篇2：物业公司ISO9000程序文件:物业管理合同的评审和签定

　　物业公司ISO9000程序文件:物业管理合同的评审和签定

　　EJ-QP1.1 物业管理合同的评审和签定

　　1.目的:

　　在合同签订之前,对产权人(单位)或开发商(以下简称委托方)的要求及公司提供物业管理的能力进行综合评审,明确各部门在合同签订过程中的工作职责,为合同顺利执行创造良好条件。

　　2.适用范围:

　　适用于公司承接新物业项目管理合同的签订及原管理项目合同期满续签管理合同,包括开发公司委托管理的和物业管理委员会委托管理的物业管理合同,合同的签署必须经双方充分协商后,根据双方要求和法律规定进行。

　　3.引用文件:

　　3.1质量手册第4.3章

　　3.2 ISO9002标准第4.3章

　　4.职责:

　　4.1公司副总经理负责审查合同草案,批准并与委托方签订合同。

　　4.2经营管理部负责与委托方保持联系,编制合同草案。

　　4.3经营管理部负责对物业基本情况、管理用房、管理目标、管理服务的审核。

　　4.4工程维修部负责对建筑本体,市政公共设施、配套服务设施的审核。

　　4.5保安服务部负责对治安状况的审核。

　　5. 工作程序:

　　a物业单项委托合同的评审与签定:

　　5.1公司总经理或副总经理,接到开发商或产权单位的物业管理委托要求后,副总经理安排经营管理部根据委托方的要求和建设部物业委托管理合同范文制定《物业管理委托合同》。

　　5.2保安服务部根据物业现状制定保安人员配置数、岗亭设置、车辆停放位置和警具配备,做出保安费用的开支预算。

　　5.3工程维修部按国家有关标准做出对建筑本体、市政公共设施和接管后零维修服务费用的开支预算。

　　5.4经营管理部依据政府有关部门制定的物业管理收费标准和各部门的开支预算,制定物业管理委托收费标准。

　　5.5经营管理部依据5.4的内容和建设部物业管理委托合同范文,制定《物业管理委托合同》草案,交副总经理审核。

　　5.6合同磋商:

　　5.6.1合同草案经副总经理审核后,由经营管理部与委托方联系,约定时间磋商。

　　5.6.2合同磋商内容、讨论情况和修改意见由经营管理部形成《物业管理委托合同磋商纪要》双方签字认可。

　　5.6.3根据《物业管理委托合同磋商纪要》,副总经理组织有关部门进行讨论,决定是否继续磋商,并提出修改意见。

　　5.6.4副总经理决定继续磋商后,由经营管理部联系,直至与委托方达成一致意见。经副总经理审核批准后形成合同文本。

　　5.7合同的签定:

　　5.7.1审批后的合同由经营管理部联系,双方举行签署仪式,合同由副总经理与委托方签署,并加盖公章。合同的签署过程,由经营管理部形成纪要。

　　5.7.2单个产权人或产权单位在办理进住手续时签定《物业管理委托合同》见《物业的入住管理》(EJ-QP3.1)。

　　5.7.3合同签署后,正本由经营管理部保管,副本交财务部、综合办公室保管。

　　b与物业管理委员会签署物业管理委托合同:

　　5.8物业管理委托方为分散单个产权人或产权单位,在办理入住手续后,当入住面积超过70%时,小区应按政府有关规定成立物业管理委员会。公司根据接管以来运作的实际情况,准备与物业管理委员会签定新的物业委托合同。

　　5.8.1经营管理部根据物业管理委员会提出的新要求进行评审,对原合同进行修改,并形成草案报副总经理审核。

　　5.9执行5.6合同磋商程序和5.7.1合同签定程序。

　　5.10合同修改:

　　5.10.1当公司与物业管理委员会签定的《物业管理委托合同》中的内容同公司与分散单个产权人或单位在进住时签定的合同内容相抵触时,执行与物业管理委员会签定的合同。原合同中不抵触部分继续执行,合同不予修改。

　　5.10.2当公司与物业管理委员会签定的《物业管理委托合同》中的内容同公司与开发商签定的合同内容相抵触时,执行与物业管理委员会签定的合同。原合同中不抵触部分继续执行,合同不予修改。

　　5.10.3合同执行过程中,如委托方提出修改合同,副总经理组织有关部门对新的要求重新评审。

　　5.10.4如公司需修改合同,须取得委托方认可后方能修改。

　　6.支持性文件与有关记录:

　　6.1《物业管理委托合同磋商纪要》无固定格式

　　6.2《物业管理委托合同签署纪要》无固定格式

　　6.3《物业管理委托合同》 无固定格式

　　6.4《物业管理委托合同示范文本》建房[1997]263号

篇3：清华物业合同签定管理制度

　　公司管理制度体系文件

　　文件编号：Q/QHPM-GLZD-0220

　　文件名称：日常办公管理制度

　　内容：合同签定管理制度

　　清华物业合同签定管理制度

　　一、合同的签订按照质量管理程序文件办理。

　　二、对外签订的各类经济合同，按以下程序办理：

　　(一)、对外签订的经济合同必须经公司总经理同意，才可办理加盖合同专用章手续。

　　(二)、各部门保存合同复印件，监管合同条款执行情况。

　　(三)、财务会计保存合同复印件，监管应收应付款项。

　　三、合同章由行政人事部管理，并由主管负责保管和使用。

　　四、印章保管人在使用合同章时要进行登记，登记内容包括：日期、合同名称、盖印份数、承办人、批准人等。

　　五、未经批准，印章保管人不得将合同章交予其他人员携带和使用;不得在空白的合同文本上加盖合同章。如有特殊情况需要，须经公司总经理批准。

　　六、行政人事部对所有经济合同文本进行分类、编号、建档。

　　七、因工作需要使用合同文本时，须经公司总经理批准，办理借阅手续，并在一周内归还。如因特殊情况须延长使用期限，须经重新办理申请。

篇4：地产中介公司合同签定规范

　　地产中介公司合同签定规范

　　（一）客户（包括卖方和买方）以交付一定佣金为条件，要求我司提供各项服务（咨询、代理、经纪、办理手续等）时，业务人员要与其签订合同以保证交易的顺利进行。签订的合同分为格式合同和非格式合同。

　　（二）格式合同：

　　1、买卖单只允许签订以下四种合同，即：《买卖意向书》、《房屋转让合约》、《委托购（售）楼合同》、《业务委托书》。具体规定如下：

　　（1）《买卖意向书》——客户交小定时（存在价格上的差异或客户过几日补大定的情况下签署）。

　　（2）《房屋转让合约》（即居间合同）——只有双佣或不足双佣时，强制签订本合约。

　　（3）《业务委托书》（样板附后）即买卖双方自行协商，委托我司办手续的单，不允许签订公司印制的格式合同，而须签订《业务委托书》，该业务委托书由区域经理签字确认后客服部方可给予办理。

　　2、合同中的条款不允许随意修改，如有修改要由合同当事人签字确认，我司盖印校对章后方为有效。如果在确保房款和其他交易条件不变，出现买方姓名变更，在办理国土局过户手续前，须签署《姓名变更声明》，但如果客户为投资客，要求我司在过户到其名下前转卖该物业并赚取利润时，应严词拒绝。

　　3、格式合同补充条款：

　　（1）如成交物业仍在抵押、按揭、查封、绿本、等非完全所有权状态中，买卖双方愿意成交的情形：

　　买卖双方在签署本合约时皆清楚该物业仍处在于状态中，均同意在此状态之下签署本合约并自愿遵守本合约规定的所有条款。

　　（2）如买方同意为卖方赎楼的情形：

　　①买卖双方协商，买方愿意用购买该物业的首期款（部分金额）人民币替卖方赎出该物业抵押在银行的房地产证，如首期款不够还清银行欠款的则不足之金额由卖方负责支付。

　　②卖方在签署本合约后年月日或之前须与经纪方指定人员到公证处办理全权公证委托书，委托经纪方办理有关该物业赎房地产证、转名（委托内容详见委托书）等一切手续。该委托公证费由卖方支付。届时卖方须将买方首期款不够赎楼之差额打入经纪方指定帐户。

　　③买方须在卖方与经纪方办出全权公证委托书年月日或之前将首期款打入经纪方指定帐户，并在卖方房地产证赎出日内（以有关部门注销抵押登记日期为准）与经纪方到有关部门办理该物业转名手续，该物业成功转到买方名下后日内（以有关部门答复日期为准）买方本人持身份证原件配合经纪方到有关部门领取新房地产证并送交银行做抵押贷款登记。

　　（3）业主自己赎楼补充条款

　　甲方同意自行赎楼并承诺在日前赎回房产证，并将房证原件留存在经纪方处以便过户之用；乙方在该日前需将首期款人民币元交予**地产代为托管，作为乙方购买该物业的保证。甲方如果未经乙方同意逾期赎楼，将承担相应法律责任。乙方如逾期交付首期款，甲方得以解除合同，不返还定金。

