物业公司招投标管理办法

2023-11-17 6122

物业公司招投标管理办法

投标管理办法

一、目的

为进一步规范和完善公司物业服务投标运作，提高投标工作效率，维护公司利益，结合本公司实际，制订本办法。

二、适用范围

本办法适用于前期物业管理服务和后期物业管理服务的投标管理工作。

三、部门主要职责

招标管理委员会在总经理的领导下，统一组织公司投标管理工作，各部门负责具体投标操作，各部门主要职责为：

1、人事行政部：

1）负责有关投标项目信息的收集、筛选、上报，形成投标评估报告。

2）负责投标报名、标书购买、投标文件商务部分编写，标书的汇总、编制、制作、封送。

3）对投标工作的总结，中标后的合同签订、备案等投标组织工作。

4）负责组织投标各环节工作的联系、沟通，并开展具体实施工作。

2、品质管理部、经营管理部：

1）负责对项目进行实地考察、费用测算，提交项目可行性分析报告，为投标工作提供决策信息。

2）负责对投标文件技术部分的编写。

3）参与标书的编制、开标和答疑工作。

四、投标程序

1、获取招标信息

网络信息管理委员会可通过各种公开媒体，如网络、报刊等各种途径获取并跟踪招标信息。

2、申请投标审批

网络信息管理委员会，包括其他部门人员得到招投标信息，应与人事行政部联系，由人事行政部组织经营管理部和品质管理部认定其可行并开始准备进行投标活动后，填写《投标申请表》（见附件）上报总经理室审批，购买标书、文件。

3、购买招标文件

人事行政部按招标文件要求购买招标书，并应从多渠道获得并反馈信息，包括概算，竞争对手情况等，以指导投标书的制作。

4、投标环境调查

投标管理委员会组织人事行政部、经营管理部、品质管理部对标书中描述的物业情况进行现场调查、分析，收集投标有关信息和资料，测算费用并确认项目负责人。

5、投标文件的编制

1）投标文件编制要求：要有针对性；可操作性要强；体现我公司优势和专业水平；文字要言简意赅，主题明确。

2）投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

3）投标文件由商务标书和技术标书组成。

商务标书包括企业资质等级、企业管理业绩、日常规范运作情况、企业年度盈亏情况、企业诚信记录、物业管理公众满意度季度测评情况等内容。

技术标书包括物业服务费用的收支预算及投标报价、开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向、项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入方案（物业服务交接方案）、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案、物业维修和管理的应急措施等内容。

4）人事行政部根据招标文件拟订投标文件目录及标书编制计划，负责标书商务部分的编写，并将投标文件资料进行汇总，由项目负责人组织审查、讨论，形成投标书。

5）经营管理部负责标书技术部分费用的编写，包括物业服务费用的收支预算及投标报价、开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向、经费收支（管理费收支）测算和提供管理服务酬金的报价。

6）品质管理部负责标书技术部分方案的编写，包括项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入方案（物业服务交接方案）、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案、物业维修和管理的应急措施等内容。

7）参与投标的部门或人员对招标书中不明确或不清楚的问题，反馈到人事行政部，由人事行政部与招标方进行联系澄清。

6、投标书的评审

投标书送交之前，应由项目负责人组织相关人员对该标书进行评审。评审通过后方可由人事行政部送交投标书。

7、投标书的装订

根据招标文件的要求进行装订，做到美观，严肃，体现公司品质。

8、评标答疑

由项目负责人组织各责任部门参加评标答辩。

9、送交投标文件并参加开标。

人事行政部应负责投标文件的送达，并同项目负责人、经营管理部、品质管理部参加开标工作。

五、投标工作总结

投标工作总结应项目负责人组织进行，内容应包括招标单位、招标目的、投标时间、参加投标单位、评标标准、开标情况、对投标对手的分析等，如没中标，应还包括中标单位及未中标原因等，并应对未中标原因提出改进意见并反馈到相应部门。

六、投标文件整理

投标工作结束后，应及时将招标书、投标书（包括商务、

技术、报价单）、投标评审表及投标总结等投标相关文件及时交人事行政部相关人员处备案。

七、合同评审、签订

1、项目中标后，项目负责人组织经营管理部、品质管理部、人事行政部对合同中需进一步明确的问题进行讨论，重点提出合同执行过程中可能潜在的责任风险及规避风险的措施、方法，确定合同谈判的原则。

