篇2：房产中介业务操作基本规定

　　房产中介业务操作基本规定

　　1、为提高团队的和谐和团结互助精神，有效利用资源，各分店不实行客户抢接制，员工所接盘源须及时登入电脑，以确认其业务归属;

　　2、上门来访客户的接待方法：即以当天值班的同事为第一接待人，如当天值班的同事不在则以第二天值班的同事为第一接待人，以上两人都不在的情况下实行谁接待即算谁的客户。客户一旦有同事接待任何人不许再有抢客户的行为。

　　3、客户上门或电话找业务员，若明确指定找谁的前提下，任何人不得以“人不在，找我也行”等等理由诱导客户，否则一经发现，第一次给以警告处分，第二次则予以辞退处理，并扣发当月底薪和业务提成;若因此而成交业绩属原接待员工。情节严重者予以辞退。

　　4、同盘同客--业务人员之间应密切合作，坦诚相待，严禁同事间恶意跳盘、跳客。如在不知情的情况下出现不同置业顾问间拥有同一个客户，并在介绍同一套房时，以先录入电脑者为准，但不得以损害公司利益成交让佣、恶意抬价、砸单，否则一旦发现，没做成单造成公司损失的负全部赔偿责任，成单者业绩为零，且须承担损失部分金额，情节严重者辞退处理。

　　5、同客不同盘---在介绍不同房时，以介绍成功者为准，特殊情况由分店店长或区域经理介定。但不得以损害公司利益成交让佣、恶意抬价、砸单，否则一旦发现，没做成单造成公司损失的负全部赔偿责任,成单者业绩为零，且须承担损失部分金额，情节严重者开除处理。

　　6、同盘不同客--以收定为准(以收齐双佣为前提，若佣金少于双佣，公司可选择以佣金多者优先成交。不允许置业顾问为抢单私自拿钱代客落定(特殊情况由分店店长介定，涉及不同分店之间存在异议时，由区域经理查实情况后协调处理;

　　7、代同事带客看房--以事先约定为准，无论任何原因成交，事先没有协商业绩分配比例情况下按公司制度拆分业绩5;

　　5分;

　　8、为促进业务的有效达成，公司鼓励客户预交诚意金，有效日期不得超过3个工作日(以财务开具收据为准);

　　3个工作日外其他客户有权交诚意金或落定金。如在3个工作日内有其他客户可落定，在知会该已交诚意金客户未果的情况下(并经分店店长认可后)，其他客户有权落定。

　　9、明知同事已将买卖双方约在一起时，任何人不得以任何方式介入谈判(通过电话联系或直接带客户介入)，否则均属恶意破坏。一经发现处罚扣发当月工资，若造成该单失单或佣金减少，当事人须赔偿相应经济损失，并辞退处理。

　　10、员工离职后，有未做完的单，须同事跟进手续，折分30%业绩给跟进员工(具体跟进入由店长指定);

　　11、楼盘一旦成交，成交分店必须在24小时内将成交上述表填写并审核完毕，并通知房源方所在分店确认，超出时间处罚客方业绩百分之十给房源方，责任人为分店店长(租单以收到佣金为准，买卖单以业主收定为准)。

　　12、成交后隐瞒房源而不拆分业绩的处罚：

　　(1)客户方业绩全部给受损方(房源方)

　　(2)业务员和店长共同承担罚款交房源方，金额为房源方应得业绩的两倍(3)以上处罚标准区域助理以客户方填写成交报告后经区域经理签名审核后为准。

　　13、有些物业的栋阁、单元名称在房产证上登记与事实上管理外的称呼不一致(如老栋和新栋的编号不相同)，造成一些业主报盘时与房产证登记有差别，判别这些房源归属时只要登记的物业名称、房号、业主资料真实、有效，就属有效盘，成交时须拆分房源方业绩。(注：不得恶性另外登盘，既然明知上述情况仍登盘)

　　14、分店直接收付的任何款项(主要是诚意金、定金)在支付时必须填写分店付款申请表并由分店店长、区域经理签字方可支付(区经不能及时签字也须知会后后补)，否则一旦出现经济损失负全部赔偿责任(谁经手谁负责)。

