万科工程公共设施规划要点技术标准
1.设备用房应在规划设计阶段权衡设计、成本、工程等各方因素,确定其位置。一般宜尽量考虑结合地下车库布置;必须布置在地上时,应避免对小区景观造成不利影响,不应对周边的住户形成噪音、灰尘、视觉等的干扰。同时,应设置合理的路径供工作人员进出设备用房。
2.物业管理处首先尽量考虑布置在会所地下室,可考虑报建与实际使用分开;其次考虑布置在住宅首层;必须布置在地上独立建筑时,应在不影响小区功能布局的前提下,布置在便捷位置(如入口附近),便于小区的管理,方便住户的使用同时应减少对小区的影响。
3.物业管理处的使用要求通常包含会议室、管理员办公室、业委会办公室、财务室、客户接待室,一般结合国家地方规定及物业部门要求设计。
4.物业管理使用的维修、保洁、绿化等仓库应应避免对小区景观、住户形成干扰,可结合地下室空间设置。
5.总控室应与消防控制室结合布置,在满足消防要求的前提下应便于小区管理和使用。
6.垃圾房应设在小区的最小风向的上风向和较隐蔽的位置以减少对住户的干扰。(其面积由住户数量来计算决定,一般不小于6平方米),与住宅距离不宜小于10米,外部与道路相连;应设给水点和地漏,其地面及内壁宜贴光滑、易清洁饰面材料,并配置给排水设施、排气通风设施和照明设施(设计过程中应确定垃圾收集形式,即采用垃圾房还是环保型垃圾收集设备)。
7.垃圾房的地面标高设计应考虑垃圾的转运方式:桶装垃圾装车对地面无特别要求;
压缩式垃圾清运车要求地面高出室外地面1.5米且层高不小于4.5米。进出口的门应考虑耐久性。
10.公共洗手间是提供给小区内活动或工作(如保安、保洁人员)的人员使用的。通常布置在首层较为隐蔽的位置;其数量与选点应考虑距离因素保证使用者能方便地使用;其使用要求仅需满足便器、洗手盆及拖布池即可。
9.岗亭位置确定时应该充分考虑人行、车行的进出口关系,造型应与小区形象相适,配备电话、网络、空调、照明等设施;各主要出入口岗亭宜设卫生间;读卡器位置应与岗亭同侧,方便停车取卡、读卡及缴费,同时,应设置遮雨设施。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2:万科工程规划总图设计技术标准
万科工程规划总图设计
总平面规划要点技术标准
1.要有分期分区建设图,包含售楼处、样板房、看房通道的位置和相应的景观范围。
2.图纸要充分清楚表达各种人、车、物等的流线和各流线与出入口、停车场(位)、广场、消防车道及消防登高面设计的关系。
3.地形复杂的基地,应做好竖向设计、排水系统设计,尤其是室外广场、道路与建筑入口之间的竖向处理。场地排水设计,做到简洁通畅;尽量使用暗沟组织场地的排水系统,确需使用明沟时,需减少对环境的影响。
4.总平图要明示各种配套设施的位置和指标(如物业用房、物业岗亭及物业名称背景墙、卫生站、居委会、治安联防站、垃圾收集站,以及化粪池、隔油池、地下油库等)。化粪池、隔油池等的布置应方便检修和使用。
5.应特别注意进排风井、排烟井、设备吊装孔洞、机动非机动车出入口等各类出地面建(构)筑物的位置、体量与立面设计,美观实用。
6.项目公司应现场实测市政部门提供的各管网接口的坐标和标高,无误后提供设计。对小区内综合管线进行有机的组织,尽量将检查井、雨水井、通风井等设于隐蔽处或结合景观设计综合处理。
7.高端项目尤其别墅类要注重顾客心理:01首层楼面标高一定要统一,避免业主忌讳投诉;02高低起伏通过景观来做;03坡地建筑宜选择阳坡布置建筑,保证南低北高。
8.小区中心景观带中轴线尽端宜有主体建筑收尾,不宜形成穿透性景观结构。
篇3:万科房地产项目规划主管职位说明书
万科房地产项目规划主管职位说明书
职位名称:项目规划主管
所属部门
项目前期部
直接上级
项目前期部经理
直接下级
任职资格
1.学历、专业知识
大学本科及以上,具有建筑、规划及建筑结构等相关专业知识
2.工作经验
