物业经理人

Z物业设施设备综合管理规定

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Z物业设施设备综合管理规定

  Z物业设施设备综合管理规定

  1 目的

  从总体上确立各类设施设备的管理要求,确保各类设施设备管理工作的统一、完整和完善。

  2 适用范围

  适用于公司各部门对设施设备的综合管理。

  3 引用标准和文件

  3.1 ISO9001:2000 6.1 资源提供

  6.3 基础设施

  6.4 工作环境

  3.2 公司《质量手册》第六章第一节 资源的提供与管理

  4 职责

  4.1 各小区/大厦管理处具体负责本小区设施、设备的管理。

  4.2 工程技术部负责对小区的设施设备管理工作进行组织、指导和协调。

  4.3 维修中心和各小区维修组负责责任范围内设施设备维修和维护,建立设备台帐。

  5 程序要求

  5.1 设施设备管理流程图(附后)

  5.2 设施设备的交接验收

  5.2.1 公司在接管新物业时,主管责任部门负责按国家的法律法规、设备使用说明书和设施设备移交清单等相关资料对接管区域的设施设备进行验收。对达不到要求的,应通知有关单位进行整改。设备的接管由主管责任部门办理相应手续,相关资料由主管责任部门复核存档。(设施设备管理纳入维修中心管理的小区或大厦,维修中心为设施设备管理的责任部门;未纳入维修中心管理的设施设备管理的责任部门为小区或大厦管理处。)

  5.2.2 设施设备正式接管后,由主管责任部门进行清点,并分别在《设施/设备台帐》上登记。

  5.2.3 新接管物业设施设备的交接验收操作具体见《设施设备交接验收制度》。

  5.3 设备的购置

  5.3.1 设备的决策与选择

  5.3.1.1 使用部门根据需要提出购置申请,由该部门组织进行可行性论证后呈报总经理审阅。总经理批准后,由工程部对同类多家产品做出经济技术性能综合评价提交总经理决策。具体操作详见《设备购置规程》。

  5.3.1.2 工程部负责对设备进行综合评价。

  必要时应采取以下措施:

  a) 了解国内外市场信息,如生产厂家、价格、质量、性能等;

  b) 向经初步挑选的供货方索取报价单、技术说明书等有关资料。

  5.3.2 设备采购的审批

  5.3.2.1总经理根据工程部提交的综合评价及申请的实际情况对设备采购进行审批。

  所有权属于业主的设备在经过总经理审核后由管理处呈报给业主委员会审批。

  5.3.3 设备的采购

  设备在办妥购置审核手续后,按“公开、公平、公正”原则采用询价、议价、招标等形式, 由相关部门进行采购。

  5.3.4 设备的验收

  5.3.4.1 外购设备到货后,应由工程技术部、采供部门和设备使用部门一起参加开箱验收,并将验收情况记录在“设备开箱验收单”中,有关技术资料由工程技术部收集存档。

  5.3.4.2 在验收中,如发现问题,应及时向有关方面查询或向责任方索赔,如设备验收不合格,由采购人员与供货方进行交涉和处理。

  5.3.4.3 对技术要求比较复杂,且公司无法进行验收的,由工程技术部报告总经理批准后,委托第三方验收,工程部及相关部门协同参加。

  5.3.5 安装、调试和移交

  5.3.5.1 需要安装的设备,如水泵、巡更设备等,其安装工作由工程技术部负责组织实施,工程部可独立完成该项工作,也可委托专业单位进行检查、调试,确信达到技术规定的要求后,即可提交验收。

  5.3.5.2 工程技术部、安装单位会同使用部门对设备进行安装验收,验收合格后,必须填写“设备安装验收交接报告 ”移交给使用部门。详见《设备验收、安装与移交规程》。