2、项目负责人收集汇总合同评审意见，组织参加合同谈判，按规定的权限与投标方签订正式合同。

3、物业服务合同签订后，由人事行政部将招投标资料、招投标双方签订的前期物业服务合同和相关资料送交房管处进行备案登记。

八、本办法经总经理办公室会议通过后自下发之日起实施。

*****服务有限公司（筹）

**年二月二十七日

附：1、《投标申请表》

2、《投标管理流程图》

3、《标书编制说明》

投标申请表

招标号

招标项目

招标文件购买时间

招标文件购买金额

递交标书时间

投标保证金

招标单位

招标代理公司

项目概况：

可行性分析：

投标管理委员会意见

分管副总

意见

总经理

意见

投标管理流程图

投标管理流程说明

任务概要

投标管理

节点控制

篇2：招投标及合同管理制度

招投标及合同管理制度

第一章

招投标制度

一、目的：

规范公司工程建设及材料采购招投标活动，加强对招投标的监督管理，维护公司利益，保证项目工程质量，有效控制工程造价。

二、招投标工作程序

（一）投标

1、投标项目由经营部负责，集团内部招标由生产计划部进行协调，对外投标由信息科进行协调。

2、经营部、生产计划部与信息科共同搜集、调查市场信息，分析信息的可靠性和可行性，根据实际情况由经营部初步决定是否参与投标。

3、对于初步决定参与投标的项目，由生产计划部或信息科填写《投标审批表》，报总经理批准后，负责登记报名、索取招标文件等工作。

4、生产计划部获取集团内部的招标信息后，需要技术部提供材料计划的由技术部提供，生产计划部编制投标预算。

5、生产计划部编制的投标预算须报经营部进行审定。如生产计划部编制的预算未报经营部审定的，对责任人将处以500-2000元的罚款，损失重大的由责任人承担全部责任。

6、信息科获取的招标文件报经营部，由经营部安排投标工作。对于审批后确定投标的项目，由信息科牵头按照程序完成投标书的制作。

7、技术部负责技术标书的编制、提供材料计划、参加答疑会、进行咨询、澄清等。

8、经营部负责投标保证金的使用与收回，财务部办理手续。

9、投标工作时间必须按标书要求进行，工程造价在10万元以内的至少提前一天报经营部审批；10万元（含10万元）以上至少提前三天报总经理审批，不得延误。

10、信息科负责打印、审查，装订、密封、投标（退标）文件。由于工作失误及其他原因造成投标时间延误的，将对责任人处以500-2000元的罚款。

11、所有参与投标工作人员必须恪尽职守，保守公司投标机密，严禁将投标过程透露给其它单位及人员。若发生以上情况将对泄密人处于2000-5000元的罚款。

12、开标会议由总经理指定相关人员参加。

13、信息科应尽可能的了解其他厂家的投标情况（名称、厂家、数量、价为等）、中标及未中标原因，并形成文字材料。

14、集团内部投标的文件资料由生产计划部存档保存，其余投标文件资料由信息科归档保存。

（二）招标

1、所有招标项目均由经营部负责。各部门提出的采购计划报经营部审批，对于审批通过的项目由经营部决定自主采购或招标采购。

2、对于确定招标采购的，由信息科负责组织有关人员编制招标文件和评标实施细则，发布招标信息。

3、投标商必须提供营业执照、产品合格证、检验报告、个人身份证明等有效证件。

4、经营部与技术部共同负责审查投标单位的资质材料。

5、经营部组织初审，技术部、信息科、生产计划部相关人员参加审定。

6、由经营部牵头，前款规定的各部门参加组成评标小组，完成开标、定标。所有参与评标人员要认真负责，保守机密，违反者视轻重处以500-2000元的罚款。

7、招标结束后，资料由信息科归档保存。

8、所有工作程序都应有文字记载、收发记录、交接记录等，以便责任的划分。

第二章

合同签订权限及管理制度

第一条：

凡签订经济合同必须遵守“中华人民共和国合同法”，合同经办人必须严把合同内容关、合同文字，力求准确无误。

第二条：

经相关部门经理审核后呈报总经理审批。合同经总经理签字后生效。

第三条：

签订购买材料和其它经济合同前，必须对市场进行大量的调查，做到“货比多家”，心中有底。

第四条：

公司对外签订合同权限及流程

1．

由合同经办人统一使用《合同审批表》，并附合同草案，进行申请。

2．

合同签订权限及流程：

合同金额1000元及10000元以下：

经办人申请

→

部门负责人批准

→

财务部经理批准

→

经办人负责合同签约

合同金额在10000元以上（含10000元）：

经办人申请

→

部门负责人签字

→

总经理批准

→

部门负责人负责合同签约

3．合同盖章时，经办人须按《公章使用登记表》的要求进行登记。

4．所有签订的合同公司至少留存原件两份：一份部门保存，一份交

财务部。

附表13：《投标审批表》

附表14：《合同审批表》

附表15：《公章使用登记表》

篇3：某小区物业管理招投标评委的确定方案

　　某小区物业管理招投标评委的确定方案

　　按照市房管局物业科方案，评委会由9名人员组成，专家评委库产生5名;当然评委4名，分别为：

　　1、招标单位选派3名代表作为评委;

