z物业工程交接管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理，维护业主、非业主使用人的合法权益，根据有关法律法规要求，结合公司实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业是指已建成并竣工验收合格后，可投入使用的各类建筑物及其配套设施。

　　第三条 交接验收主要进行以主体工程和配套设施满足安全要求和使用功能为主要内容的验收，并包括物业公司接管验收和业主验收两个方面。

　　第四条 本办法适用于公司开发范围内所有竣工项目的交接验收。

　　第二章 职 责

　　第五条 工程管理部负责提供交接验收的全部技术资料，并记录和处置交接验收中发现的不符合要求的事宜。

　　第六条 营销管理部负责确认物业是否满足销售合同要求及客户的特别要求和本公司的对外承诺。

　　第七条 设计部负责确认物业是否符合设计规范、验收标准。

　　第八条 物业部负责物业管理公司的选择、委托及组织物业的交接和验收。

　　第九条 投资控制部负责招标的组织和合同的审查、管理。

　　第十条 物业公司负责接管后的物业管理。

　　第三章 物业公司接管验收

　　第十一条 已建成并竣工验收合格后的物业，可由公司物业部管理，也可委托专业物业公司管理。

　　第十二条 如委托专业物业公司管理，则由物业部按《合格供方考察评价选择办法》对相关物业公司进行考察、评价、选择和报批。

　　第十三条 符合招标条件的，按《招标管理办法》执行，并按《合同管理办法》签订承包合同。

　　第十四条 选定的物业公司应积极做好物业的前期介入工作，选派业务熟练的管理、技术人员进驻现场，参与规划设计，从物业管理角度提出相应要求，并详细了解施工情况。

　　第十五条 交接验收必须具备的条件：

　　1、建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。

　　2、供电、采暖、天然气、给排水、卫生、道路、通讯、网络、有线电视、消防、安全、智能监控、电梯等设备和设施正常运行，并办理完开户、验收、使用等合法手续。

　　3、房屋幢、户编号经有关部门确认。

　　4、交接资料齐全完备，符合归档要求(资料明细见附录1)。

　　第十六条 由工程管理部以书面形式，对物业交接验收提出申请。

　　第十七条 由物业部或所委托的物业公司对交接验收应具备的条件和全部交接资料进行审核。具备条件的，在一周之内约定验收时间;不具备条件的，由工程管理部负责在约定期限内组织完善。

　　第十八条 由物业部牵头，物业公司、营销管理部、工程管理部、施工方、监理方有关人员参加组成验收小组，依据验收交接标准(见附录2)，代表业主对物业质量和使用功能进行验收，并填写《工程交接验收情况表》，由各方代表签字。

　　第十九条 对验收中存在的问题，由工程管理部负责根据处理意见在约定期限内组织安排整改，对其中的不合格按《不合格品控制程序》执行。

　　第二十条 问题处理完毕后，由验收小组重新组织验收，直至符合交接验收标准;未按期整改完毕的重大问题，建立遗留问题专项记录，界定责任及管理权限，经验收各方签字，报公司领导批准后，履行交接手续。

　　第二十一条 经验收符合要求的物业，由物业部或物业公司接管，办理交接手续，并将全部资料移交档案室存档;同时，根据国家关于建筑工程保修的有关规定，落实物业的保修事宜，工程管理部负责协调和监督实施。

　　第四章 业主验收

　　第二十二条 对验收合格的房屋，由物业部或物业公司验证《房屋交付使用通知书》，并陪同业主对房屋主要质量问题及设施、设备进行现场查验，填写《业主房屋验收表》，双方签认记录水、电、气等起始码。

　　第二十三条 物业部或物业公司将业主验房时提出的问题，作统一记录，提交工程管理部限期进行整改修缮。

　　第二十四条 整改维修合格后，业主签字认可，并填写住户入住登记表，物业公司向业主发放入住须知、业主公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋装修协议书、服务协议书及钥匙，整个接管工作即告完成。

