篇2：民族学院采购活动现场组织管理办法

　　民族学院采购活动现场组织管理办法

　　总则

　　第一条 为加强采购活动现场的组织管理，规范采购行为，确保采购公平公正及现场组织管理工作规范有序，根据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国政府采购法实施条例》、《政府采购货物和服务招标投标管理办法》和《政府采购非招标采购方式管理办法》等法规，结合我校实际，制定本办法。

　　第二条 采购与招标管理处组织的货物、工程和服务招标项目的开标、评审等采购活动现场的组织管理适用本办法。非招标项目采购活动现场的组织管理参照本办法执行。

　　第三条 采购与招标管理处是学校采购开标、评审活动现场组织管理工作的责任主体。

　　第四条 采购与招标管理处应完善内控机制，建立健全本机构的采购活动现场组织管理制度，明确责任，依法实施开标、评审等采购现场活动。

　　现场组织管理

　　第五条 采购与招标管理处组织开展采购项目的开标、评审活动前，应按规定做好以下准备工作：

　　(一)制订开标、评审工作的组织方案，落实工作场地、设施，检查录音录像采集设备运行情况。

　　(二)通知或邀请相关单位和人员出席开标、评审活动。

　　(三)准备采购项目的相关文件资料，如项目政府采购执行确认书及保证金缴纳凭证复印件、专家抽取有关凭证、项目书面说明、采购文件、补充文件及质疑答复情况、现场工作所需的相关登记表单、评审工作底稿等。

　　(四)其他应准备的事项。

　　第六条 采购与招标管理处应当按照采购文件规定的时间、地点和程序组织开标。具体按以下程序进行：

　　(一)开启开标场地的录音录像采集设备。

　　(二)核验出席开标活动现场的各授权供应商代表及相关单位人员身份，并组织其分别登记、签到，无关人员可拒绝其进入现场。

　　(三)对现场接受采购响应文件的，由采购项目经办人接收、登记并请供应商代表签字确认。

　　(四)主持人宣布开标，介绍开标现场的人员情况，宣读递交采购响应文件的供应商名单、开标纪律、应当回避的情形等注意事项，组织供应商签署不存在影响公平竞争的《采购活动现场确认声明书》。

　　(五)对供应商保证金(含公开招标、询价、谈判、磋商保证金，下同)缴纳情况进行查验、核实，提请供应商代表或公证人员查验采购响应文件密封情况。

　　(六)按供应商提交采购响应文件的先后顺序当众拆封、清点采购响应文件(包括正本、副本)数量。对不符合装订要求的采购响应文件，由采购项目经办人退还供应商代表。

　　(七)宣读开标(报价)一览表有关内容，当场制作并打印开标记录表，由供应商代表、唱标人、记录人在开标记录表上签字确认(不予确认的应说明理由，否则视为无异议)。

　　(八)主持人公布待评审的候选供应商名单，及采购人最终确定中标或成交供应商名单的时间和公告方式等，开标工作结束。

　　第七条 采购与招标管理处要按照采购文件规定的时间、地点及程序组织评审。采购项目的评审活动一般应按以下程序组织开展：

　　(一)开启评审场地的录音录像采集设备，并确保其正常运行。

　　(二)核验出席评审活动现场的评审小组各成员身份，并要求其分别登记、签到，按规定统一收缴、保存其通讯工具，无关人员一律拒绝其进入评审现场。

　　(三)介绍评审现场的人员情况，宣布评审工作纪律，告知评审人员应当回避情形;组织推选评审小组组长。

　　(四)通报报名参加本项目采购的供应商名单，宣读最终提交的候选供应商名单，组织评审小组各位成员签订《采购评审人员廉洁自律承诺书》。

　　(五)根据需要简要介绍采购文件(含补充文件)制定及质疑答复情况、按书面陈述项目基本情况及评审工作需注意事项等，让评审专家尽快知悉和了解所评审项目的采购需求、评审依据、评审标准、工作程序等;提醒评审小组对客观评审项目应统一评审依据和评审标准，对主观评审项目应确定大致的评审要求和评审尺度;将按规定可由采购组织机构编制发售的非招标采购文件提请评审小组予以确认;对评审人员提出的有关采购文件、采购响应文件的问题进行必要的说明、解释或讨论。

