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小区治理新模式新经验:业主大会执行秘书

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小区治理新模式新经验:业主大会执行秘书

  小区治理新模式新经验:业主大会执行秘书

  文/邹家健

  深圳景洲大厦小区自20**年10月起,实行业主大会制运作,并在全国率先推出“业主大会执行秘书”,持久专业的对小区事务进行规范引导,收到了良好的效果。现分享给大家,共同探索交流小区治理新模式新经验。

  一、业主大会执行秘书需具备什么知识、能力?

  1、熟悉国家及地方物权、合同等政策法规;

  2、熟悉房地产开发、物业管理专业知识;

  3、熟悉物业管理运作流程及项目价格审核统计;

  4、熟悉物业管理服务范围及分级资质服务标准;

  5、熟悉物业管理财务审计法规及专业知识;

  6、熟悉业主大会组织运作流程及程序指导规则;

  7、熟悉小区物管解聘选聘组织运作流程及相关规定;

  8、具有小区活动策划组织能力和多元交流、沟通协调能力;

  9、具有物管应用写作、法律文书撰写和语言、文字表达能力;

  10、具有正义感责任心,具有一定的群众基础和公信、影响力。

  业主大会执行秘书

  二、业主大会执行秘书应履行哪些职责?

  1、以召集人的身份,通知组织召开业主大会、业主委员会工作例会;

  2、负责起草业主大会、业主委员会各类通知、决议、文函及对外宣传文稿;

  3、负责小区业主大会、业主委员会日常事务的联络、收文转文工作;

  4、接受业主大会、业主委员会委托,参加主管部门召开的相关会议;

  5、受业主大会、业主委员会委托,负责日常同物管处的联络沟通协调;

  6、以召集人的身份,通知组织召开小区听证会,收集听证会业主意见、建议;

  7、负责小区公共维护改造项目立项文件的送审,但不参与决策表决;

  8、负责小区档案、业主资料保管;兼任小区日常报销支付转账出纳工作;

  9、组织通报小区信息和物业管理实施情况;对小区违法违规行为进行上报;

  10、定期公布小区公共收益业主基金银行账目和小区维修基金收支账目;

  11、及时了解收集业主、物业使用人对物管工作的意见和建议,来信必复;

  12、协助物业管理公司履行物管服务合同;组织管理小区义工队伍;

  13、组织开展社区普法教育,负责景洲大厦博客信息的日常上传管理;

  14、负责小区公章保管,对本人违规使用公章的行为承担相关法律责任;

  15、负责业主大会、业主委员会赋予的其它职责。

  业主大会执行秘书

  三、业主大会执行秘书如何选聘、任用期限?

  1、执行秘书可向社会公开招聘,由业主大会公开组织考察考核,竞争上岗;

  2、可在本小区公开选聘具有符合条件的专业人士担任;

  3、经业主大会通过,可聘用符合条件的业主委员会成员兼任。

  4、执行秘书聘期同物管服务合同执行期相等,3至5年一届;

  5、执行秘书工作能力达不到考核要求、任职中出现重大工作失误、年度业主评议评价满意率达不到60%的,业主大会可随时解聘,另选他人。

  四、业主大会执行秘书津贴标准如何确定?

  1、根据小区规模大小、职责范围、要求标准、事务难易、工作量多少确定;

  2、根据执行秘书工作能力、工作效率和业主评议评价确定;

  3、参考当地职业经理人、专业人士(如:法律顾问、咨询师)收费标准确定;

  4、按市场机制调节,按市场需求、供求要求定价。

  5、执行秘书津贴发放标准随物管服务合同提交业主大会表决通过确认;

  6、执行秘书津贴费用在小区物业管理费或小区公共收益中列支。

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篇2:给全体业主的一封信:依法有序参与、主导小区治理

  给全体业主的一封信:依法有序参与、主导小区治理

  亲爱的业主、各位友邻:

  您们好!

  随着国家改革的不断深入,产权保护也越来越被重视。住宅物业这一不动产作为业主个人资产中最为重要和特殊一项,正被业主们检视和关注。住宅物业作为最常见的一种不动产,以其社区生活的属性,随着互联网的发展,除了自身所具有的价值外,面临着被深度开发和挖掘的潜力,被各方所瞩目。作为业主的我们,依法有序的参与、主导小区治理就成为一种必须履行的义务和不可推卸的责任。

  当前社会上住宅小区中的种种乱象,背后和深层的原因就是业主委员会的缺位所导致的。业主方作为物业管理服务的甲方,由于没有组织和组织者,长期处于原子化的状态中,不但无法形成真实的合意,更无法实现一致的诉求,无法履行集体的权利。

  业主大会、业主委员会作为法定的形式正在被业主们所认识、实践。如何理解《物权法》、《物业管理条例》所规定的相关内容,将决定着小区的长远和未来。先简要的学习有关的法律和知识。

  一、“一个”物业管理区域。

  “物业管理区域”是《物业管理条例》中一个最为基础的重要概念,类似于《物权法》里称作的“建筑区划”。

  《山东省物业管理条例》“第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向物业主管部门申请划分物业管理区域。”

  《济南市物业管理办法》“第十六条 一个物业管理区域内,全体业主组成一个业主大会,对物业管理区域内共有部分实施管理。物业管理区域的划分,应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上房地产开发企业开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;住宅区域与非住宅区域原则上应当划分为不同的物业管理区域。”

  物业管理区域是小区的范围和边界,它规定着此范围内的管理服务对象。它既是物业管理的物理外廓,也是物业费的内涵。另外需要说明的是物业管理区域内属于物业管理的对象,是业主分户门以外的共有部分,而不是全部。

  二、 “两个两”

  两个最为基本的制度。

  《业主大会议事规则》、《管理规约》是《物权法》、《物业管理条例》规定的,关于小区的最最根本,也是最为重要的制度。这两项制度实质上决定着小区的群体物质生活发展水平,也决定着小区实际群体精神生活到达的高度。

  《业主大会议事规则》

  《物业管理条例》“第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。”

  《管理规约》

  《物业管理条例》“第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。”管理规约被提及时通常会与法律、法规两个词并列,其地位和作用十分重要,充分体现法律制定者尊重业主意思自治的立法思路。

  《管理规约》、《业主大会议事规则》的重要性高于业主委员会、甚于业主委员会的人选!制度比人重要!不能简单的认为有了业主委员会就能解决小区的各种问题,业主委员会的成立只是小区物理管理权回归的开始,还需要全体业主积极的参与和不断地持续的对制度的修订和完善。如果不重视义务的履行、权利的行使,成立业主委员会并不必然的会使小区变得更加美好。相反,如果没有对业主委员会有效的制约和监督,小区秩序可能会更糟。所以,不但要成立业主委员会,而且成立业主委员会之后每一位业要的积极参与到小区的管理和建设当中!

