篇2：业主不交物业费,侵害了谁的权益

　　业主不交物业费,侵害了谁的权益?

　　经常有物业公司抱怨，业主欠费太多，导致企业经营困难并难以提供令业主满意的物业服务。业主欠费--物业公司服务欠佳--更多业主欠费，这个问题在很多小区都会遇到。于是，有一种观点渐渐被广为传播：欠费业主侵害交费业主甚至全体业主的合法权益。

　　一

　　“单个业主欠费，实际侵害了全部业主的权利，物业公司只是在管理小区时需要花费成本，需要经济来源，只能说经济来源于广大业主，单个业主欠费，物业公司可能会有一个缺口，比如小区一年物业费300万，有一些业主欠费，最终收回来200万，这样可能无法承担正常的小区运作，那么最后就没有办法进行服务，那么约定的管理标准都不能达到标准，那么受害人必然是业主，因为物业公司是经济实体，是企业，不可能自己把费用垫进去，谁也不会干亏本的事”。20**年，某物业公司总经理在一篇文章中写道。类似的观点在社会上正在被越来越多的人接受，包括行政、司法机关的工作人员和一部分业主维权人士。

　　当然，也有对前述观点持不同意见的。“在包干制下，业主不交费侵害的是物业服务企业的利益，而不是业主的共有利益，物业服务企业如果保留对欠费业主的诉权，就没有任何理由降低维护水准!如果物业服务企业因为业主欠费而降低服务标准同时又保留对欠费业主的追诉权，那是物业服务企业侵害全体业主的利益，而不是不交费业主侵害全体业主的利益。”北京市一位维权业主批驳了一味指责业主欠费侵害其他缴费业主权益的观点。

　　与这个论题相关的法律法规条款主要包括：

　　《物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”第八十三条，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对......拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”和《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(五)按时交纳物业服务费用;”第六十七条，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”在相关的讨论中，还出现了业主整体利益、物业服务企业的利益，以及业主的义务、包干制、物业管理企业的诉权等概念。

　　二

　　就本质而言，这个问题涉及到物业费的性质和包干制应该如何理解。在现有的物业管理制度设计及实务中，对这二个问题都存在着深刻而影响巨大的误解。换言之，业主欠交物业费，是在和谁形成债权债务关系;以及在什么情况下，因业主欠费形成的债权债务关系对其他缴费业主形成“损害他人合法权益”的关系，在当前并未形成一致理解。

　　《条例》第七条将交纳物业服务费用确定为业主的义务，但是并没有明确是对谁的义务，而是语焉不详地规定该义务是基于“物业管理活动”而产生的。按照《条例》第二条关于物业管理的定义，物业管理活动是“业主通过选聘物业服务企业”而实现的，是“由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定”而完成的。也就是说，物业管理活动是存在着业主与物业服务企业两个主体。问题在于，如果是《条例》第十条所规定的“只有一个业主的”的建筑物，则业主与物业服务企业在法律上的身份都很清晰。而对于住宅小区来说，这里的“业主”指的究竟是单个业主的集合还是指业主团体呢?如果是单个业主的集合，则存在每一个业主与物业服务企业之间形成合同关系。如果是业主团体，则物业服务合同就是业主团体与物业服务企业之间订立的。这两种合同关系下，服务服务费用的债权人就会有巨大的区别。前者，是物业服务企业;后者，是业主团体。或者说，在前一种合同关系下，业主的交费义务是相对于物业服务企业的;而后者，是相对于业主团体的。这种区别其实意味着在前期物业管理和业主自治阶段，物业费的性质本质上有所不同。

　　《物权法》第七十二条在明确业主拥有义务时，并没有如《条例》一般列举义务包括哪些内容。《物权法》在第八章“共有”中，其第九十八条规定，“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”实际上，是在规定共有物的管理费用的分摊是共有人的义务。建筑物区分所有权与一般物的所有权的区别在于，其由专有权、共有权和共同管理权构成。区分所有权人之间基于共有而形成共有人的关系。因此，对于区分所有建筑物的管理费用的分摊应该属于《物权法》第七十二条所指的“义务”之一种。《物权法》第八十三条中规定“业主大会和业主委员会，对......拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”实际上也体现了这种立法思路，将物业费视为业主对业主大会的义务。这里拒付物业费“损害他人合法权益”中的“他人”，虽然语焉不详，但并不妨碍做出前述理解。这种理解，在维权业主群体中正在逐渐取得共识。同时，“北京物业管理新政”中出台的《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》(征求意见稿)也体现了这种认识。但是，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，则与此又形成新的冲突。该司法解释第八条第二款规定，“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”这实际上是将物业费支付、收取确立为业主与物业服务企业之间的权利义务关系。