　　(六)评审小组组长组织评审人员独立评审。评审小组对拟认定为采购响应文件无效、供应商资格不符合的，应组织相关供应商代表进行陈述、澄清或申辩;采购与招标管理处经办人员可协助评审小组组长对打分结果进行校对、核对并汇总统计;对明显畸高、畸低的评分(其总评分偏离平均分30%以上的)，评审小组组长应提醒相关评审人员进行复核或书面说明理由，评审人员拒绝说明的，由现场监督员据实记录;评审人员的评审、修改记录应保留原件，随项目其他资料一并存档。

　　(七)做好评审现场相关记录，协助评审小组组长做好评审报告起草、有关内容电脑文字录入等工作，并要求评审小组各成员签字确认。

　　(八)评审结束后，采购与招标管理处应对评审小组各成员的专业水平、职业道德、遵纪守法等情况进行评价;交还评审人员及其他现场相关人员的通讯工具。

　　第八条 采购与招标管理处应当采取必要的措施，防止任何单位和个人非法干预、影响开标、评审过程与结果。

　　(一)对项目主观评分不得协商评分，不得明示、暗示或发表有倾向性、引导性言论影响评审人员独立评审。

　　(二)除采购文件中无效条款规定情形外，采购组织机构不得以供应商代表不参加开标活动等为由认定其响应无效。

　　(三)供应商代表、现场监督员就开标、评审现场组织管理工作提出异议的，采购与招标管理处应区别情况处理：如异议事项属实且可以补正的，应对异议事项及时采取补正措施后继续进行采购活动;如异议事项属实已不能改正，但情节轻微未实质损害相关供应商合法权益且不影响采购结果的，应当场说明情况后继续进行采购活动;如异议事项属实已不能改正，且对相关供应商合法权益造成实质性损害、影响或可能影响采购结果的，应当立即中止采购活动并提交评审小组审议确定;若异议事项不属实的，应当场给予解释说明后继续进行采购活动。

　　采购活动现场的异议、中止情况及相关的解释、说明、答复情况应作书面记录并随其他项目资料一并存档。

　　(四)采购评审活动现场的工作人员需要出入评审现场或对外联系工作的，均应事先向现场监督员说明情况并征得同意。非经通知、邀请并签到，任何人不得擅自进入评审现场。

　　(五)采购活动现场发生突发情况影响开标、评审活动正常进行的，采购与招标管理处应当依法迅速作出应对处理，尽量保障采购活动顺利进行。

　　(六)评审专家因回避、临时缺席或健康原因等特殊情况不能继续参加评审工作的，应按规定更换评审专家。

　　(七)政府采购活动现场的录音录像资料应作为采购档案资料归档留存。

　　第九条 采购与招标管理处应当指定专人负责政府采购活动现场录音录像采集设备的使用、维护工作，确保录音录像采集设备正常运行。在开标、评审工作结束后应及时将开标、评审现场的录音录像刻制成光盘归档留存。

　　评审管理

　　第十条 评审小组成员要严格遵守评审工作纪律、保密、回避等相关规定，依法独立履行评审职责，客观、公正、审慎参与评审工作。

　　(一)严格遵守评审时间，因突发情况确实不能按时参加评审的，应事先告知采购与招标管理处。

　　(二)服从采购项目采购与招标管理处经办人员的现场管理，主动出示身份证明，进入评审区域后应主动寄存移动通讯工具，按要求佩戴工作牌。

　　(三)与采购响应供应商或评审小组其他成员存在利害关系的，要主动回避，自觉签订《采购评审人员廉洁自律承诺书》。

　　(四)保持评审现场安静，不在评审现场随意走动，因发生不可预见情况确需与外界联系或暂时离开评审现场的，应向现场见监督员说明情况，征得同意后在监控区域内进行相关活动，并应接受相关工作人员的监督。

