篇2：小区开发商遗留问题引发纠纷，拒缴物业费

　　小区开发商遗留问题引发纠纷

　　--能否作为拒缴物业费的理由

　　[案情简介]

　　原告某物业公司诉称，原告原系为被告居住的某小区提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照政府部门核定的物业管理费，按建筑面积每平方米0.8元的标准支付物业管理费，公共用电另计，但被告却自20**年12月起拖欠原告的物业管理费及原告为其代缴的电费、水费。经原告多次上门催收及张贴小区公告的形式催缴，被告仍不缴纳。被告杨某某辩称，原告所述不实，被告是交了物业服务费等费用的，只是被告不可能保留所有缴费票据，且原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。同时，即使被告没有缴纳部分费用，过错也不在被告，原告收费后不出具正式发票，被告有权拒交。从20**1年开始被告发现自己房屋墙体存在长期漏水等情况，被告多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，原告的行为违反了其作为物管公司的法定义务。请求驳回原告的诉讼请求。

　　[法院审判]

　　20**年1月25日，原告与某小区的开发商某某置业有限公司签订了《某物业管理委托合同》，合同第三条约定：乙方(原告)提供服务的受益人为某物业全体业主和物业使用人，某物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第二章系委托管理事宜，第四条约定：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，......。第五条约定：共用设施、设备的维修、养护和管理，......。第十四条约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务;2.水、电、气代收费用......。第三章委托管理期限，第十七条约定：委托管理期限为三年。自20**年1月25日起至20**年1月24日止。20**年4月28日，原告与被告签订了《管理公约》，第二条第(二)款第8项约定：业主必须在每月5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。管理费、水电气费按月缴纳，......。第三条第(二)款第1项约定：原告负责小区内公共设施及设备的维修、养护。20**年7月1日接管小区物业服务以来，数次接到被告反映家中存在漏水现象。同月20日，重庆市江北区某小区业主委员会出具《证明》：被告因与原告发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。证明中还记载，被告称其20**年1月发现房屋出现了诸多质量问题，向公司工作人员曾某某、赖某某反映，公司一直未予以解决。由于漏水严重及时间较长，造成了被告的家具和装修严重损毁。

　　法院审理认为，原告系某小区开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前选聘的前期物业管理企业、并与被告签订了《管理公约》，原告对某小区进行物业管理符合相关物业管理法规的规定，原告与被告的物业管理服务关系成立。《某物业管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动以及代交水电费的行为、表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，与原告签订了《管理公约》，接受了原告的物业服务，

　　据此，法院判决如下：

　　一、杨某某于本判决生效之日起10日内支付重庆麦某某物业管理有限公司物业服务费(含电梯费)818.95元。

　　二、驳回重庆麦某某物业管理有限公司其他诉讼请求。

　　[律师点评]

　　本案所涉及的问题是，被告抗辩认为：其房屋墙体存在长期漏水等情况，又多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，这种抗辩能否作为拒缴、缓缴、减缴物业费的理由。答案是否定的。因为被告所称的漏水部分是在被告的专属的房屋内，其维修的责任不在原告的物业服务范围，故被告该辩解理由不能成立，法院不予采纳。

