商品房住宅小区地面停车位问题探究
近年来，因商品房住宅小区停车问题产生的纠纷时有发生，《物权法》颁布实施以来，这类诉讼更是屡见不鲜。以北京为例，在《物权法》实施18天的时间里，就有8起这类案件，是“物权官司”案件中最多的一类。
而随着我国经济的快速发展，机动车保有量也逐年增加。据统计，截止20**年6月，全国汽车保有量为53558098辆。其中，私人汽车32393961辆，与20**年底相比，增加3710291辆。[1]因此，如果不能正确认识此类纠纷并探索有效的解决方法，迅猛增加的私家车必然会引发更多的纠纷。
本文试图通过分析典型停车纠纷案例，结合现行房地产法律制度，探究产生停车纠纷的原因，并尝试提出解决商品房住宅小区地面停车位问题的方法。
一、典型案例
“小文诉昊远隆基物业公司”一案[2]有《物权法》第一案之称，是北京市首起依据《物权法》提起诉讼的案件。基本案情：20**年9月14日，家住北京市房山区北潞园小区的小文(化名)与北京昊远隆基物业公司签订了停车泊位服务协议，约定由物业公司提供停车位，每月150元，另有车卡成本费20元，停车时间至10月13日。签订合同后，物业公司并没有给她提供停车位，她的车只能停在小区内的道路和空闲场地内。小文认为她是在自己所有的场地内停车，物业公司实际没有提供车位服务，收费也没有依据，因此应退还170元钱。小文一纸诉状将该物业公司告上房山区人民法院，小文依据《物权法》要求法院判令物业公司退还停车费170元。该案被告昊远隆基物业公司认为，物业公司收取的并非车位占用费，而是服务费。在北潞园小区，物业公司对车辆提供24小时监控，并且向保险公司投保了责任险，如果业主的车辆被剐蹭、偷盗，物业公司负责赔偿。此外，《物权法》没有溯及力。
该商品房住宅小区地面停车位所有权属于谁呢?物业公司是否有权收费呢?所收取的费用性质如何呢?
二、商品房住宅小区地面停车位权属问题分析
确切地说，上述案件以及类似案件的争议焦点在于商品房住宅小区停车位的所有权问题。如果能够查明所有权，收费问题便能迎刃而解。商品房地面停车位是属于开发商呢?物业公司呢?还是业主呢?
(一)《物权法》对地面停车位的规定。
该法第74条[3]对地面停车位所有权作了明确规定。第74条首先将地面停车位划分为两类。第一类，建筑区划(即经《建设工程规划许证》批准的)内，规划用于停放汽车的车位;第二类，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。对于这两类停车位《物权法》规定了不同的权属。对于第一类，即建筑区划内规划用于停放汽车的车位，实际上承认开发商拥有所有权。因为第74条第2款是以承认开发商当然拥有所有权为前提的，否则当事人怎么可以通过“出售”的方式约定呢?即有所有权才有处分权。对于第二类，即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，规定业主拥有所有权。
暂且不论《物权法》的规定是否合理，已经生效的《物权法》为人们提供了20**年10月1日后发生的商品房地面停车位纠纷的解决依据。
(二)《物权法》实施以前相关法律对地面停车位的规定。
在《物权法》颁布实施之前，我国的房地产法律并未对商品房地面停车位做明确规定。但这并不意味着地面停车位权属无法确定。
根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。《城市房地产管理法》第32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”
可见，我国采取严格的房地产权一致原则，也就是房屋所有权人与土地使用权人主体一致原则，确立了房屋和土地使用权一同处分原则。这里的处分包括转让、租赁、抵押等任何一项处分房屋或土地使用权的行为。这一原则的通俗表达为：“房随地走”和“地随房走”。房屋所有权人与土地所有权人主体一致原则必然要求转为房屋所有权也转让土地使用权，转让土地使用权也转让其上的建筑物。因此,土地使用权和建筑物所有权总是属于同一个人，这也就等于从实际上排除或禁止房屋为非土地使用权人所有的情形。因此，开发商将小区内商品房全部售出后，若没有特别约定，则小区占地范围内全部土地的使用权也应随之一并转移给该小区的全体业主，由小区的全体业主共有。而地面停车位是业主房屋使用范围内的土地的一部分，当然属于业主所有。