  5.4 设施设备的档案管理

  5.4.1 技术资料的管理

  5.4.1.1 公司自有设备(所有权属于公司)的技术资料应集中交工程技术部归档,并进行统一管理。工程部可对技术资料进行备份,视情况在统一登记后分发给使用部门。

  5.4.1.2业主所有设备(所有权属于业主)的技术资料由小区管理处归档,并进行统一管理。

  5.4.2 设备的档案管理

  工程技术部负责对设备进行统一分类和编号,并建立设备台帐由专人负责保管。各管理处应建立设备分类台帐。具体操作详见《设施设备档案管理制度》。

  5.5 设施设备的使用、维护与维修

  5.5.1 设施设备的维护保养和维修

  5.5.1.1 各小区维修组应对设施设备进行日常巡检,发现问题及时排除,具体操作详见《设施设备日常巡检制度》。

  5.5.1.2设备的定期维护保养由专职维修人员完成,具体操作详见《设施设备维修保养规程》。

  5.5.1.3电梯、水泵、锅炉、冷水机组等重要设备必须由专人管理、维护、检修,并建立相应的机房管理制度。

  5.5.1.4发生设备事故后,事故发生部门应填写“设备事故报告书”,经工程技术部经理签署意见后,送总经理批示,转由工程部和相关部门处理。

  5.5.1.5维修中心、各小区维修组负责指定责任范围内设施、设备的年度维修保养计划,报工程技术部审核后实施,具体操作详见《设施设备维修保养规程》

  5.5.1.6设施设备如发生故障或损坏,则应由使用部门报维修组或维修中心进行维修。具体操作详见《日常报修规程》。

  5.5.1.7业主需要维修、安装等服务的,由小区维修组提供,具体操作详见《日常报修规程》。

  5.5.2 监视和测量装置的管理

  5.5.2.1 工程技术部负责建立监测设备的定期校准计划,并做好各类校准、鉴定记录。

  5.5.1.2 工程技术部负责监测设备的校准、鉴定,本公司无法鉴定或国家规定的应送国家专门检测机构进行“外检”,其余设备则由工程部负责进行“内检”,具体操作详见《监视和测量装置控制规程》。

  5.5.3 设备的封存和启封

  5.5.3.1 各部门根据需要停用某设备或新购未使用达三月以上的设备,由维修中心或维修组对设备进行封存处理,并在设备档案中予以记录。

  5.5.3.2需要重新使用封存设备时,应由维修中心或维修组进行启封检查和试运行,确认合格后方可投入使用,并在原档案中注明启封日期和相关事项。

  5.5.4 维修零备件管理

  维修中心负责组织维修零备件管理,各小区维修组负责本小区的维修零部件管理。具体操作详见《维修零部件管理制度》。

  5.6 设施设备的改造和更新

  当原有设施设备已不能适应需要时,可由使用部门提出申请,经工程部签署意见后,报总经理审批。所有权属于业主的还需报业主委员会审批。如果属于改造范畴,则由工程技术部会同有关部门实施,具体操作见《设备更新改造和大修管理规程》和《共用设施大中修管理规程》;如果属于更新范畴,则由使用部门按《设备购置程序》办理。

  5.7 设备的报废

  5.7.1 设备的报废应由使用部门提出申请,由工程部负责进行技术鉴定,确认符合报废要求后,填写“设备报废申请单”,经总经理批准后由使用部门作报废处理(所有权属于业主的还需经业主委员会批准),设备作报废处理后,财务部应注销设备资产,各建帐部门应注销设备台帐。

  5.7.2 报废设备有多种处理方法

  具体可作如下处理:

  a) 出售;

  b) 零拆,对可利用零部件进行拆除备用;

  c) 无用部件作废品处理;

  d) 处理资金交财务部作设备残值处理。

  5.8 意外事件处理预案

  5.8.1 电梯紧急援救预案

  维修组接到报告后,立即派人前往电梯机房,切断机房主电源并对曳引机进行手动操作,使电梯轿厢移至最近层平层处,打开厅门、轿门放人或卸货。具体操作见《电梯应急处理规程》

  5.8.2 断电预案

  当发现停电时,配电房值班人员应首先确认是外线停电还是内部故障。如果是外线停电,应立即进行倒闸操作,将负荷切换到另一个供电回路上。如果是内部跳闸,则应先把分开关拉开,进行检查。没有异常情况就试送总开关,再试送各分开关。如果发现异常,应迅速派出维修人员抢修。具体操作见《供电系统应急处理规程》

  5.8.3 断水预案

  如果是内部水管爆裂或其他故障而导致停水,维修组应迅速派出人员抢修。如果是外部停水,维修组应立即通知水厂抢修并切断所有公共区域用水,以保证业主用水得以暂时维持。具体操作见《给排水系统应急处理规程》

  6 相关文件

  《设施设备日常巡检制度》

  《设施设备维修保养规程》

  《维修零部件管理制度》

  《维修工具管理制度》

  《供电系统应急处理规程》

  《给排水系统应急处理规程》

  《电梯应急处理规程》

  《日常报修规程》

  《设备事故处理规程》

  《设备更新改造和大修管理规程》

  《共用设施大中修管理规程》

  7 流程图

采编:www.pmceo.cOm

篇2:小区工程维修部计量设备管理程序

  公司程序文件 版 号: A

  修改号: 0

  小区工程维修部计量设备管理 页 码:

  1.目的:

  加强计量设备的校验管理,确保测量工作的准确性。

  2.适用范围:

  适用小区工程维修部及需有测量工作的部门。

  3.引用文件:

  3.1 ISO9002标准第4.11章

  3.2质量手册第4.11章

  4.职责:

  4.1工程维修部负责计量设备的校验、发放的管理工作。

  4.2维修班负责计量设备的校准、校验、测量工作。

  5.工作程序:

  5.1工程维修部对计量设备的购买作出计划安排。

  5.2购置计划要明确计量设备的名称,规格与型号,数量,购置用途及要求。(本小区主要计量设备是:测温表、万用表)

  5.3采购员根据购置计划,选择仪器仪表专营店,进行购买。

  5.4计量设备的发放:

  5.4.1工程维修部负责计量设备的发放、检查和登记。

  5.4.2冬季供暖测温表,供暖前由维修班长负责领取,供暖结束后交回工程维修部。工程维修部要检查测温表是否损坏,并在发放记录上登记。

  5.4.3万用表由维修班长或维修电工领取,并在发放记录上登记。

  5.5计量设备的正确使用:

  5.5.1冬季供暖测温时,测温人员首先要校准测量准确度。

  5.5.2测温要在正确位置测量:(房屋中间距地面1.5米处)测温表数字,升至一定温度后,不再上升后保持3分钟没有变化后,即认为是此时,此地的准确温度。

  5.5.3电工维修电气设备时,首先要将万用表打到电阻档,效准万用表,方可测量。

  5.5.4测量不同项目,要将万用表打到相应档位,并且根据经验,选择量程范围,以免损坏万用表。

  5.5.5测量人员正确使用计量设备,爱护计量设备,不得损坏,如使用不当,人为损坏计量设备,由本人负责赔偿。

  5.5.6测量人员要正确使用计量设备,使用时首先检查计量设备准确度,如计量设备不准确;例:测温表量程范围是在0℃-30℃,经过调整旋扭达不到量程范围,万用表打到电阻档,正负表笔相触经调正旋扭不回零时或其它情况,即认为计量设备不准,不能用此设备进行测量,应交回工程维修部更换,领取新表并当场检查校验。

  5.6计量设备的校验:

  5.6.1测温表在每年供暖结束后,由工程维修部指派人将测温表送交国家计量部门进行校验,校验合格后,将校验合格标志贴于测温表上。

  5.6.2如校验不合格,应将仪表送仪器仪表维修部门修理,然后再次经国家计量部门校验。

  5.6.3万用表每年校验一次,由工程维修部派专人将万用表送交计量局校验。校验合格后,将校验合格标志贴于万用表上。如不合格,处理方法同测温表。

  5.6.4工程维修部要将校验情况详细在《计量设备校验登记表》上登记。

  5.6.5对于经过再校验不合格的计量设备应贴上《设备停用证》上报公司申请报废。

  6.支持性文件与质量记录:

  6.1《计量设备校验登记表》 EJ-QR-QP-7.1-01

  6.2《计量设备发放记录表》 EJ-QR-QP7.1-02

  6.3《设备停用证》 EJ-QR-QP7.1-03

  6.4《报废申请表 》 EJ-QR-QP7.1-04

篇3:物业辖区给排水设备设施运行管理标准作业程序

  物业辖区给排水设备设施运行管理标准作业程序

  一、目的

  规范给排水设备设施运行管理工作,确保给排水设备设施良好运行。

  二、适用范围

  适用于物业辖区内给排水设备设施的运行管理。

  三、职责

  1、工程部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实际情况。

  2、工程部水泵房组长负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。

  3水泵房机电维修员具体负责给排水设备设施的运行管理。

  四、程序要点

  1、巡视监控

  (1)水泵房机电维修员应每两个小时巡视一次小区内水泵房(包括机房、水池、水箱),每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。

  (2)巡视监控内容如下:

  ①水泵房有无异常声响或大的振动;

  ②电机、控制柜有无异常气味;

  ③电机温升是否正常(应不烫手),变频器散热通道是否顺畅;

  ④电压表、电流表指示是否正常,控制柜上信号灯显示是否正确,控制柜内各无器件是否工作正常;

  ⑤机械水压表与PC上显示的压力要求(正常值为4.5kgf/cm2);

  ⑥水池、水箱水位是否正常;

  ⑦闸阀、法兰连接处是否漏水,水泵是否漏水成线;

  ⑧主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好,闸阀是否漏水,标识是否清晰;

  ⑨止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠;

  ⑩临时接驳用水情况;

  雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

  (3)水泵房机电维修员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时,应及时采取措施加以解决;处理不了的问题,应及时详细地汇报给工程部水泵房组长或主管,请求协助解决。整改时,应严格遵守《给排水设备设施保养标准作业程序》。

  2、给排水设备设施异常情况的处理

  (1)主供水管理爆裂的处置:

  ①立即关闭相关连的主供水管上的闸阀;

  ②如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制大量泄水,则应关停相应的水泵房;

  ③立即通知事务部及工程部主管。工程部主管联络供水公司进行抢修;事务部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况;

  ④在工程部水泵房组长或工程部主管的组织下,尽快开挖出所爆部位水管;

  ⑤供水公司修好所爆部位水管后应由水泵机电维修员开水试压(用正常供水压力试压),看有无漏水或松动现象;

  ⑥确认一切正常后,回填土方,恢复水管爆裂前的原貌。

  (2)水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业程序》处置。

  (3)水泵房发生水浸时的处置:

  ①视进水情况关掉机房内运行的设备及设施并拉下电源开关;

  ②堵住漏水源;

  ③如果漏水较大,应立即通知机电处主管,同时尽力阻滞进水;

  ④漏水源堵住后,应立即排水;

  ⑤排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等;

  ⑥确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后,开机试运行;如无异常情况出现则可以投入正常运行。

  3、“市电”停时,水泵房机电维修员应按《柴油发电机操作标准作业程序》立即启动柴油发电机,并按《柴油发电机运行管理标准作业程序》进行巡视监控。从“市电”停到重新正常供水规定时间为15分钟。

  4、水泵房管理

  (1)非值班人员不准进入水泵房,若需要进入,须经机电处主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。

  (2)水泵房内严禁存放有毒、有害物品。

  (3)水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。

  (4)每班打扫一次水泵房的卫生,每周清洁一次水泵房内的设备设施,做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好、整洁光亮。

  (5)水泵房内应当通风良好,光线足够,门窗开户灵活。

  (6)水泵房内应当做到随时上锁,钥匙由当值水泵房机电维修员保管,水泵房机电维修员不得私自配钥匙。

  5、交接班要求

  (1)接班人员应准时接班。

  (2)接班人员应认真听取交班人交代,并查看《给排水设备设施运行日记》,检查工具、物品是否齐全,确认无误后在《给排水设备设施运行日记》上签名。

  (3)有下列情况之一者不准交班:

  ①上一班运行情况未交代清楚;

  ②记录不规范、不完整、不清晰;

  ③水泵房不干净;

  ④接班人未到岗;

  ⑤事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,接班人协助进行。

  6、水泵房机电维修员应将给排水设备设施的运行数据(环境温度、电压、电流、运行频率)及运行状况完整、规范地记录在《给排水设备设施运行日记》表内,于每月的3日前由水泵房组长将上一个月的记录整理成册后交机电处存档,保存期为二年。

  五、记录

  《给排水设备设施运行管理日记》

  六、相关支持文件

  1、《给排水设备设施维修保养标准作业程序》

  2、《火警火灾应急处理标准作业程序》

篇4:住宅给排水设备设施的维修养护管理

  住宅给排水设备设施的维修养护管理

  一、给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责

  物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修养护工作,确保给排水设备设施各项性能良好,延长设备设施的使用寿命,避免发生意外事故,工程部要制定《给排水设备设施维修养护标准作业规程》,并制定年度维修养护计划,通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度计划》并组织监督该计划的实施。在制定过程中,要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况,合理地安排时间等因素。工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况,维修组负责实施给排水设备设施的维修养护,公共事务部负责向有关用户通知停水情况,以便用户作好准备,遇突发事故停水,应向用户作出解释。

  二、维修组的运作程序

  维修组的成员负责按管理组编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查,发现问题及时处理,对于运行组不能完成的维修保养工作,经管理组调动后,由维修组负责,运行组配合共同完成;维修组成员常驻总部接到突发情况报告后,应迅速集中人员赶到现场,进行抢修;维修组成员下班后离开驻地应向组长报告去向,以便紧急情况下紧急调动。

  三、水泵机组的维修养护

  1.水泵的维修养护

  生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有:检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,应加注润滑油,如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承,如有卡住、碰撞现象,则应更换同规格水泵叶轮,如轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴,检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根,清洁水泵外表,若水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷油漆,检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换,检查机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。

