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写字楼工程系统管理概述

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写字楼工程系统管理概述

  写字楼工程管理:从良好到更好

  第一节、写字楼工程系统管理概述

  现代化都市写字楼的品质,从根本上说是由其工程系统的配置状况和运行质量所决定的。写字楼的工程系统,即写字楼的建筑及其所配置的各种设备设施,是写字楼最重要的组成部分。写字楼的工程系统包括了楼宇自身的建筑材料、内饰和外墙、配电系统、直燃机(冷暖空调)系统、送新风系统、计算机机房制冷系统、楼宇智能化系统、消防智能化系统、通讯智能化系统、办公智能化系统、安保智能化系统、电梯系统、中控系统、灯光照明系统等。从建造商的投资偏好出发,现代化的高端写字楼往往都是现代科学技术的集大成者,往往都融入了当代最先进的工程技术,并装备了当今最先进的工程设备设施。都市高端写字楼往往都被建造开发商精心装配成为现代化的机械建筑综合体,应用最先进的科学技术手段为都市白领们营造出舒适、安全、和谐、环保、赏心悦目和高品质的办公环境。如果说写字楼是现代都市中的亮丽风景,那么写字楼的工程系统就是这亮丽风景中的核心景观。

  都市写字楼的经营管理和商业运行主要依靠四个方面的工作即工程管理、市场营销、客户服务和安全保卫。在这四个方面的管理工作中,工程管理是写字楼整体经营管理中的龙头。写字楼的工程系统管理对于维系写字楼安全、良好、高效、有序的运行发挥着至关重要的作用。主要体现在以下几个方面:

  1、 工程系统管理是确保写字楼安全良好运行的基础条件

  写字楼为所有的使用者(业主和租赁客户)提供了与现代化商务办公和商业经营等活动相匹配的服务设施系统,包括公共服务设施、冷暖空调设施、送新风系统、计算机机房制冷系统、用电系统、上下水系统、通讯网络系统、电梯系统、绿化环境等。高品质的写字楼工程系统管理可确保上述设备设施和系统的安全、良好、高效、有序的运行,为写字楼使用者的商务办公和商业经营等活动提供了坚实可靠的基础条件。

  2、 工程系统管理维系写字楼的运营成本

  写字楼工程系统管理的主要目标为:根据写字楼整体运营的需要,结合工程系统设备设施的技术特点和运行状况,制定出科学、合理的工程系统运行规划和维修保养工作规划,优化工程设备设施的日常运行状况,优化设备设施的维修保养工作,使工程系统运行的成本效能之比达到最优化的水平。

  工程系统管理,可以从两个方面对写字楼的运营成本产生影响。其一是通过制定科学、合理的工程系统运行规划,优化系统运行,降低能源消耗,节约运营成本;其二是通过制定完善、高效的维修保养规划,优化设备设施的维护、维修和保养,优化备品备件的采购,提高设备设施的运行效率,降低系统的运营成本。

  在写字楼的日常运营中,工程系统的运行成本费用包括能源使用费用、设备设施运行费用、设备设施维修保养费用、工程技术更新费用、备品备件采购费用等,可占写字楼总运营成本的50%以上。因此,科学、高效的工程系统管理将直接影响到写字楼的节能降耗、系统的优化运行、设备设施的使用寿命和资金的使用效率,从而为写字楼的安全、稳定和可持续运营提供了基础性的保障。

  3、 工程系统管理是写字楼市场营销的重要基础

  作为写字楼主要硬件条件的工程系统,包括写字楼的建筑风格、外观形象、内外装饰装潢、设备设施性能和运行质量、楼内空气条件、楼内恒温条件、智能化系统配置、计算机机房制冷功能、环保绿色因素等都直接表达了写字楼的品质,是租赁客户对写字楼所产生的第一印象。写字楼良好的、高品质的工程系统是写字楼面向新客户进行市场营销的重要基础。而写字楼工程系统安全、稳定、高质量的运行,则为写字楼的存量客户提供了安全、舒适、美观、和谐的感受,成为存量客户续租和扩租的重要基础。因此,写字楼工程系统的管理质量是与写字楼的市场营销成败与共、休戚相关的。

