篇2：物业公司劳动人事制度：教育培训开发管理

　　物业公司劳动人事制度：教育培训开发管理

　　第六部 公司教育培训开发管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为开发提高员工知识水平、工作能力、工作态度等综合素质，通过形成人力资源优势提升公司综合竞争力，为规范培训管理，特制订本制度。

　　第二条 本规定适用于公司在职全体从业人员。

　　第三条 教育培训开发工作应遵循的原则：

　　1、需求性和前瞻性原则。培训工作应根据公司战略和新业务开拓以及岗位工作任务对人力资源素质要求，前瞻性地组织开展。

　　2、专业性和针对性原则。培训应根据员工所担任岗位工作、所需掌握的知识、技能、态度的不同分专业有针对性地开展。

　　第四条 公司提倡“团队学习”，通过团队学习达成良好共识，形成共同工作语言和行为规范，追求共同进步。

　　第二章 培训权责分工

　　第五条 公司的教育培训管理职能部门为公司综合服务部，各部门具有各自职能内组织相应培训的权责。

　　第六条 公司综合服务部的权责：

　　1、制定、修改公司培训制度;

　　2、组织开展培训需求分析，拟订并呈报公司年度培训计划;

　　3、组织公司共同性培训课程的实施;

　　4、检查、评估各部门年度培训计划的实施;

　　5、建立、登记培训统计台帐;

　　6、审查各项培训费用;

　　7、搜集、发布培训信息;

　　8、签订培训合同、培训协议。

　　第七条 各部门的权责：

　　1、提出部门年度培训计划;

　　2、组织开展部门年度培训计划并落实培训实施的各项工作;

　　3、检查、评估部门各项培训计划的实施情况，并根据情况对培训计划提出调整建议。

　　4、配合公司相关培训活动组织。

　　第三章 教育培训开发体系

　　第八条 为全面开发员工综合素质，公司将形成分层次的教育培训开发体系，倡导员工以自我教育和自我实现为目的的自我开发，构成公司整体的教育培训开发体系。

　　第九条 分层次教育培训体系

　　1、新员工培训

　　根据“先培训、后上岗”的原则开展新员工教育培训，主要有：

　　(1)入职培训

　　为使新进员工适应新的工作环境和工作要求，使其具备最基本的知识、技能和素质，须对员工进行入职教育，以树立相应的职业观念和职业规范。

　　该培训由公司综合服务部协调相关部门集中开展，培训时间最少1天，培训内容主要为：

　　①万向创业发展简史;

　　②万向文化、职业道德与员工行为规范;

　　③公司业务范围、组织机构及职能职责;

　　④公司财务、行政、人事等基本管理制度;

　　⑤新老员工交流(视情安排)。

　　(2)岗前培训

　　由部门负责人进行培训并落实专人辅导，主要介绍部门情况、岗位职责与工作任务、岗位目标要求和操作规范，确保新员工尽快进入角色，适应工作需要。试用期内，公司综合服务部须跟踪并检查评价用人部门对新员工岗位培训效果。

　　2、在职培训

　　在职培训是教育培训开发的主体,主要针对员工在正式上岗之后的工作技能与绩效情况，结合公司经营管理需要所安排开展的培训，包括：

　　(1)工作技能完善性、提高性培训，包括持续强化公司规章制度、岗位职责、操作规范的培训，以及各类专业知识、管理知识的及时跟进和更新培训;

　　(2)非工作技术性的综合素质培训，包括企业文化、职业道德、团队精神、安全教育、环境适应、人际关系等各类培训。

　　3、提职、调职培训

　　(1)提职培训

　　员工从某一职位拟提任到另一职位，提任前需进行提职培训，使其掌握新任职务必须具备的知识与技巧，提职培训主要由所在提任部门负责人或分管负责人实施，综合服务部配合提供岗位必备知识相关课程支持。

