上饶市住宅物业管理条例(2020)

日期:2020-05-19  类别:最新文章  编辑:物业经理人

  上饶市第四届人民代表大会常务委员会

  公告第34号

  《上饶市住宅物业管理条例》已由上饶市第四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2019年10月31日通过,江西省第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2019年11月27日批准,现予公布,自2020年3月1日起施行。

  上饶市人民代表大会常务委员会

  2019年12月16日

  上饶市住宅物业管理条例

  (2019年10月31日上饶市第四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2019年11月27日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善居民的居住和生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

  本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指业主自行或者通过选聘物业服务企业、委托其他管理人,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 物业管理区域根据物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素综合确定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  第四条 物业管理应当遵循业主自治、服务规范、政府监管、行业自律的原则。

  第五条 市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理纳入社会治理体系,健全物业管理体制,完善物业管理的监督管理机制。

  第六条 市人民政府住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理。

  县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门是物业管理活动的监督管理部门。

  第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,依法制定和组织实施自律性规范。

  第二章 新建物业和前期物业管理

  第八条 自然资源主管部门应当将下列基础设施和配套公共服务设施的建设要求,列入住宅小区建设项目的规划条件:

  (一)停放汽车的车位、车库;

  (二)摩托车、自行车、电动自行车停车场所,以及电动自行车、汽车充电场所和设施;

  (三)全民健身设施;

  (四)物业管理用房;

  (五)法律、法规规定的其他应当列入规划条件的设施。

  住宅小区建设项目达到一定规模,按照国家、省和本市有关规定必须配建的幼儿园、医疗卫生、社区居家养老和社区管理等公共服务设施,应当一并列入规划条件。

  第九条 住宅小区建设项目的建设单位应当将下列设施的建设要求列入建设项目设计方案

  (一)列入规划条件的设施;

  (二)安全防范设施;

  (三)通信基础设施;

  (四)快递服务设施;

  (五)建筑垃圾临时堆放场所;

  (六)非住宅部分用于餐饮经营的油烟排放设施;

  (七)法律、法规规定的其他应当列入设计方案的设施。

  自然资源主管部门在核发住宅小区建设项目规划许可证时,应当审查建设项目设计方案中相关设施设计指标及其具体位置,并且征求住房和城乡建设主管部门的意见。

  第十条 住宅小区建设项目的建设单位应当在取得房屋预售许可证前,通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理,并与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。分期开发的项目,其前期物业管理招投标,应当以全部物业管理区域为范围。

  符合下列条件之一的,经住房和城乡建设主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业:

  (一)同一物业管理区域内,多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米,单体高层物业建筑面积或者纯别墅区建筑面积低于一万平方米的项目;

  (二)投标人少于三人的。

  第十一条 建设单位应当在出售新建房屋前制定临时管理规约。前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位在售房时向买受人明示并经买受人书面确认。

  建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内,持上述资料向物业所在地住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  第十二条 新建物业符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得自然资源、城市管理、住房和城乡建设、生态环境、人防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经住房和城乡建设主管部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视、安全防范等设施设备已按照规划设计要求建成且已达到国家、省有关建设标准,并与相关专业单位办理移交手续,业主可以独立计量缴费使用;

  (三)按照规划设计要求建设的生活购物场所、幼儿园、托儿所、邮政、医疗卫生、公共文化、全民健身、环卫、社区居家养老和社区管理等公共服务设施已建成;

  (四)按照规划设计要求建设的道路、绿地、物业管理用房以及电动自行车、汽车充电场所等基础设施和公共配套设施已建成,能满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、压力容器、消防设施和器材等共用设施设备依照法律、法规规定已取得合法使用手续,需要进行检测的,已由具备相应资质的检测机构检测合格;

  (六)消防车通道、消防登高场地、人防工程、地下空间已设置显著标志;

  (七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  (八)法律、法规规定的其他条件。

  第十三条 物业交付十五日前,建设单位与前期物业服务企业应当在住房和城乡建设主管部门的监督下,完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,并签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。

  在办理承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、管线、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理所必需的其他资料。

  前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,持建设单位移交的资料以及承接查验形成的资料向住房和城乡建设主管部门备案。

  第十四条 建设单位应当将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备及其施工图纸,移交给相关专业经营单位维护管理。

  未移交前,前款规定的设施设备的维修、养护和管理责任由建设单位承担。

  第三章 业主、业主(代表)大会和业主委员会

  第十五条 房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承或者征收补偿等法律事实已经合法占有建筑物专有部分的人,视为业主。

  房屋的租用人、借用人等物业使用人可以根据业主的书面授权行使相关权利并承担相应义务。物业使用人违反物业管理相关法律法规、管理规约规定的,有关业主应当承担连带责任。

  第十六条 一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十七条 一个物业管理区域内,房屋出售并交付的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面报告,并提供相应资料。

  建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区,十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面要求。

  第十八条 街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的三十日内,会同住房和城乡建设主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。

  筹备组由业主、建设单位代表,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会代表组成。筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  筹备组中的业主代表,由街道办事处(乡镇人民政府)或者居(村)民委员会组织业主推荐产生。街道办事处(乡镇人民政府)应当对拟进入筹备组的业主代表进行资格审查。

  第十九条 新建物业首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。建设单位应当在办理承接查验前,将首次业主大会会议筹备经费交至住房和城乡建设主管部门指定的银行账户,供业主大会筹备组使用。

  未成立业主大会的原有住宅小区首次业主大会的筹备经费,由全体业主共同承担。

  首次业主大会筹备经费的具体标准和管理办法,由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

  筹备组应当制定筹备经费使用方案并公示,经街道办事处(乡镇人民政府)审查,报住房和城乡建设主管部门备案后执行。

  第二十条 筹备组中的业主代表应当具有完全民事行为能力,遵守有关法律法规,热心公益事业,责任心强,具有一定的组织能力和文化水平。

  业主有下列情形之一的,不得担任筹备组中的业主代表:

  (一)本人或者其配偶、直系亲属在同一物业管理区域内的物业服务企业任职,或者与该物业服务企业有其他利害关系的;

  (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物,破坏房屋承重结构、主体结构的;

  (四)有个人信用不良记录且未消除的;

  (五)受过拘留处罚或者刑事处罚的;

  (六)其他不适合担任筹备组中业主代表的情形。

  第二十一条 筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

  筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

  第二十二条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

  (七)依法决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)依法决定改变共有部分的用途;

  (九)决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;

  (十)法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。

  第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见以及网络讨论和投票的形式召开。

  业主大会会议采用集体讨论形式的,业主可以自行参加,也可以书面委托代理人参加;采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,无法送达的,应当在物业管理区域内公告;采用网络讨论和投票形式的,应当对业主进行网络实名认证,并接受住房和城乡建设主管部门的监督。

  第二十四条 物业管理区域内的业主人数较多的,业主大会可以决定成立业主代表大会,履行业主大会职责。

  业主代表大会由业主按楼(幢)、单元或者楼层为单位推选业主代表组成,每楼(幢)至少有一名业主代表,业主代表总人数一般不少于三十人且不超过八十人。

  业主代表大会的议事规则,由业主大会制定。

  第二十五条 业主代表实行任期制,任期和业主委员会任期相同,可以连选连任。

  业主代表已经不具备业主身份的,其代表资格自行终止;业主代表不履行职责的,其所代表楼(幢)、单元或者楼层的业主可以协商决定终止其代表资格。业主代表资格终止后,由相关业主重新推选业主代表。

  第二十六条 业主代表在参加业主代表大会前,应当就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。需全体业主投票表决的事项,业主的选票经本人签字后,由业主代表提交业主代表大会会议。

  第二十七条 业主委员会负责执行业主(代表)大会决定的事项,履行下列职责:

  (一)召集业主(代表)大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主(代表)大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)监督专项维修资金的使用;

  (五)督促业主按时交纳物业服务费用;

  (六)监督管理规约的实施;

  (七)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (八)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;

  (九)业主(代表)大会赋予的其他职责。

  第二十八条 业主委员会成员由五至十一人单数组成。业主委员会成员实行任期制,每届任期为三至五年,可以连选连任,具体由业主大会议事规则确定。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会成员中推选主任、副主任。

  第二十九条 召开业主(代表)大会、业主委员会会议,业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会,并邀请住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会派代表参加,听取住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会意见、建议。

  第三十条 业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主(代表)大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和共有部分经营收益的收支情况;接受业主查询所保管的物业管理信息。

  对于应当公开而没有公开的信息,业主有权查询或者要求业主委员会公开;仍不公开的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令公开。

  第三十一条 业主委员会的印章由专人负责保管,根据业主(代表)大会的决定使用;业主委员会会议讨论职责范围内事项需要使用印章的,经半数以上成员签字同意作出决定后方可使用。

  第三十二条 业主委员会成员有下列情形之一的,其业主委员会成员资格自行终止:

  (一)丧失业主身份的;

  (二)丧失完全民事行为能力,或者因疾病等原因丧失履行职务能力的;

  (三)被依法追究刑事责任的;

  (四)无正当理由三次不参加业主委员会会议的;

  (五)利用成员资格,索取或者收受建设单位、物业服务企业、其他有关单位、个人的财物的;

  (六)拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金,经三次书面催交拒不交纳的。

  第三十三条 业主委员会成员有下列情形之一的,根据业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议,由业主(代表)大会或者业主委员会根据业主(代表)大会的授权,决定是否终止其成员资格:

  (一)以书面形式向业主(代表)大会或者业主委员会提出辞职的;

  (二)本人或者其配偶、直系亲属在本物业管理区域内的物业服务企业任职,或者存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系的;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物,非法侵占业主共用部位、共用设施设备和场地,以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的;

