关于物业项目交接电梯安全问题的思考与建议
随着物业管理的市场化推进，业主委员会的逐渐成立，以及由于物业管理合同到期、#委会选举新物业进驻小区等原因，部分小区进入了新旧物业的交接阶段。在交接过程中，由于交接程序、物业欠费等问题使物业交接发生了不少纠纷，部分物业项目交接过程中甚至出现了交接不畅导致电梯停运的现象，严重影响居民出行。新旧物业交接过程中电梯安全问题，日渐成为社会关注的焦点。如何能够更好地解决物业项目交接问题，不仅关系到电梯安全，还涉及到小区居民的稳定生活和社区、社会的稳定。本文从物业项目电梯交接存在的突出问题出发，提出了一些思考建议。
1北京市物业项目交接的主要政策规定
目前，北京市涉及物业项目交接的政策规定主要有：《京市物业管理办法》(北京市人民政府令219号)、《北京市物业项目交接管理办法》(京建发〔20**〕603号)。管理办法对物业服务企业应当履行的交接义务、交接内容和程序、交接行为规范、应急物业服务及监督管理等作了具体规定。
另外，《北京市物业项目交接管理办法》规定，物业项目交接可以参照《新建物业项目交接查验标准》(1)BU/T774-20**)进行交接查验。《新建物业项目交接查验标准》中，针对电梯系统查验从查验范围、一般要求、电扶梯杳验要求及方法、电梯运行情况的查验要求及方法四个方面提出了具体要求。
2物业项目交接存在的电梯安全问题
近年来，随着物业交接纠纷的不断增多，部分物、Ik项目交接过程中出现了交接不畅导致电梯停运的现象，严重影响居民出行。目前物业项目交接存在的电梯安全问题主要体现在以下几个方面。
(1)部分业主大会工作人员和业主委员会委员未切实履行职责，管理缺乏专业性。
业主大会是物业管理权利和管理责任主体，业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同、监督物业服务等职责。但部分业主大会工作人员和业主委员会委员违反管理规约、业主大会议事规则，为了个人利益，强行赶走旧物业、阻挠新物业入驻小区，自行进行物业管理，由于业主委员会委员大部分为兼职人员，缺乏一定的电梯维修、改造、法律法规专业知识，电梯安全管理工作缺乏专业性;或者是在物业交接过程中未严格按照要求进行交接查验、对交接过程进行监督，甚至不移交其保管的档案资料及印章。
(2)电梯安全技术档案移交难。
《北京市物业管理办法》明确规定，物业服务企业应当与全体业主进行交接，并移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录。
《北京市物业管理办法》中对交接的内容有规定，将日后新物业公司顺利开展电梯使用管理的资料涵盖在内。佴是旧物业公司不按规定向新物业管理公司移交相关资料，或者达设单位根本就没有把相关资料移交旧物业公司。若没有出厂随机资料、安装验收、大修改造等重要的原始资料，新物业公司无法向检验机构申请电梯定期检验，无法在小区内顺利开展电梯使用管理工作。
(3)交接各方不重视电梯交接，安全意识淡薄。
物业项目电梯交接，涉及到新旧物业公司、电梯维保公司，电梯交接作为物业项目交接的重要组成部分，却由于交接各方的不重视，面临着“走过场”的尴尬。-方面，部分物业公司、维保公司未按要求移交电梯安全技术档案，甚至短接电梯电气控制回路、拆走主板，严军损坏电梯设备，影响电梯安全运行。另一方面，新物业公司、电梯维保公司未认真对技术档案、电梯运行状况、安全回路、安全保护开关等情况进行确认，未对电梯整体安全状况进行交接查验，就在交接单上签字验收。待接手电梯使用管理后，才发现电梯运行故障频发，只能停梯进行全面检修，严重影响居民出行。
3案例介绍
某新物业公司入驻小区开展物业服务仅一天，居民就反映电梯故障频发，电梯维保公司对电梯进行全面排杳后发现故障原因是控制柜内存在安全问路被短接的情况。新旧物业公司未严格按照交接规定对电梯设备进行交接查验，双方均否认安全回路被短接的情况跟自己有关。由于无法确定是旧物业服务时期的遗留问题，还是最近产生的新问题，新旧物业公司均表示不承担使用、维修责任。新物业公司为避免出现电梯安全奉故，更是将小区内电梯全部停运，居民只得爬楼梯上下班、出行，部分居民甚至扬言要上街**。为避免引发恶性群体事件，保障居民安全出行，在派出所、属地街道办事处、房屋行政主管、质量技术监督等部门的多次协调下，新旧物业公司一起对电梯进行了修理，经过检验机构确认符合安全技术规范的要求后，将电梯恢复正常运行，才结耒了这场由于“走过场”交接电梯引发的尴尬事件。
