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保利地产工程质量维修制度规范

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保利地产工程质量维修制度规范

  保利地产工程质量维修制度规范

  1.作业目的

  对已交付使用的物业在保修期内进行质量维修,做好售后服务,维护业主合法权益,维护公司品牌。

  2.作业依据

  中华人民共和国建设部80号令《房屋建筑工程质量保修办法》、《保利物业保修维修管理规范》、公司程序文件《房地产项目竣工验收、移交及保修控制程序》、《保利房地产股份有限公司工程管理制度》。

  3.主管岗位 工程部经理:督促检查维修工作的进展,协调相关问题。

  主办岗位 项目经理:负责组织开展维修工作。

  协办岗位  土建工程师和水电工程师:协助对交楼后出现的质量问题分析原因、界 定责任,制定维修方案,跟进处理。

  4.紧前工作条件

  物业已交付使用,业主或物业管理公司发现质量问题。

  5.作业描述

  5.1保修维修的内容、范围、期限、分类

  房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的 质量缺陷,予以修复。质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。对于因用户未按《房屋使用说明书》的规定使用而导致的质量问题用户自行负责,工程部可协助用户确定返修方案、联系施工单位,全部返修费用由用户自理。

  建设部80号令规定,在正常使用下,房屋建筑工程的最低保修期限为:

  (一)地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

  (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

  (三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

  (四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;

  (五)装修工程为2年。

  其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

  在我司,保修维修期分为建筑保修期和销售保修期,其中建筑保修期是指施工单位完成工程建设,通过工程竣工验收时起计的保修期;销售保修期是指公司与业主签订的《买卖合同》中约定的物业交付使用时起计的保修期。

  依据房交付使用时段的不同,保修维修工作分为以下几个阶段:

  (一)保利房地产公司向业主交楼前,由工程部、监理公司监督施工单位进行保修、维修;

  (二)保利房地产公司向业主交楼后两个月内,物业公司承接业主反映的保修维修问题,转交工程部、监理公司及时监督施工单位进行保修维修;

  (三)交楼两个月后至建筑保修期满前,物业公司承接业主反映的保修维修问题,及时移交总承包施工单位进行保修维修;移交未果的,转交工程部责成施工单位进行保修维修;

  (四)建筑保修期满后至销售保修期满前,物业公司承接业主反映的保修维修问题,转交客服部、工程部选择施工单位进行保修维修,费用由公司承担;

  (五)销售保修期满后,物业公司承接并处理业主反映的维修问题,费用由业主承担。

  5.2交楼两个月内的维修

  (一)现场项目部在交楼现场动员会上安排施工单位成立交楼小组及维修小组,编制“工程交楼、维修人员联系表”,包含工程部、物业、监理、土建、装修、消防、智能化等各责任单位的负责人、联系人、联系电话等内容;在交楼前,进行动员、培训,制定维修流程;

  (二)监理公司、施工单位交楼人员在交楼现场设点接待业主,陪同现场交楼,现场解决、处理工程方面问题;

  (三)对业主验楼时填写的《验楼意见表》由物业管理处收集,当日进行统计,于次日上午八点前将《验楼意见表》移交监理公司负责人签收(每一张),并再复印一份交工程部监督执行,监理公司在收到《验楼意见表》后按反映的问题进行责任界定,转发相应施工单位(每一张签收),督促维修;

  (四)施工单位根据业主《验楼意见表》的内容,按照工程施工验收规范的要求进行维修。在维修过程中,工程部、监理公司负责监督、抽查,维修完成后,施工单位在《验楼意见表》上逐项标注维修处理情况,并由维修负责人签名并写明完成维修时间,将《验楼意见表》交回监理公司转交物业公司通知业主已完成维修;

  (五)若业主对维修有异议时,由监理公司派员按按工程验收规范标准到现场检查,对符合规范要求的向业主解释说明,对不符合验收规范要求的,由监理公司报工程部对施工单位实行处罚并责令施工单位限期整改;

  (六)集中交楼时间,维修要求施工单位一般问题七天内完成,以监理发单之日起计算,完成时间以在《验楼意见表》上签字确认已完成维修的时间为准,对于裂缝、渗漏等处理需要较长时间的质量问题可要求在十天内完成,交楼时要求物业公司统一答复业主十天内完成维修。

  5.2交楼两个月后的维修

  交楼两个月后,维修工作量相对没有那么集中,工程部的管理人员一般要安排到新的工程中去(但一般仍需负责维修),监理单位一般也将撤离现场,施工单位驻现场维修的人员也将减少,此时主要由物业公司承接业主反映的保修维修问题,移交施工单位进行保修维修(派维修单,完成后施工单位签字返回);移交未果的,转交工程部责成施工单位进行保修维修,或者客服部接到业主投诉,一般也是转交工程部处理;

  交楼两个月后至建筑保修期满乃至销售保修期满维修按下列方法处理:

  (一)监理、工程部现场项目部退场前应将各工程的各施工单位、负责的范围、施工单位负责人、维修负责人、联系电话等列表移交给物业公司,以利物业公司及时联系安排维修;规定施工单位更换维修人员、更换联系方式均需报物业公司、节假日特别是长假(“五一”、“十一”、春节)须报值班人员名单,所有施工单位申领工程质保金时需物业公司签字;

  (二)对物业公司直接安排施工单位维修未成的,通知工程部,由工程部界定维修责任,安排施工单位维修,施工单位拒不维修或多次维修不到位的,工程部发文通知施工单位后另行安排施工单位维修,维修费用从责任单位中扣除,并对责任单位进行处罚(按施工合同约定和我司维修规定);

  (三)对于质量问题原因较为复杂、施工单位责任不明等情况,工程部须现场查勘、界定责任、制定方案,安排责任单位维修;重大问题会同公司技术部门共同进行技术分析、制定技术措施;有些问题的责任界定可以通知监理公司到现场共同处理;

  (四)对于建筑保修期外、销售保修期内的质量问题,与客服部共同处理,公司确定维修的,安排维修施工单位,事先初审维修预算或完成后签证结算。

  (五)工程部对于不及时维修、推诿责任或在维修过程中有其它违反《保利物业保修管理规范》的行为要发文进行处罚;因维修造成的业主索赔、补偿均由责任单位承担。

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篇2:工程质量维修控制办法

工程质量维修控制办法

为了及时解决小区居民的工程质量问题,向住户提供完善的服务,满足住户的合理要求,进一步提高公司的信誉,结合小区维修工作的实际情况,特制定本办法。

第一条公司全体员工均有热情接待、听取顾客报修的责任,并设身处地为其解决实际问题,不可以职权范围为借口推诿顾客。

第二条当住户(顾客)来电或上门报修时,第一接收人应及时填写《产品质量维修记录》,明确维修项目的来源,问明事由,记清楼号、位置、顾客姓名。

第三条对住户(顾客)报修与求助应耐心细致,对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项。

第四条项目办应由专人负责住户的维修工作,及时同住户沟通根据《产品质量维修记录》和具体的情况分清责任:

1.施工方责任分为施工工艺不当或材料不合格两方面的原因,维修负责人应及时联系施工方到现场查看问题,拿出解决办法。并且最迟不得超过15个工作日给予彻底维修,达到顾客(居民)满意。若施工方不能按约定的时间予以维修,或维修后仍存在质量问题,项目办可自行联系解决。所发生的费用由施工方保修金中双倍扣除。

2.顾客自身原因:由于顾客使用不当的质量问题,应及时、妥善地向顾客说明情况,并协助顾客联系物业部门给予有偿服务。

3.保修期外,如果顾客(居民)向项目办反映质量问题,项目办应向顾客作好解释工作,协助顾客联系物业部门给予有偿服务。

第五条对于明确维修的质量问题,项目办维修负责人员及时电话通知承包方(或挂号信通知并查询),承包方要在规定的时间内维修好,经住户签字认可后报项目办。作为工程维修金的支付凭据。如承包方在规定的时间内不能修理好,项目办可自行安排进行维修。

第六条维修过程中,项目办应安排专门人员对维修过程质量进行监督、检查,并对维修过程和结果进行确认。

第七条 维修好的房屋要由项目办(两人以上)签字认可并经住户签字,维修方在一个月后进行回访检查,无质量问题后,办理工程量验收单进行结算。以上发生的费用扣承包方工程款。

第八条 维修时间:为不影响住户的生活,项目办人员应确保所维修项目在规定的时间内完成。

1.对急修项目(如:自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、漏电),要在30分钟内到位,12小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对住户(使用人)做出合理解释,做出限时承诺。

2.一般维修原则上2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。维修时限不得以节假日和休息时间顺延。

第九条项目办负责人对维修的过程和结果负责,确保维修结果达到预期的要求。

篇3:工程质量维修保函(工商银行版本)

  工程质量及维修保函(工商银行版本)

  编号:

  工程质量及维修保函

  ____________(受益人):

  鉴于贵方与承包人__________于______年___月____日签订的编号为________的工程承包合同(下称主合同)履行需要,应承包人申请,我行特开立以贵方为受益人、担保金额不超过________(币种)___________(大写)万元的工程质量及维修保函:

  一、我行承诺,如果承包人在工程竣工后不履行主合同约定的维修义务,或工程质量不符合主合同约定而承包人又不予维修时,我行将在收到贵方的书面索赔通知和承包人具有上述违约事实的证明材料后,以保函金额为限向贵方承担担保责任。

  二、如果贵方与承包人协商变更主合同,应事先征得我行书面认可,否则本保函即行失效。

  三、本保函不得转让,我行对除贵方以外的任何组织或个人不承担担保责任。

  四、本保函自开立之日起生效,有效期至______(日期)止。书面索赔通知和有关证明材料必须在上述期限内送达我行,否则我行在该保函项下的责任自动解除。

  承包人按约履行维修义务、保函超过有效期或我行的担保义务履行完毕,保函即行失效,请将本保函退回我行注销。

  中国工商银行_______(公章):

  负责人(签字):

  _______年_____月_____日

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