物业管理前期介入需知(2)

　　2.3 给排水系统设计指引

　　2.3.1 水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。

　　2.3.2 水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑;进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。

　　2.3.3 地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。

　　2.3.4 水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。

　　2.3.5 排污井、雨水井装排污泵(一用一备)。

　　2.3.6 水表房应有地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。

　　2.3.7 应根据水池的大小设置人孔及通风孔。

　　2.3.8 水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。

　　2.3.9 地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀;水池、水箱均应有透明水位标识;同时，应有超高、超低水位声光报警信号到控制中心。

　　2.3.10 应考虑空调的集中排水，排水管径不能小于1寸，以防堵塞。

　　2.3.11 给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。

　　2.3.12 在市政水压不稳定的小区，低层供水也应采用加压供水设备。

　　2.3.13 水池、水箱应有透气孔、溢流孔均应加防虫网，人孔应加盖，能上锁;二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室储水池排水管不小于100MM，设置在水箱低部并有一定的坡度。

　　2.3.14 进户水压应保证家用热水器能正常点火(水压0.15Mpa)，否则应配置变频供水装置。

　　2.3.15 由于人民生活水平的不断提高、用水量较大、国家供水矛盾日益恶化，供水水箱设计施工需要扩大。

　　2.3.16 地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。

　　2.3.17 水泵房要有保证异常情况造成跑水的防护措施和排水沟(铺防护盖)，应设置清洁用水源。

　　2.3.18 所有大厦(小区)地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。

　　2.3.19 室内厨房、厕所基础设计：在设计中应注意厨房、厕所设计应尽量考虑同层排，无法达到同层排水要求的，应在设计过程中厨房、厕所地面应与外界地面低，杜绝厨房、厕所在装修完后地面高于外界地面之现象。

　　2.3.20 高层小区，六层以下直接供水

　　2.3.21 楼层污水管道架设不要离房屋卧室太近，这样流水会带来很大声音，影响住户休息，另外每一户与主管道的连接处，弯度要合适，避免水流不畅，造成污水反流及气味散播到住户内.

　　2.4消防系统设计指引

　　2.4.1 消火拴报警信号应设置在监控中心、便于中心人员观察监控。

　　2.4.2 消防泵有带负荷试泵条件，消防泵出水管闸阀前加循环管，消防栓最高处能自动排气设备。

　　2.4.3 消防、喷淋供水主泵开停可以设计为远程控制(在监控中心直接开停)。

　　2.4.4 办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心设内线电话，内线电话通话良好。

　　2.4.5 所有消防、主管网应在合理位置清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验消防栓。消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。

　　2.4.6 小区内、设备房等区域按消防规范配置相应的灭火器、灭火器箱。

　　2.4.7 Co2设备、烟感温感控制系统完善可靠，消防报警在监控中心有声光信号。

　　2.4.8 车库、商铺喷淋系统完好。

　　2.4.9 消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护(不采用气压给水设备控制)。

　　2.4.10 选用质量较好的消火栓阀门。

　　2.4.11 所有消防阀门、开关应标明控制区域，及运行压力。

　　2.4.12 监控中心和消防控制中心设置在一起并和设备房距离较近。

　　2.5电梯系统设计指引

　　2.5.1 控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。

　　2.5.2 电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。

　　2.5.3 与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别(由电梯公司制作)。

　　2.5.4 轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。

　　2.5.5 电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只;电梯机房内门钥匙应通用(机房门选用通锁)。

　　2.5.6 电梯轿厢地面使用耐磨材料、轿厢装饰和物业服务中心对接确认款式、轿厢壁安装一面镜面玻璃。

　　2.5.7 电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。

　　2.5.8 高层消防楼道2-3层应设计1个清洁取水点、排水池。

　　2.5.9 电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。

　　2.6弱电监控系统设计指引

　　2.6.1 弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、物业服务中心门口，摄像头安装位置应尽量避免与业户室内相对。