  2.控制柜的维修养护

  维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有:清洁柜内所有元器件、清洁外壳,务必使柜内无积尘、无污物;检查、紧固所有的接线头,对于锈蚀严重的接线头应更换,检查柜内所有的线头的号码管是否清晰,有否脱落,及时整改,对于交流接触器,应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒,清除触头表面的污物,不能正常工作的触头应更换;检查复位弹簧是否正常工作,然后拧紧所有紧固件;自耦减压启动器的电阻不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;外壳接地可靠,如有松脱或锈蚀则应做除锈处理,然后拧紧接地线;热继电器的绝缘盖板应完整无损,导线接头有无过热痕迹或烧伤,如有则维修或更换;自动空气开关电阻应不低于100MΩ,否则应烘干,在开关闭合或断开过程中,应无卡位现象,触头表面清除干净;中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查动作是否可靠,信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常,如有偏差应调整或更换;运传压力表信号线接头是否腐蚀,如有则重新焊接或更换。

  3.电机的维修养护

  外观检查应整洁、铭牌完好,接地线连接良好,用摇表检测绝缘电阻,电阻应不低0.5MΩ,否则应烘干处理,电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密,电动机轴承有无阻滞或异常声响,电动机风叶有无碰壳现象,清洁外壳,外壳是否脱漆严重,若严重应重新油漆。

  4.相关阀门、管道及附件的维修养护

  闸阀密封胶垫是否漏水,如有则应更换,黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳,对阀杆加黄油润滑,锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏,弹簧弹力是否足够,油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换,清除压力室内污物,疏通控制水道,检查控制杆两端螺母是否紧固,紧固所有螺母。

  四、水池、水箱的维修养护

  水池、水箱的维修养护每半年进行一次,若遇特殊情况可增加清洗次数,清洗时的程序如下:

  1.首先关闭进水总阀,关闭水箱之间的连通阀门,开启泄水阀,抽空水池、水箱中的水。

  2.泄水阀处于开启位置,用鼓风机向水池、水箱吹2h以上,排除水池、水箱中的有毒气体,吹进新鲜空气。

  3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭,以确定空气是否充足。

  4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。

  5.清洗人员进入水池、水箱后,对池壁、池底洗刷不少于三遍,并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。

  6.清洗完毕后,排除污水,然后喷洒消毒药水。

  7.关闭泄水阀,注入清水。

  五、室外给排水设施的维修保养

  室外给排水管道每半年全部检查一次,水管阀门完好,无渗漏,水管通畅无阻塞,若有阻塞,应清除杂物,若管道坡度不正确,应重新铺设,明暗沟每半年全面检查一次,沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次,半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈,保持雨污水井盖标识清楚,路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次,要求喷水设施完好,喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查,每半年养护一次,主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全,对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定,更换变形的密封胶圈,将水带展开换边折叠卷好,将阀门杆上油防锈,抽取总数的5%进行试水,清扫箱内外灰尘,将消防栓玻璃门擦净,最后贴上检查标志,标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次,每次雨季前检查一次,每4年水管油漆一次,要求水管无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道接口完好,无裂缝。

  六、室内给排水设备设施的维修养护

  1.消防设备的维修养护

  室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护,其维修养护内容如下:

  ①每天巡视系统的供水总控制阀,报警控制阀及其附属配件,外观检查,确保处于无故障状态。

  ②每天检查一次警铃,启动是否灵活,打开试警铃阀,水力警铃应发出报警信号,如果警铃不动作,应检查整个警铃管道。

  ③每月对喷头进行一次外观检查,不正常的喷头及时更换。

  ④每月检查系统控制阀门处于开启状态,保证阀门不会误关闭。

  ⑤每两个月对系统进行一次综合试验,按分区逐一打开末端试验装置放水阀,试验系统灵敏性。

  当系统因试验或因火灾启动后,应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。

  2.住户室内给排水管道及附件的维修及养护

  住户在使用过程中,由于使用不当或前期隐患,会出现各种各样的问题,需要进行及时维修和正常养护,所涉及的维修养护内容如下:

  ①个别楼层停水。要先关掉总阀,打开支管阀门,检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处,以便派专业人员前来检查维修。

  ②维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门,查看水表,如转动说明墙内水管破损漏水,然后关闭水表前阀门,打通漏水处墙面,取出破损水管,装入新水管,再打开总阀看是否漏水,如无漏水,补好水泥,恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。

  ③阀门接头漏水。关闭自来水总阀,查找原因,若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水,应拆下阀门接头,在外丝处旋上几道水胶带,再把阀门接头装上扭紧,如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户,应爱护使用,旋扭阀门不要用力过度。

  ④水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水,应先拆下水龙头,在外丝上旋上几道水胶带,再把水龙头装上扭紧,如是内芯断裂应更换内芯,如是水龙头自身有沙泥而漏水,应更换水龙头,检修完毕后,打开总阀门,反复开关水龙头,开关自如不漏水即可,然后告知用户,旋扭开关不要用力过度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,应打破饰面,取下排水管重新安装,完毕后,往浴缸内蓄水,到一定水量存放5min,查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面,然后告知用户,使用时注意清洁。