　　第五章 附 则

　　第二十五条 验收结束，物业部或物业公司向委托方出具《接管验收报告》。

　　第二十六条 房屋交付使用后，按《售后服务管理办法》执行。

　　附录1：交接验收资料明细;

　　附录2：工程验收交接标准;

　　附录3：记录表式

　　(1)《物业交接验收申请》

　　(2)《楼宇交接资料移交清单》

　　(3)《工程交接验收情况表》

　　(4)《业主房屋验收表》

　　(5)《房屋接管验收存在问题统计表》

　　(6)《公共配套设施接管验收表》

　　(7)《业主(住户)入住登记表》

　　附录1

　　交接验收资料明细

　　一、产权资料：

　　项目批准文件、用地批准文件、规划许可证、建筑执照

　　二、技术资料：

　　1、竣工图。包括平面图、建筑结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;

　　2、竣工验收证明书;

　　3、钢材水泥等主要材料的质量保证书;

　　4、新材料、新配件的鉴定合格书;

　　5、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事件处理记录);

　　6、隐蔽工程验收合格证;

　　7、沉陷和变形位移观测记录;

　　8、永久性水准点位置及基础埋深;

　　9、水、电、气、采暖、通讯、网络、消防、电梯、污水、化粪池等设备设施检验合格证书;

　　10、砂浆、混凝土试块试压报告;

　　11、给排水、采暖、空调、燃气系统的试压报告;

　　12、房屋及设施、设备的约定保修合同。

　　三、其他相关资料

　　附录2

　　工程验收交接标准

　　一、主体结构

　　1、地基基础结构不得超过建筑地基基础允许变形值，不得引起上部结构开裂或损坏;

　　2、混凝土构件发生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土规定值;砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝;

　　3、木结构应结点牢固，支撑系统可靠，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范有关规定：凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11的有关规定。

　　二、墙面

　　1、屋内墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀、无剥落、无明显裂缝、无污迹，块料(如瓷砖)面层粘贴牢固，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，线条顺直，色泽一致，无裂缝、损伤;

　　2、外墙不得渗水，不应有漏刷、脱皮、脱色现象，瓷砖粘贴牢固、色彩一致、表面无污。

　　三、屋面

　　1、各类屋面必须符合规定，排水畅通，无积水;平屋面应有隔热保温设施，房屋公有部位应设置屋面检修孔;

　　2、房屋、阳台和屋顶平台应有组织排水、出水孔、檐沟，落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。

　　四、楼地面

　　面层与基层必须黏结牢固，不空鼓;卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒返水和渗漏;木楼地面应平整和牢固，接缝密合，卫生间、盥洗间要做围水试验。

　　五、门窗

　　1、开启自如，手轻摇晃门窗墙面接触牢固、无晃动和裂缝出现，目视零配件齐全，位置准确，无翘曲变形;

　　2、从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开关灵活;

　　3、木门油漆均匀，缝隙适度、线条均匀，不掉角、无变形;

　　4、玻璃应安装平整、牢固，单指轻击无轻微晃动，玻璃胶缝密实，无损伤和刮花痕迹;双玻夹层无污迹，塑钢门窗框无裂缝;

　　5、电子对讲门开启灵活，通话器完好无损，通话清楚，不锈钢门无刮花痕迹;

　　6、防盗门无锈迹和刮花痕迹;

　　7、窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。

　　六、电气

　　电气线路安装平整、顺直、接点紧密牢固，过墙应有导管，电气管路连成整体，并有可靠接地;照明器具等低压电器安装支架必须牢固，分户地下室的照明与楼上各分户电表连接有预留接线;各种避雷装置连接点必须牢固可靠;电梯能准确运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值，制动器、限速器及其他安全设备动作灵敏可靠。

　　七、水、卫、烟气

　　管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏;水压试验及保温、防腐设施必须符合要求，应按套装水表或预留表位;卫生间、厨房内的排污管应分设，管道排水必须流畅;卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，制动灵活;各功能管道安装布局合理，使用方便。

