冷却塔的运行及维护管理制度
冷却系统是澳化锉直燃机组在制冷期内的重要设备，它不仅直接关系到制冷效果的好坏，对保证机组能否正常运行起到至关重要的作用，而且对公共环境卫生也会产生重大影响。
(一)每三个月对冷却水水质进行一次嗜肺军团菌检测，发现问题除应立即消毒外，还应按《 空调系统突发事件应急预案》处理。
(二)夏季制冷前对冷却塔及冷却水系统进行彻底的清洗(不少于两次)，并进行消毒处理。
(三)对直燃机组的吸收器、冷凝器的管线进行高压水冲洗。
(四)夏季制冷期间每月不少于两次对冷却水水质进行一般项目的检测，包括：1 、水质的电导率、酸碱性指标及钙、镁离子含量，并根据结果调整阻垢剂。
2、检查是否有菌藻产生，并根据情况调整杀菌灭藻剂。
3、水质是否有可见杂质生成，根据情况进行排污冲洗。
(五)夏季制冷期间根据天气的变化及蒸发量的变化随时调整杀菌灭藻剂的注入量。
(六)冬季供暖前对冷却塔及管线进行一次冲洗，在确认冲洗干净后对机组的吸收器、冷凝器、机房内的冷却水管路进行湿保处理，并注入缓蚀阻垢剂。
(七)冬季供暖前的所有工作完成后，把冷却水补水管中的水排空，以免冬季将管路冻裂。
(八)夏季制冷前对冷却水系统的所有水泵及管线设备进行彻底检修。
(九)夏季制冷期间每天起动冷却泵后，对冷却塔的运行情况进行一次外观检查，风扇电机及传动系统有无异声，转速是否正常。有布水器的冷却塔要观察其布水是否均匀，回水口是否通畅，齿轮转动的风扇，查看齿轮箱有无漏油。皮带转动的风扇，检查松紧度及有无丢转情况，出现问题应及时解决。
十)夏季制冷前对冷却塔的检修、维护
1、对冷却塔内的填料进行除垢。
2、对有布水器的冷却塔必须对布水器进行清洗。
3、对皮带传动的冷却塔必须对皮带进行认真检查：
(1)皮带的松紧度是否正常，并进行调整。
(2)观察皮带有无断裂情况，如有问题应及时更换。
4、对齿轮传动的冷却塔：
(1)应察看齿轮油颜色，有无污染。如有问题应查明污染原因，排除后更换新油。
(2)观察油箱中的油位是否在2 / 3 处，如不够，应查明是否有漏油，排除原因后补油。
5、转动风扇轮和布水器轮，检查转动是否灵活、平稳。
6、以上工作完成后对现场进行清理：
(1)所有的工具清理。
(2)托水盘内的渣土、杂物清理。
(3)冷却塔内的油污必须彻底清除。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：电梯维护保养管理多年心得体会
紧抓维保重点、做好旁站管理
电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免公司利益之间相互冲突;同时维保人员良莠不齐，也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理，显得尤为重要。
20**年，笔者参与一起SPVF电梯死机故障处理的旁站工作，因其不能写入楼层数据，维修人员在检测几组电压数据后立即提出故障点是PLC控制板，要求更换。一个专用PLC控制板报价三千多元，公司是否该出这部分钱?由于全程参与了维保人员的检测过程，笔者参照电气图纸，以及前期同类故障处理的经验，提出故障点不一定是PLC控制器，该型号电梯只有在打到下减速开关并在机房按下输写开关后，才能进行电梯楼层数据的输入。后经查是行程开关位置已经偏离了轿厢撞板的位置，导致无法打到开关所致。对开关安装位置进行适当的调整后，重新按规范程序输写楼层数据，再送电试机，电梯恢复了正常运行。试想如果没有对该工作进行旁站，则无从对其工作质量提出质疑。
注重细节、富于创造
在对笔者所处大厦的电梯维护工作中，曾经出现了这样一个问题：几部电梯轿门的光幕开关保护膜片松动，在电梯运行中总是发出细小不绝的颤动声。怎样解决?维保方提出更换膜片，但是除了膜片与膜片框配合间隙过大外并无其他影响使用的问题，更换理由显然不充分。使用玻璃胶粘接可否解决这个问题呢?但不能确保玻璃胶对膜片不够成腐蚀且不影响红外对射。在双方人员多次讨论后，最后我方人员大胆提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蚀性;2、煮熟的糯米在光幕维护中便于清除。这一大胆带有创造性的方法最后被证实效果良好，既在一定时间内解决了光膜膜片的颤动，又可以反复使用。
知己知彼、百战不殆
在与电梯维保公司互动中，由于双方利益点不一致，矛盾在所难免，甚至“短兵”相接，这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定双方“输赢”的关键。
笔者所工作的大厦五部电梯轿箱内层招及层显改造费用谈判中，电梯公司前期报价为三万一千多元。对于对方的这一报价，我方不能接受，立即对这一所谓“工程”的性质、范围、工程量进行研究、判断。由于我方电梯维保管理人员对电梯设备构成相当熟悉，对该工作所涉及的工艺流程相当了解，确定其工程量只包含对电梯层显显示程序数字值设置上的一定更改和部分内层招膜片的更换，两人一天即能完成。在后续的谈判中，我方完全掌握主动权，经过多次谈判，对方最终不得已以涉及“知识产权”为改造费用诉求基础，最终合同价为一万二千元，我方既赢得了此次较量的胜利，又为公司节约了大量的费用。
