写字楼工程管理：从良好到更好
第三节、工程系统的运行规划
写字楼项目建造完成后将投入商业运行。在写字楼商业运行的四大支柱系统即工程管理、市场营销、客户服务和安全保卫中，工程系统的管理堪称为排头兵。良好的工程系统管理对于打造写字楼的品质、提升写字楼的商誉、招徕优质的租赁客户、节约写字楼的运营成本、保证写字楼的运行安全、延长写字楼的使用寿命等都具有举足轻重的作用。建构良好的工程系统管理的前提是需要制定一套科学、合理、严谨、完善并具有前瞻性的工程系统运行规划。
写字楼工程系统运行规划的主要内容包括：运行计划、预防性维修保养计划、维修保养工作计划、技术升级改造计划、备品备件采购计划等。
1、运行计划
写字楼工程系统的运行计划是以年度为时间单位所制定的，是保障工程系统安全、平稳、高效、高质量运行的基础性文件。工程系统的运行计划主要包括：确定工程管理部门的工作内容、确定工程系统运行的管理和技术岗位及职责、制定有关工程运行的规章制度、制定能源使用计划和资金预算计划、对系统运行的历史资料进行整理和分析、对相关外部条件(如能源价格的调整预期和天气变化预期)进行科学预测等。
制定工程系统的运行计划，首先应该对各种工程分系统和所有设备设施的基本情况有一个完整的了解，还应充分了解各工程分系统和设备设施之间的关联关系，熟练掌握工程系统的运行原理及设备设施的操作指南。根据写字楼的总体需求，确定工程系统和其他分系统及设备设施的运行时间和运行班次。
有关的环境因素、气候因素、能源价格因素等，都会对工程系统的运行产生影响。其中环境因素和气候因素将直接影响工程系统的运行时间和能源消耗。而能源的价格因素将直接影响到系统运行的成本。在工程系统的运行计划中，应通过对上述外部条件的历史记录进行整理和分析而做出有关运行时间、能源消耗和运行成本方面的科学预测，使工程系统的运行计划具有一定的合理性和前瞻性。
2、 预防性维修保养计划
预防性维修保养概念的内涵是在工程系统的日常运行期间和对工程系统的正常维修保养之前，对设备设施进行预防性的维护和保养，做到维护前置、保养前置、防微杜渐、未雨绸缪，延续设备设施的最佳工作状态，消除工程系统运行中的隐患，确保工程系统运行的可靠性和稳定性，延长工程系统设备设施的使用寿命;同时还可以减少正常维修保养作业的工作量，减少备品备件的采购并降低工程系统的整体运行成本。
预防性维修保养工作是以工程设备设施的技术资料、操作维修指南等文件为参考，以工程设备设施的运行特点为基础而实施的。预防性维修保养工作的有效实施，还将取决于：建立良好的工程运行维护体系、工程系统日常运行记录资料的积累和分析、从事维修保养的工程技术人员的技能水平和经验等。只有在对工程设备设施的技术性能了如指掌之后，才能正确地实施对其的呵护。
为了在工程系统管理中有效实施预防性维修保养工作，应该在写字楼的工程管理部门内建立一个完整和健全的工程文件管理系统，认真收集、整理、积累和储存所有关于工程系统运行和维修保养的数据和技术资料。同工程设备设施的运行原理和操作维修指南等技术文件一样，对工程系统日常运行工况的记录和对设备设施出现故障及故障排除过程的纪录等都是重要的技术数据，对于有效实施预防性维修保养工作将起到信息保障的重要作用。工程文件管理系统内的技术文件和资料应包括：项目的所有前期工程文件即竣工图纸和竣工技术文件、所有设备设施的运行原理和操作维修指南等技术资料、工程系统日常运行工况的记录资料、工程系统维修保养情况的记录资料、工程系统出现故障和排除故障的记录资料等。
写字楼工程部门从事预防性维修保养工作的工程技术人员的技术能力和工作经验是有效实施预防性维修保养工作的关键因素。写字楼工程部门需要在组建工程维修的技术团队时严格选好技术人才，并在日常工作中加强后续的技术培训，真正培养出一批专业素质高、技术能力强、保养经验丰富的技术精英，能够对设备性能了如指掌，对故障隐患明察秋毫，从而可以准确判断出如何在正确的时间、对正确的设备设施、实施正确的预防性维修保养，提高工程系统的运行质量，将故障隐患消灭在萌芽期，降低系统运行和维修成本，延长工程系统设备设施的使用寿命。
3、 维修保养计划
工程系统的维修保养计划也是以年度为时间单位而制定的，其内容包括：按照工程设备设施的实际工况和运行寿命设计当年的维修保养作业、按照维修保养工作的需要做好技术团队的时间安排、按照维修保养工作的需要做好资金预算和备品备件的安排、按照需要安排好维修保养期间工程系统的不间断运行、对工程系统维修保养的历史记录进行整理和分析从而对系统的运行故障进行科学预测等。工程系统维修保养计划的制定应以往年的计划为基础并根据实际情况进行修改和调整。
在制定工程系统的维修保养计划时，首先应对工程系统内所有设备设施的技术特性有一个完整的了解，充分了解各工程分系统和设备设施之间的关联关系，认真研读所有设备设施的维修工作指南，然后再根据工程系统运行的实际情况，确定各分系统和设备设施的维修保养时间和维修保养内容。
一个工程系统的年度维修保养计划，是由月或季度的维修保养计划所组成的。年度维修保养计划的制定可参照三条轴线进行：(1)系统轴线，按工程系统的构成进行系统分类，如：配电系统、灯光照明系统、冷通空调系统、送新风系统、消防智能化系统、办公智能化系统、电梯系统等，将这些分系统作为工程维修保养计划的一级工作项目;(2)时间轴线，根据工程系统的运行时间对设备设施的维修保养工作进行安排;(3)分类轴线：对工程系统和设备设施的维修保养项目进行分类，一类是常年运行的系统如电梯系统和电力系统、二类是季节性运行的系统如空调系统、三是需要进行周期性维护保养的系统如电梯系统等。只要充分考虑了上述的因素，工程系统的维修保养计划即可实现科学、合理、层次分明、切实可行。
在制定年度维修保养计划的过程中，还应充分考虑人力资源配置和预算资金准备等因素。工程系统的维修保养工作需要一批精明强干的工程技术人员参与，同时还需要一定的预算资金用于采购备品备件，这些都需要计划周全和提前准备，以避免与工程系统在维修保养期间的正常运行发生冲突。
4、 在系统运行过程中对计划的调整
一般来说，写字楼工程系统在年度开始前所制定的年度工程运行和维修保养的计划是一个理想状态的计划。虽然在计划的制定过程中参考了许多历史的数据并对可能出现的问题进行了预测，但是在实施计划的过程中，还需要根据工程系统届时的运行工况进行适当的调整。也就是说，制定年度工程系统运行和维修保养计划中所依据的大多数参数均为可变参数，因此年度工程系统运行和维修保养计划的实施过程实际上是一种可变的过程。