4对物业交接电梯安全问题的建议 物业交接电梯安全问题，体现了社会管理水平，更是民生所向。规范物业项目电梯交接，既关系到电梯安全，又关系到人民群众切身利益。因此，各职能部门有责任处理好物业交接问题，维护好各产权人的合法权益，进而减少和防止由此产生的纠纷、事故，促进社会和谐稳定。
(1)形成工作合力，建立物业项目交接长效监管机制。
各行业主管部门应加大对物业项目交栖的指导力度，
进一步明确电梯交接的程序及要求。切实形成工作合力，畅通信息互通机制，建立黑名单制度，探索建立长效监管机制。
(2)加强监督执法，震慑各类违法行为。
各职能部门应加大联合执法力度，对于物业项目交接过秆中出现的未按规定交接、强行接管、违规使用电梯等问题，按照相关法律法规进行处罚，有力地震慑、打击各类违法行为。
(3)提高业主委员会成员的专业能力。
一方面，业主委员会成员应加强对政策法规的学习，聛请物业管理专家和法律顾问，明确新旧物业的交接程序，确保物业交接、电梯交接安全。另一方面，多部门应联合开展培训，重视对业主委员会专业知识和能力的培训，提高队伍成员业务素质。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：电梯维修人员安全操作规程
电梯维修人员的安全操作规程
本规程依照电梯技术条件(GB10058-88)、电梯制造与安装安全规范(GB7588-87)、电气装置安装工程电梯电气装置施工及验收规范(GB50182-93)等规范制订。
1维护修理前的准备工作
1.1电梯在进行检修时，应由两人以上进行，轿厢内或入口的明显处应挂上“检修停用”标牌。
1.2让无关人员离开轿厢或其它检修工作场地，关好厅门，不能关闭厅门时，需用合适的护栅挡住入口处，以防无关人员进入电梯。
1.3检修电器设备时，一般应切断电源或采取适当的安全措施。
1.4一个人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的急停按钮，或扳动安全钳的联动开关，关好厅门，在操纵箱上挂“人在轿顶，不准乱动”的标牌。
1.5当进入底坑检修时，首先应将地坑检修箱内的急停开关断开，或限速涨紧装置的断绳开关断开。
1.6当进入轿顶检修时，首先应将安全钳开关或轿顶检修箱内的急停开关断开。
2检修过程中的安全注意事项
2.1给转动部位加油，清洗或观察钢丝绳的磨损情况时，必须停闭电梯。
2.2人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒。
2.3人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时,必须牢牢握住轿厢绳头板、轿厢上梁或防栅栏等机件。不能握住钢丝绳，并注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其它部件碰伤。需由轿内司机或检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯。
2.4禁止在井道内和轿顶上吸烟。
2.5检修电器部件时就尽能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并有主持和助手协同进行，应注意电梯突然起动运行。
2.6使用的手灯必须彩带护罩的，电压为36V以下的安全灯。
2.7严禁维修人员站在井道探身到井道内，以及两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间，或厅门上坎与轿厢跳板之间进行长时间的检修操作。
2.8在厅门启开情况下，轿箱以检修速度运行时，其上离厅门地坎距离不应超过400㎜。
篇3：电梯安全操作规程
电梯安全操作规程