　　其实，还可以从合同相对性的角度来理解这个问题，与被告签订商品房买卖合同的主体是房地产开发商，所以，房地产开发商应当负责被告房屋的质量问题。

　　当事人可以就此事宜起诉房地产开发商要求进行赔偿，其依据可以是侵权纠纷或者合同违约纠纷，而无论如何，起诉物业服务公司是缺乏理由的。

篇3：物业公司ISO9000程序文件: 物业费用的收取

　　物业公司ISO9000程序文件: 物业费用的收取

　　EJ-QP4.13 物业管理费用的收取

　　1.目的：

　　为规范物业管理服务收费行为，确保公司的经济收入，促进公司事业的运作、发展。

　　2.适用范围：

　　适用于公司经营管理部对住户收取费用的工作。

　　3.引用文件：

　　3.1 质量手册第4.9章

　　3.2 ISO9002标准第4.9章

　　4.职责：

　　4.1经营管理部主任负责年物业管理费用收取的计划工作和月收费情况的检查工作。

　　4.2收费员负责年度、日常物业管理费用的收取。

　　4.3物业管理员负责年度、日常物业管理费用收取的统计报表工作。

　　5.工作程序：

　　5.1计划工作：

　　5.1.1经营管理部主任每年年初根据物业管理委员会通过的收费标准和政府的各类收费标准制定《物业管理服务费收费计划》，并报副总经理审核。

　　5.1.2物业管理员检查收费员各项收费项目表格、报表是否齐全。

　　5.1.3物业管理员协助综合办公室检查微机内收费系统数据：住户的姓名、楼房号、面积等是否反映现实居住情况，由综合办公室打印出收费表。

　　5.2费用的收取：

　　5.2.1物业管理委托服务费：

　　5.2.1.1此项费用收费期为每年底和次年初，收费员在大门宣传栏和单元防盗门右上角张贴收费通知。

　　5.2.1.2住户交纳费用时，收费员向住户出示《物业管理委托服务收费表》，住户确认无误后，由住户在表上签字，同时请住户交纳费用，收费员开出票据，在收费过程中执行服务规范用语。

　　5.2.1.3收费完毕，收费员填写《物业管理委托服务收费台帐》，作复写收据，将钱或支票交与财务部。

　　5.2.1.4完成上述程序后，收费员将程序中涉及的文件移交物业管理员，物业管理员审核后归档。

　　5.2.2“五费”的收取：

　　5.2.2.1“五费”是指冷水费、热水费、燃气费、电费、电话费。收费员每月或每两月向住户收取。

　　5.2.2.2收费员接到市政部门送来的水、电、气费交纳通知单后，将费用、表数分别填写到《五费统收(单元)记录》表上。

　　5.2.2.3收单后第二天开始，物业管理员下户查表，准确记录各表示数，将数据计入《五费统收(分户)记录》。

　　5.2.2.4收单后第四天，收费员在小区大门宣传栏和单元防盗门右上角张贴交费通知。

　　5.2.2.5住户交费时，收费员向住户出示《五费统收(分户)记录》，住户确认后，向住户收取费用，并开据收据。过程中实行服务规范用语。

　　5.2.2.6收费后收费员将钱和支票填写复写收据后交与财务部。

　　5.2.3车辆的收费：

　　5.2.3.1每年不定期向车主收取车辆有关费用，收费员严格按照《车辆通行停放收费规定》收费。

　　5.2.3.2当车主通行证、停车证即将到期时，保安服务部车辆管理员应通知车主交费。

　　5.2.3.3车主到保安服务部交费时,保安服务部记清车主姓名、住址、车牌号,将收取的费用及时交给经营管理部收费员。

　　5.2.3.4收费员核准后,填写收据,钱或支票交与财务部。

　　5.2.4有偿服务收费：

　　5.2.4.1住户申请有偿服务时，物业管理员如实填写《有偿服务派工单》，并转交有关部门执行。

　　5.2.4.2工作人员完工后，将派工单由住户签完字后交回收费员，由收费员通知住户交费，并填写《有偿服务收费台帐》。

　　5.3收费标准调整：

　　5.3.1收费员应严格按照各项收费标准收费，不收无标准的费、不收无批示的费。

　　5.3.2当政府对某项收费标准调整时，经营管理部主任将政府的文件和本小区调整的范围上报公司审批，无需物业管理委员会批准，若公司对内部自定的收费标准调整时,应上报公司审批后，经物业管理委员会通过后才能执行。