三年以上房地产行业或设计院工作经验
职责概要
协助总工程师优化项目的设计工作,组织规划论证,规划政府相关部门报批
工作
岗位职责
1.负责新开发项目与政府规划部门的协调工作
2.参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作
3.组织本部门和相关部门进行讨论、论证及审核
4.配合商务部编制规划、设计相关合同
5.配合商务部做好从规划方案阶段的工程成本控制工作
篇4:公共设施改造维护维修工作规程
公共设施改造维护维修工作规程
1目的
确保及时更新、改造、维护维修公共设施,保证其适时适量增容和正常运行。
2.适用范围
适用于各管理处管理的公共设施的改造及维护维修。
3.职责
3.1物业公司总经理负责审批《年度公共设施改造及维护维修工作计划》。
3.2管理处主任负责组织有关人员评估公共设施改造及维护维修的必要性和可行性。
3.3分管主管负责监控和验收公共设施改造及维护维修工作质量。
4.程序
4.1定义
4.1.1公共设施的抢修:是指损坏的公共设施,已经严重影响到业户的人身和财产安全或其正常生活,必须对其即时进行的维修。
4.1.2外委:指委托工程部以外的单位进行的改造及维护维修。
4.1.3内委:指委托工程部进行的改造及维护维修。
4.1.4自修:指管理处维修人员自行进行的改造及维护维修。
4.2小区公共设施的确认
《公共设施一览表》由管理处主任指定人员制作,小区公共设施可包括如下内容:
a.供电、供水设施:包括变配电所、应急(备用)发电机、地下水池、天面天池等。
b.路灯、公共通道灯、草地灯、射灯、地下车库照明灯。
c.区内休闲娱乐设施,包括养鱼池、喷泉水池、瀑布(含控制装置)、休闲桌、椅、滑梯、秋千等。
d.消防设施,包括室内、外消火栓、消防喷淋、消防报警装置等。
e.公共天线、公共电信线路、电话DP箱、有线电视接线箱。
f.卫生设施,包括垃圾桶、果皮箱、化粪池。
g.公共防盗设施,包括对讲报警系统、红外线报警系统、闭路电视监控系统、治安岗亭。
h.道路及道路设施,包括路面、汽车道闸。
i.停车场及设施,包括自行车、摩托车停车场、地面停车场、地下停车场(含排水泵及自动控制装置)、道路标识系统。
j.电梯(含机房)、大堂空调、大堂设施。
k.其他公共设施,包括燃气管道及阀门、雨水、污水、井盖、草地喷灌、电表箱、水表箱、区内标识、天面隔热层。
4.3年度公共设施改造及维护维修计划(以下简称年度计划)的制定
4.3.1每年12月30日前管理处主任组织相关分管主管根据公共设施运行情况、日常的巡视检查情况、定期保养情况、维修情况以及相关法律法规的要求评估公共设施改造、维护维修的必要性和可行性,并拟制下年度公共设施改造、维护维修计划报总经理审批。提出该计划时可考虑如下内容:
a.需要增加的公共设施。
b.需要更新、改造的公共设施。
c.需要增容的公共设施。
d.需要进行维护维修的公共设施。
e.进行增加、更新、改造、增容及维护维修的时间和周期。
f.其他有关事项。
4.3.2总经理在次年1月30日前审批完毕年度计划。必要时,总经理可组织有关专业人员讨论年度计划。
4.4年度计划的实施
4.4.1总经理批准的年度计划由管理处主任安排分管主管实施,因环境变化而引起的年度计划中公共设施改造、维修项目变更时亦需经总经理审批。
4.4.2各分管主管实施年度计划时,应注意以下几点:
a.按计划规定的时间和周期开工、完工。
b.外委项目和原材料的采购,应按《供方评审及控制程序》、《采购及分包控制程序》进行。
c.一般情况下的维修工作由管理处安排自修,在管理处不能自修或涉及项目工程量大、技术难度高的由管理处主任决定委托工程部维修,对外委托项目应通过工程部认可后,方可委托外修或委托工程部代理委托并进行项目监理(注:分公司可直接外委,外委项目由分公司负责人认可)。
