篇2：成本控制管理制度

　　成本控制管理制度

　　第一章 总则

　　第1条 为建立生产成本控制平台，明确生产成本控制责任，探讨生产成本控制的有效方法和途径，以期降低成本和保质保量生产，提高经营效益，特制定本制度。

　　第2条 生产成本控制包括事前控制，即开发部的设计成本控制;事中控制，即采购部的采购成本控制、生产部的产品成本控制和质检部的质量检验成本控制;事后控制，即财务部的信息反馈成本控制。

　　第3条 生产成本控制第一责任人是生产部经理、开发部经理、质检部经理和采购部经理(统称：部门经理)，第二责任人是总经理，第三责任人是财务经理。

　　生产部经理的责任是：以成本标准为基础，有计划、有组织、有分析地控制生产成本。

　　开发部经理的责任是：在设计控制时要充分考虑产品在生产过程中的一些细节，不会因设计问题而返工，而且能够使产品成本最优化。质检部经理的责任是：一是控制不合格的原辅材料不进入车间生产，二是控制不合格的产品不出车间。

　　采购部经理的责任是：控制每次采购的原辅材料的价格(同质)能够优于市场平均价甚至是最低价，确保物美价廉。同时，不能影响生产进度，要保障最低库存量。

　　总经理的责任是：掌握大原则、大目标和大方向，在产品设计成本控制和采购成本控制中起决策性作用;在产品成本控制和质量检验成本控制过程中起指导性作用;在信息反馈成本控制中起监督作用。

　　财务经理的责任是：建立科学的生产成本核算平台，及时(主要是在次月10日前)向总经理和生产部提供生产成本核算相关数据，并适时提出“财务预警”。

　　第4条 生产成本控制应当严格按照《财务审核审批制度》《存货管理制度》的规定执行，不得越权审核审批。

　　第5条 控制相关人员尤其是经办人员应当大公无私、求真务实，严禁弄虚作假、中饱私囊。

　　第6条 生产成本控制应当建立和谐环境，加强交流，尤其是每个控制环节的部门经理，应当胸怀大局，提高思想意识，树立“以本职工作”为重，克服和排除一切交流障碍，主动、积极、认真地与相关人员交流，确保本环节控制最优化。

　　第二章 设计成本控制

　　第7条 设计成本控制是指开发部在设计产品时，不仅要考虑产品外观要时尚、美观、能够适应市场潮流(需求)以及市场定位(定价)，还要考虑产品结构要合理、成本要优化(最低)。

　　第8条 设计成本控制流程

　　第一步：开发部要主动收集相关设计资料(包括书籍)，深入市场或向市场部销售部人员了解市场动态、消费心理和消费水平等。

　　第二步：抓住时机开始设计，并在开发部内部反复研究、讨论直至定稿。第三步：通过评审，适时推向市场。评审内容包括产品外观、结构、成本、市场定位、销价、市场影响力、市场潜力等。

　　第9条 产品推向市场后，应当定期总结产品销售的成绩和潜力，并由市场部反馈给开发部，以利于开发部及时了解市场动态和消费心理。

　　第三章 采购成本控制

　　第10条 采购成本控制是指采购部在采购原辅材料时，要充分考虑三方面因素：一是同质的原辅材料价格是否最低;二是原辅材料的质量是否满足生产产品的需要;三是原辅材料交货进度是否会影响生产。