  两个会:业主大会、业主委员会。

  关于业主大会,《物权法》“第七十五条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。”

  《物业管理条例》“第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”

  《济南市物业管理办法》“第十六条 一个物业管理区域内,全体业主组成一个业主大会,对物业管理区域内共有部分实施管理。”、“第二十一条 业主大会依法履行下列职责:(一)制定、修改业主大会议事规则及管理规约;(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(三)听取业主委员会工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;(四)选聘、解聘物业服务企业;(五)筹集和使用物业专项维修资金;(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;(七)决定物业管理区域内的其他事项。”需要说明的是,法律明确规定属于业主大会职责的不可以转授权,而是必须要有业主大会来履行。

  关于业主委员会,《济南市物业管理办法》“第十九条 筹备组应当自组成之日起六十日内,组织召开首次业主大会,表决通过业主大会议事规则、管理规约,选举产生首届业主委员会。”业主委员会是经业主大会按照程序与相关具体要求选举产生!

  《物业管理条例》“第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。”、“第十六条 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。”

  《济南市物业管理办法》“第二十五条 业主委员会应当履行下列职责:(一)执行业主大会的决定和决议;(二)组织召开业主大会;(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(五)组织并监督管理规约的实施;(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹和使用,组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;(七)按照业主大会决议,监督管理本物业管理区域内的公共收益;(八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;(九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(十)业主大会赋予的其他职责。”

  三、 “三个三”

  三种物业管理模式

  我们常见的物业管理大多数是传统的有专业的物业服务公司提供服务。《物权法》“第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”自行管理、物业服务企业管理、其他管理人管理这三种形式都是法律规定的形式,都是可以的。物业管理模式的选择权或者说确定物业管理模式权利在全体业主,要通过业主大会来决定。

  三个关键步骤

  成立业主委员会要经过:组建筹备组、召开首次业主大会会议、选举成立业主委员会并备案。

  《山东省物业管理条例》“第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。”、

  《济南市物业管理办法》“第十七条 符合下列条件之一的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组建业主大会筹备组:(一)业主入住面积比例达到百分之五十以上的;(二)业主入住户数比例达到百分之五十以上的;(三)自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。”

  “第十八条 筹备组履行下列职责:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;(四)提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法;(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。”

  “第十九条 筹备组应当自组成之日起六十日内,组织召开首次业主大会,表决通过业主大会议事规则、管理规约,选举产生首届业主委员会。”

  《物业管理条例》“第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”

  《山东省物业管理条例》“第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案:(一)业主大会会议决议; (二)业主大会议事规则; (三)管理规约; (四)业主委员会委员名单和基本情况;(五)法律、法规规定的其他资料。 物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。”

  《济南市物业管理办法》“第二十四条 业主委员会应当在首次会议后,持街道办事处、乡(镇)人民政府签署的意见书及下列资料向县(市)、区住房保障管理部门备案:(一)业主大会会议决议;(二)业主大会议事规则;(三)管理规约;(四)业主委员会委员基本情况和联系方式;  (五)筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况。”

  三对重要权力:业主知情权、监督权;选举和被选举权;建议权、投票权。

  知情权是一项重要的基本权利。当前非常多的矛盾的点恰恰是业主的知情权未被尊重和重视,导致业主对物业企业的不信任,甚至引发冲突。知情权的主张对象不局限于物业服务人,业主委员会也是其对象。实践中,有许多的业主通过民事诉讼向业主委员会主张知情权,要求公开财务账目、会议决议、公共收益等等情况。

  《物业管理条例》“第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;”

  《山东省物业管理条例》“第五十四条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;”

  监督权如:监督业主委员会的工作;监督物业服务企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;监督专项维修资金的管理和使用;

  《物业管理条例》“第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:选举业主委员会成员,并享有被选举权;”

  《山东省物业管理条例》“第五十四条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;”

  《物业管理条例》第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利: (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  《物业管理条例》“第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  《山东省物业管理条例》第五十四条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;

  四、“四资”的问题

  资料、资源、资产、资金

  公共资料主要指小区的竣工总平面图、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、业主名册,以便小区保持正常运行。这些资料的取得和完善以及保管对于住宅区七十年的全生命周期的维护、维修的重要价值远远尚未得到应有的关注和重视。

  公共资产方面,物业服务用房、物业管理用房、设备用房以及配套的会所、游泳池等等属于全体业主所有的公共资产等因为业主组织的缺失和登记制度的变动,急需要进行梳理和厘清。从中调剂作为业主委员会办公用房或者业主活动用房是保证公共活动开展的先决条件。

  公共资源是指属于全体业主共有,能够用于从事经营活动的公共场所、共用设施设备,物业公司也应该向业委会报告,其中主要包括利用公共场地设置停车位的使用情况,利用公共区域出租、经营的情况,利用共用部位设置广告的收益情况。

  公共收益资金是指利用小区共用部位、共用设施设备获取的经营收入扣除管理成本后的收益,业委会要摸清公共收益的收支情况,并在小区物业服务公示栏中公示。对于公共收益,必须单独列账,每年定期报告收支情况,并公示。每年向业主大会报告收支情况。

  业主委员会成立的过程是全体“业主”达成共识的合意过程,它标志着小区将由“他主”走向“自主”。首次业主大会的召开、业主委员会的成立也标志着物业管理的前期物业管理阶段结束,进入到正常期物业管理阶段。无论对于小区整体而言,还是对于每一位业主而言,这都将是一件重要的标志。因为一直虚置、悬空的共有和共同管理权回归到全体业主的手中,从而为实现业主自治奠定基础。

篇3:住宅小区的公共治理之道:以规范行政指导行为为主题

  论住宅小区的公共治理之道--以规范行政指导行为为主题

  打开《法院裁判文书网》,输入业主或者业主委员会词条,成千上万的裁判文书就会呈现出来,这些年来,围绕住宅小区特别是侵害业主建筑物区分所有权的纠纷大幅增加,这并不是说明过去侵害业主权益的现象少,而仅是表明业主维护自身权益的意识在进一步提高。

