珠海市物业管理条例(2008修)

日期:2020-06-11  类别:最新文章  编辑:物业经理人

  珠海市物业管理条例(2008修)

  (2007年9月14日珠海市第七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过2007年11月30日广东省第十届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准)

  第一章 总则

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益,营造安全、文明、整洁、优美、和谐的居住和工作环境,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  第三条各级人民政府应当加强对物业管理工作的领导,促进物业管理的专业化、市场化、规范化。

  第四条 物业管理行政主管部门负责物业管理活动的指导、监督、管理工作。

  规划、城市管理行政执法、物价、环保、公安、工商等部门在各自职责范围内,做好物业管理有关工作。

  第五条街道办事处、镇人民政府以及居民委员会协助物业管理行政主管部门做好物业管理活动的监督、管理工作,协调物业管理与社区建设的关系,调解业主、业主委员会与物业服务企业相互之间的物业管理纠纷。

  市、区人民政府应当向居民委员会拨付适当经费,保障其正常开展与物业管理相关的工作。

  第六条本市建立市、区、街道办事处或者镇人民政府物业管理联席会议制度,协调解决物业管理有关问题。

  第七条

  市物业服务行业协会应当做好物业服务企业的行业自律,维护物业服务企业合法权益,协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作。

  提倡物业服务企业加入物业服务行业协会。

  第八条

  一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业提供物业管理与服务。

  第九条

  提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;提倡通过平等协商的方式解决物业管理纠纷。

  第二章 业主、业主大会、业主委员会

  第十条

  业主应当按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规,依法行使权利,履行义务。

  第十一条

  业主依法设立业主大会,选举业主委员会,实行业主自治和自律。

  一个物业管理区域内只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十二条

  区物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

  业主大会、业主委员会应当接受物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会的指导、监督和管理。

  第十三条

  划分物业管理区域时,应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则,具体划分方法如下:

  (一) 新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

  (二) 已经实施物业管理的区域,按照现有物业管理区域范围划定;

  (三) 分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备和相关场地共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;

  (四) 已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域,规模较小的,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

  尚未划定或者需要调整物业管理区域的,区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处或者镇人民政府,考虑居民委员会的布局、经批准的物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素,划定或者调整物业管理区域。

  对物业管理区域划定有争议的,由区物业管理行政主管部门确定。已划定的物业管理区域不得擅自变更。

  第十四条

  物业管理区域符合下列情形之一的,可以按照本条例规定,召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会:

  (一) 房屋出售交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之五十以上;

  (二) 首套房屋出售交付使用超过二年,交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之三十以上。

  第十五条

  建设单位应当在符合业主大会召开条件之日起三十日内将有关情况书面报告街道办事处或者镇人民政府,并在物业管理区域内张贴公告告知业主。建设单位还应当向街道办事处或者镇人民政府提交业主名单和联系方式。

  第十六条

  经交付使用建筑面积的全体业主户数的百分之二十以上书面同意,业主可以采用书面方式向街道办事处或者镇人民政府提出召开首次业主大会的要求。

  街道办事处或者镇人民政府应当在接到业主的书面要求之日起十日内进行调查核实,符合业主大会成立条件的,应当在三十日内指导、监督业主组织成立首次业主大会会议筹备组。

  第十七条

  业主大会行使下列职权:

  (一) 制定和修改管理规约和业主大会议事规则;

  (二) 选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (三) 选聘、解聘物业服务企业,审议批准物业管理服务合同,监督合同履行;

  (四) 决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (五) 决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (六) 听取和审查业主委员会的工作报告;

  (七) 决定物业管理的其他重大事项。

  第十八条

  业主大会成立后,业主大会会议按照业主大会议事规则的规定定期召开。遇有下列情形的,业主委员会也应当及时组织召开业主大会会议:

  (一) 持有百分之二十以上投票权数业主提议的;

  (二) 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三) 业主大会议事规则规定的其他情形。

  发生上述应当召开业主大会会议的情形,业主委员会不履行组织召开会议职责的,区物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开。逾期仍不组织召开的,由街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开。

  第十九条

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  业主可以委托代理人出席业主大会。

  第二十条

  业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议前,就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的,业主填写书面意见后,由业主代表在业主大会投票时代为提交。

  第二十一条

  业主大会会议应当邀请物业管理区域内的非业主使用人到会,听取其物业管理意见。

  非业主使用人可以接受业主委托,行使业主权利。

  第二十二条

  业主在业主大会会议上的投票权分为两类:第一类根据拥有已竣工房屋的建筑面积计算,每一平方米为一投票权,不足一平方米的,按照四舍五入计算;第二类根据业主人数计算,一个独立的产权单位拥有一个业主投票权。业主在业主大会以外的其他事项上的投票权依此方法计算。

  投票权的确认以房地产权证登记的权属人以及建筑面积为准;尚未办理房地产权证的,以房地产登记部门备案的房屋买卖合同登记的购买人以及建筑面积为准。业主大会需查验相关房地产权资料的,应当出具所在地居民委员会的证明,房地产登记部门应当予以配合。

  建设单位有未出售物业的,以业主身份参加业主大会。其所拥有的物业建筑面积为物业管理区域内可出售的房屋总建筑面积扣除已出售的房屋建筑面积后的剩余面积。

  第二十三条

  业主大会作出筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  业主大会作出制定或者修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘或者解聘物业服务企业以及其他有关共有和共同管理权利的重大事项决定,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

  第二十四条

  投票表决事项应当书面送交业主或者送至业主在该物业管理区域的专有物业内,并在物业管理区域内的显著位置公告七日。公告期限届满,业主未进行投票或者未向业主代表提交书面意见的,除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外,其余表决事项,推定该业主表示同意参与投票的多数人的意见。

  业主投票表决期间不在物业管理区域内居住的,应当采取有效措施通知其相关事项。

  第二十五条

  业主委员会是经业主大会选举产生,在物业管理活动中,办理业主大会交办的具体事务的机构。业主委员会接受全体业主监督,履行下列职责:

  (一) 组织召开业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (二) 组织业主委员会换届选举;

  (三) 代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同;

  (四) 及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,协调业主、非业主使用人、物业服务企业之间的矛盾纠纷,监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同,督促业主按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用;

  (五) 监督管理规约实施;

  (六) 业主大会赋予的其他职责。

  第二十六条

  业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合下列规定:

  (一) 业主委员会委员为五人以上十五人以下单数,具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定;

  (二) 业主委员会委员候选人采用业主自荐,或者以幢、单元、楼层为单位进行推荐以及居民委员会推荐相结合的方式产生;

  (三) 业主委员会委员选举实行差额选举方式。业主委员会委员候选人与业主委员会委员人数的差额比例为百分之二十至百分之三十。

  居民委员会应当对自荐及被推荐人进行资格审查,确定业主委员会委员候选人名单。

  第二十七条

  业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向区物业管理行政主管部门备案。

  业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当自变更之日起三十日内向区物业管理行政主管部门进行变更备案。

  第二十八条

  业主委员会委员应当在选举产生之日起七日内组织召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任一名,副主任一至二名。

  第二十九条

  业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

  第三十条

  业主有下列情形之一的,不得成为业主委员会委员:

  (一) 存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为的;

  (二) 连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理服务费用或者物业维修费用且在选举前仍未补缴的;

  (三) 本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作的;

  (四) 存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约规定的行为,不宜成为业主委员会委员的。

  第三十一条

  业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格终止:

  (一) 已经不是本物业管理区域业主的;

  (二) 因违法犯罪等原因不能履行委员义务的;

  (三) 因疾病等原因丧失工作能力的;

  (四) 无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的;

  (五) 以书面形式向业主大会提出辞呈的;

  (六) 存在本条例第三十条所列情形之一的。

  业主委员会委员有上述情形的,由居民委员会审查后报区物业管理行政主管部门备案,并通知业主委员会进行公告或者由居民委员会自行公告。

  第三十二条

  业主或者业主委员会委员认为业主委员会委员资格应当终止而未终止,或者不应当终止而被终止的,可以向业主委员会提出终止或者恢复委员资格的意见,经居民委员会审查,认为应当终止或者恢复委员资格的,由居民委员会向业主委员会提出意见,业主委员会应当接受。

  第三十三条

  业主委员会应当将委员资格终止或者恢复的有关事项在物业管理区域内进行公告,公告时间不得少于七日。

  第三十四条

  业主委员会每届任期不超过五年,业主委员会应当在任期届满前至少提前六十日书面报告街道办事处或者镇人民政府,提出换届选举意见,组织召开业主大会进行换届选举。业主大会议事规则对任期另有规定的,从其规定。

  业主委员会不在规定时间内组织换届选举工作的,区物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开业主大会进行换届选举。

  因参加业主大会会议的业主未能达到法定数量等客观原因未能如期换届选举的,业主委员会应当继续履行职责,并在居民委员会指导下,继续组织换届,直至新一届业主委员会产生。

  第三十五条

  业主委员会应当依法履行业主大会执行机构的职责,不得超越职权作出应当由业主大会作出的决定,不得强迫业主违背本人意愿发表意见或者投票,不得从事与物业管理无关的活动。

  第三十六条

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力,并应当以书面形式及时在物业管理区域内进行公告。

  业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的,区物业管理行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定,并通告全体业主。

  业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  业主委员会超越职权作出的决定造成损失或者不良影响的,由签名同意该决定的业主委员会委员承担有关责任。

  第三十七条

  区物业管理行政主管部门应当定期对业主委员会依法履行职责的情况进行检查,发现业主委员会存在违法行为的应当及时予以纠正。

  业主委员会有下列情形之一的,由区物业管理行政主管部门会同街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开业主大会,决定是否解散原业主委员会,选举产生新一届业主委员会:

  (一) 有超越职权、违反法律法规的行为,严重侵害业主合法权益的;

  (二) 有严重影响社区安定和社会稳定行为的;

  (三) 对区物业管理行政主管部门在检查中发现并责令改正的违法行为拒不改正的。

  第三十八条

  业主大会及业主委员会的工作经费由全体业主共同承担,费用的筹集方式由业主大会决定,也可以从合法利用物业共有部分获取的收益中列支。应当设立专门帐号,对费用实施依法管理,费用的使用接受全体业主的监督。

  首次业主大会会议的组织费用,由全体业主共同承担,由首次业主大会筹备组筹集或者由建设单位、物业服务企业代筹,接受业主和居民委员会监督。

  第三章 物业配套设施设备

  第三十九条

  物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场地属于业主共有,任何单位和个人不得擅自占有、处分:

  (一) 物业管理用房、门卫房、值班房、共用设施设备机房以及其他为物业管理区域服务的公共用房;

  (二) 共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间、垃圾房以及屋面、外墙的附属空间;

  (三) 物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路,除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地,非经营性的共用文体设施;

  (四) 建设单位在房屋买卖合同中约定或者以其他形式承诺归全体业主所有的其他配套设施设备和相关场地。

  除了按照规定应当进行面积分摊的配套设施设备和相关场地之外,房地产登记部门不得向任何单位或者个人核发上述配套设施设备和相关场地的房地产权证书。

  第四十条

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  第四十一条

  规划批准的人防工程,投资者可以合法利用,但不得出售或者变相出售。

  第四十二条

  新建物业,应当在取得商品房预售许可证前依法明确所有物业配套设施和场地的权属,并将相关权属文件向市房地产登记主管部门备案。

  相关权属文件应当在物业销售现场予以公告,向物业买受人予以明示,并作为房屋买卖合同的附件。

  第四十三条

  新建物业的建设单位应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房包括业主委员会办公用房、物业服务企业办公用房。物业管理用房应当满足物业管理需要,最低配置标准为:

  (一) 物业管理区域房屋总建筑面积五万平方米以下(含五万平方米)的,不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之三,且建筑面积不得少于一百平方米;

  (二) 物业管理区域房屋总建筑面积五万平方米以上十万平方米以下(含十万平方米)的,不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二点五,且建筑面积不得少于一百五十平方米;

  (三) 物业管理区域房屋总建筑面积十万平方米以上二十万平方米以下(含二十万平方米)的,不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二,且建筑面积不得少于二百五十平方米;

  (四) 物业管理区域房屋总建筑面积二十万平方米以上四十万平方米以下(含四十万平方米)的,不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之一点五,且建筑面积不得少于四百平方米;

  (五) 物业管理区域房屋总建筑面积四十万平方米以上的,不低于物业管理区域总建筑面积的千分之一,且建筑面积不得少于六百平方米。

  分期建设的物业,建设单位应当在首期建设的物业管理区域内依照前款规定配置物业管理用房,或者在每期建设的物业管理区域内依照前款规定按照本期房屋建筑面积与物业管理区域房屋总建筑面积的比例配置物业管理用房。

  第四十四条

  规划行政主管部门在确定房地产项目规划设计要点时,应当按照本条例规定的标准提出物业管理用房的具体要求,并在建设工程规划许可证中载明物业管理用房的具体位置以及建筑面积。

  建设单位申请商品房预售许可证、房地产权证书时,应当提交物业管理用房的房号、建筑面积等有关资料。建设单位未提交有关资料的,房屋销售管理部门不予核发商品房预售许可证,房地产登记部门不予核发房地产权证书。

  房屋销售管理部门应当在商品房预售许可证中载明物业管理用房的具体位置、面积。

  房地产登记部门应当在房地产权证书中载明物业管理用房的具体位置、面积。

  第四十五条

  物业管理用房一般应当为地面以上首层房屋,具备基本装修和水电功能,可直接投入使用。

  建设单位应当在前期物业管理期间将物业管理用房提供给负责前期物业管理的物业服务企业使用。

  第四十六条

  建设单位应当按照房屋买卖合同的约定,为业主完善物业管理区域内的配套设施设备和相关场地。

  第四章 物业管理服务

  第四十七条

  物业服务企业应当按照物业管理行政主管部门核发的物业服务企业资质证书核定的资质等级从事相应的物业管理服务活动,从业人员应当按照规定取得资格证书。

  市物业管理行政主管部门可以委托各区物业管理行政主管部门核发在本区工商行政管理部门进行工商登记的物业服务企业三级(含暂定三级)资质证书。

  市外的物业服务企业进入本市从事物业管理服务前,应当向市物业管理行政主管部门办理登记备案。

  物业管理行政主管部门应当对物业服务企业进行考核,建立物业服务企业信用档案,向社会公开。

  第四十八条

  住宅物业的建设单位应当在取得商品房预售许可证之前通过招投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业,并将签订的前期物业管理服务合同向物业管理行政主管部门备案。前期物业管理招投标按照有关规定执行。

  投标人少于三个或者住宅规模较小的,经区物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  前期物业管理服务合同可以约定期限;期限未满但业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效的,前期物业管理服务合同终止。

  除有特别规定外,本条例关于物业管理服务合同的有关规定适用于前期物业管理服务合同。

  第四十九条

  建设单位应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本制定临时管理规约,作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项做出规定,但不得与法律、法规、规章相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。

  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含前期物业管理服务合同约定的内容,应当载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费用标准。建设单位未在房屋买卖合同中载明前期物业管理服务费用标准的,按照政府指导价的最低标准执行。

  第五十条

  业主委员会应当与业主大会通过招投标或者协议方式确定的物业服务企业签订物业管理服务合同,物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定,提供相应的物业管理服务。

  第五十一条

  物业服务企业享有下列权利:

  (一) 根据有关法律、法规规定和物业管理服务合同,对物业及其环境秩序进行管理;

  (二) 依照物业管理服务合同和有关规定收取物业服务费用;

  (三) 制止物业管理区域内损害公共利益的行为;

  (四) 法律、法规规定的其他权利。

  物业服务企业履行下列义务:

  (一) 履行物业管理服务合同,提供安全防范、卫生保洁服务,提供共用部位及设施设备和园林景观等维护养护服务;

  (二) 公布日常维护费用等公共费用的使用情况;

  (三) 接受业主委员会和业主的监督;

  (四) 法律、法规规定以及物业管理服务合同约定的其他义务。

  第五十二条

  物业管理服务合同应当约定下列基本内容:

  (一) 物业管理服务项目及其内容、标准、措施、目标;

  (二) 物业管理服务费用的标准及收取办法;

  (三) 物业管理服务费用收支管理的措施及目标;

  (四) 各方权利义务;

  (五) 违约责任;

  (六) 合同争议及纠纷的解决办法;

  (七) 提前解除合同的条件;

  (八) 合同期限;

  (九) 合同生效条款;

  (十) 其他事项。

  物业管理服务项目包含物业维护及管理、公共秩序维护及管理、环境卫生维护及管理、车辆停放管理、物业使用禁止行为管理、档案资料建立保管以及其他物业管理服务项目。

  合同的期限一般不少于三年,不超过五年。

  物业管理服务合同双方应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本,签订物业管理服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起三十日内将合同报区物业管理行政主管部门备案。

  第五十三条

  物业服务企业可以将物业管理服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业管理服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

  第五十四条

  物业服务企业应当在其接受委托的物业管理区域内设立管理处。

  物业服务企业应当积极参与社区建设,支持居民委员会开展工作,积极配合公安、人口计生、环保、城市管理行政执法等部门共同做好有关工作。

  第五十五条

  物业服务企业没有履行或者没有完全履行物业管理服务合同的约定,导致物业管理区域内发生财产损失或者人身伤害的,应当依法承担相应的法律责任;有保证人身、财产安全特别约定的,从其约定。

  第五十六条

  物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。

  政府指导价由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定,根据物价指数进行适时调整,每年向社会公布。

  政府指导价范围之外的物业管理服务收费,可以实行市场调节价。

  第五十七条

  物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行长期公示。物业服务企业不得单方收取公示范围之外的费用。

  第五十八条

  物业服务企业应当每月公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额,按照市政府有关规定向全体业主合理分摊有关费用。物业管理服务合同另有约定的,从约定。

  建设单位应当对需要使用水、电、燃气等服务的共用设施设备和相关场地安装独立计量器。共用设施设备和相关场地是否安装独立计量器应当纳入竣工验收范围。共用设施设备和相关场地未安装独立计量器的,不予办理竣工验收备案。

  第五十九条

  物业管理服务费用按照下列规定承担:

  (一) 前期物业管理服务合同签订之日至物业交付业主当月发生的物业管理服务费用由建设单位承担;

  (二) 物业交付业主后次月起的物业管理服务费用由业主承担。

  业主空置物业,应当交纳物业管理服务费用。

  第六十条

  物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取任何附加费用。

  第六十一条

  业主应当按照物业管理服务合同约定按时交纳物业管理服务费用及其他费用。未按时交纳的,物业服务企业有权催缴,要求限期交纳;物业服务企业可以按照物业管理服务合同的约定加收滞纳金。

  业主委员会应当协助物业服务企业进行催缴。

  业主违反物业管理服务合同约定,逾期不交纳物业管理服务费用的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  第六十二条

  物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移的,受让人应当了解原业主的物业管理服务费用和物业维修资金交纳情况。

  受让人应当在办理转移手续后十五日内将物业产权转移情况、真实姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会,办理有关手续。

  第六十三条

  业主委员会应当在物业管理服务合同期限届满九十日前,组织召开业主大会决定续聘或者解聘事项。双方商定续聘的,应当重新签订物业管理服务合同;决定不续聘的,应当以书面形式通知对方。

  物业管理服务合同期限届满,合同双方没有作出是否续聘决定的,原物业管理服务合同继续履行。

  第六十四条

  物业管理服务合同终止,决定不续聘的,物业服务企业应当按照物业管理服务合同约定的期限退出物业管理区域;物业管理服务合同未约定期限的,应当在物业管理服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

  物业服务企业退出物业管理区域终止物业管理服务之前,应当向业主委员会移交有关配套设施设备和相关场地、有关物品和文件档案资料;物业服务企业在物业管理期间所产生的涉及业主的信息资料也应当全部移交,不得外泄;物业服务企业还应当配合新选聘的物业服务企业做好接管工作,办理交接手续。新选聘的物业服务企业在未办理交接手续前,不得进入物业管理区域,居民委员会应当尽快组织新旧物业服务企业的交接。

  第六十五条

  物业管理服务交接时,交接各方应当共同对物业共有部分以及有关文件档案资料进行查验。查验中发现问题的,交接各方应当书面确认。

  查验中发现的问题,属于建设单位责任的,建设单位应当承担相应责任;属于部分业主责任的,部分业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任;属于全体业主责任的,全体业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任;属于物业服务企业责任的,物业服务企业应当承担相应责任。

  第六十六条

  业主、业主委员会、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约,履行物业管理服务合同。

  业主、业主委员会、物业服务企业应当依照物业管理合同约定依法追究违约方的违约责任。业主不得采用拒交物业管理服务费用及其他费用等方式拒不履行合同;物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。