　　司法解释对物业费的性质的规定与《条例》是一致的。依照《条例》第六十七条，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”则物业服务费用是业主对物业服务企业的合同义务。否则，物业服务企业是无权起诉欠费业主的。值得注意的是，国务院法制办在20**年10月向社会公布的《物业管理条例》(征求意见稿)中，并没有这个规定，第六十七条是在正式稿中才出现的。“物业管理条例在现有的法律规定之外，运用国务院行政法规的形式，在特定条件下设定了起诉业主的权利。”在某种意义上，赋予物业服务企业对欠费业主的诉权，解决了《条例》所确立的前期物业管理中业主团体缺失的问题。或者说，在前期物业管理中，因业主团体缺失和业主合意无法形成的情况下，重新定义了物业费的性质和权利义务关系。

　　但是，共有物的管理可以由每个共有人单独委托管理服务的权利么?从法理上，这种委托方式是不能成立的。

　　三

　　这里需要指出的是，业主所交纳的费用在《条例》中采用的是“物业服务费用”这个名称。而在《物权法》中这种费用被称为“物业费”。而在历史上，这种费用曾被称为“物业管理费”。在口语中，经常被称为“物业服务费”或简称为“物业费”。

　　在一部分维权业主中，认为只有在酬金制下欠费业主才会形成对交费业主的权益侵害。这种观点认为，酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。这样的话，欠费业主则对全体业主形成债权债务关系。也因此，只有在酬金制下，才会形成“无理由欠费业主损害全体业主利益”的这一论断的合理性。相反，在包干制下，由于《物业服务收费管理办法》规定“盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担”，因此采用这种物业服务费用收取方式的物业服务企业应该在收费不足的情况下，垫资提供物业服务合同约定的物业服务(包括内容和质量)。如果出现收费不足，而物业服务又不垫资提供服务，则是物业服务企业侵害了交费业主的权利。实际上，企业经营是存在经营风险的，而“欠费-垫资”即为提供包干制物业服务的物业服务企业的经营风险。如果按照一部分物业管理行业人士的理解，“因为物业公司是经济实体，是企业，不可能自己把费用垫进去，谁也不会干亏本的事”，则会这些企业在物业服务过程中即不提供合同约定的质价相符的物业服务，又同时保留债权和诉权的情况。实际上，这些企业获得了双份收益：因为没有垫资而节约了按照合同应该支付的经营成本，又保留了同样额度的债权并通过诉讼取得这部分受益。

　　在现有的法律制度下，如果管理规约没有规定物业费是全体业主的共有经费，同时收费责任和管理服务都由物业公司承担的话，物业服务企业是有垫资提供合同规定的服务的义务和责任的。以业主欠费而拒不垫资提供服务，实际是物业服务企业侵害了业主的权利。

　　按照合理的逻辑，当欠费出现时，物业服务企业垫资提供服务;同时，积极追偿债权。如果能及时提供与合同相符合的物业服务，而且能积极追偿债权，则资金不足-服务下降-更多人不交费的恶性循环应该是不会持续的。遗憾的是，这种合理的逻辑，并不被物业管理行业、行政主管部门和社会所普遍接受。而且，有些城市的司法机关还出台允许物业费的欠费债权的追偿期限可适当延长的文件，助长了物业服务企业怠于追偿物业费的行为。

篇3：案例：业主5年不交物业费，不出庭应诉，法院冻结账户

　　案例：业主5年不交物业费，不出庭应诉，法院冻结账户

　　业主5年不交物业费，也不出庭应诉，法院冻结账户!