在工程系统的运行过程中，导致对年度运行和维修保养计划进行调整的主要因素为：系统运行过程中出现的突发事件、影响工程系统运行的外界条件发生较大的变化、写字楼的其他系统产生重大变化及调整、预算资金的准备发生变化等。系统运行中的突发事件包括重大系统故障或重大工程事故，如供电系统故障、空调系统故障、电梯系统故障等。外部条件的重大变化包括环境因素和气候条件，极端的炎热、寒冷、风沙、雾霾、暴雨、暴雪等都将严重影响某些设备设施的运行，还将导致工程系统运行成本和维修保养成本的大幅度上升。这些突发事件和外界条件的重大变化大多是不可预见的，因此需要在工程系统的实际运行中对原定的系统运行和维修保养计划进行及时的调整。从理论上说，工程系统仅是整个写字楼商业运营中的一个子系统，同时还有市场营销系统、客户服务系统、安全保卫系统等。这些子系统在运行过程中也需要根据实际情况进行调整，而这些子系统在运行过程中的调整，又将反过来影响工程系统的运行。因此，写字楼其他子系统的重大调整与变化，诸如市场营销政策的调整、客户服务项目的调整、安全保卫内容的调整等也将导致工程系统年度运行和维修保养计划的相应调整。另外，在工程系统的运行过程中，如果某个重要设备设施发生重大故障或损坏，将需要大额的资金投入从而影响工程系统的运行和维修预算计划的执行，并将影响后期的维修保养工作。因此，当需要增加维修预算以应对维修成本的重大变化时，也必须对年度工程运行和维修保养计划进行相应的调整。
如上所述，在工程系统运行和维修保养年度计划的实施过程中，根据实际情况对其进行适当的调整，是确保工程系统正常运行和维修保养工作顺利开展的重要措施。对工程系统运行和维修保养计划的调整，主要是通过制定运行和维修保养的月计划和周计划来实现的。工程系统运行和维修保养的月计划和周计划的制定过程则更加贴近系统运行的实际，因而具有更强的目的性。写字楼的工程管理部门只有结合工程系统运行的实际情况，参考和比较各种近期参数和历史参数，就可以制订出科学、合理、贴近实际、切实可行的工程系统运行和维修保养工作的月计划和周计划。
工程系统运行和维修保养的月计划和周计划是实施工程系统运行和维修保养工作的指导性文件，对于确保工程系统的安全、可靠、高效、高质量的运行意义重大。制定工程系统运行和维修保养的月计划和周计划是写字楼工程系统管理工作中的一项重要内容。
5、 备品备件采购计划
工程系统备品备件采购计划的制定与实施，是写字楼工程系统管理中的一项必要的保障性工作。备品备件采购计划是制定工程系统运行和维修保养计划的重要依据。备品备件采购计划的实施将直接对工程系统运行和维修保养计划的实施构成影响。
制定工程系统备品备件采购计划的参考资料为：对工程系统运行和维修保养的历史资料的研究与分析、关键设备设施的运行状况及理论寿命的数据资料、日常消耗性材料及零部件的使用情况、工程系统运行和维修保养的预算资金准备、备品备件的供货周期等。
在工程系统备品备件的采购工作中需要制定一个科学、合理的采购计划，特别是在有限的资金预算条件下，采购计划的目标性和适时性将非常重要。备品备件采购计划的制定，应该以“有的放矢”为前提。在以“有的放矢”为前提制定备品备件的采购计划时，应该以工程系统运行和维修保养工作的历史资料(包括工程系统的运行记录、关键设备设施的运行工况、维修保养记录、故障的处理和排除记录等)为必要的参考依据。通过对工程系统运行和维修保养的历史资料的收集、分析和研究，就可以获得工程系统全方位的技术数据，实现备品备件采购计划的“有的放矢”，还有助于划分备品备件采购计划中的重点科目与非重点科目，从而使备品备件采购计划的制定更具目标性和适时性。
任何一种工作计划都包括重点科目和非重点科目。在工程系统备品备件采购计划的制定中尤其需要合理地划分重点科目和非重点科目。工程系统中的关键设备设施就是备品备件采购计划中的重点科目。在制定工程系统备品备件的采购计划时，应对关键性设备设施的运行状况进行评估，同时还应对关键性设备设施的使用寿命及预期进行评估，从而可以根据预算和资金的情况，按合理的顺序安排对关键性设备设施的备品备件进行采购。在写字楼的工程系统中，关键性设备设施的价值一般比较高，其零部件的采购费用一般比较昂贵。所以，在制定工程系统备品备件的采购计划时，应该合理安排关键性设备设施的备品备件的采购顺序，从而使采购资金的利用效率实现最优化。
在制定工程系统的备品备件采购计划中还需要对工程系统日常运行中需要更新的常规消耗型材料和部件进行合理的预测。日常消耗型材料及部件是维系工程系统正常运行的必需品，因而也是工程系统备品备件采购计划中的重点采购科目。通过对历年来日常消耗型材料及部件的更新情况进行统计并建立历史的平均值，就可以对消耗型材料和部件的实际需求量进行相对准确的预估，从而可将采购费用控制在合理的范围之内。在工程系统备品备件的采购计划中，既要保证对日常消耗型的材料和部件的采购，又要保证对关键性设备设施的备品备件的采购，两者都是维系工程系统正常运行所必不可少的，前者是应用型的采购，而后者则是技术储备型的采购。在工程系统备品备件采购计划的制定中，如何对上述两种不同类型的采购科目进行合理的区分并确定合理的采购比例，是该采购计划能否实现科学合理的重要因素。
任何一个计划的实施都需要有相关的预算资金作为保障。工程系统日常运行和维修保养的资金预算也是构成备品备件采购计划能否顺利实施的重要因素。在制定工程系统备品备件采购计划的过程中，必须充分考虑到工程系统的维修预算和资金准备的因素。应将备品备件的采购计划建立在一个合理的预算资金平台上，使备品备件的采购工作既可为工程系统现阶段的平稳运行提供保障又能为工程系统未来阶段的平稳运行提供物资方面的储备。
工程系统备品备件的采购周期和供货周期的安排是确保工程系统备品备件采购计划能否顺利实施的另一个重要因素。在工程系统备品备件采购计划的制定过程中，应该对各项采购科目的相关采购周期和供货周期进行详细的规划。在规划备品备件采购周期和供货周期的过程中，应该注意的事项为：对工程系统年度运行和维修保养计划进行全面的了解，结合系统运行和维修保养的工作安排，合理地确定各项采购科目的采购时间及供货时间;对备品备件的供货市场情况进行调研，掌握不同类型的备品备件的订货程序和供货周期;充分了解工程系统预算资金的准备情况等。上述的三项工作都是在备品备件采购计划的制定过程中应加以周密考虑的重要内容，从而实现合理筹划和妥善安排不同采购科目的采购周期和供货周期。
综上所述，一套科学合理、目标明确、切实可行的工程系统备品备件的采购计划，是以工程系统年度运行和维修保养计划为基础，以设备设施的运行工况以及历史资料为参照，通过对消耗型材料及零部件与关键性设备设施零部件的采购比例进行合理划分，并对工程系统运行和维修保养的预算资金情况进行充分考虑的基础上所制定的。它将为工程系统的平稳运行提供基础性的保障。
6、 工程系统运行和维修保养状况的评估体系