　　5.3.3审批和通过后的标准，经营管理部主任组织管理员、收费员学习调整收费的文件和本小区实行新收费标准的测算方法，以便工作人员向住户解释。

　　5.3.4收费员及时将调整费用的通知在宣栏中通告住户，物业管理员将审批文件的复印件给综合办公室保存。

　　5.3.5在质量体系运行前已执行的收费标准,在质量体系运行中未作调整的不执行本章程序。

　　5.4收费报表的制定：

　　5.4.1收费员根据各项收费记录表，将各项费用汇总，每月最后一个工作日填写月《物业管理服务费汇总表》，每年十二月最后一个工作日填写年度《物业管理服务费汇总表》。

　　5. 4.2上述报表需收费员填写，物业管理员核准，经营管理部主任

　　审核。

　　5.5催缴费用：

　　5.5.1住户逾期未交纳物业管理服务各项费用，由收费员发出催缴通知单》，限期交付。

　　5.5.2《费用收缴通知单》发出后，过期不交又无正当理由的，物业管理员和收费员应登门征徇住户意见，做其工作直到住户交费为止。

　　6、支持性文件与质量记录：

　　6.1《物业管理服务费收费计划》 EJ-QR-QP4.13-01

　　6.2《交费通知》 EJ-QR-QP4.13-02

　　6.3《物业管理委托服务收费表》 EJ-QR-QP4.13-03

　　6.4《物业管理委托服务费台帐》 EJ-QR-QP4.13-04

　　6.5《五费统收(分户)记录》 EJ-QR-QP4.13-05

　　6.6《五费统收(单元)记录》 EJ-QR-QP4.13-06

　　6.7《物业管理服务费汇总表》 EJ-QR-QP4.13-07

　　6.8《五费统收台帐》 EJ-QR-QP4.13-08

　　6.9《费用催缴通知单》 EJ-QR-QP4.13-09

　　6.10《有偿服务派工单》 EJ-QR-QP4.13-10

　　6.11《有偿服务费台帐》 EJ-QR-QP4.13-11

　　6.12《机动车车位登记表》 EJ-QR-QP4.8-01

　　6.13《费用调整的请示》 无固定格式

　　6.14《车辆通行、停放收费规定》 EJ-WI-QP4.13-01

　　6.15《物业管理服务规范行为》 EJ-WI-QP8.1-01

　　6.16《物业管理服务规范用语》 EJ-WI-QP8.1-02

篇4：对小区物业费欠费的司法裁判的真实效果的思考

　　对小区物业费欠费的司法裁判的真实效果的思考

　　在20**年11月30日的深圳学术沙龙“危机与变革”探讨中，著名物业人陈之平根据他的长期在物业行业的耕耘与研究，坦陈，对于物业服务来说，没有物业费过低的问题，只有服务标准、服务水平高低的问题。陈之平说，无论物业费收每平方米2.8元还是1.8元甚至是0.8元，物管企业都能做下去，“区别可能就在于设备设施养护的好还是坏，保安1小时巡逻1次，还是1个月巡逻1次。”他的话，揭示了物业行业内的一个简单经济逻辑：物业是不会亏损运作的。

　　那么，如果小区业主欠缴物业费，实行包干制的物业企业是不是就一定会产生亏损呢?从事实看，相当部分签署包干制合同的物业企业，面对部分业主的欠费，采取违背包干制合同的风险承担的约定责任，通过违约降低物业服务质量的做法，以维持物业企业的利益，物业企业基本上不会亏损。因此，我们还可以进一步得到一个结论: 物业企业事实上也形成了对小区所有业主的服务违约。物业企业的服务不到位构成对全体业主的违约，特别是对已经缴费业主的违约。站在公正角度来看，已经缴费的业主，可以在物业企业诉讼未缴费业主的同时，起诉物业企业服务不到位，要求赔偿服务损失。

　　在物业欠费诉讼中，公正的宣判，应将两个诉讼结合为一。因为这是一个连环债：部分业主欠物业费，物业企业降低服务标准而欠了所有业主的应享服务。长期来看，在这个连环债中，物业企业扮演的是一个通过降低服务而转嫁欠费的中间人，他是不会亏损的。

　　让我们用一个简单的数学公式帮助证明：假设小区业主有A户，物业费为F，小区业主欠费率为k，物业服务违约率为m，法院审判后，合理的判决，应该是分为二部分，一是判全部欠费业主应该缴的物业费为：k*A*F;同时，还应该判决物业赔付全体业主服务不到位的欠费：m*A*F。也就是说，一个合理的物业欠费的法院判决，物业企业的最后所得为：kAF-mAF。这个公式的含义是：物业企业的公正收益，应该是“欠服务”与“欠费”的债差。