  (四)违规使用业主委员会印章的;

  (五)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人的;

  (六)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动的;

  (七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  业主(代表)大会、业主委员会未按照前款规定终止相关成员资格的,街道办事处(乡镇人民政府)经调查核实后,应当责令终止。

  第三十四条 业主委员会任期届满六十日前,应当书面报告街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面报告之日起三十日内组建换届改选小组。业主委员会任期届满前,换届改选小组组织召开业主(代表)大会会议选举产生新一届业主委员会。

  业主委员会未按照前款规定报告的,街道办事处(乡镇人民政府)可以应业主书面要求组建换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主(代表)大会会议选举产生新一届业主委员会。

  换届改选小组由业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表、居(村)民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数,其中业主代表应当符合本条例第二十条的规定,人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主(代表)大会会议对下列事项作出决定:

  (一)选聘、解聘物业服务企业;

  (二)调整物业收费标准;

  (三)除发生危及房屋安全和人身财产安全的应急维修之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

  (四)其他重大事项。

  第三十五条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主(代表)大会所有的财物移交街道办事处(乡镇人民政府)保管。业主(代表)大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时提供。

  街道办事处(乡镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

  业主委员会不按时移交的,街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门应当责令其限期移交。

  第三十六条 物业管理区域内有下列情形之一的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当组织成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主大会、业主委员会职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

  (三)业主委员会不履行职责达三个月以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

  物业管理委员会由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门、公安机关派出机构、居(村)民委员会派员组成。物业管理委员会的主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

  第三十七条 物业管理委员会应当就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成的决定应当在物业管理区域内显著位置公示,公示期不少于十日。

  物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

  第三十八条 物业管理区域内共有部分的经营收益属于全体业主共有,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以根据业主(代表)大会的决定使用,任何单位或者个人不得挪用、侵占。

  业主(代表)大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员津贴从共有部分经营收益中列支,具体额度由业主委员会提出预算,经业主(代表)大会表决通过后执行。

  共有部分经营收益、业主(代表)大会和业主委员会工作经费以及业主委员会成员津贴应当按照财务要求建账、入账。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料,并在每年三月底前公布上一年度的账目情况。

  共有部分经营收益不得以任何个人名义进行存储和管理。业主委员会向银行申请开户时需要提供备案证明等材料的,物业所在地住房和城乡建设主管部门应当出具。

  第三十九条 管理规约规定或者业主(代表)大会决定委托有资质的中介机构对共有部分经营收益的收支情况进行审计的,业主委员会不得拒绝。

  业主委员会拒绝接受审计的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促业主委员会限期聘请专业机构进行审计;逾期未聘请的,街道办事处(乡镇人民政府)应当代为聘请专业机构进行审计。审计结果应当向全体业主公告,审计费用从共有部分经营收益中支出。

  业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  第四章 物业管理

  第四十条 业主(代表)大会或者全体业主可以决定通过聘请管理人员、购买专业服务等方式自行管理物业。

  采取自行管理物业方式的,业主委员会或者全体业主应当根据成员津贴、管理人员工资、专业服务费用、公共能耗费用等支出,结合共有部分经营收益情况,拟订物业管理收费方案,由业主(代表)大会或者全体业主讨论通过后执行。

  自行管理物业的账目情况应当每半年公布一次,接受业主监督。

  街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会应当加强对业主自行管理物业的监督和指导,并给予必要的支持和协助。

  第四十一条 业主(代表)大会或者全体业主决定选聘物业服务企业进行物业管理的,应当通过招投标方式进行。经两次招投标,投标人均少于三人的,可以通过协议方式选聘物业服务企业。

  业主委员会应当拟定选聘物业服务企业的方案。选聘方案经业主(代表)大会会议讨论表决通过后,由业主委员会在物业管理区域内显著位置公告。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业所在地住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  第四十二条 物业服务企业应当提供下列基本服务项目,并作为物业服务合同约定的内容:

  (一)电梯、消防设施、人防工程、防雷装置、安全防范设施等特殊设施设备的安全运行、校验检修、维护保养;

  (二)公共绿地、道路、场所等共用部位的养护、管理;

  (三)公共照明、健身设施等共用设施设备的使用管理和维修养护;

  (四)疏散通道、安全出口和消防车通道管理,车辆行驶和停放管理;

  (五)二次供水水箱(水池)定期清洗、消毒和水质检测;

  (六)环境卫生清扫保洁,病媒生物防制;

  (七)物业管理区域外来人员和车辆登记管理,二十四小时安保值班和定期巡逻,监控视频实时监视并留存图像信息三十日以上;

  (八)物业装饰装修活动管理;

  (九)对违反法律法规、管理规约规定的行为进行劝阻、报告,对物业使用纠纷进行调解;

  (十)物业共用部位、共用设施设备维修、改造费用的账务管理;

  (十一)治安和消防等安全防范、公共秩序维护等事项的协助管理服务。

  第四十三条 物业服务企业根据物业服务合同的约定将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务机构的,应当告知业主委员会并向全体业主公示。

  未经物业服务企业委托,任何单位或者个人不得进入该区域从事专项服务业务,但物业服务企业未按照合同约定提供相应服务的情形除外。

  第四十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公布并及时更新:

  (一)物业服务企业的营业执照,项目负责人的基本情况、联系方式,客服、工程维修等电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、安全防范等专项设施设备的日常维护保养委托单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

  (四)由业主委员会委托物业服务企业管理的业主共有部分经营收益的财务信息;

  (五)受委托代收代缴事项;

  (六)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他应当公示的信息。

  第四十五条 物业服务企业应当制定物业管理区域内应急防范预案。发生下列情形之一的,物业服务企业应当立即通知相关业主、物业使用人,及时采取应急措施,同时向相关主管部门报告,并协助做好救助工作:

  (一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等危及人身安全、建筑物安全的;

  (二)建筑物及其附属设施设备出现安全隐患,严重危及人身安全、建筑物安全的;

  (三)发生群体性事件,影响社会稳定的;

  (四)发生重大伤亡事件的;

  (五)其他影响业主或者物业使用人正常生活的事件。

  第四十六条 物业服务企业应当按照法律法规规定以及合同约定履行物业维护、管理和服务的义务,不得有下列行为:

  (一)擅自改变物业管理区域内公共建筑、物业管理用房以及其他共用部位和共用设施设备的用途;

  (二)擅自占用或者擅自允许他人占用物业管理区域内道路、绿地、场地等共用部位和共用设施设备开办停车场、设置广告等经营活动;

  (三)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金;

  (四)将全部物业管理一并委托或者转交给其他单位、个人;

  (五)物业服务合同终止前,擅自停止物业管理服务;

  (六)擅自增加收费项目、提高收费标准或者重复收费;

  (七)非法限制业主进出物业管理区域、楼栋,骚扰、恐吓、打击报复业主,擅自停水停电等;

  (八)泄露业主信息;

  (九)拖欠应承担的园林绿化用水、消防用水、公共照明用电、垃圾清运等费用;

  (十)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  物业服务企业有前款规定行为之一的,由住房和城乡建设主管部门录入物业服务企业信用档案。

  第四十七条 市人民政府住房和城乡建设主管部门应当制定物业服务等级标准,并会同价格主管部门制定与物业服务等级相对应的收费参考价格。物业服务收费参考价格可以根据物价、人工成本上涨等因素适时作出调整。

  物业服务收费实行市场调节价的,由业主和物业服务企业根据收费参考价格,在物业服务合同中约定。

  业主购买的房屋已经交付但未装饰装修的,物业服务费用可以按一定比例收取,具体比例在物业服务合同中约定。

  第四十八条 业主应当按照物业服务合同约定的期限和标准交纳物业服务费用,不得以未享受或者无需接受相关物业服务,或者以房屋质量问题等非物业服务企业过错为由拒交或者少交物业服务费。

  物业服务企业应当根据物业服务合同约定的标准提供物业服务,不得以成本上涨、收费不足为由降低服务标准。

  第四十九条 物业服务合同应当载明物业服务项目和服务标准、收费项目和收费标准、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限以及违约责任等。

  物业服务合同有效期内,物业服务企业提出调整物业服务项目、服务标准或者收费项目、收费标准的,应当与业主委员会协商草拟调整方案并在住宅小区显著位置公示三十日,经业主(代表)大会表决通过后实施,同时与业主委员会签订物业服务变更协议。

  第五十条 业主未按照合同约定交纳物业服务费用以及应当负担的物业管理其他相关费用,经书面催缴无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的,物业服务企业可以在住宅小区显著位置予以公示,并可以请求业主委员会代为催缴。

  物业服务企业提供的服务未达到合同约定标准的,应当承担相应违约责任。

  业主与物业服务企业产生纠纷,经协商无法达成一致的,可以请求街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会组织调解。街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应当受理。调解不成的,可以按照约定申请仲裁,或者依法提起民事诉讼。

  第五十一条 物业服务合同到期未续聘的,或者由于其他原因终止的,物业服务企业应当退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。物业服务企业要求业主委员会协助收取业主欠缴物业费的,业主委员会应当给予协助。

  第五十二条 物业服务企业退出物业管理区域的,应当撤出物业服务人员,清退预收、代收的有关费用,并向业主委员会履行下列交接义务:

  (一)移交承接物业时所接收和记录的全部资料;

  (二)移交有关物业的改造、维修、保养等技术服务档案资料;

  (三)移交物业管理用房;

  (四)移交物业管理期间配置的属于业主共有的固定设施设备;

  (五)清算并移交业主委员会委托其管理的共有部分经营收益;