　　(五)自觉遵守职业道德，尊重现场人员，配合采购与招标管理处回答供应商代表提出的有关异议。

　　第十一条 评审小组应按以下程序组织评审工作：

　　(一)在评审专家中推选评审小组组长，优先推选资深专家为组长。

　　(二)评审小组组长召集成员认真阅读采购文件以及相关补充、质疑、答复文件、项目书面说明等材料，熟悉采购项目的基本概况，采购项目的质量要求、数量、主要技术标准或服务需求，采购合同主要条款，采购响应文件无效情形，评审方法、评审依据、评审标准等。

　　(三)评审人员对各供应商采购响应文件的有效性、完整性和响应程度进行审查，确定是否对采购文件作出实质性响应。

　　(四)评审人员按采购文件规定的评审方法和评审标准，依法独立对供应商采购响应文件进行评估、比较，并给予评价或打分，不受任何单位和个人的干预。

　　(五)评审人员对各供应商采购响应文件非实质性内容有疑议或异议，或者审查发现明显的文字或计算错误等，及时向评审小组组长提出。经评审小组商议认为需要供应商作出必要澄清或说明的，应通知该供应商以书面形式作出澄清或说明。书面通知及澄清说明文件应作为政府采购项目档案归档留存。

　　(六)评审人员需对采购与招标管理处经办人员唱票或统计的评审结果进行确认，现场监督员应对评审结果签署监督意见。如发现分值汇总计算错误、分项评分超出评分标准范围、客观评分不一致以及存在评分畸高、畸低情形的，应由相关人员当场改正或作出说明;拒不改正又不作说明的，由现场见监督员如实记载后存入项目档案资料。

　　(七)评审小组根据评审汇总情况和采购文件规定确定中标(成交)候选供应商排序名单。

　　(八)起草评审报告，所有评审人员须在评审报告上签字确认。

　　第十二条 评审人员对有关采购文件、采购响应文件、样品、现场演示(如有)的说明、解释、要求、标准存在不同意见的，持不同意见的评审人员及其意见或理由应予以完整记录，并在评审过程中按照少数服从多数的原则表决执行。对采购文件本身不明确或存在歧义、矛盾的内容，应作对供应商而非采购人有利的解释;对因采购文件中有关产品技术参数需求表述不清导致供应商实质性响应不一致时，应终止评审，重新组织采购。评审人员拒绝在评审报告中签字又不说明其不同意见或理由的，由现场监督员记录在案后，可视为同意评审结果。

　　第十三条 采用竞争性谈判、磋商采购方式的，谈判、磋商小组可以根据谈判、磋商情况在采购文件规定的范围内进一步细化明确或修改完善采购需求，并将修改的内容以书面形式当场或另行告知参加上一轮谈判、磋商的所有供应商。供应商可以当场或在规定时间内调整完善采购响应文件相关内容，并以谈判、磋商记录或响应补充文件的形式书面提交评审小组评审。

　　第十四条 评审小组成员及其他现场工作人员在评审过程中不得有以下行为：

　　(一)私下接触或联系采购响应供应商。

　　(二)收受采购响应供应商给予的财物或其他不当利益。

　　(三)擅自改变招标、询价文件。

　　(四)修改采购文件确定的评审程序、评审方法、评审因素和评审标准，但符合本办法第十三条情形除外。

　　(五)发表不当言论、将自身意见强加给其他评审人员、私下互相串通压制其他评审人员的意见等其他干预或影响评审工作的行为。

　　(六)征询采购人对中标(成交)供应商的倾向性意向。

　　(七)接受任何单位或个人明示或暗示提出的倾向或排斥特定供应商的要求。

　　(八)超出范围要求供应商对实质性内容作出澄清、说明，接受供应商主动提出的澄清、说明或在评审现场以外接收其他任何形式的文件资料。

　　(九)未经授权向外泄露有关采购响应文件的评审和比较、中标(成交)供应商的推荐情况及与评审有关的其他情况。

　　(十)违反规定协商、比较评分。

　　(十一)记录、复制或带走任何评审资料。

　　(十二)其他不客观、不公正的履职行为。

　　现场其他人员管理

　　第十五条 采购项目项目申报单位、归口管理单位代表应自觉遵守有关法律法规，尊重供应商代表和评审专家，服从采购与招标管理处经办人员的现场管理，公平公正行使采购权力，执行评审结果，积极配合完成采购各环节工作任务。监督员对采购项目项目申报单位、归口管理单位代表、采购与招标管理处经办人及评审专家进行监督。除采购项目项目申报单位、归口管理单位代表、采购与招标管理处经办人、现场监督员外，其他人员一般不得擅自进入评审现场。