　　15、分店任何一单业务只能签署一份合同，作废后方可签第二份，若因合同的使用不当导致纠纷、引起损失，分店店长付全部责任，区经负连带责任。

　　16、员工工作变动或组别整体调动、分店铺位经营终止的盘源归属。

　　(1)离职：登盘交易员离开公司时，所属楼盘归属分店公共信息。

　　(2)调动：区域内调动，所属楼盘归原分店或组，业绩归原分店或组，但提成 属调动员工不变。

　　(3)员工晋升，所属楼盘归原分店或组公盘。

　　(4)新设分店、组或公司因业务发展需要整体调动员工，该员工业绩、提成、 房源归属等都归新调动组、分店。

　　(5)分店铺位经营终止，除调动员工楼盘归属新调动分店或组外、其余离职员 工楼盘及公盘均属区域公盘，谁成交算谁业绩。

　　17、员工工作变动后的客源归属：

　　(1)员工离职或跨区调动应第一时间将客户本交回所属分店或组，客户信息属分店所有由分店店长安排人员继续跟踪。

　　(2)员工区域内个人申请调动分店、组整条线调动客户信息员工可继续保留跟 进。

　　18、分店员工之间发生纠纷无法解决，不论任何原因，须第一时间向各自店长说明原因，由双方分店店长之间互相沟通、解决，分店店长应及时公正公平处理，不得拖延、推诿，抱消极不合作态度，造成不良影响者对其进行通报批语并进行经济处罚或若仍无法解决，上报区域经理调解。

　　19、业务人员应当遵守公司业务管理规范，自觉维护公司利益，服从分店店长的管理。业务人员不得故意违抗分店店长的工作安排，置业顾问与分店店长在具体问题上如有异议，可通过正常沟通渠道逐级申诉。

　　20、置业顾问在签约前须向客户解释清楚办理过户所需的时间,所需的费用,公司支付业主房款的时间等问题,如因置业顾问签约前未向客户解释好相关事宜而导致客户不满,由置业顾问负责;

　　21、 出现客户或业主因置业顾问服务态度、服务质量原因明确表示不满者，一经证实，追究当事置业顾问责任并进行处罚。该客户或业主可由其他置业顾问接待;

　　22、严禁出现私下走单的行为：一经发现，立即予以解聘处理，工资、提成、奖金一律不予以发放，罚款2000元/单并赔偿公司经济损失，长期知会同行并在媒体公布其违规行为，情节严重者将追究当事人法律责任。

　　23、严禁收受客户和业主的好处费，严禁超越权限私自给客户或业主佣金打折或为客户提供无偿服务，使公司利益蒙受损失。

　　24、凡委托本公司出租或出售的物业，须同业主签署委托协议书，从而得到法律的保护。委托协议书分为独家委托和一般委托。

　　25、 业务人员应严格遵守国家的法律、法规，遵守行业规范和职业道德。认真学习业务知识，努力提高业务技巧。牢固树立“以客户为中心”的思想，对客户做到认真负责，以诚相待。

　　Ⅳ工作任务 【考核指标】  1、员工考核指标 每天考核指标

　　新增房源      3个/周，  新增客源      2个/周 房源跟进      10条/天 客源跟进      5 条/天 勘察房源      5套/周

　　每周考核指标：带看          5组/周

　　每月考核指标：收取钥匙      1把/月

　　【考核要求】

　　1、新员工勘察的房源必须为钥匙盘，以后提交完善的《房源勘察表》为准;

　　2、无效跟进与假跟进(如电话不通、重复之前跟进内容等)严格按照其无效条数双倍处罚;

　　3、带看以返回后提交《带看协议》为准，如带看或堪房有同事陪同者，如表格上要写上同事名字，最多只能写两个，且数据按照0.5套完成量/人计算;

　　4、带看房以客户组别为单位统计(如一组客户当天看了多套房屋，则该客户当天内只能算一组，如同组客户不同天日内看房则分开统计);

　　5、假带看(没有实地带看等)、假勘盘(没有实地勘察等)等行为出现，则对该同事处以严重警告并双倍罚款处理，违反三次以上，则劝其离职。

　　【处罚和免考核标准】

　　1、新员工每天未完成当天考核任务的由分店店长陪同其完成后方可下班，否则将给予当事员工和分店店长各5元/个数据处罚;

　　2、老员工考核数据不达标者，按所差数量进行处罚，由区域助理负责每周数据统计并在系统内作公布，同时予以相应处罚，每项数据进行处以5元/个罚款，所收罚款归属分店组别基金;