　　2.6.2 门口与业户室内机和小区监控中心连接,监控中心应配备排风和温度控制设备。

　　2.6.3 摄像监控镜头、园门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网。

　　2.6.4 在小区弱电井管网中适当位置设计积水坑、配置排水潜水泵。

　　2.6.5 监控线路铺设用线管尽可能选择较大、便于今后维护更换。

　　2.6.6 小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统,并连接到监控中心。

　　2.6.7 单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。

　　2.6.8 小区园内辅助园门可以安装门禁闭门器开关系统节约费用。

　　2.6.9 围墙红外周界报警系统、建议重叠安装、两路平行消除翻越死角。

　　2.6.10 开放、半开放小区建议1-2楼居家安防系统采用6-8防区、提高安全系数。

　　2.6.11 40万以上大型社区建议安装汇线通电话小总机、便于电话日后管理。

　　2.6.12 电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口符合人们日常习惯。

　　2.6.13 泳池设计1-2个合理的摄像监控镜头。

　　2.6.14 设备交接验收时要做好施工图纸和竣工图纸的核实，综合系统图、线槽、管道布线图、设备配置图、现场调试技术参数。

　　2.6.15 弱电系统：门口机和业主家的连通不可少;联动报警(照明问题)改为红外摄像

　　2.6.16 门禁和车卡的发卡问题，它们的管线连到物业服务中心

　　2.6.17 小区公共部位在弱电设计上包括门禁系统、可视对讲系统、闭路监控系统、背景音乐及消防广播系统、周界防范系统等;在设计过程中，考虑业主的私密性，建议取消小区主入口对讲系统与住户直接联络功能，所有来访必须通过控制中心并得到许可后方可探访。周界防范系统可考虑设计探照灯及警灯与周界防范联动，在周界防范遭到侵犯时，探照灯和警灯将及时启动，同时监控探头及时抓拍。

　　2.6.18 室内弱电设计包括可视对讲端口预留、电话、网络、有线电视端口预留。客厅包括可视对讲端口、电话端口、有线电视端口、网络端口，主人房除常规设计相关端口外，应考虑紧急求助报警按钮端口。厨房在设计上应设计燃气泄露报警端口、家电安防端口。一、二层及顶层住户设计上应考虑所有窗户、阳台、门等部位预留安防(红外幕帘)端口。一、二层为商用的，应考虑在三、四层设计相关安防端口。

　　2.6.19 设备房在设计时应考虑门禁预留端口，同时在室内应考虑在人力成本节约上，考虑预留监控设备安装端口，室内温度控制、设备运行异常联动端口等。

　　2.6.20 公共消防楼道在设计上考虑紧急使用的原则，建议在地下室及一层前往消防楼道门前设计预留门禁线路端口。通往天面的门应预留门禁线路预留端口。电梯内设计住户室内控制楼层操作系统(来访客户联络业主经许可后，住户直接操作电梯控制)。

　　2.6.21 公共信息发布系统，在设计上，取消传统的单元门设置公告栏的做法，在公共单元大堂设立液晶显示器。与信息发布中心进行联动，同时与各住户对讲系统进行联动，信息中心发布系统时，可直接发布到公共显示器及住户可视对讲系统，住户在等候电梯或回家后能随时查收物业服务中心发布的所有信息。同时信息发布中心对所有发布的信息会自行存档。

　　2.6.22 地下车库在设计过程中应考虑弱电之监控设备安装、配置，停车场设备安装预留线管等。

　　2.6.23 弱电设计管道井应与强电管道井进行分隔。

　　2.6.24 户内安装门磁和红外线、煤气报警、紧急按钮和隐形防盗网。

　　2.7水景系统设计指引

　　2.7.1 反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用(水景使用、绿化使用。

　　2.7.2 泳池配置合理的射灯、便于晚上游泳、泳池水下灯可以取消不设计施工。

　　2.7.3 泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用(需要在相关位置设置阀门)。

　　2.7.4 成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水(使用时为生部门要验收)，泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。

