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物业内部员工培训:装饰装修管理

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物业内部员工培训:装饰装修管理

  物业内部员工培训:装饰装修管理

  各位领导、同事们,大家好:

  为了规范LY物业所辖住宅区内业主的装修管理,杜绝违规装修和出现内部问题,今天,我就其相关知识与大家进行交流。

  物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解,业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适,而较少顾及建筑安全和公共权益。物业装饰装修过程长、点多面广、不确定因素多,管理控制难度大。稍有不慎,一方面有可能危害物业安全,影响物业的正常使用,或对物业构成潜在的危险,导致物业风险;另一方面,也可能激发物业服务双方的矛盾冲突,影响物业管理和社区的和谐局面。

  下面我们来学习一下物业装饰装修管理的内容

  物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议实施管理,加强现场检查,及时发现问题加以制止。一般而言,物业装饰装修管理包括以下内容。

  (一)物业装饰装修的时间管理

  对住宅房屋来说,噪音施工时间要避开人们的休息时间,比如,中午12:00至下午2:00,晚上8:00至早上7:00以前,不允许噪音施工。还要规定不能使用发出有害气味的材料。

  要对电梯使用时间,作出限制,为不影响其他人的使用,应规定使用电梯的时间,通常的规定是运送施工人员、装修材料和垃圾要避开电梯使用的高峰时间,如白天电梯使用非常繁忙,可安排在夜间运送装修材料和垃圾。装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定,但一般情况下不超过三个月。

  (二)物业装饰装修管理的要求

  为确保物业安全和全体业主的合法权益,物业装饰装修管理应重点检查:

  (1)有无变动建筑主体和承重结构。

  例如,某物业住在19楼的业主魏某在自己住房内卫生间的东墙开窗,将厚厚的外墙打穿,物业公司多次上门阻止,魏某不听劝阻继续施工安装窗户,致使19层至底层楼面被泥浆污染,物业公司只得将魏某告上法庭,魏某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗,并造成外墙面的污染,严重损坏了房屋的承重结构,破坏了大楼的外貌,影响了周边环境,物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对魏某采取制止措施,维护了其他业主的合法权益。法院判决:该业主在法院判决生效之日起10日内拆除东墙上的窗户,恢复原状;清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。

  (2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

  (3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸 ,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

  (4)有无损坏房屋原有节能设施,降低节能效果。

  (5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。

  (6)有无未经有关单位批准的下列行为:

  1)搭建建筑物、构筑物;

  2)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;

  3)拆改供暖管道和设施;

  4)拆改燃气管道和设施;

  5)超过设计标准或者规范增加楼面荷载的;

  例如:某物业一位业主购买了一只占地面积8.9平方米,可放水4.2吨的巨型浴缸,准备安装在其居住的29层住房内,遭到周围业主的强烈反对,物业公司向有关专家咨询,楼板无法承受浴缸重量,如果长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害,使大楼存在潜在的安全隐患,所有必须加以制止。

  6)改动卫生间、厨房间防水层的。厨房、厕所在建筑时已经过特殊的防水设施处理,如果破坏了它的结构很可能漏水,影响楼下住户厨房、厕所的使用,因漏水还会造成墙体表皮脱落造成经济损失。

  同时,还应注意检查以下方面:

  1)施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施,有无擅自动用明火和进行焊接作业等;

  2)有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等;

  3)楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等;

  4)是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统-要求、阳台防盗网的统一要求等);

  那么为什么空调一定要在指定位置安装呢?是由于空调随意安装后,使房屋外观杂乱,冷凝水随意排放,影响环境及立面美观和物业保值,降低物业档次。

  5)物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。

  (三)物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理目前较为通常和相对合理的做法是:在物业装饰装修之前,由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》,约定物业装饰装修相关事项和管理收费,并以此为依据规范各方行为。一般而言,《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。

  管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目,该费用可向装修业主收取,也可向装饰装修工程单位收取。

  垃圾清运费是指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如果业主按照要求管理并自行清运装修垃圾,则该费用可免予缴纳;否则,装修人应向物业管理单位缴纳垃圾清运费,装修垃圾由物业管理单位代为清运。物业对装修垃圾的基本要求是:装饰装修垃圾需袋装处理;应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。