  第五章 物业的使用

  第六十七条

  物业的使用应当遵守和执行城市规划、环境保护、房屋使用、消防管理、治安管理等有关规定。

  第六十八条

  业主委员会、物业服务企业应当对业主和非业主使用人使用物业的行为进行监督,对违反法律、法规、规章、临时管理规约、管理规约的行为,应当及时劝阻、制止,督促改正。拒不改正的,应当及时报告有关行政管理部门依法处理。

  第六十九条

  禁止任何单位和个人在物业使用过程中从事下列行为:

  (一) 损坏房屋承重结构、主体结构,破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高;

  (二) 违法搭建建筑物、构筑物;

  (三) 擅自改建或者以其他方式改变物业共有部分,擅自改变物业的使用功能;对房屋进行分割搭建,将厨房间、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租;

  (四) 占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地,擅自移动共用配套设施设备;

  (五) 超过设计规定的荷载使用物业;

  (六) 擅自改动、接驳共用管线;

  (七) 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间,或者将厨房间改为卫生间;

  (八) 存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

  (九) 排放有毒、有害物质,发出超过规定标准的噪声;

  (十) 乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写,高空抛物,随意抛弃垃圾、在公共场地放置杂物;

  (十一) 法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

  第七十条

  物业管理区域内的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内业主和非业主使用人的需要。

  第七十一条

  建筑区划内属于业主共有的车位,业主可以按划定的地点依序停车。物业服务企业提供了管理与服务的,可以收取相应的管理服务费用。

  利用人民防空工程停放汽车或者作其他用途的,收益归投资者所有。物业服务企业提供了管理与服务的,可以收取相应的管理服务费用。

  第七十二条

  物业管理区域内的停车管理服务收费标准应当符合市人民政府的有关规定。

  业主、非业主使用人对车辆停放有特别保管要求的,由业主、非业主使用人和物业服务企业另行签订保管合同,费用由双方另行约定。

  第七十三条

  业主或者非业主使用人装饰装修房屋或者安装室外设施,应当事先向物业服务企业进行登记。

  物业服务企业应当与业主或者非业主使用人签订装饰装修管理服务协议,将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

  物业服务企业可以按照装饰装修服务协议的约定收取装修保证金,用于可能因装饰装修活动对物业共有部分及毗邻房屋造成损坏进行赔偿的保证。装饰装修活动结束后,未发生前述行为的,物业服务企业应当于装饰装修工程投入使用后三十日内退还装修保证金;发生前述行为的,应当在整改完成后三十日内退还保证金。

  第七十四条

  物业服务企业应当对装饰装修以及安装活动进行巡查,对违反法律、法规、规章和管理规约的行为予以制止,并督促改正。拒不改正的,应当及时报告城市管理行政执法部门。

  第七十五条

  城市管理行政执法部门接到违法行为报告之后,应当及时进行调查核实,依法处理。

  属于正在实施的装饰装修违法行为的,由城市管理行政执法部门责令立即停止违法行为;违法装修装饰虽已完工,但是危害到他人居住安全或者正常生活的,责令限期改正。拒不停止违法行为或者逾期不改正的,城市管理行政执法部门可以强制拆除违法装饰装修,扣押有关建筑材料、物品、工具设备。

  第七十六条

  业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

  第七十七条

  利用物业共有部分进行经营活动,应当首先征得相关业主同意。

  合法利用物业全体共有部分获取的收益归全体业主所有,合法利用物业部分共有部分获取的收益归该部分物业的业主所有。

  合法利用物业共有部分所获取的收益分配,有约定的按照约定,没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占共有部分建筑物的比例确定。

  第六章 物业的维修

  第七十八条

  业主、物业服务企业应当在物业管理服务合同中明确各自的物业日常维护责任及范围。业主、物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定及时对物业进行日常维护。

  第七十九条

  供水、排水、供电、供气、消防、照明、通讯、网络、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。

  第八十条

  建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围,承担保修期间的物业保修责任。

  第八十一条

  保修期满后,物业专有部分的维修、更新费用,由专有部分业主自行承担。

  第八十二条

  保修期满后,物业共有部分的维修费用由物业管理区域内的业主按一事一筹、专款专用、业主自付的原则,按照其所拥有物业建筑面积的份额承担,对维修责任另有约定的,从约定。

  提倡业主以逐月缴纳或者其他方式先行筹集物业维修费用。

  政府可以依法制定物业维修资金的筹集管理办法。

  第八十三条

  物业共有部分保修期满后的维修费用按照下列规定承担:

  (一) 部分共有的物业,由共有部分的业主按其专有部分建筑面积占共有部分建筑面积的份额共同承担;

  (二) 全体共有的物业,由物业管理区域内的全体业主按其专有部分建筑面积占建筑物总面积的份额共同承担。

  第八十四条

  人为造成物业损坏的,由责任人负责修复,造成损失或者不良影响的,责任人应当承担有关责任。

  第八十五条

  决定对全体共有的物业进行维修的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占全体业主人数三分之二以上的业主同意。

  决定对部分共有的物业进行维修的,应当经专有部分占部分共有部分建筑物面积三分之二以上的业主且占部分共有部分业主人数三分之二以上的业主同意。

  维修决定作出后,按照本条例第八十三条的规定承担维修费用的业主必须服从维修决定,承担费用,不得以放弃利用或者使用为由拒不承担维修费用。

  第八十六条

  决定对全体共有的物业进行维修的,业主委员会应当负责筹集维修费用;决定对部分共有的物业进行维修的,业主委员会或者部分共有人推选的业主代表负责筹集维修费用。

  尚未成立业主大会的,业主意见的征集和物业维修费用的筹集,由居民委员会组织推选五人以上十五人以下的业主代表负责。

  第八十七条

  需要对物业共有部分进行维修的,由共有部分业主自行决定采用何种方式确定维修方。

  第八十八条

  物业共有部分的维修,应当制定物业维修方案,明确维修费用的用途及数额并向业主公布,费用的使用受业主监督。

  第八十九条

  物业存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第九十条

  业主大会、物业服务企业因维护物业共有部分或者其他公共利益需要,其他业主或者非业主使用人因正当维护物业需要,必须进入物业专有部分的,业主及非业主使用人应当予以配合。

  业主、非业主使用人无理阻挠维护或者监督管理造成损失或者不良影响的,责任人应当承担有关责任。

  第九十一条

  任何单位或者个人因物业维护或者公共利益需要临时占用、挖掘、拆装物业管理区域内的道路、共用设施设备和相关场地等物业共有部分的,应当事先征得业主委员会和物业服务企业同意,与物业服务企业签订管理协议,并按照约定的期限恢复原状。造成损失的,应当给予赔偿。

  第七章 法律责任

  第九十二条

  建设单位违反本条例第十五条,未按照规定将物业管理区域符合业主大会召开条件的情况书面报告物业所在地的街道办事处或者镇人民政府的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下的罚款。

  第九十三条

  建设单位违反本条例第四十三条,未按照规定在物业管理区域内配置物业管理用房的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处三十万元以上五十万元以下的罚款。建设单位还应当通过购买房屋的方式继续承担物业管理用房的配置责任。

  第九十四条

  建设单位违反本条例第四十五条第一款,提供的物业管理用房不符合使用要求的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上二十万元以下的罚款。

  第九十五条

  建设单位违反本条例的规定,有下列情形之一的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下的罚款:

  (一) 违反本条例第四十六条,未按照规定完善配套设施和相关场地的;

  (二) 违反本条例第五十八条第二款,未按照规定在共用设施设备和相关场地安装独立计量器的;

  (三) 违反本条例第六十五条第二款,未按照规定承担物业管理服务交接查验中发现问题的责任的。

  第九十六条

  业主委员会违反本条例的规定,有下列情形之一的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正:

  (一) 违反本条例第二十七条,未按照规定办理业主委员会备案或者变更备案的;

  (二) 违反本条例第三十五条,以业主委员会身份从事与物业管理无关的活动或者超越职权作出应当由业主大会作出的决定的。

  第九十七条

  物业服务企业违反本条例第六十四条第一款,未按照规定退出物业管理区域的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下的罚款。

  第九十八条

  物业服务企业违反本条例的规定,有下列情形之一的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款:

  (一) 违反本条例第五十二条第四款,未按照规定办理物业管理服务合同备案的;

  (二) 违反本条例第七十三条第三款,未按时退还装修保证金的;

  (三) 违反本条例第七十四条,未按照规定对违法装饰装修或者安装行为进行制止并报告的。

  第九十九条

  物业服务企业违反本条例第五十八条第一款,未按照规定公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款。

  第一百条

  物业服务企业违反本条例的规定,不按照物业管理服务合同约定且不合理分摊有关费用的,由区级以上价格管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第一百零一条

  业主或者非业主使用人有违反本条例第六十九条规定情形的,由相关主管部门依照有关法律、法规处理。

  第八章 附则

  第一百零二条

  市人民政府应当制定业主大会规程等具体管理办法。

  第一百零三条

  本条例中有关名词解释:

  本条例所称物业,是指房屋及其配套设施设备和相关场地。

  本条例所称物业管理,是指物业管理区域内的业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及其附属配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护有关区域的环境卫生和秩序的活动。

  本条例所称业主,是指房屋的所有权人。

  本条例所称非业主使用人,是指房屋的承租人或者其他实际使用人。

  本条例所称物业服务企业,是指依法取得独立法人资格,具有相应资质,从事物业管理服务的企业。

  本条例所称车库,是指规划批准用于停放汽车,层高二点二米以上的建筑物。

  本条例所称车位,是指车库内划定的具体停车位置。

  本条例所称物业专有部分,是指属于业主独立所有,由业主独立占有、使用、收益及处分的物业。

  本条例所称物业共有部分,包括物业部分共有部分和物业全体共有部分。物业部分共有部分,是指属于部分业主共有,由部分业主占有、使用、收益及处分的物业。物业全体共有部分,是指属于全体业主共有,由全体业主占有、使用、收益及处分的物业。

  第一百零四条

  业主自行或者委托其他管理人管理建筑物及其附属设施的,参照本条例的相关规定执行。

  第一百零五条

  本条例自2008年4月1日起施行。

(www.pmceo.com)

篇2:上饶市住宅物业管理条例(2020)

  上饶市第四届人民代表大会常务委员会

  公告第34号

  《上饶市住宅物业管理条例》已由上饶市第四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2019年10月31日通过,江西省第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2019年11月27日批准,现予公布,自2020年3月1日起施行。

  上饶市人民代表大会常务委员会

  2019年12月16日

  上饶市住宅物业管理条例

  (2019年10月31日上饶市第四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2019年11月27日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善居民的居住和生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