以上说的是小区内所有商品房全部售完的情况。但是，售房并不是瞬间可以完成的，而是一个过程。
在这个过程中，也就是开发商没有将全部商品房销售完毕时，开发商按持有商品房的土地使用权面积所占比例，对小区的土地享有相应的业主权利份额。(刚才也说了，整个小区商品房全部售出时开发商所持有的土地使用权证和大产权证 才能缴销)因此此时，开发商对部分车位享有有限制的所有权。
综上所述，开发商除依据《物权法》第74条第2款将建筑区划内，规划用于停放汽车的车位出租给业主的方式，以及未将全部商品房销售完毕，而依法拥有部分车位有限制的所有权的两种情形之外，小区地面停车位所有权属于全体业主。
三、商品房住宅小区地面停车位收费问题分析
讨论完地面停车位所有权问题后，再探讨一下地面停车位的收费问题。根据地面停车位所有权的不同归属，将地面停车位相应地分为以下两类：
(一)业主拥有地面停车位的所有权情形下的停车收费问题。
业主拥有地面停车位的所有权主要存在于如下几种情形：一是《物权法》第74条第2款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，当事人通过出售或附赠的方式予以约定。二是《物权法》第74条第3款，业主共有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。三是《物权法》实施之前依法属于业主所有的车位。
当业主取得了地面停车位的所有权时，业主可以聘请物业公司提供管理服务也可以自行管理。这完全是业主的权利。也就是说，物业公司并不当然拥有收取业主停车费用的权利。只有在业主与物业公司双方达成一致协议时，物业公司才可收取业主的相关费用。具体收来，因地面停车位产生的费用包括三部分：“车辆管理费”或“车辆管理服务费”(即业主支付给物业公司的佣金)、车位维修养护费(即物业公司的成本费)、收益。
第一部分费用，即“车辆管理费”或“车辆管理服务费”，是否支出、支出多少的权利应当掌握在业主手中。当然，并不排除业主选择物业公司为其提供服务，政府价格部门区别不同小区对特定小区的服务收费制定指导价。对于第二部分费用，即车位维修养护费。这部分费用主要是指，对于地面停车位的日常维修养护发生的费用。对于第三部分费用，即收益。因为一个物业管理区域内并不是每位业主都有车辆，因此，有车的业主使用属于小区全体业主所有的停车位时应该是有偿的。除非无车业主同意有车业主占用本该也有权利份额的停车位。所以，停车位的使用人交纳一定的使用费是符合公平原则的。至于收费标准，应由业主大会决定。物业公司根据授权可以代为收费，也可以代为经营。这部分收取的费用或经营收入在弥补停车位正常维修养护费用之外有剩余的，归全体业主所有。
可见，我们不能笼统地说停车收费是对是错或者是高是低，而必须认清其性质，然后分别计算。如果业主也物业公司签订了停车协议，物业公司就可依协议收取“停车管理服务费”，而且这个费用事由双方协商确定的，绝不是物业公司一方想收取多少就收取多少的。当然，使用小区内车位的业主应当向物业公司缴纳车位维修养护费。收益归小区全体业主共有。
(二)开发商拥有地面停车位所有权情形下的停车收费问题。
开发商对地面停车位拥有所有权存在于以下情形：一是《物权法》第74条第2款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，当事人通过出租的方式予以约定。二是开发商没有将全部商品房销售完毕，而依法拥有部分车位有限制的所有权的情况。
如果是出租的方式，业主只需向开发商或开发商委托的第三者按约定缴纳租金即可，除此之外，没有其他费用。当然，开发商可以委托物业公司代为收取租金。但是，此时，物业公司收取租金的依据是开发商的授权委托，而不是因为其本身对车位拥有所有权。对于其他类型的开发商拥有车位所有权的情形，也主要根据开发商与业主的约定。