　　从长期角度看，这两个债是基本相抵的，甚至是“欠服务”大于“欠费”的。为什么呢?如果“欠服务”少于“欠费”，那么物业企业必将承担长期亏损，但事实上大部分物业企业谁也不主动撤出小区，这是不符合经济活动的逻辑和常识的;这一现象恰恰说明了，长期以来，物业欠服务与业主欠费是基本持平的或者是多少有赚的。(我们简化了论证,暂不考虑物业企业通过占有公共收益、高报价使用专项维修资金、接受市政部门委托代管强电与供暖等综合盈利行为。如果将这些内容考虑进去，相比其他行业，物业行业仍是国内相当好的低竞争度、普遍赢利行业。这个行业的劳资纠纷比率很低。)

　　举例而言，假设小区物业费为100元，小区业主有10人，缴费8人，欠费2人，欠缴率是20%，同时，根据公正测算，物业服务的不到位率为20%。公正判决是：欠费业主总共应该支付物业企业20%欠缴率*10人*100元物业费=200元，即每个欠费业主支付物业企业100元;同时，物业服务企业在收到200元欠缴物业费后，还要因为服务不到位而支付全体业主总共20%服务不到位率*10人*100元物业费=200元。最后，物业企业所得为(200-200)=0元，欠费业主总支出200元，全体业主得到返还总计200元。

　　我们还可以考虑，在其他条件不变，物业服务不到位率较小的情况，比如10%。简单计算可以知道，最后欠费业主总支出200元，全体业主得到返还100元，物业企业得到100元。

　　当然，在这个计算中，也有人会提出，也许物业服务企业的服务不到位率或许更少呢?事实上，物业企业的逐利逻辑和现实中物业企业的操作都表明，物业企业的服务不到位率，只会大于等于欠费率。现实的难点只在于在业主普遍没有掌握小区话语权的情况下，在小区业主没有合适的团体统一组织监督的情况下，如何取证和评估物业企业的服务到位率。

　　通过上述分析，我们知道，业主欠费与物业企业的欠服务应该是基本相抵的，甚至由于物业企业控制能力较强，还会保持赢利。毕竟许多一、二级物业企业的项目公司，还是有余钱上缴资质费或挂靠费的。还有一个数据也可说明物业企业的亏损并不是普遍的：现北京有一级物业企业127家，三级资质企业2700多家，还有许多在工商登记但不在建委登记的编外物业企业估计也有2000多家，物业企业的倒闭很少见诸行业内新闻。由此可见，大量的散、乱、小的物业企业也能在这个市场中立足并分得一杯羹，并不容易被淘汰出局。

　　说到这里，我想大家都已经明白。真正被侵权的，不是欠费业主，不是降低服务的物业企业，而是缴费的业主。在这个连环债中，真正的债，是欠费业主对缴费业主的债。因此，法院正确的宣判，不是将欠费判给降低服务的物业企业;而应该是判欠费业主将欠费交给小区公共账户或已缴费业主，抵补已缴费业主未来的缴费;但是，历史上大量的物业费纠纷审判，是把欠费业主的缴费简单地判决给物业服务企业，也就是把履约者(已缴费业主)所应得判给了另一个违约者(物业企业)，物业服务企业通过法院判决得到了违约业主的赔偿，但物业企业对全体业主的违约责任却没有得到合理追偿，这样的审判正义吗?这样的审判客观上纵容了物业服务企业服务质量的下降，引发了全体缴费业主因得不到规范的服务而与物业企业的冲突。

　　在《北京市物业管理条例》立法预案调研中，我们发现，除了上述司法审判错误加重全体业主与物业企业冲突外，还有另外一个司法错误，同样在逐渐积累业主与物业的冲突。

　　从北京的审判实践来看，基层法院继续沿用20**年北京高院的纠纷处置意见(《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》)，对物业费欠费的诉讼时效采取“不宜过苛”的处置态度。也就是说，物业企业诉欠费业主，不同于一般的经济纠纷时效限制，超过2年的诉讼时效，仍旧可以起诉。