  ⑥疏通地漏。先用抽子试通,不能查明原因则打开检查口检查,不通时再使用疏通机直至通畅为止,然后用胶管试水检验,并告知用户,使用时不要向管道乱丢杂物。

  ⑦洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水,先拆下存水弯管,检查两接口处是否有破损情况,情况严重更换弯管,不严重可用生胶带密封接口契损处,达到不漏水为止。告知用户,不要随意乱动盆下弯管和接口处,防止漏水,不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。

  当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外,还会出现各种各样的情况,住户(使用者)除了使用时动作规范,注意清洁之外,一旦出现情况不要擅自进行修改,应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修,以确保维修效果和维修时间。

  七、室内给排水设备设施维修程序

  为了保证维修工作规范、合理及维修工作及时进行,室内维修应遵循一定的程序进行:

  1.住户(使用者)向管理处申请。

  2.值班人员填写“维修登记表”。

  3.维修组组长(班长)派工,并填写“派工单”。

  4.维修工准备好工具,带上“派工单”上门维修,进门时,应首先出示工作牌,用语礼貌,查看现场后,按公司规定的收费标准报价,经业主同意后进行维修。

  5.维修过程应遵守操作规程,注意安全。

  6.维修完毕后,请住户(使用者)验收,验收后,请业主在“派工单”上写下意见,并签名。

  7.派工单一式三份,维修班、住户、管理处收费处各保留一份。

  八、室内维修服务标准

  为了使物业管理公司所管辖的各部分给排水设备设施能安全、有效、长久的使用,确保住户(使用者)提出的服务要求能得到满足,特制定维修服务过程中的一些标准及要求,主要包括以下几个方面:

  1.预约维修时间

  接到维修申请后无特殊情况,30min内到达,按住户(或使用人)约定时间,如暂时没有维修人员应向住户解释,另约时间。

  2.维修时间

  原则上小故障30min内,一般故障2h内(不超过8h),较难故障不超过3天。厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等,维修时间一般不超过2h,水管、闸、阀、水表渗漏一般2h内,最长不超过8h,如需改管视实际情况由班长确定,厨房、卫生间等楼板渗水到楼下,一般在4h内,如大面积或难以处理的最长不超过3天,并在维修后2周内,每周不少于1次回访;房间没水、除市政停水或供水系统较大维修,水池定期清洗外,定期保养要提前1天通知,临时停水要写出停水告示。

  3.提供材料

  维修过程中提供的材料应100%合格。

  4.服务态度

  维修人员上门服务或接待住户的报修一定要热情、礼貌、举止言谈得体。

  九、给排水设备设施的维修养护的检验

  无论是室外给排水设备设施的维修养护,还是室内给排水设施的维修养护,为了保证维修养护工作的正常进行,也为了保证维修养护工作达到用户满意,同时使给排水各种设备设施延长使用寿命,避免出现故障,因此,必须按标准要求对维修养护工作进行检验。其检验职责及检验内容如下:

  1.检验职责

  一般要求维修班班长对每日派工单进行检验,并对所管辖的公共部分进行巡视。管理处负责每月维修工作的回访,工程部经理及工程师负责周检。

  2.检验内容

  检验内容主要包括服务及时性的检验,维修时间应根据预定时间,目的地的远近,维修工作工艺复杂程度而定,一般性维修一般不超过8h,对于特殊困难的维修项目要求从接到维修单到完成最多不超过72h;维修质量的检验,先进行外观性检查,然后对各种不同的设备利用目测、耳听、仪器等检查,检查是否达到要求标准。

篇5:物业工程培训:给排水设备设施的维修养护管理

  物业工程培训:给排水设备设施的维修养护管理

  一、给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责

  物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修养护工作,确保给排水设备设施各项性能良好,延长设备设施的使用寿命,避免发生意外事故,工程部要制定《给排水设备设施维修养护标准作业规程》,并制定年度维修养护计划,通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度计划》并组织监督该计划的实施。在制定过程中,要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况,合理地安排时间等因素。工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况,维修组负责实施给排水设备设施的维修养护,公共事务部负责向有关用户通知停水情况,以便用户作好准备,遇突发事故停水,应向用户作出解释。