  (六)法律、法规规定的其他事项。

  未成立业主委员会的,由物业服务企业向街道办事处(乡镇人民政府)履行交接义务。

  物业服务企业退出物业管理区域时,不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

  第五十三条 物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金,用于保证物业服务企业依法依约履行合同和退出物业管理区域时履行移交档案资料、管理用房和设施设备等交接义务。

  物业服务合同双方可以委托物业所在地住房和城乡建设主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)保管履约保证金。

  第五十四条 市、县(市、区)人民政府应当完善老旧住宅小区配套基础设施和公共服务设施,加快老旧住宅小区整治改造。老旧住宅小区整治改造后,街道办事处、乡镇人民政府应当征求业主的意见,划定物业管理区域,实行物业管理。

  在不影响消防安全和道路通行前提下,市、县(市、区)人民政府有关部门应当指导、协助老旧住宅小区增设必要的停车位和车辆充电设施,以及加装电梯。

  第五章 物业的使用和维护

  第五十五条 业主、物业使用人使用物业时,应当遵守有关法律法规的规定以及临时管理规约、管理规约。

  临时管理规约、管理规约应当对下列事项作出约定:

  (一)建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地的使用、维护、管理;

  (二)业主共有部分的经营与收益的分配、使用和管理;

  (三)业主和物业使用人在安全管理、环境卫生、装饰装修、动物饲养、植物种植等方面的权利与义务;

  (四)违反管理规约应当承担的责任;

  (五)其他应当约定的事项。

  第五十六条 物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途或者自然资源主管部门批准的设计用途使用物业。

  新建住宅小区内的非住宅物业设计用于餐饮经营的部分,应当配置相应的专用烟道。未配置专用烟道的,不得用于餐饮经营。

  第五十七条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。协议中应当明确房屋结构保护、装饰装修时间限制、装修材料堆放搬运和垃圾清运要求、空调外机安装要求以及禁止行为和违约责任等内容。业主自行管理物业的,由业主、物业使用人向业主委员会履行告知义务并签订协议。

  业主在装饰装修房屋过程中,不得破坏、改变房屋外立面。

  业主在使用物业过程中,应当采取有效的防护措施,避免阳台、窗台放置物以及外立面悬挂物坠落、脱落。业主委员会、物业服务企业发现存在高空坠物安全隐患的,有权要求业主及时整改,消除隐患。

  第五十八条 物业服务企业应当加强对业主的消防安全宣传教育,按照规定定期对物业管理区域开展消防安全巡查工作,消除火灾隐患。已成立业主委员会但未选聘物业服务企业的,由业主委员会组织业主、物业使用人做好消防安全工作。对尚未组建业主委员会也未选聘物业服务企业的住宅小区,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。

  第五十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的需要。在满足业主的需要后,将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的,每次租赁期限不得超过六个月,并在物业管理区域内公示,接受业主查询和监督。

  物业管理区域内如需占用业主共有的道路或者其他公共场地增设车位的,应当由业主(代表)大会决定,并确保消防通道和道路畅通。增设的车位归全体业主所有,是否收取车辆停放费由业主(代表)大会决定。

  物业管理区域内,业主、物业使用人未按照规定停放汽车,影响道路通行的,由业主委员会或者物业服务企业通知改正;拒不改正的,移送公安机关交通管理部门按照有关规定处理。

  市人民政府可以根据需要制定物业管理区域内的停车管理办法。

  第六十条 建设单位应当按照规划要求配建电动汽车、电动自行车的停车场所和充电设施。已建成的停车场所和充电设施不能满足业主需要,且有可用场地的,由业主(代表)大会或者业主委员会、物业服务企业按照规定办理有关手续后修建。老旧住宅小区内无可用场地的,应当在整治改造过程中予以解决。

  禁止在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处停放电动自行车或者为电动自行车充电;禁止从室内引电线用于交通工具充电。

  第六十一条 物业服务企业承接物业后,应当负责对电梯的日常管理和维护保养,及时制止危及电梯安全的行为,确保电梯正常运行。因日常管理或者维护保养不当等原因导致电梯无法正常使用的,物业服务企业应当依法承担相应的责任。业主自行管理物业的,由业主委员会履行电梯日常管理和维护保养职责。

  老旧住宅小区改造需要加装电梯的,应当征得相关业主的同意,依法办理相关审批手续。加装电梯应当确保建筑结构安全,并且符合消防安全要求,不得改变既有建筑主体承重结构,不得变相增加住宅使用空间,不得超出原建设用地界址范围。

  第六十二条 物业服务企业承接物业后,负责对二次供水水箱(水池)的日常管理,定期进行清洗、消毒,并采取措施防止异物进入水箱(水池)。

  二次供水水箱(水池)的清洗、消毒周期由当事人在物业服务合同中约定,但每年不得少于两次。负责清洗、消毒的工作人员应当持有健康证,操作符合卫生要求。

  第六十三条 建设单位已经将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备移交给专业经营单位的,以及老旧住宅小区已经完成对公用事业经营设施设备分户改造的,由专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口及其之前的设施设备的维修、养护和管理,保证其安全运转和正常使用。

  第六十四条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。人民防空工程平时用作停车位的,经人民防空主管部门同意后,可以以出租方式向全体业主开放,每次租赁期限不得超过五年。

  建设单位或者其他投资人在物业管理区域内投资建设的人民防空工程,其用作停车位所收取的租金应当优先提取一部分用于该人民防空工程的维护和管理。

  禁止出售或者变相出售物业管理区域内人民防空工程停车位。

  第六十五条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物,下挖地下空间;

  (三)擅自改变物业使用性质;

  (四)侵占或者破坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动、拆除共用设施设备;

  (五)拆除、损坏电梯的部件、附属设施或者标志,强行开启电梯层门、轿门或者阻止电梯层门、轿门正常关闭,超过额定载荷使用电梯;

  (六)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道;

  (七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品,严重影响房屋安全;

  (八)高空抛物;

  (九)随意弃置垃圾、排放污水或者露天焚烧杂物,制造超过规定标准的社会生活噪声,影响邻居通风、采光等;

  (十)法律法规以及临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

  第六十六条 物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业装饰装修、物业使用过程中,有违反本条例第六十五条规定,或者有违反其他法律法规以及临时管理规约、管理规约规定的行为的,应当及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告有关主管部门和业主委员会。未聘请物业服务企业的,由业主委员会履行劝阻、制止和报告职责。有关主管部门在接到报告后,应当依法对违法行为予以处理。

  第六十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,以及出售公有住房的单位应当交存住宅专项维修资金;业主在办理房屋权属登记手续时,应当提供交存住宅专项维修资金的凭证。

  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期届满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时续交。已成立业主大会的,续交方案由业主大会决定,报住房和城乡建设主管部门备案;未成立业主大会的,续交方案根据市、县(市、区)有关规定执行。

  第六十八条 房屋、相关设施设备的保修期满后,发生下列紧急情况,危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的,可以采取应急维修:

  (一)电梯故障危及人身安全或者严重影响业主日常生活,经特种设备检验检测机构、其他有资质的电梯专业检测机构或者电梯制造单位出具安全评估意见认定或者整改通知书的;

  (二)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障,经消防救援机构出具整改通知书的;

  (三)房屋发生严重沉降、倾斜、开裂,严重危及房屋安全,经有资质的专业检测机构出具证明的;

  (四)房屋外墙存在脱落、剥落等安全隐患,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

  (五)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响房屋正常使用和安全,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

  (六)二次供水、排水、排污系统中涉及的设施设备发生故障,影响使用,经专业机构核实并认定的,但由专业经营单位负责维修、养护的除外;

  (七)其他危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的紧急情况,经专业机构核实并认定的。

  前款规定的紧急情况下,相关单位、专业机构应当根据业主、物业服务企业的申请,或者根据相关部门的要求,及时提供相应的检验检测和核实认定服务。

  住房和城乡建设主管部门核查属实后,应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书,并通知物业服务企业或者相关业主立即组织维修。其中,住宅专项维修资金未划转业主大会管理的,由物业服务企业或者相关业主持有关材料向住房和城乡建设主管部门申请列支;住宅专项维修资金已划转业主大会管理的,由物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支,业主委员会审核同意的,应当报住房和城乡建设主管部门备案。

  第六章 监督管理

  第六十九条 住房和城乡建设主管部门履行下列职责:

  (一)制定物业服务规范和等级标准;

  (二)监督新建物业承接查验,物业管理招投标,物业服务合同备案;

  (三)拟订住宅专项维修资金缴存、使用制度并监督执行;

  (四)指导并监督物业服务企业经营活动,开展物业服务质量的监督和考核;

  (五)指导业主大会成立,业主委员会选举和换届;

  (六)房屋工程质量验收,管理物业质量保修金,督促建设单位履行保修义务;

  (七)负责建设工程消防设计、审查和验收;

  (八)负责白蚁防治的监督和管理;

  (九)及时处理有关房屋工程质量和物业管理方面的投诉、举报;

  (十)依职责查处住宅物业项目建设和物业管理活动中的相关违法行为。

  第七十条 市、县(市、区)人民政府有关部门履行下列职责:

  (一)自然资源主管部门负责对列入住宅小区建设项目规划条件和设计方案的基础设施、配套公共服务等设施的规划审查,查处住宅小区建设项目竣工规划核实前违反规划要求的违法行为;

  (二)城市管理部门履行物业管理区域内的城市管理职责,查处物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物,侵占和破坏绿化设施、市政公用设施、环卫设施,以及破坏环境卫生等违法行为;

  (三)公安机关负责对物业管理区域内安全防范等设施的监督检查,指导物业管理区域内治安防范工作,加强对业主养犬行为的监督管理,规范物业管理区域内道路停车管理,依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为;