现代化写字楼的工程系统是一部技术结构复杂、科技含量高、技术装备先进的大型机械综合体，涵盖了诸多的分支系统、各种各样的设备设施和大量的零部元器件。工程系统的复杂构成使得工程系统的管理具有相当的复杂性和繁琐性。为了提升工程系统的管理工作，应针对其复杂性和繁琐性的特点，设计和建立一个能够将工程系统管理的各个环节串联在一起的管理体系，即一个可以对整个工程系统和设备设施的运行工况和维修保养状况进行全面评估的体系。
建立一个有关写字楼工程系统运行和维修保养状况的评估体系，是确保工程系统安全、平稳、高效、高品质运行的技术保障。该体系的主要功能是通过对工程系统的运行和维修保养工作的跟踪，对设备设施的运行工况和维修保养状况进行评估，其评估结果可用于对工程系统的运行和维修保养计划的实施进行适时、适当、适度、适宜的调整，同时还可以为工程系统未来的技术升级和改造进行相关历史资料的储备。
一个工程系统运行和维修保养状况的评估体系包括：工程系统运行和维修保养的历史资料储备、工程系统运行和维修保养状况的历史平均值的确定与调整、工程系统运行和维修保养数据的采集、工程系统运行和维修保养的适时数据与历史数据平均值的比较、系统的评估结果和对相关工作的改进建议等。
如前所述，对于写字楼工程系统的运行和维修保养工作而言，历史资料的储备是一项非常重要的基础性工作。整个工程系统内各个环节的工作计划，从年度工程系统运行和维修保养计划的制定到备品备件采购计划的制定都离不开对历史资料的参照。对于建立工程系统运行和维修保养状况的评估体系来说，应该首先确立评估比较的标准，而工程系统历史资料的数据储备则是确立评估比较标准的参考基础。对工程系统运行和维修保养的历史资料进行储备，可按照工程系统中的各个分系统进行分类并以系统的运行时间(年度)为单位进行统计、收集、整理和储备，并在此基础上建立起一套完整的工程系统运行和维修保养资料的储备数据库。
另一项重要的基础性工作是对工程系统运行和维修保养状况的历史平均值进行确定和修改。在对工程系统的运行工况和维修保养状况进行评估时，对设备现状进行比较的基点即是相关历史数据的平均值。建立完整详尽的历史平均值系统，对于建立工程系统运行和维修保养状况的评估体系和相关的评估工作非常重要。工程系统运行和维修保养的历史数据平均值包括外部条件的平均值和工程系统日常运行和维修保养的平均值。采集历史平均值的时间范围应包括在近三年之内。
影响写字楼工程系统运行的外部条件包括：外界的气温和湿度、暴风暴雨暴雪雾霾沙尘等极端气候、外界环境状况、能源的供应价格、能源消耗量、写字楼的出租率和楼内办公人员的数量等。由于这些外部条件的变化方式不同，因此在计算历史数据平均值的方式上或在选用与之相对应的时间范围上也不尽相同。对于呈阶段性变化的外部条件如：用电价格、天然气价格、燃料油价格、自来水价格等，因为其价格可以在较长的时间段内维持不变，所以计算其历史平均值的时间刻度可以选择为6个月或更长的时间。而对于适时变化的外部条件参数如：外界温度、湿度、天然气消耗、电力消耗等，在对其历史平均值的计算时所选用的时间刻度最好控制在一个月以内。为了便于比较，所有的历史平均值均应使用图表的方式进行表述，特别是对于适时变化的参数如温度变化等，采用图表的表述方式则更为直观。
工程系统运行和维修保养的平均值系指工程系统及设备设施运行过程中相关运行参数的历史数据的平均值，例如：空调系统内冷媒水的温度、空调系统内空气的温度、各种设备的电力消耗、电流参数、电压参数、用水消耗参数等。考虑到这些相关参数类型的不同，其计算历史数据平均值所选用的时间刻度也是不同的。根据数据的类型不同，其在评估系统内的使用方式也不同，可以选择以旬、月、季度等为基本时间单元来建立历史数据的平均值。
在工程系统运行和维修保养状况的评估体系中，所有外部条件的平均值参数和内部条件的平均值参数都是相互关联的。外部条件的变化必然导致系统运行参数的变化。在工程系统运行和维修保养状况的评估体系中应包含如下各参数的平均值：
a. 外部条件(参数)
温度参数的平均值：基本时间单元为旬(10天)，在三年中该旬内温度记录的平均值。
湿度参数的平均值：基本时间单元为旬，在三年中该旬内湿度记录的平均值。
天然气消耗的平均值：基本时间单元为旬，在三年中该旬内天然气消耗记录的平均值。
电力消耗的平均值：基本时间单元为月，在三年中该月内电力消耗的平均值。
用水消耗的平均值：基本时间单元为月，在三年中该月内用水消耗的平均值。
能源价格的平均值：如果价格发生变化，取年度平均值。
b. 内部条件(运行及维修保养参数)
电力系统电流的平均值：基本时间单元为月，在三年中该月内电流记录的平均值。
各主干支路电流的平均值：基本时间单元为月，在三年中该月内电流记录的平均值。
空调系统：冷冻水温度的平均值：基本时间单元为旬(10天)，在三年中该旬内温度记录的平均值。冷却水温度的平均值：基本时间单元为旬，在三年中该旬内温度记录的平均值。新风温度的平均值：基本时间单元为旬，在三年中该旬内温度记录的平均值。送风温度的平均值：基本时间单元为旬，在三年中该旬内温度记录的平均值。回风温度的平均值：基本时间单元为旬，在三年中该旬内温度记录的平均值。维修及故障情况统计：基本时间单元为月，在三年中该月内动态记录的平均值。
电梯系统：基本时间单元为月，在三年中该月内维修及故障处理工作的平均记录。
消防系统：基本时间单元为月，在三年中该月内维修及故障处理工作的平均记录。
其它工程分系统及设备设施：基本时间单元为季度，在三年中该季度内维修及故障处理情况的统计和记录
在建立工程系统的历史数据平均值时，除了文字记录外，还应配以相关的图表以便于在参考、参照和实际应用中进行比较。
工程系统运行和维修保养状况评估体系的核心内容就是：通过对当前数据同历史数据的比较，对当前工程系统的运行工况进行评估，发现问题、解决问题，以改善工程系统的运行工况、提升工程系统的运行质量，为工程系统的运行和维修保养工作提供技术支持。历史资料数据库和历史数据平均值的建立，构成了工程系统运行和维修保养状况评估体系的基础部分。在工程系统的运行过程中，应该重视对系统运行和维修保养的实际数据进行采集。对工程系统实际运行数据的采集是一项系统的工作，应根据系统及设备设施的分类来进行;所需采集数据的科目，应该与历史过程中所积累的数据分类相同，以便进行参照和比较。在数据的采集过程中，应选择能够代表设备设施状况的时间段进行。工程系统运行和维修保养数据的采集工作，应该以天为基本时间单位进行，然后按照历史数据平均值中相关科目的基本时间单元进行整理和归纳，从而得出科学、准确、完整的数据。
在建立了相关历史资料数据库和相关历史数据平均值，以及完成某时间单元内的适时运行数据的采集和整理工作之后，即可开始进行对工程系统运行工况和维修保养状况的评估工作。