　　4、买方先交担保金再补交定金的情形：

　　买方签署本合约时已交部分定金人民币予经纪方，待卖方签署本合约后日内（以合同最后签署日期为准）买须补齐合约规定之定金人民币元整给予卖方，否则将承担违约责任。

　　5、与客房先签单方合同，后换居间合同时：

　　举例：如果客户支付担保金人民币5万元，同我司签署单方合同，现三方签署居间合同时，业主收取1万元，我司托管4万元时：

　　因签单方合同时，我司已经为客户方出具了担保金收据，现改为居间合同，卖方在合同下方收据处签署了收据，卖方在合同下方签收：“收到定金人民币5万元。”我司为卖方开具托管定金4万元收据。

　　如买方收据丢失，则卖方无须在居间合同下方签署收据，而需要另外给我司开具：“收到**地产转付的**物业定金人民币5万元。”我司再为卖方开具收到托管定金4万元的收据。

　　6、提前交楼时间及交楼设施的情形：

　　①买卖双方同意，在付首期款（签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》合同、年月日或之前）时，将该牧业交付买方使用，交楼时内附家私（详见家私清单），买方验收该物业确认收楼后，该物业设施问题与卖方、经纪方无关。

　　②卖方同意于*年*月*日提前交房给买方，买方承诺及时领取新房产证并在2日内办理抵押登记，如有延迟将承担卖方放款金额每日万分之五的违约金。

　　7、如卖方要求写净收价的情形：

　　卖方售出该物业净收楼价为人民币元（含还清该物业之银行欠款、含担保公司之借款及利息）。

　　8、如售价要写回原房地产价格的情形：

　　买卖双方经协商在签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》合同时售价按房地产证价格填写，买方同意本合约与原房地产价差额部分作为补给卖方该物业附属设施之费用。

　　9、如卖方是A+B两个人名，但B又不能来签合约的情形：

　　①A代表B参阅并同意签署本合约，如合约条款中有发生争议的，A负连带责任。

　　②B全权授权委托A办理共有之物业出售一切事宜，包括签订合同、收取房款、开具收据，并同意对A的行为承担连带责任。

　　10、如买方要求在签署《（现售）》合同时加一个人名或改另一个名的情形：

　　买卖双方同意在签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》合同时买方另加入***（或以***的名义签署）之名，此人也同意并遵守该合约规定之所有条款。

　　11、水电过户、附属设施补充条款的情形：

　　该房地产内的附属设施、设备及室内装修的价格以及煤气等初装费均已包含在房价款内，并随给物业交付时一并转让买方。

　　12、买方按揭方式购买补充条款的情形

　　①乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应在日交将其补足并支付给甲方。

　　②乙方应在签订买卖合同后日内向该贷款银行申请贷款，签订借款合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款合同公证手续（若需），待乙方贷款申请经贷款银行审核通过后日内，甲乙双方应赴办理产权过户及抵押登记手续（送件）并由经纪方收执收件回执。

　　③买方贷款金额超过银行标准贷款需要更改合同的，现售合同价须按更改合同填写，多出税费部分由买方支付。

　　④业主一般应在收取除银行承诺贷款外的首期款后交房。另有约定除外。并须在合同上填写：预留业主迟交房押金1万元（含水电费押金），本押金于交房当日退还。

　　13、房屋租赁合约死期补充约定：

　　甲乙双主一致同意本租赁合约中的租赁期限为死期，即：如果双方任何一方因故无法在本期限内履行合同约定，则保证金权利由守约方享有。

　　（三）签订非格式合同注意以下问题

：

　　非格式合同必须由www.pmceo.com律师起草、审核，并经副总经理审批后，相关人员方可予以盖章。

　　（四）业务人员应严格按照上述规定与客户洽谈后签约，否则将自行承担相应的经济责任。

　　（五）严禁业务人员以公司、个人名义在未经公司法律部签字审核的情况下，私自对外签订、承诺涉及公司利益的一切文件，如有违反：未造成直接经济损失的，处以罚款1000元；造成损失的，公司将给予罚款、辞退、追究法律责任等。

　　（六）相关声明的格式：

　　1、定金保管书

　　定金保管书

　　现买受方（承租方）买受（承租）出卖方（出租方）位于之物业，买受方（承租方）交付定金人民币***元，出卖方（出租方）已收到此定金，暂由深圳市**地产顾问有限公司代为保管，待双方签订正式买卖（租赁）合同时，由出卖方（出租方）取回。

　　本保管书一式二份，由出卖方（出租方）、保管方各执一份。

　　出卖方（出租方）：身份证号码：

　　保管人：深圳市**地产顾问有限公司

　　年月日

　　2、佣金确认书（工商铺部使用）

　　佣金确认书

　　支付人：成交物业：

　　交易：租：售：

　　成交金额：佣金金额：

　　支付日期：

　　现经深圳市**地产顾问有限公司推介客户完成上述物业的租售业务，甲方承诺按上述支付日期支付上述佣金予以乙方。若未经同意无故延期，乙方将追索滞纳金，滞纳金按每日万分之五计算。