　　第十六条 项目申报单位、归口管理单位代表及现场其他人员应当执行回避制度，在评审过程中除应遵守评审管理有关规定外，还要遵守以下规定：

　　(一)不得以不合理的条件对供应商实行差别待遇或歧视待遇;

　　(二)不得在评审过程中对特定供应商发表歧视性、倾向性意见;

　　(三)不得向评审专家明示或暗示自己具有引导性的评审意图;

　　(四)不得以任何方式干扰现场监督员等其他工作人员的正常履职活动。

　　第十七条 供应商代表应自觉遵守有关法律制度规定，进入采购活动现场应主动出示身份证明及授权证明，签署无影响公平竞争的《采购活动现场确认声明书》，服从采购与招标管理处的现场管理，遵守现场秩序。采购文件未要求供应商代表参加开标活动的或供应商代表因故未参加开标、评审活动或拒绝签字确认的，不影响开标、评审程序继续进行，事后不得要求补办相关现场确认手续，也不得要求相关工作人员还原或重复履行相关工作义务，但被确定为中标(成交)供应商的，应补签《采购活动现场确认声明书》。

　　第十八条 供应商代表在采购项目的开标、评审活动现场应当遵守以下规定：

　　(一)供应商代表在政府采购活动现场发现采购相关人员或其他供应商存在损害自身合法权益行为或影响采购公平公正行为的，应及时向采购项目采购与招标管理处经办人员或现场监督员提出，并积极配合采购与招标管理处进行调查处理;

　　(二)未经现场监督员批准，供应商代表不得擅自进入评审现场、干扰评审工作;

　　(三)不得以任何方式、手段阻挠或扰乱开标、评审现场工作秩序;

　　(四)不得提供虚假材料或通过虚假响应、虚假陈述、虚假承诺谋取中标(成交)资格;

　　(五)不得采取不正当手段诋毁、排挤其他供应商;

　　(六)不得与项目申报单位、归口管理单位代表、其他供应商或采购与招标管理处经办人员恶意串通;

　　(七)不得向参与评审活动的相关人员、采购与招标管理处经办人员行贿或提供其他不正当利益;

　　(八)如实答复评审小组提出的询问，不得主动提出澄清或说明，也不得发表与所提问题无关的其他意见。

　　第五章 现场监督管理

　　第十九条 采购项目采购与招标管理处经办人、监督员等工作人员应自觉遵守采购活动现场开标、评审各项工作纪律制度，依法开展现场组织、管理工作，不得从事与现场组织管理工作无关的活动。监督员负责对政府采购活动现场工作情况进行监督、记录，项目申报单位、归口管理单位代表、供应商代表、评审专家等采购相关人员应予积极配合并自觉接受监督。