d.对委托工程部维修的项目应向工程部提交《工程部维修委托单》,对于预算价格超过500元的项目还需提交《工程立项呈批表》报工程部认可,呈总经理审批。
e.管理处自修的项目需填写《维修单》报管理处主任审批。
f..对于预算价超过500元的自修、外委项目,需提交《工程立项呈批表》交总经理审批。(说明:分公司的由分公司负责人审批)
g.施工用水、用电和开挖、占用公共用地(道路)时,须负责办理报批手续。
h.对施工过程进行监控。
i.遇有疑难问题,及时报告管理处主任。
j.按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收,做好验收记录。
4.5计划外改造、维修(含抢修)项目
4.5.1根据日常巡视检查、业户投诉记录、业户访问记录等情况分析提出的改造、维修项目按条款4.4.2相关规定办理。
4.5.2内、外委项目的评审按《服务要求确定及评审程序》有关规定办理。
4.5.3内、外委项目施工过程监控
4.5.3.1管理处应严格按照签定的协议或合同条款监控受托方施工,对不符合协议或合同条款的施工及时提请受托方整改,直至符合要求。
4.5.3.2对施工项目,管理处分管主管每天至少巡视一次,对重要改造、维修项目应适当加巡视频率,巡视检查情况记录于相应的巡视检查记录表上。
4.5.4对施工完毕的工程由管理处按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收,并做好验收记录。
4.5.5公共设施的抢修
4.5.5.1管理处主任当班时,由主任组织实施抢修;管理处主任不在时,由分管主管组织实施抢修。
4.5.5.2必要时,抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。
4.5.5.3管理处所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。
4.5.5.4抢修完毕,管理处主任应向总经理报告抢修情况,包括:
a.事故原因;
b.损失情况;
c.抢修结果;
d.抢修费用;
e.纠正和预防措施。
4.6除抢修外,公共设施在保修期内发生质量问题,由分管主管书面通知并监督施工单位处理。
4.7注意事项
4.7.1对于涉及高空、明火、带电作业的情况,施工方案必须明确安全保障措施,分管主管在施工前应协同施工单位对施工的安全措施进行评估,在确保措施具有安全有效的情况下方可动工,否则,管理处应拒绝施工单位施工。
4.7.2在施工过程中,分管主管应加强巡视检查,特别是涉及工程的质量和安全方面应予特别巡视,检查记录在相应的巡视检查记录表。
5.记录
5.1最新的《年度公共设施改造及维护维修工作计划》和《公共设施一览表》由部门兼职资料员保存。
5.2《维修单》和《工程立项呈批表》由部门兼职资料员保存二年。
6.附件
9.1《公共设施一览表》
9.2《工程立项呈批表》
9.3《年度公共设施改造及维护维修工作计划》
篇5:物业公司ISO9000程序文件:公共设施管理
物业公司ISO9000程序文件:
EJ-QP4.11 公共设施管理
1.目的:
保证小区公共设施好无损,能够正常运用,满足质量要求。
2.适用范围:
公司将公共设施的维护发包给分承包商,要求分承商派维修工负责维护并执行公司规定的程序。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
3. 2 ISO9002标准第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
4.职责:
4.1公司工程维修部(以下简称工程部)负责监督、检查分承包商对公共设施的维修、保养等工作。
4.2工程部主任监督、检查分承包商对小区内污水管道疏通,化粪池的清掏、天线及防盗门维修。
4.3维修工负责各类自管公共设施维修及养护。
4.4保安服务部负责公共设施不被他人损坏,保证公共设施的正常使用。
