篇2：写字楼工程系统的运行和维修保养

　　写字楼工程管理：从良好到更好

　　第四节: 工程系统的运行和维修保养

　　写字楼工程系统的日常运行和维修保养工作主要涵盖：工程系统的日常运行、工程系统运行的管理制度、工程系统运行岗位的设置和技术人员配置、工程系统维修岗位的设置和技术人员配置、工程系统的预防性维修保养工作、工程系统的日常性维修工作、工程系统的应急性维修工作、工程技术人员的专业技术培训等。

　　在写字楼工程系统的运行和维修保养工作中，工程设备设施良好的技术特性和工程系统良好的运行管理制度是工程系统正常运行的管理基础;工程系统科学的岗位设置、合理的人员配置和完善的员工技术培训是工程系统正常运行的资源保证;而工程系统设备设施的预防性维修保养工作,日常性维修工作和应急性维修工作则是工程系统正常运行的技术保障。

　　1、 工程系统运行管理制度的建立

　　建立一套科学、合理、规范、完善的工程系统运行管理制度是确保写字楼工程系统安全、良好、低成本、可持续运行并有效实施维修保养工作的基础条件。

　　工程系统运行管理制度包括：

　　综合类管理制度，主要包括：写字楼(物业管理处)工程部的机构设置图、工程部的岗位职责和技术资源配置、工程部机房钥匙管理规定、工程系统设备设施巡检规定、能源使用管理规定、危险物品管理规定、临时施工管理规定等。

　　系统运行类管理制度，主要包括：配电室运行管理规定、配电设备设施巡检规定、暖通空调系统运行管理规定、暖通空调设备设施巡检规定、消防智能化系统运行管理规定、消防智能化系统设备设施巡检规定、给排水系统运行管理规定、给排水系统设备设施巡检规定、楼宇智能化系统运行管理规定、楼宇智能化设备设施巡检规定、电梯系统运行管理规定、电梯设备设施巡检规定等。

　　工程系统设备设施运行的指导性文件和维修保养的指导性文件， 主要包括：变配电系统操作流程、变配电设备维修保养指南、暖通空调系统操作流程、暖通空调设备维修保养指南、消防智能化系统操作流程、消防智能化系统维修保养指南、给排水系统操作流程、给排水系统设备维修保养指南、楼宇智能化系统操作流程、楼宇智能化设备维修保养指南、电梯系统操作流程、电梯系统维修保养指南等。

　　工程系统故障应急处理方案，主要包括：变配电系统应急预案、暖通空调系统应急预案、消防智能化系统应急预案、给排水系统应急预案、楼宇智能化系统应急预案、电梯系统应急预案等。

　　2、 预防性维修保养工作

　　对工程系统设备设施实施科学、规范、具有前瞻性的预防性维修保养，是确保写字楼工程系统实现高效率、低成本、无重大故障和可持续运行的重要保障。

　　工程系统预防性维修保养工作的主要内容：根据工程系统设备设施的运行状况，通过对已采集设备设施运行参数的整理和分析，结合设备设施的运行原理和曾发生故障的历史记录，依据系统和设备设施运行及维修保养工作的指导文件，对工程设备设施进行有针对性的维修保养工作。通过实施有效的预防性维修保养工作，可以提前发现设备设施运行中的故障隐患并予以及时排除。通过科学预测并获知可能出现的前兆性故障，可以为后续的维修工作提供依据。实施预防性维修保养工作的目的是：在最大限度上延长工程系统设备设施的良好运行工况，从而延长设备设施的整体使用寿命，降低能源成本、设备设施维修成本、设备设施更新成本和预算资金成本。

　　预防性维修保养是一种对专业技术要求很高的工作，从事预防性维修保养工作的工程技术人员需要具备较强的专业知识和维修保养的工作技能。在预防性维修保养工作中，对于一些关键的、特殊的、专业性较强的、技术含量较高的维修保养作业，业内一般都采用技术外包的模式即雇佣专业化的技术公司来提供工程技术服务，诸如空调系统的核心设备、应急供电系统的核心设备、电梯系统、消防智能化系统、楼宇智能化系统等。所谓由专业化技术公司进行技术外包，就是由该设备设施制造商的专业维修人员或其授权的专业维修人员对工程设备设施进行专业性的维修保养作业。

　　对写字楼的关键设备设施采取技术外包模式的预防性维修保养作业的优点在于：加强针对性，提高预防性维修保养工作的效率，保持设备设施的良好工作状态，延长设备设施的使用寿命，故障处理及时高效，零备件供应及时可靠，大幅度降低写字楼(物业管理处)工程部自身的零备件库存和资金占用率。专业化技术公司能够依据其丰富的维护保养经验，准确预测可能的故障点或故障区域，加强了预防性维修保养工作的前瞻性，并为后续的日常性维修保养工作提供了技术准备。

　　写字楼工程系统的预防性维修保养工作，也是一种针对性较强的换季性维修保养作业。自上一个运行季节即将结束之时开始作业，为下一个季节的到来做好充足的技术准备。

　　工程系统预防性维修保养的准备工作包括：

　　上一个运行季节中工程设备设施运行资料的整理和分析。整理运行资料中的各种主要参数诸如：设备运行的电流情况、能源消耗、故障及排除记录、气象参数等，从中挑选出具有代表性的数据做进一步分析。

