商业计划书(编制参考)
项目名称
项目单位 (盖章)
地 址
电 话
传 真
电子邮件
联 系 人
**投资有限公司 编制
保 密 承 诺
本商业计划书内容涉及本公司商业秘密,仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺:
妥善保管本商业计划书,未经本公司同意,不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。
项目经理签字:
接 收 日 期: _______年____月____日
目 录
摘 要 1
第一部分 公司概况 4
第二部分 公司管理层 6
第三部分 产品/服务 9
第四部分 行业及市场分析 12
第五部分 技术来源及前景 14
第六部分 产品制造 16
第七部分 营销策略 18
第八部分 公司管理 20
第九部分 竞争分析 22
第十部分 财务计划 25
第十一部分 融资计划 26
第十二部分 风险分析 27
第十三部分 战略分析 27
第十四部分 附件 27
摘要
内容主要包括:公司概况;主要经营管理人、技术负责人简介;项目涉及的产品或服务的先进性、新颖性、独特性描述;市场分析;现金流量、投资回报率等财务预测;融资计划,投资后股东构成表等。
第一部分 公司概况
公司名称________________________________________ 成立时间____________
公司宗旨
注册资本____________________________ 实际到位资本____________________
其中现金________________________ 无形资产占股份比例____________%
注册地点_____________________________________________________________
主营业务
公司性质:国有企业、有限公司、股份有限公司、合伙企业、个人独资、外资企业等,并说明其中国有成份比例、私有成份比例和外资比例。
公司沿革:说明自公司成立以来主营业务、股权、注册资本等公司基本情形的变动,并说明这些变动的原因。
目前公司主要股东情况:
本公司的独资、控股、参股的公司以及非法人机构的情况及比例:以图形方式表示,如。
公司目前职工情况:如:拥有员工________人,其中大专以上文化程度的有________人,占员工总数________%,大学本科以上的有_________人,占员工总数_________%,硕士学位(含中级职称)以上的有_________,占员工总数_________%,博士学位(含高级职称)以上的有_________人,占员工总数_________%;最好列表说明,如:
公司经营财务历史:列表说明
(单位:万元)
项 目 本年度 前1年 前2年 前3年
销售收入
毛 利 润
纯 利 润
总 资 产
总 负 债
净 资 产
有形净资产
公司外部公共关系(战略支持、合作伙伴等):
第二部分 公司管理层
董事会成员名单:
序号 职 务 姓 名 工 作 单 位 联系电话
1 董 事 长
2 副董事长
3 董 事
4 董 事
5 董 事
6 董 事
7 董 事
8 董 事
9 董 事
管理团队名单及简介:
董事长
姓名_____________性别_____________年龄_____________籍贯______________
学历_____________学位____________所学专业__________职称______________
毕业院校____________________户口所在地____________联系电话___________
主要经历和业绩:着重描述在本行业内的技术和管理经验和成功事例。
总经理
姓名_____________性别_____________年龄_____________籍贯______________
学历_____________学位____________所学专业__________职称______________
毕业院校____________________户口所在地____________联系电话___________
主要经历和业绩:着重描述在本行业内的技术和管理经验和成功事例。
技术研发负责人
姓名_____________性别_____________年龄_____________籍贯______________
学历_____________学位____________所学专业__________职称______________
毕业院校____________________户口所在地____________联系电话___________
主要经历和业绩:着重描述在本行业内的技术水平、经验和成功事例。
产品生产负责人
姓名_____________性别_____________年龄_____________籍贯______________
学历_____________学位____________所学专业____________________________
毕业院校____________________户口所在地____________联系电话___________
主要经历和业绩:着重描述在本行业内的产品经验的成功事例。
市场营销负责人
姓名_____________性别_____________年龄_____________籍贯______________
学历_____________学位____________所学专业____________________________
毕业院校____________________户口所在地____________联系电话___________
主要经历和业绩:着重描述在本行业内的营销经验和成功事例。