  本文选用住宅小区四个案例,涉及行政机构行政权力的行使,业主组织行为的规范,以及业主共有权利的保障问题,住宅小区侵占业主共有权益的现象是普遍的,然其公共领域里管理与被管理的矛盾更加激烈,由于法律漏洞间或法律矛盾的存在,其法律适用更加疑难,应当引起相关部门更多的注意。

  案例一 申请撤销选聘物业服务企业决定案

  申请人任某、朱某与被申请人广州某业主委员会(下称业委会)撤销权纠纷案,申请人认为业委会没有采用招标方式选聘物业服务企业,刻制印章未向公安部门申报和备案。法院认为,业委会选聘物业服务企业已经书面征得全体业主“双过半”同意,使用印章未能依法刻制和备案,并不影响业委会与物业服务企业签订合同的法律效力。

  点评:住宅小区业主共同决定权的行使。

  案例二 请求备案案

  原告环西小区业委会诉称,在建设单位组织配合下,林某向街道办事处申请业主大会召开筹备工作,街道办事处和居委会派人参加了首次业主大会,大会选举产生9名委员;召开业委会,选举林某为主任,并在小区进行了公告。被告住建局辩称,未予业委会备案,其业委会尚未成立,其不具诉讼主体资格。被告街道办事处辩称,该业委会没有得到大多数业主的支持,业主大会召开失败;林某没有交纳物业费,不具主任资格条件。法院判决住建局履行备案职责。

  点评:住宅小区业主组织自主治理事务中行政机构指导权力的行使。

  案例三 撤销公告案

  嘉海花园3名业主向街道办事处提交182名业主联名信,要求组织召开业主大会,就是否重新选举业委会成员进行表决。街道办事处决定由居委会组织成立筹备组,重新召开业主大会、选举业委会,并委托居委会在嘉海花园小区作出公告。业委会诉称业主签名虚假;街道办事处辩称对联名信己方没有义务和能力进行审查。法院认为街道办事处没有对联名信真伪全面核实,判决撤销街道办事处作出的公告。

  点评:住宅小区业主组织自主治理事务中行政机构指导权力的行使。

  为阐明业主建筑物区分所有权私人物权的绝对性,还原行政主管部门“指导、协助”行为的非强制性,本文从业主建筑物区分所有权的法律角度出发,首先对我国住宅小区法律制度存在的问题进行了分析,就国内外的业主组织制度比较,其次针对我国住宅小区常见的业主组织的设立筹备、备案具体行政行为,以及物业企业的退出进行阐述。论住宅小区的公共治理之道--以规范行政指导行为为主题

  一、我国住宅小区法律制度存在的问题

  我国房地产开发实行初始登记制度,建设单位购买土地使用权进行登记,房屋建设到一定程度后开始销售并对房屋购买人进行产权登记,除已经销售的建筑物专有部分登记和开发商初始登记外,住宅小区共有部分及其他不动产没有登记,均在初始登记的开发商名下。

  我国《物权法》规定当事人可以通过合同约定对车库、车位进行出售、附赠或者出租,除单独例举规定外,概括规定了道路、绿地、其他公用场所、公共设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则上归业主所有。

  为满足居民教育、文化、体育、社区服务、市政公用等基本需求,国家规定在商品房开发建设时,应当配套建设各种公用建筑物,一些地方明确了其土地使用条件,建设单位的建设义务,规定配套公建不得销售、无偿移交。[ 见《天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法》津政办发(20**)29号。]作为专门法的《防空法》规定:人防工程平时由投资人使用管理,收益归投资人所有。

  制度设计似乎完美无缺,而现实却漏洞百出,住宅小区内许多建筑物权属没有具体规定,也不能进行登记,自然而然的就被认定为初始登记的所有人所有;建设单位以建设用地抵押贷款,房屋建成售罄后建设单位所占土地份额几乎为零,银行借贷风险凸显;建设单位擅自处分“公建”房屋,自行改变地下防空设施使用规划,单方改变房屋设计结构,甚至将业主共有部分改为专有部分牟利。城市土地国有、房地产开发用地有偿转让和“分税制”,使得“土地财政”得以高效实施并导致房价高企。业主与开发商围绕着不动产权属,特别是车库权属和防空设施使用之争愈演愈烈,暴力流血事件接连不断,业主对外“维权”和内部“公地悲剧”已经成为我国基层社区治理的死结。

  我国《物权法》列举了三种物业管理模式,国务院早在20**年就出台了《物业管理条例》(下称《条例》),对物业服务企业实施物业管理活动进行了规制,但至今仍然没有就《物权法》规定的其他物业管理方式出台配套规定,一些部门把物业服务企业提供物业服务作为了唯一方式,业主没有自由选择的余地。

  我国实行前期物业管理制度,《条例》规定在业主大会选聘物业企业之前,由建设单位选聘的物业企业负责住宅小区的物业服务,业主在购买房屋的同时还须接受建设单位拟制的临时管理规约。同时,物业服务企业及其管理人员实行资质、资格准入许可制度,物业服务企业选聘招标、物业服务收费价格指导等制度,必然产生物业服务市场的高度垄断,物业服务模式的单一形式,物业服务企业侵占业主共有收益和维修基金等现象。论住宅小区的公共治理之道--以规范行政指导行为为主题

  二、国内外业主组织制度比较分析

  我国住宅小区存在的矛盾是多方面的,纠纷的性质、类型是多样的,因建筑物及其物业管理法律制度是由其主管部门主导制定,业主建筑物区分所有权人和消费者主体地位没有得到重视,加之长期对社会私人组织的控制,对业主组织法律属性、地位及其运行体制、机制的认识偏差就尤显突出,这对于摆正行政主体与业主组织的关系,把握行政行为的方式具有重大阻碍作用。

  (一)国外业主组织制度介绍

  各国的业主组织内涵和形式各有不同,其模式与国情、时代紧密相连,依据不同的住宅类型,业主组织可以被概括为居民社区协会和业主公益组织两类,其中包括三种类型:公寓式协会、业主协会和业主合作协会。1、公寓式协会的业主拥有自己的居住权,并拥有诸如运动场所、停车场等共同权利,[ 吴晓林着:《国外“城市社区业主组织”研究述评》,载于*中央编译局、世纪发展战略研究所主办《国外理论动态》,20**年第8期第97页。]协会不拥有却管理共同财产。2、业主协会则代表业主拥有住房和所在地基。3、业主合作协会的成员则不拥有完整的居住单元,只是分享协会所拥有的建筑和公共场地。