  本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指业主自行或者通过选聘物业服务企业、委托其他管理人,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 物业管理区域根据物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素综合确定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  第四条 物业管理应当遵循业主自治、服务规范、政府监管、行业自律的原则。

  第五条 市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理纳入社会治理体系,健全物业管理体制,完善物业管理的监督管理机制。

  第六条 市人民政府住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理。

  县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门是物业管理活动的监督管理部门。

  第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,依法制定和组织实施自律性规范。

  第二章 新建物业和前期物业管理

  第八条 自然资源主管部门应当将下列基础设施和配套公共服务设施的建设要求,列入住宅小区建设项目的规划条件:

  (一)停放汽车的车位、车库;

  (二)摩托车、自行车、电动自行车停车场所,以及电动自行车、汽车充电场所和设施;

  (三)全民健身设施;

  (四)物业管理用房;

  (五)法律、法规规定的其他应当列入规划条件的设施。

  住宅小区建设项目达到一定规模,按照国家、省和本市有关规定必须配建的幼儿园、医疗卫生、社区居家养老和社区管理等公共服务设施,应当一并列入规划条件。

  第九条 住宅小区建设项目的建设单位应当将下列设施的建设要求列入建设项目设计方案:

  (一)列入规划条件的设施;

  (二)安全防范设施;

  (三)通信基础设施;

  (四)快递服务设施;

  (五)建筑垃圾临时堆放场所;

  (六)非住宅部分用于餐饮经营的油烟排放设施;

  (七)法律、法规规定的其他应当列入设计方案的设施。

  自然资源主管部门在核发住宅小区建设项目规划许可证时,应当审查建设项目设计方案中相关设施设计指标及其具体位置,并且征求住房和城乡建设主管部门的意见。

  第十条 住宅小区建设项目的建设单位应当在取得房屋预售许可证前,通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理,并与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。分期开发的项目,其前期物业管理招投标,应当以全部物业管理区域为范围。

  符合下列条件之一的,经住房和城乡建设主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业:

  (一)同一物业管理区域内,多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米,单体高层物业建筑面积或者纯别墅区建筑面积低于一万平方米的项目;

  (二)投标人少于三人的。

  第十一条 建设单位应当在出售新建房屋前制定临时管理规约。前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位在售房时向买受人明示并经买受人书面确认。

  建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内,持上述资料向物业所在地住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  第十二条 新建物业符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得自然资源、城市管理、住房和城乡建设、生态环境、人防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经住房和城乡建设主管部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视、安全防范等设施设备已按照规划设计要求建成且已达到国家、省有关建设标准,并与相关专业单位办理移交手续,业主可以独立计量缴费使用;

  (三)按照规划设计要求建设的生活购物场所、幼儿园、托儿所、邮政、医疗卫生、公共文化、全民健身、环卫、社区居家养老和社区管理等公共服务设施已建成;

  (四)按照规划设计要求建设的道路、绿地、物业管理用房以及电动自行车、汽车充电场所等基础设施和公共配套设施已建成,能满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、压力容器、消防设施和器材等共用设施设备依照法律、法规规定已取得合法使用手续,需要进行检测的,已由具备相应资质的检测机构检测合格;

  (六)消防车通道、消防登高场地、人防工程、地下空间已设置显著标志;

  (七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  (八)法律、法规规定的其他条件。

  第十三条 物业交付十五日前,建设单位与前期物业服务企业应当在住房和城乡建设主管部门的监督下,完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,并签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。

  在办理承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、管线、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理所必需的其他资料。

  前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,持建设单位移交的资料以及承接查验形成的资料向住房和城乡建设主管部门备案。

  第十四条 建设单位应当将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备及其施工图纸,移交给相关专业经营单位维护管理。

  未移交前,前款规定的设施设备的维修、养护和管理责任由建设单位承担。

  第三章 业主、业主(代表)大会和业主委员会

  第十五条 房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承或者征收补偿等法律事实已经合法占有建筑物专有部分的人,视为业主。

  房屋的租用人、借用人等物业使用人可以根据业主的书面授权行使相关权利并承担相应义务。物业使用人违反物业管理相关法律法规、管理规约规定的,有关业主应当承担连带责任。

  第十六条 一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十七条 一个物业管理区域内,房屋出售并交付的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面报告,并提供相应资料。

  建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区,十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面要求。

  第十八条 街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的三十日内,会同住房和城乡建设主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。

  筹备组由业主、建设单位代表,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会代表组成。筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  筹备组中的业主代表,由街道办事处(乡镇人民政府)或者居(村)民委员会组织业主推荐产生。街道办事处(乡镇人民政府)应当对拟进入筹备组的业主代表进行资格审查。

  第十九条 新建物业首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。建设单位应当在办理承接查验前,将首次业主大会会议筹备经费交至住房和城乡建设主管部门指定的银行账户,供业主大会筹备组使用。

  未成立业主大会的原有住宅小区首次业主大会的筹备经费,由全体业主共同承担。

  首次业主大会筹备经费的具体标准和管理办法,由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

  筹备组应当制定筹备经费使用方案并公示,经街道办事处(乡镇人民政府)审查,报住房和城乡建设主管部门备案后执行。

  第二十条 筹备组中的业主代表应当具有完全民事行为能力,遵守有关法律法规,热心公益事业,责任心强,具有一定的组织能力和文化水平。

  业主有下列情形之一的,不得担任筹备组中的业主代表:

  (一)本人或者其配偶、直系亲属在同一物业管理区域内的物业服务企业任职,或者与该物业服务企业有其他利害关系的;

  (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物,破坏房屋承重结构、主体结构的;

  (四)有个人信用不良记录且未消除的;

  (五)受过拘留处罚或者刑事处罚的;

  (六)其他不适合担任筹备组中业主代表的情形。

  第二十一条 筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

  筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

  第二十二条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

  (七)依法决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)依法决定改变共有部分的用途;

  (九)决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;

  (十)法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。

  第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见以及网络讨论和投票的形式召开。

  业主大会会议采用集体讨论形式的,业主可以自行参加,也可以书面委托代理人参加;采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,无法送达的,应当在物业管理区域内公告;采用网络讨论和投票形式的,应当对业主进行网络实名认证,并接受住房和城乡建设主管部门的监督。

  第二十四条 物业管理区域内的业主人数较多的,业主大会可以决定成立业主代表大会,履行业主大会职责。

  业主代表大会由业主按楼(幢)、单元或者楼层为单位推选业主代表组成,每楼(幢)至少有一名业主代表,业主代表总人数一般不少于三十人且不超过八十人。

  业主代表大会的议事规则,由业主大会制定。

  第二十五条 业主代表实行任期制,任期和业主委员会任期相同,可以连选连任。

  业主代表已经不具备业主身份的,其代表资格自行终止;业主代表不履行职责的,其所代表楼(幢)、单元或者楼层的业主可以协商决定终止其代表资格。业主代表资格终止后,由相关业主重新推选业主代表。

  第二十六条 业主代表在参加业主代表大会前,应当就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。需全体业主投票表决的事项,业主的选票经本人签字后,由业主代表提交业主代表大会会议。

  第二十七条 业主委员会负责执行业主(代表)大会决定的事项,履行下列职责:

  (一)召集业主(代表)大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主(代表)大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)监督专项维修资金的使用;

  (五)督促业主按时交纳物业服务费用;

  (六)监督管理规约的实施;

  (七)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (八)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;

  (九)业主(代表)大会赋予的其他职责。

  第二十八条 业主委员会成员由五至十一人单数组成。业主委员会成员实行任期制,每届任期为三至五年,可以连选连任,具体由业主大会议事规则确定。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会成员中推选主任、副主任。

  第二十九条 召开业主(代表)大会、业主委员会会议,业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会,并邀请住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会派代表参加,听取住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会意见、建议。

  第三十条 业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主(代表)大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和共有部分经营收益的收支情况;接受业主查询所保管的物业管理信息。

  对于应当公开而没有公开的信息,业主有权查询或者要求业主委员会公开;仍不公开的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令公开。

  第三十一条 业主委员会的印章由专人负责保管,根据业主(代表)大会的决定使用;业主委员会会议讨论职责范围内事项需要使用印章的,经半数以上成员签字同意作出决定后方可使用。

  第三十二条 业主委员会成员有下列情形之一的,其业主委员会成员资格自行终止:

  (一)丧失业主身份的;

  (二)丧失完全民事行为能力,或者因疾病等原因丧失履行职务能力的;

  (三)被依法追究刑事责任的;

  (四)无正当理由三次不参加业主委员会会议的;

  (五)利用成员资格,索取或者收受建设单位、物业服务企业、其他有关单位、个人的财物的;

  (六)拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金,经三次书面催交拒不交纳的。

  第三十三条 业主委员会成员有下列情形之一的,根据业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议,由业主(代表)大会或者业主委员会根据业主(代表)大会的授权,决定是否终止其成员资格:

  (一)以书面形式向业主(代表)大会或者业主委员会提出辞职的;

  (二)本人或者其配偶、直系亲属在本物业管理区域内的物业服务企业任职,或者存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系的;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物,非法侵占业主共用部位、共用设施设备和场地,以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的;

  (四)违规使用业主委员会印章的;

  (五)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人的;

  (六)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动的;

  (七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  业主(代表)大会、业主委员会未按照前款规定终止相关成员资格的,街道办事处(乡镇人民政府)经调查核实后,应当责令终止。

  第三十四条 业主委员会任期届满六十日前,应当书面报告街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面报告之日起三十日内组建换届改选小组。业主委员会任期届满前,换届改选小组组织召开业主(代表)大会会议选举产生新一届业主委员会。

  业主委员会未按照前款规定报告的,街道办事处(乡镇人民政府)可以应业主书面要求组建换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主(代表)大会会议选举产生新一届业主委员会。

  换届改选小组由业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表、居(村)民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数,其中业主代表应当符合本条例第二十条的规定,人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主(代表)大会会议对下列事项作出决定:

  (一)选聘、解聘物业服务企业;

  (二)调整物业收费标准;

  (三)除发生危及房屋安全和人身财产安全的应急维修之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

  (四)其他重大事项。

  第三十五条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主(代表)大会所有的财物移交街道办事处(乡镇人民政府)保管。业主(代表)大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时提供。

  街道办事处(乡镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

  业主委员会不按时移交的,街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门应当责令其限期移交。

  第三十六条 物业管理区域内有下列情形之一的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当组织成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主大会、业主委员会职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