评估中的第一项工作是确立各个分系统中相关参数之间的关联关系。例如：外部条件，如温度湿度的变化，将导致空调系统运行负荷的增加;而运行电流的增加、天然气消耗的增加、某个设备运行电流的异常等则可能会是该设备隐性故障的体现。因此，熟练掌握相关参数之间的关联关系，将有助于有效利用历史数据和适时数据，为顺利实施评估工作打好基础。
评估中的第二项工作是建立比较图表。按照工程系统内各分系统及设备设施的分类情况，分项建立比较图表。通过表格和曲线的形式反映工程系统设备设施的历史参数和当前的运行参数，以便对设备的状况有直观的了解。
在完成了上述两项工作后，即可依据相关的技术资料和相关经验对具体设备的运行工况和维修保养状况进行评估，并在评估中确定设备设施的运行工况、相关的技术问题和故障隐患等。该评估结果将对控制工程系统运行时间、调整工程系统运行预算、调整维修保养作业计划等工作都具有重要的意义。同时，对具体设备设施的评估结果，也将作为重要的技术数据资料进行储备，在未来可应用于对设备设施的技术升级和技术改造。
建立一套完整的工程系统运行工况和维修保养状况的评估体系，是写字楼工程系统管理的重要组成部分。在工程系统管理过程中，通过一套相对完整的评估体系，可以将工程系统管理的几个环节包括系统运行规划、维修保养规划、系统技术升级、重大维修策划等有机地串联在一起，并将最大程度地规避工程系统管理中的盲目性和应付性等常见的弊端。在工程系统的管理工作中，通过运用工程系统运行和维修保养状况的评估体系，就能够有效监控工程系统的运行和维修保养的状况，降低工程系统的运行成本，正确调整工程系统的维修保养计划，并为全面提升工程系统的管理水平，进而提升整个写字楼的系统化管理水平提供强有力的技术保障。
7、 关于工程系统技术升级的规划
对工程系统的技术升级和更新改造进行未雨绸缪的预期规划，也是写字楼工程系统管理的重要组成部分。通过对工程系统设备设施的运行现状和维修保养的历史资料进行分析，对工程系统内各分系统和主要设备设施的中长期运行与维修保养工作以及相关的发展趋势做出合理的预测，是对工程系统及设备设施进行技术升级和更新改造规划的基础。同时，影响工程系统及设备设施技术升级和更新改造规划的另一个重要因素是对写字楼中长期运营趋势和工程预算资金准备的合理分析。在工程系统及设备设施的技术升级和更新改造规划的制定过程中应该充分考虑到上述两个因素。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：写字楼工程系统管理从项目建造开始
写字楼工程管理：从良好到更好
第二节、工程系统管理从项目建造开始
写字楼的工程系统是写字楼的核心硬件、核心条件、核心内容、核心系统，是写字楼品质的核心构成。要打造优质高端的精品写字楼，则首先要打造高品质的工程系统。
打造高品质的工程系统是一项长期、持久的系统工程并将贯穿写字楼的生命始终，涵盖写字楼的规划设计、建设施工、设备设施的选型采购和安装调试、工程系统的日常商业运行、维修保养、技术升级与更新改造。
从写字楼项目的规划设计和建设施工开始，写字楼的总体外观形象、主体结构的建造质量、工程系统设备设施的品质、公共区域装修装饰装潢的档次、电力系统灯光照明系统和通讯网络系统的设置、电梯系统和冷暖空调系统的质量、智能化系统的配置等，就是构建写字楼品质的基础条件和基础平台。因此，写字楼的工程系统管理工作应从项目的建造初期即规划设计和建设施工开始，从构建项目品质的基础条件和基础平台开始。在写字楼项目建设的初期阶段，高效的工程系统管理，将对项目建设的成果和项目的品质产生重大的影响。
1、 写字楼的项目设计
在写字楼项目的设计阶段，项目开发商需要对写字楼的市场需求、市场特点、中长期市场预期、目标客户的租赁偏好、项目的市场定位等因素进行深入调查研究，并在项目的设计过程中对这些写字楼市场方面的因素进行认真的借鉴、吸纳和融合。这将确保项目的设计和建设能够贴近市场、迎合未来，具有显著的实用性和前瞻性。项目的差异化外观形象、设备设施的正确选型、工程系统的高科技含量、内部环境的舒适环保绿色节能等，都是在写字楼项目设计中应予重视的要素。优化的项目工程设计是构建写字楼高品质工程系统的重要基础，是基础中的基础。
通过对众多的市场因素进行调研、借鉴和融合，可以为写字楼项目的初始设计提供重要的依据，还将有助于在初始设计阶段确定相关的设计指标、技术规格和总体参数，包括写字楼的规模与体量、写字楼的功能、工程系统的布局、设备设施和各项工程分系统的配置、智能化水准的选择、总体的能源需求等。只有按照现实的市场因素和未来的市场预期对写字楼项目进行优化设计和精心建造，才能使该写字楼项目能够在未来的市场竞争中脱颖而出，立于不败之地。
2、 工程设备设施的优化选型
在写字楼项目的建造过程中将使用和配置各种工程设备设施，包括冷暖空调系统、送新风系统、配电系统、电梯系统、计算机机房制冷系统、各种智能化系统、门窗系统、卫生洁具系统等。这些工程设备设施的品质、档次、科技含量和先进性能等都是与工程系统的品质即写字楼的品质密切相关的。从理论上说，所选用的工程设备设施的价格越高则工程系统和写字楼的品质就越高。在工程系统的选型过程中，节约设备设施的采购费用、降低项目建设成本的初衷与对优质高端、技术先进、经久耐用且价格较高的设备设施的需求通常就是一对矛盾体。但是，任何建设项目都有自己的投资预算和建设成本预算，不应单纯追求高、精、尖，而应立足实际，立足优化，追求投资预算与投资效能的最佳匹配。写字楼建造时期工程系统管理的主要功效之一就是实施“工程设备设施的优化选型”，用最合理的价格选购和配置最合适的工程设备设施，少花钱多办事办好事，实现工程设备设施采购成本和应用性能的最优化配比。实施工程设备设施的优化选型，还将有助于写字楼工程系统日后的平稳运行，既可有效控制工程系统的中期运行成本，又可有效控制工程系统的维修保养及更新改造等远期技术成本。
工程设备设施的优化选型，就是在写字楼项目总投资预算的控制下，结合项目的具体特点，以工程系统未来运行的安全性、可靠性、经济性、维修保养便利性等为运营目标，实现对工程设备设施的最优化选择。实施工程设备设施的优化选型应注重以下几个方面：
一是应侧重于选择质量优、性能好、可靠性强、运行成本可控、维修保养方便、备品备件采购容易的产品。选择此种类型的设备设施，将有助于使写字楼的工程系统能够安全、可靠、高质量的运行，使维修保养方便而且成本可控。
二是应认真把握工程系统一次性先期投入与运行过程中后续资金投入的相互关系。如果所选择设备设施的一次性投入较高，但在未来的运行中能够节约大量的运行成本，那就可判断为是正确的选择。而如果某种设备设施报价低廉，先期投入较小，但在日后的系统运行中需要大量的运行费用和维修保养费用，那就是不正确的选择。
三是应在投资预算的范围内尽可能选择优质品牌的工程系统。选择和配置优质品牌的设备设施对于确保项目的高端品质和工程系统的运行质量都将产生重要的作用。