　　这样的审判机制，很容易产生误导，使得一些物业企业认为，他们可以不思创新解决纠纷而仅仅依赖降低服务与累积欠费就能长期端上金饭碗，甚至从一定程度上来说，只要物业欠费控制在一定比率内，欠费业主欠费时间越长，累积欠费越多，对物业企业越有利，因为累积欠费越多，越方便物业企业起诉，降低物业企业的起诉成本;另外，物业服务质量降低得越多，对物业企业越有利，因为法院只有对欠费业主的追偿判决，没有对物业企业服务质量不到位的追偿判决。由此造成许多物业企业面对各类问题、纠纷尽量采取拖延策略，而不是积极地与业主沟通化解矛盾，因为反正高院说了，“诉讼时效不宜过苛”，这笔钱迟早是我的。我何苦研究如何提升服务质量如何解决矛盾?这真是“滥竽充数”的现代再造啊!而那些积极负责解决问题的物业企业，反倒因为增加了沟通、履约、创新的成本，一定程度上降低了企业利润，由此带来了物业行业鲜明的“劣币驱逐良币”的长期趋势。

　　从客观效果看，高院的这一“不宜过苛”意见，没有对物业欠费现象的解决带来积极影响，反而越来越重。从20**年至今，物业费欠费的普及率更大了，而不是更小了;平均单户欠费额度增加了，而不是减少了;平均单户欠费年限是延长了，而不是缩短了。矛盾非但不能及时消除，反而越积越重。乃至现在，因为物业费纠纷案件的数量超多导致审判资源不足，基层法院限制物业企业起诉数量。一方面物业企业形成对巨大的收缴欠费的错误预期(上边的讨论我们知道，正确的预期是零。其实这些巨大的欠费是欠已经缴费业主的)，另一方面造成越来越多业主对物业企业长期低劣服务的不满情绪不断增长。两边都在长期积累，量变而质变，最终造成物业企业与小区业主的普遍对立，以及当下大量小区物业接撤管难的恶症。

　　这一审判机制还纵容了物业企业、业主相互长期违约的恶习，败坏了物业行业的责任、服务、阳光、创新的行业正气，造成行业人力资源的大幅浪费。错误的司法，极大地损害了行业正气，这就是为什么在这个行业里，我们看不到多少优秀的企业成长的原因之一。

　　反观海外立法，超出两期的物业费纠纷，行政机构、业主团体、法院都会加大处置力度。矛盾长期积累不解决，是解决问题之道吗?正常的经济效率应该是促进物业企业提升服务质量来获得更多的经济收益，但现在的判决机制下，降低服务质量更利于物业个业利益的获得。长期司法错误，把真正债权人的利益，转移给了倒卖债务的中间人，使得这种不思进取的“转嫁债务”策略，本应无效却演化为暴利，以至于物业企业要豁出命，从欠费业主手中争夺已缴费业主的利益。

　　总之，无论是从逻辑推理还是司法实践，还是客观现实的效果来看，针对小区物业欠费，现行的错误审判机制，带来的恶果是相当明显的：一是客观上累积并加重了业主与物业企业的矛盾，造成司法悖论;二是无助于促进物业行业服务水平的提高，甚至客观上纵容物业服务企业服务水平下降以便得到更大的经济预期;三是债权主体的错判，造成小区物业形成错误利益预期而加重接撤管难。接撤管之难，甚至在上海，还激烈到开车冲撞现场人群，酿成2死多伤的公共安全的惨祸的地步。

　　我们司法审判到了不得不改变的时候了，针对小区物业欠费纠纷，应该明确，包干制物业企业宣称的小区欠费业主形成的债权，根本就不单单是物业企业的，而主要是属于全体业主的。而物业企业，在业主大会决定不再续聘后，在小区接撤管中，应首先离场。物业企业与小区之间，谁也不欠谁的。物业企业唯一需要认真思考的，是如何提升服务质量，提高业主满意率，获得业主认同。

　　另外，为了与合理的司法审判机制相配套，一是要改变现有的小区物业费性质确认，应该明确小区物业费是小区全体业主的共有财产，而不是物业企业的资产;二是明确小区业主团体--业主委员会的民事主体资格，以便承接相应的债权。如果这些都无法做到，现有的司法审判无法改变，那么，作为小区业主，出路只有一条：在物业企业起诉欠费业主的同时，已经缴费业主也应同时起诉物业企业的服务欠债，拿回你的当然权益。

篇5：业主不交物业费,侵害了谁的权益

　　业主不交物业费,侵害了谁的权益?