　　本确认书一式两份，双方各执一份，经双方签字生效。

　　甲方：乙方：深圳市**地产顾问有限公司

　　日期：

　　3、承租人放弃优先购买权声明

　　承租人放弃优先购买权声明

　　本人是***物业的承租人，本承租人知悉该物业所有权人将出售该房屋，现本承租人明确表示放对该房屋在同等条件下的优先购买权。

　　特此声明

　　声明人：年月日

　　4、共有权人同意书及委托书

　　出售/出租房地产同意书及委托书

　　本人是***物业的共有人，本人现同意出售/出租该房地产，并委托该房地产的权利人（或其代理人）代为本人输与该房地产出售/出租有关的一切事项。本人对于受托人与相关方签署的一切协议，所为的一切法律行为均表示同意，并享有相应的权利和承担相应的义务。

　　特此声明！

　　声明人：年月日

篇5：签定甲供设备和非甲供材合同进行纳税筹划

　　签定“甲供设备”和”非甲供材’合同进行纳税筹划

　　(一)纳税筹划依据

　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第52号)第十六条规定:“除本细则第七条规定外(即第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税;未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：(一)提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为;(二)财政部、国家税务总局规定的其他情形。)，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。(也就是说除装饰业务外的建筑业自行购买的设备要并入营业额计算营业税。

　　也就是从事装饰劳务的建筑企业，除新修订的《营业税暂行条例实施细则》第七条规定外，其计算营业税的营业额不包括建设方提供工程所用的原材料及其他物资和动力价款，但包括装饰企业购买提供的装饰材料。

　　建筑业劳务营业额不包括建设方提供设备的价款，那么什么是“设备”呢?财政部、国家税务总局《关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知》(财税〔20**〕61号)和国家税务总局《关于公布废止的营业税规范性文件目录的通知》(国税发〔20**〕29号)并没有废止财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔20**〕16号)中“具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举”的规定，因此，笔者认为，仍应以省级地税机关列举的设备为准。

　　(二)纳税筹划技巧

　　基于以上政策规定，建筑企业应实行以下纳税筹划技巧:

　　1、建筑安装企业应利用建设方提供安装设备，即“甲供设备”进行纳税筹划，由于安装施工企业计算营业税的营业额中不包括建设方提供安装设备的价值，使建筑安装企业大大减轻税负。

　　[案例1]

　　20**年7月份，大洋建筑安装公司刚与某房地产公司签订了一份总价为10000万元的中央空调安装合同，其中中央空调的价款占了8000万元，则大洋建筑安装公司应缴纳的营业税为多少?

　　[分析]

　　(1)筹划前的营业税分析：

　　按照现行营业税法的规定，大洋建筑安装公司需要缴纳的营业税为：10000×3%=300万元

　　(2)筹划方案：

　　大洋建筑安装公司刚与某房地产公司签订合同时，将中央空调中的价款从这份安装合同中剥离出来，仅按照实际收取的建筑安装劳务费签订一份价值2000万元的安装合同。

　　(3)筹划后的营业税分析：

　　筹划后，大洋建筑安装公司则只需缴纳营业税，2000×3%=60万元，与筹划前相比可少纳营业税240万元(300-60=240万元)。

　　[案例2[①]]

　　某建筑施工企业甲公司，主营工程施工。20**年承包某市区一家建设单位A公司办公大楼建筑工程，合同约定建筑工程价款为3500万元(不含设备价款，不含钢筋和混凝土价款，含地面砖、墙面砖及其他人工料等)，同时约定由A公司提供混凝土、钢筋共计3000万元。其中，A公司提供的混凝土是从当地一家混凝土企业乙公司购得，价款2000万元。A公司提供的钢筋是从一家钢材生产企业丙公司购得，价款1000万元。此外，合同还约定，由甲公司提供大楼所需安装的电梯，价款500万元。假设甲公司的工程年底前竣工并进行了成本结算，企业所得税实行查账征收，20**年度应纳税所得额为400万元。此外，乙公司应纳税所得额为100万元，丙公司应纳税所得额为200万元，假定当地企业的增值税税负为4%，案例中各企业均没有其他业务，不考虑其他事项。请进行纳税筹划分析。

　　[分析]