　　(2)调职培训

　　员工调动工作前，须由调进部门负责人对调动人员进行一次调职培训，使之对新的工作有一个基本的了解。

　　第十条 自我开发教育培训

　　公司鼓励员工利用业余时间、在不影响本职工作前提下参加各种函授学习、资格考试等，并将员工这方面专业知识的掌握和提高作为内部流动和晋升的重要参考条件。

　　第十一条 根据“管理者就是培训者”和“能者为师”原则，对于相应课程开设，公司提倡由管理者和优秀员工担任培训讲师。

　　第四章 培训计划的拟定、实施与总结评估

　　第十二条 各部门根据业务开展需要和人员素质状况，每年10月30日前填写年度培训计划表，送交公司综合服务部审核汇编呈报公司审批。

　　第十三条 各部门按照下发的年度培训计划按时组织实施，并与公司综合服务部就培训相关事务做好协调。

　　第十四条 对于临时性培训，由综合服务部协调相关部门提出计划呈报公司批准后实施。

　　第十五条 培训主办部门应依据培训实施计划表按时实施培训，并负责落实相关事宜：如讲师落实、培训教室与教学工具准备、教材印发、学员签到、培训纪律维护等。

　　第十六条 参加培训的学员必须遵守培训纪律，准时上课，因故不能参加者，须事前履行请假手续经部门负责人、分管副总裁或授权委托人审批后报培训主办部门备案。

　　第十七条 培训结束后，主办部门应及时组织培训效果评估与总结工作，包括学员意见调查表、知识测试。

　　培训结束一周内，主办部门负责评定出学员成绩，填写好培训学员出勤情况表，收集整理由学员填写的培训意见调查表、试卷答卷以及培训总结等材料送公司综合服务部备案。

　　第十八条 各部门如不能按计划实施培训，必须提前一周与公司综合服务部说明原因，以便综合服务部综合协调安排。

　　第十九条 公司综合服务部根据备案的材料，定期检查评估各项培训课程的实施效果，呈报公司领导及相关部门参考。

　　第五章 外派培训管理

　　第二十条 培训是公司提供、帮助员工实现自我发展的良好学习机会，公司将更多外派培训机会给予工作表现优秀、具有发展潜力和共享精神的员工。

　　第二十一条 除公司指定的外出培训外，各部门员工为适应工作、业务等需要，申请外派培训的，须填报培训申请，经部门负责人审核同意送交公司综合服务部出具意见报公司审批后实施。

　　公司总裁、副总裁培训计划和员工的出国培训、考察计划须报公司董事长或董事长授权人批准后实施。

　　第二十二条 受训员工须在培训结束一周内将有关资料(毕业或结业证书复印件、培训总结/心得报告)交公司综合服务部处理、存档。

　　外派培训员工学成归来后，有责任和义务向公司员工就所学内容进行内化培训。

　　第二十三条 对于批准的外派培训，若由于个人原因导致中途退学、辍学，或者培训结束后未能取得相应的毕业(结业)证书的，培训费一律自理，若已由公司代支的，须在回公司半个月内缴还公司全部培训费用。

　　凡为达到某种学历、学位、职称、资格报考学习的员工，未经公司书面审批，学费一律自理。

　　第二十四条 公司为员工出资进行培训，根据“利益获得原则”，双方应签订相应的培训协议(附件1)，作为公司与员工劳动合同的附件。

　　除因工作需要由公司调动或公司同意辞职、终止合同外，员工需在培训结束后在公司继续服务至期满后方允许辞职，否则由本人或接收单位偿付培训费用，培训费指与培训相关的所有费用。

　　每期培训费用(元) 需服务年限 违约赔偿

　　*<3000 1 违约金=培训费×(约定年限-已服务年限)÷约定年限

　　3000≤*<6000 2

　　6000≤*<10000 3

　　10000≤*<20000 5

　　20000≤*<50000 8

　　*≥50000 10

　　第二十五条 经公司批准员工脱产参加公司组织的为期30天以上的培训，参加培训的第一个月全额享受岗位收入，从参加培训的第二个月起至结束，按员工基本工资序列表中基本工资的二倍发放。

　　第二十六条 员工在职(业余)自发学习取得国家承认大学本科以上毕业文凭，经个人申请、公司综合服务部考核确认，报公司审批后按制度享受相应待遇。

　　第二十七条 凡因个人需要参加有关院校脱产学习的，须按规定办理离职手续。学习结束后重新回公司工作的，原则上工龄可以予以前后合并计算。

　　第六章 奖惩办法

　　第二十八条 每项培训结束后，主办部门必须依据学员人数、考试成绩、出勤情况等评选出优秀学员1至3名并予以100-300元奖励。

　　第二十九条 对旷课、迟到、早退等不遵守培训纪律的学员，按如下规定进行处罚：

　　1、迟到、早退(以20分钟为限，超过20分钟按旷课处理)一次罚款30元，旷课一次罚款100元;