　　运行数据的对比，即当前运行数据和同期历史数据的对比。通过合理的数据对比，增加对设备设施现状的了解，查找设备设施运行的薄弱环节，同时对前期发现的故障隐患的发展趋势做出准确的判断。

　　整理库存的备品备件，为预防性维修保养提供材料方面的准备。

　　预防性维修保养工作的规划：根据工程系统设备设施的实际运行状况和备品备件的储备情况，即可开始对下一个运行季节前的预防性维修保养工作进行规划，主要内容包括：

　　一般类预防性维修保养工作。如果写字楼的工程系统始终处于正常的运行状况，那么大部分设备设施的预防性维修保养工作都应与之前数年的预防性维修保养工作基本相同。因此，一般类预防性维修保养工作的规划，基本可以参照往年的经验制定。在制定规划中应注意：实施预防性维修保养工作的时间安排应合理、实施作业的工程技术人员的配置应合适、备品备件的准备应充足等。

　　重点类预防性维修保养工作。在写字楼工程系统的运行过程中，将会有部分设备设施的运行状况出现异常或出现较高的故障率。对于此类出现异常的设备设施的预防性维修保养工作，就属于重点类的预防性维修保养项目。此类维修保养工作的规划应侧重于：对故障或运行异常的问题进行分析、研读相关设备设施的技术文件、充分征询专业技术人员的意见，从而能够对故障做出基本正确的判断。制定维护保养的技术方案时，应充分考虑到写字楼自身的运行特点，在边运行、边维护、边保养的过程中做好充足和周全的时间安排。鉴于在重点类预防性维修保养工作中，可能会需要一些特殊的、非常用型的备品备件，因此在制定重点类维修保养的工作规划时，还应充分考虑到此类备品备件的供货周期。

　　技术改造类预防性维修保养工作。在写字楼工程系统的长期运行中，部分设备设施将出现老化、能耗升高、效率降低、运行状况不稳定或技术明显落后等问题。因此，在工程系统预防性维修保养工作的规划中，应包括设备设施的更新改造和技术升级等内容。在制定技术改造类预防性维修保养工作的规划中，应侧重于：对拟进行更新改造和技术升级的设备设施进行科学、全面、系统的技术评估，充分征询专业技术人员对拟新置设备设施选型的建议，尽量使新置设备设施与正在运行的工程系统实现无缝对接和技术兼容，同时还应合理安排维修保养工作的时间和资金等。

　　3、 日常性维修工作和应急性维修工作

　　日常性维修工作和应急性维修工作是写字楼工程系统管理中的两项重要工作内容。同预防性维修保养工作相比较，虽然日常性维修工作和应急性维修工作对工程系统运行状况的影响相对较小，但同样也是维系写字楼工程系统高质量运行的重要组成部分。

　　日常性维修是写字楼(物业管理处)工程部门的日常工作，主要内容包括：根据写字楼业主或客户的需要(报修要求)对写字楼的末端设备设施(如照明器具、空调风机盘管、供电线路等)所出现的故障或坏损进行简单的修理或更换;根据对写字楼设备设施的例行巡查过程中所发现的故障(如照明器具、卫生洁具、门窗等)进行简单的修理或更换。写字楼的日常性维修工作应侧重于工作的及时性和实效性，作业期间应尽量减少对写字楼正常办公环境的影响。

　　应急性维修也属于写字楼(物业管理处)工程部门的日常工作，主要内容包括：对工程系统运行中的各种突发性故障(如供电系统断电、管线泄漏、智能化系统故障、电梯故障、设备设施的误操作等)进行维修和处置。工程系统的突发性故障形式多样、原因各异、错综复杂，有些只是简单的故障并可及时修复或排除，有些则是重大的故障并需要较长的时间才能修复。因此,在应急性维修工作中应根据故障的具体情况而采取不同的方式进行处置。

　　在重大故障的应急性维修中应注意：(1)隔离故障。在重大故障发生时，应对故障设备和故障区域进行及时的隔离。如配电系统出现故障，则应首先通过断开各种断路器或电路开关等措施将故障设备与同系统内的其他设备或电路相隔离。如水管线出现故障，则应首先通过关闭水泵或阀门等措施实现与其他管线的隔离。(2)恢复运行。在完成对故障设备和故障区域的隔离后，应对受到故障影响的关联设备设施进行安全检查，在确认该关联设备设施运行安全后即可恢复该故障关联设备设施的工作运行。尽可能不对写字楼整体工程系统的正常运行产生重大影响。(3)故障设备的修复。在完成前述两项工作后，应尽快对设备设施的故障进行分析研究并确定故障的原因。而后,根据该故障设备的操作指南等技术文件和故障设备的具体情况迅速制定相关的维修处置方案，或对故障设备进行技术修复或在必要时对故障设备进行更换。