  (四)市场监督管理部门负责物业管理区域内特种设备的安全监察工作,督促特种设备检验检测机构及时出具电梯安全检测意见,查处物业管理区域内提供虚假资料取得工商登记、无照经营、侵害消费者合法权益、价格违法以及餐饮经营油烟排放不达标等违法行为;

  (五)消防救援机构负责对物业管理区域内消防设施设备、场所等的监督检查,查处违反消防安全法律法规的行为;

  (六)生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理,按照职能分工依法查处水超标排放等违法行为;

  (七)卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水的监督等工作;

  (八)人民防空主管部门负责物业管理区域内人防工程建设和维护管理的监督检查,查处侵占、破坏、变相买卖人民防空工程等违法行为;

  (九)民政部门负责物业管理区域内社区居家养老服务设施和社区管理服务设施维护管理的监督检查,以及丧事活动管理等工作。

  供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位以及其他有关部门依法履行相应职责。

  第七十一条 街道办事处、乡镇人民政府依法组织和指导辖区内的业主依法成立业主大会或者物业管理委员会,选举业主委员会;指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,调解物业管理纠纷。

  居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府履行相关职责,指导、监督住宅物业管理的具体工作。

  第七十二条 市、县(市、区)人民政府应当建立物业管理联席会议制度,召集住房和城乡建设、城市管理、公安等部门,街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、业主委员会、业主代表和物业服务企业等方面的代表召开物业管理联席会议,研究解决物业管理工作中的下列重大问题:

  (一)业主委员会未依法履行职责的问题;

  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

  (五)物业管理与相关专业经营单位协调和配合的问题;

  (六)需要协调解决的其他物业管理问题。

  第七十三条 市、县(市、区)人民政府应当建立物业矛盾纠纷调处机制。

  住房和城乡建设主管部门应当建立物业管理投诉举报平台,在接到物业服务企业、业主委员会、业主和物业使用人的投诉、举报后,应当予以登记并及时处理。不属于本部门职责的,应当及时移交给其他有关部门进行处理,并告知投诉人、举报人。

  第七十四条 市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门应当建立物业管理信用体系,加强行业诚信管理。

  第七章 法律责任

  第七十五条 建设单位违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第十条规定,未通过招投标方式选聘前期物业服务企业,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处二万元以上十万元以下罚款;

  (二)违反本条例第十三条第二款规定,未向前期物业服务企业移交有关资料的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款;

  (三)违反本条例第十九条第一款规定,未按时交存首次业主大会筹备经费的,由住房和城乡建设主管部门责令限期交存;逾期不交存的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (四)违反本条例第六十四条第三款规定,出售或者变相出售物业管理区域内人民防空工程停车位的,由人民防空主管部门对当事人给予警告,并责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。造成损失的,应当依法赔偿损失。

  第七十六条 物业服务企业违反本条例规定,由住房和城乡建设主管部门按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第十三条第三款、第四十一条第三款规定,未按时将相关材料报送备案的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

  (二)违反本条例第四十四条规定,未在物业管理区域内显著位置公布相关信息或者公示的相关信息失实的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

  (三)违反本条例第四十八条第二款规定,物业服务未达到合同约定标准的,责令限期改正;

  (四)违反本条例第五十二条规定,退出物业管理区域时拒不履行交接义务,或者损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的,责令改正,处一万元以上十万元以下罚款;

  (五)违反本条例第六十六条规定,发现物业管理区域内有违法行为不予劝阻、制止,或者不及时报告的,处五百元以上五千元以下罚款。

  第七十七条 业主和物业使用人违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第六十条第二款规定,在物业管理区域内从室内引电线用于交通工具充电的,由消防救援机构责令改正;拒不改正的,处五百元以下罚款;

  (二)违反本条例第六十五条第一项规定,损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;

  (三)违反本条例第六十五条第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物,下挖地下空间的,由城市管理部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除影响的,限期改正,处违法建设造价百分之五以上百分之十以下罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除或者回填。不能拆除或者回填的,没收实物或者违法所得,可以并处违法建设造价百分之十以下罚款;

  (四)违反本条例第六十五条第三项规定,擅自改变物业使用性质的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状;逾期不改正、恢复原状的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (五)违反本条例第六十五条第四项规定,侵占或者破坏绿化设施、市政公用设施和环卫设施的,由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处五百元以上二千元以下罚款;

  (六)违反本条例第六十五条第六项规定,损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的,由消防救援机构责令改正,处警告或者五百元以下罚款;拒不改正的,可以强制执行;

  (七)违反本条例第六十五条第七项规定,存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品的,由公安机关依法处罚。

  第七十八条 违反本条例第十一条第二款规定,建设单位、物业服务企业未按时将相关资料报送备案的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  第七十九条 违反本条例第十三条规定,建设单位、物业服务企业未进行前期物业承接查验,并签订物业承接查验协议的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款。

  建设单位、物业服务企业在前期物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假,侵害业主利益的,由住房和城乡建设主管部门处五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第八十条 违反本条例第三十八条规定,挪用、侵占物业共有部分经营收益的,由住房和城乡建设主管部门追回挪用、侵占的共有部分经营收益,归还业主,没收违法所得。

  第八十一条 住房和城乡建设主管部门、其他有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会的工作人员,在对物业管理活动的监督管理或者协助管理工作中有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八十二条 专业经营单位违反本条例有关规定,拒不承担维修、养护和管理责任的,由市、县(市、区)人民政府有关主管部门或者专业监管部门责令限期改正;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

  第八十三条 违反本条例规定的其他行为,法律、法规另有处罚规定的,从其规定。

  第八章 附 则

  第八十四条 本条例中有关专业用语的含义:

  (一)共用部位,是指房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室等;

  (二)共用设施设备,是指绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、控制柜、电梯、业主楼层间的供、排水总管、智能快件箱、消防设施、供电设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、健身设施、非机动车库、共用设施设备用房等;

  (三)专有部分,是指建筑区划内具有构造上的独立性,能够明确区分,或者具有利用上的独立性,可以排他使用,或者能够登记成为特定业主所有权的房屋(包括整栋建筑物),以及车位、摊位等特定空间。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。

  第八十五条 市、县(市、区)人民政府可以根据本条例制定实施细则。

  本条例规定的临时管理规约、业主(代表)大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同和装饰装修管理服务协议的示范文本,由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

  第八十六条 上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区和上饶高铁经济试验区的管理机构在辖区范围内履行对物业管理活动的监督管理职责。

  第八十七条 本条例自2020年3月1日起施行。

物业经理人:www.pMceo.com

篇2:银川市物业管理条例(2019修)

  银川市物业管理条例

  2004年12月23日银川市第十二届人大常委会第六次会议通过2005年3月25日宁夏回族自治区第九届人大常委会第十五次会议批准 2008年4月17日银川市第十三届人大常委会第三次会议第一次修改 2008年7月24日宁夏回族自治区第十届人大常委会第四次会议批准2019年8月8日银川市第十五届人民代表大会常务委员会第二十四次会议第二次修改 2019年9月27日宁夏回族自治区第十二届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准)

  第一章总则

  第一条为了加强物业管理,规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,为人民群众营造安全、文明、舒适、优美、和谐的生活、工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本条例适用于银川市行政区域内的物业管理活动。

  第三条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第四条市人民政府住房和城乡建设行政管理部门(以下简称市物业主管部门)是全市物业管理活动的主管部门,市物业管理机构受市物业主管部门的委托,具体负责兴庆区、金凤区、西夏区物业管理活动的监督管理工作。

  县(市)区人民政府负责物业管理活动的部门(以下简称县(市)区物业主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作,业务上接受市物业主管部门的指导、监督和考核,具体考核办法由市人民政府另行制定。

  民政、综合执法监督、自然资源、市政管理、应急管理、园林、生态环境、公安、发展改革、市场监管、卫生健康等行政主管部门应当在各自职责范围内,做好物业管理活动的监督工作。

  街道办事处、乡(镇)人民政府在同级党组织的领导下组织、指导本辖区内的业主依法成立业主大会,协调物业管理与社区建设之间的关系,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷,指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

  社区居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡(镇)人民政府做好与物业管理有关的工作。

  第五条银川市物业管理协会可以在物业主管部门的指导下,组织制定并监督本行业的行规行约,建立行业自律机制,规范行业自我管理行为。

  第六条市、县(市)区人民政府应当鼓励、引导和支持物业管理向社会化、市场化、专业化方向发展,提高物业管理水平。

  倡导绿色物业管理,鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。

  鼓励物业服务企业、业主委员会等运用新媒体,引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助,实行网络化物业管理。

  第二章前期物业管理

  第七条建设单位在销售房屋前,应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中明示。

  建设单位应当在房屋预售前向市物业主管部门报备确定的物业管理区域。

  第八条建设单位应当按照下列标准为新建物业配置物业服务用房,并向市物业主管部门备案:

  (一)建筑面积在五万平方米以内的,按照不低于建筑总面积的千分之四配置,最少不低于一百二十平方米;

  (二)建筑面积超过五万平方米的,除按照五万平方米的千分之四配置外,超过部分按照不低于千分之二的标准配置;

  (三)住宅(含商住)项目物业服务用房应当位于地面以上一至二层;

  (四)物业服务用房应当具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等设施,可直接投入使用。

  第九条住宅物业建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。投标人少于3人,或者住宅物业建筑面积五万平方米以下的,经市物业主管部门同意,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  通过招投标方式选聘物业服务企业的,建设单位应当按照以下规定时限完成招投标工作:

  (一)新建现售商品房项目应当在现售前三十日内完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日内完成。