　　2.7.5 设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。

　　2.7.6 泳池设备房应配置抽风系统、有足够容量的排污泵。

　　2.7.7 泳池独立围合，入口处设置浸脚池(不小于入口尺寸)(2M*2M*0.3M)便于管理。池边设置衣物、毛巾架。

　　2.7.8 淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位、数量与泳池正常使用顾客数量匹配。

　　2.7.9 泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。

　　2.7.10 泳池应配置人工吸尘工具。

　　2.7.11 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

　　2.7.12 泳池周边应设置救生圈，照明应足够，泳池周边的配套设施完好无损，地面应为防滑地面泳池配置合理的射灯、便于晚上游泳。

　　2.7.13 水景、水廊深度以300-400mm深度为佳、节约建造成本、节约后期维护费用，水景、水廊中的景观灯可以不设计制作。

　　2.7.14 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

　　2.7.15 三十立方米以下水景、水廊可以不用设置水处理系统，水景水廊尽可能连通、节约建造成本,对水质要求比较高的水景应安装水系统过滤设备,并做好排污沟渠。

　　2.7.16 建筑小品设计：根据情况不同，南方使用石材，少使用铁制材料，休息用石材,北方尽量少水景，冬季必须排空。

　　2.8供热系统设计指引

　　2.8.1 在地板采暖盘管水压实验合格后，放可进行卵石混泥土填充层的浇捣;一般为豆石混泥土，石子粒径为10-15MM，水泥沙浆体积比不小于1：3，水泥混泥土强度等级不小于C15。

　　2.8.2 填充层的厚度最低不应低于40MM;(厚度从地暖的铝箔反射膜上面计算)

　　2.8.3 填充层施工中，地暖盘管内的水压不应低于0.6Mpa，填充层的养护过程中，地暖盘管内的水压不应低于0.4Mpa。

　　2.8.4 填充层施工中，严禁使用机械振捣设备;施工人员应穿软底鞋，采用平头铁锹。

　　2.8.5 填充层不受干扰的凝固和硬化时间，一般不加特殊掺合料的混泥土的填充层为21天。最早48小时以后才能踩踏(同时应作好相应的保护措施)。

　　2.8.6 地面层及其找平层施工时，不得剔凿填充层或向填充层契入任何物件。

　　2.8.7 加热管内的水的流速不应小于0.25M/S。

　　2.8.8 地面的固定设备和卫生洁具下，不应布置地热管。

　　2.8.9 在分水器之前的供水连接管道上，顺水流方向应安装阀门、过滤器及泄水管。在集水器之后的回水连接管上，应安装泄水管并加装平衡阀或安装其他可关断调节阀。对有热计量要求的系统应设置热计量装置。

　　2.8.10 在分水器的总进水管和集水器的总出水管之间宜设置旁通管，旁通管应设置阀门。

　　2.8.11 分水器、集水器上均应设置手动或自动排气阀。

　　2.9道路设计指引

　　2.9.1 路面砖防滑;人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。

　　2.9.2 在道路周边、园内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处，园内根据大小、位置设置取水点，100米的距离设置一个取水点(快接取水口)。，小区取水点必须安装水表便于日后管理。

　　2.9.3 园内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。

　　2.9.4 在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。

　　2.9.5 小区道路主要位置设置混凝土减速坡，(宽带2m×高0.3m的梯形减速坡)，大厦主要道路设置塑胶减速坡(具体位置由物业确定)。

　　2.9.6 沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。

　　2.9.7 小区路面无进车道时，室外自然地坪向城市道路一侧横坡设计坡度宜为1%～3%，地形复杂的地段，允许在0.5%～6%之间变动;当建筑物设进车道时，室外自然地坪向城市道路一侧横坡设计坡度应为0.4%～3%。设置足够的雨水珊格、消除路面积水。