　　一、5年不理会9张缴费单

　　昨天上午，家住国信馨园小区的王先生到汉阳区法院咨询如何解冻银行账户，原因是本月初他到银行支取养老金，工作人员告知其账户已于上月被法院冻结。

　　至于银行账户为什么被冻结了，事情还得从5年前说起。20**年，王先生在国信馨园高层住宅购置了一套拆迁安置房。购房合同附带的前期物业服务内容约定，高层住宅的物业费按每月1.3元/平方米计算。入住前，王先生一分不差地缴纳了当年的物业费。

　　第二年，王先生跟物业协商能否稍微降低物业费，理由是他住在一楼，平时几乎不用电梯，但物业坚持执行统一价。从20**年起，王先生再未交过物业费。尽管每年物业都会催缴两次，他都不予理会。昨天，记者在他家里看到9张缴费通知单，通知单显示从20**年1月1日至20**年12月31日，王先生家共拖欠物业费7040元。

　　二、养老金账户被冻结

　　去年，王先生两次收到法院的传票，物业起诉他拖欠20**年至20**年物业费违约。第一次，他向送传票的法官讲述了自己的“冤情”，对方告诉他“到法院再说”，但他拒收传票。第二次，他坚持认为自己是占理的，再次拒收传票。“我以为我不理会这件事，最后就没有事了。”

　　前不久，王先生突然接到一个陌生电话，对方问他是不是王某，他以为是骚扰或诈骗电话就匆忙挂断了。后来发现养老金账户被法院冻结，他意识到问题的严重性，还担心以后留下信用污点。

　　10月9日，王先生到汉阳区法院去说理。执行法官反问他：“当初为什么不来法院应诉?”他解释说，自己一辈子没有犯过法，不想为了物业费这点小事来法院，没想到银行账户也被冻结了。执行法官表示，曾打电话通知他判决已生效，但他把电话挂了，所以只能强制执行。

　　三、缴清欠款方能解冻账户

　　昨天，记者陪同王先生和邱女士再次来到汉阳区法院。执行法官毛创军强调，冻结养老金账户是合法的。据她介绍，对于这类民事案件，法院判决被告败诉后，执行法官会搜集被告人的财产线索，包括房产、存款、车辆和工商营业执照等，一旦发现足够支付案件标的额的银行账户，法院就可以将其冻结。由于该案件的标的额是6458.99元，外加50元执行费，所以法院冻结了他的养老金账户。“王先生除了养老金还有其他经济来源，法院并未全部冻结。只要他在10天内缴清欠款，我们马上就可以解冻他的账户。”

　　法院判决书称，被告拒交物业费的行为构成违约，应承担向原告支付物业管理服务费及违约金的民事责任。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，依法由其承担不利后果。法院依法进行缺席判决。毛法官还提醒，公民不应诉相当于放弃了自己的合法权利。

　　王先生表示，愿意缴清拖欠的物业费和违约金，对于自己不懂法造成的严重后果也深感懊悔。

　　四、减免物业费须协商约定

　　王先生虽然认识到不交物业费是错误的，但他对于一楼的物业费该不该酌情减免仍坚持己见，从法院回来他又到物业进行协商。国信馨园物业管理处隶属深圳市万邦物业管理有限公司武汉分公司，其进门处悬挂着物业服务内容及收费标准，其中电梯运行维护费是0.5元/月。负责人周经理介绍，他们的收费标准通过了市物价局审核，房管部门并未规定一楼物业费必须低于其他楼层，而总公司也未授予他们减免权限。王先生以自己从来不乘坐电梯为由据理力争，周经理解释说，电梯属于全体业主共用的设施设备，不好用楼层来区分电梯运行维护费。

　　我市有些小区的物业费并未执行统一价。以百步亭怡康苑、怡和苑为例，高层住宅一楼的物业费每月就比其他楼层每平方米少0.2元。物业工作人员说，这是考虑到一楼业主使用电梯的机会比较少。

　　20**年，市物价局曾出台普通住宅物业综合管理服务费指导价，电梯运行维护费是0.5元/月。该文件附注：服务标准降低或减少服务项目，收费标准应相应降低。

　　市房管局物业管理处工作人员则表示，目前我市普通住宅的物业费实行政府指导价结合市场价，一楼业主少用电梯是否能酌情降低物业费，由业主和物业协商决定，并写入物业服务合同。房管部门对此没有作出硬性规定。