　　2、购房准业主(业主)评委1名。

　　评委产生程序如下：

　　1、招标领导小组确定抽签监督人员;

　　2、招标单位从市房管局评委库中随机抽取5名评委。评委抽取在主标书评定前一天进行，严格保密。

　　评委评分方案：9名评委的评分中去最高分2名、最低分2名，所得平均分最终得分。

篇4：物业管理招投标实战技巧的分析

　　物业管理招投标实战技巧的分析

　　第一部分物业管理招投标的基本程序--知己知彼，百战不殆

　　物业管理企业介入市场方式的发展

　　接管方式

　　直接应聘方式

　　投标方式

　　条例的要求

　　第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第五十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　物业管理招标与投标的一般过程

　　1.准备阶段

　　选择招标方式(公开招标/邀标)

　　成立招标领导小组(相关部门和专家)

　　确定招标项目、招标指导思想及原则

　　向社会发布招标公告。

　　相关链接--招投标方法和组织

　　方法：

　　注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式

　　确定物业管理费报价及费用测算的招标方式

　　无标底二步综合竞争招标方式(先服务质量比较，后价格评价)

　　组织

　　开发商招标 /小业主招标 /委托代理机构招标

　　2.招标阶段

　　)编写招标书 --(案例：招标文件)

　　拟招标的物业基本情况

　　物业管理内容(基础服务管理、特殊要求管理)

　　对招标的有关说明(物业管理委托期限，物业移交日期、给物业管理提供的条件，以及其他需要说明的问题)

　　物业管理考核标准与奖惩措施

　　投标开标时间

　　投标单位资质审查

　　招标项目交底(标前会议，或者先到现场视察，再集中开标前会)

　　投标书的报送(物业机构)

　　3.开标阶段

　　评标委员会(专家组成)审阅投标文件

　　现场答辩(沟通)

　　评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书

　　评标委员会确定预选中标单位

　　公证员宣读公证书，确认中标单位(如有必要)

　　4.中标和订立合同

　　资料整理与归档

　　合同的主要条款

　　附件

　　物业管理招标的内容

　　(一)非经营性物业管理招标的内容

　　1.前期顾问服务内容

　　开发设计建设期间提供的管理顾问服务

　　物业竣工验收前的管理顾问服务

　　住户入住及装修期间的管理顾问服务

　　2.实质管理服务内容

　　物业管理的人力安排/保安服务/清洁服务/房屋及设施的维修保养服务/财务管理服务/绿化园艺管理服务/其他如上门特约服务等

　　(二)经营性物业管理招标的内容

　　内容：前期顾问服务/实质管理服务

　　主要目标--利润目标

　　前期顾问服务中重要服务内容是代业主制订物业的租金方案和租赁策略

　　实质管理服务中不断保持物业市场地位，维系收益的提升

　　第二部分物业机构投标的过程--明知山有虎，偏向虎山行

　　投标前期工作

　　取得从业资格(国家资质/地区性资质)

　　筹措资金

　　收集招标物业相关资料

　　(1)报章杂志

　　(2)网络传输

　　(3)同行业公司

　　(4)考察现场

　　进行投标可行性分析

　　招标物业条件分析

　　(1)物业性质(住宅小区 /服务型公寓 /写字楼 /商业楼宇)

　　(2)特殊服务要求(经营/联盟/特色服务)

　　(3)物业招标背景(特指性/背景)

　　(4)物业开发商状况(设计/施工质量 /招标原因)

　　本公司投标条件分析

　　(1)以往类似的物业管理经验

　　(2)人力资源优势

　　(3)技术优势(信息管理技术/绿色工程/高科技防盗安全设施 )

　　(4)财务管理优势(核算制度/分析方法/管理流程)

　　(5)劣势分析(竞争分析)

　　竞争者分析

　　(1)潜在竞争者(技术“黑马” /背景“黑马”

　　(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量(规模大小可能影响选择判断 )

　　(3)当地竞争者的地域优势

　　(4)经营方式差异

　　风险分析

　　经营风险/政策风险/是否套取资料

　　投标实施步骤

　　(一)购买阅读招标文件

　　(二)考察现场

　　前期介入查看房屋及设施设备/图纸

　　已经竣工视察项目标准：

　　工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求

　　技术经检验达到国家规定的质量标准

　　设备调试、试运转达到设计要求

　　确保外在质量无重大问题

　　周围公用设施分布情况

　　主要业主情况 (服务策划的重点)