　　第11条 采购成本包括：

　　1、材料的买价：指材料的发票金额。

　　2、运杂费：包括运输费、装卸费、保险费、包装费、仓储费等，不包括按规定根据运输费的一定比例计算的可抵扣的增值税额。

　　3、运输途中的合理损耗。

　　4、入库前的挑选整理费，包括挑选整理中发生的薪资、费用和必要的损耗，以及扣减回收废料的价值。

　　5、应当负担的税金(如关税等)和其他费用。

　　第十二条 采购部应当建立供应商信息档案，具体包括：供应商的资信情况，每次销售物资给企业的时间表、买价及其他成本项目、付款方式及交易情况记录等。

　　第十三条 采购成本控制流程

　　第一步：根据内部采购指令，深入市场调查原辅材料的价格和质量等。第二步：按照《财务审核审批制度》签订采购合同、付款、入库(包括质量检验成本控制)等。

　　第三步：事后主动了解生产使用情况。

　　第四章 产品成本控制

　　第十四条 产品成本控制是指生产部要采取一切有效的方法和措施，力争降低消耗，控制产品成本不能超过设计成本。第十五条

　　产品成本设置以下末级科目：

　　1、原材料：核算直接用于生产产品，构成产品实体的各种材料，包括主要材料、自制和外购半成品。

　　2、辅助材料：核算直接用于生产产品，不能构成产品实体，但有助于产品形成的辅助材料，包括材料、备件、包装物等，要依企业实际情况而定。

　　3、工人薪资：核算直接参加从事产品生产的工人薪资。

　　4、工人福利：核算工人奖金、培训费、文艺活动费用、书籍费用、退休金、医疗费、职工退职金、养老金、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、福利项目开支和福利设施开支等，总金额要控制在工资的14%以内。

　　5、制造费用：核算为组织和管理生产而发生的但不能直接计入产品成本的各项费用。按照《费用控制管理制度》的相关规定执行。

　　6、燃料：核算生产过程中发生的燃料消耗，包括煤炭、焦炭、各种油类、固体、气体和液体燃料等。

　　7、动力：核算生产过程中消耗的电力、风力、蒸汽等动力。

　　第十六条 各车间要建立产品成本消耗统计台账，按照本制度和财务部的要求进行操作。消耗统计台账由财务部负责指导和监督。

　　第十七条 产品成本核算的主要责任是车间统计员和成本会计，管理责任人是车间主任，车间主任应当充分发挥车间统计员的参谋作用，应当充分利用消耗统计台账的相关数据来指挥和调度生产。

　　1、车间统计员的责任：细化统计和分配各品种产品的成本费用，每天向车间主任汇报成本费用控制情况，并定期与成本会计核对，确保成本费用真实准确。

　　2、成本会计的责任：做好产品的成本费用核算，指导和督导车间统计员做好各品种产品的成本费用核算。

　　3、车间主任的责任：每天都要主动阅读和分析消耗统计台账的数据，以期充分发挥消耗统计台账的作用。

　　第十八条 产品成本核算采取品种法、分步法和分批法等三种相结合的方法进行核算，以确保核算细化，使各品种产品的成本更加准确真实。

　　1、品种法：是指以产品品种作为成本计算对象，归集和分配成本费用的一种计算方法。

　　2、分步法：是指以生产过程中各个加工步骤为成本计算对象，归集和分配成本费用的一种计算方法。

　　3、分批法：是指以产品的批次作为成本计算对象，归集和分配成本费用的一种计算方法。

　　第十九条 成本费用核算应当正确划清以下界限：

　　1、划清收益性支出与资本性支出、营业外支出。

　　2、划清各种产品之间的费用。

　　3、划清产品制造费用和期间费用。

　　4划清本期产品和下期产品的费用。

　　5划清本期完工产品和期末在产品的成本。

　　6划清可比产品成本和不可比产品成本。

　　第二十条 各车间(工序)的产成品(包括半成品)成本核算基本公式：上期车间库存(在产品)+本期成本费用增加-本期车间库存(在产品)=产成品(包括半成品)成本(入库)只要没有入库，即使已经完工也不能视为产成品，而视为成品车间的在产品。