　　经常有物业公司抱怨，业主欠费太多，导致企业经营困难并难以提供令业主满意的物业服务。业主欠费--物业公司服务欠佳--更多业主欠费，这个问题在很多小区都会遇到。于是，有一种观点渐渐被广为传播：欠费业主侵害交费业主甚至全体业主的合法权益。

　　一

　　“单个业主欠费，实际侵害了全部业主的权利，物业公司只是在管理小区时需要花费成本，需要经济来源，只能说经济来源于广大业主，单个业主欠费，物业公司可能会有一个缺口，比如小区一年物业费300万，有一些业主欠费，最终收回来200万，这样可能无法承担正常的小区运作，那么最后就没有办法进行服务，那么约定的管理标准都不能达到标准，那么受害人必然是业主，因为物业公司是经济实体，是企业，不可能自己把费用垫进去，谁也不会干亏本的事”。20**年，某物业公司总经理在一篇文章中写道。类似的观点在社会上正在被越来越多的人接受，包括行政、司法机关的工作人员和一部分业主维权人士。

　　当然，也有对前述观点持不同意见的。“在包干制下，业主不交费侵害的是物业服务企业的利益，而不是业主的共有利益，物业服务企业如果保留对欠费业主的诉权，就没有任何理由降低维护水准!如果物业服务企业因为业主欠费而降低服务标准同时又保留对欠费业主的追诉权，那是物业服务企业侵害全体业主的利益，而不是不交费业主侵害全体业主的利益。”北京市一位维权业主批驳了一味指责业主欠费侵害其他缴费业主权益的观点。

　　与这个论题相关的法律法规条款主要包括：

　　《物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”第八十三条，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对......拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”和《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(五)按时交纳物业服务费用;”第六十七条，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”在相关的讨论中，还出现了业主整体利益、物业服务企业的利益，以及业主的义务、包干制、物业管理企业的诉权等概念。

　　二

　　就本质而言，这个问题涉及到物业费的性质和包干制应该如何理解。在现有的物业管理制度设计及实务中，对这二个问题都存在着深刻而影响巨大的误解。换言之，业主欠交物业费，是在和谁形成债权债务关系;以及在什么情况下，因业主欠费形成的债权债务关系对其他缴费业主形成“损害他人合法权益”的关系，在当前并未形成一致理解。

　　《条例》第七条将交纳物业服务费用确定为业主的义务，但是并没有明确是对谁的义务，而是语焉不详地规定该义务是基于“物业管理活动”而产生的。按照《条例》第二条关于物业管理的定义，物业管理活动是“业主通过选聘物业服务企业”而实现的，是“由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定”而完成的。也就是说，物业管理活动是存在着业主与物业服务企业两个主体。问题在于，如果是《条例》第十条所规定的“只有一个业主的”的建筑物，则业主与物业服务企业在法律上的身份都很清晰。而对于住宅小区来说，这里的“业主”指的究竟是单个业主的集合还是指业主团体呢?如果是单个业主的集合，则存在每一个业主与物业服务企业之间形成合同关系。如果是业主团体，则物业服务合同就是业主团体与物业服务企业之间订立的。这两种合同关系下，服务服务费用的债权人就会有巨大的区别。前者，是物业服务企业;后者，是业主团体。或者说，在前一种合同关系下，业主的交费义务是相对于物业服务企业的;而后者，是相对于业主团体的。这种区别其实意味着在前期物业管理和业主自治阶段，物业费的性质本质上有所不同。