5.工作程序:
5.1公共设施管理:
5.1.1工程部档案员建立《公共设施台帐》。
5.1.2工程部主任依照《公共设施管理规定》制定有关公共设施检查工作的《公共设施检查记录》指导各班长对各部门所属的公共小区设施进行检查。
5.1.3天线维修工依据工程部制定的《天线周保养项目及记录》、《天线月保养项目及记录》、《天线季保养项目及记录》、《天线年保养项目及记录》做好日常的维护、保养工作,并填写有关记录。
5.1.4分承包商的天线技术人员,每月中旬及月末对天线维修工的工作进行抽查,并填写《天线周保养检查记录》、《天线月保养检查记录》、《天线季保养检查记录》、《天线年保养检查记录》。
5.1.5工程部档案员根据各班长做出的《公共设施检查记录》,在每月最后一个工作日做出《公共设施月完好率统计表》,并报工程部主任审阅。
5.1.6工程部主任每月末对天线分承包商的工作进行一次抽查,内容包括:维护保养及维修情况,并填写《天线工作考核记录》,以此做为对分承包商工作的考评依据。
5.2公共设施的维修:
5.2.1维修班根据检查情况进行判断,属小修范围内的应及时修复,并填写有关记录。
5.2.2维修班根据检查情况结果判断后,超出小修范围的,应及时上报工程部,双方在《公共设施检查记录》签字。
5.2.3工程部根据维修的实际情况,制定公共设施维修工作计划,并上报副总经理审批后方可进行维修。
5.3对服务质量的监督、检查:
5.3.1工程部负责按计划对维修进度,过程进行监督、控制、促进工
作进展,并对维修后的结果进行检查,做好记录。
5.3.2每月定期由工程维修部主任检查污水清掏情况并填写《污水清掏月检查记录》。
5.4应急情况处理:
5.4.1自来水、电、燃气一旦出现问题,维修工应及时赶到现场,采取必要的应急措施,并立即通知工程部主任及时与市政有关部门联系填写《应急情况处理记录》。
5.4.2以上程序所涉及的各种表格记录,月底上报工程部归档。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《公共设施台帐》 EJ-QR-QP4.11-01
6.2《共用天线周保养项目及记录》 EJ-QR-QP4.11-02
6.3《共用天线月保养项目及记录》 EJ-QR-QP4.11-03
6.4《共用天线季保养项目及记录》 EJ-QR-QP4.11-04
6.5《共用天线年保养项目及记录》 EJ-QR-QP4.11-05
6.6《共用天线周保养检查记录》 EJ-QR-QP4.11-06
6.7《共用天线月保养检查记录》 EJ-QR-QP4.11-07
6.8《共用天线季保养检查记录》 EJ-QR-QP4.11-08
6.9《共用天线年保养检查记录》 EJ-QR-QP4.11-09
6.10《污水清掏月检查记录》 EJ-QR-QP4.11-10
6.11《防盗门维修检查记录》 EJ-QR-QP4.11-11
6.12《公共设施日检查记录》 EJ-QR-QP4.11-12
6.13《公共设施周检查记录》 EJ-QR-QP4.11-13
6.14《公共设施月检查记录》 EJ-QR-QP4.11-14
6. 15《公共设施月完好率统计表》 EJ-QR-QP4.11-15
6.16《应急情况处理记录》 EJ-QR-QP4.11-16
6.17《零维修登记表》 EJ-QR-QP4.4-01
6.18《材料领用单》 EJ-QR-QP4.4-02
6.19《零维修服务单》 EJ-QR-QP4.4-03
6.20《维修工汇总表》 EJ-QR-QP4.4-05
6.21《维修工考核表》 EJ-QR-QP4.4-06
6.22《整改通知书》 EJ-QR-QP4.9-05
6.23《公共设施管理规定》 EJ-WI-QP4.11-01
6.24《物业管理服务规范用语》 EJ-WI-QP8.1-02
6.25《天线工作考核记录》 EJ-QR-QP4.11-17