　　第二十一条 产品成本控制应当抓好以下几项主要工作：

　　1、按照《财务审核审批制度》《存货管理制度》的规定办理原辅材料进出手续。

　　2、每个生产环节要严格质量控制，严格执行“质检一票否决制”，避免返工生产或翻工生产。

　　3、每月月终要重视车间在产品盘点工作，由生产部组织，由财务部或有关部门派人监盘。

　　4、要充分利用消耗统计台账的数据，分析前因后果，总结经验教训，加强日常的产品成本控制。

　　5、鼓励技术人员进行技术创新，不断降低成本。

　　6、定期组织主要生产人员学习和分析成本费用核算，让每个人明白成本的概念和产品成本控制的效果。

　　7、采取奖惩办法，促进产品成本控制取得实效。

　　8、提高固定资产使用率，降低固定成本。

　　第二十二条 领用原辅材料应当遵循“用多少领多少”的原则，尤其是到月底，应当严格控制领料，避免车间库存过多材料。

　　第二十三条 产品生产控制流程第一步：参与制定产品消耗定额。第二步：严格控制领料。

　　第三步：运用6S现场管理法严把各道工序生产控制。道道把关，道道成本倒推。

　　第四步：充分利用车间统计台账的信息，分析生产控制情况。生产部门各有关领导都必须时刻了解生产控制信息。

　　第五步：解决问题和总结经验。特别是对表现十分好或坏的员工应当及时表扬或批评。

　　第五章 附则

　　第二十四条 本制度由财务部、生产部负责解释和修订。

　　第二十五条 本制度自20**年*月*日起执行。

篇3：民爆公司成本控制管理制度

　　民爆公司成本控制管理制度

　　1、目的

　　为加强公司成本管控，强化基层单位的成本管理，完善内控管理，提高基层单位风险意识，遏制项目亏损，提高企业经济效益，在成本预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等成本管理各环节中要，特制定本管理制度。

　　2、范围

　　本办法适用于公司属各基层单位、机关各部室。

　　3、引用文件

　　4、管理内容

　　4.1成本控制目标

　　公司下达的各项工程的标后预算及年度间接成本指标作为基层单位的成本控制目标;各部室的年度部门成本指标作为部门成本控制目标。

　　4.2成本控制基础

　　1、成本合约部收到市场开发部下发的单项工程标前成本及工程部下发的《工程分包策划》之日起7个工作日内完成标后预算编制工作，经公司领导审批后下发至基层单位。

　　2、每年3月1日前成本合约部下达基层单位间接费目标成本、机关各部室管理费用指标。

　　3.各基层单位要做好施工记录，积累数据，编制好分部分项定额，定额编制要求考虑因素完整、齐全，达到平均先进水平。

　　4、成本合约部每季度首月10日前制订、下发公司内指导价格，以市场为主导，力求合理、有指导意义。

　　5、各基层单位利用成本管理软件，整理原始记录，做好统计工作，对每日发生成本及时录入，录入内容包括当日对应标后预算清单的人工费、机械费、材料费、零星用机械费、零星用人工费、基层单位管理费，统计录入要求凭证完整、数据准确。并在每月5日前将报表上报成本合约部。

　　6.严格物资管理制度，要求收发有凭证、仓库有记录、出入库有控制、盘存有制度，保证账实相符。

　　4.3年度经营亏损界定

　　1、年度财务帐面亏损：年终财务结算基层单位年度收入减去年度成本支出差额为负值。

　　2、年度标后结算亏损：年终按基层单位各项工程标后预算单价及当年完成工程量核定的标后收入减去各项工程年度成本支出差额合计为负值。

　　3、机关部室管理费用超标：年终核算部门所有支出费超出年初下达指标费用。

　　4.4管理要求

　　1、各基层单位承接施工项目后根据公司下发标后预算及施工资料，进行成本预测、编制成本计划;进行成本控制、核算、分析;根据核算及分析结果采取成本控制措施，要抓住成本控制这个中心环节并贯穿到成本管理的全过程，以目标成本为控制，提高经济效益的为目的。

　　2、各基层单位要按当月实际完成工作量合理向发包人上报月度完成报表;要严肃成本管理，月度成本发生要与完成工作量对应，据实计账。

　　3、各基层单位每月5日前完成上月分包结算工作，如果未按照规定时间完成本项工作，造成公司税务损失，损失部分将由财务部提供具体金额，由成本合约部在年底项目部兑现中扣减。