　　第二十条 现场监督的主要内容包括：

　　(一)采购项目的预算、审批、信息公告手续是否齐全。

　　(二)采购活动的时间、地点与采购文件规定的时间、地点是否一致。

　　(三)采购活动现场的音视频监控设备是否正常。

　　(四)供应商保证金是否按规定缴纳。

　　(五)参加评审人员身份与邀请或随机抽取人员名单是否一致。

　　(六)评审人员通讯工具是否统一收缴保管，有无违规使用情况。

　　(七)进入评审现场人员是否按规定登记、签到。

　　(八)开标、评审工作是否按采购文件及本办法规定程序进行。

　　(九)采购与招标管理处经办人是否按规定告知供应商、项目申报单位、归口管理单位代表、评审人员相关权利、义务、回避要求等应告知事项。

　　(十)现场工作人员的语言、行为是否遵守有关工作纪律及规定，是否存在诱导、左右评审活动等违规行为。

　　(十一)评审人员评审、打分结果是否存在畸高、畸低或其他异常情况;出现最高报价供应商为中标(成交)候选供应商的，评审小组是否予以书面说明。

　　(十二)开标记录、评审报告是否客观、真实、全面地记述现场情况，相关投票、表决事项是否完整记录并如实记载提出异议的人员及理由，开标记录、评审报告的签名是否完整。

　　(十三)其他需要监督的事项。

　　第二十一条 现场监督员及其他工作人员在履职过程中不得有下列行为：

　　(一)对评审工作发表倾向性意见或向评审人员明示或暗示自己的意见;

　　(二)越权行使评审小组的权力;

　　(三)无正当理由干涉评审活动和评审结果;

　　(四)无正当理由擅离职守，放弃监督;

　　(五)收受相关当事人的财物、报酬或其他不当利益;

　　(六)作出有损采购形象的行为和言论;

　　(七)参加与自己有利害关系的采购活动。

　　评审小组成员发现采购与招标管理处经办人有违反政府采购相关法律制度规定的，有权及时提醒其改正;拒不改正的，应如实记入评审报告。

　　第二十二条 现场监督员发现采购与招标管理处经办人员、其他采购相关人员有违反本办法规定或其他影响采购公平、公正行为的，应当责令改正。当事人拒不改正的，应及时向采购与招标管理处书面报告，并将有关情况记录在案。

　　第二十三条 现场监督员在结束现场监督工作以后应当填写《采购活动现场监督记录表》交采购与招标管理处。

　　《采购活动现场监督记录表》是学校监督部门处理举报、投诉和对采购与招标管理处进行监督考核的重要证据，采购与招标管理处应当按照时间顺序单独装订成册并归档留存。

　　第六章 责任追究

　　第二十四条 采购与招标管理处经办人员有违反本办法第六条至第八条、第十五条、第十六条、第十九条和第二十一条规定情形的，责令改正，给予批评;情节严重或拒不改正的，由采购与招标管理处给予诫勉谈话、通报批评;构成违法的，依法予以处罚;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

　　第二十五条 评审小组成员有违反本办法第十至十二条、第十四条规定情形的，由现场监督员责令改正;情节严重或拒不改正的，由采购与招标管理处作为不良行为予以通报批评或记录，可在一至三年内禁止其参加采购评审工作;构成违法的，依法予以处罚并禁止其参加采购评审活动;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

　　第二十六条 供应商代表有违反本办法第十七条和第十八条规定情形的，由现场监督员责令改正;情节严重或拒不改正的，可以勒令离开采购活动现场，并向财政部门书面报告，由财政部门给予诫勉谈话或通报批评，可以按不良行为予以诚信扣分;构成违法的，依法予以处罚;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

　　第二十七条 采购活动现场的其他人员违反本办法规定的，由监督员责令改正，给予批评;情节严重或拒不改正的，由采购与招标管理处提请相关处理;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第二十八条 进口产品需求论证、采购项目需求论证、采购结果复查、书面推荐竞争性磋商、谈判供应商等政府采购活动现场组织管理参照本办法执行。

　　第二十九条 涉及电子化开标、评审工作另有规定的，从其规定。

　　第三十条 本办法自发布之日起施行，由采购与招标管理处负责解释。

　　附件：1.采购活动现场有关参考文书样式

　　2.z民族学院招投标工作纪律

篇3：南昌市关于业主身份确认方法及结果的公告

　　南昌市业主大会和业主委员会工作指导文书(示范文本)

　　【示范文本7】

　　关于业主身份、投票权人数、专有部分面积确认方法及结果的公告

　　根据《物权法》、《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》和《南昌市物业管理条例》等相关规定，业主大会筹备组对本物业管理区域业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积进行了核实，现公告如下：