  1、美国业主协会是住宅小区业主的自治性管理组织,具有法人资格,开发商就是住宅小区的第一个业主,随着房屋销售的进行,开发商业主协会份额逐渐减少,直至完全退出。业主协会由业主大会、管理委员会和专门委员会构成,业主大会是业主协会的最高决策机构,享有任免管理委员会成员、修改协会章程和通过财务预算方案等重大事项决定权。业主大会相当于公司的股东大会,遵循少数服从多数原则,业主在业主大会上享有表决权,业主与业主协会如同股东与公司的关系,实行所有权与经营权分离。[7]

  2.法国业主管理团体法人资格自然获得,规定二名以上业主拥有建筑物时,即应成立业主管理团体,所有业主为当然的团体成员。

  3.德国与法国不同,住宅所有人可以通过契约结成“住宅所有人共同体”,住宅所有人并不会当然的成为“共同体”,法律也不承认“共同体”的法人资格,单个住宅所有权人是权利的享有者和义务的承担者,小区公共事务通过*和管理人进行。

  4.日本业主团体包括三类:管理团体、管理组合法人和社区管理团体。管理团体是日本最为普遍的业主团体组织,与法国相同,管理团体自然成立,业主当然为管理团体的成员。而管理组合团体并不当然成立,成员要有30人以上,决定设立法人要有名称、办公处所,并须依法登记。它既不属于以营利为目的的公司法人,也不属于以社会公益为目的的公益法人,而是属于“中间法人”。

  5.加拿大对共管式公寓的管理采用公司制,业主大会负责选举业主董事会,物业公司和物业经理由业主大会聘用、董事会委托,为业主董事会提供咨询,对公寓实施日常管理。物业经理隶属于物业公司,是公寓物业的主管人,负责向业主董事会推荐招聘管理员、保安员和清洁员,对外是业主董事会的代理人。各种物业专项服务则由商业化的专业公司提供,由物业公司对外负责采购。[8]

  由此可知,美国将设立业主组织视为开发商的法定义务,德国则允许业主通过合同或者*决定物业的管理事务,日本根据情况不同而管理方法有别,大多业主组织当然成立并具法人资格,政府对业主成立自己的组织规定需要登记,有些需要一些前提条件,但罕见有禁止性的条款。论住宅小区的公共治理之道--以规范行政指导行为为主题

  (二)我国业主组织的法律属性

  业主组织与村委会、居委会是不同的,村委会根据其《组织法》设立,掌管村集体的财产,村集体的财产属于本集体公有,而不是集体成员共有,它与国有财产共同构成公有财产。村集体的成员是开放的,村民可以自由流动,但其所在集体财产并不因此而随之增减。村委会、居委会因行政决定而设立,虽然都是选举产生的自治组织,但其功能设置更多的是社会公共管理职能,实质是政权的延伸。居委会《组织法》第八条规定被剥夺政治权利的人,在居委会选举中不享有选举权和被选举权就明白的表明了选举行为的政治性。

  业主组织与公司的组织形式,业主于业主组织的成员权与股东于公司的成员权的内容都是不同的,我国建筑物区分所有权采“三元说”,包括:业主对自己专有部分的专有权,对共有部分的按份共有权和业主在业主组织中的成员权。自然人、法人等投资于公司,其财产完全与投资人脱离成为公司所有,投资人只是享有公司股份;而住宅小区共有部分属于业主按份共有,业主共同组成业主大会,并未改变其按份所有共有部分的权利,业主组织对共有部分仅具有管理权,并不具所有权。

  业主的管理权源于其在业主组织中的成员资格,设立业主组织是基于共同事务的管理需要,包括业主委员会成员的选举、被选举等重大事项的决定权,都属于业主的自治权利,其权利诞生的基础是物权的绝对性。“所有权依据主体数量的不同,可以分为单一所有权和多数人所有权。共有是多数人所有权的主要形态。”[9] “共有为所有权的联合,而非一种独立的所有权类型。”[10]

  业主大会是业主行使管理权的一种法定组织形式,业主组织所涉及的只是其房屋所有权、土地使用权等民事权利的行使、保护,主要是私人领域的问题,其行为无须法律特别授权,同时,业主组织行使管理权利,并不影响业主基于共有物权所固有的相关权利,当他人侵害业主共有权益时,任何一个业主都有权要求停止侵权。社会组织包括社会团体、政党组织、事业单位、村委会、居委会和业主委员会等,业主组织只是社会组织的一种,居委会、村委会“强调居民、村民的自我管理,业主委员会突出的是业主自身的权益。”[11]业主委员会并非基层群众自治组织,“与《立法法》第八条第三项规定的‘基层群众自治组织制度’显然并不一致。”[12]

  (三)业主组织法律制度问题分析

  20**年,我国《物权法》开始实施,专章规定了业主的建筑物区分所有权,规定业主可以设立业主大会,选举业主委员会,业主大会是住宅小区业主的议事机构和权力机构,业主委员会是业主大会的执行机构和代表机构,明确赋予了业主对业主组织违法决定的撤销权,单独列举了选聘、解聘物业服务企业必须经过业主“双过半”通过等规定,但对业主组织的活动规则并没有过多的关注。

  国务院《条例》不仅规定了前期物业服务制度,物业服务企业的聘用程序,还专章规定了业主和业主大会制度,明确行政机构对业主组织不法决定可以撤销。设立了备案制度,要求业主委员会自产生30日内向主管部门和基层政府备案,但并未规定拒不备案的法律后果。

  20**年,建设部出台《业主大会和业主委员会指导规则》,(下称《规则》)就业主大会筹备、设立,业委会成员选举,业主大会临时会议召开等问题进行了规定,在此期间,建设部还就物业服务企业资质、收费等出台了大量规定,一些地方还规定了多方参与的“联席会议”制度,等等。多年来,除个别偏远地区外,全国省、直辖市和自治区以及地级市人大或政府就物业管理事务都出台了相关规定,其中,大量是直接对业主的规定,以河北省为例,就石家庄和11个地级市中仅有3个城市没有出台相关规定,其中1个拟定了法规草案准备出台,就同一事项各地纷纷立法这种现象实属罕见。

  如同国外大多数国家一样,我国《物权法》规定了业主大会为决策机构,业委会为执行机构的组织模式,但却没有赋予业主组织法律人格。我国《物权法》对业委会成员的产生和《村委会组织法》对村委会成员的产生,都做出了“双过半”的规定,前者要求“专有部分建筑物总面积过半数的业主”和“占总人数过半数的业主”同意,后者则要求须有登记参选村民过半数投票,要获得参加投票村民过半数的选票,而《居委会组织法》对居委会成员的产生,只是要求本地区具有选举权的居民或者每户代表选举即可,并未作其它限制性的规定,门槛高低可见一斑。