以上是对停车收费的探讨，我们发现，在明确了车位所有权归属之后，停车收费问题就很容易理清。因为所有权的基本内容包括占有、使用、收益、处分等基本权利。明确了车位所有权，便可确定车位有谁使用、如何使用以及收益如何分配等问题。
四、结论
我们再回到文章开头引用的案例。显然，北潞园小区的地面停车位是属于小区全体业主的，物业公司没有所有权。那么，谈何物业公司为业主提供地面停车位呢?业主有权，而且也只有业主有权决定车位如何使用。如果物业公司收取业主的停车费用，那么物业公司仅可依据与全体业主签订的协议收取管理服务费。这部分费用也不应由物业公司单方面规定。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，与物业公司协商确定物业公司提供何种服务、服务费用等内容，来行使业主的权利。《物权法》在明确物的归属，保护权利人的物权方面迈出了一大步。物权法相关司法解释也将适时出台，各项规定将有助于解决有关物权的各类纠纷。最重要的一点在于，不论是开发商还是物业公司或者业主，都应当严格遵守法律，维护自己的权利，履行自己的义务。只有这样，诸如商品房住宅小区地面停车位之类的纠纷才有望减少。
[1] 参见中华人民共和国公安部网站：
[2] 参见《北京晚报》20**年10月17日第8版。
[3] 《物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：住宅小区地面停车位所有权归谁所有
住宅小区地面停车位所有权归谁所有?
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。
《物权法》第七十二条规定：“建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
通常来讲,房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。
由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。
地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的独立性标准。但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。
结合我国实际，应该由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。
因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。
篇3：SR小区停车位审核报告
SR小区停车位审核报告
为了落实停车管理制度，规范小区停车秩序，业委会于6月7日～6月12日组织业主对小区现存停车位进行审核。现将审核结果予以公布，由物业公司依照《SR花园停车管理制度》对审核通过的80个车位进行管理。
一、审核通过的车位
1、小区3个停车场共有38个车位，其中大门外停车场22个，7号楼西侧停车场10个，6号楼2单元前停车场6个。这些车位在小区建成时就已存在，全部审核通过。
2、占用绿化带停车位审查通过25个，其中7号楼前花园两侧20个(原划24个，由于车位之间距离不够，停车困难，同意改为20个，由物业另划分隔线)，6号楼4单元前5个。这25个车位属缩减绿化带停车，当初决策时没有充分征求业主意见，一直争议很大。有的要求取消车位，恢复绿化带原状;有的要求继续保留车位。业委会审查后认为，目前小区停车难还未真正缓解，马上取消这些车位，势必激化停车矛盾;再则，目前业委会也没有钱，无法支出恢复绿化带所需费用。最后决定这些车位暂时予以保留。
3、占道停车位17个，其中大门外路边9个，大门内沿铁栏杆6个，6号楼1单元前2个。这些车位业主没有争议，全部审核通过。
二、审核结论
经审核确认，小区共有合法车位80个。其中3个停车场38个，占用绿化带停车25个，占道停车17个。
汉台区SR花园业主委员会
20**年6月15日
附：小区停车位明细
篇4：小区地下停车位生来就是开发商的
地下停车位“生来”就是开发商的?
沈阳一小区业委会叫板开发商 打赢地下人防车位争夺战
地下人防停车位， 咱们业主也有份!