　　《物权法》第七十二条在明确业主拥有义务时，并没有如《条例》一般列举义务包括哪些内容。《物权法》在第八章“共有”中，其第九十八条规定，“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”实际上，是在规定共有物的管理费用的分摊是共有人的义务。建筑物区分所有权与一般物的所有权的区别在于，其由专有权、共有权和共同管理权构成。区分所有权人之间基于共有而形成共有人的关系。因此，对于区分所有建筑物的管理费用的分摊应该属于《物权法》第七十二条所指的“义务”之一种。《物权法》第八十三条中规定“业主大会和业主委员会，对......拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”实际上也体现了这种立法思路，将物业费视为业主对业主大会的义务。这里拒付物业费“损害他人合法权益”中的“他人”，虽然语焉不详，但并不妨碍做出前述理解。这种理解，在维权业主群体中正在逐渐取得共识。同时，“北京物业管理新政”中出台的《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》(征求意见稿)也体现了这种认识。但是，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，则与此又形成新的冲突。该司法解释第八条第二款规定，“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”这实际上是将物业费支付、收取确立为业主与物业服务企业之间的权利义务关系。

　　司法解释对物业费的性质的规定与《条例》是一致的。依照《条例》第六十七条，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”则物业服务费用是业主对物业服务企业的合同义务。否则，物业服务企业是无权起诉欠费业主的。值得注意的是，国务院法制办在20**年10月向社会公布的《物业管理条例》(征求意见稿)中，并没有这个规定，第六十七条是在正式稿中才出现的。“物业管理条例在现有的法律规定之外，运用国务院行政法规的形式，在特定条件下设定了起诉业主的权利。”在某种意义上，赋予物业服务企业对欠费业主的诉权，解决了《条例》所确立的前期物业管理中业主团体缺失的问题。或者说，在前期物业管理中，因业主团体缺失和业主合意无法形成的情况下，重新定义了物业费的性质和权利义务关系。

　　但是，共有物的管理可以由每个共有人单独委托管理服务的权利么?从法理上，这种委托方式是不能成立的。

　　三

　　这里需要指出的是，业主所交纳的费用在《条例》中采用的是“物业服务费用”这个名称。而在《物权法》中这种费用被称为“物业费”。而在历史上，这种费用曾被称为“物业管理费”。在口语中，经常被称为“物业服务费”或简称为“物业费”。

　　在一部分维权业主中，认为只有在酬金制下欠费业主才会形成对交费业主的权益侵害。这种观点认为，酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。这样的话，欠费业主则对全体业主形成债权债务关系。也因此，只有在酬金制下，才会形成“无理由欠费业主损害全体业主利益”的这一论断的合理性。相反，在包干制下，由于《物业服务收费管理办法》规定“盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担”，因此采用这种物业服务费用收取方式的物业服务企业应该在收费不足的情况下，垫资提供物业服务合同约定的物业服务(包括内容和质量)。如果出现收费不足，而物业服务又不垫资提供服务，则是物业服务企业侵害了交费业主的权利。实际上，企业经营是存在经营风险的，而“欠费-垫资”即为提供包干制物业服务的物业服务企业的经营风险。如果按照一部分物业管理行业人士的理解，“因为物业公司是经济实体，是企业，不可能自己把费用垫进去，谁也不会干亏本的事”，则会这些企业在物业服务过程中即不提供合同约定的质价相符的物业服务，又同时保留债权和诉权的情况。实际上，这些企业获得了双份收益：因为没有垫资而节约了按照合同应该支付的经营成本，又保留了同样额度的债权并通过诉讼取得这部分受益。

　　在现有的法律制度下，如果管理规约没有规定物业费是全体业主的共有经费，同时收费责任和管理服务都由物业公司承担的话，物业服务企业是有垫资提供合同规定的服务的义务和责任的。以业主欠费而拒不垫资提供服务，实际是物业服务企业侵害了业主的权利。

　　按照合理的逻辑，当欠费出现时，物业服务企业垫资提供服务;同时，积极追偿债权。如果能及时提供与合同相符合的物业服务，而且能积极追偿债权，则资金不足-服务下降-更多人不交费的恶性循环应该是不会持续的。遗憾的是，这种合理的逻辑，并不被物业管理行业、行政主管部门和社会所普遍接受。而且，有些城市的司法机关还出台允许物业费的欠费债权的追偿期限可适当延长的文件，助长了物业服务企业怠于追偿物业费的行为。