  二、维修组的运作程序

  维修组的成员负责按管理组编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查,发现问题及时处理,对于运行组不能完成的维修保养工作,经管理组调动后,由维修组负责,运行组配合共同完成;维修组成员常驻总部接到突发情况报告后,应迅速集中人员赶到现场,进行抢修;维修组成员下班后离开驻地应向组长报告去向,以便紧急情况下紧急调动。

  三、水泵机组的维修养护

  1.水泵的维修养护

  生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有:检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,应加注润滑油,如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承,如有卡住、碰撞现象,则应更换同规格水泵叶轮,如轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴,检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根,清洁水泵外表,若水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷油漆,检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换,检查机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。

  2.控制柜的维修养护

  维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有:清洁柜内所有元器件、清洁外壳,务必使柜内无积尘、无污物;检查、紧固所有的接线头,对于锈蚀严重的接线头应更换,检查柜内所有的线头的号码管是否清晰,有否脱落,及时整改,对于交流接触器,应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒,清除触头表面的污物,不能正常工作的触头应更换;检查复位弹簧是否正常工作,然后拧紧所有紧固件;自耦减压启动器的电阻不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;外壳接地可靠,如有松脱或锈蚀则应做除锈处理,然后拧紧接地线;热继电器的绝缘盖板应完整无损,导线接头有无过热痕迹或烧伤,如有则维修或更换;自动空气开关电阻应不低于100MΩ,否则应烘干,在开关闭合或断开过程中,应无卡位现象,触头表面清除干净;中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查动作是否可靠,信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常,如有偏差应调整或更换;运传压力表信号线接头是否腐蚀,如有则重新焊接或更换。

  3.电机的维修养护

  外观检查应整洁、铭牌完好,接地线连接良好,用摇表检测绝缘电阻,电阻应不低0.5MΩ,否则应烘干处理,电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密,电动机轴承有无阻滞或异常声响,电动机风叶有无碰壳现象,清洁外壳,外壳是否脱漆严重,若严重应重新油漆。

  4.相关阀门、管道及附件的维修养护

  闸阀密封胶垫是否漏水,如有则应更换,黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳,对阀杆加黄油润滑,锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏,弹簧弹力是否足够,油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换,清除压力室内污物,疏通控制水道,检查控制杆两端螺母是否紧固,紧固所有螺母。

  四、水池、水箱的维修养护

  水池、水箱的维修养护每半年进行一次,若遇特殊情况可增加清洗次数,清洗时的程序如下:

  1.首先关闭进水总阀,关闭水箱之间的连通阀门,开启泄水阀,抽空水池、水箱中的水。

  2.泄水阀处于开启位置,用鼓风机向水池、水箱吹2h以上,排除水池、水箱中的有毒气体,吹进新鲜空气。

  3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭,以确定空气是否充足。

  4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。

  5.清洗人员进入水池、水箱后,对池壁、池底洗刷不少于三遍,并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。

  6.清洗完毕后,排除污水,然后喷洒消毒药水。

  7.关闭泄水阀,注入清水。

  五、室外给排水设施的维修保养

  室外给排水管道每半年全部检查一次,水管阀门完好,无渗漏,水管通畅无阻塞,若有阻塞,应清除杂物,若管道坡度不正确,应重新铺设,明暗沟每半年全面检查一次,沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次,半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈,保持雨污水井盖标识清楚,路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次,要求喷水设施完好,喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查,每半年养护一次,主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全,对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定,更换变形的密封胶圈,将水带展开换边折叠卷好,将阀门杆上油防锈,抽取总数的5%进行试水,清扫箱内外灰尘,将消防栓玻璃门擦净,最后贴上检查标志,标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次,每次雨季前检查一次,每4年水管油漆一次,要求水管无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道接口完好,无裂缝。

  六、室内给排水设备设施的维修养护

  1.消防设备的维修养护

  室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护,其维修养护内容如下:

  ①每天巡视系统的供水总控制阀,报警控制阀及其附属配件,外观检查,确保处于无故障状态。

  ②每天检查一次警铃,启动是否灵活,打开试警铃阀,水力警铃应发出报警信号,如果警铃不动作,应检查整个警铃管道。

  ③每月对喷头进行一次外观检查,不正常的喷头及时更换。

  ④每月检查系统控制阀门处于开启状态,保证阀门不会误关闭。

  ⑤每两个月对系统进行一次综合试验,按分区逐一打开末端试验装置放水阀,试验系统灵敏性。

  当系统因试验或因火灾启动后,应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。

  2.住户室内给排水管道及附件的维修及养护

  住户在使用过程中,由于使用不当或前期隐患,会出现各种各样的问题,需要进行及时维修和正常养护,所涉及的维修养护内容如下:

