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如何计算出物业管理费用

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如何计算出物业管理费用

  如何计算出物业管理费用

  业主、甚至业主委员会委员,如果对物业费的构成了解不清晰,就无从了解物业费的构成与价格高低。很多业主拿临近的小区比较物业费贵或者便宜,事实上即便同样规模的小区,物业费也是千差万别的。只有了解物业成本的构成,才能对物业费进行仔细的分析,才能够对物业公司提出明确具体的要求。因为时间关系我只能做一个大致的介绍,这个介绍是建立在我以前曾经参与过的物业分析、评估、谈判的过程中的总结。

  最早我也是业委会主任,去年又重新做业主委员会的委员。我们小区第一届业主委员会成立后面临的直接问题就是物业谈判,物业谈判当中涉及最多的问题是所有项目费用的缺口。刚才那位先生提了一个很现实的问题,从物业公司提保安的费用是7500元。这7500元是哪里来的?据我了解7500元是一个岗位的费用,而不是一个人的费用。如果完全符合劳动法,劳动法里规定一周工作40小时,如果6个小时一天就会超两个小时工作,一个岗位应该是四个人。现在很多的小区支付不起太高的费用,一般一个岗位用三个人,这三个人其实是超过劳动负荷的,如果一天一岗四个人,一个人就要工作6个小时。现在的状况是三个人,每人8个小时轮岗没有休息日,超16个小时以后按照双倍工资支付,实际上是用了六个人。

  物业管理项目通常分为三大类。第一个是物业管理,物业管理的核心内容是按照《物权法》中对专有部分以外共有部分设施设备进行维护和养护管理。第二是业主服务,包括安全服务和特约服务,比如保安、保洁、入户维修还有社区服务的内容;比如垃圾清运、供电、供水、供暖,这些委托给物业公司有时直接由业主委员会、业主大会负责的,这些也是物业管理最常见的内容。

  谈及物业管理时业主委员会不是居民委员会,更应该关注的是设施设备。从精确的点算来讲,一个十亿的小区大概有六、七亿是共有设施设备,如果从概念范化表述买到能够独立支配的仅仅是户门内的空间,换句话说有价值的都是共有的部位。比如说家里的墙属于共有是不能处分的,同时又有义务要维护它,坏了要花钱修。屋面、楼板、基础、外墙、公共照明等一系列的东西都是共有。从这个意义上讲,一个小区专有部分的价值约等于零,如果没有共有部位的维护专有部位是一钱不值。所以共有部分的维护、共有设施设备的养护才是业主委员会和物业公司核心关注的内容。

  我们算过一笔帐,一个十亿的小区七亿的财产当中大概有两三个亿是易耗的,这些东西完全取决于管理。以电梯为例,养护管理的好可以用到25-30年,如养护管理的不好,最短3年就需要大修。占总造价60%以上的维修费用就算大修,换句话说等于本来电梯能用30年结果用几年就坏了,所以物业费用核心的用途就是设施设备。在计算过程中从结论来讲每花一分钱的物业费能给业主节省财产价值绝对超过一元钱,但前提是这一分钱的物业费一定要花到业主的身上。

  大家最直观的感受是为业主的服务。比如看到保安、保洁、垃圾清运等。但这些服务内容都叫瞬时项目,比如今天保洁没有做好明天做好,对以前和将来没有任何的影响,但是物业管理的管理项目是持续性的。大家首先要明白物业管理做什么,才能明白业主委员会要做什么。从成本角度上分析,物业管理实际上包括几项内容:物料、能源保证、人力资源、管理费用、决定决策(权利人的经费)、税收。这些方面可能在每一个小区有所不同,因为物业合同和规约约定的范围是不一样的。下面我举几个例子,这些例子是为了告诉大家成本是如何构成的。

  比如说电梯。电梯的费用构成第一是物料(零部配件);第二是人力维持,也就是常说的值守,这里值守是两个概念,一个是电梯运营的值守,另外是维护保养;第三是管理成本,表面维持成本和实际发生的成本不一样,比如找了一个水平很高项目经理,可能工资很高但通过他的整合、分配、调度能让物业费发挥120%的工效,请的项目经理是核算的。管理成本包括财务成本,比如收费的财务人员、管理、税收都是必须要考虑的;第四是其他风险规避,物业管理的责任主体是业主,它的核心内容在于一旦出现设施设备的损害性赔偿是由全体业主承担,而不是由物业公司承担。常用的风险规避的方法就是保险,另外就是定期大中修的方式。以上这些构成了电梯的成本,而这些成本摊销到所有的物业管理费里除以建筑面积就是收费标准当中电梯的费用。