1电梯必须经检验机构进行监督检验或定期检验合格后，在区质量技术监督部门办理特种设备使用登记证，并对安全检验合格标志予以确认盖章后，方可投入正式运行，电梯运行操作工(使用说明书注明需司机操作的)和电梯维修操作工必须经培训，考取质量技术监督部门颁发的特种设备作业人员证，方可上岗操作。
2一般要求
2.1不准超载运行;
2.2不允许开启轿厢顶安全窗、安全门运载超长物品;
2.3禁止用检修速度作为正常速度运行;
2.4电梯运行中不得突然换向;
2.5禁止用手以外的物件操纵电梯;
2.6客梯不能作为货梯使用;
2.7不准运载易燃易爆等危险品;
2.8不许用急停按钮作为消除信号和呼梯信号;
2.9轿厢顶部不准放置其它物品;
2.10关门启动前禁止乘客在厅、轿门中间逗留、打闹，更不准乘客触动操纵盘上的开关和按钮;
2.11操作工或电梯日常运行负责者下班时，应对电梯进行检查，将工作中发现的问题及检查情况记录在运行检查记录表和交接班记录簿中，并交给接班人。
3不安全状态下的操作及注意事项
3.1电梯在运行中发生下列意外情况，司机(或乘客)应使电梯停止运行，并采取以下措施：
3.1.1电梯失控而安全钳尚未起作用时，司机(或乘客)应保持镇静，并做好承受因桥厢急停或冲顶 敦底而产生冲击的思想准备和动作准备(一般采用屈腿、弯腰动作)、电梯出现故障后，司机(或乘客)应利用一切通讯设施(如110、警铃按钮、通讯电话等)通知有关人员，不得自行脱离轿厢，耐心等待救援;
3.1.2发生地震时 应立即就近层停止运行;
3.1.3发生火灾时，司机人员应尽快将电梯开到安全楼层(一般着火层以下的楼层认为比较安全)，将乘客引导到安全的地方，待乘客全部撤出后切断电源，并将各层厅门关闭;
3.1.4井道内进水时，一般将电梯开至高于进水的楼层，将电梯的电源切断;
3.1.5电梯失去控制时，应即按下急停按钮，仍不能使电梯停止运行时，梯内操作人员应保持冷静，切勿打开轿门跳出。
篇4：电梯安全常识问答
电梯安全常识问答十八则
电梯是高层建筑物中不可缺少的垂直运输工具，它是机电一体化的大型综合性的设备。电梯为保障其安全可靠。
1、电梯是如何运行起来的?
答：电梯有一个轿厢和一个对重，通过钢丝绳将它们连接起来，钢丝绳通过驱动装置(曳引机)的曳引带动，使电梯轿厢和对重在电梯内导轨上做上下运动。
2、电梯的钢丝绳是否会断?
答：电梯用的钢丝绳式电梯专用的，国家有专门的规定和要求。钢丝绳的配置不只是为承担电梯轿厢和额定载重量，还考虑到了曳引力的大小，因此，钢丝绳的抗拉强度大大的大于电梯的载重量，它们的安全系数都在12以上，一般电梯都配有四根以上钢丝绳，一次电梯钢丝绳是不会完全断的。
3、电梯运行中突然停电是否有危险?
答：电梯运行中如遇到突然停电或供电线路出现故障，电梯会自动停止运行，不会有什么危险。因为电梯本身设有电气、机械安全装置，一旦停电，电梯的制动器会自动制动，使电梯不能运行。另外，供电部门如有计划的停电，事先会通知的，电梯或提前停止运行。
4、电梯运行突然加快怎么办?
答：电梯的运行速度不论是上行还是下行，均应在规定的额定速度范围内运行，一般不会超速，如果出现超速，在电梯控制系统内是有防超速装置，此时，该装置会自动动作，使电梯减速或停止运行。
5、电梯轿厢超载能自动控制吗?
答：电梯的载重量根据需要有所不同，电梯只能在规定载重量之内运行，超出时，电梯会自动报警，并不能运行。
6、电梯关门时被夹是否会对人造成伤害?
答：电梯在关门过程中，如果厅轿门碰到人或物，门会自动重新开启，不会伤人。因为在门上设有防家人的开关，一旦门碰触到人或物，此开关动作使电梯不能关门，并重新开启，然后重新关门。另外，关门力是由规定的，不会达到的程度。
7、电梯的厅门能否扒开?
答：电梯的厅门在厅外是不能扒开的，必须用专用工具才能开启(专用工具由维修人员掌握)。乘客是不准扒门的，更不能打开，否则会有坠落井道的危险。
8、怎样召唤电梯?
答：当你需要乘坐点电梯是，应在电梯厅的户体面板上选择你要去的方向按钮。向上按上方向按钮，向下按下方向按钮。电梯在控制系统中采用顺向停车的方式，如果按反了方向电梯到本层不停车。
9、电梯蹲底和冲顶是否有防护措施?