3、 良好的项目建设是写字楼品质的根基
写字楼品质的根基在于项目建设的质量。良好的项目建设为项目的工程质量、项目建成后的商业运行和打造写字楼的高端品质都提供了重要的保障。
在写字楼项目的建筑设计完成后，应着手建立一套完善的项目管理体系和严格的质量监督体系，以确保项目的建造过程始终处于良好可控的状态。
(1) 完善的项目管理体系
在写字楼项目的建设过程中，首先应建立一套完善的项目管理体系，其主要目标为：通过对项目建设过程中的建筑设计、建筑材料和工程设备设施的选型、施工质量、工程进度等进行监控和管理来确保使整体项目建设得以顺利实施。完善的项目管理体系也是一个对项目建设期间所涉及的各项工作以及项目建成后可能会产生的各种问题的协调体系。
(2) 严格的质量监督体系
在写字楼项目的建设过程中，还应建立一套严格的质量监督体系，对整体项目建设的质量进行有效的监督、监测、检查和管理。项目的质量监督应从项目的设计阶段开始并贯穿整个项目工程的始终，包括确定工程系统的技术规格、工程设备设施的正确选型、工程设备设施和建筑材料的质量检测、建筑施工过程中的质量监测、项目技术资料的有效管理、工程系统的安装调试等。项目建设、百年大计、质量第一。质量监督、贵在严格、重在规范。严格、规范、行之有效的质量监督体系将为写字楼的项目建设和运行品质奠定坚实的基础。
4、工程系统的调试与验收
在写字楼项目的建造过程中，对工程设备设施的调试与验收是一项非常重要的工作，也是前期工程系统管理的重要组成部分。首先应建立一套完善的工程系统调试和验收体系，以保证写字楼的工程系统能够顺利完成从建造期到运行期的工作转换。工程系统的调试与验收体系由系统调试和系统验收两部分组成。
(1) 工程系统的调试体系
工程系统的调试体系包括：竣工技术资料和竣工图纸的准备、工程设备设施的运行原理和操作维修指南的准备、工程系统的试运行及功能测试。
竣工技术资料和竣工图纸的准备
竣工技术资料和竣工图纸的准备工作，是实施工程系统调试和验收工作的前提。对项目建设阶段有关安装施工的历史资料的收集和整理，是制作和准备竣工技术资料和竣工图纸的基础。项目的竣工技术资料和竣工图纸应如实反映出项目的建设情况和项目的完成状态。在工程系统的建造和安装过程中，某些系统可能会与原始的设计产生差异或更改，对此应有详细的记录。竣工技术资料和竣工图纸的准备工作，应在对工程系统开始调试阶段之前基本就绪。竣工技术资料和竣工图纸主要包括：项目建设过程中所采用的建筑材料和设备设施的质量文件、项目建设过程中所采用的建筑材料及设备设施的审批文件、项目建设过程中所有施工流程的质量监督检查文件、根据项目建设的完成状态所制作的竣工图纸、项目建设过程中所有的设计变更资料等。
工程设备设施的运行原理和操作维修指南的准备
为顺利实施工程系统的调试工作，应精心收集、整理和准备好工程系统所有设备设施的运行原理和操作维修指南等技术资料。写字楼的工程部门需要拥有一套完整的、有关工程系统所有设备设施的运行原理、操作和维修保养工作指南的文件资料。这套文件资料不但对于工程系统的安装调试和验收是非常重要的，而且对于写字楼建成后的工程系统管理、工程系统的日常运行和维修保养、工程技术人员培训等方面都是不可或缺的。写字楼工程系统的运行原理和操作维修指南等文件资料主要包括：冷暖空调系统的运行原理及维修保养指南、送新风系统的运行原理和维修保养指南、电力系统的运行原理及维修保养指南、灯光照明系统的运行原理及维修保养指南、电梯系统的运行原理及维修保养指南、计算机机房制冷系统的运行原理和维修保养指南、各种智能化系统的运行原理和维修保养指南、生活用水系统的运行原理及维修保养指南、卫生洁具系统的维修保养指南、门窗系统的维修保养指南等。
工程系统的试运行和功能测试
写字楼项目建造后期工程系统的试运行和功能测试是写字楼前期工程系统管理的重要内容，是写字楼建造期间的重要工作，是一个涉及较多专业领域和众多工程技术人员的系统工程。这个系统工程主要包括以下内容：组成工作机构确定参与人员、准备工程系统试运行和功能测试的方案、制作工程系统试运行和功能测试过程中的测试文件等。
参与实施工程系统试运行和功能测试的人员包括：工程系统设备设施制造商的工程技术人员、写字楼承建商的工程技术人员、写字楼开发商的工程技术人员、拟聘物业管理方的工程技术人员等。写字楼开发商和拟聘物业管理方的工程技术人员的参加具有重要的意义，将有助于使写字楼工程系统未来的使用方通过工程系统的试运行和功能测试来深入了解写字楼工程系统的技术特点，有助于促进写字楼项目从建造期到运行期之间的平稳过渡和紧密衔接，有助于写字楼工程系统在未来的良好运行，也有助于降低运行成本、降低故障率、延长整体工程系统的使用寿命等。
工程系统试运行和功能测试的技术方案：
在工程系统试运行和功能测试工作开始之前，应首先制定一个有关工程系统试运行和功能测试的技术实施方案，该方案应以工程设备设施的各项技术文件为基础，将各分系统的试运行与整体工程系统的试运行进行紧密结合，该方案应科学严谨、精益求精、循序渐进、切实可行。通过制定方案，应使所有参与此项工作的工程技术人员都能对整体工程系统及设备设施的运行原理和测试内容有相当深入的了解和认知。
工程系统试运行和功能测试中相关文件的制作：
在工程系统的试运行和功能测试过程中应对所发生的具体情况及重要技术参数和指标进行详尽的整理和记录，并根据这些记录制定出完整的技术文件。这些技术文件对于写字楼建成后工程系统的日常运行和维修保养工作具有非常重要的参考作用。
(2) 工程系统的竣工验收
在完成了工程系统的试运行和功能测试之后，写字楼项目的建设就进入了竣工验收阶段。竣工验收阶段是写字楼项目生命周期中的里程碑和重要转折点。从理论上说，在建项目通过竣工验收即可投入商业运营，如同一个工业产品在完成生产并通过检验之后即可从工厂销往市场了。为了顺利完成写字楼建设项目的竣工验收，首先应该建立一套行之有效的竣工验收体系。建设项目的竣工验收体系一般包括：竣工验收机构、竣工验收标准、竣工验收程序、竣工验收记录文件、缺陷记录及整改计划、竣工验收的商务事宜等。
竣工验收机构
写字楼项目竣工验收机构的人员组成：项目开发商的管理人员和工程技术人员、项目承建商的管理人员和工程技术人员、项目工程监理方的管理人员和工程技术人员、拟聘物业管理公司的管理人员和工程技术人员等。竣工验收机构的主要工作为：收集整理项目工程系统的技术文件、编制项目验收文件、制定项目验收计划、实施项目的整体竣工验收、撰写详细的竣工验收报告、查明项目建造过程中产生的技术缺陷和问题、制定整改计划并监督落实整改工作等。
竣工验收文件及标准