财务负责人
姓名_____________性别_____________年龄_____________籍贯______________
学历_____________学位____________所学专业____________________________
毕业院校____________________户口所在地____________联系电话___________
主要经历和业绩:着重描述在财务、金融、筹资、投资等方面的背景、经验和业绩。
其他重要人员
姓名_____________性别_____________年龄_____________籍贯______________
学历_____________学位____________所学专业____________________________
毕业院校____________________户口所在地____________联系电话___________
主要经历和业绩:
外部支持(包括公司聘请的中介机构及法律顾问、投资顾问、财务顾问简介):
律师事务所
会计师事务所
投资咨询机构
法律顾问(简介)
投资顾问(简介)
财务顾问(简介)
第三部分 产品/服务
公司目前所有产品清单及适用领域,简要介绍主导产品
产品前期开发研究进展情况和现实物质基础,包括:
产品开发处于何种阶段
_____________________________________________________________________
产品/服务的创新之处,在国内外领先程度(提供相关证明材料)
__________________________________________________
_____________________________________________________________________
开发和研究的设备、条件
_____________________________________________________
_____________________________________________________________________
产品的市场优势、包括:
专利技术说明
专利技术类型________________________________________________________
专利技术获得情况、保护范围的相关证明文件
与国内外基地专利技术关系,是否成造成侵权行为
产品上市的周期
产品自身的影响力或依托单位的品牌形象等
该产品是否申请过国家有关基金资助?有无最后验收、鉴定的结论、评奖等_______
产品/服务的开发资源与条件情况,包括:
产品开发能力的保障:
资金_____________________________________
开发队伍
技术专家
协作开发人员
设备场地
政府许可
外协外委单位
外部技术专家
现在具备条件与目标的差距
融资到位后,对所需资源的满足程度
第四部分 行业及市场分析
行业情况(行业发展历史及趋势,哪些行业的变化对产品利润、利润率影响较大,进入该行业的技术壁垒、贸易壁垒、政策限制等,行业市场前景分析与预测)__________________________________________________________________
过去3 ~ 5年各年全行业销售总额:列明资料来源。
(万元)
年 份 前5年 前4年 前3年 前2年 前1年
销售收入
销售增长率
未来3 ~5 年各年全行业销售收入预测:列明资料来源。
(万元)
年 份 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年
销售收入
本公司与行业内五个主要竞争对手的比较:主要描述在主要销售市场中的竞争对手。
竞争对手 市场份额 竞争优势 竞争劣势
本公司
市场销售有无行业管制,公司产品进入市场的难度分析_____________________
产品/服务的市场分析,包括:
你有哪些类型的顾客
现在及将来(何时)有多少顾客
顾客分布的地方
顾客接受产品/服务的障碍
顾客购买(使用)标准是什么
第五部分 技术来源及前景
公司近年来的主要研究的技术领域和相关的技术成果及获奖状况
公司参与制订产品或技术的行业标准和质量检测标准情况___________________
融资项目的研发流程图:
产品开发所采用的共性技术、专有技术的相关名称,标明其中的关键技术
风险项目技术团队简介
请说明,今后为保证产品质量、产品升级换代和保持技术先进水平,公司的开发方向、开发重点和正在开发的技术和产品________________________________
公司现有技术开发资源以及技术储备情况_________________________________
公司寻求技术开发依托(如大学、研究所等)情况,合作方式_______________
公司将采取怎样的激励机制和措施,保持关键技术人员和技术队伍的稳定______
公司未来3 ~ 5年在研发资金投入和人员投入计划(万元)
年 份 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年
资金投入
人员(个)
第六部分 产品制造
具体画出生产流程图,以及从原材料到中试、到规模生产阶段的工作流程和业务内容:
产品生产制造方式(公司自建厂生产产品,还是委托生产,或其它方式,请说明原因)_
公司自建厂情况下,购买厂房还是租用厂房,厂房面积是多少,生产面积是多少,厂房地点在哪里,交通、运输、通讯是否方便_
现有生产设备情况(专用设备还是通用设备,先进程度如何,价值是多少,是否投保,最大生产能力是多少,能否满足公司产品销售增长的要求?)