  (四)物业装饰装修现场管理

  1.严把出入关,杜绝无序状态

  在物业装饰装修期间,物业管理单位应严格物业区域出入口的人员和材料管理。尤其是门岗严格把好第一关,做好对施工人员及违规材料进入的控制,装修管理巡查员、秩序巡逻岗、工程巡查等人员严格按各自职责认真检查,记录,并密切配合,及时发现和处理问题,做到预防为主,处置果断,将一切违规现场消灭在萌芽状态。对装饰装修材料和设备应着重从以下两个方面加强控制和管理:

  一是核对是否为审批同意的材料。

  二是核对是否符合相关规定。

  对于有特别要求的材料或设备(如电焊机),应按照规定办理相应手续;施工队须进行动火作业的,必须办理申报审批手续;进入物业区域的装饰装修材料、设备等,应符合物业装饰装修规定要求,否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料和设备的出入管理,杜绝不安全因素的出现。

  2.加强巡视,防患于未然

  物业装饰装修期间,物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量,加大物业装饰装修管理巡视力度,对有违规违章苗头的装饰装修户,要重点巡视盯防、频繁沟通。出现违规违章行为的,要晓之以理,动之以情,必要时须报告有关行政主管部门处理。同时,要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证,强化施工人员的管理。

  例如:某物业一业主家进行装修,施工人员违反物业装修管理规定,擅自将装修残余水泥、油漆倒入地漏,经排水管道流至该楼主管弯头处,堵塞了本楼的管道,楼上住户排出的污水不能流出,便慢慢从楼下李师傅家的地漏处冒出。物业管理处发现后,马上通知李师傅,由于李师傅当时不在家,电话联系两个小时后,李师傅和物业公司人员一同到现场检查,发现家里的木地板已经被浸泡了,搞清故障点后,物业派人疏通了堵塞现象。李师傅认为物业公司未尽到管理职责,就向物业公司提出了索赔要求,而物业公司的人员却说这家装修业主向物业申报装修后,物业公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书,并要求其交纳了装修押金,告知其应遵守的规定,并派人员到装修现场巡视,物业公司已经很好的履行了管理职责,不应该承担赔偿责任。

  在这次装修事故中,装修工人是在逃避物业公司监管的情况下,偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物业公司的管理范围及力量以外,物业公司不可能察觉。所以在这个问题上,物业公司也没有疏漏,因此,物业公司不应承担任何赔偿义务,根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定,这次事件是由于装修人员违规操作而造成的,应负完全责任。

  3.控制作业时间,维护业主合法权益

  物业装饰装修管理要特别注意装修施工(尤其是拆打)的作业时间,避免影响其他业主和物业使用人的正常生活工作秩序。另外,还应针对不同的物业类型,制订相应的管理规定,区别对待。

  4.强化管理,反复核查

  物业集中装修期间,要增派人力,做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面,要检查装饰装修项目是否为已登记的项目,一是要检查装饰装修项目是否申报,二是检查装饰、装修物业的内容、项目有无私自增加,在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的,须指导用户及时申报,办理相关手续。另一方面,要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求,如埋入墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管,施工现场的防火设备是否配备,操作是否符合安全要求,现场的材料堆放是否安全;垃圾是否及时清运,有无乱堆放,装修户门外是否保持清洁卫生等。

  例如: 装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱,工人在用电炉做饭,且无灭火设备,于是立即对该装修户提出整改要求。

  按规定,施工人员不得在装修现场使用电炉和生火做饭,装修现场材料应堆放有序,易燃易爆材料应专门堆放,现场必须配备灭火器,一些物业公司规定装修现场每50平方米至少配置1具4公斤干粉灭火器,否则,应当勒令其停工整改。

  物业公司对装修管理要严格按照装饰装修管理流程进行管理,装饰装修流程既是物业管理内部操作作业指导书,也是方便业主了解装饰装修管理流程的公示性标识。物业公司制作的装饰装修流程示意图应悬挂于物业管理单位或在业主入住办理现场。在物业管理内部装饰装修作业文件以及《业主手册》(或《业主须知》)等发放给业主的资料上也需有与其相一致的内容。装饰装修流程一般内容形式见下图:

  略······

  室内装饰装修是否规范,对物业企业的服务品质是否优秀至关重要,更是衡量一个企业物业管理水平高低的重要标杆之一。服务与控制是装修管理过程的一对矛盾,如何处理充分体现了物业管理的水平与技巧。物业管理是服务活动,而装修管理工作的核心是对装修人各项装饰装修行为的控制,甚至是约束。如何做好控制和服务,解决好这一矛盾,在实现控制的基础上让业主得到最大程度的满意,树立良好服务形象,就需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则,熟悉装饰装修管理规定,换位思考,为业主着想,规范操作行为,维护全体业主的共同利益。

  以上就是我今天与大家分享的物业装饰装修管理的内容,不足之处请大家批评指正,谢谢大家!