　　4、成本合约部接到基层单位上报的成本台账，比照标后预算进行分析，了解截止目前工程施工的盈亏情况，及时做好工程项目预警工作。

　　5、各基层单位要加强日常成本管理，强化风险控制，对月度出现亏损要引起重视，立即进行分析，并在下月施工管理中采取措施改进、弥补。

　　6、年度结算时要认真与相关部门进行收入、成本对帐，若出现年度财务帐面亏损，在财务结帐后一周内上报年度经营分析报告至财务部及成本合约部，对收入、成本情况进行分析，说明亏损原因及在日常管理过程中如何进行管控、采取的措施。财务部对基层单位分析报告进行认定。

　　7、成本合约部在收到帐务年度基层单位单项成本后一月内，完成基层单位的年度标后利润核定工作，若核算后基层单位出现标后结算亏损，要求基层单位根据标后结算、财务成本分析亏损原因，在收到通知后一周内上报分析报告，由成本合约部进行认定。

　　4.5年度经营亏损处罚

　　1、经财务部认定年度财务帐面亏损为实际亏损，免发放基层单位领导班子业绩薪酬、扣发领导班子风险抵押金、停发放基层单位下年度月度预支奖金，待扭亏后按相关管理办法发放月度预支奖金，基层单位负责人由综合部按行政管理规定予以行政处罚。

　　2、经成本合约部认定年度标后结算亏损，而年度财务帐面亏损未出现亏损，视亏损情况减、免发放基层单位领导班子业绩薪酬、扣减领导班子风险抵押金;若仍不足以抵减亏损额，停发放基层单位下年度月度预支奖金，待扭亏后按相关管理办法发放月度预支奖金;连续两年出现年度标后结算亏损基层单位负责人由综合部按行政管理规定予以行政处罚。

　　3、年终经财务部核算机关部室管理费用超标，免发部门正副部长三个月绩效年薪，下年部门费用若产生节余，视节余金额予以补发。

　　4、基层单位单项工程出现直接费亏损，视亏损情况予以基层单位各领导班子成员5000元至5万元的经济处罚。

　　4.6其他

　　1、本制度由成本合约部负责解释。

篇4：食品公司质量计划的编制及实施管理办法

　　食品公司质量计划的编制及实施管理办法

　　1、质量计划编制

　　(1)公司质量目标由总经理制定，经董事会审核后实施。

　　(2)公司质量计划由技术部编制，经相关部门会审后，由总经理核准实施。

　　(3)质量计划应包括以下内容：

　　①应达到目标。

　　②各阶段人员责任和权限的分配。

　　③采用的工艺、工序和操作规程。

　　④相关检验要求。

　　⑤时间进度要求。

　　2、质量计划的实施和管理

　　(1)质量计划由各相关部门严格按要求组织实施，实施过程中须认真做好记录。

　　(2)质量计划的控制，由技术部负责，并在实施过程中给予监督、检查、指导和考核。

　　(3)质量计划的评审由公司管理评审小组负责。管理评审小组由总经理和各部主任、内审员组成。

篇5：民盈集团成本核算管理制度

　　民盈集团成本核算管理制度

　　第一章 总则

　　第一条 为加强成本管理，规范和统一集团公司及子公司房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，制定本制度。

　　第二条 本制度适用于集团、全资、控股子公司的房地产开发企业。

　　第三条 集团财务管理中心负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况。

　　各子公司房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向集团公司财务部门反馈。

　　第二章 成本核算的基本程序

　　第四条 成本核算的一般步骤依次如下：

　　1、根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

　　2、设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

　　3、按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

　　4、将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

　　5、编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

　　6、正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

　　7、正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

　　8、编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

　　第三章 成本核算对象的确定

　　第五条 成本核算对象的确定原则

　　1、满足成本计算的需要;

　　2、便于成本费用的归集;

　　3、利于成本的及时结算;