  住宅小区选择了“二元两级”的治理结构,而没有赋予超大小区业主多元、多层次的治理权利,业主直接行使管理权利看似民主、可靠、安全,而事实上不是业主组织不能设立就是强人统治,傀儡业委会、影子业委会普遍,业主没有建立起真正自己的业主组织,业主没有协商、议事的平台,对于成百上千业主的大小区,且不提业主的议事协商、投票选举,仅是业主大会的召开就足够困难。有些地方在“代理制”基础上规定了业主“代表制”,肯定了书面征求意见的形式,而代表人的产生及其行为规则却没有立足于业主真实的意思基础上,在方便业主决策的同时,也为个别人操纵选票和弄虚作假提供了机会,很多代表人成了权力、金钱的代言人。业主组织“五难”:“启动难、筹备难、备案难、决策难和换届难”,[13]在我国大部分地区业主组织成立、运行非常困难,只有一两成住宅小区成立了业主组织。

  业主组织设立“高门槛”,主管部门在业主组织设立筹备、备案过程中的不作为、滥作为,更加使得业主组织难以成立和运转;业主组织对外争取物权自主忙于“维权”,业委会成员内部贪腐、侵占,“公地悲剧”普遍存在,业主自主、自治之路茫茫。事实上20%的物业服务企业掌控着80%的优质物业市场资源,而这一切也正是开发商、物业服务企业与地方政府利益高度契合的必然体现。论住宅小区的公共治理之道--以规范行政指导行为为主题

  三、我国住宅小区具体行政行为的法律规制

  “行政系统和自治组织分属不同的体系,各自有其活动的准则和行为边界,并不具有直接意义上的领导关系。如何‘理顺政府与社会间的关系,’划定政府行政的边界,明确‘行政指导’的法律涵义,是‘依法行政’的重点和难点问题。”[14]从上文对业主组织属性的分析可以得知,业主组织完全是建筑物所有人为了管理、使用自己的物业,而组成的一种纯粹民间的自治性组织,它与行政机构没有隶属关系,它只是业主内部共同管理的一种组织形式,业主组织的性质决定了行政机构对其进行管理的指导性、协助性,其行为表现更多的是倡导、咨询、建议。行政指导是事实行为,没有行政强制性,从其功能来看,可以分为规制性的、助成性的和调整性的,但三种分类并不一定相互排斥。[15]

  (一)业主组织设立筹备中的行政行为

  我国《物权法》规定:“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。”“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”建设部《规则》对业主大会筹备、设立,业委会成员选举程序都进行了规定,并设立了“筹备组”制度,要求政府接到申请后60日内组织、指导成立筹备组,组长由基层政府人员担任,成员分别由建设单位代表、居委会代表和业主代表组成,业主代表则由基层政府和居委会组织业主推荐。规定筹备组于90日内完成筹备工作,业主大会自业委会选举产生之日起成立,持备案证明申请刻制业主组织印章,业委会换届或者成员变更须经备案。

  作为市场或社会组织,其设立前的筹备工作都是重要而繁琐的,召开成百上千人的业主会议,组织业主讨论、协商、选举,进行通知、送达、公告等大量事务性的工作,需要准备会议场所、办公设备、文件材料,考虑我国住宅小区业主群体规模普遍庞大和业主群体松散特性,规定基层政府对业主组织设立的筹备给予指导、帮助是合适的。

  规定基层政府、居委会、建设单位加入筹备组亦属实际需要,这应当成为业主设立业主大会的一个选项,根据需要由业主进行选择,但认为设立业主大会必须由政府组织设立筹备组,筹备组成员必须包括政府官员和居委会、建设单位人员,或者说筹备组不是政府牵头组织,筹备组没有政府人员,设立业主大会即属非法,这种认识是不能被认可的。现实中主管机构及其官员把成立筹备组当成行政权力,借口拒绝、拖延受理筹备申请,代替业主推荐业主委员会成员人选,筹备组不能成立和同时存在多个筹备组的现象屡见不鲜。

  启动成立筹备组20%的业主比例看似不高,但对数千业主小区而言却非易事,考虑业主集体管理建筑物的必然性,对于一定业主规模的住宅小区,我国法律没有象美国、法国等国家一样规定业主组织自然成立,业主当然的成为业主组织成员,而是前置条件、业主主动申请、业主组织被动成立,并且不具法人资格,不能不说是一个重大制度设计缺陷。

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  (二)业主组织备案行政行为

  我国法定登记、备案的主体、内容、类别十分复杂,如产权登记、合同登记、社会保险登记、企事业主体设立登记、婚姻登记、兵役登记,法规规章备案、宗教教职人员备案、私募基金备案、专利实施许可合同备案和食品安全企业标准备案等等。其中,享有职权行政主体对外实施的行政登记、备案是行政登记,属于公法性的公务行为,而其他公权力机构和行政主体内部以及企事业进行的登记、备案不属于行政行为,如选民登记,企业产品出入库登记等。同时,实践中大量使用“记录”“记载”“刊登”“注册”、“登录”等名称的“无名登记”,很多实质都是行政登记,属于行政决定行为,在现实中国家、行业要求登记、备案的事项甚多,但对登记、备案机构、种类、属性却没有规范,“登记”与“备案”的使用也并没有严格的区别,登记既有许可性的也有确认性的,而备案大多则是确认性的,登记、备案行为需要法律适用者据实判定。

  行政登记制度的分类,按照强制性程度可以分为必须登记、应当登记和可以登记,如结婚、复婚就必须登记,地役权登记当事人就可以自行决定;按照主动性情况可以分为依据申请的登记和依据职权的登记,结婚登记就需要申请,而信访、举报则应主动登记。行政登记包括记载备案、公示公信、确认证明、管理服务等功能,具有介入私域、掌握信息、赋予效力、承载审批的作用,但并不是说行政登记全部都兼具以上功能,更多只是具备上述部分功能。“作为行政法律行为的行政登记能够直接引起法律效果;作为准行政法律行为的行政登记能够间接引起法律效果;作为行政事实行为的行政登记则仅产生事实性影响。”[16]