  (三)业主委员会不履行职责达三个月以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

  物业管理委员会由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门、公安机关派出机构、居(村)民委员会派员组成。物业管理委员会的主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

  第三十七条 物业管理委员会应当就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成的决定应当在物业管理区域内显著位置公示,公示期不少于十日。

  物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

  第三十八条 物业管理区域内共有部分的经营收益属于全体业主共有,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以根据业主(代表)大会的决定使用,任何单位或者个人不得挪用、侵占。

  业主(代表)大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员津贴从共有部分经营收益中列支,具体额度由业主委员会提出预算,经业主(代表)大会表决通过后执行。

  共有部分经营收益、业主(代表)大会和业主委员会工作经费以及业主委员会成员津贴应当按照财务要求建账、入账。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料,并在每年三月底前公布上一年度的账目情况。

  共有部分经营收益不得以任何个人名义进行存储和管理。业主委员会向银行申请开户时需要提供备案证明等材料的,物业所在地住房和城乡建设主管部门应当出具。

  第三十九条 管理规约规定或者业主(代表)大会决定委托有资质的中介机构对共有部分经营收益的收支情况进行审计的,业主委员会不得拒绝。

  业主委员会拒绝接受审计的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促业主委员会限期聘请专业机构进行审计;逾期未聘请的,街道办事处(乡镇人民政府)应当代为聘请专业机构进行审计。审计结果应当向全体业主公告,审计费用从共有部分经营收益中支出。

  业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  第四章 物业管理

  第四十条 业主(代表)大会或者全体业主可以决定通过聘请管理人员、购买专业服务等方式自行管理物业。

  采取自行管理物业方式的,业主委员会或者全体业主应当根据成员津贴、管理人员工资、专业服务费用、公共能耗费用等支出,结合共有部分经营收益情况,拟订物业管理收费方案,由业主(代表)大会或者全体业主讨论通过后执行。

  自行管理物业的账目情况应当每半年公布一次,接受业主监督。

  街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会应当加强对业主自行管理物业的监督和指导,并给予必要的支持和协助。

  第四十一条 业主(代表)大会或者全体业主决定选聘物业服务企业进行物业管理的,应当通过招投标方式进行。经两次招投标,投标人均少于三人的,可以通过协议方式选聘物业服务企业。

  业主委员会应当拟定选聘物业服务企业的方案。选聘方案经业主(代表)大会会议讨论表决通过后,由业主委员会在物业管理区域内显著位置公告。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业所在地住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  第四十二条 物业服务企业应当提供下列基本服务项目,并作为物业服务合同约定的内容:

  (一)电梯、消防设施、人防工程、防雷装置、安全防范设施等特殊设施设备的安全运行、校验检修、维护保养;

  (二)公共绿地、道路、场所等共用部位的养护、管理;

  (三)公共照明、健身设施等共用设施设备的使用管理和维修养护;

  (四)疏散通道、安全出口和消防车通道管理,车辆行驶和停放管理;

  (五)二次供水水箱(水池)定期清洗、消毒和水质检测;

  (六)环境卫生清扫保洁,病媒生物防制;

  (七)物业管理区域外来人员和车辆登记管理,二十四小时安保值班和定期巡逻,监控视频实时监视并留存图像信息三十日以上;

  (八)物业装饰装修活动管理;

  (九)对违反法律法规、管理规约规定的行为进行劝阻、报告,对物业使用纠纷进行调解;

  (十)物业共用部位、共用设施设备维修、改造费用的账务管理;

  (十一)治安和消防等安全防范、公共秩序维护等事项的协助管理服务。

  第四十三条 物业服务企业根据物业服务合同的约定将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务机构的,应当告知业主委员会并向全体业主公示。

  未经物业服务企业委托,任何单位或者个人不得进入该区域从事专项服务业务,但物业服务企业未按照合同约定提供相应服务的情形除外。

  第四十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公布并及时更新:

  (一)物业服务企业的营业执照,项目负责人的基本情况、联系方式,客服、工程维修等电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、安全防范等专项设施设备的日常维护保养委托单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

  (四)由业主委员会委托物业服务企业管理的业主共有部分经营收益的财务信息;

  (五)受委托代收代缴事项;

  (六)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他应当公示的信息。

  第四十五条 物业服务企业应当制定物业管理区域内应急防范预案。发生下列情形之一的,物业服务企业应当立即通知相关业主、物业使用人,及时采取应急措施,同时向相关主管部门报告,并协助做好救助工作:

  (一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等危及人身安全、建筑物安全的;

  (二)建筑物及其附属设施设备出现安全隐患,严重危及人身安全、建筑物安全的;

  (三)发生群体性事件,影响社会稳定的;

  (四)发生重大伤亡事件的;

  (五)其他影响业主或者物业使用人正常生活的事件。

  第四十六条 物业服务企业应当按照法律法规规定以及合同约定履行物业维护、管理和服务的义务,不得有下列行为:

  (一)擅自改变物业管理区域内公共建筑、物业管理用房以及其他共用部位和共用设施设备的用途;

  (二)擅自占用或者擅自允许他人占用物业管理区域内道路、绿地、场地等共用部位和共用设施设备开办停车场、设置广告等经营活动;

  (三)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金;

  (四)将全部物业管理一并委托或者转交给其他单位、个人;

  (五)物业服务合同终止前,擅自停止物业管理服务;

  (六)擅自增加收费项目、提高收费标准或者重复收费;

  (七)非法限制业主进出物业管理区域、楼栋,骚扰、恐吓、打击报复业主,擅自停水停电等;

  (八)泄露业主信息;

  (九)拖欠应承担的园林绿化用水、消防用水、公共照明用电、垃圾清运等费用;

  (十)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  物业服务企业有前款规定行为之一的,由住房和城乡建设主管部门录入物业服务企业信用档案。

  第四十七条 市人民政府住房和城乡建设主管部门应当制定物业服务等级标准,并会同价格主管部门制定与物业服务等级相对应的收费参考价格。物业服务收费参考价格可以根据物价、人工成本上涨等因素适时作出调整。

  物业服务收费实行市场调节价的,由业主和物业服务企业根据收费参考价格,在物业服务合同中约定。

  业主购买的房屋已经交付但未装饰装修的,物业服务费用可以按一定比例收取,具体比例在物业服务合同中约定。

  第四十八条 业主应当按照物业服务合同约定的期限和标准交纳物业服务费用,不得以未享受或者无需接受相关物业服务,或者以房屋质量问题等非物业服务企业过错为由拒交或者少交物业服务费。

  物业服务企业应当根据物业服务合同约定的标准提供物业服务,不得以成本上涨、收费不足为由降低服务标准。

  第四十九条 物业服务合同应当载明物业服务项目和服务标准、收费项目和收费标准、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限以及违约责任等。

  物业服务合同有效期内,物业服务企业提出调整物业服务项目、服务标准或者收费项目、收费标准的,应当与业主委员会协商草拟调整方案并在住宅小区显著位置公示三十日,经业主(代表)大会表决通过后实施,同时与业主委员会签订物业服务变更协议。

  第五十条 业主未按照合同约定交纳物业服务费用以及应当负担的物业管理其他相关费用,经书面催缴无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的,物业服务企业可以在住宅小区显著位置予以公示,并可以请求业主委员会代为催缴。

  物业服务企业提供的服务未达到合同约定标准的,应当承担相应违约责任。

  业主与物业服务企业产生纠纷,经协商无法达成一致的,可以请求街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会组织调解。街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应当受理。调解不成的,可以按照约定申请仲裁,或者依法提起民事诉讼。

  第五十一条 物业服务合同到期未续聘的,或者由于其他原因终止的,物业服务企业应当退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。物业服务企业要求业主委员会协助收取业主欠缴物业费的,业主委员会应当给予协助。

  第五十二条 物业服务企业退出物业管理区域的,应当撤出物业服务人员,清退预收、代收的有关费用,并向业主委员会履行下列交接义务:

  (一)移交承接物业时所接收和记录的全部资料;

  (二)移交有关物业的改造、维修、保养等技术服务档案资料;

  (三)移交物业管理用房;

  (四)移交物业管理期间配置的属于业主共有的固定设施设备;

  (五)清算并移交业主委员会委托其管理的共有部分经营收益;

  (六)法律、法规规定的其他事项。

  未成立业主委员会的,由物业服务企业向街道办事处(乡镇人民政府)履行交接义务。

  物业服务企业退出物业管理区域时,不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

  第五十三条 物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金,用于保证物业服务企业依法依约履行合同和退出物业管理区域时履行移交档案资料、管理用房和设施设备等交接义务。

  物业服务合同双方可以委托物业所在地住房和城乡建设主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)保管履约保证金。

  第五十四条 市、县(市、区)人民政府应当完善老旧住宅小区配套基础设施和公共服务设施,加快老旧住宅小区整治改造。老旧住宅小区整治改造后,街道办事处、乡镇人民政府应当征求业主的意见,划定物业管理区域,实行物业管理。

  在不影响消防安全和道路通行前提下,市、县(市、区)人民政府有关部门应当指导、协助老旧住宅小区增设必要的停车位和车辆充电设施,以及加装电梯。

  第五章 物业的使用和维护

  第五十五条 业主、物业使用人使用物业时,应当遵守有关法律法规的规定以及临时管理规约、管理规约。

  临时管理规约、管理规约应当对下列事项作出约定:

  (一)建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地的使用、维护、管理;

  (二)业主共有部分的经营与收益的分配、使用和管理;

  (三)业主和物业使用人在安全管理、环境卫生、装饰装修、动物饲养、植物种植等方面的权利与义务;

  (四)违反管理规约应当承担的责任;

  (五)其他应当约定的事项。

  第五十六条 物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途或者自然资源主管部门批准的设计用途使用物业。

  新建住宅小区内的非住宅物业设计用于餐饮经营的部分,应当配置相应的专用烟道。未配置专用烟道的,不得用于餐饮经营。

  第五十七条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。协议中应当明确房屋结构保护、装饰装修时间限制、装修材料堆放搬运和垃圾清运要求、空调外机安装要求以及禁止行为和违约责任等内容。业主自行管理物业的,由业主、物业使用人向业主委员会履行告知义务并签订协议。

  业主在装饰装修房屋过程中,不得破坏、改变房屋外立面。

  业主在使用物业过程中,应当采取有效的防护措施,避免阳台、窗台放置物以及外立面悬挂物坠落、脱落。业主委员会、物业服务企业发现存在高空坠物安全隐患的,有权要求业主及时整改,消除隐患。