  第十条建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

  前期物业服务企业应当在物业服务合同签订或者变更后十五日内向县(市)区物业主管部门备案。

  第十一条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益、应当履行的义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  第十二条前期物业服务合同、临时管理规约应当作为物业买卖合同的附件,由建设单位在物业销售前向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第十三条物业交付使用前发生的前期物业服务费用,由建设单位承担;物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用,由建设单位和物业买受人按照物业买卖合同中的约定承担;物业买卖合同中未约定的,由建设单位承担。

  前款所称的交付使用,是指物业通过竣工验收,符合《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》要求,建设单位向业主送达交付使用通知之日起满三十日后。

  第十四条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备、共有部分的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  建设单位应当在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或者使用权进行约定,未约定的配套设施设备的所有权或者使用权归全体业主所有。

  第十五条办理前期物业承接查验手续时,建设单位应当将物业服务用房和有关档案资料移交给前期物业服务企业。前期物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备、共有部分以及建设单位移交的文件档案资料进行查验。

  前期物业承接查验费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。查验中发现问题的,交接各方应当以书面形式予以确认。

  未经承接查验的物业,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接。

  第十六条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当提交物业服务用房、配套设施坐落位置、面积,首期专项维修资金缴清凭证等相关资料。相关部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当对物业服务用房、配套设施坐落位置、面积和首期专项维修资金缴纳情况等同时进行登记。

  第三章业主、业主大会及业主委员会

  第十七条本条例所称业主,是指房屋的所有权人。

  业主身份的确认,以房屋登记簿为依据。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

  本条例所称物业使用人是指业主以外的实际使用物业的人。

  第十八条一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第十九条同一个物业管理区域内的业主,可以成立业主大会,并选举产生业主委员会,街道办事处、乡(镇)人民政府应当给予指导和协助。

  未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域,由物业所在地社区居(村)民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下代行本条例规定的业主委员会职责。

  第二十条只有一个业主的,或者业主人数较少且经三分之二以上业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十一条同一物业管理区域内,交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上,建设单位或者百分之二十以上的业主公开联名向街道办事处、乡(镇)人民政府提出成立业主大会书面申请的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到申请之日起六十日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

  首次业主大会的费用由建设单位承担。

  第二十二条首次业主大会筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)提出首届业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

  (六)草拟业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

  第二十三条管理规约对全体业主具有约束力,应当包括以下内容:

  (一)物业的名称、地点、面积及户数;

  (二)业主委员会组织机构;

  (三)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权利;

  (四)业主参与物业管理的权利;

  (五)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

  (六)物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管;

  (七)公共收益的管理、使用、审计;

  (八)业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则及通过适当途径向业主委员会提供联系地址、通讯方式的义务;

  (九)违反管理规约的责任。

  管理规约经业主大会通过后,业主委员会应当及时在物业管理区域内公示。

  第二十四条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  第二十五条业主大会履行以下职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)监督业主委员会工作,听取其工作报告,改变或者撤销其不适当的决定;

  (五)选聘和解聘物业服务企业;

  (六)筹集和使用专项维修资金;

  (七)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主大会决定第六项和第七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定上款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主委员会应当召开业主大会定期会议或者业主大会临时会议而不组织召集的,由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织召集,其他任何单位和个人不得组织召集。

  第二十七条业主委员会是业主大会的执行机构,成员人数由业主大会决定,一般为五至十一人的单数。

  业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)热心公益事业,责任心强,具备一定组织能力;

  (三)遵守法律法规,履行业主义务;

  (四)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作;

  (五)具备履行职务的健康条件和文化水平。业主委员会委员候选人可以由业主推荐或者自荐产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起二十日内,持以下材料向物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府备案:

  (一)业主大会设立和业主委员会选举情况的报告;

  (二)业主大会决议;

  (三)管理规约、业主大会议事规则;

  (四)业主委员会成员名单;

  (五)相关公示材料。

  街道办事处或者乡(镇)人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县(市)区物业主管部门和物业所在地公安派出所、社区居(村)民委员会。前款第二项至四项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

  第二十九条业主委员会任期由业主大会议事规则确定,最长不超过五年,其成员可以连选连任,但不得超过两届。

  业主委员会成员资格届内终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。业主委员会应当根据业主大会议事规则及时增补委员。

  第三十条业主委员会成员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)任职期限届满;

  (二)不再是该物业管理区域内的业主或者连续一年以上不在本物业管理区域内居住;

  (三)丧失民事行为能力;

  (四)被依法追究刑事责任;

  (五)以书面方式向业主大会提出辞职请求;

  (六)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第三十一条业主委员会成员有下列情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员职务:

  (一)不履行委员职责;

  (二)挪用、侵占业主共有财产;

  (三)在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分;

  (四)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费,以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

  (五)与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系;

  (六)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

  (七)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

  (八)违规使用业主委员会的印章;

  (九)不按照管理规约或者业主大会的决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计;

  (十)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

  第三十二条业主委员会任期届满前三个月,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会换届选举时,上一届业主委员会应当向业主大会提交工作报告和审计报告。

  选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当在社区居(村)民委员会的监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作;新一届业主委员会未选举产生的,移交给社区居(村)民委员会代管。

  第三十三条业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,县(市)区物业主管部门应当责令其在三十日内改正;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同县(市)区物业主管部门、社区居(村)民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

  第三十四条业主委员会除履行国务院《物业管理条例》《宁夏回族自治区物业管理条例》规定的职责外,还可以履行下列职责:

  (一)拟订物业共用部位、共用设施设备、共有部分收益的管理、使用和分配方案,经业主大会同意后组织实施;

  (二)根据业主大会的授权,代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。

  未经业主大会同意或者授权,业主委员会做出的任何决定无效。

  第三十五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定或者从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第三十六条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、社区居(村)民委员会共同做好物业管理区域内的治安、环境卫生等工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)民委员会开展工作,在物业管理职责范围内接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知社区居(村)民委员会,并认真听取社区居(村)民委员会的建议。

  第三十七条业主委员会不得从事物业服务经营活动。业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,费用的筹集方式、业主委员会成员津贴标准等由业主大会决定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年以书面形式在物业管理区域内显著位置进行公示,接受业主的质询。

  第三十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与使用人约定,但不得违反法律、法规以及管理规约。

  物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  第三十九条街道办事处、乡(镇)人民政府应当完善社区公共服务体系,建立物业管理投诉调解协调、物业应急维修服务等社区服务机构,为业主提供基本服务。

  街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立由县(市)区物业主管部门、民政部门、公安派出所、社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜。

  第四章物业管理服务及费用

  第四十条市物业主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,建立物业服务企业以及物业从业人员信用档案,加强行业诚信管理。

  从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,并纳入银川市物业行业信用监管系统。

  第四十一条物业管理服务实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派纳入物业信用监管系统的项目经理人。

  第四十二条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

  物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内,向县(市)区物业主管部门备案并在物业管理区域内公示。

  第四十三条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务,不得擅自停止物业服务。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供特约服务项目。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第四十四条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部服务业务一并委托给他人。

  第四十五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,收费标准实行政府指导价和市场调节价,收费方式可以实行包干制或者酬金制等。

  第四十六条保障性安居工程、农民安置住宅、老旧住宅物业服务收费执行政府指导价,具体收费标准由价格主管部门制定。

  普通住宅、商业体以及办公楼等物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准和收费方式按照下列规定确定:

  (一)属于前期物业的,由物业服务企业与建设单位协商确定;

  (二)成立业主大会的,由物业服务企业与业主委员会协商后提交业主大会确定。

  物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准,收取方式以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。

  第四十七条业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  第四十八条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,可向委托方收取一定的代办费用,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十九条物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作,制定物业管理区域内安全防范应急预案。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业聘用保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第五十条除有关国家机关依法调取外,未经业主、物业使用人书面同意,建设单位、物业服务企业、业主委员会不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。

  第五十一条物业主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务活动中的投诉。

  第五十二条业主委员会应当在解除物业服务合同或者合同期限届满前九十日,组织召开业主大会决定解除或者续聘事宜,并将决定书面通知物业服务企业;物业服务企业应当在解除物业服务合同或者合同期限届满前九十日,就物业服务合同解除或者合同续签事宜书面通知业主委员会或者建设单位。双方商定续签合同的,应当重新签订物业服务合同。

  物业服务合同依法解除后,物业服务企业应当退还多收取的物业服务费,有过错的应当承担赔偿责任。

  建设单位或者业主大会未按照法律、法规规定以及物业服务合同约定的条件和程序解除物业服务合同,给物业服务企业造成损失的,建设单位或者全体业主应当承担赔偿责任。

  第五十三条物业服务合同终止时,业主大会重新选聘物业服务企业的,原物业服务企业应当将物业服务用房和有关档案资料移交给新物业服务企业。新物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备、共有部分以及有关档案资料进行查验。物业承接查验费用由业主大会同新物业服务企业在物业服务合同中约定;没有约定或者约定不明确的,由全体业主承担。查验中发现问题的,交接各方应当以书面形式予以确认。

  业主大会未重新聘请物业服务企业的,原物业服务企业应当将物业服务用房和有关档案资料移交给业主委员会;未成立业主委员会的,移交给社区居(村)民委员会,由社区居(村)民委员会代为管理。

  第五十四条县(市)区人民政府应当制定老旧住宅区整治改造规划和年度实施计划,完善配套基础设施和公共服务设施,对物业管理相关费用给予适当补贴。

  老旧住宅区需要实施物业管理的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当划分物业管理区域,并向县(市)区物业主管部门备案。

  老旧住宅区完成整治改造后,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。

  第五章物业的使用与维护

  第五十五条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施设备用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的,应当征得业主大会同意后,由业主依法办理有关手续。