请说明,如果设备操作需要特殊技能的员工,如何解决这一问题_
如何保证主要原材料、元器件、配件以及关键零部件等生产必须品的进货渠道的稳定性、可靠性、质量及进货周期,列出3家主要供应商名单及联系电话。
主要供应商1_
主要供应商2______
主要供应商3____________
正常生产状态下,成品率、返修率、废品率控制在怎样的范围内,描述生产过程中产品的质量保证体系、以及关键质量检测设备______
产品成本和生产成本如何控制,有怎样的具体措施______
产品批量销售价格的制订,产品毛利润率是多少?纯利润率是多少?___
第七部分 营销策略
请介绍你公司所针对市场,你们有何竞争优势
产品销售成本的构成及销售价格制订的依据______
你计划采取什么策略使顾客使用、购买你的产品
如果产品已经在市场上形成了竞争优势,请说明与哪些因素有关(如成本相同但销售价格低、成本低形成销售价格优势、以及产品性能、品牌、销售渠道优于竞争对手产品,等等)_____
在建立销售网络、销售渠道、设立代理商、分销商方面的策略与实施_________
在广告促销、销售价格、建立销售队伍方面的策略与实施
产品售后服务方面的策略与实施______
对销售队伍采取什么样的激励机制__________
第八部分 公司管理
请用图表表示公司组织结构
公司经营决策程序
员工薪酬、福利及激励制度,是否考虑员工持股及高管人员期权
____
公司是否为每位员工购买保险,请说明保险险种________
公司是否与每个雇员签订劳动用工合同_______________
公司是否与相关员工签订公司技术秘密和商业秘密的保密合同_______________
公司是否与掌握公司关键技术及其它重要信息的人员签订竞业禁止协议,若有,请说明协议主要内容_____________
请说明,公司对知识产权、技术秘密和商业秘密的保护措施______
公司是否通过国内外管理体系认证?
第九部分 竞争分析
国内主要竞争对手情况分析,举例五家企业(请用文献支持):
同类企业的名称、地域分布
目前开发的同类功能产品所处的研发阶段
产品在市场上的销售规模、销售价格等情况
未来可能对本项目产品的威胁分析
_
列举五家国外主要竞争对手产品开发情况或销售情况,与其相比贵公司的优势或
劣势(要以文献支持),包括
专利权、技术创新性、工艺水平及领先程度
产品价格及生产成本
财务指标
规模大小及营业额
市场促销策略
第十部分 财务计划
请提供:
未来3 ~ 5年项目盈亏平衡表
未来3 ~ 5年项目资产负债表
未来3 ~ 5年项目损益表
未来3 ~ 5年项目现金流量表
未来3 ~ 5年项目销售计划表
未来3 ~ 5年项目产品成本表
(第一年每个月计算现金流量,共12个月,第二年每季度计算现金流量,共四个季度,第三、四、五年每年计算现金流量,共三年)
产品形成规模销售时,毛利润率为____________%,纯利润率为____________%,并说明预测依据。
预计未来3-5年年均资产回所率 %。
第十一部分 融资计划
融资额
其中,投资额________________ ,借贷额___________________
如果有对外借贷,抵押或担保措施是什么?____
请说明投入资金的用途和使用计划___
希望让投资方参股本公司或与投资方成立新公司,请说明原因___
拟向投资方出让多少权益?计算依据是什么?_____
投资方可享有哪些监督和管理权力_________
如果公司没有实现项目发展计划,公司管理层向投资方承担哪些责任?____
投资方以何种方式收回投资,具体方式和执行时间____
需要对投资方说明的其它情况___
第十二部分 风险分析
说明该项目实施过程中可能遇到的风险,及其应对措施。包括:
技术
市场
生产
财务
管理
政策
其它
第十三部分 战略分析
公司战略的拟订 _
公司战略的具体实施步骤
本项目实施计划及进度
第十四部分 附件
已有的和正在接洽的公司客户名单
有关媒体对公司及其产品的介绍、宣传等资料
公司需附录的其他文件
编辑:www.pmceo.Com篇2:商业街租金和消费者导向计划
商业街租金和消费者导向的计划
一、租赁导向的经营计划
商业街经营计划如采取卖场租赁收取租金的经营模式,商业街的经营绩效与商业街的开发经营者就不具备直接的关联性。不如采取营业额抽成的方式,集客力的消长,立即刺激商业街的开发经营者采取新的因应策略或调整经营计划,有效改商业街的缺点。但采取租金导向的经营计划,开发经营者可获取较为稳定的收益,尚且经营计划的规划与执行困难度较低,把大部分的重心移向各个商店,达到若干强枝的效果。若商业街招商能达到各个商店具有强的集客力,商圈内客层、人潮易于掌握则采行的成功机会较高。此外,如有与捷运站或高速铁路站联合开发的环境条件也是属于这一类。租金导向的经营计划,由于初期小店铺的经营者观望,租金太高将限制商店的经营,然而商业街的开发经营者大量的成本投入,商圈及客层定位所计划的业种安排亦处于受消费者肯定的阶段,成本的回收又是当务之急,租金太低亦将伤害整体经营,因此形成平行思考的不利状况,很难得到一致的利益交集。
二、消费者导向的经营计划
商业街的经营计划不但基于消费者导向的全方位经营计划,更重要的是动态的掌握主要客层结合于社区发展 之中。从商圈调查,客层选定为起点可以证明消费者导向的经营计划的必要性。商业街消费者导向的具体经营模式,招商进驻经营的条件采取业绩抽成的单一模式,如此该商业街的经营状况与开发经营者息息相关,等于开发 经营者必须承担大部分的经营模式,不但必需要有强而有力的开发经营者,更需要有一套完整有效的经营管理制度,否则失败率将大幅提升。
消费者导向设计合理、租金及营业额抽成、折衷式的经营计划的特色在于开发经营者必须投入开发经营者的行 列,各商店不但是必需顾及独立的特色形成集客力的一员,也是投入整体经营绩效经营的一份子,创造整合性的绩 效。这些特色成为开发经营者内部最大的助力,再结合专业的团队,落实消费者导向的具体作为,塑造及改良经营模式,配合同中求异,异中求同的管理制度导向成功之路。
篇3:商业广场永续经营计划
项目"永续经营工程"(一)、商场装修国际招标计划
商场内部装修是五洲商业广场的市场形象、品牌的关键所在,通过合理的装修,能够将项目的环境优势表达出来。招标国际大师设计,招标知名装修公司进行商场装修,在提供炒作题材的同时,也为项目的概念实现有良好的物质基础。
(二)、VIP会员计划
拥有一批固定高质量的消费者是商场旺场的保证,提前实行会员制购物计划,让商家和投资者感受开发商的诚意。同时也是为招商的顺利进行提供炒作题材。
(三)、统一招商、统一经营计划
实施全国招商推广计划,招商能力是影响商场经营能否持久经营的重要因素,全国招商,引入具有强大影响力的品牌店经营,保证旺场。
由专业商业管理公司和物业管理公司担任管理顾问,组织统一经营。
(四)、品牌经营,名店经营计划
从大型品牌店到百货主力店,从实力经营到品牌经营,五洲商业广场将代表沈阳商业的最高形象,以开发商品牌,项目品牌,经营商家的品牌,::塑造沈阳商业新形象。
(五)、购物:休闲:餐饮为5:3:2合理经营比例计划
根据国内外商场经营的经验,大型综合性购物中心的购物、休闲、餐饮的合理比例为5:3:2,该比例能够合理处理商场中不同目的的消费人群的分布,最大限度的获取商场效益。五洲商业广场应该站在与世界潮流接轨的高度,率先提出这一经营比例,从而占领沈阳商业市场的最高形象。