  第五十八条 物业服务企业应当加强对业主的消防安全宣传教育,按照规定定期对物业管理区域开展消防安全巡查工作,消除火灾隐患。已成立业主委员会但未选聘物业服务企业的,由业主委员会组织业主、物业使用人做好消防安全工作。对尚未组建业主委员会也未选聘物业服务企业的住宅小区,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。

  第五十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的需要。在满足业主的需要后,将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的,每次租赁期限不得超过六个月,并在物业管理区域内公示,接受业主查询和监督。

  物业管理区域内如需占用业主共有的道路或者其他公共场地增设车位的,应当由业主(代表)大会决定,并确保消防通道和道路畅通。增设的车位归全体业主所有,是否收取车辆停放费由业主(代表)大会决定。

  物业管理区域内,业主、物业使用人未按照规定停放汽车,影响道路通行的,由业主委员会或者物业服务企业通知改正;拒不改正的,移送公安机关交通管理部门按照有关规定处理。

  市人民政府可以根据需要制定物业管理区域内的停车管理办法。

  第六十条 建设单位应当按照规划要求配建电动汽车、电动自行车的停车场所和充电设施。已建成的停车场所和充电设施不能满足业主需要,且有可用场地的,由业主(代表)大会或者业主委员会、物业服务企业按照规定办理有关手续后修建。老旧住宅小区内无可用场地的,应当在整治改造过程中予以解决。

  禁止在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处停放电动自行车或者为电动自行车充电;禁止从室内引电线用于交通工具充电。

  第六十一条 物业服务企业承接物业后,应当负责对电梯的日常管理和维护保养,及时制止危及电梯安全的行为,确保电梯正常运行。因日常管理或者维护保养不当等原因导致电梯无法正常使用的,物业服务企业应当依法承担相应的责任。业主自行管理物业的,由业主委员会履行电梯日常管理和维护保养职责。

  老旧住宅小区改造需要加装电梯的,应当征得相关业主的同意,依法办理相关审批手续。加装电梯应当确保建筑结构安全,并且符合消防安全要求,不得改变既有建筑主体承重结构,不得变相增加住宅使用空间,不得超出原建设用地界址范围。

  第六十二条 物业服务企业承接物业后,负责对二次供水水箱(水池)的日常管理,定期进行清洗、消毒,并采取措施防止异物进入水箱(水池)。

  二次供水水箱(水池)的清洗、消毒周期由当事人在物业服务合同中约定,但每年不得少于两次。负责清洗、消毒的工作人员应当持有健康证,操作符合卫生要求。

  第六十三条 建设单位已经将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备移交给专业经营单位的,以及老旧住宅小区已经完成对公用事业经营设施设备分户改造的,由专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口及其之前的设施设备的维修、养护和管理,保证其安全运转和正常使用。

  第六十四条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。人民防空工程平时用作停车位的,经人民防空主管部门同意后,可以以出租方式向全体业主开放,每次租赁期限不得超过五年。

  建设单位或者其他投资人在物业管理区域内投资建设的人民防空工程,其用作停车位所收取的租金应当优先提取一部分用于该人民防空工程的维护和管理。

  禁止出售或者变相出售物业管理区域内人民防空工程停车位。

  第六十五条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物,下挖地下空间;

  (三)擅自改变物业使用性质;

  (四)侵占或者破坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动、拆除共用设施设备;

  (五)拆除、损坏电梯的部件、附属设施或者标志,强行开启电梯层门、轿门或者阻止电梯层门、轿门正常关闭,超过额定载荷使用电梯;

  (六)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道;

  (七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品,严重影响房屋安全;

  (八)高空抛物;

  (九)随意弃置垃圾、排放污水或者露天焚烧杂物,制造超过规定标准的社会生活噪声,影响邻居通风、采光等;

  (十)法律法规以及临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

  第六十六条 物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业装饰装修、物业使用过程中,有违反本条例第六十五条规定,或者有违反其他法律法规以及临时管理规约、管理规约规定的行为的,应当及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告有关主管部门和业主委员会。未聘请物业服务企业的,由业主委员会履行劝阻、制止和报告职责。有关主管部门在接到报告后,应当依法对违法行为予以处理。

  第六十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,以及出售公有住房的单位应当交存住宅专项维修资金;业主在办理房屋权属登记手续时,应当提供交存住宅专项维修资金的凭证。

  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期届满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时续交。已成立业主大会的,续交方案由业主大会决定,报住房和城乡建设主管部门备案;未成立业主大会的,续交方案根据市、县(市、区)有关规定执行。

  第六十八条 房屋、相关设施设备的保修期满后,发生下列紧急情况,危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的,可以采取应急维修:

  (一)电梯故障危及人身安全或者严重影响业主日常生活,经特种设备检验检测机构、其他有资质的电梯专业检测机构或者电梯制造单位出具安全评估意见认定或者整改通知书的;

  (二)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障,经消防救援机构出具整改通知书的;

  (三)房屋发生严重沉降、倾斜、开裂,严重危及房屋安全,经有资质的专业检测机构出具证明的;

  (四)房屋外墙存在脱落、剥落等安全隐患,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

  (五)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响房屋正常使用和安全,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

  (六)二次供水、排水、排污系统中涉及的设施设备发生故障,影响使用,经专业机构核实并认定的,但由专业经营单位负责维修、养护的除外;

  (七)其他危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的紧急情况,经专业机构核实并认定的。

  前款规定的紧急情况下,相关单位、专业机构应当根据业主、物业服务企业的申请,或者根据相关部门的要求,及时提供相应的检验检测和核实认定服务。

  住房和城乡建设主管部门核查属实后,应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书,并通知物业服务企业或者相关业主立即组织维修。其中,住宅专项维修资金未划转业主大会管理的,由物业服务企业或者相关业主持有关材料向住房和城乡建设主管部门申请列支;住宅专项维修资金已划转业主大会管理的,由物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支,业主委员会审核同意的,应当报住房和城乡建设主管部门备案。

  第六章 监督管理

  第六十九条 住房和城乡建设主管部门履行下列职责:

  (一)制定物业服务规范和等级标准;

  (二)监督新建物业承接查验,物业管理招投标,物业服务合同备案;

  (三)拟订住宅专项维修资金缴存、使用制度并监督执行;

  (四)指导并监督物业服务企业经营活动,开展物业服务质量的监督和考核;

  (五)指导业主大会成立,业主委员会选举和换届;

  (六)房屋工程质量验收,管理物业质量保修金,督促建设单位履行保修义务;

  (七)负责建设工程消防设计、审查和验收;

  (八)负责白蚁防治的监督和管理;

  (九)及时处理有关房屋工程质量和物业管理方面的投诉、举报;

  (十)依职责查处住宅物业项目建设和物业管理活动中的相关违法行为。

  第七十条 市、县(市、区)人民政府有关部门履行下列职责:

  (一)自然资源主管部门负责对列入住宅小区建设项目规划条件和设计方案的基础设施、配套公共服务等设施的规划审查,查处住宅小区建设项目竣工规划核实前违反规划要求的违法行为;

  (二)城市管理部门履行物业管理区域内的城市管理职责,查处物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物,侵占和破坏绿化设施、市政公用设施、环卫设施,以及破坏环境卫生等违法行为;

  (三)公安机关负责对物业管理区域内安全防范等设施的监督检查,指导物业管理区域内治安防范工作,加强对业主养犬行为的监督管理,规范物业管理区域内道路停车管理,依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为;

  (四)市场监督管理部门负责物业管理区域内特种设备的安全监察工作,督促特种设备检验检测机构及时出具电梯安全检测意见,查处物业管理区域内提供虚假资料取得工商登记、无照经营、侵害消费者合法权益、价格违法以及餐饮经营油烟排放不达标等违法行为;

  (五)消防救援机构负责对物业管理区域内消防设施设备、场所等的监督检查,查处违反消防安全法律法规的行为;

  (六)生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理,按照职能分工依法查处水超标排放等违法行为;

  (七)卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水的监督等工作;

  (八)人民防空主管部门负责物业管理区域内人防工程建设和维护管理的监督检查,查处侵占、破坏、变相买卖人民防空工程等违法行为;

  (九)民政部门负责物业管理区域内社区居家养老服务设施和社区管理服务设施维护管理的监督检查,以及丧事活动管理等工作。

  供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位以及其他有关部门依法履行相应职责。

  第七十一条 街道办事处、乡镇人民政府依法组织和指导辖区内的业主依法成立业主大会或者物业管理委员会,选举业主委员会;指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,调解物业管理纠纷。

  居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府履行相关职责,指导、监督住宅物业管理的具体工作。

  第七十二条 市、县(市、区)人民政府应当建立物业管理联席会议制度,召集住房和城乡建设、城市管理、公安等部门,街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、业主委员会、业主代表和物业服务企业等方面的代表召开物业管理联席会议,研究解决物业管理工作中的下列重大问题:

  (一)业主委员会未依法履行职责的问题;

  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

  (五)物业管理与相关专业经营单位协调和配合的问题;

  (六)需要协调解决的其他物业管理问题。

  第七十三条 市、县(市、区)人民政府应当建立物业矛盾纠纷调处机制。

  住房和城乡建设主管部门应当建立物业管理投诉举报平台,在接到物业服务企业、业主委员会、业主和物业使用人的投诉、举报后,应当予以登记并及时处理。不属于本部门职责的,应当及时移交给其他有关部门进行处理,并告知投诉人、举报人。

  第七十四条 市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门应当建立物业管理信用体系,加强行业诚信管理。

  第七章 法律责任

  第七十五条 建设单位违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第十条规定,未通过招投标方式选聘前期物业服务企业,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处二万元以上十万元以下罚款;

  (二)违反本条例第十三条第二款规定,未向前期物业服务企业移交有关资料的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款;

  (三)违反本条例第十九条第一款规定,未按时交存首次业主大会筹备经费的,由住房和城乡建设主管部门责令限期交存;逾期不交存的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (四)违反本条例第六十四条第三款规定,出售或者变相出售物业管理区域内人民防空工程停车位的,由人民防空主管部门对当事人给予警告,并责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。造成损失的,应当依法赔偿损失。

  第七十六条 物业服务企业违反本条例规定,由住房和城乡建设主管部门按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第十三条第三款、第四十一条第三款规定,未按时将相关材料报送备案的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

  (二)违反本条例第四十四条规定,未在物业管理区域内显著位置公布相关信息或者公示的相关信息失实的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

  (三)违反本条例第四十八条第二款规定,物业服务未达到合同约定标准的,责令限期改正;