　　当地的气候、地质、地理条件

　　制定管理服务方法及工作量

　　制定资金计划：预付款、保证金/接管期间费用支出

　　财务测算

　　明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件

　　计算或复核过服务工作量

　　掌握了物业现场基础信息

　　拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据

　　方案评估与调整

　　封送标书、保函

　　评标/答辩准备

　　第三部分物业管理服务方案编制技巧--找出亮点，放出光芒

　　第一节：提高管理服务水平的整体设想与策划

　　A、采取什么样的物业管理模式

　　B、定下什么样的服务承诺

　　C、确定工作中的重点

　　D、采取什么样的具体措施

篇5：物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(下)

　　物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(下)

　　六、工程部门专业技术人员：

　　工程部专业技术人员按本人技术专业及工程部经理下达的工作责任分工参加现场考察工作。明确注意事项，执行考察纪律。

　　1、建筑物内工程专业考察：

　　(1)工程专业技术人员可跟随本企业客户服务部经理一同完成建筑物内工程专业考察工作。

　　(2)工程专业技术人员应按如下程序完成建筑物内工程专业考察：

　　各建筑物首层门厅的台阶，地面是否具备雨、雪防滑安全条件;

　　各建筑物是否具备无障碍进、出通行条件;

　　门厅楼门编号、门禁、监控设施是否完好可靠;

　　手动照明开关外观是否完好，开/闭是否灵活有效;

　　记录门厅照明灯使用功率、统计安装数据(含门厅外部照明);

　　门厅内楼道墙面、天花是否干净无脱落现象;

　　楼内电梯是否运行平稳、年检是否符合规定，记录电梯品牌、功率;

　　高层建筑高位水箱、电梯设备间是否干净整洁通风良好;

　　屋项平台保温、防水外观完好;

　　避雷环线焊接完整、无严重锈蚀;

　　天台门、窗完好、锁及插件齐备;

　　自上而下查看消防楼梯墙面/天花干净;

　　灯具是否齐备，记录照明灯使用功率、统计单层数据;

　　应急照明外观是否完整，楼梯扶手有无损坏变形;

　　消防门是否开闭灵活，涂层、外观是否完好;

　　各层楼道墙面、天花是否干净，照明灯具外观是否完整;

　　配电、电话、宽带、电视、供水、供暖井/间是否符合规范要求;

　　楼内手机信号饱满(含地下室)，消防箱/柜等设施外观是否完好;

　　查看地下室是否干燥无积水，照明设施是否齐备完好;

　　记录地下室照明灯具使用功率、统计安装数据;

　　如该建筑物地下室建有与其它建筑或地下车库接接通道，应按地下室同样考察要求完成考察工作。对没建有与其它建筑或地下车库接接通道的建筑，应乘消防电梯返回首层门厅。

　　2、小区地下车库(人防)考察：

　　地下车库出、入口数量，层数;

　　出、入口驾驶员视野是否无死角，标牌设制是否醒目;

　　出、入口防雨(洪水)拦阻排水沟设制是否合理、有效;

　　出、入口防护顶篷所用材料，安装方式是否符合项目所在地区安全防护设计规范;

　　出、入通道照明设施是否完好;

　　地下车库通风是否良好，采用机械通风时机组运行是否良好，运行噪声是否满足环境控制要求，机房是否干净整洁，机组养护是否符合规范标准，并需记录新风机组功率;

　　地下车库墙壁无渗漏痕迹，地面无积水;

　　地下车库消防监控、喷淋系统外观完好，安装符合技术规范;

　　地下车库消防设施、管路外观检查维护良好;

　　地下车库应急照明系统外观完整;

　　地下车库应急安全出口通畅，标识有效，地面建筑维护良好;

　　掌握地下车库照明灯设制功率、统计具体数字;

　　地下车库地面是否平整、无损毁现象;

　　地下车库排水系统养护是否良好;

　　地下车库是否具备排水(洪)设施，观察水泵维护是否良好，根据项目所在地区平均降雨数据结合排水设计使用方式判断水泵排水(洪)开机盖率，记录水泵功率。

　　3、小区地上公共设施、设备考察：

　　小区机动车道是否平整、排水(雨)系统是否通畅;

　　机动车道照明设施外观是否完好，记录机动车道照明系统功率，统计照明灯具数据;

　　小区步行道路是否铺装平整、无松动、空鼓现象，排水(雨)系统是否通畅;

　　步行道路照明设施外观是否完好并符合安全技术规范，记录步行道路照明系统功率，统计照明灯具数据;

　　小区园林园艺台阶、地面是否平整无损毁，园艺建筑养护良好，排水(雨)系统是否通畅;

　　园林园艺照明系统外观是否完整，记录园林园艺照明系统功率，统计照明灯具数据;

　　检查小区儿童娱乐、成人康休设施养护是否良好并符合安全使用规范。

　　对有水景园艺造景的小区，应检查水景系统是否符合安全规定，统计系统容积;

　　检查小区园艺配电箱/柜养护是否完好，警示标识设制明显，无不安全隐患;

　　检查小区园艺灌溉系统外观完好;

