业主如需请物管中心协助维修，实行市场化收费，明码标价，双向选择，所有费用由聘请业主自理。

　　小区受托代收普通快递邮件，每件收取代签收转交手续费1元;物品包裹视大小收费1元至2元;物管代签收邮件、物品，丢失由物管负责赔偿。住户丢弃床、柜、沙发、花坛、电视等废旧家具、家电，应视体积重量大小，向物管保洁员另行支付50元至200元不等的搬运清运费。住户不得将自家废旧物品丢弃、阻塞在公共消防通道。

　　第六条 业主共有物业收入及其管理

　　一、按照国家发改委相关法规规定，从20**年1月起，景洲大厦停车场收支同景洲大厦小区物管费收支分离，实行合同单签，独立核算，专款专用，自负盈亏。景洲大厦停车场和景洲大厦小区物业管理，统一委托乙方管理，但所有人力、能耗、外包项目等，均实行独立核算，单独列账。

　　二、按照国务院《物业管理条例》第五十五条规定及释义：利用物业共用部位(地面停车、电梯广告、空间利用)进行经营的收入归全体业主共有。“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”由于景洲大厦停车场已实行市场化独立运作，从20**年1月起，景洲大厦小区地下停车库收入不再纳入小区公共收益监管，地面停车收入视停车场收支运作状况另行确定。

　　三、甲、乙双方确认：景洲大厦地面道路广场、地下停车库、红线内公共绿地属小区公共配套共用部位，其建设成本已摊入业主购房房价;景洲大厦地下车库及地面停车场/位属景洲大厦业主共有，产权归景洲大厦全体业主共同所有。景洲大厦停车场及业主共有物业、场地出租的所有收入，归景洲大厦业主共同所有。明晰业主产权，收入单独列账。独立核算以外的景洲大厦业主停车场收入及业主共有物业、场地出租、电梯广告等收入，同物业管理服务费分离，纳入“景洲大厦业主基金”管理。

　　四、为了明晰业主收支账务，经景洲大厦业主大会协商确定，小区住宅物管费和月卡停车费，预算外的收入若有结余(住宅物业预算为2.10元/m2;月卡停车费预算为290元/月;执行收取住宅物业费2.50/m2;月卡停车费300元/月)，将作为专项积累,专款专用，不再纳入“景洲大厦业主基金”管理。

　　原景洲大厦中国银行账户资金将作为“景洲大厦业主基金”储备，优先为今后景洲大厦更换电梯、改造供水管网、主体大修积累储备资金;也可按景洲大厦业主大会的决定使用(如：直接向业主发放物业管理费补贴等)。

　　第七条 景洲大厦业主委员会经费和津贴管理

　　一、依照物管相关法规，甲乙双方约定，在年度小区财务预算中，每年为景洲大厦业主委员会提供4，500元办公活动经费，该费用在物业管理费成本中列支。业主委员会办公活动经费按规定范围合理使用，收支账目接受景洲大厦业主大会监督委员会的监督审查。景洲大厦年度业主大会专项经费，在小区“业主基金”中列支。景洲大厦业委会成员每月不领津贴，但外出办公交通费用如实报销。

　　二、根据景洲大厦业主大会决定，自20**年12月起，每月聘用2名小区义工为景洲大厦业主代收发快递邮件、来访登记(每人每天值班6小时)，参照深圳市社工、义工津贴发放标准，景洲固定义工站义工每半天4小时发放津贴50元，每月4，500元(2人);景洲大厦年度业主大会的义工服务，参照这一津贴标准发放执行，或用礼品替代。小区代收发快递邮件、来访登记义工津贴，在小区物管费或业主基金中列支。

　　三、根据景洲大厦业主大会决定，聘用景洲大厦业主大会大会执行秘书1名，负责小区物管、停车场日常公共事务协调管理和对外联络，参照景洲大厦义工站固定义工津贴发放标准，每月领取税后3,000元职务津贴。依照深圳物管相关法规规定，执行秘书津贴在小区物管、停车场成本费用中各占50%列支。

　　四、景洲大厦业主委员会办公活动经费不足，可由业主募集和接受社会募捐，但所募集募捐到的办公活动经费，不得用于业主委员会成员个人消费使用。

　　第八条 景洲大厦业主委员会自律承诺

　　一、甲方全体成员应同乙方加强沟通，相互尊重;不得利用监督权以权谋私，不得在本大厦物管队伍中安插亲友。严格执行收支财务公开，随时接受业主监督。

　　二、甲方全体成员应自觉按期缴纳物业管理费、本体维修基金和停车费，不得侵占业主利益。不得无理干涉物业管理公司的正常经营;不得无理煽动业主不缴纳物业管理服务费，协助乙方催收物管费用。

　　三、甲方自觉遵守《业主管理规约》，大力开展社区普法宣教活动，依法履行职责，维护小区稳定，抵制黄、赌、毒、封建迷信。甲方不得作出与物业管理无关的决定，不从事与物业管理无关的活动。不组织、不参与任何危害社会、社区安全稳定的非法*、集体*活动。

　　第九条 物业管理公司自律承诺

　　一、乙方承诺，严格按《深圳景洲大厦物业管理服务合同》和国家甲级物业管理企业服务标准，为甲方提供物业管理服务，保证景洲大厦安全，卫生，设备运行正常。加强同甲方及全体业主沟通联系，相互尊重;接受甲方和全体业主的监督。