  根据国务院《条例》和建设部《规则》可见,业主组织主体产生与备案行为无关,备案并非业主组织成立的许可性前置条件,备案需要审查材料,但不是对业主组织成立进行实质性审查;备案直接产生记载确认、公示公信等法律效果,但经过备案的业主组织及其设立的过程并不表明不存在瑕疵甚至缺陷。这种备案客观上虽然不能设定相对人的权利义务,但可以对相对人行使权利履行义务直接或者间接产生影响,业主组织不能备案就不能刻制印章,不能开立银行账户,不能与自己选定的物业服务企业签订合同,经营性管理活动自然就会受到影响。业主组织的备案,应当属于行政确认而非行政许可,行政确认是行政机关对一定的法律行为或者事实状态进行确认,而行政许可则是在普遍禁止的前提下,对个别主体从事某种业务或者进行某种活动开禁,投资人具有从事经营活动的权利,如工商行政主管部门颁发营业执照即属于行政确认而非行政许可行为,业主设立业主大会亦非普遍禁止性的行为。

  对业主组织备案,《规则》规定由建设主管部门和基层政府组织主管,而不同于其他市场主体、社会主体的设立要到工商行政或者民政主管部门登记、备案,不仅登记、备案主体不同,登记、备案的法律效果也相去甚远,看似易如反掌的备案与现实中业主组织的“五难”现象极具反差。就业主组织备案条件,规定本来已经非常明确,主管部门却仍以法定条件之外的其它规定阻止业主组织备案,如设立筹备组没有街道办事处同意,召开业主组织大会没有告知居委会等。在物业服务合同关系中,业主组织只是一个消费性的人的组织,而由主管建设的部门进行立法规制本身就是问题所在。

  (三)物业服务企业选聘、解聘中的行政行为

  业主组织对物业企业的选聘、解聘是住宅小区最困难的事情,我国实行前期物业服务制度,选聘新的物业企业之前首先要解聘前期物业企业。前期物业企业“先占”了业主的共有部分,制定了高价物业收费标准,小区建成不久也无须投入太多维护费用,业主交纳物业费,多收多的,少收少得;共有部分最大化利用,收益数量业主也很难了解,退出小区既是丢掉了财富。物业服务合同本身属于委托性质,物业服务企业与业主组织都可以单方解除合同,但因解除物业服务合同而造成激烈冲突的现象却到处可见,堵大门、打黑架,恐吓要挟,个别地方一夜就有十几部车被砸,甚至伤人、死人。另一方面,业主普遍趋向逃避物业缴费,特别是一些村民改市民的城乡交界小区,业主拒绝缴费更是普遍,一些物业服务企业不得不“弃场”走人,“公地悲剧”不仅给业主生活造成严重混乱,也给基层政府添了很*烦。

  我国《物权法》规定,聘用、解聘物业服务企业需要全体业主“双过半”通过,一些业委会为了躲避召开业主大会的繁琐,或者选聘心仪的物业服务企业,直接让业主投票业主大会授权业委会选定物业服务企业,法院对其授权行为效力也是裁判不一。[17]表面看是没有理解业主大会专属权力法律规定的强制性,实质是业主大会业主人数太多,决策、操作层级单一,“直接民主投票”制度设计严重影响决策效率。

  合同自由,包括选择合同相对人的自由和当事人商定合同内容的自由,物业服务企业的选聘、解聘本身是合同行为,应当由双方当事人自主商定。规定业主选聘物业服务企业必须招标,必须备案,实质是对业主组织合同行为滥设行政许可。

  论住宅小区的公共治理之道--以规范行政指导行为为主题

  结语:我国住宅小区公共治理的出路

  住宅小区存在的问题是多样的,既有不动产产权和物业管理服务制度设计问题,也有制度执行异化问题,业主所有权益受到侵害的同时,物业服务企业合同权益也没有得到保证,二元两级的业主组织权力设计结构,直接选举看似非常民主,实则组织系统效率非常低下,难逃能人治理的窠臼。业主集体自治得不到落实,究其根源还是业主自主权利没有得到有效保障。随着时代变迁,计划经济、“单位人”条件下管控模式的式微,单靠政府“看得见”和市场“看不见”的两只手是不行的,对于封闭性住宅小区松散型的业主集体而言,应当充分利用业主群体内部物权利益的粘合作用,发挥业主组织自治的积极性。“无论国家还是市场,在使个人长期的、建设性的方式使用自然资源系统方面,都未取得成功;而许多社群的人们借助既不同于国家也不同于市场的制度安排,却在一个较长的时间内,对某些资源系统成功地实现了适度治理。”[18]

  业主自治,其根源在于业主物权特别是管理权的自主,业主组织的法律地位则是其得以实现的基本条件。我国农耕文明缺乏自治文化传统,市场经济转型大多有赖于中央推动,对于业主组织自治,我们不能完全寄希望于业主自身的能力和觉悟,既有的社会基层管理体系也已蜕化,应当加速社会治理现代化的步伐,大力推进新型社会组织发展,借助社会组织的力量,借用市场规则,通过政府购买服务的方式,由社会组织对业主组织的设立、运行进行指导与辅助,政府退出市场,把更多的精力投入到政策的制定与落实之上。

  “当政府把所有权和控制交给社区时,它的责任并不因此而结束。政府也许不再直接提供服务,但是仍然对保证满足居民需要负有责任。政府一旦放弃主动掌舵的职责,灾难就常常接踵而至。”[19]住宅小区被物业服务企业“弃管”就是最常见的例子。以第三方社会组织扶助业主组织“自管”起来,这不只是因为住宅小区内部物业服务的私人性质,也是出于“两只手”的无能为力,还有就是对权力者、先占者侵占行为的抵制。

篇4:物业管理新模式共管模式

  “业主决策”共管模式---市场化物业管理新

  用市场思维,倡导遵循清晰、明确的责、权、利前提下,将业主、物业公司、发展商三方整合为“一个统一体”的物业管理新模式“共管模式”,已经被确认为当代较为先进“管家”新体系。“共管模式”情、法兼容,解除了最令人头痛的利益与维权成本的纠结症,得到了众多业主的关注和接受。

  该模式创建者‘城市展望物业管理有限公司’,始创于新加坡,被众多市场经济国家的物业管理部门确定为,是现代市场经济运行方式的一种物业管理模式。目前,这种模式正在为30万平方米面积提供服务。‘城市展望’已被众业内人士和业主称为“当代社区的大管家”。说到这种“共管模式”,家住昌平区橘郡花园的业主顾孝贤(化名)先生对此感慨万千。顾先生介绍到,以往物业和业主完全是对立的,业主希望通过小的支出换取管家式的服务,而物业则希望以最小的劳动,获取到最大收益。这种期望值上的对立,是目前各大社区的通病。而他当入住橘郡花园以后,感觉到‘城市展望’推出“共管模式”解除了他们与物业的对立情绪,他们非常乐意地把钱掏了出来。对于他们而言,这种乐意源自于一种理念。