  ①个别楼层停水。要先关掉总阀,打开支管阀门,检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处,以便派专业人员前来检查维修。

  ②维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门,查看水表,如转动说明墙内水管破损漏水,然后关闭水表前阀门,打通漏水处墙面,取出破损水管,装入新水管,再打开总阀看是否漏水,如无漏水,补好水泥,恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。

  ③阀门接头漏水。关闭自来水总阀,查找原因,若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水,应拆下阀门接头,在外丝处旋上几道水胶带,再把阀门接头装上扭紧,如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户,应爱护使用,旋扭阀门不要用力过度。

  ④水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水,应先拆下水龙头,在外丝上旋上几道水胶带,再把水龙头装上扭紧,如是内芯断裂应更换内芯,如是水龙头自身有沙泥而漏水,应更换水龙头,检修完毕后,打开总阀门,反复开关水龙头,开关自如不漏水即可,然后告知用户,旋扭开关不要用力过度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,应打破饰面,取下排水管重新安装,完毕后,往浴缸内蓄水,到一定水量存放5min,查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面,然后告知用户,使用时注意清洁。

  ⑥疏通地漏。先用抽子试通,不能查明原因则打开检查口检查,不通时再使用疏通机直至通畅为止,然后用胶管试水检验,并告知用户,使用时不要向管道乱丢杂物。

  ⑦洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水,先拆下存水弯管,检查两接口处是否有破损情况,情况严重更换弯管,不严重可用生胶带密封接口契损处,达到不漏水为止。告知用户,不要随意乱动盆下弯管和接口处,防止漏水,不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。

  当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外,还会出现各种各样的情况,住户(使用者)除了使用时动作规范,注意清洁之外,一旦出现情况不要擅自进行修改,应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修,以确保维修效果和维修时间。

  七、室内给排水设备设施维修程序

  为了保证维修工作规范、合理及维修工作及时进行,室内维修应遵循一定的程序进行:

  1.住户(使用者)向管理处申请。

  2.值班人员填写“维修登记表”。

  3.维修组组长(班长)派工,并填写“派工单”。

  4.维修工准备好工具,带上“派工单”上门维修,进门时,应首先出示工作牌,用语礼貌,查看现场后,按公司规定的收费标准报价,经业主同意后进行维修。

  5.维修过程应遵守操作规程,注意安全。

  6.维修完毕后,请住户(使用者)验收,验收后,请业主在“派工单”上写下意见,并签名。

  7.派工单一式三份,维修班、住户、管理处收费处各保留一份。

  八、室内维修服务标准

  为了使物业管理公司所管辖的各部分给排水设备设施能安全、有效、长久的使用,确保住户(使用者)提出的服务要求能得到满足,特制定维修服务过程中的一些标准及要求,主要包括以下几个方面:

  1.预约维修时间

  接到维修申请后无特殊情况,30min内到达,按住户(或使用人)约定时间,如暂时没有维修人员应向住户解释,另约时间。

  2.维修时间

  原则上小故障30min内,一般故障2h内(不超过8h),较难故障不超过3天。厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等,维修时间一般不超过2h,水管、闸、阀、水表渗漏一般2h内,最长不超过8h,如需改管视实际情况由班长确定,厨房、卫生间等楼板渗水到楼下,一般在4h内,如大面积或难以处理的最长不超过3天,并在维修后2周内,每周不少于1次回访;房间没水、除市政停水或供水系统较大维修,水池定期清洗外,定期保养要提前1天通知,临时停水要写出停水告示。

  3.提供材料

  维修过程中提供的材料应100%合格。

  4.服务态度

  维修人员上门服务或接待住户的报修一定要热情、礼貌、举止言谈得体。

  九、给排水设备设施的维修养护的检验

  无论是室外给排水设备设施的维修养护,还是室内给排水设施的维修养护,为了保证维修养护工作的正常进行,也为了保证维修养护工作达到用户满意,同时使给排水各种设备设施延长使用寿命,避免出现故障,因此,必须按标准要求对维修养护工作进行检验。其检验职责及检验内容如下:

  1.检验职责

  一般要求维修班班长对每日派工单进行检验,并对所管辖的公共部分进行巡视。管理处负责每月维修工作的回访,工程部经理及工程师负责周检。

  2.检验内容

  检验内容主要包括服务及时性的检验,维修时间应根据预定时间,目的地的远近,维修工作工艺复杂程度而定,一般性维修一般不超过8h,对于特殊困难的维修项目要求从接到维修单到完成最多不超过72h;维修质量的检验,先进行外观性检查,然后对各种不同的设备利用目测、耳听、仪器等检查,检查是否达到要求标准。

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