  4、 工程系统管理对写字楼中长期运营的影响

  工程系统管理将直接影响到写字楼运行期间的资金安排和商业面积的有效使用,因而对写字楼的中长期运营产生重要的影响。

  对运行资金的影响:随着写字楼运行时间的延续,工程系统设备设施的故障率、维修保养费用和技术改造费用都将逐步增加。而大型的维修保养、更新改造和技术升级等工作将需要重大的资金投入。因此,高品质的工程系统管理将有效延长设备设施的使用寿命,科学合理的筹划大中型维修保养和技术改造,降低设备设施的更新成本,避免重大的资金投入,从而可节约大量的运行资金。

  对有效使用面积的影响:随着写字楼运行时间的延续,工程系统设备设施的更新改造将不可避免。在设备设施的更新改造过程中,写字楼的有效使用面积将受到影响或被占用,并将严重影响写字楼的经营收益。高品质的工程系统管理将提供科学合理的设备设施更新改造方案,制定出最优化的工作计划,在设备设施更新改造的作业中影响和占用最少的商业面积,实现写字楼的有效商业面积最大化。

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篇2:写字楼安全管理概述

  写字楼安全管理:从责任到责任

  第一节、写字楼安全管理概述

  写字楼安全管理的定义是:通过写字楼的经营者和物业管理者所实施的高品质和高效率的安全管理,为写字楼的业主和租赁客户营造一个安全、舒适、和谐、有序的商务办公和商业经营环境,确保业主和租赁客户的生命财产不受伤害,确保写字楼的物业资产不受损失。

  写字楼的安全管理包括“防”与“保”两个方面:“防”是预防任何可能对写字楼业主和租赁客户的生命财产安全产生危害、伤害和灾害性事件的发生。“保”是在上述对写字楼业主和租赁客户的生命财产安全形成危害、伤害或灾害的事件发生时,通过各种有效的措施进行断然处置,化险为夷,或尽可能将危害、伤害和灾害所造成的损失降低到最小的程度。“防”是防灾、“保”是消灾,相辅相成、前后呼应,精心构建稳固的安保防线。

  写字楼安全管理的核心就是责任心。要以高度的责任心从事写字楼的安全管理工作,用高度的责任心打造责任写字楼,在责任写字楼内保持高度的责任心,从责任到责任,从责任心到责任心,安全管理,永无止境。安全管理只有开始,没有结束。

篇3:写字楼租务管理:管理概述

  第四章 写字楼租务管理

  第一节 写字楼租务管理概述

  写字楼租务管理的范畴

  租务管理是写字楼租赁经营和物业管理中的重要环节。租务管理可分为广义和狭义两种形态,广义的租务管理包括写字楼的租赁营销、客户服务、客户关系管理以及与租赁事务相关的其他管理和服务工作;狭义的租务管理主要包括对写字楼租赁事务的后期管理即监督租约的履行情况以及相关的管理和服务工作。本章节所述的租务管理仅为狭义的租务管理即对写字楼租赁事务的后期管理和服务等工作。

  在理论层面,写字楼的租务管理是写字楼资产经营的组成部分,拟应由写字楼的经营者直接委派专人负责。但是在操作层面上,写字楼的租务管理工作通常外包给写字楼的物业管理机构,并由写字楼物业管理处设立租务经理一职从事此项工作。租务经理的岗位可以单独设立,将租务管理作为写字楼物业管理的一项特定工作,对物业管理处总物业经理负责;亦可隶属于物业管理处下设的客户服务中心,作为客户服务中心的一项业务,对客户服务中心经理负责。