　　4、适应成本监控的要求。

　　第六条 成本核算对象的确定方法

　　各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

　　1、成片分期(区)开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

　　2、同一项目有商业裙楼、公寓、写字楼、酒店等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

　　3、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

　　4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

　　第四章 成本费用项目及核算内容

　　第七条 成本费用项目

　　开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：

　　1、土地获得价款;

　　2、开发前期准备费;

　　3、主体建筑工程费;

　　4、主体安装工程费;

　　5、社区管网、水电、安防工程费;

　　6、园林环境工程费;

　　7、公共配套设施费;

　　8、开发间接费。

　　第八条 各成本项目的核算内容

　　1、土地获得价款

　　指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

　　1.1政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

　　1.2合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

　　1.3红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

　　1.4拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

　　2、开发前期准备费：

　　指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

　　2.1勘察设计费

　　(1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

　　(2)规划设计费：

　　规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

　　设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

　　其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

　　(3)建筑研究用房费：包括材料及施工费。

　　2.2报批报建增容费

　　(1)报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

　　项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

　　(2)增容费：包括水、电、煤气增容费。

　　2.3“三通一平”费：

　　(1)临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

　　(2)临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

　　(3)临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

　　(4)场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

　　2.4临时设施费

　　(1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

　　(2)临时办公室：租金、建造及装饰费用。

　　(3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

　　(4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。

　　3、主体建筑工程费

　　指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：

　　3.1基础造价：包括土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

　　3.2结构及粗装修造价：主要包括砼框架(含独立柱基和条 基等浅基础)、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体(高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼)。

　　3.3门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

　　3.4公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。

　　3.5户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

　　4、主体安装工程费

　　4.1室内水暖气电管线设备费;

　　(1)室内给排水系统费(自来水/排水/直饮水/热水);

　　(2)室内采暖系统费(地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片);

　　(3)室内燃气系统费;

　　(4)室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。

　　4.2室内设备及其安装费

　　(1)通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用;

　　(2)电梯及其安装费;

　　(3)发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费;

　　(4)消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费;

　　(5)人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。

　　4.3弱电系统费

　　(1)居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等;

　　(2)对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用;

　　(3)三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用;

　　(4)有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用;

　　(5)电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用;

　　(6)宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。

　　5、社区管网、水电、安防工程费

　　5.1室外给排水系统费

　　(1)室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用;

　　(2)雨污水排除系统费用

　　5.2室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

　　5.3室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站

　　5.4室外电气及高低压设备费

　　(1)高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用;

　　(2)室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用;

　　(3)室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。

　　5.5室外安防智能化系统费

　　(1)停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用;

　　(2)小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用;

　　(3)周界红外防越系统费用：红外对扫等;

　　(4)小区门禁系统费用;

　　(5)电子巡更系统费用;

　　(6)电子公告屏费用。

　　6、园林环境工程费

　　指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

　　6.1绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出;

　　6.2建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等;

　　6.3道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等;

　　6.4围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门;

　　6.5室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯;

　　6.6室外背景音乐;

　　6.7室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。

　　7、公共配套设施费

　　指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

　　7.1在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等;

　　7.2在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出;

　　7.3开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用;

　　7.4对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

　　该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

　　(1)游泳池：土建、设备、设施;

　　(2)业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构;

　　(3)幼儿园：建造成本及配套资产购置;

　　(4)学校：建造成本及配套资产购置;

　　(5)球场;

　　(6)设备用房：配电房、水泵房土建及装修费;

　　(7)车站建造费：土建、设备、各项设施。

　　8、开发间接费

　　开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节 的成本费用性支出;以及项目营销设施建造费。

　　8.1工程管理费

　　(1)工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用;

　　(2)预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用;

　　(3)行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费;

　　(4)施工合同外奖金：赶工奖、进度奖;

　　(5)工程质量监督费：建设主管部门的质监费;

　　(6)安全监督费：建设主管部门的安监费;

　　(7)工程保险费。

　　8.2营销设施建造费

　　(1)广告设施及发布费：车站广告、路牌广告;