  第五十六条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第五十七条开发建设单位应当在物业建成后,将供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施,按照规定移交给专业经营服务单位进行维护管理。专业经营服务单位应当服务到最终用户,并承担分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。

  前款规定的专业经营服务单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第五十八条物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)擅自改变房屋设计用途,影响相邻关系人的生活;

  (二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、共有部分,擅自移动、改装共用设施设备;

  (三)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、搭占等;

  (四)放置、排放易燃、易爆、剧毒、放射性等有害物质;

  (五)发出超过规定标准的噪音;

  (六)存放、铺设超负荷物品;

  (七)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人合法权益的活动;

  (八)占用公共场地,损毁绿化、人造景观、文体设施等;

  (九)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

  (十)违章搭建、改建或者以其他方式改变物业共用部位、共用设施设备、共有部分,影响其正常使用功能;

  (十一)在建筑物或者构筑物上违规悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十二)违规饲养动物影响他人正常生活;

  (十三)法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

  有前款行为之一的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以劝阻,要求行为人停止侵害、消除危险、排除危害、赔偿损失。劝阻无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门接到报告后,应当依法处理。

  第五十九条业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约,事先告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、使用人签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》,对装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项、管理服务费用以及违约责任等进行约定。

  第六十条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主和建设单位,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  保修期满后,物业共用部位、共用设施设备、共有部分的维修、更新、改造费用,可在专项维修资金中列支,或者由业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同承担;物业自用部位和自用设备的维修、更新费用,由业主承担。

  第六十一条物业存在安全隐患,危及公共利益以及他人的合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。因责任人维修养护不及时,造成公共或者他人物业损坏、财产损失的,责任人应当承担修复和赔偿责任。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第六十二条在物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法,由业主大会决定并公示。未成立业主大会的,按照前期物业服务合同的约定执行。

  车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

  第六十三条建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示,并在商品房买卖合同中予以约定。

  物业管理区域内规划设置的机动车停车库、车位应当优先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的且可出售的车库、车位出售给物业管理区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

  在满足业主的需要后,停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人,每次租赁期限不得超过六个月。

  第六十四条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通,征得相关业主、业主大会的同意,并缴纳场地使用费。

  场地使用费属公共收益,归全体业主所有,收取标准和管理、使用办法,由业主大会或者建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  第六十五条利用物业共用部位、共用设施设备、共有部分进行其他活动或者经营的,应当在征得相关业主、业主大会的同意后,按照规定办理有关手续;利用物业服务用房进行其他活动或者经营的,还应当征得物业服务企业的同意。

  利用物业共用部位、共用设施设备、共有部分进行其他活动或者经营的所得公共收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用,不得以任何个人名义进行存储和管理。

  业主委员会或者物业服务企业应当每年公布一次公共收益的收支情况,接受业主监督。

  第六十六条管理规约规定或者业主大会决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计,业主委员会拒绝的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当督促其限期聘请专业机构进行审计;逾期未聘请的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当代为聘请。

  审计结果应当向全体业主公告,审计费用从公共收益中支出。

  第六十七条 老旧住宅区改造整治中,经有利害关系的业主同意,并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为老旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

  第六章法律责任

  第六十八条有下列行为之一的,由县(市)区综合执法部门依照国务院《物业管理条例》《宁夏回族自治区物业管理条例》的规定予以处罚:

  (一)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备、共有部分的所有权或者使用权;

  (二)建设单位或者物业服务企业不移交有关资料;

  (三)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业服务用房;

  (四)物业服务企业擅自停止物业服务;

  (五)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人;

  (六)物业服务企业未经业主大会同意,擅自改变物业服务用房用途;

  (七)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆;

  (八)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途;

  (九)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;

  (十)擅自利用物业共用部位、共用设施设备、共有部分进行经营;

  (十一)挪用专项维修资金。

  第六十九条违反本条例规定,未经业主、物业使用人书面同意,建设单位、物业服务企业、业主委员会向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息的,由公安机关按照《中华人民共和国网络安全法》的规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十条物业服务企业及其从业人员违反本条例规定的,除给予行政处罚外,由市物业主管部门作为不良信用记录记入企业和物业从业人员信用档案,并予以通报。

  第七十一条违反本条例规定,物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者其他行政主管部门的工作人员,在物业管理工作中利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章附则

  第七十二条本条例中,下列专业用语的含义是:

  (一)共用部位包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯井道、架空层以及设备间等;

  (二)共用设施设备,包括供排水管道、水箱、水泵、电梯、天线、发电机、变配电设备、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设备、避雷设施、污水处理设施、安防监控设施、人造景观、信报箱、沟、渠、池、垃圾容器、垃圾转运设施等;

  (三)共有部分,包括物业管理区域内的绿地、道路、非经营性车场(车库)、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业服务用房(含办公用房、清洁用房、储藏用房、业主活动用房)等。

  第七十三条市物业主管部门应当制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、承接查验备案书等示范文本。对示范文本作出修改的,不得减损业主的合法权益。

  第七十四条本条例自2019年11月1日起施行。

篇3:绵阳市物业管理条例(2019)

  绵阳市物业管理条例

  (2018年12月24日绵阳市第七届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过,2019年3月28日四川省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,建设安全文明和谐的人居环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合绵阳市实际,制定本条例。

  第二条 绵阳市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

  第三条 市、县(市、区)人民政府加强本辖区内物业管理工作的组织和领导,将物业服务行业纳入现代服务业发展规划,将物业服务管理纳入社区服务体系建设规划和社会治理体系,制定和落实现代物业服务业扶持政策,促进物业服务行业健康发展。

  第四条 市、县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  市人民政府住房城乡建设行政主管部门会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。

  市、县(市、区)人民政府发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、城乡规划、卫生健康、生态环境、城市管理、市场监管、人防等有关部门按照各自职责,依法实施对物业管理活动的监督管理工作。

  第五条 街道办事处(乡、镇人民政府)组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责;协调社区治理与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷。

  居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关的工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会和物业服务企业应当积极配合物业所在地的居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

  第六条 依法登记取得房屋的所有权人为业主。

  业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  第七条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主大会选举产生业主委员会作为其执行机构。

  业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同实施管理。

  业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第八条 符合法律、法规规定的召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当自条件具备之日起三十日内书面报告物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)申请设立业主大会,并同时报送下列资料:

  (一)业主名册;

  (二)物业管理区域划分资料;

  (三)房屋及建筑面积清册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房和业主委员会议事活动用房配置资料;

  (七)设立业主大会必需的其他资料。

  建设单位未及时书面报告申请设立业主大会,同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主联名向街道办事处(乡、镇人民政府)提出设立业主大会书面要求的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当责令建设单位在十日内报送前款规定的资料。

  建设单位拒不提供上述资料或者注销的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以要求前期物业服务企业提供上述资料,也可以向相关单位调取。前期物业服务企业和相关单位应当予以配合。

  第九条 街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到报告之日起十五日内会同物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

  街道办事处(乡、镇人民政府)应当对筹备组成员进行培训。建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。

  第十条 筹备组中的业主代表应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)健康状况能够满足筹备组工作需要;

  (三)按时足额交纳前期物业服务费及其他相关费用;

  (四)按规定交存专项维修资金;

  (五)无违法搭建建(构)筑物、损坏房屋承重结构、破坏房屋外形或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为;

  (六)无非法接受减免物业服务费及相关费用,收受或者索取建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的财物的行为;

  (七)无非法占用公共区域或者共用设施设备的行为;

  (八)本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域建设单位或者物业服务企业从事管理工作的;

  (九)无其他危及建筑物安全、损害其他业主合法权益的行为。

  第十一条 筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费由建设单位承担。建设单位注销的,可以使用公共收益或者采取业主自筹等其他方式筹集。

  筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费的具体金额由物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素核定。

  建设单位应当在办理商品房预售许可前,向街道办事处(乡、镇人民政府)交纳筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费;本条例生效前已办理商品房预售许可尚未召开首次业主大会会议的,建设单位应当在报送设立业主大会资料时,向街道办事处(乡、镇人民政府)交纳筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费。

  街道办事处(乡、镇人民政府)应当设立筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费专用账户。

  第十二条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议;逾期不能组织召开首次业主大会会议的,经街道办事处(乡、镇人民政府)决定,可以延长期限,但延长时间不得超过九十日。

  筹备组应当自业主委员会选举产生之日起十日内,向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

  筹备组在规定期限内不能组织召开首次业主大会会议的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当书面公告筹备组解散。

  第十三条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会工作;

  (三)确定物业管理方式,选聘、解聘物业服务企业;

  (四)筹集和使用专项维修资金,并监督实施;

  (五)制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程;

  (六)法律、法规或者业主大会议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

  业主大会制定的管理规约、业主大会议事规则等不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害公共利益。

  第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主委员会组织召开业主大会定期会议,应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等内容书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会,并在物业管理区域内显著位置公示。

  有下列情形之一的,应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)百分之二十以上的业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约约定的其他情形。

  业主委员会未按业主大会议事规则的约定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当组织召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,由物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)责令限期召开。逾期仍不组织召开的,可以由物业所在地居(村)民委员会在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

  街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会应当对业主大会会议表决过程进行监督。

  第十五条 业主大会会议应当充分听取业主意见,可以采取集体讨论、书面征求意见等方式讨论决定事项,具体办法由业主大会议事规则规定。

  表决可以采取现场投票方式,也可以采取书面投票方式或者采取短信、微信、电子邮件等电子信息技术投票方式。

  表决结果应当公示,公示时间不得少于七日。

  第十六条 召开业主大会会议采用现场会议形式的,业主可以委托代理人或者推选业主代表参加。

  业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书和受委托人身份证明,委托书应载明委托人身份信息、专有部分的面积、委托事项。