  写字楼租务管理的内容

  写字楼租务管理工作的主要内容是对写字楼的租赁合同即租约的履约情况进行监督和管理,确保租约双方(或各方)都能正确履行其在租约条款中所约定的权利和义务,确保租约双方(或各方)的合法权益在租约的履行期间可以得到完整的保护。写字楼的租赁合同即租约由写字楼的出租方(写字楼经营者)作为甲方与写字楼的租赁方(租赁客户)作为乙方共同签定。如果租赁方由于商务原因需要对其所租赁的办公空间或商用空间进行分租时,写字楼的租赁合同也可由出租方与租赁方及分租方等多方共同签定。写字楼租赁合同的租赁标的物包括写字楼的商务办公空间、商业经营空间以及停车位、储物间、仓库设施、广告位、通信线路、户外商业空间等次级租赁资源。按照写字楼租赁行业的通行标准,租赁合同中关于租金支付的方式是“押三付一”即租赁方向出租方预付三个月的租金作为押金,同时需要另外支付当月的租金。

  写字楼租务经理的工作职能

  在理论上,写字楼租务管理中对租赁合同的履约情况所进行的监督管理是双向的,就是监督写字楼的出租(甲方)和租赁(乙方)双方都要正确履行在租赁合同中所约定的权利和义务。但实际上,写字楼的租务管理工作更多地是侧重于代表出租方监督和管理租赁方的履约责任,包括按时足额支付租金和物业管理费、爱护写字楼物业资产、正确使用公共设施、维护正常办公秩序等。当然,如果写字楼的出租方出现违约行为,租务经理也应代表租赁方对出租方进行监督,代表租赁方与出租方进行协调和交涉等。

  租务经理的另一个职责则是成为写字楼出租方和租赁方之间进行商务衔接和业务联络的纽带。租务经理首先应对写字楼所有租赁客户的情况了如指掌:客户企业或机构的基本信息包括企业的国籍、主营业务、其主营业务与国家政策的关系、基本经营数据、行业排名、产品市场占有率、商业信用、企业文化、价值取向、员工素质、履行社会责任能力等,客户的租赁信息包括租金水平、租赁面积、起租和终止日期、次级资源租赁情况、租约的履约能力、续租预期、扩租预期等。知己知彼,百战不殆。只有充分了解自己的客户,才能将服务贯穿于租务管理工作的始终。通过服务来协调和督促客户诚心履约,通过服务使写字楼的出租方和租赁方实现合作双赢。

  租务经理还需要对其管理项下的每一份租赁合同及其内容都有所了解和熟悉,最好能够达到烂熟于心的境界。写字楼的租赁合同是出租方与租赁方进行复杂商务博弈的终极成果。虽然在写字楼行业中存在格式化和规范化的模版即标准的租赁合同,但是随着市场动态效应的千变万化和博弈双方错综复杂的利益纠葛,每一份租赁合同都有其特殊的内容和差异化的条款,而这些特殊的内容和差异化的条款都是租约双方或各方在履约博弈中的法律依据。对每一份租赁合同的深刻了解将使租务经理在日常的租务管理工作中有能力化解在写字楼出租方和租赁方之间可能产生的租务纠纷和租务争端,确保写字楼的租赁合同能够得到不折不扣的履行。

  租务经理还应负责在租赁合同到期的前三个月时向租赁客户进行提示,征询其续租的意向并代表客户与写字楼的市场部门协调即期的续租事宜。如果租赁方决定不再续租或提前终止租约,租务经理应在第一时间妥善安排租赁方的退租事宜,包括通知写字楼的市场部门准备终止协议等文件、通知物业管理处的财务部门整理好有关的帐目、协调客户服务中心办理相关的退租手续、协调工程部办理相关的撤租恢复工程的事宜、布置安全管理部监控客户单元办公物品的搬离情况等。提前了解客户终止租约的意向是一项非常重要的工作,这将有助于写字楼的市场部门及时进行招租工作,尽快引进新的客户,避免产生长时间的空置率。

  为了使写字楼的出租方和物业管理方能够更好地了解租务管理工作和租赁方的履约情况,一般可由租务经理牵头每月组织一次租务工作研讨会,参加人员可包括写字楼出租方所属的市场总监、客服总监和物业管理方所属的总物业经理、客户服务中心经理、财务部经理等,主要由租务经理通报即时的租务工作,包括租赁客户的租约履约情况、租金交纳情况、预计终止租约的客户情况及费用清理情况等。如发生租赁客户违约并欠交租金的情况时,与会各方应集思广益,研商相关的应对策略和解决方案,或有条件的协助租赁方克服困难或采取断然措施终止租约,使租金收益的损失最小化。