　　7、凡有成交的同事，只能免除成交当日的考核，其他时间照常考核。

　　【分店内或分店与分店之间置业顾问合作要求】

　　1、 当出现分店内或分店与分店之间的合作，双方置业顾问须给予对方置业顾问以积极配合，一旦接到因合作问题而引起的客户投诉，经核实后，将对置业顾问及所属分店予以通报批评处罚，情节严重者将对置业顾问处以200元，分店处以400元的罚款;

　　2、 分店内或分店与分店之间置业顾问不可以争抢客户，更不能让客户有不团结或不是一体的感觉。当客户已得到甲分店置业顾问的委托，乙分店置业顾问在开发过程中遇到此种情况，应立即停止对该客户的开发，如发现争抢已签委托客户(已交诚意金)的情况，将对该置业顾问及所属分店予以通报批评处罚，并将对置业顾问处以1000元，分店处以2000元的罚款;

　　3、 如合作过程中遇到双方分歧且在本条例中无说明的，区域分部有权做出相应的处理。在事件未处理前必须以公司利益为第一，继续完成业务。不得以恶意手段破坏交易完成;

　　4、 如分店因对最终处理意见不满从而对交易恶意破坏，由此造成其他分店佣金的损失必须全额退赔，并处以该单佣金的2倍罚款。

篇3：房产中介业务操作流程

　　房产中介业务操作流程

　　【基础业务流程】

　　【来店接待】

　　◆ 客户到分店，当天值班人员站立迎接，微笑待人并说首语：“您好”;

　　◆ 接待人员将客户引领到店后，其他置业顾问 1分钟内将茶水放至客户面前，茶水以杯子的2/3为准;

　　◆ 置业顾问将客户资料认真记录在客户登记本上(不能随意拿来一纸片或其它废纸来记录)，体现对客户资料的足够重视和自身的专业;在接待过程中应当先询问客户以前是否来店登记过，或是否在我司其他分店登记过，如来过应询问为其服务的置业顾问名字，并转告该置业顾问，公司置业顾问之间不得恶意争抢客户;

　　◆ 客户离开时，适才接待的置业顾问须为客户打开门，并将客户送至分店门外，致意道别。

　　◆ 分店店长在客户离开分店时起立并道“请慢走!”。整个接待过程中，接待人员须做到热情大方，面带微笑、专注、不贬低同行、不夸大事实、客观公正;

　　◆ 客户离开后，接待客户的置业顾问应即时把接待区清理干净，将资料放归原处。置业顾问应对刚登记的客户资料作核实处理，并立即录入系统。

　　【电话接待】

　　◆ 规范用语

　　电话接通后，首先用制式语言向客户问好：“您好，元素房产!”;

　　◆ 电话使用者的仪态要求

　　(1)电话使用者必须站立接听或拔打电话;

　　(2)电话使用者通话时须保持微笑，不情绪行事，传达给别人以轻松愉悦的信息;

　　(3)电话使用者的语速要适中，不急不躁。

　　◆ 电话接听时机

　　电话接听者应在响铃两声后三声前开始通话，因故接听电话稍晚时，要向客户道歉;

　　◆ 挂断电话

　　电话使用者应在确认对方挂断电话后，方可挂断电话。如有特殊情况需中途挂断电话的，需向客户说明情况获得谅解后方可挂断，事后将第一时间致电对方沟通完之前中断事宜。

篇4：企业业务员分配管理操作办法

　　企业业务员分配管理操作办法

　　业务员是企业中一支特殊而重要的员工队伍，他们对企业开拓市场、制订正确的营销战略和发展战略具有举足轻重的作用。如何对他们实施有效的管理，尤其是有效的分配管理，是企业营销管理工作成败、乃至整个企业生存和发展的一个关键环节。

　　就目前来看，多数企业对业务员的分配管理采取"一刀切"的做法，即：业务员收入等于基本工资加业务提成。基本工资与业务提成比例大致相同。这种方法虽然有其简便易操作的特点，但由于没有拉开不同业务能力、水平、贡献间的分配档次，加上分配管理考虑的因素较单一，其激励强度和约束力都不够。为此，我们设计了一个具有较强实用性的业务员分配管理方案，供企业参考。