(六)、业主委员会管理计划
成立商场管理委员会,邀请业主代表参加,具有一定的管理权和商场监督权力,保证商场管理合理有序进行。
(七)、"百城万店无假货"计划
申请加入"百城万店无假货"协会,树立五洲商业广场无假货的社会现象,执行"假一罚十"购物政策。
(八)、健康购物计划
健康购物非常适合五洲商业广场的规划设计特点,通过享受舒适购物环境,享受健康购物乐趣,五洲商业广场将以优雅的环境,www.pmceo.com舒适的氛围,达到沈阳第一购物环境的美誉。
(九)、商业培训计划
组织商场的经营户和投资者进行专业的商业培训,丰富他们的商业知识,提升经营技巧,做到与时俱进。
(十)规模化推广计划
每年,发展商拿出一部分费用,经常性组织营销推广活动,统一进行促销,展示,公益活动等,吸引人流,建立形象。
篇4:光谷世界城商业运营管理公司计划书(第一部分)
光谷世界城商业运营管理公司计划书(第一部分)
第一部分商业地产项目运营管理核心理念
一、商业运营管理公司组建模式
本计划书提出,为了确保光谷世界城物业运营管理的工作开展目标的一致性和统一性,在组建原则上,绝对不能把商业运营和物业管理两大部分的只能分属不同的公司实体,而应该在一个运营管理公司的基础上,围绕物业运营作为主体,物业管理为辅助,并设置其它配套功能。
本计划书建议:由开发商单独组建运营管理公司,对物业实行全面运营管理。
单独组建运营管理公司主要出于以下三方面的目的:
1、为了能把开发商原有资产转移或交接,包括开发过程中遗留的有权资产和无产权资产
2、把商业物业的运营做旺,充分挖掘和提升物业价值
3、兑现开发商的承诺,通过运营管理公司来协调各方面的关系,开展优质运营管理服务,逐步实现开发商之前的承诺
商业运营管理公司前期资产结构由开发商注资,如停车场、仓库、广告位、内外场多种运营点等有产权和无产权资产,这些资产成为运营管理公司的注册资产,为商业运营管理的日常运营提供一定的收入来源。
商业运营管理公司的架构由运营部、工程部、管理部、财务部、行政部、策划部这六个部门组成。各部门之间相互沟通、协调、配合,形成一个高效、优质的运营管理团队。
二、商业项目运营管理的理念
商业地产项目从整体本质上来说,是社会商品进行销售推广、商业服务开展的平台和载体,所以,开发的最终目的是要进行运营管理;也只有通过整体运营,才能真正体现商业地产项目开发的核心,是商业地产收益和物业价值提升的源泉,是产权所有者的利益得到最大体现的保障。
鉴于本项目的实际开发盈利模式以销售为主,无论是组建或外聘运营管理公司对项目进行运营管理,在运营管理过程中所涉及到的关系和环节都比较复杂,其体现了开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。本项目要借助专业的商业运营管理的开展,实现销售旺、招商旺和运营旺"三旺",达至开发商赢、管理者赢、投资者赢、运营者赢等多赢的开发目标,在运营管理中,开发商、管理者、投资者、运营者和消费者形成良性循环,缺一不可。
三、商业项目运营管理的内容范畴
商业项目的运营管理从内容范畴来说,主要包括以下四大部分:
商业运营管理公司组织架构和功能设置
商业运营管理公司的运作模式
商业项目日常运营管理工作
商业项目整体运营推广
四、商业运营管理的目标
1、建立一个高效高素质服务良好的商业运营管理团队
2、建立一个具备良好营商环境的商业中心
3、建立一个具备良好品牌形象的商业中心
4、打造一个具有良好市场升值前景的商业中心
篇5:光谷世界城商业运营管理公司计划书(第二部分)
第二部分项目商业运营管理公司组建模式与功能架构
一、商业运营管理公司筹建的必要性
(一)开发遗留资产价值的交接与核算