　　八、楼梯、扶手

　　混凝土结构的楼梯无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露;钢木结构的楼梯安装牢固，用力摇无晃动，钢筋无锈蚀、无弯曲;扶手表面无龟裂、油漆无脱落，色泽一致、表面光滑、不扎手。

　　九、附属工程及其他

　　室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径均符合室外排水设计要求;管道应顺直且排水畅通，井盖应搁置稳妥并设置井圈;明沟、散水、落水沟不得有断落、积水现象;房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象;房屋应按单元设置信报箱;烟道、通风道、垃圾道应畅通，无堵塞物;单体工程必须做到工完料净场地清，临时设施及过度用房拆除清理完毕，室内外高差符合设计要求;群体设计应检验相应的市政、公建配套设施和服务设施。

　　十、消防设施

　　消防设施必须有消防部门检验合格签证

　　1、防栓阀门完好，无渗漏水，油漆均匀，无少刷、漏刷现象;

　　2、消防箱门锁开启自如，玻璃安装牢固，标志清楚;消防管、消防带等配套齐全，阀门完好，无渗漏水。

　　十一、小区路灯

　　1、灯按设计要求安装，灯柱牢固、高度适宜，柱面油漆均匀、无损伤和刮花;

　　2、灯具安装牢固、配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常，光照度达到规定要求。

　　十二、绿化

　　1、绿化面积、绿化率符合设计要求，按设计要求种植花草树木，不缺株少苗、不乱改品种，成活率98%以上，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草丛生，绿地纯度98%;

　　2、绿地水管布局合理，阀门安装稳固、无摇晃，开关灵活、无漏水。

　　十三、小区道路

　　1、路面平整，无起砂、无空鼓、无损伤;路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤;

　　2、块料面层拼砌整齐、平整稳固，料面五裂纹、无缺棱掉角;

　　3、路牌标志清楚，地面线条顺直、清晰。

　　十四、安全监控系统符合设计要求，布局合理，可靠性好，使用、维护方便。

　　申 请 表

　　更改 文件 □ 物业交接验收 □

　　设计 □

　　合同 □ 固定资产购置 □

　　材料 □

　　申请部门 部门负责人

　　申请事项

　　修改或申请内容：

　　理由：

　　主管部门意见：

　　审批人

　　经办人： 申请日期： 年 月 日

　　序号 移 交 资 料 名 称 单 位 数 量 备 注

　　工程交接资料移交清单

　　工程移交人： 物业接收人：

　　工程交接验收情况表

　　工程名称： 时间：

　　分项工程 验 收 情 况 处 理 意 见 备注

　　主体工程

　　外 墙

　　屋 面

　　楼地面

　　装 修

　　门 窗

　　电 气

　　水、卫、消防

　　采 暖

　　附属工程

　　其 他

　　物 业 公 司： 工程管理部： 营销管理部：

　　施 工 方： 监 理 方： 物 业 部：

　　公用配套设施接管验收表

　　年 月 日

　　设 施 名 称 存 在 问 题 及 处 理 意 见 备 注

　　物业公司： 工程管理部： 建安方：

　　物 业 部;

　　业主房屋验收表

　　_____区_____楼_____单元____室

　　室 内 验 收 项 目 住 户 验 收 情 况

　　1 分户门钥匙 1套(3把)

　　2 塑钢门钥匙 1套(3把)

　　3 防盗门钥匙 1套(3把)

　　4 室内顶、墙、地

　　5 门、窗

　　6 煤气表、冷水表、热水表

　　7 厨房设施及部件

　　8 卫生间设施及部件

　　9 室内给排水管

　　10 开关插座、灯具灯泡

　　11 水、电、燃气值数 水：起码 冷：

　　热：

　　电：起码

　　燃气：起码

　　12 其他

　　住户签名：___________

　　单位名称：___________

　　联系方式：___________ 房管员：____________

　　年 月 日

　　业主(住户)入住登记表

　　房 号 房屋性质 户型比 业主名称 性别 民族 籍 贯 身份证(暂住证)号码 工作单位或联系地址 联系方式 备注

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