写字楼建设项目竣工验收文件及标准的编制，应参照政府相关的技术规范和技术标准，并应以写字楼项目的设计文件和工程系统的各项技术参数为基础。竣工验收文件及标准的编制应力求完整详细、准确无误、条理清晰、层次分明、可操作性强。竣工验收文件及标准的编制应参照以下的工程分系统分类进行：
配电系统：高压配电系统、变压器、低压配电系统、应急供电系统以及相关的电力设备;
灯光照明系统：室外照明、公共区域照明、应急照明系统;
冷暖空调系统：冷热源制备、冷热媒传输及分配、新风制备及传输系统、回风及排风系统、排烟系统、系统内重要设备设施;
消防智能化系统：消防探测报警系统、消防栓系统、消防喷淋系统、各种防排烟系统及设备;
生活用水系统：供水设备、排水设备、卫生器具等;
楼外设施：外立面系统、窗户系统、外部固定设施等;
楼内设施：内部装饰装潢、墙面地面天花板、内部通道、防火门系统等;
通讯智能化系统、办公智能化系统、计算机机房制冷系统等。
(3) 竣工验收及验收过程的记录
在组成了项目竣工验收机构并编制了竣工验收的文件和标准之后，便可正式开始对写字楼项目进行竣工验收的程序。项目的竣工验收工作应该分项和分系统进行。在项目验收的过程中，应按照正确的技术流程和各分系统的前后顺序进行。
应在竣工验收的过程中做好工作记录，使每一项竣工验收都具备完整的验收报告。应在验收报告中准确、细致地记录下工程系统的运行逻辑和设备设施的运行参数，其是否符合技术规范和验收的标准等。在验收报告中还应完整的记录在验收过程中所发现的功能性和质量方面的缺陷。
竣工验收完成之后，对于在验收过程中所发现的问题和缺陷进行分析、研究和鉴别，从而给出可否通过竣工验收的结论。如决定该验收可以通过，则需要出具详细的验收合格文件。
(4) 竣工验收过程中的缺陷整改
现代化的写字楼是一个庞大的机械建筑综合体，使用大量的、不同种类的建筑材料进行建设，由各不同功能的设备设施组成一个大规模的工程系统，在系统内部还要安装大量的、不同规格和性能的元器件。建造这样复杂的机械建筑综合体将不可避免地出现技术或质量方面的问题。因此，在写字楼项目的竣工验收过程中，通常都将发现一些工程质量方面的问题或工程技术方面的缺陷。缺陷不可避免，关键在于整改。在发现工程质量方面的问题和缺陷后，应以项目承建商属下的工程技术人员为主进行整改工作。应精心组织、精心实施整改工作。整改不合格，验收不通过。由项目开发商属下的工程技术团队和拟聘物业管理公司属下的工程技术人员一起参与整改，使其能够对工程系统有进一步的了解，并为未来的系统运行和维修保养作业积累实践经验。
5、工程系统运行维护员工的培训
一个写字楼的工程系统能否实现安全、稳定、高质量的运行，除工程设备设施的品质以外，还取决于写字楼工程部门运行维护人员的工作质量，包括其操作能力、掌控能力、专业技术水平、工作经验及其对工程设备设施的了解和熟悉的程度等。因此，在写字楼项目建造的后期，应注重对写字楼工程部门的运行维护人员进行重点技术培训，使其尽快学习和掌握对工程系统进行运行操控和维修保养的专项技术，尽快进入角色，努力积累经验，做技术上的行家里手，使写字楼项目能够实现从建造阶段到运行阶段的平稳过渡。为保证培训的质量和效果，对工程运行维护人员的技术培训应该从项目的试运行阶段开始直至项目的竣工验收阶段。技术培训的程序包括：制定培训计划、安排受训人员、安排工程系统设备设施的制造商和项目承建方的工程技术人员作为讲师、培训内容主要以技术理论讲解和现场实际操作相结合进行。
制定培训计划
写字楼项目建造后期的工程运行和维护的培训计划应具有科学严谨的精神、认真严格的态度、技术理论与实际操作相结合的特点、生动丰富的内容和对高质量培训效果的追求。制订工程运行和维护的培训计划应具备以下的条件：各工程分系统的系统运行文件已经制作完成、所有设备设施的操作维修指南等技术文件已经制作完成、作为讲师的设备设施制造商和项目承建商的工程技术人员已经到位、写字楼工程部门的运行维护人员已经到位。培训计划应以相关的技术流程为基础制定，包括技术准备期、技术讲解期、现场讲解期和实际操作期。其中，技术准备期的主要目的是在培训开始前，使受训人员预先阅读各种工程技术文件、系统运行原理、操作维修指南和技术图纸等资料，从而可以对工程设备设施有深入的了解和熟悉，有利于后续的技术培训，并达到事半功倍的效果。
安排受训人员
在写字楼项目建成并投入商业运营之后，其工程系统的管理、运行与维护可以有三种主要的模式：第一种是由写字楼的开发商或大业主自行管理写字楼的物业，组建工程部门和工程技术团队，具体负责工程系统的运行和维护;第二种是由写字楼的开发商或大业主聘用专业的物业公司管理写字楼的物业，组建工程部门和工程技术团队，具体负责工程系统的运行和维护;第三种是由众多小业主持有写字楼的物业资产，成立业主委员会聘用专业的物业公司管理写字楼的物业，组建工程部门和工程技术团队，具体负责工程系统的运行和维护。
在写字楼项目的建造期间，项目开发商就应该充分考虑好写字楼未来的物业管理模式，或自行组建工程部门和工程技术团队或提前聘用专业物业公司组建工程部门和工程技术团队，尽早招聘一批高素质的工程技术人员以从事写字楼工程系统的运行和维护。这些工程技术人员都应该参加上述的技术培训。
安排讲师
应由写字楼项目工程设备设施的制造商和项目承建商挑选高素质、经验丰富、认真负责、具有相当技术水平和培训能力的工程技术人员担任培训工作的讲师。
具体培训工作
培训计划制定完好，培训资料准备完好，受训人员全部到位，培训讲师全部到位，即可进入工程技术培训的程序了。首先，培训讲师应分系统、分专业对受训人员就写字楼工程系统的运行原理、各工程分系统和所有设备设施的技术特点、日常运行操作的工作内容、各级维修保养的工作内容等进行技术理论方面的培训。接下来，培训讲师应指导受训人员在工程系统的试运行和功能测试阶段到现场对工程系统设备设施进行实际操作并指导受训人员参与工程系统试运行和功能测试的全过程。在此阶段，受训人员将能够亲身参与各种技术故障的排除、有关系统运行参数的设置和调整等具体工作实践。这将使受训人员能够更加深入地学习和了解写字楼工程系统的运行原理、设备设施的运行特点、工程系统的操作方法和维修保养的工作内容，从而为未来的系统运行和维护保养工作积累丰富的知识和经验。
综上所述，制定一套科学严谨的培训计划、组建一支高素质的工程技术团队、选择好专业的培训讲师、安排好最佳的培训时间、在培训中使技术理论和操作实践紧密结合等，都是使培训工作得以顺利实施的必要条件。
篇3：写字楼工程系统管理概述
写字楼工程管理：从良好到更好
第一节、写字楼工程系统管理概述