　　1.由于业务员工作过程的变化性、工作业绩的不确定性、工作性质的特殊性，及各企业之间情况大相径庭，因此，方案设计的指导思想是力求简便、易操作、具有普遍性。

　　2.把企业业务员按其贡献、工作表现、工作年限分为五个等级分别对业务员的收入进行管理。

　　3.为了对业务员进行正确而恰当的评等定级管理，企业应设立"业务员评等定级组织"。它是业务员评等定级的最高，即预备级、三级、二级、一级、特级。根据这五个等级权力机构，其主要职责是每计划年度结束前根据上年度业务员的工作实绩对业务员进行评等定级，并把评等定级结果作为下年度业务员的分配标准，下一计划年度开始前必须评定完毕。"业务员评等定级组织"主要成员：总经理或分管营销工作的副总经理、营销主管、营销专家和人事主管等。对组成成员，总经理有权根据实际情况作适当增减。

　　4."业务员评等定级组织"直接对总经理负责，受总经理直接领导。评等定级会议由营销主管主持。评等定级应公正、客观、公平。

　　5.业务员评等定级后作为下年度分配执行标准。若该年度业务员的实际业绩不能保持在所定等级水平，则仍按所评定等级分配，并可以继续保留所评等级一年资格，若第二年仍不能达到所定等级水平，则当年不能再享受该等级分配标准，而是按实际达到的等级标准参与分配，同时作为下年度执行等级标准。

　　6.业务员评等定级不受逐级晋升的限制，可以越级晋升等级。

　　7.业务员评等定级实行百分制管理：表(一)

　　8.评分规则：每一评分标准满分为100分，给每一评分标准设定权重，最后加权平均得总分。

　　9.业务员评等定级标准与权重：(表二一表六)

　　A.销售(数量)业绩，数量单位：/年，权重：30%。表(二)

　　B.销售(金额)业绩，万元/年，权重：40%。表(三)

　　C.回款率：P;权重：15%　表(四)

　　D.年呆帐率：C;权重：10%　表(五)

　　E.综合评价：权重：10%　表(六)

　　10.关于第9项的说明：

　　(1)由于各业务员所销售产品品种的差异，因此在计算销售数量业绩时，应先确定一种产品作为标准品，然后按"约当法"折算成标准数量;

　　(2)回款率为从发货之日起W天以内货款的实际到帐率，W天以后的回款不计人回款率。回款标志一般以财务入帐收据为准。汇票可以以开出时间为准。由于业务员每批货的金额和发货时间均不一样，所以总的年度回款率是各批次货款回款率的加权平均数;

　　(3)年呆帐率是指每个计划年度结束时每个业务员应收款与总贷款金额的比率。

　　(4)业务员综合评价指数是企业对业务员进行年终综合考评指标，它由企业"业务员评等定级组织"评判。

　　(5)业务员正式签定合同即自动转为预备级业务员，晋级须工作一年以后。新业务员两年内不能达到预备级业务员标准的，企业将予以解聘。

　　11.业务员分配系统表：(表七)

　　说明：

　　(1)Q由企业视具体情况确定;

　　(2)"基本提成比例"是企业确定的每个业务员必须完成的基本任务的提成比例，*量由企业确定;

　　(3)"超额提成比例"则是业务员超过基本任务以外的部分的提成比例，Z也由企业确定;