　　检查小区道路照明控制系统养护良好，警示标识设制明显，无不安全隐患;

　　检查小区各种市政管井井盖安置严紧，无损毁丢失现象;

　　检查小区围墙、围栏是否封闭完整，养护是否符合规范要求。

　　围墙、围栏照明设施外观是否完好，记录机动车道照明系统功率，统计照明灯具数据。

　　4、工程技术专业人员在进行考察时应自觉执行考察纪律，对考察中发现的问题不得进行现场评论。在迎面碰到小区业户时应向其问好，并主动靠边停止移动，让出道路。如碰到小区业户询问，应如实告之企业名称讲明工作内容，打消业户顾虑。对于业户提出的核实身份以外的问题可交由本企业客户服务经理进行答复。

　　5、工程技术专业人员在完成考察工作后，应及时到达约定集合地点等侯与本企业考察团队会合，一起离开考察现场。

　　6、工程技术专业人员在完成考察工作后，应及时整理考察记录，完成考察报告，并在考察次日呈送工程部经理审阅。

　　七、保安部经理：

　　保安部经理在参加现场考察时，应承担对该小区的周边安全环境、出入口设制数量、安防监控系统、消防系统、停车场(含地下、地上)、区域交通安全设置、交通消防警示标识、保安岗位设制等进行考察。并对保安值班、住宿、用餐、洗浴、训练等保障用房/场地情况进行了解。同时也应对现场保安服务质量做出评估。

　　1、由于保安部经理承担的考察内容分散，很难独立完成考察工作。所以，保安部经理可视初步考察阶段所掌握的小区安保情况，提请跟进项目经理协调本企业其它项目保安经理协助完成考察工作。

　　2、被企业指定协助参加考察的保安经理，在考察现场应服从责任考察保安经理的工作管理，并将考察记录完整的交付给责任考察保安经理。对考察中发现的问题应及时、主动反馈至责任考察保安经理，必要时应就发现的问题提出独立处理意见。协助考察保安经理要主动了解注意事项，自觉执行考察纪律。

　　3、由于责任保安经理与协助保安经理所承担的考察责任不同。所以，责任保安经理应分配协助保安经理跟随客户服务经理承担建筑物内、地下停车库等相对考察责任较轻的安保考察工作。

　　4、责任保安经理安保考察：

　　责任保安经理到达考察现场前，应主动与协助保安经理约定联系方法。到达考察现场后，责任保安经理应在向跟进项目经理请示，并获得批准后，依据初步考察所了解的保安设施位置，离开招标人代表带领的考察队伍，独立展开考察工作。

　　(1)小区出入门口考察：

　　按小区出入口设置数量逐个完成考察考察工作;

　　小区出入门口保安岗亭、监控探头、汽车拦阻、车辆减速、灯光照明设施设备是否养护完好;

　　出入门口是否执行人、车分流管理;是否执行业户凭证，访客登记小区封闭管理制度;

　　机动车出入小区是否执行凭证放行、记录车辆牌照，来访车辆登记、出租车辆禁止入内管理制度;

　　观察保安门岗保安工作精神是否饱满，着装是否干净整洁，执勤是否减节规范，执勤区域是否干净;

　　进入小区门后观察迎面是否设置机动车辆限速、禁止呜笛警示标识;行驶方向、停车位置交通指引设置是否醒目;

　　观察值勤保安对社区业户熟识程度，观察业户对待值勤保安问侯反应;

　　对小区出入口保安服务质量，设施设备养护做出与本企业服务管理质量对比评价。

　　(2)小区围墙、围栏考察：

　　在完成首个小区出入口考察向下一个待考察出入口移动时，应选择靠近小区围墙、围栏内侧道路做为行走路线;

　　利用内侧道路做为行走路线时应就近观察小区围墙、围栏是否完好，监控探头、红外保警、灯光设施外观是否完整。

　　(3)机动车辆管理：

　　机动车道行车方向指示标识是否设置齐全;

　　地面停车场泊位画线是否清楚，照明灯光是否设置合理;

　　地面停车场出入口车辆拦阻、减速、值班岗亭是否设置齐全，养护完好;

　　地面停车场内车辆行驶、车位编号指引是否醒目;

　　小区之内是否存在违规停车现象;

　　两轮机动车辆、非机动车辆停车场/篷是否有人值守，存、取车辆是否使用凭证，是否配备气筒、工具箱、电瓶充电电源等便民服务设施。

　　(4)小区消防系统：

　　小区消防通道是否畅通，建筑外消防水栓外观是否完好;

　　消防水泵房内是否干净整洁，水泵运行、管道水压是否符合规定;

　　消防控制设备间/室是否有人值守、干净整洁;