  写字楼租务经理的其他职务角色

  租务经理是租务中财务问题的调解者。在日常的租约履行过程中,租务经理应协助物业管理处的财务部门向租赁客户发放财务帐单并收取当月的相关费用,包括租金、物业服务费、电费等。在客户的交费过程中,经常会对帐单中的有关数据产生疑问,而租务经理则应在第一时间向财务部门转达客户的质疑,并将财务部门所给出的解释转达给提出质疑的客户。租务经理应设身处地为出租和租赁双方着想,耐心对客户做好解释工作,确保出租方能够根据租约条款中所约定的时间和数额收取应收的费用,同时也确保租赁方能够获得准确无误的信息和有理有据的解释,及时、稳妥地解决争议,维护双方的合法权益,营造和谐有序的合作氛围。

  租务经理是租赁客户与物业各部门之间工作关系的协调者。在与租赁客户的日常工作接触中,客户有可能提出各种各样的服务需求,租务经理应认真了解客户的需求,代表客户与物业管理处的有关部门进行协调,促进相关的物业部门提升服务质量、增加服务内容、尽可能满足客户的需求。如客户的需求缺乏现实的可能性或由于种种原因无法满足客户的需求时,租务经理应向客户做出合情合理的解释并取得客户的理解和谅解。

  租务经理是租赁客户投诉的倾听者。由于工作性质所致,租务经理经常会成为租赁客户投诉写字楼服务质量的第一对象。善待客户的投诉是租务经理的义务和职责。在美国麦当劳的企业文化中有一句名言:第一,顾客永远正确;第二,如果顾客不正确,参照第一条。写字楼的租务经理亦应该如此对待租赁客户的投诉意见。无论客户投诉的原因是否有道理,租务经理都应该耐心倾听、诚心以待、专心受理和全心应对。客户的投诉合理,要虚心接受、诚恳道歉,协调各方进行整改,将合理的投诉立为镜鉴。客户的投诉不合理或明显存在误会和误解,也要和颜悦色、耐心听取,而后进行认真解释,澄清误会、消除误解,并将不合理的投诉当做引以为戒的镜鉴。

篇4:电信线路作业安全技术概述

  电信线路作业安全技术概述

  电信线路作业是指敷设和维护架空光电缆、直埋电缆、管道电缆、无线通信设施等,分为线路施工和维护。

  一、电信线路作业安全管理的主要任务

  在电信线路施工和线路维护作业过程中的安全生产管理就是要研究作业人员在线路施工和线路维护中各种事故发生的机理、原因、规律、特点和防护措施;研究按作业规范来评价线路施工和线路维护作业的安全性和解决在作业中的安全问题。

  二、电信线路作业安全技术的主要内容

  在电信线路施工和线路维护作业中是利用现有工具进行线路施工维护器材的运输与装卸,杆坑、缆沟的挖掘和地下管道的铺设,使用登高工具进行高空作业,布放缆线和安装无线天线等。

  在电信线路施工和维护作业过程中安全技术就是要研究线路施工和线路维护作业中应采取的有效安全技术措施;研究并推广先进的线路施工维护作业安全技术,提高安全作业水平;制定并贯彻安全技术标准和安全操作规程;建立并执行现场安全管理制度;开展有关线路施工和线路维护作业人员安全意识和线路施工和线路维护作业安全知识教育工作;分析事故实例,从中找出事故原因和规律。

  三、电信线路施工维护作业人员应具备的基本素质

  (一)作业人员身体健康,无妨碍从事相关工种作业的疾病和生理缺陷;

  (二)具有高中以上文化程度,具备相应工种的安全技术知识;

  (三)严格遵守有关安全法规、规程和制度,不得违章作业,对施工维护作业中的安全负责;