　　一、业主身份以及专有部分面积的确定，按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

　　二、业主在本次业主大会会议上的投票权人数共计 个，建筑物总面积为 平方米(建筑物总面积按专有部分面积的统计总和计算)。

　　特此公告。

　　县、区(开发区、新区) 街道办事处(乡镇人民政府)(盖章)

　　(物业项目名称)业主大会筹备组组长签名或社区居民委会(盖章)

　　20 年 月 日

　　备注：本公告可改用于选聘或解聘物业服务企业、业主委员会换届和补选等事项需要召开业主大会。

篇4：合肥市关于业主身份、投票权人数、专有部分面积确认方法及结果的公告

　　合肥市业主大会业主委员会工作指导文书(示范文本)

　　示范文本七

　　关于业主身份、投票权人数、专有部分面积确认方法及结果的公告

　　(第 号)

　　根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》及《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定，业主大会筹备组对本物业管理区域业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积进行了核实，现公告如下：

　　一、业主身份以及专有部分面积的确定，按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

　　二、业主在本次业主大会会议上的投票权人数共计 个，建筑物总面积为 平方米(建筑物总面积按专有部分面积的统计总和计算)。

　　特此公告。

　　区、县(市) 街道办事处(乡镇人民政府) (物业项目名称)业主大会筹备组组长签名或社区居民委会盖章

　　年 月 日

篇5：案例：物业管理用房的权属确认

　　案例：物业管理用房的权属确认

　　物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整和重新配置，应当由业主共同或者业主大会决定，业主委员会对此具有诉讼主体资格。

　　【裁判要旨】

　　业主委员会依照《中华人民共和国物权法》规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。

　　物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，依照《物权法》规定为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整和重新配置，应当由业主共同或者业主大会决定。

　　【案件当事人】

　　原告：徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会(以下简称：艺君业委会)

　　被告：徐州中川房地产开发有限公司(以下简称：中川公司)

　　【案情简介】

　　位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园(一期)是被告中川公司于2000年开发建设的居民小区。20**年8月交付使用，被告中川公司仅提供2间车库供物管使用。后得知，被告出租给他人经营幼儿园的房屋系本小区的物业管理用房。

　　20**年8月，艺君业委会起诉要求中川公司交付物管房时，被告出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。

　　20**年12月，艺君业委会提起行政复议，徐州市人民政府撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。后被告对此提起行政诉讼，经过徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院的审理，均判决维持了徐州市人民政府的复议决定。

　　判决生效后，双方就物管用房的交付问题协商未果，艺君业委会诉至法院，请求判决归还物管用房，并由被告承担诉讼费用。

　　【争议焦点】

　　1.业委会是否具有原告诉讼主体资格。

　　2.行政机关的规划定点对本案当事人产生何种效力。

　　3.被告开发商重新调配物业用房的效力如何。

　　4.案涉建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房。

　　【法院裁判】

　　一、业委会原告诉讼主体适格

　　业主委员会依照《中华人民共和国物权法》规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为。

　　依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业委会在主张确认物业管理用房所有权时，具备原告诉讼主体资格。

　　二、行政机关的规划定点对本案当事人产生拘束力。

　　建筑物建造规划定点是建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。规划定点为建筑物施工前，行政机关对土地使用人的权利义务的确定，属于行政许可行为。

　　本案中，被告中川公司在行政机关核发建设工程规划许可证后，未对规划定点提出异议，故被告应当遵守规划定点确定的义务建造物业管理用房。根据该小区规划定点的物业管理用房为：2层物业用房260平方米，即包括案涉幼儿园用房范围。后虽经徐州市规划局变更，但该变更决定已被依法撤销。

　　因此，被告中川公司在申请建设工程规划许可，行政机关在其申请进行核准规划定点时，被告未向行政机关提出异议，应当认定被告认可该行政机关的规划定点。规划定点在建筑物竣工验收后，作为物业资料移送管理人，即成为管理规约的一部分，对业主、管理人等产生约束。

　　三、被告开发商重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力

　　根据《江苏省物业管理条例》规定，物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。

　　同时，徐州市人民政府1999年3月31日公布实施的《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》规定，开发建设单位应当按照规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房的使用性质。”