　　2、不遵守培训纪律、不尊重讲师、影响别人上课的，如：上课睡觉、经常走动、大声喧哗、交头接耳、手机响铃或接电话等，罚款30元;

　　3、全程无故不参加培训，罚款200元。

　　第三十条 凡无故不参加规定的培训考试，或考试不及格的，过后一律补考;凡违反规定，无故不参加补考，或者补考后仍不及格的，处以100元罚款。

　　第三十一条 对违反上述第二十八、二十九条规定，公司综合服务部有权根据其当月违反情节的轻重程度对所在部门负责人处以100-500元罚款，并将之纳入该部门的月度经济责任制考核。

　　个人若连续处罚3次或全年累计处罚5次以上，综合服务部有权提出责令调离相应岗位，所在部门及个人不得评选公司先进集体、先进个人或优秀员工。

　　第三十二条 上述各项奖罚均由主办部门在培训结束一周内将拟定人数、名单、奖罚原因、数额等情况列清，送至公司综合服务部，公司综合服务部确认后呈报公司审批执行。

　　第三十三条 员工培训成绩、培训记录将作为员工素质考评、轮岗、提职等重要参考依据之一。

　　第七章 教育培训经费管理

　　第三十四条 培训作为人力资本一项投资活动，需要适当投入保障，年度培训经费根据公司经营发展、从实际出发进行预算，一般按当年工资预算总额的2-5%确定。

　　第三十五条 教育培训聘请公司或万向以外员工授课的，授课金原则上以小时计，中级或中级以下职称人员授课金一般为每小时500至1000元，具有高级职称或实践经验丰富的专家一般为每小时800元至1500元，具体根据讲师的社会知名度、教学质量和市场价格水平确定，超过上述限额的，须报分管副总裁批准。

　　第三十六条 教育培训聘请公司或万向员工授课的，公司象征性适当发放授课酬劳，一般按每小时50-200元计，超过限额的，须经公司分管副总裁批准。

　　第三十七条 为全面掌握培训费用发生情况并统计分析，各主办部门培训费用造册发放或外派培训费用报销须经公司综合服务部(培训管理员)登记确认后按流程审批。

　　第三十八条 培训奖罚列入教育培训经费管理。

　　第八章 附 则

　　第三十九条 本办法由综合服务部负责解释。

　　第四十条 本办法自颁布之日起实施

篇3：房地产开发集团企业培训经理岗位工作职责

　　房地产开发集团公司培训经理岗位职责

　　1.培训规划：

　　（1）根据公司业务规划与人力资源规划，建立并完善培训体系，规划适合的培训管理模式；

　　（2）根据业务发展需求的调查分析，拟定培训业务规划与培训活动计划；为高层提供关于员工发展及管理者发展的建议；

　　2.培训实施：

　　（1）负责培训需求的调查分析，了解培训学员的现状及组织者对课程的期望，以此策划培训内容；

　　（2）根据培训需求，编制培训计划；

　　（3）负责重点培训项目的策划、课程开发、讲师筛选、组织实施；

　　（4）协助培训组织者做好培训场地与培训设备的布置、协助落实培训会务、做好培训效果评估，确保培训活动的顺利开展；

　　（5）准时参加培训，专业并生动地进行课程讲授，做好现场把控，根据课程反馈，不断完善培训课程；

　　（6）监督、控制培训计划的进度，并参与部分内容的培训；

　　（7）确保各项培训与员工发展活动取得预期效果；

　　3.培训资源建设：

　　（1）开发灵活适用的培训与学习渠道，建立公司内部良好的学习氛围；

　　（2）负责建立培训讲师与培训课件管理制度，负责企业内部培训讲师的挖掘与培养，负责组织开发外部培训机构资源，审核外部培训讲师与课程的培训效果和品质，督促良好的需求沟通与效果反馈；