　　对于简单故障的应急性维修，其方式方法与重大故障的应急性维修基本相同，其不同点在于简单故障的处置需要具有一定的时效性，即：在确保工程系统运行安全的前提下,应尽快排除故障，恢复系统运行。要确保能够准确、及时地排除简单故障，就需要写字楼工程部门的工程技术人员具备良好的技术素质、过硬的技术本领和丰富的维修经验，还需要工程部门拥有一个科学、合理并且针对性较强的备品备件储备。

　　总体而言,日常性维修保养工作是写字楼(物业管理处)工程部门的主要工作，工作量相对较大。大部分日常性维修保养工作的技术含量较低,只要进行合理的人力安排和备品备件准备,就可得以圆满地完成。而对于应急性维修工作,则需要写字楼(物业管理处)工程部门的工程技术团队具有较高的技术素质、丰富的维修经验、科学的故障预感、准确的判断能力以及一定的安全意识和协调能力等。虽然在工程系统的正常运行状态下,需要进行应急性维修工作的概率很小，但是在写字楼(物业管理处)工程部门的组织构成中,应该设置一个从事应急性维修和紧急故障处置的技术团队，以备不时之需。

　　4、 工程系统运行和维修保养工作岗位的设置

　　根据国家相关的法律法规、行业惯例和工程系统设备设施的配置，写字楼(物业管理处)工程部门应对负责工程系统日常运行和操作的值班岗位进行合理的设置，包括配电室、消防智能化系统、楼宇智能化系统、空调供暖系统、送新风系统、计算机机房制冷系统等。岗位设置之后，可根据具体设备设施的运行时间、运行特点及其他技术要素,合理设置值班操作的岗位/班次人员数量和岗位/班次值班时间等。

　　写字楼工程部门还应根据相关的行业惯例和工程系统设备设施的具体情况合理设置有关维修保养工作的技术岗位。在设置维修保养技术岗位时，应充分把握好预防性维修保养、日常性维修和应急性维修三者之间的关系，结合工程系统的技术特点和工程技术团队的综合技术素质，科学设置维修保养的工作岗位，合理配置专职维修保养技术人员，实现技术资源的优化配置，提高维修保养工作的效率。

　　在写字楼(物业管理处)工程部门，有关维修保养工作的岗位设置和工程技术人员的标准配置为：(1)日常性维修值班岗位：按照日常班次轮转，每班次都应安排维修保养技术人员负责日常的维修保养工作。其特点为：维修技术相对简单，工作种类繁杂。在此类岗位的工程技术人员需要具有综合性的技能，可及时处置和修复设备设施的常规性故障。(2)预防性维修保养工作岗位和应急性维修工作岗位：应按工程系统设备设施的类别进行设置，包括空调和供暖系统维修、配电系统维修，电梯系统维修、消防智能化系统维修、楼宇智能化系统维修、送新风系统维修、门窗系统维修等。预防性维修保养工作岗位和应急性维修工作岗位都要求本岗位的工程技术人员具有较高的技术素质、较强的专业维修技能和强烈的安全意识。此类工程技术人员的配置数量应与写字楼工程系统的主要运行时段相匹配。

　　5、 工程技术人员的技术培训

　　在写字楼工程系统运行和维修保养的整体工作中，对写字楼工程部门的工程技术人员所进行的技术培训是一项非常重要的工作，也是写字楼工程系统安全、高效运行的重要保障。对工程部门所有工程技术人员的技术培训应该是常态的、定期的、可持续的、循序渐进的，与工程系统的整体运行相始终。技术培训的主要目的是提升工程技术人员的综合技术素质、增加其对工程系统设备设施的了解和熟悉、规范工程系统运行和维修保养的操作流程、提高工程技术人员的维修保养技能和应急处置故障技能等。

　　写字楼(物业管理处)工程部门的技术培训内容可分为三大类，其中包括：

　　工程系统运行和操作的培训：包括工程系统的综合管理制度、工程系统的运行及操作流程、工程系统设备设施的详细技术文件等。培训目的在于：加强工程技术人员对所操作设备设施的了解、加强系统值班人员的安全意识、确保工程系统运行操作的准确和高效、提高值班人员对设备设施故障隐患的观察能力等。

　　工程系统维修保养工作的培训：可按不同的工程分系统进行分别安排，包括配电系统、空调暖风系统、送新风系统、消防智能化系统、楼宇智能化系统、计算机机房制冷系统等。培训目的在于：使负责维修保养的工程技术人员充分了解本系统设备设施的运行原理、系统中关键设备或关键部位的技术特性、各种设备设施的操作指南及技术要求、系统设备设施维修保养工作的技术流程、维修步骤、维修周期等内容。

　　工程系统应急维修工作的培训：主要目的在于提高工程技术人员现场处置紧急故障的综合技术能力。工程系统应急维修的技术培训还需要与相关的故障处置实例相结合。在每次对具有典型意义的应急故障维修工作结束之后，工程部门的负责人应通过分析故障的原因、总结故障处理的正反两个方面的经验和体会，作为范例形成技术培训内容，对本部门专职维修的工程技术人员进行培训，可收到事半功倍的效果。