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篇2:金湾小区装修管理培训科目及相关内容

  金湾小区装修管理培训科目及相关内容

  装修申请及验收操作内容:

  根据《业主高尚生活指南》与业主的约定以下办理程序:

  第二章、装修申请程序

  一、为避免延误进行工程施工,业主/住户应尽早将一切所需图纸、文件及保证金提交物业公司,物业公司会在获取图纸3个工作日内提出初审意见并告知,业户对物业公司的意见须尽早回复,以免延误审图。在补足初审资料后,物业公司会在3个工作日内审查图纸,并以书面方式提出审批意见;若图纸不获批准,业户须修订有关图纸再报审批。有关消防等指定工程,业户随后需向政府有关部门申请审批。

  二、在所提交图纸经过审查后,物业公司须将意见反馈给住户。

  三、业户须向物业公司呈交1份其单元比例为1:100的装修图纸、装修保证金、装修垃圾清理费用,该装修必须确保并无涉及或影响公共地方设计,目的是确保进行装修的业户并无违反物业公司的规定,以免日后产生不必要的损失或争议。

  四、在未获得物业公司的书面批准前,业户不可进行装修工作;而某些工程必须依法事先取得有关政府部门的审批,物业公司书面批准并不代表业户不需要取得有关政府部门的法定许可。

  五、物业装修申请手续的办理,需业主本人携带身份证明文件,到物业服务中心办理相关手续;如委托他人办理,受委托人需持:(1)业主的委托书;(2)业主身份证;受委托人本人身份证;

  六、业户向物业公司申报《装修申请表》及提交相关资料:

  1、房屋合法权益有效证明;

  2、申报人身份证;

  3、装饰总平面图、隐蔽工程部分施工图;

  七、申请程序图:

  (请详见下页)

  (提出申请)

  (不符合规定的)

  物业公司

  (出具意见书)

  业主/住户

  (如有需要)

  (不符合规定的)

  房地产行政主管部门

  (核发批准书)

  业主/住户

  (符合规定的)

  物业公司

  批准装修(办理施工许可证、施工人员工作证,缴

  纳装修保证金、装修垃圾清理等费用)

  装修申请及验收操作内容:

  根据《业主高尚生活指南》与业主的约定以下办理程序:

  工程完成

  八、业户装修完毕应提前三天向金海湾物业服务中心提出初检申请,并预约初检时间

  九、装修验收及保证金的退还

  1)如果在初检中发现有违反装修管理规定及不符合国家政府有关规定的装修内容,业户或装修负责人必须按物业公司的意见进行整改。

  2)经金海湾物业服务中心初检之日起入住满三个月后进行复检,但必须提前三天预约。初检中发现的问题必须整改完毕方可进行复检。

  3)复检合格后,金海湾物业服务中心应在7个工作日内为业主办理退还装修保证金手续,每周的星期三、五为退款日(办公时间09:00--17:00)

  4)如该装修单元在装修期间有违章装修的,金海湾物业服务中心将按规定扣除部分或全部装修保证金。

  七十一、验收流程图:

  日常装修巡检管理操作内容:

  根据《业主高尚生活指南》及《业主临时管理规约》与业主的约定:

  日常装饰装修工作中涉及的双方约定事项,属巡检的主要注意内容:

  第十一条 业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业,并与其签订装饰装修管理服务协议。

  业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。

  第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。

  本物业管理区域的装饰装修施工时间为周一至周五上午:08:00-12:00,下午14:30-18:00;高噪音作业施工时间为上午:09:00-11:30,下午14:30-17:30,周六、日及节假日装修施工期间,不得对其他业主的正常生活造成滋扰。除经服务中心特批外,其他时期不得施工。

  第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

  第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备,不得擅自拆改。

  第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

  第十六条 业主及物业使用人使用电梯,应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。

  第十七条 在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

  第十八条 本物业管理区域内禁止下列行为:

  1、损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋设计用途;

  2、占用或损坏物业共用部分、共用设施设备及相关场地,擅自移动物业共用设施设备;

  3、违章搭建、私设摊点;

  4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;

  5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质,发出超标噪声、散发异味;

  6、擅自在物业公用部分和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;

  7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

  8、法律、法规禁止的其他行为。

  客服人员现场检查应注意的细节;

  (1)园区公共区域物品、设备设施是否有损坏或异常现象;

  (2)现场环境卫生;上岗人员着装、服务用语及岗位执行等;

  (3)现场操作人员的工作流程、操作规范;

  (4)施工现场的环境、标识、安全情况等;

  (5)园区安全、消防等其它有关影响服务品质和管理品质的情况。

  园区巡查的方法:

  包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等

  1.“看”:通过观察来发现园区管理服务中存在的问题。

  2.“听”:从设施设备运行时的声音判断是否有故障。

  3.“摸”:通过用手触摸检查各处的卫生状况和感觉设施设备的使用状况。

  4.“闻”:通过嗅觉感受园区是否有异味。

  5.“调查了解”:向业主或员工调查园区日常管理的各项工作状况。

  巡查的重点部位

  1、楼宇外立面

  2、电 梯

  3、大 堂

  4、大堂到地下车场的楼道

  5、装修单元

  6、车场的出入口

  7、外围围墙

  日常装修巡检常识了解内容:

  根据《业主高尚生活指南》及《业主临时管理规约》与业主的约定:

  日常装饰装修工作中涉及的双方约定事项,属巡检的主要注意内容:

  楼面设计活荷载标准值为:客厅、房间、厨房、卫生间、阳台250kg/m2。楼 面上堆放物品时,注意不要超过此负荷量。

  所有业主/住户的装修设计方案和图纸亦必须获取物业公司书面批准后,方可进行装修工程施工。

  装修施工期间,物业公司有权于任何时候进入有关施工现场,以便查验工程是否符合审批设计图纸及是否符合施工规定。

  物业公司有权在其认为对相邻住户造成不能接受的工程骚扰时,责令改善或停工。

  严禁进行任何影响建筑物结构或外观的更改工程,所有工程必须符合政 府规定,并按照物业公司已批准之图纸执行。

  所有电力或动火工程,必须由具有相应专业资质的技工执行。

  施工请严格遵守以下施工规章:

  1)施工时间为8:00-12:00,14:30-18:00,周六、日及法定节假日不得进行有噪音的工序(如锤打、电锯、电钻、钉枪等);如每日18:00后需超时施工,须事先向物业公司提出书面申请,获得批准后方可进行施工,该等延时施工不得产生噪音或其他影响;

  2)业户应采取一切合理措施封闭施工现场,以便将尘埃及噪音污染减至最低限度,在装修工程进行期间必须关闭所有门户,如产生过多尘埃的工程,物业公司保留封闭施工现场的权利;

  3)拆墙、钻、凿、捶打工程:如发现违反规定施工,物业公司将会派员制止,如不听劝阻,则会采取其他一切必要措施予以制止;

  4)动火工程:凡须进行电焊、气焊、明火等作业,须提前一天向物业公司提出申请,在领取《动火许可证》后方可作业,并由专门技术人员执行;施工单位不能擅自动火,否则须承担一切由此引起的责任;在进行以上工程时,请将区域内之木屑、油漆等易燃物品撤出方可施工。

  消防措施:

  1)必须每天清理装修垃圾,以降低火灾隐患,装修承建商须自备有效灭火器(按每50平方米一个不少于4kg);

  2)装修单元内严禁吸烟、煮食,违者按相关规定作出处理;

  3)严禁存放大量易燃物品,必须按每日用量存货;

  4)动火工程必须提前提出申请;

  5)须按规范架设临时线路;

  6)木屑等易燃装修垃圾必须及时清理;

  7)在离开前确定没有留下火种;

  8)必须按消防规定保持火警出口及公共地方畅通无阻;

  验楼意见书的操作方式:

  验楼意见书

  单元: 第 期 _幢 号房 日 期:200____年 _月 日

  业主姓名/单位:

  确 认 项 目:

  电表表号: 水表读数:

  备注:

  一式三联: 第一联:客户服务中心 第二联:物业工程部 第三联:业主

  业主/业主委托人签名:

  物业公司经办人签名:

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