　　几乎不乘坐单元电梯，却要缴纳与高层业主相同的电梯运行维护费，一楼业主称不公平。为此，该业主拒交物业费长达5年。多次催缴无果后，物业公司将其告上法庭。令人意外的是，这名业主拒收法院传票并且未出庭应诉，最后法院强制执行判决结果冻结其养老金账户。昨天，经过武汉晚报记者协调，汉阳区法院同意解冻该业主的账户并消除信用污点，前提是他必须在10日内缴清拖欠的物业费及违约金。

篇4：法院判决：房子漏水但是不能不交物业费

　　法院判决：房子漏水但是不能不交物业费

　　法院判了!房子漏水但“物业费”还是得交

　　从事某住宅小区房屋开发建设及物业管理的开发公司与物业公司同是由一家公司投资设立的，那么，该小区业主房屋出现质量问题应找谁维修呢?记者从沈阳市中级人民法院获悉：开发公司和物业公司即使是“父子关系”或“兄弟关系”，也要明算账，业主要依据合同的约定找对人才行，谨防“一锅搅马勺”。

　　法院判决：房子漏水但是不能不交物业费!

　　文/王志林

　　原载于《现代物业·新业主》20**年第10期总第52期

　　业主：房屋渗水拒交物业费

　　20**年，业主李先生在沈阳天龙房屋开发有限公司(以下简称开发公司)购买了一处商品房，并于20**年1月入住此房屋。此后，沈阳天龙物业管理有限公司(以下简称物业公司)开始对李先生居住的小区进行物业管理，并按建筑面积每平方米0.8元的价格每月收取物业费。20**年，李先生居住的房屋发生窗体渗水，物业公司多次维修均未修好。李先生认为，物业公司没有按照公共契约的约定尽到维修义务，已经严重影响了他的生活居住质量，故从20**年1月至20**年11月拒绝交纳共计2,750元的物业管理费。他向物业公司声明：只有在维修房屋并赔偿经济损失的前提下，才同意履行合同，交纳所欠的物业费。

　　物业公司：房屋外墙渗漏维修应找开发公司

　　物业公司认为，根据与业主签订的物业管理服务公共契约，物业公司负责的维修范围为：该建筑物楼宇内部，由整栋住宅楼的业主和使用人共同使用的楼宇主体承重结构部位，户外墙面、天井、门厅、楼梯、走廊过道等。而屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏，由房屋开发公司进行维修。因此，业主房屋渗水，物业公司并没有维修的义务，业主不能以此理由拒交物业费。双方为此产生分歧，不久，物业公司便将业主李先生告上法庭。

　　法院判决：业主应正常支付物业费

　　一审法院认为，业主李先生家房屋内窗体渗水，不属于公共契约中约定的楼宇共用部位，且物业公司协商开发公司维修多次，业主李先生须给付物业管理费2,750元。宣判后，李先生上诉称：物业公司多次维修的行为已说明其对房屋有维修义务。物业公司与开发公司都是沈阳天龙投资发展有限公司的子公司，均属于该公司投资设立，虽然各自独立，但开发公司已经将房屋维修责任委托物业公司，物业公司就应当按约定承担房屋维修的责任。

　　沈阳市中级人民法院认为，按照物业公司与业主双方契约约定，公共部位应当是楼宇内部的主体承重结构部位以及户外墙面等，现业主李先生所主张的房屋问题不应包括在上述维修范围之内。而开发公司也并未在《住宅质量保证书》中明确标明由物业公司承担维修义务。物业公司虽然曾为业主李先生维修过房屋，但该行为并不必然产生法律责任，其对业主李先生房屋的渗水问题不负有合同约定的维修义务。故李先生应向物业公司给付尚欠的物业费。

　　相关链接：房屋维修按合同约定行事

　　目前，由开发商自己投资设立的物业管理企业管理小区物业时，业主能否以开发商售楼违约为由拒交物业费?沈阳市中级人民法院的一位法官对此解释说，这是一个合同怎么约定的问题。如果合同将房屋买卖与物业管理联系在一起，作为一个法律关系来规定，那么业主完全可以拒交物业费;否则是另一个法律关系--开发商违约时，业主只能追究开发商的违约责任，或者对开发商行使抗辩权，但不能以此为由对开发商投资设立的具有法人资格的物业管理企业拒交物业费。因为从公司法上讲，开发商和其投资设立的物业管理企业虽然存在“父子关系”或“兄弟关系”，但毕竟是不同的法律主体，各自应对自己的行为负责。在法治社会，广大业主维权时应当尊重法律的权威。若广大业主对物业服务本身不满意，可以通过业主大会解聘物业管理企业。