  (四)做好施工维护中的检查和消除隐患工作,并及时、准确地填写工作记录和规定的表格;

  (五)积极宣传线路施工维护作业安全知识,有权制止违章作业和拒绝违章指挥等。

  四、电信线路施工维护安全管理基本原则

  (一)树立安全第一的原则。要在全体作业人员中树立“安全第一”的观念和意识。让大家都来关注和重视安全生产,把保障人的生命安全,作为高于一切的头等大事。

  (二)坚持安全教育培训的原则。统筹安排线路施工维护作业人员的安全教育培训,从政策上引导线路施工维护人员接受安全教育。

  (三)实行作业人员持证上岗与施工企业资质准入管理的原则。提高从业人员的安全防护能力和安全操作水平,将施工现场安全评价、文明工地评比和执法检查结合起来,作为对施工维护企业管理的一项必备条件。

  五、电信线路作业安全管理基本要求

  (一)施工人员在作业过程中必须遵守《电信线路作业安全技术规范》,服从管理,不得违章作业。

  (二)施工维护人员必须穿着有明显中国电信标识的施工服装并正确使用和佩戴劳动防护用品。

  (三)施工维护人员要相互监护、相互关照、相互提醒,共同预防各类事故的发生,做到“三不伤害”。

  (四)加强对线路维护作业人员的安全管理。单位不得指派作业人员在高杆、高处和高危区域“单兵作业”,独立作业人员若遇在高杆、高处和高危区域作业时,应通知相关部门和领导以求得援助,在得到人力援助并采取了有效的防护措施后方可在高杆、高处和高危区域作业。

  (五)在施工现场建立完善的警示标牌,张挂安全生产规章制度和安全操作规程,形成规范和制度化的施工现场管理程序。

  (六)在工程突击进度、接近尾声、工期紧张的时候;在季节、气候和作业环境变化,夜间施工的时候;在人员分散、单独作业,长时间、连续作业的时候;在节假日前后,作业人员探亲,务农归来的时候;在复工前后,临时变换工种、岗位和机械调整作业的时候;在工程不大,使用机械操作少,主要靠人工作业,对施工安全易忽视的时候,是施工安全的薄弱时期,必须予以特别的重视。

篇5:物业工程培训:房屋设备维修管理概述

  物业工程培训:房屋设备维修管理概述

  房屋设备是建筑的有机组成部分。它只有与房产物业密切配合,才能充分发挥房产物业的功能和作用。可以说,房屋建筑如果没有附属设备几乎不会有什么真正的使用价值,因此在物业管理中,房屋的设备管理是极其重要的组成部分,占据核心地位。房屋设备的养护、维修管理是物业管理不可欠缺的重要内容。房屋设备管理的好坏与否直接影响房屋的住用水平,并反映物业管理工作的水平和质量。物业管理人员必须充分地认识到设备(尤其对房屋建筑)在物业管理中的作用,全面了解和掌握所管辖区内的各种设备、设施的原理、性能及其养护维修管理的内容和方法,以最有效地发挥设备的使用功能。

  第一节 房屋设备概述

  一、房屋设备的作用

  房屋设备是房屋建筑内部附属设备的简称,是构成房屋建筑实体的有机的重要组成部分。房屋建筑内部附属的基本设备,如供水、排水、供暖、供冷、供电、电梯等,主要是为了满足生产和生活的需要和提供卫生而舒适的工作和生活环境。

  随着城市现代化程度的提高,人们对房屋设备功能的要求越来越高。要求在房屋建筑内部装设日臻完善的设备,所以房屋设备管理得好坏,直接影响着房屋的居住水平,是关系到人们生活质量的大事,也是物业管理工作的重要组成部分。

  二、房屋设备的分类

  房屋设备是根据用户要求和不同的物业用途而设置的,因此,不同用途的房屋有不同用途的设备。如一般住宅中的房屋设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组成,而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、自动报警、电讯服务等设备系统。通常来说,我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。