在光谷世界城的整个开发进程中,会有不少产权资产和无产权资产成为开发商遗留资产,这些资产如下所示:
1、一期项目中,销售部分的物业主要为四栋联体商场的首层和二层外,三层和四层主要进行招商公开租赁。
2、商场室内外广告位等无产权资产,这部分广告位面积大,数量多,分布广
3、室外及地下停车场,也成为开发商自有产权资产
4、为运营推广而设立的网站信息中心等软件产业
5、配套的仓库
6、室内外各类多种经营点的设立和租赁
以上都是在开发本项目中产生的遗留资产,这些资产不可能靠开发商自主进行运营和管理,必须要组建专门的商业运营管理公司,来为这些资产进行精心的运营管理,使这些资产能够产生现金流,为开发商提供良好的收益来源。
当然,以上一些遗留资产,如广告位、多种运营摊点等无产权资产和停车场、仓库等有产权资产,在组建运营管理公司时也可以把这些资产注入运营管理公司,这样运营管理公司注册成立时,就拥有自己的自有资产,使运营管理公司能更好的发挥管理职能,收益来源渠道较多,维持日常运转有一定的保障。
(二)确保项目的运营兴旺和持续发展
项目销售与招商的成功,远远不是结束,相反,只是一个开始,必须要通过精心的筹划运营管理,使世界城在开业后稳定运营,走向兴旺之道,并且能够进行持续的发展,实现开发商、投资者、运营者等多赢的目标,这才是一个商业地产项目良好开发运营观念,任何短期利益行为,都会给项目整体带来不可估量的负面影响。
所以,要确保项目后续运营的兴旺发展,就必须组建专业的运营管理公司,专门负责项目的商业运营管理。
(三)为二期和三期的持续开发提供强大动力
光谷世界城的开发总面积120万㎡,规划以主题特色及完整机能的九大组团,由一条1350米的世界最长步行街串联为一体,规划的商业规模达40万㎡和80万㎡的高档住宅。其中一期开发仅16万㎡,可以说,一期开发只是一个开始,后续还有巨大的开发量。一期开发一旦建设完毕,必须要依靠良好的运营管理来做旺商场,使一期实现真正的商业价值。如果后续开业运营失败,必将对项目后续开发产生难以挽回的负面影响。另外,通过一期的良好运营管理,使投资者、运营者等获得了理想的经济收益,同时建立了一个专业和经验丰富的运营团队,对二期和三期的后续开发、招商、销售乃至运营管理的巨大促进也不言而喻。
所以,必须要有专业的运营管理公司,为项目整体开发进程服务,二期和三期的持续开发才有足够的动力来源。
(四)协调各方面的关系
商业物业销售后,项目因产权分散,商业地产项目在开发运营过程中牵涉的关系和环节很复杂,体现了开发商、管理者、投资者、运营者和消费者等多个方面的利益关系,其整体的运营管理将会遇到不少问题,需要成立专门的运营管理公司,协调和调控好各方面的关系,才能把商业物业整体的运营带动起来。
(五)开发商自身可持续发展的需要
1、令商业物业"保值、增值",盘活开发商的固定资产。
要解决商业物业如何"保值、增值",吸纳有全盘规划和商业专业知识的运营性专业人才,实行专业运营管理,有利于使房地产公司物业及商业项目持续稳定的发展,在投资市场成为炙手可热的投资品,盘活公司的固定资产,并使之"保值、增值",为公司带来稳定的收益。
2、运营管理公司和开发公司分工明确,发挥各自专长
运营管理公司负责运营管理,开发公司负责开发,分工明确,能发挥各自专长。优化资源配置,配合集团公司走专业化发展道路。
3、增加资金运作途径
运营公司专业运营商业物业,为项目后期发展打造好产业链中的物业运营一环,同时增加了资金运作的新途径。
4、专职处理商业物业问题
运营公司专业运营商业物业,处理可能发生的各种问题,避免房地产公司直接面对商业物业的问题,使房地产公司在后期开发中轻装前进。
5、商业领域的长远发展
运营公司专业性强,专职于招商、运营管理,能给租赁客户信心,使商业项目能持续稳定的发展,有利于公司在商业领域的长远发展。