　　2.10 园林系统设计指引

　　2.10.1 有绿化清洁用水管道，单独加装计量表。花槽、花坛可保证排水通畅，有防堵措施，不影响美观。

　　2.10.2 绿化草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面积与水压的关系需综合考虑。

　　2.10.3 园内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。

　　2.10.4 绿化树木种植应该考虑住户采光及小区摄像监控镜头的影响。

　　2.10.5 绿化树木的选材应在品种上考虑简化、植物的毒性和落叶程度，以便养护和清洁，南方应考虑开花程度，北方应考虑植物的适应性和成活率。

　　2.10.6 根据南北气候的不同，考虑常绿性和实用性。

　　2.10.7 要重视绿化用地的整理和表土采集。因前期施工，石灰、水泥沙浆、钢渣及涂料散落、超大型机械肆意碾压、营养丰富的表土随意掩埋、各类机械油污外漏等，给后期绿化的栽植和养护带来不利。建议在绿化地的整理时，尽量防止重型机械进入现场碾压土壤，绿化地的整理不仅要清理表层的垃圾，拔除杂草，还需对深埋于土壤内的化学废弃物作深翻清理，对绿化地表土应尽量进行采取和复原，多用表土少用客土，为绿化植被创造良好的生长环境。

　　2.10.8 要注重木质园景小品的材质选择。很多花园式小区，设计建造的木质亭、廊、椅、榭等园景小品，使用才二、三年，就出现斑斑裂迹，腐蚀变形，有的甚至变成了虫蚁的巢穴。木质小品使用寿命短，宜出现腐蚀，多属小品材质选择不当。户外小品长期日晒雨淋，风化严重，随意选择的木材及简单的表层涂刷防水漆，根本无法抵御外力侵蚀，以至园景小品昙花一现，后患多多。要延长木质园景小品的使用年限，确保园景小品的观赏效果，开发建设者应从后期使用考虑，对园景小品材质的选择予以重视。挑选专门经过处理的防真菌、防虫蚁等特性的户外专用木材，彻底解决木材在户外应用时易产生开裂、变形、退色、腐烂、蚁侵等问题。

　　2.10.9 要关注屋顶花园的基础处理。地下车库顶部、裙楼及住宅公用屋面，都是建屋顶花园的利好场所，但由屋顶(车库顶)花园引起的漏水，影响物业使用的事例，也时有发生。避免此类问题，关键是屋顶花园的基础处理，建设者在屋顶花园施工时就得多方注意，屋顶设置种植槽要预留出排水缝，使得种植槽的渗水通过屋顶排水系统排出，同时在选择屋顶花园防水材料时，应选耐腐蚀、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋顶花园种植土最好选用防渗的营养土，种植槽下面使用防腐垫脚木与屋顶隔开，以充分减轻水分、土壤及植物根系对屋顶的渗透和腐蚀。

　　2.10.10 乔灌木栽植应避开沟渠及地下阴井。根系发达的乔灌木，延展性强，栽植在沟渠、地下阴井及硬质路面处，因地理位置限制了种植穴的大小，使得乔灌木生长受阻碍。更者乔灌木的根系不断伸长，有的穿破沟渠、阴井、顶破路面，甚至长满下水道，沟渠破损、管道开裂，排水、排污受阻，给后期管理带来了诸多不便。因此绿化工程动工前，就得充分考虑此问题，乔灌木栽植应尽量避开地下管网及沟渠。

　　2.10.11 绿化取水点设计应方便和安全。无论是喷灌设施，还是普通水笼头，设计时首先要考虑各绿化带能充分浇水，其二，作为绿化工程的一部分，各取水点的位置应安全和美观，切不可出现喷头(水笼头)高高凸起，或将喷头(水笼头)设置在园林道路处，以免儿童嬉戏时，戳伤或摔倒。

　　2.10.12 园林工程施工应先绿化后景观。应尽量先搞基础，栽好树木花草后，再着手景观工程或景观工程的装饰部分的施工，以确保灯饰、园景小品、步道砖等景观装饰部分交付时清洁靓丽。

　　2.10.13 绿化带不应高出路牙，避免泥沙污染路面。