　　地下车库消防喷淋、管道、水栓、应急照明设施外观是否养护完好，应急通道是否通畅。

　　(5)小区内部安防：

　　观察小区是否采用楼宇独立定岗安保值勤方式;

　　考察期间是否碰到小区安保值勤巡视;

　　巡视密度是否符合无间断巡视执勤管理规范;

　　小区中心地带是否设置流动治安岗位;

　　小区是否设置中心固定安保执勤岗位，执勤岗亭是否养护良好;

　　观察安保执勤人员精神是否饱满，着装是否干净整洁;

　　观察执勤人员是否可以做到体位明显、行为低调、观察细制、业户优先的小区安保执勤规范要求;

　　对小区内部安防情况做出与本企业服务管理质量对比评价。

　　(6)小区安保用房：

　　小区安保用房应包括保安值班室、监控室、值勤岗亭、员工宿舍、员工食堂、员工淋浴间、员工卫生间、员工活动室、员工训练场等;

　　(因值勤岗亭考察以在其它阶段完成，所以不再重复进行)

　　鉴于考察期间安保用房由在管物业服务企业雇用保安公司占用，责任保安经理可在不与在管物业服务企业雇用保安公司发生矛盾的前题下，通过本企业跟进项目经理请求招标人代表协助完成安保用房考察;

　　对值班室、员工宿舍用房养护情况进行考察，检查员工宿舍是否干燥、保暖、通风良好，是否符合安保管理全员入住需要;

　　检查员工卫生间上、下水是否养护良好;

　　考察在管保安公司是否配置职工食堂，如果没有，小区之内是否可以找到适合配置职工食堂用房/场地;

　　考察小区是否配置物业企业职工淋浴设施;

　　考察小区是否为在管保安公司提供员工活动室、员工训练场等设施;

　　对在管保安公司后勤保障条件、管理质量做出评价。

　　(7)在管保安公司服务质量业户评价：

　　责任保安经理应负责提醒本企业项目拓展人员和跟进项目经理，利用现场考察再次向招标人代表征求对在管保安公司服务意见。并结合现场考察做出在管保安公司服务质量综合评价，为编制物业服务管理方案，判定是否可以利用在管保安公司熟悉小区情况优势，继续承担小区安保责任，减少中标物业服务企业接管进入阻力价值，为企业高层决策提供依据。

　　(8)在管保安公司项目负责人：

　　物业二手项目招标现场考察等于明确的告束在管保安公司小区变更物业服务企业成为法定事实，同时等于在管保安公司将要面对丢失服务合同、减少服务收益不利后果。在管保安公司出于自身利益，普遍会与原物业服务企业形成抵制同盟，阻碍业主选聘物业服务企业进场，及易形成新、老物业服务企业无法正常交接、侵害业主权益、降低业户生活质量矛盾。

　　责任保安经理在现场考察中，在保安值班室争取面见在管保安公司项目负责人，做出自我介绍，利用同为从事安保服务行业背景，用本企业正在寻找安保服务合作伙伴理由，询问在管保安公司项目负责人服务企业名称、本人姓名，索要联系电话。探讨是否存在长期合作可能，得出会面洽谈约定，为是否保留继续承担安保服务、分化抵制同盟、消除进场阻力埋下伏笔。

　　5、协助保安经理安保考察：

　　协助保安经理在到达考察现场，并对责任保安经理提出的联系方法做出回应后，跟随本企业客户服务经理依照法定消防责任范围逐项进行考察工作。

　　(1)建筑物安防条件：

　　各建筑物门禁系统外观是否完好，在不打扰业户正常生活的前题下，采用选择出入该建筑老年的业户主动问好、告之服务企业名称、表明自己正在进行更换物业招标考察、并征得其同意后，寻问门禁开启、闭锁、对讲是否完好有效，寻问完成在向业户道谢继续考察工作;

　　观察各建筑门厅、电梯监控、消防探头外观是否完好;

　　建筑顶层平台门、窗配件是否齐全，开、关、插、锁时是否灵活有效;

　　自上而下逐层检查消防楼梯是否通畅;

　　应急标识、照明灯具外观是否完好;

　　楼层楼道窗户配件是否齐全，开、关、插时是否灵活有效;

　　楼层消防箱/柜外观是否完好，是否贴有检查日期、责任检查人员姓名封条，箱/柜内的设施、设备是否完好无缺;

　　楼道烟感报警探头外观是否完好;

　　楼道、楼梯无堆放杂物;

　　消防电梯是否可以下达地下底层;

　　地下室无违章占用，应急标识、照明灯具齐全完好;

　　地下室与其它建筑、车库地下连接通道通畅，照明灯具完好、光线充足，应急标识、照明灯具齐备外观完好。

　　(2)建筑物外安防警示：

　　检查建筑物外避雷线是否配置防雷安全警示;

　　检查建筑物外是否配置防止高空抛物安全警示;