答：电梯蹲底就使电梯的轿箱在控制系统全都失效的情况下，会超越首层平层位置而向下行驶，直至蹲到底坑的缓冲器上停止。缓冲器就是为此而设置的防护装置，此防护装置根据电梯的运行速度的不同，分别由弹簧式和液压式两种。当轿厢蹲在缓冲器上就称为蹲底。此时，缓冲器对电梯轿厢的冲击力产生缓解的作用，不至于对电梯内乘客造成严重的伤害。
10、电梯运行不正常时，在轿厢内怎么办?
答：当乘电梯时，发现电梯有超速或梯速较慢时，应按下操纵盘上的红色急停按钮，电梯会自动停车，并及时通报电梯维修人员。
11、发现电梯轿厢内有异味，怎么办?
答：当发现电梯轿厢内有异常的焦糊味时,应按下操纵盘上的红色急停按钮,使电梯停车,并及时通报电梯维修人员.
12、发现电梯有异常振动，刮蹭现象时，怎么办?
答：当您在乘坐电梯是，发现电梯出现异常振动、抖动、刮蹭时，应按下操纵盘上的红色急停按钮，使电梯停车，并及时通报电梯维修人员。
13、当电梯突然停电或出现故障，被困在轿厢内则应注意些什么?
答：当您被关在轿厢时，应听从电梯维修人员的指挥，可通过通讯装置与相关人员联系，以求解救。千万不要用力扒门或自行跳出，以免发生危险。
14、进入轿厢时应注意的事项?
答：当您进入轿厢时，如果电梯门开着，要看一下电梯是否在平层位置，或看轿厢是否在本层，特别是在夜间光线不清的时候，更应注意，否则有可能造成伤害，并应快尽快出。
15、电梯安装、修理单位及维修、操作人员是否应取得相应资格?
答：是的。电梯安装、维修保养、改造单位应取得顺德市质量技术监督局核发的资格证书后，方可从事相应工作;电梯安装、维修保养、电梯操作人员均应取得特种人员操作证后，持证上岗。
16、电梯出现什么紧急情况可拨打110?
答：当电梯出现紧急事故，有伤人、困人(人员被困在电梯轿厢内，无法找到电梯维修保养人员)情况，均可拨打110报警电话。
17、电梯出现什么情况下可进行质量或安全投诉?
答：当电梯经常出现关门、夹人、不平层、冲顶、蹲底、电梯司机或维修人员无上岗证、司机经常脱岗、轿厢内无检验合格证或合格证过期，电梯有异常噪音或声响,异常振动或抖动,轿厢内有异常焦糊味,电梯速度过快或过慢,维修保养不及时,电梯轿厢内无通讯或报警装置等,均可进行质量或安全投诉。
18、对电梯报警或投诉时应说清什么内容?
答：应说清电梯的具体情况，并应说清电梯所在的具体位置、电梯的产权单位及负责部门的联系人和联系电话、电梯的维修保养单位及联系电话。
篇5：电梯安全常识问答
电梯安全常识问答十八则
电梯是高层建筑物中不可缺少的垂直运输工具，它是机电一体化的大型综合性的设备。电梯为保障其安全可靠。
1、电梯是如何运行起来的?
答：电梯有一个轿厢和一个对重，通过钢丝绳将它们连接起来，钢丝绳通过驱动装置(曳引机)的曳引带动，使电梯轿厢和对重在电梯内导轨上做上下运动。
2、电梯的钢丝绳是否会断?
答：电梯用的钢丝绳式电梯专用的，国家有专门的规定和要求。钢丝绳的配置不只是为承担电梯轿厢和额定载重量，还考虑到了曳引力的大小，因此，钢丝绳的抗拉强度大大的大于电梯的载重量，它们的安全系数都在12以上，一般电梯都配有四根以上钢丝绳，一次电梯钢丝绳是不会完全断的。
3、电梯运行中突然停电是否有危险?
答：电梯运行中如遇到突然停电或供电线路出现故障，电梯会自动停止运行，不会有什么危险。因为电梯本身设有电气、机械安全装置，一旦停电，电梯的制动器会自动制动，使电梯不能运行。另外，供电部门如有计划的停电，事先会通知的，电梯或提前停止运行。
4、电梯运行突然加快怎么办?