　　（3）根据企业培训需求，收集、评估并推荐相关课程、学习资料；

　　（4）确保培训资源的丰富性与适用性；

　　（5）负责培训团队业务的考核，对培训团队的整体绩效负责。

　　4.培训效果总结：

　　（1）做好培训记录并跟进培训后的效果反馈；

　　（2）分析总结培训工作，提出培训管理与业务发展的合理化建议；

　　（3）编制并定期提交培训报表，负责对培训效果进行评估，并定期提交分析报告；

　　（4）开展培训后考评，针对考评结果提出整改方案，将考评结果作为培训需求的重要参考依据。

　　5.培训费用控制：

　　（1）根据培训业务规划，拟定年度培训预算；

　　（2）审核培训费用的支出，合理分配培训资金，确保培训费用的有效合理分配与控制；

　　6.员工职业生涯发展：

　　（1）贯彻落实人力资源发展规划，建立员工职业生涯发展规划与实施计划，向各部门提供员工培训和发展的工具与建议；

　　（2）建立储备干部培养体系，负责储备干部轮岗培训规划的建立、实施，并行使监督；

　　（3）建立员工职业发展通道，帮助员工进行职业生涯规划设计，确保内部人才培养计划得到有效落实，提升团队凝聚力；

　　（4）辅助员工内外部教育、培训、自我学习的开展；

篇4：营销培训(公开发售模式)

公开发售模式

博文工作室

内部认购后的公开发售，是发展商市场战略的全面展开。该讲介绍了圆满完成任务的要诀，除了具体操作的方法和流程，还详细提供了公开发售中某些关键环节的解决方案。

　　第1操作环节：准备期

　　为配合项目公开发售正常进行，在公司各部门的共同协作下，经营策划部在广告宣传、营销推广、经营策划等方面做了大量的工作。目前，大部分工作已完成，其余正在进行中。

　　要点A：已完成的工作
　　（１）售楼部功能设定；
　　（2）小区名称、路名、门牌名的确定；
　　（3）销售制度的确立；
　　（4）售楼部工作流程；
　　（5）公开发售矛盾的销售操作方案；
　　（6）售楼员招聘、培训；
　　（7）广告营销选择乙方管理制度；
　　（8）整体广告方案出台；
　　（9）项目营销推广方案；
　　（10）公开发售前市场调查，售楼部人员工作职能及管理方案

　　要点B：正在进行的工作
　　（1）合同等法律文件的编制；
　　（2）确定外埠销售代理和操作方案；
　　（3）售楼部空间展示、布局方案；
　　（4）售楼员服装制作；
　　（5）楼书的内容设计和印刷制作；
　　（6）售楼部价格表、户型图设计和印刷制作；
　　（7）公开发售礼品设计制作完成；
　　（8）沙盘模型的制作；
　　（9）确定按揭银行；
　　（10）广告软片创意和制作，报纸广告发布方案及媒体选择，电视目播放安排。

　　第2操作环节：正常开展公开发售

　　要点A：工作流程及内容
　　（1）市场调研：收集、整理信息是一个不可间断的工作，公开发售期间继续进行市场调研，继续完善潜在客户档案，掌握潜在客户的整体数量指标；
　　（2）在市场调查和日常工作中加强人员宣传力度；
　　（3）通过媒介、广告、DM等综合宣传诱导消费者对住房的需求；
　　（4）通过开工典礼和推介会，向消费者诉求项目信息，引导消费者的消费欲望，对而实现购房的行动；
　　（5）客户直接*或潜在客户*时，热情、详细地向客户介绍楼盘情况，并着重强调购买期楼的好处和投资价值；
　　（6）巧妙处理客户异议，业务员或销售主管多次协调达成交易；
　　（7）与客户签订认购协议书，按有关程序收取定金，首期房款；
　　（8）对已认购业主进行跟踪服务，在他们当中建立良好口碑，以治业主带新客户；
　　（9）为正式销售人为制造人气，为以后的销售阶段打下良好基础；
　　（10）研究策划新颖、独特的营销方式，更快地推动楼盘的销售；研交以北窖为昧心的住房消费者的心理及其变化。