  从服务项目的成本分析来讲,事实上包括人力的成本,人力成本构成要素包括岗位设置和劳动配制两个方面。比如说一个大门是需要一个单岗还是双岗,一个门双岗一天就要八个人。再比如保安,首先门岗是要有的,其次巡逻岗的设置跟小区的占地面积有关,一般来讲七万平米一个巡逻岗,还有两个岗是大家不注意的一是消防的中控岗。对消防中控岗《消防法》还有一个规定,必须是九个人。最后一个岗位就是监控岗,所有的摄象头是要看守的。从基础的小区配置来讲一般六到八个岗位,如果按照现在保安的一岗三个人配制来,18个保安是最起码的配备,如果按照正规的配制来说需要32个保安。这些都是人力成本配置过程当中要考量的事情。

  设备物料。我们可能只看到保安一个月拿到了多少钱,实际上里面包括了警用设备、服装清洗等项目。

  生活支持。保安是住在岗位,所以就要提供食宿,小区没有食宿条件就要在外面安排,还有一些会提供文化活动,这也是为了保证保安的稳定性。

  业务支持。包括培训、个性培养等等。

  组织成本。保证保安队长、经理等管理费摊销,任何一个分项目里面都需要分摊总项目的成本。

  以上是服务项目成本构成的大致分享,也是提要求的时候大家必须想到的,比如说要求物业公司在门口加岗,事实上是要加出了以上的这些内容。

  成本构成的影响因素

  人力资源是受岗位设置的影响,也就是说小区需要什么样的岗位设置是要提需求的。像刚才马女士所说,现在需要45个保安,岗位需求就设置出来了。通常讲的岗位是四个人,但是某些岗位可以设两个人,比如说不需要白天的巡逻岗,这样一个巡逻岗里面一个人就可以,这些个性化需求可以组织设计。但是在设置岗位、人员的时候要依据《劳动法》和《民法》,不能侵权。

  物料消耗。同管理者的规模和常态是关系的。物业公司越大物料的成本越低,利润越高,管理费用越高,就在于规模是自身牵制的,个人在小区是管理成本是最低的。我在成都考察的时候看到过这样一个小区,72户人家每个月的物业费是0.55元/平米,每家每户基本上都是一百平米左右,等于一个小区7200平米,小区里面还有八个停车位,一个月一个车位是20元,所有的费用都归总到一起一个月不到四千块钱,这个小区要实施物业管理的时候只能派一个人,这个小区正好是由旁边的大小区物业公司代管,工程也是交给旁边代管。以后物业管理沙龙还会提到怎么样通过规模效应来降低物业管理成本。

  管理成本还包括相对成本和绝对成本。绝对成本是不可减少的,比如说工资、物料。相对成本每个小区是不一样的,跟驻场经理是有关系的,能力强管理效率高,管理的合理相对成本就低,但是相对支付的管理者工作就要高。

  监督成本。包括程序、运作标准,比如说秘书也是监督成本的一部分。

  成本的形成过程

  首先要知道需求,小区要知道要什么,哪些管理要花钱,要达到什么标准、我的个性需求是什么等等。比如说保洁是一周清扫一次还是一天清扫一次,这是关系到大量的人力成本。其次还有岗位确定、人力配置、物料预算、渠道形成、业务资源、监督成本、决策成本,其中决策成本就是业主委员会的经费、决策的咨询等等。所以小区的物业成本当中最核心的是需求分析,因为首先要明白要什么。第二个明确岗位设置、物料、人力配置、渠道等等形成以后才能比较合理的预估出小区的物业管理成本。

  以电梯为例。通行的行业运行费是1.6万/部,假设一个小区是12层,有几种情况:一梯三户、二梯八户、三梯十户。如果一梯三户是36户分摊电梯费用,按一户120平米它每平米收费就是0.31元,同理二梯八户配置每平米运行费0.23元,三梯十户配置是0.28元。大家同样看到的一栋楼,可能物业费单从电梯一项就差出了八分。

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篇2:园林绿化养护承包费用计算方法

  园林绿化养护承包费用计算方法

  (按乔、灌木株数及地被面积测算法)

  一、基本费用:

  1、浇水费用以每m?每年有水1t计,水费(加排污费)2.5元/t,则

  每m?浇水费用为:1*2.5=2.5元/年。

  2、清残花落叶及绿化垃圾以该项工作占基本工作的15%计,以平均每人管理4000m?计,一个绿化工人年工资为8400元,则

  清残花落叶及绿化垃圾费为:8400/4000*15%=0.315元/年

  3、服装费以平均发放2套工作服,每套70元计,每人管理4000m?,则

  服装费为70*2/4000=0.035元/m?(年?m?)