  (四)违反本条例第五十二条规定,退出物业管理区域时拒不履行交接义务,或者损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的,责令改正,处一万元以上十万元以下罚款;

  (五)违反本条例第六十六条规定,发现物业管理区域内有违法行为不予劝阻、制止,或者不及时报告的,处五百元以上五千元以下罚款。

  第七十七条 业主和物业使用人违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第六十条第二款规定,在物业管理区域内从室内引电线用于交通工具充电的,由消防救援机构责令改正;拒不改正的,处五百元以下罚款;

  (二)违反本条例第六十五条第一项规定,损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;

  (三)违反本条例第六十五条第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物,下挖地下空间的,由城市管理部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除影响的,限期改正,处违法建设造价百分之五以上百分之十以下罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除或者回填。不能拆除或者回填的,没收实物或者违法所得,可以并处违法建设造价百分之十以下罚款;

  (四)违反本条例第六十五条第三项规定,擅自改变物业使用性质的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状;逾期不改正、恢复原状的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (五)违反本条例第六十五条第四项规定,侵占或者破坏绿化设施、市政公用设施和环卫设施的,由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处五百元以上二千元以下罚款;

  (六)违反本条例第六十五条第六项规定,损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的,由消防救援机构责令改正,处警告或者五百元以下罚款;拒不改正的,可以强制执行;

  (七)违反本条例第六十五条第七项规定,存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品的,由公安机关依法处罚。

  第七十八条 违反本条例第十一条第二款规定,建设单位、物业服务企业未按时将相关资料报送备案的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  第七十九条 违反本条例第十三条规定,建设单位、物业服务企业未进行前期物业承接查验,并签订物业承接查验协议的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款。

  建设单位、物业服务企业在前期物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假,侵害业主利益的,由住房和城乡建设主管部门处五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第八十条 违反本条例第三十八条规定,挪用、侵占物业共有部分经营收益的,由住房和城乡建设主管部门追回挪用、侵占的共有部分经营收益,归还业主,没收违法所得。

  第八十一条 住房和城乡建设主管部门、其他有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会的工作人员,在对物业管理活动的监督管理或者协助管理工作中有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八十二条 专业经营单位违反本条例有关规定,拒不承担维修、养护和管理责任的,由市、县(市、区)人民政府有关主管部门或者专业监管部门责令限期改正;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

  第八十三条 违反本条例规定的其他行为,法律、法规另有处罚规定的,从其规定。

  第八章 附 则

  第八十四条 本条例中有关专业用语的含义:

  (一)共用部位,是指房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室等;

  (二)共用设施设备,是指绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、控制柜、电梯、业主楼层间的供、排水总管、智能快件箱、消防设施、供电设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、健身设施、非机动车库、共用设施设备用房等;

  (三)专有部分,是指建筑区划内具有构造上的独立性,能够明确区分,或者具有利用上的独立性,可以排他使用,或者能够登记成为特定业主所有权的房屋(包括整栋建筑物),以及车位、摊位等特定空间。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。

  第八十五条 市、县(市、区)人民政府可以根据本条例制定实施细则。

  本条例规定的临时管理规约、业主(代表)大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同和装饰装修管理服务协议的示范文本,由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

  第八十六条 上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区和上饶高铁经济试验区的管理机构在辖区范围内履行对物业管理活动的监督管理职责。

  第八十七条 本条例自2020年3月1日起施行。

篇3:银川市物业管理条例(2019修)

  银川市物业管理条例

  2004年12月23日银川市第十二届人大常委会第六次会议通过2005年3月25日宁夏回族自治区第九届人大常委会第十五次会议批准 2008年4月17日银川市第十三届人大常委会第三次会议第一次修改 2008年7月24日宁夏回族自治区第十届人大常委会第四次会议批准2019年8月8日银川市第十五届人民代表大会常务委员会第二十四次会议第二次修改 2019年9月27日宁夏回族自治区第十二届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准)

  第一章总则

  第一条为了加强物业管理,规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,为人民群众营造安全、文明、舒适、优美、和谐的生活、工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本条例适用于银川市行政区域内的物业管理活动。

  第三条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第四条市人民政府住房和城乡建设行政管理部门(以下简称市物业主管部门)是全市物业管理活动的主管部门,市物业管理机构受市物业主管部门的委托,具体负责兴庆区、金凤区、西夏区物业管理活动的监督管理工作。

  县(市)区人民政府负责物业管理活动的部门(以下简称县(市)区物业主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作,业务上接受市物业主管部门的指导、监督和考核,具体考核办法由市人民政府另行制定。

  民政、综合执法监督、自然资源、市政管理、应急管理、园林、生态环境、公安、发展改革、市场监管、卫生健康等行政主管部门应当在各自职责范围内,做好物业管理活动的监督工作。

  街道办事处、乡(镇)人民政府在同级党组织的领导下组织、指导本辖区内的业主依法成立业主大会,协调物业管理与社区建设之间的关系,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷,指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

  社区居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡(镇)人民政府做好与物业管理有关的工作。

  第五条银川市物业管理协会可以在物业主管部门的指导下,组织制定并监督本行业的行规行约,建立行业自律机制,规范行业自我管理行为。

  第六条市、县(市)区人民政府应当鼓励、引导和支持物业管理向社会化、市场化、专业化方向发展,提高物业管理水平。

  倡导绿色物业管理,鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。

  鼓励物业服务企业、业主委员会等运用新媒体,引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助,实行网络化物业管理。

  第二章前期物业管理

  第七条建设单位在销售房屋前,应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中明示。

  建设单位应当在房屋预售前向市物业主管部门报备确定的物业管理区域。

  第八条建设单位应当按照下列标准为新建物业配置物业服务用房,并向市物业主管部门备案:

  (一)建筑面积在五万平方米以内的,按照不低于建筑总面积的千分之四配置,最少不低于一百二十平方米;

  (二)建筑面积超过五万平方米的,除按照五万平方米的千分之四配置外,超过部分按照不低于千分之二的标准配置;

  (三)住宅(含商住)项目物业服务用房应当位于地面以上一至二层;

  (四)物业服务用房应当具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等设施,可直接投入使用。

  第九条住宅物业建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。投标人少于3人,或者住宅物业建筑面积五万平方米以下的,经市物业主管部门同意,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  通过招投标方式选聘物业服务企业的,建设单位应当按照以下规定时限完成招投标工作:

  (一)新建现售商品房项目应当在现售前三十日内完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日内完成。

  第十条建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

  前期物业服务企业应当在物业服务合同签订或者变更后十五日内向县(市)区物业主管部门备案。

  第十一条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益、应当履行的义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  第十二条前期物业服务合同、临时管理规约应当作为物业买卖合同的附件,由建设单位在物业销售前向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第十三条物业交付使用前发生的前期物业服务费用,由建设单位承担;物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用,由建设单位和物业买受人按照物业买卖合同中的约定承担;物业买卖合同中未约定的,由建设单位承担。

  前款所称的交付使用,是指物业通过竣工验收,符合《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》要求,建设单位向业主送达交付使用通知之日起满三十日后。

  第十四条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备、共有部分的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  建设单位应当在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或者使用权进行约定,未约定的配套设施设备的所有权或者使用权归全体业主所有。

  第十五条办理前期物业承接查验手续时,建设单位应当将物业服务用房和有关档案资料移交给前期物业服务企业。前期物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备、共有部分以及建设单位移交的文件档案资料进行查验。

  前期物业承接查验费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。查验中发现问题的,交接各方应当以书面形式予以确认。

  未经承接查验的物业,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接。

  第十六条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当提交物业服务用房、配套设施坐落位置、面积,首期专项维修资金缴清凭证等相关资料。相关部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当对物业服务用房、配套设施坐落位置、面积和首期专项维修资金缴纳情况等同时进行登记。

  第三章业主、业主大会及业主委员会

  第十七条本条例所称业主,是指房屋的所有权人。

  业主身份的确认,以房屋登记簿为依据。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

  本条例所称物业使用人是指业主以外的实际使用物业的人。

  第十八条一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第十九条同一个物业管理区域内的业主,可以成立业主大会,并选举产生业主委员会,街道办事处、乡(镇)人民政府应当给予指导和协助。

  未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域,由物业所在地社区居(村)民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下代行本条例规定的业主委员会职责。

  第二十条只有一个业主的,或者业主人数较少且经三分之二以上业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十一条同一物业管理区域内,交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上,建设单位或者百分之二十以上的业主公开联名向街道办事处、乡(镇)人民政府提出成立业主大会书面申请的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到申请之日起六十日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

  首次业主大会的费用由建设单位承担。

  第二十二条首次业主大会筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)提出首届业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

  (六)草拟业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

  第二十三条管理规约对全体业主具有约束力,应当包括以下内容:

  (一)物业的名称、地点、面积及户数;

  (二)业主委员会组织机构;

  (三)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权利;

  (四)业主参与物业管理的权利;

  (五)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

  (六)物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管;

  (七)公共收益的管理、使用、审计;

  (八)业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则及通过适当途径向业主委员会提供联系地址、通讯方式的义务;

  (九)违反管理规约的责任。

  管理规约经业主大会通过后,业主委员会应当及时在物业管理区域内公示。

  第二十四条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  第二十五条业主大会履行以下职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)监督业主委员会工作,听取其工作报告,改变或者撤销其不适当的决定;

  (五)选聘和解聘物业服务企业;

  (六)筹集和使用专项维修资金;

  (七)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主大会决定第六项和第七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定上款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主委员会应当召开业主大会定期会议或者业主大会临时会议而不组织召集的,由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织召集,其他任何单位和个人不得组织召集。

  第二十七条业主委员会是业主大会的执行机构,成员人数由业主大会决定,一般为五至十一人的单数。

  业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)热心公益事业,责任心强,具备一定组织能力;

  (三)遵守法律法规,履行业主义务;

  (四)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作;

  (五)具备履行职务的健康条件和文化水平。业主委员会委员候选人可以由业主推荐或者自荐产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起二十日内,持以下材料向物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府备案:

  (一)业主大会设立和业主委员会选举情况的报告;

  (二)业主大会决议;

  (三)管理规约、业主大会议事规则;

  (四)业主委员会成员名单;

  (五)相关公示材料。

  街道办事处或者乡(镇)人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县(市)区物业主管部门和物业所在地公安派出所、社区居(村)民委员会。前款第二项至四项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

  第二十九条业主委员会任期由业主大会议事规则确定,最长不超过五年,其成员可以连选连任,但不得超过两届。

  业主委员会成员资格届内终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。业主委员会应当根据业主大会议事规则及时增补委员。