二、项目商业运营公司组建模式
(一)商业运营管理两大工作内容
1、物业管理
?世界城物业的硬件设施进行管理维护,包括了建筑硬件设施、设备和水电工程等设备的维护和保养
?安保和消防系统工作的开展
?清洁、绿化及其他维护等一系列工作
?物业服务的相关工作
2、运营管理
?世界城的日常管理服务工作
?商户的维系和调整
?世界城的形象包装和推广
?租金收取和业主的维系服务工作
可以说,在项目的运营管理中,物业管理是运营管理开展的前提,运营管理是物业管理的提升、发展和利润体现。在实际运营管理中,两部分是紧密联系,不可分离,如项目的日常服务管理工作,既体现了物业管理的内容,又体现了运营管理的要点,物业管理中处处渗透了运营管理的特征,此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。
以上两大部分内容中,运营管理是核心,物业管理是围绕运营管理来服务的,从功能配置上从属于运营管理。
(二)项目运营管理公司组建模式
运营管理公司组建有以下几种模式(本人将通过几种管理模式的利弊分析对比,根据本项目的实际情况,选择一种最适合的管理模式)
1、物业管理于运营管理分离,由不同企业公司主体进行操作
这种方式虽然能发挥专业公司的优势,但由于两个工作范畴之间的关联性紧密,导致两个操作主体之间的工作内容必然存在交叉和重叠,因此部分责、权、利关系易于产生混淆,容易产生矛盾,从而引起物业管理公司与运营管理公司互相争夺利润、推卸责任,各自为战,极大的打击了经营户的经营积极性,商户不知道出了问题,找谁?谁负责解决问题?对项目的顺畅运营和持续发展大为不利。
以广州一家SHOPPINGMALL为例,该项目自开业,尽管项目整体是开发商自有物业,物管工作由物业公司负责,运营工作由商业运营公司负责,物业公司和商业运营公司都是开发商属下的子公司,但实际运作中涉及两间公司的部门多,环节冗长,手续繁琐,效率低下,而且因为利益关系产生了很多冲突和矛盾,结果由于相互之间的不配合和不理解,令双方的工作协调和对商户
的管理在实际操作中都出现了种种问题,甚至使商户和管理方矛盾激化,一度影响了商场的正常经营。后经总公司对管理机构进行调整,将物业管理公司撤并为运营管理公司下属一个部门,才逐渐扭转了项目在运营管理中出现的种种弊端。由此可见,此模式不可取,仅能作为短期的过渡形式。
2、物业管理由物业公司负责,运营管理由专业公司提供顾问意见或驻场代表,由物业公司进行统筹操作。
这种方式避免物管与运营工作分离对实际操作工作带来的一系列问题,使各项的管理和经营工作开展得比较顺利,另外也能够在一定程度上得到专业公司的意见,以弥补物业公司在运营工作上的欠缺。
这种模式在很多SHOPPINGMALL项目中被采用,如目前较为成功的"天河城",当时他们聘请了"第一太平戴维斯"作为管理顾问公司,在运作了一段时间后,虽取得一定成效,但并不显著,故后来逐渐弱化此合作模式。毕竟,这种合作多以甲方支付顾问费为前提,令专业公司"旱涝保收",另一方面由于专业公司没有争取更大利润的动力,没有融入真正的经营活动中(如停车场的经营),故其专业意见或多或少存在着不到位或建议实施走调的情况,至于驻场代表的做法也会存在着人手不调不足的状况。
因此,目前很多项目更多的考虑利用专业公司品牌作用,借用其丰富的客户资源促进招商或销售工作,而实际利用其专业意见仅限于项目前期而已。
3、聘请专业公司进行全面运营管理工作,即实行专业公司承包做法,开发商每月收取固定费用,至于管理公司的盈亏由专业公司负责。