现代化都市写字楼的品质，从根本上说是由其工程系统的配置状况和运行质量所决定的。写字楼的工程系统，即写字楼的建筑及其所配置的各种设备设施，是写字楼最重要的组成部分。写字楼的工程系统包括了楼宇自身的建筑材料、内饰和外墙、配电系统、直燃机(冷暖空调)系统、送新风系统、计算机机房制冷系统、楼宇智能化系统、消防智能化系统、通讯智能化系统、办公智能化系统、安保智能化系统、电梯系统、中控系统、灯光照明系统等。从建造商的投资偏好出发，现代化的高端写字楼往往都是现代科学技术的集大成者，往往都融入了当代最先进的工程技术，并装备了当今最先进的工程设备设施。都市高端写字楼往往都被建造开发商精心装配成为现代化的机械建筑综合体，应用最先进的科学技术手段为都市白领们营造出舒适、安全、和谐、环保、赏心悦目和高品质的办公环境。如果说写字楼是现代都市中的亮丽风景，那么写字楼的工程系统就是这亮丽风景中的核心景观。
都市写字楼的经营管理和商业运行主要依靠四个方面的工作即工程管理、市场营销、客户服务和安全保卫。在这四个方面的管理工作中，工程管理是写字楼整体经营管理中的龙头。写字楼的工程系统管理对于维系写字楼安全、良好、高效、有序的运行发挥着至关重要的作用。主要体现在以下几个方面：
1、 工程系统管理是确保写字楼安全良好运行的基础条件
写字楼为所有的使用者(业主和租赁客户)提供了与现代化商务办公和商业经营等活动相匹配的服务设施系统，包括公共服务设施、冷暖空调设施、送新风系统、计算机机房制冷系统、用电系统、上下水系统、通讯网络系统、电梯系统、绿化环境等。高品质的写字楼工程系统管理可确保上述设备设施和系统的安全、良好、高效、有序的运行，为写字楼使用者的商务办公和商业经营等活动提供了坚实可靠的基础条件。
2、 工程系统管理维系写字楼的运营成本
写字楼工程系统管理的主要目标为：根据写字楼整体运营的需要，结合工程系统设备设施的技术特点和运行状况，制定出科学、合理的工程系统运行规划和维修保养工作规划，优化工程设备设施的日常运行状况，优化设备设施的维修保养工作，使工程系统运行的成本效能之比达到最优化的水平。
工程系统管理，可以从两个方面对写字楼的运营成本产生影响。其一是通过制定科学、合理的工程系统运行规划，优化系统运行，降低能源消耗，节约运营成本;其二是通过制定完善、高效的维修保养规划，优化设备设施的维护、维修和保养，优化备品备件的采购，提高设备设施的运行效率，降低系统的运营成本。
在写字楼的日常运营中，工程系统的运行成本费用包括能源使用费用、设备设施运行费用、设备设施维修保养费用、工程技术更新费用、备品备件采购费用等，可占写字楼总运营成本的50%以上。因此，科学、高效的工程系统管理将直接影响到写字楼的节能降耗、系统的优化运行、设备设施的使用寿命和资金的使用效率，从而为写字楼的安全、稳定和可持续运营提供了基础性的保障。
3、 工程系统管理是写字楼市场营销的重要基础
作为写字楼主要硬件条件的工程系统，包括写字楼的建筑风格、外观形象、内外装饰装潢、设备设施性能和运行质量、楼内空气条件、楼内恒温条件、智能化系统配置、计算机机房制冷功能、环保绿色因素等都直接表达了写字楼的品质，是租赁客户对写字楼所产生的第一印象。写字楼良好的、高品质的工程系统是写字楼面向新客户进行市场营销的重要基础。而写字楼工程系统安全、稳定、高质量的运行，则为写字楼的存量客户提供了安全、舒适、美观、和谐的感受，成为存量客户续租和扩租的重要基础。因此，写字楼工程系统的管理质量是与写字楼的市场营销成败与共、休戚相关的。
4、 工程系统管理对写字楼中长期运营的影响
工程系统管理将直接影响到写字楼运行期间的资金安排和商业面积的有效使用，因而对写字楼的中长期运营产生重要的影响。
对运行资金的影响：随着写字楼运行时间的延续，工程系统设备设施的故障率、维修保养费用和技术改造费用都将逐步增加。而大型的维修保养、更新改造和技术升级等工作将需要重大的资金投入。因此，高品质的工程系统管理将有效延长设备设施的使用寿命，科学合理的筹划大中型维修保养和技术改造，降低设备设施的更新成本，避免重大的资金投入，从而可节约大量的运行资金。
对有效使用面积的影响：随着写字楼运行时间的延续，工程系统设备设施的更新改造将不可避免。在设备设施的更新改造过程中，写字楼的有效使用面积将受到影响或被占用，并将严重影响写字楼的经营收益。高品质的工程系统管理将提供科学合理的设备设施更新改造方案，制定出最优化的工作计划，在设备设施更新改造的作业中影响和占用最少的商业面积，实现写字楼的有效商业面积最大化。
篇4：物业辖区消防系统运行管理标准作业规程
物业辖区消防系统运行管理标准作业规程
1.0目的
规范消防系统运行管理工作，确保消防系统随时处于良好运行状态
2.0适用范围
适用于物业部辖区内各类消防系统的运行管理
3.0职责 <管理处主任负责消防系统设备运行管理的监督、统筹工作。
3.2消防管理中心负责消防系统设备运行管理的业务督导工作。
3.3消防管理中心班组长负责组织实施消防系统设备的运行管理。
3.4消防管理中心消防员负责具体实施消防系统设备的运行管理工作。
4.0程序要点
4.1运行监控
4.1.1消防管理中心消防员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器、防火放盗闭路电视等设备进行监控。
4.1.2运行监控内容：
a)消防主机显示屏是否显示“SYSTEM NORMAL”(系统正常);
b)消防主机是否正常(正常时I=1.2A，U=25V);
c)“运行”和“电源”灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如松动应紧固;
d)巡视喷淋泵和消防泵管网系统，查看接口有无松动(松动时给予紧固)，油漆是否脱落(脱落补刷油漆)，水流指示器是否动作;
e)“故障”灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因;
f)“低水位”信号灯是否亮，灯亮时立即通知机电维修电工查看水位加水;
g)“破波灯光”信号是否亮，灯亮时到楼层查看破波报警原因;
h)监看闭路电视画面是否清晰，出现故障时及时通知机电维修部维修;
i)巡视“1211”固定式灭火系统管网接口，紧急按钮，读出压力表指针数据，发现重量减轻时应进行密封、紧固、更换充气，消除防火区的一切杂物;
j)设备有无出现烧焦、异味、异常声响;
k)测试“试灯”键，试灯1--2秒钟，发现有信号灯不亮，应查明原因给予更换。
4.1.3在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告消防管理中心主管、班组长，并进行整改。
4.2异常情况处置
4.2.1当消防主机出现异常情况(如水浸入),应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源,以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁.