  1.房屋建筑卫生设备

  (1)室内给水设备。室内给水设备通常分为生产、生活和消防3类。

  ①生产给水设备。通常用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、锅炉用水及某些工业的原料用水等,生产用水对水质、水量、水压以及安全等方面的要求随工艺不同有很大区别。

  ②生活给水设备。主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水,要求水质必须完全符合国家规定的饮用水标准。

  ③消防给水设备。是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。

  一般情况下,人工方法提供系修现场的平面管理,合理利用空间,促进文明施工,创文明施工现场。

  (5)做好参与统并不需要单独设置,可按水质、水压、水温及室外供水情况,考虑技术、经济和安全条件来组成不同的供水系统。

  (2)室内排水设备。室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。通常室内排水管道分为3类:

  ①生活污水管道。排除人们日常生活中的洗浴、洗涤生活污水和粪便污水。

  ②工业区废水管道。排除工矿、企业生产过程中所排出的污(废)水。

  ③室内雨水管道。接纳、排除屋面的雨雪水。室内排水系统一般由卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽开设备、污水局部处理构筑物等组成。

  (3)热水供应设备。热水供应设备一般由加热设备、储存设备(主要指热水箱)和管道部分(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成。

  (4)供热设备。供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种。供暖设备系统一般由下列3部分组成:

  ①热源部分。是热量发生器,如锅炉、蒸汽喷射器等。

  ②输热部分。是热量输送管网,如室外供暖管道。

  ③散热部分。是热量散发的设备,如散热器、暖风机、辐射板等。

  (5)消防设备。目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统,其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。

  一般的民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙头等。

  (6)通风设备。通常指房屋内部的通风设备,包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。

  (7)空调设备。大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备,小型商店或居住公寓楼通常采用窗式或分体式空调机。单体空调机较为简单,在此不做介绍。这里只介绍中央空调的设备构成,通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。

  2.房屋建筑电气设备

  房屋建筑电气设备主要有:

  (1)供电及照明设备。供电设备有:

  ①变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。

  ②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有:低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。

  ③配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。

  ④楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给本层的各用电设备。

  照明设备包括:开关、插座和各种照明灯具。

  (2)弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置。主要有:通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着现代化建筑水平的提高,房屋的弱电设备越来越多。

  (3)电梯设备。电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下:

  ①传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。

  ②升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。

  ③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。

  ④控制设备。主要有电源开关(自动空气开关和铁壳开关2种)、控制柜、选层器、楼层呼梯显示灯按钮、开关设备、轿厢内照明、检修照明等。

  (4)防雷装置。通常是指避雷网等。建筑物对上述设备的配置与安装是根据物业的用途、档次及用户的要求而确定的,如普通住宅,一般只设置给排水、供电及照明、电视、电话等设备;对于高层建筑,要增加电梯、消防等设备;而现代化综合性商业大厦,则几乎包括以上所列的全部设备,而且设备更先进,品种更齐全。

  三、设备的登记与建档

  物业管理公司一旦开始接管物业,工程管理人员就应根据设备的分类和目录,对设备进行登记,建立设备台账,以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。

  表4-2-1是设备登记卡的常见形式,其中包括设备重量、基本性能、设备附件的数量和名称、保养维修情况等,它是组织保养、维修计划的依据。

  表4-2-2是设备台账表。设备台账是根据设备登记卡,按照设备的分类顺序,统一填写在设备的登记表上,作为工程管理部门管理牧业内设备数量的台账。一般每年进行一次清点核对,做到账物相符。

  四、设备管理内容

  设备管理工作,一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理,也可分别管理。

  房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。基本情况如下:

  1.使用管理

  使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备根据使用时间的不同,可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防、自动报警设备)。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。

  2.维修养护管理

  维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等。

  3.安全管理

  安全管理在房屋设备管理中占有重要位置。国家对安全性能要求高的设备合格证制度,要求维修人员参加学习培训考核后,持证上岗,同时要制定相应的管理制度,确保使用安全。

  4.技术档案资料管理

  这是设备的基础资料管理,它包括设备的登记卡、技术档案、工作档案、维修档案等。

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