  业主推选业主代表参加业主大会会议的,可以以幢、单元、楼层、住宅类型为单位推选业主代表。业主代表的推选及表决办法应当在业主大会议事规则中约定。

  第十七条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任,但有下列情形之一的,首次业主大会筹备组不得提名为业主委员会委员候选人:

  (一)不具有完全民事行为能力的;

  (二)未按照约定交纳物业服务费及其他相关费用的;

  (三)未按照规定交存专项维修资金的;

  (四)违法搭建建(构)筑物、损坏房屋承重结构、破坏房屋外形或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的;

  (五)有不良信用记录的;

  (六)非法占用公共区域或者共用设施设备的;

  (七)非法接受减免物业服务费及相关费用,收受或者索取建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的财物的;

  (八)本人及其配偶、直系亲属在本物业管理区域物业服务企业从事管理工作的。

  业主大会可以依法规定不得担任业主委员会委员的情形。

  第十八条 业主委员会可以设置候补委员,候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。候补委员的任职资格、候补顺位、选举产生规则和职务终止规则等内容在业主大会议事规则中约定。候补委员应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十九条 业主委员会应当建立工作档案和印章管理等制度。业主委员会印章应当指定专人保管。

  经业主大会批准,业主委员会可以持备案证明和业主大会成立、业主委员会选举情况资料向金融机构申请开立账户。业主委员会应当建立、执行规范的财务管理制度,接受全体业主的监督。

  第二十条 业主委员会履行以下职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (七)业主大会赋予的其他职责。

  第二十一条 业主委员会会议作出的决定应当经全体委员过半数同意。

  业主委员会召开会议时,街道办事处(乡、镇人民政府)或者居(村)民委员会可以派员列席,被委派人员有权发表意见但无表决权。

  第二十二条 业主大会议事规则可以约定对业主委员会及其成员履职过程中的财务收支情况进行审计。审计报告应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

  业主委员会和物业服务企业应当配合审计,不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  第二十三条 业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列事项:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

  (六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (七)业主委员会履职情况;

  (八)业主委员会成员任职期间在本物业管理区域的物业权属和物业服务费缴纳情况;

  (九)其他应当向业主公开的情况和资料。

  前款规定的第四至八项每年公布不得少于一次,公布时间不得少于七日。

  业主有权查阅、复制第一款规定的资料,业主委员会不得拒绝。

  第二十四条 业主委员会成员有下列情形之一的,应当按照业主大会议事规则予以更换或者罢免:

  (一)挪用、侵占业主公共收益或者共有财产的;

  (二)索取或者收受建设单位、物业服务企业或者其他利害关系人、业主提供的利益;

  (三)利用职务之便要求物业服务企业减免其物业服务费;

  (四)泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业服务无关活动的;

  (五)任期内连续三次或者累计五次不参与业主委员会会议的;

  (六)五分之一以上业主或者二分之一以上业主委员会委员提议撤销其委员资格的;

  (七)业主大会议事规则约定的其他情形。

  第二十五条 业主委员会任期届满九十日前,应当书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会。街道办事处(乡、镇人民政府)应当指导业主委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届期间业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

  业主委员会任期届满时未能选举产生新一届业主委员会的,由街道办事处(乡、镇人民政府)成立换届选举小组,参照本条例筹备组相关规定,组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。换届选举小组中的业主代表成员应当符合本条例第十条的规定,组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。

  第二十六条 业主委员会有下列情形之一的,物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)可以组织召开业主大会会议,由业主大会会议决定是否解散业主委员会:

  (一)严重侵害业主合法权益的;

  (二)严重影响社区安定及公共秩序的;

  (三)不按照规定履行业主委员会职责的;

  (四)违反财务管理、工作档案和印章管理制度,情节严重的。

  业主大会会议决定解散业主委员会的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

  第二十七条 业主委员会委员资格届内终止或者被罢免的,应当自终止或者被罢免之日起七日内将其保管的财物、工作档案、印章等移交业主委员会。

  业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当将其保管的财物、工作档案、印章等移交给新一届业主委员会;业主委员会任期届满未选举产生新一届业主委员会的,业主委员会应当自届满之日起十日内将其保管的财物、工作档案、印章等移交给街道办事处(乡、镇人民政府)。

  未在规定期限内移交的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当督促其移交。

  第二十八条 物业管理区域有下列情形之一且未经全体业主共同决定实施自行管理的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以组织成立物业管理委员会,作为临时机构代行业主委员会职责:

  (一)具备设立业主大会条件但未设立的;

  (二)换届选举小组在九十日内未能组织选举产生新一届业主委员会的;

  (三)业主大会会议决定解散业主委员会,街道办事处(乡、镇人民政府)在九十日内未能组织选举产生新一届业主委员会的。

  第二十九条 街道办事处(乡、镇人民政府)、公安派出所、居(村)民委员会、建设单位应当派员参加物业管理委员会。建设单位已注销或者未实际开展经营活动的,可不派员参加。

  物业管理委员会由九至十三人的单数组成,其中业主成员不得少于百分之五十。业主成员资格应当符合本条例第十条的规定。

  物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十条 街道办事处(乡、镇人民政府)应当自物业管理委员会成立之日起十日内,将成立情况书面告知物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门。

  县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导。

  第三十一条 物业管理委员会应当依法履行职责,依照法律、法规的规定,就物业管理区域内共同管理事项征求全体业主意见,形成决定。

  物业管理委员会应当推动召开业主大会会议,选举产生业主委员会。

  物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起十日内,与业主委员会办理财物和相关资料移交手续后解散。

  第三章 物业管理服务

  第三十二条 新建住宅物业时,建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。

  同一物业管理区域分期开发建设的项目,物业服务用房、业主委员会议事活动用房应当首期建设;不能首期建设的,建设单位应当提供符合要求的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。

  建设单位应当将物业服务用房、业主委员会议事活动用房建设情况纳入竣工验收。

  不动产登记部门在办理首次登记时,应当注明物业服务用房、业主委员会议事活动用房室号。

  第三十三条 建设单位在销售房屋时,应当以书面说明和图纸形式在房屋销售现场显著位置向买受人明示下列内容:

  (一)物业管理区域的范围、共用部位名称、位置和面积;

  (二)属业主共有的车位数量和位置、建设单位可处分的车位数量和位置;

  (三)地下室(含人防地下室部分)、架空层面积及其权属;

  (四)物业服务用房、业主委员会议事活动用房的面积和位置、共用设施设备名称及其权属;

  (五)公共绿化的面积和位置;

  (六)其他需要明示的场所和设施设备。

  第三十四条 新建物业交付十五日前,建设单位和前期物业服务企业应当按照国家和四川省相关规定完成对物业共有部位、共用设施设备的现场查验,并签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。

  前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,持下列资料向县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门备案:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位移交资料清单;

  (五)查验、交接记录;

  (六)其他有关承接查验资料。

  第三十五条 普通商品住宅前期物业服务、公共租赁住房物业服务收费实行政府指导价。

  市、县(市)人民政府价格行政主管部门应当会同同级住房城乡建设行政主管部门每五年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整,同时向社会公布。

  第三十六条 前期物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户,并按照前期物业服务合同约定公布收支情况。前期物业服务合同未约定的,至少每半年公布一次收支情况。

  业主委员会设立账户的,物业服务企业应当按照合同约定的时间和方式将属于业主共有的资金转入业主委员会账户;前期物业服务合同未约定的,物业服务企业应当在业主委员会设立账户之日起十五日内将属于业主共有的资金转入业主委员会账户。

  物业服务企业将属于业主共有的资金转入业主委员会账户后,仍应当公示利用共有部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的分配和移交情况。

  前期物业服务企业未经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,不得处置业主公共收益。

  第三十七条 物业服务合同中的下列事项应当在合同签订前,提交业主大会会议表决通过,但业主大会已授权业主委员会决定的除外:

  (一)物业服务等级、收费标准和收取方式;

  (二)利用共有部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;

  (三)合同期限;

  (四)违约责任。

  第三十八条 物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定,提供相应的服务,不得有下列行为:

  (一)擅自提高收费标准、增加收费项目或者降低服务标准;

  (二)擅自利用或者允许他人利用物业共有部位、共用设施设备进行经营;

  (三)擅自改变物业服务用房、业主委员会议事活动用房和共有部位、共用设施设备的用途;

  (四)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地,损害业主共同利益;

  (五)物业服务合同终止时,拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;

  (六)擅自退出物业管理区域或者不履行物业服务合同约定义务;

  (七)擅自实施停水、停电、停气;

  (八)无正当理由阻止供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入物业管理区域服务;

  (九)其他损害业主权益的情形。

  第三十九条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息,并及时更新:

  (一)物业服务企业信用信息和项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;

  (三)电梯、消防、安防等专项设施设备及专业经营设施的维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案;

  (四)共用水电费用分摊情况;

  (五)共有部位和共用设施设备经营所得收益及使用情况;

  (六)房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项;

  (七)其他应当公开的信息。

  业主、物业使用人对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

  第四十条 物业服务企业应当按照法律规定和物业服务合同约定履行安全防范职责,防范并制止妨害小区公共安全秩序的行为。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起九十日内,根据物业服务区域的实际情况,制定物业管理区域内安全防范应急预案,在小区显著位置公示,定期开展演练。

  物业管理区域内发生安全事故或者其他紧急事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并按照规定报告。

  第四十一条 业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约或者管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内,将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

  受让人应当在办理权属登记后三十日内,将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。

  承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。

  第四十二条 业主或者物业使用人欠交物业服务费用的,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式督促其限期交纳,但是公示内容不得泄露业主个人信息。