核心提示
地下停车位“生来”就是开发商的吗?也许很多人这样认为。但沈阳市一小区业主委员会却敢于与开发商叫板，与开发商争起了小区地下人防车位的管理权。8月16日，记者从市法院获悉，法院以一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理为由，支持了地下停车场的物业管理权交给业主委员会。
争议焦点
开发商卖房“赠”停车场
20**年8月，张某从开发商处购买了一小区商业网点，建筑面积8300平方米。开发商将小区47号楼下面积为4002平方米地下停车场的使用权同时出让给张某，使用年限为40年，张某支付转让费用300万元。20**年7月，张某将该网点出租给一酒店，酒店一并使用附属商业网点的地下停车场。
但是，此举却引起了小区业主委员会的强烈不满。业委会和开发商“论”起了该地下停车场究竟该由谁来管理。
业委会称
停车位应“一家管”
业主委员会认为，开发商建设小区之初，建设的地下停车场为人防工程，该人防地下室战时功能为甲类物资库，平时用途为汽车库。小区其他地下车位均由物业来管理，惟独这块独立出来，该停车位也应划到小区物业管理范围。20**年1月21日，业主委员会将开发商告上法庭，请求判令开发商将该地下停车场的物业管理权交给业主委员会。
但开发商称：该地下停车场由他们投资建设，属开发商的“专有部分”。不能把开发商所有的权利交给物业公司。
法院判决
停车场由业委会管理
法院认为，根据《物业管理条例》第三十四条之规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因此，开发商将地下停车场的物业管理权交给业主委员会的诉讼请求应当得到支持。
市法院判决开发商将小区47#楼地下停车场的物业管理权交给该小区业主委员会。
法官说法
人防车位谁投资谁受益
记者在采访中发现，车位纠纷没有在《物权法》实施后得到平息，主要是因为小区车位的产权并没有得到明晰。那么，地下人防车位的所有权归谁所有?市法院民二庭一位法官指出，小区用于停车的人防工程，应该是指开发单位履行人防法律法规义务结合民用建筑修建的人防工程，平时可用于停车。人防工程所有权，我国法律尚无明确规定，在法律没有明确界定所有权归属的情况下，应当认定投资者就是所有者，但国家可以在战时征用人防工程。小区人防车位的所有权分两种情况，可能属于开发商，也可能属于业主。根据《人民防空法》对人防工程“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，由开发商投资建设的人民防空设施及建设单位按规定结合民用建筑修建的防空地下车位，其建设费用由建设单位筹措并列入建设项目投资的，应当认定为归开发商所有;如果在建筑规划时，地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。另外地下人防车位只可以出租，不可以出售。
相关提示
停车位产权分四种
据了解，目前，小区车位主要分四种。
第一种是地下人防车位，开发商不拥有产权，不得出售、附赠，只拥有使用权(如果开发商将建设人防工程的成本已经分摊到销售的商品房的成本当中，则使用权的归属也随之转移);第二种是全体业主共有车位，《物权法》规定小区的地面车位属于全体业主共有，如何使用需要经过全体业主共同决定，开发商无权对其进行出售或出租;第三种是单个业主购买车位，由业主出资购买，产权属于业主;第四种是开发商所有车位，开发商在取得相关的规划许可，按规划许可进行开发建设后，不计入公摊，即可以按程序取得产权，可以进行出售、附赠或出租。
本报记者 周贤忠
篇5：苏州关于加强市区新建住宅小区汽车停车位(车库)处置行为管理的通知
市住房城乡建设局 市物价局关于加强市区新建住宅小区汽车停车位(车库)处置行为管理的通知
苏住建规〔20**〕7号
各区住建局、物价局，苏州工业园区规建委，各有关房地产开发企业、物业服务企业：
根据《江苏省物业管理条例》等规定,结合苏州市区实际情况，现对市区新建住宅小区汽车停车位(车库)出售、附赠和出租等处置行为进一步加强管理。相关事项通知如下：
一、严格按照标准配建
1.小区配建汽车停车位(车库)是小区建设时建设单位应当配套建设的提供本小区业主使用的汽车停放设施与场所。建设单位应当严格按照规划行政主管部门核定的标准建设汽车停车位(车库)。任何单位和个人不得擅自改变通过规划核实的汽车停车位(车库)位置、数量、形态、用途及其配套设施等。
2.建设单位、物业服务企业应当在物业项目进行承接查验的同时，按照规划行政主管部门的核实文件，对汽车停车位(车库)的数量、位置及其配套设施等同时进行承接查验。
二、明确处置管理原则