　　(1)筹划前的税负析：

　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第52号)第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”。基于此规定，甲公司应纳建筑业营业税(3500+3000+500)×3%=210(万元)，应纳城市维护建设税和教育费附加210×(7%+3%)=21(万元)，应纳企业所得税400×25%=100(万元)。甲公司当年共应缴纳税费210+21+100=331(万元)。

　　乙公司应纳增值税1000×4%=40(万元)，应纳城市维护建设税和教育费附加40×(7%+3%)=4(万元)，应纳企业所得税100×25%=25(万元)，乙公司应纳各税费合计40+4+25=69(万元)。

　　丙公司应纳增值税2000×4%=80(万元)，应纳城市维护建设税和教育费附加80×(7%+3%)=8(万元)，应纳企业所得税200×25%=50(万元)，丙公司应纳各税费合计80+8+50=138(万元)。甲、乙、丙三公司共应纳税费331+69+138=538(万元)。

　　(2)筹划方案：

　　将大楼所需安装的电梯改由建设单位A公司提供。

　　(3)筹划后的税负分析：

　　甲公司应纳建筑业营业税(3500+3000)×3%=195(万元)，应纳城市维护建设税和教育费附加195×(7%+3%)=19.5(万元)，应纳税所得额调整为400+(210+21)-(195+19.5)=416.5(万元)，应纳企业所得税416.5×25%=104.125(万元)。甲公司当年共应缴纳税费195+19.5+104.125=318.625(万元)。

　　纳税筹划后，甲公司可比原来少缴纳各项税费共计331-318.625=12.375(万元)。乙、丙公司的税收负担不发生变化。

　　2、建筑施工企业在签定建筑施工合同时，要尽量规避签定“甲供材”合同，一定要争取与建设方签定“非甲供材”合同，即施工方实行包工包料。

　　[案例3]

　　甲施工企业承包建造了乙建设单位的一座房屋，总承包价为1200万元。合同规定工程所需的建筑材料由乙建设单位购买，价款为800万元，城市维护建设税税率和教育费附加率分别为7%，3%，甲企业的企业所得税税率为25%，请问应如何进行纳税筹划?

　　[分析]

　　(1)纳税筹划前的税负分析：

　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第52号)第十六条规定:“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。基于此规定，如果价款结清后，甲施工企业应纳营业税为：(1200+800)×3%=60(万元)，城市维护建设税和教育费附加为60×(7%+3%)=6(万元)，抵减企业所得税为66万元×25%=16.5(万元)，实际应纳税额为66万元-16.5万元=59.5(万元)。

　　(2)纳税筹划方案：

　　若甲施工企业进行筹划，不让建设单位乙购买建筑材料，而由自己代为购买或甲实行包工包料。这样，甲施工企业就可利用自己在建材市场上的优势(熟悉建材市场，能以低价买到质优的材料)，肯定比800万元更低的价格，假设以600万元的价款买到了所需建材。

　　(3)纳税筹划后的税负分析：

　　纳税筹划后，合同约定的总承包价就变更为1800万元。则甲施工单位应纳营业税：1800×3%=54(万元)，市维护建设税和教育费附加为54×(7%+3%)=5.4(万元)，抵减企业所得税为=59.4万元×25%=14.85(万元)。实际应纳税额为59.4万元-14.85万元=44.55(万元)。

　　与筹划前相比，甲施工企业少缴59.5万元-44.55万元=14.95万元税款，而乙建设单位也节省200万元工程合同支出。

　　(三)应注意的问题

　　在实践操作当中，有些建设方(建设单位)不愿意与安装施工企业签定“甲供设备”的合同，硬性要求安装施工企业包工包设备。面对此种情况，为了减轻税负，必须按照以下方法进行操作：

　　1、安装施工企业必须与建设方协商好，一定要签定“甲供设备”合同。

　　2、建设方与安装施工方要签定授权委托书，授权安装施工方以建设方的名义进行设备采购活动。

　　3、设备的采购价款必须由建设方的银行账号打入设备供应商的银行账号，施工方决不能进行垫设备价款。如果建设方已经把钱预先给予了安装施工方，在安装施工方作了“预收账款”处理的情况下，要求建设方付设备采购价款是不现实的，要解决这个问题，很简单，那就是，建设方、安装施工方和设备供应商签定一个三方协议，由建设方授权安装施工方把建设方预付给安装施工方的工程款(实际上在安装施工方的“预收账款”中反映)支付给设备供应商。

　　4、设备供应商开发票时，只能开给建设方，发票的刊头是建设方的单位名字，而不能开给安装施工方，由安装施工方把发票再递交给建设方。

　　[①] 本案例选自朱冬;《施工企业销售自产货物的纳税筹划》,中国税务报,20**年3月7日.