　　检查建筑物周边是否存在攀爬隐患;

　　检查建筑物周边消防通道是否通畅，户外消防水栓外观养护良好。

　　(3)移交考察记录：

　　协助保安经理在完成考察后，应与责任保安经理取得联系，赶到会合地点，移交考察记录，并将考察中发现的较大问题向责任保安经理进行汇报，必要时可提出个人相关建议。

　　(4)配合完成考察：

　　协助保安经理应视情况主动配合责任保安经理完成会合之后还未完成的规定考察工作。

　　6、保安经理在完成考察后，应到约定地点与本企业考察人员会合，一起离开考察现场。

　　7、保安经理在完成考察工作后，应及时整理考察记录，完成考察报告，并在考察次日呈送跟进项目经理审阅。

　　八、保洁部经理：

　　保洁部经理应对被考察小区的周边卫生环境、保洁配置设施、保洁服务规模、在管保洁服务质量进行逐项考察。同时，由于一般物业服务企业不可能全部设置园林绿化专职技术岗位，在本企业领导未给考察项目团队配置专职林绿化技术人员时，需要主动承担该小区园林绿化考察责任。

　　保洁部经理在到达考察现场，征得跟进项目经理批准，跟随客户服务经理进入首个考察建筑，并在独立完成建筑内部保洁考察后，逐项完成其它保洁、绿化考察工作。

　　1、建筑内部保洁考察：

　　(1)建筑物外台阶、门厅地面装饰材料是否需用专业设备进行养护，日常保洁需用工时。

　　(2)门厅玻璃延展面积，玻璃垂直高度，日常保洁需用工时。

　　(3)门厅墙壁、天花是否干净。

　　(4)门厅首层是否设有保洁用备房。

　　(5)对首层设有卫生间和层面卫生间的建筑，应检查卫生间内是否干净、无杂物、无异味。

　　(6)采用向上分层换乘的方式，逐个考察电梯轿箱养护是否符合规范要求。

　　(7)建筑顶层公共平台是否干净整洁，无违规杂物。

　　(8)自上而下环绕观察建筑物外置横梁、防盗窗顶、空调外挂有无抛投垃圾杂物。

　　(9)自上而下逐层检查公共区域台阶、扶手、墙壁、天花、灯具、门窗、地面是否干净整洁。

　　(10)自上而下考察在管保洁是否采用逐/隔层垃圾回收方式，回收容器是否养护良好、无缺损。

　　(11)地下室是否干净整洁，无违规杂物。

　　(12)地下室与其它建筑、车库连接通道是否干净整洁，无违规杂物。

　　2、建筑物外周边保洁考察：

　　(1)外立面使用装饰材料种类，是否需要高空清洗作业，单次做业强度大小，年需做业次数。

　　(2)建筑门厅外是否配有固定垃圾回收箱，回收箱密封效果、养护质量是否良好。

　　(3)建筑周边道路、园林绿化是否清扫干净。

　　(4)建筑周边果皮箱是否养护良好，擦拭干净。

　　3、在管保洁服务形象考察：

　　(1)保洁人员是否统一着装，工装样式设计是否美观并方便工作，员工着装是否干净整洁。

　　(2)保洁人员常用工具是否干净完好。

　　(3)楼宇垃圾收集车是否封闭、干净，是否喷涂在管物业企业标识。

　　(4)保洁人员是否精神饱满，工作是否训练有素。

　　(5)保洁人员工作期间是否做到主动规避业户。

　　4、小区道路周边保洁考察：

　　(1)机动车道、两侧绿化隔离带清扫是否干净。

　　(2)机动车道照明灯杆低部、各类警/指标牌、延线果皮箱是否擦拭干净。

　　(3)判断道路保洁强度，估算需用工时。

　　5、小区商业网点门前卫生情况考察：

　　(1)检查小区内设各商店门前卫生是否保持干净。

　　(2)商店周边是否存在违规占道、晾晒现象。

　　(3)判断在管保洁是否采用店铺门前三包卫生管理方式。

　　6、园林绿化区域保洁考察：

　　(1)园林绿化区域地面、台阶、草坪是否清扫干净。

　　(2)园林绿化区域坐椅、亭台、园艺雕塑、果皮箱、拦杆、照明灯具、提示标牌是否擦拭干净。

　　(3)园林绿化区域儿童游乐、业户康体设施是否擦拭干净，无保洁死角。

　　(4)判断园林绿化区域保洁强度，估算需用工时。

　　7、停车场/库保洁考察：

　　(1)地面停车场及地下停车库合计保洁面积，设置数量、相距路途行走用时，日常保洁工作强度，彻底保洁相隔时间，估算需用工时。

　　(2)停车场/库保洁成本可由停车管理收费系统支出，不再计入保洁管理费用成本，用以控制物业服务收费标准。