　　要点B：收款方式
　　收款过程是销售过程中的最后一个环节，收款的过程可分为以下四种方式：
　　（1）现金收款：客户带现金购房时需要去指定银行填写现金缴款单，银行收款后回执进帐单，表示银行已收到这笔款。
　　（2）支票收款：客户带支票购房时需要去指定银行填写进帐单，收款后银行回执进帐单表示已收到款。
　　（3）银行存折：客户带存折购房时需要去指定银行填写取款单，再填转帐单或现金缴款单，收款后银行回执进帐单表示银行已收到款。
　　（4）客户提供帐号：客户首先签代收费用协议，如果客户所提供的帐号在北窖范围内，先填委托收款单，银行收款后回执进帐单，表示已收到这笔款。
　　在以上四种收款方式中必须确定收款后才开收据给客户，以免引起不必要的经济纠纷。

　　基点C：工地参观
　　公开发售期间，销售人员可应客户要求，带客户到工地现场参观，现场向客户讲解项目情况，以加深客户对项目的信心。从安全等方面考虑，销售人员务必先与工程部洽接，以安排适当时间前往参观。

　　 第3操作环节：广告及宣传

　　策略A：户外广告
　　1、创意设计与内容：由于户外广告主要针对流动性质的人，注视画面时间短暂，所以要求广告表现形式简单明了。突出主题：“地中海小城—一美的海岸花园”字样和项目标志、公司名称、热线电话。
　　2、时间安排：11月10日开始做基础工程，12月10日完成户外广告。

　　策略B：电台广告
　　1、创意设计与内容：在此期间设计“小城故事系列广告”之“形象版”、“规划介绍版”、“卖点介绍版”。“形象版”主要推出项目的形象定位；“规划介绍版”主要介绍项目的总体规划、建筑特色、地理位置和环境等；‘重点介绍版”主要从项目的园林环艺、建筑风格、文化品位、配套设施、物业管理等方面分别介绍。加强项目从总体到细部全面介绍宣传。
　　2、时间媒体安排：11月主要推出“小城故事系列广告”之“形象版”。拟定在《美的报》、《顺德根》各登二版，顺德报登四版。12月初开始主要推出“小城故事系列广告”之“规划介绍版”，拟定在《美的报》、《顺德报》各登二版，同时，考虑到《顺德报》刊期较短，在12月中、下旬连续刊 “卖点详细介绍”各版。1999年元月以后在《美的报》、《顺德报》刊出“卖点详细介绍”各版。

　　策略E：专版报道、软性宣传
　　1、具体内容：在公开发售前期，开辟报刊房地产专栏和项目专刊，主要内容是对房地产市场前景形势的分析，系统地对项目规划设计、项目定位、营销策划等方面进行综合分析，引起消费者兴趣，引起社会对项目开发的广泛关注，从而提升项目的品牌。
　　2、时间和媒体安排：前期已在《美的报》做了两个房地产专栏，10月份安排一个专栏和一个整版宣传，每月连续在《美的报》发表有关项目的文章（两篇以上）；11月起在《顺德报》陆续开展项目的软性宣传。另外，也不断向《房地产商会》、《房地产时报》送

稿，开展项目的宣传活动。特别在公井发售开始阶段，将掀起有关项目宣传的热潮，在既定目标市场内迅速扩大知名度和影响，达到软性新闻和宣传的良好效果。

　　 第4操作环节：公开发售的细部处理

　　要点A：信息管理＿
　　公开发售期间，每一个员工都要将获得的有用信息保存、整理，并及时反馈上级。
　　（－）售楼员在客户推广、客户接待过程中，会获得很多第一手的信息，抵客户心理、客户对项目的具体要求、调查问卷、对项目的反应等等。这些信息对于制定适当的营销策略有正确的指导作用，所以售楼员应及肘保存、整理这些信息，并及时反馈给售按部经理。
　　（二）在市场调研过程中，相关人员获得有关畅销户型、周边竞争对手动向及市场行情等信息也应及时反馈。
　　（三）其他信息的保存、整理、反馈。