篇5：案例分析：不交物业费的这些理由根本站不住脚

　　案例分析：不交物业费的这些理由根本站不住脚

　　导读：物业服务合同属于公共服务合同，业主不能以房屋漏水及合同到期没有和自己续签为由拒缴物业服务费。

　　原告**物业管理有限公司诉被告刘*物业服务合同纠纷一案，依法适用小额诉讼程序，法院公开开庭进行了审理。原告**物业公司的委托诉讼代理人，被告刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向法院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠期间的物业服务费，并支付按每日万分之五计算至实际清偿之日止的滞纳金。事实与理由：被告系苏州市吴中区**小区702室房屋的业主，原告为被告所在小区提供物业服务。现被告拖欠期间的物业服务费，经原告多次催讨未果，故诉至法院。

　　被告刘*辩称，其房屋多处渗水严重，物业公司维修了十多次也没有维修好。如能维修好，其愿意交纳物业服务合同期限内的物业服务费，超出期限的不交纳。

　　法院经审理认定事实如下：苏州吴中经济开发区**小区702室登记为被告刘*单独所有，建筑面积108.95平方米，登记时间20**年1月23日。20**年3月23日，房地产开发经营企业，甲方、**物业公司(甲方选聘物业公司)、刘*(购房人，乙方)签订《苏州市前期物业管理服务协议》。该协议约定，物业公司负责**小区的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。物业服务费标准为住宅1.55元/月·平方米，小高层、高层住宅另收电梯水泵运行费0.55元/月·平方米。乙方所购房屋为15幢702室住宅，建筑面积108.95平方米。乙方不按协议约定收费标准和收费时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。

　　审理中，原告陈述，前期物业管理服务协议期满后，双方没有续签合同，其继续提供物业服务，直至20**年4月30日撤场。

　　上述事实由原告提供的苏州市前期物业管理服务协议，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。

　　审理中，被告提供照片打印件证明其房屋渗漏水维修经过及现在漏水情况。经质证，原告认为照片无法看出拍摄时间、地点，不能证明原告所述情况持续存在。

　　法院认为，原、被告与开发商之间签订的前期物业管理服务协议，系各方真实意思表示，应属合法有效，各方应按约全面履行合同义务。原告已提供了物业服务，被告应交纳物业服务费。尽管原、被告未再续签物业服务协议，但原告实际提供物业服务至20**年4月30日，该服务期间的物业服务费仍应遵照之前的合同约定支付。被告抗辩房屋存在漏水原告多次维修未能修好，并非其抗辩不交纳物业服务费的合理事由，故法院对其辩解不予采信。即使物业公司存在服务质量问题也应由业委会及时要求其改进或降低收费标准，而非业主个人拒付物业服务费的理由。现原告已经撤场，被告应当结清物业服务费，故原告诉请被告交纳物业服务费，于法有据，应予支持。经核算，被告应交纳上述期间的物业服务费，但被告未能交纳物业服务费，已经构成违约，原告诉请被告按每日万分之五支付滞纳金，符合合同约定，也不违反法律规定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：

　　被告刘*于本判决生效之日起十日内支付原告**物业管理有限公司拖欠的物业服务费，并支付按每日万分之五计算至实际清偿之日止的滞纳金。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费由被告负担。

　　政策解析

　　房屋质量问题属于开发商的问题，与物业公司无关。物业公司可以要求业主支付物业服务费，同时也可以向开发商反应情况并要求解决房屋的质量问题。物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业公司交付物业服务费。

　　关于“以未签物业合同为由拒交物业服务费”的问题，《物权法》第78条、《物业管理条例》第12条第4款都规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，只要业主大会的决定符合法律规定，遵循议事规则，就对全体业主具有拘束力。业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，不能以此拒交物业服务费。