　　(3)观察在管保洁是否提供车辆清洗、会员车辆每日保洁服务。判明该项服务采用外包或者自己承接方式，了解收费标准。

　　8、小区环卫设施考察：

　　(1)对设有公共卫生间的考察项目，应检查卫生间内是否干净、无杂物、无异味。

　　(2)掌握小区化粪池的数量、位置、容积，判断抽排间隔。

　　(3)检查小区集中垃圾用房是否清扫干净、无异味，垃圾周转箱配置数量、养护完好，垃圾房内压挤、提升机械养护良好，上下水系统供、排通畅。

　　9、垃圾收集管理方式考察：

　　(1)在管保洁采用有偿分包垃圾收集管理方式。

　　(2)在管保洁采用内部定岗垃圾收集管理方式。

　　(3)对两种不同管理方式做出筒要对比评价。

　　10、小区的周边卫生环境考察：

　　(1)做出小区周边卫生环境评估。

　　(2)做出周边环境影响保洁质量简要分析。

　　11、根据小区建筑、绿化面积，结合项目所处地域防疫规定，计算得出平均每月消杀成本。

　　11、保洁部经理完成考察工作后，应到约定集合地点，等侯本企业考察团队一同离开考察现场。

　　13、保洁部经理完成考察后，应及时完成考察报告，并于考察次日呈报跟进项目经理。

　　九、园林绿化考察：

　　园林绿化考察内容应包括：小区围墙、围栏绿化，机动车道两侧绿化，独立建筑周边绿化，小区园艺绿化等。

　　由于物业服务企业一般很少设置园林绿化专职技术部门，所以，保洁部经理在本企业领导未给考察项目团队配置专职林绿化技术人员时，需要主动承担该小区园林绿化考察责任。

　　保洁部经理在承担园林绿化考察责任时，园林绿化考察可与保洁考察同步完成。

　　1、小区围墙、围栏内侧绿化带养护质量考察：

　　(1)考察范围：

　　小区围墙、围栏内侧至机动车道、步道，邻近围墙、围栏建筑之间绿化区、带。

　　(2)考察内容：

　　了解考察范围绿植分类，观察绿植养护是否良好，修剪是否整齐，是否存在绿植枯死现象，分析枯死原因，枯死范围大小。

　　2、道路两侧绿化带养护质量考察：

　　(1)考察范围：

　　机动车道、步道两侧绿地至相邻建筑之间。

　　(2)考察内容：

　　了解考察范围绿植分类，观察绿植养护是否良好，修剪是否整齐，是否存在绿植枯死现象，分析枯死原因，做出是否需要换植判断。

　　3、独立建筑周边绿化，小区园艺绿化：

　　(1)考察范围：

　　独立建筑周边绿化及小区中心园艺绿区域。

　　(2)考察内容：

　　掌握考察范围绿植分类，观察绿植养护是否良好，修剪是否整齐，是否存在绿植枯死、虫害现象。分析原因，做出整改成本估算。

　　4、预估绿化使用机械：

　　根据绿化分类、养护保障预估需要何种机械设备，配置台数。是否可与本企业其它在管项目合并使用。

　　5、分析绿化养护成本：

　　(1)根据小区绿化面积、绿植分类，分析得出月浇灌用水平均成本。

　　(2)根据小区绿化面积、绿植分类，分析得出小区绿化所需设置岗位，得出每月人工成本。

　　(3)根据小区绿化面积、绿植分类，分析得出小区绿化所需杀虫每月平均成本。

　　6、绿化专用库房：

　　(1)考察小区在管绿化是否配置专用库房，库房是否满足存放油科、药剂安全需要。

　　(2)在没有专用库房时，是否可与其它专业合用或有新设专业库房理想位置。

　　(3)专用/合用库房是否方便绿化机械出入，机械出入是否不会影响业户及损坏通道地面装饰。

　　6、绿化专职人员或保洁部经理完成园林绿化考察后，应到约定集合地点，等侯本企业考察团队一同离开考察现场。

　　7、绿化专职人员完成考察后，应及时完成考察报告，并于考察次日呈报跟进项目经理。在保洁部经理承担园林绿化考察责任时，园林绿化考察报告可于保洁考察报告合并编写。

　　十、现场考察工作讲评：

　　企业考察带队高层管理人员可利用本企业团队等侯项目拓展人员与招标人代表话时段，将团队带离其它考察企业后，结合自已考察印象召开简要现场考察讲评，宣布次日总结会议召开地点、时间、参会人选等项事宜。

　　十一、现场考察结束汇报：

　　现场考察工作讲评结束后，带队高层管理人员应用电话向本企业总经理简要汇报考察完成情况。并根据指示及汇报结束时间，做出考察人员返回工作岗位或自行解散决定。

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