  第四十三条 业主大会会议未能就选聘物业服务企业形成决议的,可以依照前期物业管理招标投标管理相关办法进行公开招标,也可以实行自行管理。

  物业管理委员会根据业主授权选聘物业服务企业的,适用选聘前期物业服务企业的相关规定。

  第四十四条 建立物业服务第三方评估制度。业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构开展物业承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

  物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

  第四章 物业的使用和维护

  第四十五条 利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。

  经营性收益应当主要用于补充专项维修资金,其余部分可以依照业主大会决定使用。

  第四十六条 物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,业主在同等条件下有优先购买权和优先租赁权。

  确需利用业主共有道路或者其他公共场地改建停车位的,应当经业主大会决定,并依法办理规划、消防等相关手续。

  物业管理区域内停放车辆,不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

  第四十七条 占用共有的道路或者其他公共场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费以及收取标准等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费的收取和使用情况应当向业主公示。

  第四十八条 专有部分长期空置的,业主应当告知物业服务企业,并可以与物业服务企业就专有部分的维修、养护、管理及紧急情况处置等事项签订协议,采取措施防止漏水、漏电、漏气等事故的发生。

  第四十九条 设置于专有部分内部的共用设施设备发生损坏或者妨碍正常使用时,业主、物业使用人应当及时告知物业服务企业或者专业经营单位,相关人员不得阻挠维修责任单位进行维修。

  第五十条 物业服务企业应当履行电梯使用安全管理责任,做好日常运行管理,委托有资质的电梯维护保养单位负责电梯的日常维护保养。

  电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护,保障电梯的安全运行。

  物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的,应当立即采取措施并通知电梯维护保养单位,电梯维护保养单位应当及时维修。

  电梯经安全技术评价,存在严重安全隐患,无改造、修理价值,或者主要部件达到安全技术规范规定的报废条件的,物业服务企业应当及时公示,积极协调办理报废事宜。

  有本条第三、四款情形的,物业服务企业应当同时向物业所在地电梯安全监督管理部门报告。

  第五十一条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构等行为;

  (二)违法搭建建(构)筑物等行为;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,侵占、损坏物业共有部位、共用设施设备等行为;

  (四)擅自改变房屋、绿地使用性质等行为;

  (五)随意堆放、倾倒垃圾、杂物、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧物品等行为;

  (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品,排放有毒、有害、异味物质等行为;

  (七)损坏公共消防设施和器材、占用消防通道、封堵出入口通道等行为;

  (八)超过规定标准排放噪声或者产生震动影响他人正常生活等行为;

  (九)擅自在建(构)筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画等行为;

  (十)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门。

  第五十二条 有关行政主管部门在接到相关违法行为的投诉、举报后,应当及时登记并依法处理。对不属于本部门职权范围的事项,应当及时移交给有关行政主管部门并告知投诉人、举报人。有关行政主管部门应当及时办理并向投诉人、举报人回复办理情况。

  有关行政主管部门认定附有违法建设的房屋,应当及时书面告知不动产登记机构,不动产登记机构应当将违法建设情形备注于不动产登记簿。违法建设情形消除的,有关行政主管部门应当及时提请不动产登记机构进行变更备注。

  物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会以及其他相关单位、个人,应当依法予以配合。

  第五十三条 物业买受人应当在办理购房合同备案前,按照合同备案的建筑面积交存首期专项维修资金。物业买受人可以自行向专项维修资金管理部门交存,也可以委托建设单位代为交存。建设单位应当自代收到专项维修资金之日起三十日内向专项维修资金管理部门交存。

  建设单位未出售的房屋,由建设单位在办理房屋所有权首次登记前按照实测建筑面积向专项维修资金管理部门交存首期专项维修资金;房屋出售时转由购房人承担。

  第五十四条 业主转让物业时,其交存的专项维修资金余额不予退还,一并转让给物业买受人。专项维修资金管理部门应当依据不动产登记机构房屋登记信息办理变更手续。

  第五十五条 经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以就物业管理区域内共用部位、共有设施设备使用专项维修资金的情形制定预案,报专项维修资金管理部门备案。发生预案规定的情形时,专项维修资金管理部门应当及时办理相关手续。

  第五十六条 发生下列紧急情形之一的,物业服务企业应当采取应急防范措施,同时由业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、相关业主向物业所在地专项维修资金管理部门提交应急维修申请:

  (一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

  (二)经安全技术评价认定电梯无法正常使用或者存在严重故障危及人身安全的;

  (三)安防设施设备破损严重,危及人身安全的;

  (四)楼体外立面有脱落危险,危及人身安全的;

  (五)供水、排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,严重影响业主生活或者危及人身安全的;

  (六)供配电设施设备发生故障,造成停电或者漏电,严重影响业主生活或者危及人身安全的;

  (七)经消防管理部门书面认定消防系统功能障碍需要更新、改造的;

  (八)其他危及公共安全的紧急情况。

  专项维修资金管理部门在接到应急维修申请后,应当会同物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)立即进行核查。核查属实的,应当在物业管理区域内显著位置公示,并在三个工作日内办理相关手续。

  应急维修工程竣工验收后,应当将专项维修资金管理部门会同物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)核查的情况、专项维修资金使用情况以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

  第五章 监督管理

  第五十七条 市人民政府住房城乡建设行政主管部门应当建立物业管理信用信息系统,制定物业管理信用信息办法,将物业服务企业、项目负责人和业主委员会成员纳入物业信用信息管理,对物业服务情况进行定期检查。

  市、县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门应当公布本辖区内物业管理信用信息状况。

  建设单位和业主大会在选聘物业服务企业时可以限制在不良信用信息公示期间的物业服务企业参与。

  第五十八条 物业服务企业违反法律法规或者未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的,录入物业管理信用信息系统。

  物业服务企业有下列行为之一的,两年内不得申报各类物业服务示范项目:

  (一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

  (二)被解聘后拒不撤出物业管理区域,或者撤出时未按照规定办理交接手续,造成物业管理混乱的。

  第五十九条 物业项目负责人实施下列行为之一的,应当录入项目负责人和所在物业服务企业物业管理信用信息系统:

  (一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;

  (二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、业主委员会议事活动用房、公共建筑和共用设施设备用途的;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

  (四)擅自利用或者允许他人利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;

  (五)不认真履行安全防范责任,公安机关提出整改意见后,拒不改正,导致物业管理区域内案件多发的;

  (六)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;

  (七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的;

  (八)其他损害业主或者公共利益情节严重的。

  第六十条 业主委员会成员有下列行为之一的,应当录入业主委员会成员物业管理信用信息系统:

  (一)非法接受减免物业服务费及相关费用,收受或者索取建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的财物的;

  (二)挪用、侵占业主公共收益或者共有财产的;

  (三)泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业服务无关活动的;

  (四)其他损害业主或者公共利益情节严重的。

  第六十一条 建立物业管理工作联席会议制度,协调处理下列相关问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责;

  (二)业主委员会换届过程中出现重大争议;

  (三)履行物业服务合同出现重大纠纷;

  (四)物业服务企业在退出和交接过程中出现纠纷;

  (五)与相关专业经营单位协调和配合事项;

  (六)需要协调解决的其他物业管理事项。

  物业管理工作联席会议由街道办事处(乡、镇人民政府)负责召集和主持。联席会议成员应当包括业主或者业主代表、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务企业、住房城乡建设行政主管部门、公安派出所、居(村)民委员会,可以根据具体情况邀请相关行政机关、专业经营单位等方面代表和法律顾问参加。

  第六十二条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理,制定物业服务规范,组织业务培训,规范行业经营行为,促进物业服务企业依法、诚信经营,促进行业健康发展。

  第六章 法律责任

  第六十三条 违反本条例规定的行为,法律、法规已规定相关法律责任的,从其规定。

  第六十四条 建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由市、县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第八条规定,未报告申请设立业主大会或者不按规定报送申请设立业主大会有关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十五万元以下罚款;

  (二)违反本条例第三十四条的规定,未在规定时间完成现场查验并签订物业承接查验协议的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十五万元以下罚款;

  (三)违反本条例第五十三条规定,不按规定交存代收的专项维修资金的,责令限期交存,处五万元以上十五万元以下罚款。

  第六十五条 物业服务企业违反本条例规定,有下列行为之一的,由市、县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第三十四条的规定,未在规定时间完成现场查验并签订物业承接查验协议的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十五万元以下罚款;

  (二)违反本条例第三十六条第四款规定,未经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意处置业主公共收益的,责令限期改正,处处置公共收益金额一倍以上两倍以下罚款;

  (三)违反本条例第三十九条规定,未公示或者未及时更新物业服务相关信息的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  物业服务企业擅自提高物业服务收费标准或者降低服务标准的,由市、县(市、区)人民政府价格行政主管部门依法进行处罚。

  第六十六条 有关行政管理部门负有直接责任的主管人员和其他直接责任人有下列情形之一的,由有关机关依法处理:

  (一)未按照规定履行监督管理职责的;

  (二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;

  (三)对物业服务活动中的投诉举报,不及时受理、依法处理的;

  (四)发现违法行为不及时查处的;

  (五)违法实施行政处罚的;

  (六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

  第七章 附 则

  第六十七条 市人民政府可以根据实际情况就前期物业管理招投标,物业承接查验,专项维修资金筹集、使用和监管,物业服务第三方评估等事项制定实施办法。

  市人民政府住房城乡建设行政主管部门应当制定物业管理区域临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、装饰装修管理服务协议等示范文本。

  第六十八条 本条例自2019 年9月1日起施行。

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