  这理念就是:共管模式 倡导责、权、利明晰针对“共管模式”给业主带来观念性的变化,进而改变了以往物业与业主之间的对立关系这一问题。与‘城市展望’合作的业委会负责人张新(化名)先生介绍了这种“共管模式”的内涵。所谓“共管”就是业委会参与物业管理体系,进而达到共同管理,此为责。所涉及的内容包括物业费管理,项目运营管理,服务品质管理等项内容,此为权。共同管理的目的就是通过“共管”来解决发展商遗留的问题,进而最大限度地维护业主的权益,此为利。在共同管理社区文明的倡导下,在每个业主心里竖立起:“文明为大家的信念”,进而提升社区的文明程度。共管就要共知,物业公司只与包括有懂法律、悉财务、知企业管理的专业人员所组成的业委会合作。其原由就是由这些人员所组成的业委会,实际上就是一个有“企业性质的组织”。与一个组织合作,平等性、权威性以及优质服务性才能充分地体现出来。

  共管要透明,物业管理中心的财务由双方共掌,出纳由业主委员会委派,记账会计由城市展望物业管理有限公司委派,财务预算及审批流程由双方共同制定,就连银行支票盖章也要求物业管理公司的财务章和业主委员会主任的人名章。业主委员会成员每月都会收到财务报表,业主可以通过业主委员会委员查询各类资金使用情况,此为透明。共管项目运营,物业管理中心编制的年度财务预算、运营计划,需提交业委会讨论审议,进行相关的修订,双方签署确认后方可执行;日常运营服务务必严格按照财务预算及运营计划执行,预算外支出则需双方另行商榷。每个议题交由业主大会,必须听取三方声音(业主、物业公司、开发商),公开则透明,权益必自保。

  共管模式

  聚合业主整体维权意识在谈及“共管模式”和业主之间关系上时,张新(化名)先生介绍到;“共管模式”就是在确立于业主第一利益的前提下,将沉浸在发展商整合开发平台内利益阴暗角落里的遗留症暴露在阳光下,让业主看清遗留问题的本质,将业主的指责变为与物业携手,共同参与到铲除遗留事件的过程中去。用市场经营思维的力量将业主聚合成一个维护自身权利的整体,维权力度自然便大。从广泛意义上讲,这种模式提高了社会的市场化进程。而在这一点上,他们那里的业主就经历了一个真实版的维权经历。一次社区内的电梯出现故障,物业公司技术排查后决定立即与发展商进行交涉。电梯修好后,物业公司向业主公示了解决电梯问题的全部过程。张新(化名)表示,起初他们也觉得修理电梯需要大笔钱,启动大修基金的周期性又长,物业和很多业主觉得让自己出不公平。认为这是开发商的房屋质量问题,欲追诉开发商。正在业主们左右为难时,物业公司的工作人员带着他们一起找到发展商。经过商讨分析后,他们才知道,这种问题应由电梯生产厂家出面解决。有效的解决难题,维护了业主的利益。而这种事情在其他模式的物业管理中,是看不到的。

  共管模式

  业主成立公益发展基金“成立社区公益发展基金,是变通维权途径,先行解决业主难题,是共管模式更为显著的特点。”张新(化名)先生开心地讲道。这个基金的实质就是,物业公司通过物业公司,开发商以及业主各方出手相助,汇集一股公益服务基金。在替业主维权时未果的情况下,先解决业主面临的难题,清除了社区内遗留问题,为进一步解决遗留问题争得了业主的支持。张新(化名)先生表示,社区入住两年后,一段道路还没有铺好,业主进出很不方便,要想修好这条“窝心路”,资金成了难题。以往这种事情肯定会成为社区内的遗留症。而物业则利用公益发展基金先行铺路,解决了业主眼前的难题,随后物业公司与开发商进行了多次沟通。

  最终物业公司为业主争得了利益,这样公益发展基金便发挥出意想不到的作用。共管模式 标准化服务换人心“该运营网络化管理模式,开发设计客户服务体系管理系统,与业主建立共同的服务平台,使业主随时可以了解服务需求处理进度。”是“共管模式”通过网络监督服务服务的一种新的方式。张新(化名)先生认为,物业公司以身作则,通过自律行为感化业主,是‘城市展望’感化业主行为的“内功式”做法。经过6年物业服务团队坚持不懈的捡“烟头”行动,使业主们深知随地扔烟头是一件丑陋的事情,同时感动了每名业主的内心,从此不再乱扔烟头了,与物业为对立情绪也看不到了,物业收费收取率从51%提高到了99.4%。目前已有两个使用“共管模式”管理的社区,分别被评为“最清洁社区”以及“北京优秀住宅社区”的称号。

篇5:物业管理新模式:丽娜模式

  丽娜模式--物业管理新模式

  “区分穷尽、物权自主、量化公开”的模式简称“丽娜模式”。在丽娜模式中,将共同部分的管理设定为对分不出去部分的管理。凡是分不出去的,由物业管理公司管理,由全体业主承担成本、由物业维护费开支费用,在权责分明的区分情况下实现了把物业管理费降到最低。

  丽娜模式在“区分穷尽”的开初阶段较难。比如现在笔者管理的一个小区,直到目前还在“区分”、还没有穷尽,因为社区建筑规划与建筑物及配套太复杂了。尽管如此,除专有部分以外的共有部分,能区分的都要区分,使规划范围内的每个角落都因权利、义务、责任而分,都有人管;对最后分不出去的部分的维护费用才是全小区的物业维护费。

  这种区分和确权的过程虽然复杂,但是每一步的确权都使物业管理更加量化公开,因而得到业主的欢迎。每个业主都明白,若整个小区依物而分权利、义务和责任,各物有其主,大家就能明明白白地付出和受益。在这种模式下,每个人都因物权的不同而取得不同的利益,同时承担成比例的付出。“成本-收益”成比例,就能形成一种理性的正激励机制。在这种激励机制下,通过人们之间的合作博弈来实现公平透明的管理,实现社区和谐这个目标。