物业电梯设备管理作为物业设备管理中极为重要的一环，需要物业设备管理人员在现实工作中进行长期不断的探索和实践。同时，物业设备中的特种设备种类繁多，做好电梯特种设备的维保管理工作，相信也会对其他特种设备维保管理工作带来有益启发和帮助。
篇3：中央空调设备维护维修保养规范
中央空调设备维护维修保养规范
一 目的
1、规范中央空调系统设备维护维修保养工作，以确保中央空调系统设备正常运行。
二 范围
2、适用于分公司所管物业的中央空调系统设备的维护维修保养工作。
三 职责
3、服务供方负责提供空调主机的维护维修保养工作。
4、工程部空调维修工负责实施中央空调系统其它设备的维护维修保养工作。
5、工程部负责人负责对中央空调系统设备的维护维修保养工作进行监督、指导。
四 维护保养
6、维护保养周期、内容及方法
7、服务供方需按照保养合同规定的内容对空调主机实施维护保养工作，并提交维护保养报告，由工程部负责保存至合同结束后两年。
8、工程部维修工负责对服务供方实施的维护保养工作进行检查、监督，并对维护保养工作结果进行确认。
9、工程部维修工需按照年度及月度、季度保养计划所要求的内容对中央空调系统主机以外的设备实施维护保养工作，并将维护保养情况记录于“工程部工作日志”、“每月空调系统设备维护保养记录表”、“空调设备保养记录表”、“空调风机盘管滤网清洁保养记录表”内。
五 维修
10、服务供方负责提供空调主机的维修工作。
11、工程部负责对服务供方提供的空调主机维修进行检查及监督，并对维修结果进行确认，同时填写“设备维修记录表”。
12、工程部维修工负责提供空调主机以外的设备维修工作，维修人员接到维修任务后，按《设备设施维修程序》执行，维修完成后在“工程部班工作日志”中做相应记录。
13、维修过程中空调系统的操作按《中央空调系统设备操作规范》执行。
篇4：中央空调系统操作规程与维护保养标准
为了规范中建物业中央空调系统设备的管理，确保空调系统设备(设施)处于良好运行状态特制定本规程。
1.空调系统操作规程
1.1启动前检查
1.1.1检查机组电源：380V±10%，
1.1.2检查管道有无渗漏，所有阀门是否已开启。
1.1.3检查冷却塔水位、膨胀水箱水位是否适量。
1.2启动操作
1.2.1按下控制箱启动按钮并保持5秒钟，系统则按以下顺序进入自动启动模式：
1.2.2空调水系统启动运行5分钟后，空调主机进入待命状态，按下启动按钮，机组开始投入运行。
1.2.3按照使用需要启动新风机、空调柜机及各区域风机盘管。
1.3停机操作
1.3.1按下空调主机停止按钮，系统则按以下顺序进入自动停机模式：
1.3.2紧急停机：按下控制箱操作面板下方的“紧急停机”按钮即可。
1.4空调系统运行管理
1.4.1机组的运行时间和运行方案，根据气温、冷冻水供、回水温度、设备运行状况以及管理处的要求进行安排，使冷冻水供水温度控制在10℃以下，回水温度控制在16℃以下。设备责任人也可根据气温变化及时调节空调负荷和运行工况，已达到节能的目的。
1.4.2在机组运行过程中，设备责任人须每2小时检查一次运行情况，观察各类表计，并填写《中央空调系统运行记录表》。正常情况下，高压表(排气压力)应为1.1~1.7MPa，低压表(吸气压力)应为0.3~0.6MPa，各运转压缩机间的排气压力差应小于0.1MPa 。
1.4.3空调系统运行故障应急处理方法
篇5：物业配电设备定期巡检及维护要求
配电设备定期巡检及维护要求：
工作频次巡查内容
日巡检每日至少巡查1次配电室，包括室内
周巡检配电室室内清洁，低压配电柜及
应急指示灯、灭火器和室内通风正常。
控制柜的指示灯、按钮、仪表工作状态正常
接线端子的连接牢固、无发热变色、测量试纸正常。连接螺栓无松动，各类标识清晰。
功率因数不小于0.9、补偿控制器动作灵敏、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏，补偿控制柜手动、自动控制正常。补偿电容壳体无膨胀，测量试纸正常。
检查大电流(200A以上)设备的连接件处、母排连线处、联络开关、交流器等是否有异常。
月巡检低压配电柜、动力控制柜、电表箱和公共照明配电箱外壳接地螺栓及零线端子
所有开关、断路器、电容器、电缆、电表等配件设备无损坏。
变压器母线接触是否良好，变压器温度报警系统是否正常。
电缆线路径向标识是否完好。
季巡检核对断路器及其它电器装置、控制设备的整定值。
半年巡检低压配电柜、变压器、动力控制柜(箱)停电检修。
对已停电配电柜检查，进行检查紧固，重点检查与母排联接夹头弹力，并对联接夹头
对已停电的变压器除尘并检查紧固各类连接端子。
开关、接触是否良好，动作是否灵敏，若有老化，及时更换。
电容补偿柜内的电容是否存在过热、变形、失效等现象。
二次控制线路接线端子是否牢固完好、线缆是否完好。
密集母线排连接端子是否牢固完好、是否有过热、松动等现象。
动力配电柜手动、自动互投装置转换是否正常。
电缆盒接线端子是否牢固。清理电缆套管，核对电缆头标示牌是否完好无损。
可结合负荷电流大小、使用年限、运行等情况。评估是否需要停电进行年检，并须书面报设备管理专业部门或品质管理部核准方可不进行停电半年检，但须确保设备安全运行。
年度巡检测试联络开关的电气、机械联络装置是否可靠灵敏，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好记录。
电力电缆接地装置，测定电力电缆的绝缘电阻值。