3.建设单位配套建设的汽车停车位(车库)，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。其中人防车位和未通过规划核实的汽车停车位(车库)不得出售或采用长期租赁、使用权(收益权)一次性转让等方式变相出售。
4.建设单位出售、附赠或者出租汽车停车位(车库)，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售、附赠或者出租汽车停车位(车库)的产权证明文件(或规划核实文件)和出售、出租价格以及平面位置图等，系人防车位的应当在平面位置图和现场明确标注。
5.拟出售汽车停车位(车库)数量少于本区域要求购买汽车停车位(车库)业主的房屋套数时，应当通过抽签、摇号等公平方式确定，每户(套)业主只能购买一个汽车停车位或者车库。
6.建设单位未出售或者未附赠的汽车停车位(车库)应当优先出租给本物业管理区域内尚未购买或承租、受赠汽车停车位(车库)的业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行。
三、分类规范处置行为
7.对于汽车停车位(车库)已经建成且配建比例不足1：1的分期交付小区，建设单位可以临时租赁给本物业管理区域已经入住业主1个汽车停车位(车库)，临时租期不得超过小区尚未交付房屋的交付时间，待小区全部交付后，按照本通知的要求对汽车停车位(车库)进行处置。汽车停车位(车库)已经建成且配建比例满足1：1的分期交付小区，先期入住业主可以按照本通知要求购买或承租、受赠1个汽车停车位(车库);入住业主仍有需求的，可以临时租赁一个汽车停车位(车库)，临时租赁期限不得超过小区尚未交付房屋的交付时间。新交付房屋业主对尚余汽车停车位(车库)有优先购买、承租权。
8.对于汽车停车位(车库)配建比例不足1：1的小区，建设单位不得将汽车停车位(车库)附赠予特定业主;配建比例满足1：1或以上的，附赠汽车停车位(车库)不得超过1个/户(套)。受赠业主仍有承租、购买汽车停车位(车库)需求的，参照富余汽车停车位(车库)购买、承租方法办理。
9.别墅等房屋专有部位建筑面积内的汽车停车位(车库)已计入规划配比个数的，该业主需要另外购买或承租汽车停车位(车库)的，参照富余汽车停车位(车库)购买、承租方法办理。
10.小区房屋全部交付满六个月后，建设单位在征求未购买或受赠、承租汽车停车位(车库)业主需求意见，并满足其购买、承租1个汽车停车位(车库)需求后，有未销售、出租的富余汽车停车位(车库)的，可向本物业管理区域内已经有1个车位或车库业主出售或出租;仍有富余汽车停车位(车库)的，可以出租给有需求的已有2个车位(车库)的业主。本物业管理区域内业主对富余汽车停车位(车库)无需求的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，出租给本物业管理区域外使用人的，租赁期限不得超过六个月。
11.小区房屋全部交付后，建设单位可自行或委托小区物业服务企业管理尚未处置的汽车停车位(车库)，不得以承包经营、整体打包或变相出售(出租)等方式处置给其他单位或个人。汽车停车位(车库)出租价格应当符合物价部门的相关规定。
12.小区配建的访客汽车停车位(车库)不得出售、附赠或出租。
四、加强处置行为监督
13.建设单位在申报商品住房备案价格时，应当对配建汽车停车位(车库)最高销售价格作出承诺;取得商品住房预售许可证之后，应在一次性公开全部准售房源相关信息的同时公示汽车停车位(车库)价格承诺。汽车停车位(车库)销售价格不得高于承诺价格。
14.建设单位在新建住宅小区汽车停车位(车库)处置前，应当按照《江苏省物业管理条例》等法规规定和本通知要求，拟订新建住宅小区汽车停车位(车库)处置方案以及与物业服务企业的汽车停车位(车库)承接查验资料，向项目属地住建部门备案，并接受属地住建部门的指导。汽车停车位(车库)处置方案完成备案之前，不得以定(订)金、意向金、诚意金或类似形式预收款项。
15.属地住建部门应当对建设单位的汽车停车位(车库)处置方案进行指导，提出合规合理建议。强化对建设单位汽车停车位(车库)的处置行为事中事后监督，对违反规定的要约谈建设单位负责人并责令整改;情节严重的或整改不力的，可以暂停销售网签，直至降低企业信用等级。
16.研究建设市区统一的住宅小区汽车停车位(车库)网上处置备案系统，建立公开透明的汽车停车位(车库)处置平台。
五、执行时间
17.本通知自发文之日起执行。本通知发文之日前已经交付的小区尚未处置的汽车停车位(车库)参照本通知的有关要求处置。
苏州市住房和城乡建设局
苏州市物价局
20**年9月18日