　　要点B：加强销售公关力度
　　为保证项目正常进行，应采取灵活多变的销售方法，并在适当的时候加强力度。
　　（－）关注社会热点，如水灾、失学儿童等，对他们伸出援助之手，取得良好社会效应。
　　（二）通过市场调研，信息反馈，寻找适当销售契机。
　　（三）充分利用“明星效应”，如：请著名入土来为项目宣传，扩大项目知名度。
　　（四）与各大型企业开发联谊活动，以求大额定单。
　　（五）为寻求政府支持，配合政府解决市政难题。
　　（六）结合客户层，适当开展其他公关活动。
　　（七）结合施工进度，开展公关活动。
　　（八）在每年美的产品展销会上，推出美的房地产商品。
　　（九）加强与各商会（主要指顺德市房地产商会）的联系。
　　（十）取得全国住宅优秀示范小区、顺德市全优工程等对项目宣传有利的称号

　　要点C：公开发售效果总结
　　（一）宏观效果总结
　　通过这次公开发售，我们从社会对项目的认同度以及项目对社会的影响等方面，对整个公开发售的宏观效果进行总结。
　　（二）数量效果总结
　　对公开发售中销售的数量及其价格进行总结。
　　（三）过程效果总结
　　从人员组织、广告效应、工作环节处理等方面对公开发售效果进行总结。

　　第5操作环节：销售推广策略（以定价环节为主）

　　策略A：定价方菜
　　根据我们对目标市场的仔细调研和深入分析，本项目的入市定价应当采取低开高
走的策略，入市定价应当较具弹性空间，入市时它有较强的市场竞争力，能让先
购先住者的物业升值，同时使投资人士的投资具有炒作的空间。但也应当注意入
市价格太低并非好事，这样会使购买者认为发展商对物业没有足够的信心，所以
定价适当与否是影响销售至关重要的因素。
　　定价问题是策划方案中最重要的问题之一，影响定价的主要内在因素有土地成本和项目定位决定的建筑成本等。按照最新规划设想，本项目在占地45万平方米和土地上建造 28.8万平方米可售建筑面积（其中别墅 188套，洋房2045套）。在这种规模基础上，预测别墅、洋房每平方米实际成本为：完全单位成本（含息）：别墅3677元／平方米，洋房2709元／平方米。由于土地开发的时间较晚和基础工程等方面的原因，单位面积所付成本较高，这是一个客观事实。
　　根据可性研究报告一系列经济指标及项目立项后的再一轮市场调研结果，反复比较周边重点项目和竞争对手的价格销售政策，本着“顺利启动，逐年提升”的价格策略，考虑以上项目成本又考虑项目市场接受能力，拟定项目销售定价。

　　1、价格方案
　　例如：
　　(1）A花园洋房入市价格意见
　　周边档次跟A花园差不多的楼盘，丽江花园、祈福新村、碧桂园的洋房价格分别是：
　　丽江花园每平方米的6000元一6500元
　　祈福新村每平方米2800元-3800元
　　碧桂园每平方米2900元－4000 元
　　碧挂园早期的凤凰花园的洋房，平均价格在每平方米 320O元左右，新推出的碧桂
　　花园的平均价格在每平方米对3700元左右。
　　在广州附近，南海的几个接盘，对广州而言，地理位置较我们优越，但项目质素比我们差些，如名雕花园、白天鹅花园、新荔湾花园，均价每平方米2700元，珠岛花园均价在每平方米3800元左右。
　　顺德境内北窖镇目前的楼价，价格较高的在每平方米1700元，价格低的每平方米980元。市区大良镇内年质素较高的楼盘价格在每平方米2800元左右，顺德市其他镇的楼价跟北窖差不多。根据周围众多楼盘的情况，我们认为A花园的入市价不应超过碧挂园，也不要超过广州附近的南海的楼盘，可以较北窖及周边镇的价格略高，但要低于大良的价格。
　　建议在公开发售的入市均价定在每平方米2400元（一次性付款），如果再考虑到楼层、方位的因素，在实际销售中，最高可达每平方米2744元，最低在每平方米1960元。这样的入市价格较为合适。如销售形势好，可将价格提高。
　　（2）别墅价格太市意见
　　周边楼盘别墅价格分别为：
　　顺德碧桂园RMB84500－5500元
　　君兰高尔夫RMB5200－6000元
　　金业花园 RMB3650元
　　丽江花园 RMB10000－12000元
　　祈福新村RNB4114元
　　雅居乐 HK＄5649元
　　我项目别墅均价属于较低的，项目入市价格应低于碧桂园、丽江花园、雅居乐，与企业花园、祈福新村相持平，应定为每平方米3500－3800元／平方米，（一次性付款）。