  第三十条业主委员会成员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)任职期限届满;

  (二)不再是该物业管理区域内的业主或者连续一年以上不在本物业管理区域内居住;

  (三)丧失民事行为能力;

  (四)被依法追究刑事责任;

  (五)以书面方式向业主大会提出辞职请求;

  (六)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第三十一条业主委员会成员有下列情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员职务:

  (一)不履行委员职责;

  (二)挪用、侵占业主共有财产;

  (三)在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分;

  (四)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费,以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

  (五)与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系;

  (六)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

  (七)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

  (八)违规使用业主委员会的印章;

  (九)不按照管理规约或者业主大会的决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计;

  (十)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

  第三十二条业主委员会任期届满前三个月,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会换届选举时,上一届业主委员会应当向业主大会提交工作报告和审计报告。

  选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当在社区居(村)民委员会的监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作;新一届业主委员会未选举产生的,移交给社区居(村)民委员会代管。

  第三十三条业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,县(市)区物业主管部门应当责令其在三十日内改正;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同县(市)区物业主管部门、社区居(村)民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

  第三十四条业主委员会除履行国务院《物业管理条例》《宁夏回族自治区物业管理条例》规定的职责外,还可以履行下列职责:

  (一)拟订物业共用部位、共用设施设备、共有部分收益的管理、使用和分配方案,经业主大会同意后组织实施;

  (二)根据业主大会的授权,代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。

  未经业主大会同意或者授权,业主委员会做出的任何决定无效。

  第三十五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定或者从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第三十六条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、社区居(村)民委员会共同做好物业管理区域内的治安、环境卫生等工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)民委员会开展工作,在物业管理职责范围内接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知社区居(村)民委员会,并认真听取社区居(村)民委员会的建议。

  第三十七条业主委员会不得从事物业服务经营活动。业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,费用的筹集方式、业主委员会成员津贴标准等由业主大会决定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年以书面形式在物业管理区域内显著位置进行公示,接受业主的质询。

  第三十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与使用人约定,但不得违反法律、法规以及管理规约。

  物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  第三十九条街道办事处、乡(镇)人民政府应当完善社区公共服务体系,建立物业管理投诉调解协调、物业应急维修服务等社区服务机构,为业主提供基本服务。

  街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立由县(市)区物业主管部门、民政部门、公安派出所、社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜。

  第四章物业管理服务及费用

  第四十条市物业主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,建立物业服务企业以及物业从业人员信用档案,加强行业诚信管理。

  从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,并纳入银川市物业行业信用监管系统。

  第四十一条物业管理服务实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派纳入物业信用监管系统的项目经理人。

  第四十二条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

  物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内,向县(市)区物业主管部门备案并在物业管理区域内公示。

  第四十三条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务,不得擅自停止物业服务。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供特约服务项目。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第四十四条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部服务业务一并委托给他人。

  第四十五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,收费标准实行政府指导价和市场调节价,收费方式可以实行包干制或者酬金制等。

  第四十六条保障性安居工程、农民安置住宅、老旧住宅物业服务收费执行政府指导价,具体收费标准由价格主管部门制定。

  普通住宅、商业体以及办公楼等物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准和收费方式按照下列规定确定:

  (一)属于前期物业的,由物业服务企业与建设单位协商确定;

  (二)成立业主大会的,由物业服务企业与业主委员会协商后提交业主大会确定。

  物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准,收取方式以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。

  第四十七条业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  第四十八条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,可向委托方收取一定的代办费用,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十九条物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作,制定物业管理区域内安全防范应急预案。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业聘用保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第五十条除有关国家机关依法调取外,未经业主、物业使用人书面同意,建设单位、物业服务企业、业主委员会不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。

  第五十一条物业主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务活动中的投诉。

  第五十二条业主委员会应当在解除物业服务合同或者合同期限届满前九十日,组织召开业主大会决定解除或者续聘事宜,并将决定书面通知物业服务企业;物业服务企业应当在解除物业服务合同或者合同期限届满前九十日,就物业服务合同解除或者合同续签事宜书面通知业主委员会或者建设单位。双方商定续签合同的,应当重新签订物业服务合同。

  物业服务合同依法解除后,物业服务企业应当退还多收取的物业服务费,有过错的应当承担赔偿责任。

  建设单位或者业主大会未按照法律、法规规定以及物业服务合同约定的条件和程序解除物业服务合同,给物业服务企业造成损失的,建设单位或者全体业主应当承担赔偿责任。

  第五十三条物业服务合同终止时,业主大会重新选聘物业服务企业的,原物业服务企业应当将物业服务用房和有关档案资料移交给新物业服务企业。新物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备、共有部分以及有关档案资料进行查验。物业承接查验费用由业主大会同新物业服务企业在物业服务合同中约定;没有约定或者约定不明确的,由全体业主承担。查验中发现问题的,交接各方应当以书面形式予以确认。

  业主大会未重新聘请物业服务企业的,原物业服务企业应当将物业服务用房和有关档案资料移交给业主委员会;未成立业主委员会的,移交给社区居(村)民委员会,由社区居(村)民委员会代为管理。

  第五十四条县(市)区人民政府应当制定老旧住宅区整治改造规划和年度实施计划,完善配套基础设施和公共服务设施,对物业管理相关费用给予适当补贴。

  老旧住宅区需要实施物业管理的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当划分物业管理区域,并向县(市)区物业主管部门备案。

  老旧住宅区完成整治改造后,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。

  第五章物业的使用与维护

  第五十五条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施设备用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的,应当征得业主大会同意后,由业主依法办理有关手续。

  第五十六条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第五十七条开发建设单位应当在物业建成后,将供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施,按照规定移交给专业经营服务单位进行维护管理。专业经营服务单位应当服务到最终用户,并承担分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。

  前款规定的专业经营服务单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第五十八条物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)擅自改变房屋设计用途,影响相邻关系人的生活;

  (二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、共有部分,擅自移动、改装共用设施设备;

  (三)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、搭占等;

  (四)放置、排放易燃、易爆、剧毒、放射性等有害物质;

  (五)发出超过规定标准的噪音;

  (六)存放、铺设超负荷物品;

  (七)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人合法权益的活动;

  (八)占用公共场地,损毁绿化、人造景观、文体设施等;

  (九)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

  (十)违章搭建、改建或者以其他方式改变物业共用部位、共用设施设备、共有部分,影响其正常使用功能;

  (十一)在建筑物或者构筑物上违规悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十二)违规饲养动物影响他人正常生活;

  (十三)法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

  有前款行为之一的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以劝阻,要求行为人停止侵害、消除危险、排除危害、赔偿损失。劝阻无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门接到报告后,应当依法处理。

  第五十九条业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约,事先告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、使用人签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》,对装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项、管理服务费用以及违约责任等进行约定。

  第六十条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主和建设单位,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  保修期满后,物业共用部位、共用设施设备、共有部分的维修、更新、改造费用,可在专项维修资金中列支,或者由业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同承担;物业自用部位和自用设备的维修、更新费用,由业主承担。

  第六十一条物业存在安全隐患,危及公共利益以及他人的合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。因责任人维修养护不及时,造成公共或者他人物业损坏、财产损失的,责任人应当承担修复和赔偿责任。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第六十二条在物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法,由业主大会决定并公示。未成立业主大会的,按照前期物业服务合同的约定执行。

  车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

  第六十三条建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示,并在商品房买卖合同中予以约定。

  物业管理区域内规划设置的机动车停车库、车位应当优先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的且可出售的车库、车位出售给物业管理区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

  在满足业主的需要后,停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人,每次租赁期限不得超过六个月。

  第六十四条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通,征得相关业主、业主大会的同意,并缴纳场地使用费。

  场地使用费属公共收益,归全体业主所有,收取标准和管理、使用办法,由业主大会或者建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  第六十五条利用物业共用部位、共用设施设备、共有部分进行其他活动或者经营的,应当在征得相关业主、业主大会的同意后,按照规定办理有关手续;利用物业服务用房进行其他活动或者经营的,还应当征得物业服务企业的同意。

  利用物业共用部位、共用设施设备、共有部分进行其他活动或者经营的所得公共收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用,不得以任何个人名义进行存储和管理。

  业主委员会或者物业服务企业应当每年公布一次公共收益的收支情况,接受业主监督。

  第六十六条管理规约规定或者业主大会决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计,业主委员会拒绝的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当督促其限期聘请专业机构进行审计;逾期未聘请的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当代为聘请。

  审计结果应当向全体业主公告,审计费用从公共收益中支出。

  第六十七条 老旧住宅区改造整治中,经有利害关系的业主同意,并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为老旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

  第六章法律责任

  第六十八条有下列行为之一的,由县(市)区综合执法部门依照国务院《物业管理条例》《宁夏回族自治区物业管理条例》的规定予以处罚:

  (一)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备、共有部分的所有权或者使用权;

  (二)建设单位或者物业服务企业不移交有关资料;

  (三)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业服务用房;

  (四)物业服务企业擅自停止物业服务;

  (五)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人;

  (六)物业服务企业未经业主大会同意,擅自改变物业服务用房用途;

  (七)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆;

  (八)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途;

  (九)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;

  (十)擅自利用物业共用部位、共用设施设备、共有部分进行经营;

  (十一)挪用专项维修资金。

  第六十九条违反本条例规定,未经业主、物业使用人书面同意,建设单位、物业服务企业、业主委员会向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息的,由公安机关按照《中华人民共和国网络安全法》的规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十条物业服务企业及其从业人员违反本条例规定的,除给予行政处罚外,由市物业主管部门作为不良信用记录记入企业和物业从业人员信用档案,并予以通报。

  第七十一条违反本条例规定,物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者其他行政主管部门的工作人员,在物业管理工作中利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章附则

  第七十二条本条例中,下列专业用语的含义是:

  (一)共用部位包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯井道、架空层以及设备间等;

  (二)共用设施设备,包括供排水管道、水箱、水泵、电梯、天线、发电机、变配电设备、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设备、避雷设施、污水处理设施、安防监控设施、人造景观、信报箱、沟、渠、池、垃圾容器、垃圾转运设施等;

  (三)共有部分,包括物业管理区域内的绿地、道路、非经营性车场(车库)、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业服务用房(含办公用房、清洁用房、储藏用房、业主活动用房)等。

  第七十三条市物业主管部门应当制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、承接查验备案书等示范文本。对示范文本作出修改的,不得减损业主的合法权益。

  第七十四条本条例自2019年11月1日起施行。

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