答：电梯的运行速度不论是上行还是下行，均应在规定的额定速度范围内运行，一般不会超速，如果出现超速，在电梯控制系统内是有防超速装置，此时，该装置会自动动作，使电梯减速或停止运行。
5、电梯轿厢超载能自动控制吗?
答：电梯的载重量根据需要有所不同，电梯只能在规定载重量之内运行，超出时，电梯会自动报警，并不能运行。
6、电梯关门时被夹是否会对人造成伤害?
答：电梯在关门过程中，如果厅轿门碰到人或物，门会自动重新开启，不会伤人。因为在门上设有防家人的开关，一旦门碰触到人或物，此开关动作使电梯不能关门，并重新开启，然后重新关门。另外，关门力是由规定的，不会达到的程度。
7、电梯的厅门能否扒开?
答：电梯的厅门在厅外是不能扒开的，必须用专用工具才能开启(专用工具由维修人员掌握)。乘客是不准扒门的，更不能打开，否则会有坠落井道的危险。
8、怎样召唤电梯?
答：当你需要乘坐点电梯是，应在电梯厅的户体面板上选择你要去的方向按钮。向上按上方向按钮，向下按下方向按钮。电梯在控制系统中采用顺向停车的方式，如果按反了方向电梯到本层不停车。
9、电梯蹲底和冲顶是否有防护措施?
答：电梯蹲底就使电梯的轿箱在控制系统全都失效的情况下，会超越首层平层位置而向下行驶，直至蹲到底坑的缓冲器上停止。缓冲器就是为此而设置的防护装置，此防护装置根据电梯的运行速度的不同，分别由弹簧式和液压式两种。当轿厢蹲在缓冲器上就称为蹲底。此时，缓冲器对电梯轿厢的冲击力产生缓解的作用，不至于对电梯内乘客造成严重的伤害。
10、电梯运行不正常时，在轿厢内怎么办?
答：当乘电梯时，发现电梯有超速或梯速较慢时，应按下操纵盘上的红色急停按钮，电梯会自动停车，并及时通报电梯维修人员。
11、发现电梯轿厢内有异味，怎么办?
答：当发现电梯轿厢内有异常的焦糊味时,应按下操纵盘上的红色急停按钮,使电梯停车,并及时通报电梯维修人员.
12、发现电梯有异常振动，刮蹭现象时，怎么办?
答：当您在乘坐电梯是，发现电梯出现异常振动、抖动、刮蹭时，应按下操纵盘上的红色急停按钮，使电梯停车，并及时通报电梯维修人员。
13、当电梯突然停电或出现故障，被困在轿厢内则应注意些什么?
答：当您被关在轿厢时，应听从电梯维修人员的指挥，可通过通讯装置与相关人员联系，以求解救。千万不要用力扒门或自行跳出，以免发生危险。
14、进入轿厢时应注意的事项?
答：当您进入轿厢时，如果电梯门开着，要看一下电梯是否在平层位置，或看轿厢是否在本层，特别是在夜间光线不清的时候，更应注意，否则有可能造成伤害，并应快尽快出。
15、电梯安装、修理单位及维修、操作人员是否应取得相应资格?
答：是的。电梯安装、维修保养、改造单位应取得顺德市质量技术监督局核发的资格证书后，方可从事相应工作;电梯安装、维修保养、电梯操作人员均应取得特种人员操作证后，持证上岗。
16、电梯出现什么紧急情况可拨打110?
答：当电梯出现紧急事故，有伤人、困人(人员被困在电梯轿厢内，无法找到电梯维修保养人员)情况，均可拨打110报警电话。
17、电梯出现什么情况下可进行质量或安全投诉?
答：当电梯经常出现关门、夹人、不平层、冲顶、蹲底、电梯司机或维修人员无上岗证、司机经常脱岗、轿厢内无检验合格证或合格证过期，电梯有异常噪音或声响,异常振动或抖动,轿厢内有异常焦糊味,电梯速度过快或过慢,维修保养不及时,电梯轿厢内无通讯或报警装置等,均可进行质量或安全投诉。
18、对电梯报警或投诉时应说清什么内容?
答：应说清电梯的具体情况，并应说清电梯所在的具体位置、电梯的产权单位及负责部门的联系人和联系电话、电梯的维修保养单位及联系电话。