　　2、基本价格
　　（1）洋房基本价格
　　项目运营期均价为每平方米3100元（一次性付款）；
　　项目启动年度（1998年）均价定价：每平方米2400元（一次性付款）。
　　（2）别墅基本价格
　　项目运营期均价为每平方米

4200元（一次性付款）：
　　项目启动年度（1998年）均价定价：每平方米3650元（一次性付款）。
　　说明：以单块别墅用地建筑容积率为1计，土地价格每平方米2200元，土建价格每平方米1450元。

　　3、项目价格逐年提升的比例及分析
　　（1）项目入市价格制定的依据是根据市场接受程度和适度引导消费能力而定。
　　（2）经过计算，得出每半年按5名的比例升幅，在每半年之初提升价格为宜。而如
果每半年以升幅 4％的比例提升两次，入市价格需达到每平方米 2512． 54元才能与
可行性报告的经济指标持平，这个入市价格偏高，市场承受力太大；每半年以升
幅 6％的比例提升两次，虽然入市价格每平方米 2267． 67元即可达到可行性报告的
经济指标，但入市价太低，升幅大大，操作有难度。
　
花园价格、销售量配比表
时间价格（元/平方米）销售套数比例销售面积（平方米）销售额（远）
1998年底2400502.40%552513，260，000
1999年初2520542.50%584914，739，480
1999年中26461155.50%1245632，958，576
2000年初2778.31497.20%1688146，900，482
2000年中2917.237618.30%42609124，299，614
20**年初3036.122610.905%2465875，529，920
20**年中3216.352925.50%87714185，625，583
20**年初3377.11979.60%2174873，44

5，171
20**年中354637518.10%41370146，698，020
总计2071100%228810713，456，846

　　说明：1998年底销售面积按平均每套228810/2071=110．5平方米计，以每平方米
　　3100元的均价卖掉所有商品房，其资金回笼量为：
　　3100×28810=709311000（元）

　　依上表， 1998年底我们以每平方米2400元的价格，适当销售一批房子，能达到项目预算指标，在这个过程中，公司会控制价格的提升幅度和频率，确保项目销售额的实现。不会影响整个项目经济效益的，反而会提早项目入市期，加快项目资金回笼，有利于项目的整体运作。

　　策略B：付款方式和进度
　　1、原则：付款方式和进度，与优惠比例相联乱设计时体现以下原则：
　　（1）各种方式现值相等；
　　（2）付款方式不同；
　　（3）无折头。
　　2、初步推出五种付款方式：
　　以下五种付款方式中的折计均依基价计算。
　　（1）一次性付款（88年）
　　付款进度：交纳定金后起一个月内将全部房款交清。
　　（2）三年分期付款（不打折扣）
　　付款进度：首期为10＄（15天内全部交清），以后每半年付15%。
　　（3）三年分期付款（92折）
　　付款进度：首期3o%（15天内全部交清），半年内20%，一年内50%。
　　（4）建筑分期付款（86折）
　　付款进度：首期20%（15天内全部交清），第二个月内30%，交楼时50%。
　　（5）银行按揭：时间任定（91折）

　　付款进度和操作方法：首期10%（15天内），第二期、第三期、第四期、第五期各付5%，每半年付款一次；发展商提供20%免息贷款，按揭金额不超过楼款总额70%此种方式顾客可任选按揭时间和比例，若按揭比例小于70%，同样是交纳10%。除交纳10%、发展商免息贷款20％及银行按揭款以外余款三个月内一次性付清。注：以上五种付款方式，第四条建筑分期付款是期接，其他付款方式均为现按，与之相应的期楼折扣比例按不同付款方式选择具体制定。

　　策略C：优惠条款
　　1、先购优惠
　　每期推出别墅先买的前几栋优惠2%（折后）（占先推出量的10%）；洋房先买的前几套优惠2％（折后）（占总推出量的5％）。
　　2、展销会期间优惠
　　展销会期间购买楼宇的业主优惠2％。
　　3、业主二次购房优惠：
　　美的新材业主在A花园购房可以享受：购房在优惠基础上再优惠2％。