  4、工具费以平均每年工作区(4000m?)配500元工具计,则工具费为:500/4000=0.125元/年

  5、意外事件处理费以每年每个工作区(4000m?)有一个台班(350元)计,平均

  每m?的处理费为:350/4000=0.0875元/年。

  6、补植及其他费用按前五项之和乘以20%计,则

  补植及其他费用为:【(1)+(2)+(3)+(4)+(5)】*20%=0.6124元/(年?m?)

  7、总基本费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)=3.6749元/(年?m?)

  二、修剪费用:

  平均每次每m2修剪费用=基本费*5%=3.6749*5%=0.1837元(次/m2)。每年修剪6次,则每年修剪费用为0.1837*6=1.1022元(次?m?)。

  三、施肥费用:

  一般以m?每次复合肥30g算,按5.5元/kg计,则每次复合肥30克,按5.5元/公斤,则费用为5.5×0.03=0.165元/(㎡/次).一年施肥3次,则费用为0.165*3=0.495元/(㎡/次)

  四、松土除草费

  按基本费的10%计,则每年费用为3.6749×10%=0.36749元/(㎡/年)。

  五、病虫害防治费

  平均每次按基本费的5%计,每次费用为0.184元(㎡/年),每年喷药6次,则费用为0.184×6=1.104元/(㎡/年)。

  六、税费

  按5.2%税率计,则税费=(1+2+3+4+5)*5.2%=0.3507

  元/(㎡/年)。

  七、利润

  按5%税计,则利润=(1+2+3+4+5+6)×5%=0.3547元/(㎡/年)。

  八、总费用

  总费用为上述各项之和,即7.45元/(㎡/年)

  基本数据:

  1、承包养护区域绿地总面积:m?

  其中:2、乔木株数:株

  3、灌木株数(或面积数):株(m?)

  4、草坪及地被面积数:m?

  绿化养护承包总费用计算方法:

  1、乔木养护费用=10元/株?年×乔木株数

  2、灌木养护费用=4元/株(m?)?年×灌木株数(或面积数)

  3、草坪及地被养护费用=5.5元/m??年×面积数

  4、利润=[(1)+(2)+(3)]×5%

  5、总费用=(1)+(2)+(3)+(4)

  四、简易快速测算法:

  小区绿化养护费用:7-12元/m?年

篇3:索赔费用3种计算方法

  索赔费用的3种计算方法

  索赔费用的计算方法有:实际费用法、总费用法和修正的总费用法。

  (1) 实际费用法

  实际费用法是计算工程索赔时最常用的一种方法。这种方法的计算原则是以承包商为某项索赔工作所支付的实际开支为根据,向业主要求费用补偿。

  用实际费用法计算时,在直接费的额外费用部分的基础上,再加上应得的间接费和利润,即是承包商应得的索赔金额。由于实际费用法所依据的是实际发生的成本记录或单据,所以,在施工过程中,系统而准确地积累记录资料是非常重要的。

  (2) 总费用法

  总费用法就是当发生多次索赔事件以后,重新计算该工程的实际总费用,实际总费用减去投标报价时的估算总费用,即为索赔金额,即:

  索赔金额=实际总费用-投标报价估算总费用

  不少人对采用该方法计算索赔费用持批评态度,因为实际发生的总费用中可能包括了承包商的原因,如施工组织不善而增加的费用;同时投标报价估算的总费用也可能为了中标而过低。所以这种方法只有在难以采用实际费用法时才应用。

  (3) 修正的总费用法

  修正的总费用法是对总费用法的改进,即在总费用计算的原则上,去掉一些不合理的因素,使其更合理。修正的内容如下:将计算索赔款的时段局限于受到外界影响的时间,而不是整个施工期;只计算受影响时段内的某项工作所受影响的损失,而不是计算该时段内所有施工工作所受的损失;与该项工作无关的费用不列入总费用中;对投标报价费用重新进行核算:按受影响时段内该项工作的实际单价进行核算,乘以实际完成的该项工作的工程量,得出调整后的报价费用。

  按修正后的总费用计算索赔金额的公式如下:

  索赔金额=某项工作调整后的实际总费用-该项工作的报价费用

  修正的总费用法与总费用法相比,有了实质性的改进,它的准确程度已接近于实际费用法。

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