　　(2)销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费;临时销售通道的设计、工程、装饰等费用;

　　(3)售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等;

　　(4)样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用;

　　(5)其他。

　　8.3资本化借款费用

　　包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

　　8.4物业管理完善费

　　包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金;以及小区入住前投入的物业管理费用。

　　第五章 会计科目与帐簿设置

　　第九条 “开发成本”科目

　　该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

　　在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。

　　为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条 “待分摊成本”进行归集。

　　项目开工前，所有成本均在成本核算对象“备开发土地”中核算;项目开工后，将已开工部分逐期自“备开发土地”中转入“在建×期”。

　　第十条 “开发间接费”科目

　　1、该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节 的成本费用性支出;以及项目营销设施建造费。

　　2、这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

　　第十一条 “预提费用”科目

　　核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。

　　1、费用预提的时间：至少每季度末预提一次;

　　2费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本;

　　3、费用预提的金额：以项目进度计划中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提;

　　4、核算方法：预提时，借记“开发成本-成本预提及结转”，贷记本科目;次月月初，再将上述分录用红字冲回。

　　第十二条 “待摊费用”科目

　　按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。

　　第十三条 “完工开发产品”科目

　　核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。

　　第十四条 房地产成本核算科目明细表

　　一级科目

　　二级科目三级科目四级科目

　　核算项目备注

　　开发成本

　　土地获得价款按前述明细

　　各成本核算对象

　　成本核算对象可 分层次设立。

　　开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象

　　主体安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象社区管网、水电、安防工程费

　　按前述明细

　　按前述明细各成本核算对象

　　园林环境工程费按前述明细各成本核算对象公共配套设施费

　　按前述明细

　　各成本核算对象

　　开发间接费

　　按前述明细

　　按前述明细各成本核算对象

　　自一级科目开发 间接费转入

　　成本预提及结转

　　各成本核算对象

　　开发间接费

　　项目名称

　　工程管理费

　　按前述明细

　　定期转入开发成

　　营销设施建造费 用按前述明细

　　本

　　资本化利息物业管理完善费

　　其他

　　完工开发产品项目名称具体期以及配套资产名称

　　住宅、商铺、写 字楼、车库及车 位、其他

　　第六章 成本费用的归集与分配

　　第十五条 土地获得价款

　　一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中;如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配;也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：

　　1、按建筑面积计征(或补偿)时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积或计容面积来分摊。

　　2、按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法：

　　方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区;再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配;然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。

　　方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。

　　第十六条 开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网、水电、安防工程费、园林环境工程费、公共配套设施费。

　　能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目;应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：

　　成本项目分摊标准

　　开发前期准备费

　　按可售面积分摊

　　主体建筑工程费

　　(1)扣除直接费用后，按建筑面积分摊;

　　(2)根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊。

　　主体安装工程费

　　(1)扣除直接费用后，按建筑面积分摊;

　　(2)根据造价经验系数和建筑面积相乘，确定标准分摊。

　　社区管网工程费按可售面积分摊;若能区分可按占地面积分摊。

　　园林环境工程费公享性强，按可售面积分摊;公享性不强并可区分，按占地面积分摊。

　　配套设施费

　　按可售面积分摊。

　　第十七条 开发间接费

　　1、应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月(季)末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。

　　2、车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。

　　第七章 成本报表

　　第十八条 成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息。各公司都应按期完整、详细、动态的编制成本报表并及时上报集团公司财务部门。

　　第十九条 成本报表有《开发成本计算分配表》、《在建开发产品成本表》、《已完工开发产品成本表》等。

　　第八章 附则

　　第二十条 本制度未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或公司有关成本管理的规定执行。

　　第二十一条 本制度规定与相关法律法规或公司章 程相抵触时，以相关法律法规、公司章 程的规定为准。

　　第二十二条 本制度(草案)经集团公司董事会审议通过后施行，修订亦同。本制度解释权归集团财务管理中心。