　　 第6操作环节：制作附录说明

　　要点A：洋房楼层差价

　　要点B：洋房朝向差价
　　（－）差价确定依据
　　1、客厅及主人房朝向（南北向或是东西向）；
　　2、可看绿地的多少；
　　3、观景的多少；
　　4、是否邻近公路。
　　（二）将洋房价格划分为四个档次
　　1、A档：房屋南北朝向，可看的绿地面积很大，可看到较大江景且不邻近公路（噪音小）。在均价的基础上加200元。
　　2、 B档及 B十档：不邻近公路，房屋南北朝向，可看到的绿地较多，可透过围合的开口看到部分江景，不邻近公路。在均价的基础上加100元。 B十栏：房屋南北朝向，可看较多绿地，不能看到江景，不邻近公路。在均价的基础上加 50元。
　　3、C档及C+档：东西朝向可看到较多绿地，不能看见江景，不邻近公路。在均价的基础上减50元。c+档：南北朝向，可看绿地多，不能看见江景，邻近公路。在均价的基础上减100元。
　　4、D档：东西朝向，可看较少绿地，不能看见江景，邻近公路；南北朝向，不能
看江景，邻近公路。在均价的基础上减100-200元。

　　要点C：别墅朝向价差
　　我们把别墅均价分成两部分：一是地价，均价在2200元（随位置的不同而有价差）；
　　二是房价，均价为1450元（不随位置的变化而变化）。
　　（一）价差基本依据
　　1、产型朝向（南北向还是东西向）；
　　2、相邻绿地多少；
　　3、可看江景的多少；
　　4、离公路的远近（噪音）。
　　（二）将别墅价格划分为四个档次
　　1、A档：房屋南北朝向，离江边最近，可饱览江景，邻近很多绿地，远离公路。在均价的基础上加 100－200元。
　　2、 B档及 B十档：房屋南北朝向，离江边较近，可看到部分江景（被 A档遮去一部分），邻近较多绿地，远离公路。在均价基础上加50－1加元。D十档：a、房屋南北朝向，离江边较近，可看到部分江景（被A档遮去一部分），邻近较多绿地，离配套设施较远，离公

路较近。b、房屋东西朝向，离江边较近，可看到部分江景（被A档遮去一部分），邻近较多绿地，离公路较远。在均价的基础上加50元。
　　3、C档及C十档：房屋南北朝向，离江边最远，可看到部分江景，邻近较少绿地，离公路较近。在均价的基础上减50元。 C十档：房屋东西朝向，离江边走远，可看到较少江景，邻近较少绿地，离公路较近。在均价的基础上减50100元。
　　4、D档：房屋南北（或东西）朝向，邻近公路，拥有绿地少。在均价的基础上减100－200元。

　　要点D：综合计价

篇5：售楼员培训:房地产开发建筑相关知识

　　　　售楼员培训--房地产开发及建筑相关知识

　　1、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由规划、勘察设计、征地与拆迁安置、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

　　2、土地开发：是将“生地”(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地。

　　3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

　　4、房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。其风险主要来自五个方面：第一，市场风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能性：第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能性；第三，拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能；第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能性。

　　5、房地产二次开发：指先将“生地”(不具备使用条件)开发成熟地(具备使用条件)，然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

　　6、房地产一次开发：次性连土地、房屋开发完成。

　　7、房地产所筹资金：用来购置土地、支付制造房屋及其设施的费用。

　　8、工程建设监理：指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准、规范及合同的规定。

　　9、能源系统：包括供电、供热、供气(煤气、天然气、石油液化气)等设施。

　　10、道路及交通系统：包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分。

　　11、三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。

　　12、七通一平：道路、供热、供电、供水、供煤气(天然气)、给排水、排污、场地平整。

　　13、层高：是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的垂直距离。目前，一般住宅层高在2．8米左右。

　　14、净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。

　　15、住宅进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住宅成为狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。不过，进深大的住宅可以有效节约用地。

　　16、住宅开间：即住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为3．0-3．9米。规定较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。

　　17、五证两书：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售（现售）许可证》；《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　18、住宅的结构：是指住宅的承重骨架（如房屋的梁柱、承重墙等），其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。

　　商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式，而钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。