　　(4)yI表示某业务员所负责地区市场的难度系数，基准数为1。各地区市场的难度系数由"业务员评等定级组织"评判，所考虑的主要因素：

　　a.市场与企业生产基地的距离

　　b.市场竞争的激烈程度

　　C.市场运输的方便程度

　　d.市场的集中程度

　　e.市场容量大小与发育程度

　　f.企业产品及企业在某市场的知名度

　　g.企业在某市场销售网络的建立状况等

　　(5)"开拓新市场节约奖"是为了鼓励业务员用最少的费用开拓新市场、提高企业产品市场占有率而设立的。其中"预算支出"由企业根据具体情况确定。

　　(6)业务提成中包括业务员的差旅费、交际费、促销宣传费、运费、奖励等。

篇5：房地产现场业务操作规定

一、房位保留规定
(一)允许保留条件:
公司总经理、副总经理亲自签发的房屋内部预约保留单(样稿另行提供)
根据推广阶段需求,由企划部书面发文指定的内部销控保留房位,并由相关人员签字确认。
代理楼盘,开发商人员要求保留的房位,需填写内部预约保留单,并由相关人员确认(样稿同1)
开发楼盘,工程部根据施工特殊要求需进行保留暂不发售的房位,需填写内部预约保留单,由工程部经理签字确认。
除上述四种情况外,公司内外,任何人无权要求进行房位保留。销售部所有员工均不得向任何人承诺进行房位保留或变相保留。销售执行中必须向客户明确表明不作保留,只作意向记录,并重申定金到位原则。
二、关于退、换房、更名及折扣使用制度
(一)退房流程(略)
注意要点:
1.客户退房需附书面申请书,注明真实理由,若无书面申请,只是口头申请,则不予接受。逾期未办理相关退房手续则作违约处理,由现场向客户发出违约通知书,并填写退房处理意见书交销售部,销售部经理批示后同样转发财务中心及营销控制。
2.退房处理意见书由专案主管据实填写,表述客观,建议明确,退房处理意见书的填写与传送,应在客户提出退房要求后的二天内完成。
3.销售部经理应深入了解详实情况后作出合理批示,避免主观判断带来的工作失误,收到退房处理意见书的当天应完成批示并转发其他相关部门。
4.财务管理中心收到销售部转发的退房处理意见书后,需于第二天内排定退款计划,并通知现场,现场应于接通知书当日通知客户退款具体时间(年、月、日、时)及地点、办理人、需带材料等。
5.财务管理中心在完成退款当日应及时告知营销控制,由营销控制更新销售记录后当日通知现场。
6.若存在退款矛盾,应由现场与客户进行协调后,仍按上述流程操作。
7.现场在收到经部门经理批示的退房处理意见书后,既可更新销控,另行销售。
(二)换房制度与流程
1.客户到现场提出换房要求,由专案销售主管根据销售实际需求决定换房与否。
2.专案主管(销售部经理)同意换房后,重新制作订购单或相关合同,并填写换房申请单,原订购单(合同)、票据应立即回收并作废。换房人应与原购房人为同一人。
3.专案秘书收齐新、旧订购单(合同)、票据、换房申请书,应既进行登录于各项销售统计资料中,并当日传送至公司总部营销控制处,销售助理应按有关规定完成合同的注销与再登记手续。
4.公司营销控制在收到换房文件后应当日进行销控记录的更新。
(三)关于更名
1.一般情况下,订购阶段允许客户进行更名,在不改变原订购房位、单价、总价、付款方式等要约条件的情况下,可允许客户进行更名,如已完成预售合同的初始登记,除特殊情况外,一般应拒绝更名行为。
2.为防止恶性炒卖,www.pmceo.com不论订购阶段或已签约阶段,对利用更名进行炒卖,赚取差价收入的行为均应拒绝,如涉及现场销售人员协同或自行炒卖,一经查实,均将严格按照部门和公司的相关规定进行严厉处罚,直至追究法律责任。
(四)关于折扣执行
1.折扣制度是为了现场销售便利而设定,既在公开价格表的基础上,根据授权范围由销售人员掌握的一定价格下浮比率。
2.现场销售折扣比率由公司总经理、副总经理、、企划部、销售部经理直接制定,通过书面文件下放至现场专案主管,根据不同的销售阶段与销售目标进行适度调整,同一阶段内只执行一个(一组)折扣比率。
3.现场专案主管在下达的折扣比率中有适时选择全部、部分或完全不下放销售员的权力。所有现场折扣均需严格控制在授权比率之内,不得超越比率。现场专案主管不在岗位时,应事先根据阶段销售要求,将部分折扣权限移交至现场指定人员处,由其临时负责折扣权限的收放控制。
4.专案销售员对外报价时,应谨守维护公司利益的原则,以公布价格表作为价格谈判基础,不得擅自降价后再进行谈判。如遇价格障碍,在自己权力范围内无法达成一致,为促进成交,应主动向专案主管说明情况,在取得折扣口径的情况下作有限下浮。专案组各成员不得无视折扣权限等级,主动降价以求成交。
5.超折扣比率执行:下列情况,现场可按规定超折扣比率执行。
(1)公司总经理、副总经理通过折扣表签字确认特批,可执行。
(2)代理项目中,开发商关系户的价格特别下浮,超越授权折扣比率,在取得对方相关人员在折扣表上的签字确认后,可执行。
(3)特殊客户,超越授权折扣比率,经申报后,由销售部经理在折扣表上签字特批的,可执行。
除上述三种情况外,专案现场所有人员均应拒绝其他人员提出的特别折扣要求,严格控制成交价格在授权折扣比率之内。