　　二、 乙方承诺，恪守商业诚信和职业道德，严格执行景洲大厦年度收支成本预算，不乱收费，不作假帐，不瞒报收入，不虚报开支，“假一罚十”。乙方承诺加强小区治安管理，对来访人员出入小区严格进行登记，并通过对讲机征得业主核实同意后方可放行进入。乙方承诺小区治安消防重大责任事故发生率为零。

　　三、乙方承诺，不得干涉甲方业主委员会的正常监督活动。乙方对小区的改造计划须征得甲方同意后方可实施，否则自行买单。

　　第十条 物管公司监管失职行为认定及赔偿

　　一、为了避免甲乙双方及业主同物管公司之间的争端矛盾，甲乙双方协商确定，以下行为视为乙方物管公司监管失查失职不作为：

　　1、外来人员未进行登记放入小区;未通过对讲机征得业主核实同意将外来人员放进小区;未经业主签字将业主家电家具等体积大于4M*2M*4M的物品放行出小区;

　　2、景洲大厦保安、物管人员缺编导致岗位缺岗、脱岗的;维修、管理人员不公布值班时间，不按时到岗，不坚守岗位，设备维护维修不及时;保安巡逻不到位;搬家开门无人值守;监控室无人值守;

　　3、门禁、对讲机不能正常使用，呼叫长时间无人应答;视频监控装置维修不及时，发生意外时不能提供视频录像资料;

　　4、消防设备设施更新改造验收合格后，消防报警、排烟排风设备不能正常使用，安全设施失效;

　　5、门岗、巡逻、交接班不清，原始登记记录不全;监守自盗;发现案情事故隐瞒不报不公布;对小区违法黄、赌、毒;违规违章乱搭建、乱堆放物品，占用消防通道行为不制止，不举报;未经登记放行小区外人员，进入小区聚众赌博。

　　6、国家相关法规物管公司应履行但未履行的其它失职行为。

　　二、乙方负责购买公众责任险、车场安全保险，保险费用在物管、停车场成本中列支。若因乙方物业管理失职，造成业主家庭财产被盗和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、首饰、珍贵字画、邮集、古董、便携式电脑等数码产品外，乙方将按“家庭财产保险标准”并参照其理赔办法，承担赔偿责任。在确定为乙方失职责任后，但案犯尚未抓获时，乙方应按“家庭财产保险”理赔程序时限，先行对业主损失财物进行赔付。

　　三、乙方负责外包项目承接单位的选择推荐，外包合同的审核把关签署;甲方作为委托“第三方见证人”在外包合同签字盖章确认，并留取外包合同备案备存。

　　第十一条 合同的终止、续约与交接

　　一、双方约定并达成共识：物业管理是一种商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着公平、诚信的商业道德，双方合作互动，共同发展进步，实现双赢。

　　二、景洲大厦物业管理服务合同到期后，双方均有权平等选择去留，尊重对方的选择。合同到期，双方合同关系即自行终止。

　　1、乙方应提前30天按政府、行业法规，填报固定资产、办公设备、家具、大厦各种资料、警用器材;填报财务报表、扣款账号、业主/租户信息、门禁卡编码资料、停车场车辆登记资料、停车场经营许可证资料等交接清单，送业主委员会审核。

　　2、合同到期前5日，双方应共同协作做好移交准备工作，并保证所移交的机电、供水、消防、监控、车场、对讲机等各类公共设施设备能正常移交。

　　3、合同到期前15日，新旧物管双方提前办理停车场经营许可证更名手续;乙方提前向甲方(或新物管)移交业主/租户信息、门禁卡编码资料、停车场车辆经营许可证等登记数据资料。

　　4、合同到期前5日，新旧物管双方提前办理办公电话过户手续。

　　三、乙方愿意续签合同，应在合同到期前90天，书面通知甲方。由甲方进行公示通报，召开业主大会进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到60%的，由甲方直接同乙方续签合同。年度业主大会表决，业主满意率达不到60%，合同自行终止，由甲方另行招聘物业管理服务公司。

　　四、在本合同执行期间，甲、乙双方不得单方提前中止合同，任何一方单方提出中止合同将视为违约行为，将承担陆万元(6万元)的经济赔偿责任。因合同一方违约，或不可抗力因素而导致提前中止合同的情况除外。

　　五、双方约定，在本合同执行中，若乙方的管理出现严重治安安全事故，造成业主家庭财产损失;若乙方管理失职或不作为，造成物管服务质量严重下降，经甲方多次提出不整改或整改效果不明显，双方意见分歧严重，双方协商不成功，甲方可免责单方提前提出中止物管合同。

　　六、新老物业管理公司的选聘交接过渡期为3个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务;3个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。老物业管理公司合同到期前擅自单方扣押应付业委会款项资金，不进行财、物交接、不按期撤离，甲方业主有权拒绝支付物管费用，拒退6万元质保押金(上一合同质押未退，延续质押) 。

　　第十二条 双方争端与解决方式

　　一、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。

　　二、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主2个月物业管理服务费总额计算。

　　三、乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失;给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。

　　四、甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可向物业所在地法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。

　　第十三条 其他事项

　　一、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。20**年12月20日景洲大厦业主大会授权景洲大厦业主委员会主任邹家健签署本合同。本合同对景洲大厦全体业主及其他居住人具有法定的约束力。

　　二、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主管理规约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。

　　三、本合同(含附件2份)一式三份，甲乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具有同等法律效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及景洲大厦全体业主具有法定的约束力。

　　附件：《景洲大厦年度物管收支成本预算》、《物管延伸服务收费标准》

　　甲方：深圳市福田区景洲大厦业主委员会 乙方：深圳市之平物业发展有限公司

　　负责人： 负责人：

　　签署日期： 签署日期：