  综上所述,如果能够给每一种“物”最终找到其责任主体,由责任主体自主相关物业的使用和付费,就是本文“区分穷尽”物业管理模式的出发点和基本涵义。

  “物权自主、量化公开”

  “物权自主”,强调的是依附在物上的客观自主,物的客观性,决定了物的“自主性”,也即物的管理方式。

  “量化公开”指的是从管理的角度,好的体系需要量化,量化包括两个层面的涵义:

  ●从个体层面:收益和付出的量化;

  ●从集合体(部分和全体)层面:收入量化,支出量化。

  这种量化的全过程要公开、透明、程序化。达到这一程度,可以科学地界定和分摊物业维护费,提高物业维护费的效率,花少钱、办好事,就能够大大提升小区物业管理水平,改变小区的面貌。在“丽娜模式”下,通过“区分穷尽、物权自主和量化公开”的管理模式,把个体层面的收益和付出量化到每一户业主,这样每一户业主自己应付的物业维护费都是不一样的;业主大会集合体层面的物业维护费去除了可区分出去的部分,只剩下了“核心”部分,因此,业主大会的物业维护费水平比通常模式下的更低,但是每一个体的具体权利义务责任更为分明。

  如何将共用物业划分给具体的业主

  “丽娜模式”与一般物业管理模式不同的是,将部分共同使用的物从整体使用的物中区分出来,落实到相关权利主体,同时将其管理、维护、更替的义务责任也从小区整体的物业管理中转移到这部分权利主体上,将相应的维护、更替费用从小区整体的物业维护费和维修资金中排除出去。这就是“区分穷尽、物权自主”的涵义和实施原则。

  “区分穷尽”是依据物的客观属性而分,从概念出发,可有不同的分类方式,如:

  横向区分--安全通道、(电梯的)电表;

  平面区分--道路、绿化、前后门、车场;

  立面区分--外墙;

  纵向区分--电梯、楼道电灯、消防通道等。

  从物业管理实践中,“丽娜模式”将部分共用的物作如下区分:

  按照物理界限关系分摊

  1、平面场所区分

  一般而言,每一个小区的地面场所的使用是不均衡的,也已经在部分物的使用方面采用了使用者付费(维护)的原则:

  ●占用绿地的地面停车:使用者付费;

  ●占用绿地的封闭花园:使用者付费,这些花园占共有绿地,但在初始业主已入住占用的情况下,已经无法按照面积数分摊给全体业主以足显公平。因此,将花园划分在其使用者的每一户窗下,中线分割。

  2、按照垂直线区分

  屋顶的维护责任分给按照垂直线区分的所有业主。

  按照纵向关系分摊

  1、电梯

  在“丽娜模式”中,具体的电梯分给具体的业主。由于电梯按照线路关系分属不同的变电室,例如一个小区有17部电梯,电闸、线路分属5个变电室,用户按照所乘电梯的变电室划分不同的用户组,承担相应的电梯维护责任。在具体实施中,采取的措施是:

  ●1、2层用户目前每一平方米少分摊0.2元;将来由组团业主共同决定1、2层业主分摊费用;

  ●计划将来收费由组团按照人头分摊。

  在这种管理模式下效果非常突出,业主收费积极性高,只要有可能就共同乘梯上下楼,自觉省电。曾经有一部电梯坏了,业主不愿出钱更换,爬楼三个月,业主们通过自己的反复争吵最后达成一致,共同付费更换了电梯。在“丽娜模式”下,电梯的管理达到了成本(维护成本、决策成本)最低、效率最大的结果。

  2、管线

  在“丽娜模式”中,管线关系也产生“谁使用、谁交维护费”的关系。理论上,管线关系应该可以从设计规划中得以明确,但当前情况下,初始权属情况通常不明确,出了问题、产生损失了才知道。

  例如一个商业街小区,有70家饭店、100多个写字楼单位,在初接管时到处漏水,99%都不交物业管理费。一次,某业主厕所下水堵塞粪水四溢,业主来找物管,物管表示这是管线相关业主的责任,建议业主拿刀把该管道割开,再用有弹性的板塞住切口。结果,一段时间后几家业主来找,都反映厕所溢出粪水。最后,物管要求这几家坐在一起,明确这条管道为这几家共同使用,需共同承担赔偿维修费用。结果是,业主没有再找物管,而是自行商定了解决方案。这一案例说明,只要物的使用明确了,义务责任就好落实,纠纷也易于解决,这就是客观区分物权决定的“自然”和谐。

  还有一家商铺,楼上漏水损毁下面歌厅商铺的闪光灯,那是价格昂贵的物品。为了确权,业委会和物管一路彻查了相关管线和节点,甚至拆墙、打开天花板。因为地下室、歌厅等都有分割包间,很难从外表确定管线关系。如“使用-付费”表格中所示,这类物的排他成本很高。但是经过彻查,最后找到了肇事公司,该公司赔了11万元。但是此事过后,却没有再发生矛盾,原因就是区分了所有权和使用状况。把所有权区分干净了,小区不要人为去管,它在机制上是利于自然和谐的。

  3、通道

  同样的情况在烟道的使用中也发生过。20**年国庆假日期间,笔者所管的一个小区的屋顶冒出滚滚浓烟。事后,承包该小区消防的工程技术人员进入烟道确认了此事起因,明确了与该烟道直接相关的7户及肇事的商户。肇事户是一家饭馆,烤鸭火源与公共烟道的软连接处距离太近,造成闷燃。

  此次事故后的检查,查明了该建筑烟道设计不合理,施工又导致烟道结构变更,相互窜烟;加上多年污垢,导致事故的发生或迟或早、必不可免。在“区分穷尽、物权自主”的机制下,“谁的孩子谁抱走”,不仅肇事户承认了对事故负有责任,相关各户也再一次明确了对烟道的安全使用与管理责任,这有助于小区整体管理水平的提高。

  4、楼道照明与门锁/铃

  在“丽娜模式”中,要想换门铃,不从物业维护费、维修资金中出钱,而是以门的使用群体为单位由各家各户掏钱,楼道照明费用也是如此。而在一般物业管理模式中都是全体平摊的,但是这不符合“丽娜模式”的公平原则。具体而言,有的楼栋一梯三户共36户、每户交10元能用一年多;有的一梯一户共10户,每户交10元只能用3-4个月。物的客观性质不同,使用者付费的机制也就不同,否则既不公平合理也不利于物业的管理维护。原因在于,因钱数不多,一般人不在意费用,也不在意使用和维护,甚至不在意灯是否能亮,也就意味着不会在意楼栋的共同事务。

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