这种方式的好处是可以最大限度的给予专业公司运营管理的空间,专业公司承包工作包含了物业管理和运营管理两大部分内容,可发挥其专业优势,且开发商也可有固定的微利回报;但从另一角度来看,作为项目的大业主(开发商)对项目运营管理的监控力度较小,且当项目出现经营不善,商户拒交租金、物管费等问题时,开发商不仅会收不到微利的回报,更可能需出面收拾残局。
当然,这种模式也有成功和失败的案例:如广州天河宏城商业市场就较为成功,由专业公司进行操盘,令该项目的热度不断上升,业主得到了理想的回报;而广百新翼同样采取过这种模式管理负一、二层,结果出现了双方解除合作的局面。
可见,这种模式在一定程度上受开发商和经营者心态的影响,如果是开发商对由专业公司操盘会产生较大利润存在很大希望,忽视商业经营规律,这样很可能会失望而归,而如果专业公司的经营管理较为短浅,限于眼前利益,那么结果也会得不偿失。
4、由专业公司与开发商共同组建运营管理公司,对项目实行统一的全面经营管理。
这种方式通过专业公司与开发商合作形成的独立核算实体运营管理公司,管理内容包括了物业管理和经营管理,这样可充分发挥双方的积极性,使项目运营管理效益最大化;一方面可最大限度利用专业公司的优势,另一方面也可体现开发商对运营管理的监控力度,且全程参与运营管理工作,在合作中积累经验,加快自身成长。
当然,这种合作模式的前提在于合作双方明晰风险和利润,避免推诿责任和利益矛盾。
5、由开发商单独组建运营管理公司,对物业实行全面运营管理
这种方式是开发商通过从社会上招聘有类似经验的专业人才,组建运营管理公司,实行自行操作,运营管理公司的管理内容涵盖运营管理和物业管理,两大管理紧密联系,相互配合,在管理上形成一个统一的整体。通过组建运营管理公司,可使经营利润的最大化;另一方面也可使开发商全面经营管理自身的物业,经营权和管理权同属一家公司,不存在利润的争夺和责任的推诿,责任到部门,责任到个人,同时也不会造成公司对外口径不统一,便于统一管理。对开发商的长远发展目标有着深远的意义。
当然,这种方式存在一个"培育"过程,招聘回来的人能否符合公司发展要求,专业知识是否过硬等,且需要一段的时间整合,将他们的经验融合在一起,但毕竟这些人拥有着较丰富的SHOPPINGMALL运营管理经验,因此时间不会太长。
(三)光谷世界城运营管理公司组建模式建议
综合以上五种商业项目经营管理模式的有缺点,结合光谷世界城的自身情况,从长远和整体角度考虑,建议本项目采用第五种方式:
成立商业运营管理公司进行商业物业运作
当然,如果公司从项目目前状况和市场运营管理运作惯例角度考虑,也可采取第三或第四中方式作为过渡性模式。
商业运营管理公司由开发商组建成立,其前期资产结构由开发商注入部分资产,如停车场、仓库、广告位、项目的三、四层及A区、D区等有产权和无产权资产等,这些资产就成为运营管理公司的注册资产,为商业运营管理公司的日常运营提供一定的收入来源,这对开展项目的日常运营大有益处。
(四)商业运营管理公司的职能界限
由于商业运营公司由开发商组建,故从本质上运营管理公司隶属于开发商,开展工作针对的对象为经营者、投资者、消费者,所以运营管理的职能上有四重关系:
1、为开发商服务,盘活开发商自有物业资产,打造光谷世界城这一全新商业品牌。
2、为经营者服务,引导经营者共同做旺世界城。
3、为投资者服务,为投资者提供租赁服务,做旺世界城,使投资者的产业升值。
4、为消费者服务,提供良好的购物环境和服务,吸引消费者前来购物消费。
从职能界限本质来说,运营管理公司不牵涉开发商的业务发展和内部管理,是相对独立预算的企业体;同样,在适当整体调控的基础上,运营管理公司也不会介入世界城里经营户内部经营事务,只是作为一个引导者,扩大经营户的经营范围与提升其经营实力,经营户是相对独立开展自身经营的,这就是:统一管理,独立经营。