4.2.2当配电箱线路发生短路(过负荷)起火时,立即关掉相关设备的电源,迅速用干粉过"1211"灭火器扑灭.
4.3机房管理
4.3.1非值班人员不准进入室内(巡查、检修人员除外)，若须进入，须经消防管理中心主管同意，并在当值消防员允许的情况下方可进入，但时间不宜超过5分钟。
4.3.2当值消防员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蜘蛛网，光亮整洁。
4.3.3室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应配备两瓶“1211”或干粉灭火器。
4.3.4室内禁止吸烟。
4.3.5室内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活，防小动物设施完好。
4.3.6室内必须保持24小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫附近保安员或班组长暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟。
4.4交接班要求
4.4.1交接班时应：
a)进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态;
b)按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改动、正确。
4.4.2出现下列情况不接班：
a)上一班情况未交待清楚;
b)记录不正规;
c)消防主机无法进入操作功能;
d)室内存放与工作无关的物品;
e)设备上积尘未除尽，有水杯、腐蚀品;
f)地面不干净、不整洁;
g)检查物品不齐全;
h)故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协助(在值班干部允许时，交班人方可下班)。
4.5资料保存与审核
4.5.1消防员应对每班次运行情况做好记录。填写(消防系统监控记录表》，交接班时检查各系统均正常后，双方在《消防中心交接班记录表》上签字确认。
4.5.2消防管理中心主管监督填写运行监控的各类记录，每周星期日将用完的记录本收到办公室归档保存，保存期3年。
4.5.3消防管理中心班组长每班次交接均应对每个消防中心的值班情况进行监督、检查，并在《消防中心交接班记录表》上签署巡查意见，最后右消防管理中心主管签署审核意见。
5.0记录
5.1《消防中心交接班记录表》
5.2《消防系统监控记录表》
6.0相关支持性文件
6.1《消防系统操作标准作业规程》
6.2《消防器材管理标准作业规程》
6.3《消防系统维修保养标准作业规程》
篇5：会计学院智能化系统的日常运行及维护方案
会计学院智能化系统的日常运行及维护方案
智能建筑应该是对建筑的四个基本要素，既结构、系统、服务、管理及其相联给予最优化考虑和组合，以达到最佳，从而获得投资合理、高效率的更安全、优雅舒适、便利快捷的环境空间，从而实现物业管理的安、暖、快、洁、便的亲情服务，从中我们体会到智能小区在当前的重要地位和作用。
设备自动控制和管理系统组成：
1、中央管理操作系统
2、热交换监控系统
3、冷冻站监控系统
4、空调机组监控系统
5、新风机组监控系统
6、送风机组监控系统
7、暖风机/风幕机系统
8、给排水监控系统
9、照明监控系统
10、变配电监控系统
11、电梯监控系统
12、电量计费系统
13、视频
14、安保(视频识别系统)
15、一站式的、菜单服务，通过智能化管理达到理想的服务，通过可视业主客服中心把社区服务的内容、活动等通知业主。
16、通过楼宇自控 (中控室)发至工程部各种维修单：
(1)给排水的水箱、位置;
(2)空调机组的过滤器是否该冲洗;
(3)污水池的水位;
(4)消防水池的水位;
(5)冷水机组的各种参数;
(6)电梯的故障化那些层面;
(7)锅炉的各种参数;
(8)水泵的运行状态等等;
17、在线式的巡更，技防不如人防，要做人技结合，通过智能化，在计算机上设定几点、几分、巡视某个点，可编程。
18、保安对讲系统在地下是难以接收信号，特别是停车场，在巡视地下部分时，建议安装地下层的紧急对讲插口;
19、对于集中供空调的项目，建议在空调水系统上，每层加装电动阀，以便完善楼宇自控系统，为单独计算供冷费用提供便利。
20、公共大堂，是否需设LED信息显示大屏幕，(以便发布公共信息)。
21、智能化的集成，我们要遵循合法性、实用性、可靠性、先进性、可扩充性;不久的将来，智能化进入家庭，通过网络摇控，事先将家庭的空调开了，电饭锅的米饭熟了，窗帘打开了，等等。
22、在安防系统中，特别是在重要区域里，办公区域住所，马上报警，同时启动录像进行录像跟踪。
23、紧急呼叫：在户内安装呼叫按钮，在紧急情况下，向保安监控报警;
24、煤气泄漏报警，一但出现泄漏马上传到保安中心;
25、电子信息，每户可安装信息发布器一个，物业管理中心可将一些信息随时传达给业主。26、家庭小型交换机、一带8、二带16、三带24 可使家庭内部随意通话。
27、家庭计算机网络，宽带接入可多台计算机同时上网，适用商住两用。
28、安保部分：门磁、窗磁、玻璃破碎检测器，红外线对射探测器，双鉴探测器，都可联动报警同时启动摄象。
二 发挥高科技在管理服务中的设想
现代企业办公越来越注重信息的便捷与灵敏，因此对智能化要求越来越高，楼宇的智能化程度已成为衡量大厦档次、品质的最主要标准之一。我们物业公司将凭借所管理的海龙大厦的经验，制订出完整的智能化系统管理方案，协助BJ国家会计学院建立一套完善的智能化系统，并通过对各项系统的集成管理，实现“一卡通”服务，大厦客户和员工凭一张智能卡可实现门禁、考勤、车库入场，并可在大厦内的餐厅、饮料吧、商务中心等进行消费，与物业公司结算水电、物业费及租金等一系列功能和服务，实现电子钱包、电子存折，为商务客户提供了完善、安全、快捷的信息服务环境。