物业经理人

给排水系统设备设施管理工作

7385

给排水系统设备设施管理工作

  给排水设备设施管理的内容涉及很多,根据具体的给排水系统及设备种类而定。但一般主要包括以下几个方面:

  一、给排水设备设施的基础资料管理

  给排水设备设施的基础资料管理的主要内容是建立给排水设备设施管理原始资料档案和设备维修资料档案。所有给排水设备设施(包括采暖、空调等)接管后均应建立原始资料档案。

  二、给排水设备运行管理

  给排水设备设施运行管理的内容是建立合理的运行制度和运行操作规定,确保给排水设备设施良好运行,日常由物业管理公司水工操作运行给排水设备,运行中严格记录一些运行参数,以便给排水专业管理人员判断分析设备的运行状况及确定维保内容。

  三、给排水设备设施的维修养护管理

  给排水设备设施的维修养护管理是根据给排水设备设施的性能按照一定的科学管理程序和制度,以一定的技术管理要求,对设备进行日常养护和维修更新,确保给排水设备设施性能良好,对一些易损件要定期更换,杜绝事故停机。对一些技术性要求较高的设备设施,物业管理公司一般委托专业性公司维保或者大修理。

  物业管理与给水排水专业密不可分

  前面提到,物业管理公司在不同程度或不同方式上承担着某些社会职能。南京市物业管理办法中规定,供水、供电、供气、邮政、电信等单位开展维修施工时,物业管理企业应当予以协助。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用。确需委托的,应当与物业管理企业签订委托合同,实行有偿

  服务。物业管理公司应与市政的给水、排水等专业管理部门明确各自的管理职责,相互分工通力合作。

  高层楼宇以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼房以楼外自来水表为界。界线以外(含计费水表)的供水管线的设备,由城市供水部门负责维护管理,界线以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。通常小区内用水自来水公司实行趸售政策。室内排水系统由物业管理公司维护管理。物业红线外的排水管路、窨井由城市排水管理部门负责维护。

  物业管理企业在接管物业前应提前介入,结合今后的运行要求及管理经验,提出建议,以便于后期管理。在竣工验收前,给水系统、设备设施都要通过试压、试运行,合格后方可投入使用。在物业管理公司接管后,给排水设备设施的日常操作和运行都由水工完成。给排水设备日常操作管理是物业设备管理中很重要的环节,直接关系运行情况是否正常,降低运行损耗等问题。因此,给排水专业技术人员应规范给排水设备设施的操作程序,确保员工正确、安全地操作给排水设备设施。给排水设备在运行过程中会出现一些异常情况,如供水管爆裂、水泵不工作及停电等,需要及时处理,为了避免出现异常,便于事先采取预防措施,要加强日常巡视工作,确保所辖物业管理区域内给排水设备设施的良好运行。

  一般意义上的物业设备设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气。传统的物业设备管理侧重于现场管理,主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养,把各种设备能够正常运行作为工作目标,着眼于有故障的设备,具有“维持”的特点。但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进,信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑,使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统,各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大,“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为,大楼或小区建成后,招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题,诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速等。

  导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因,首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利,而过多地考虑了如何节省一次性投资,如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中,较少考虑各项设备集成后的协调和匹配,而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中,设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手,工程前期介入的工作几乎不做或做得很少,设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后,很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。其次,就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了,这就是物业设备设施管理的全部工作内容。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人,没有意识到良好的物业环境品质(即各种物业设备设施的运行效果)才是物业设备管理的最高工作目标。国内物业管理行业薪酬较低,不能吸引优秀专业技术人员加入,设备管理的技术含量不高,致使许多给排水等专业技术人员宁愿到工地上体验,也不愿从事物业管理工作。

  总的来讲,在物业管理行业要发展需要多专业支撑,给排水专业在物业管理行业是有市场、有前景的。在这里给排水设计人员的设想得以验证,新技术、新材料在这里得以运用,从专业人员角度来讲,在物业管理区域内的给排水呈现的是一个动态的美。

www.pmceO.com 物业经理人网

篇2:物业管理区域内给排水系统管理

  物业管理区域内给排水系统

  物业管理区域内给排水系统是指各种冷水(生活用水、消防用水)、热水和污水排放的工程设施的总称。它主要包括以下几部分:

  第一、供水设备系统

  供水设备系统是指物业管理区内通过城市供水管网,供入物业区域的给水设备系统。涉及到的设备设施主要有水箱、供水泵、水表、供水管网等。

  供水系统按照用途分类,基本上可以分为生活用水、生产用水、消防用水三大类,但这三类用水并不一定单独设置给水系统。有时会将生活和消防给水共用一个给水系统,或生活、生产、消防共用一个给水系统,这种系统形式叫联合给水系统。具体采用什么样的给水系统形式,一般由设计院根据开发商要求,按用户(用水设备)对水质、水温及外城市管网的给水情况,综合考虑技术、经济和安全条件,确定合适的给水方式。

  第二、排水设备系统

  排水设备系统是指物业区域内用来排除污废水及雨雪水的设备系统。主要涉及到室内排水管道、污水处理装置、通气管、清通设备、抽升设备、室外检查井和排水管道等。

  排水系统按照所接收的污废水的性质不同,分为生活污水、工业废水、雨水管道三大类。排水体制有分流制和合流制。三类水共用一套管网排放叫合流制,三类水分别排放叫分流制。具体采用什么样的排水体制,要根据污废水的性质、浓度及城市管网的排水体制而定。一般考虑水资源的利用及运行成本,往往设计为分流制系统。

  第三、用水设备

  用水设备指建筑物内或构筑物内各类卫生器具和生产用水设备。这部分主要包括洗脸盆、洗浴盆、浴盆、便器、喷泉喷头及各种绿化洒水设备等。

  第四、热水供应设备系统

  这部分是指为满足对水温的某些特定要求而设置的设备系统。通常是酒店及高档写字楼为顾客、业主提供洗浴热水。其中涉及到的设备系统包括淋浴器、供热水管道、循环设备、热水表、热交换器、温度调节器、减压阀等。

  第五、消防设备

  物业管理区内的消防水系统,主要包括消防箱、供水箱、各式消防喷淋头、消防栓、消防水泵等。

  给排水系统设备设施管理

  给排水系统设备设施管理主要是针对给排水系统中所涉及的各种设备及管道等的日常操作运行、维护等的管理活动。包括物业管理公司对所管辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏,消防水箱定期调水放水,以防出现阻塞、水质腐臭等现象,消防泵定期试泵等等都属于给排水设备设施管理范畴。

篇3:物业设备设施管理术语

  1.0术语:

  1.1. 技术责任:在专业分工确定后,从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承担的责任。具体描述可以从以下几个方面理解;

  ⑴责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比较熟悉的,对系统内各节点的设备的技术状态必须是了解的,因而对自己所负责的设备系统的安全运行的发展趋势应该有自己的技术判断。

  ⑵对涉及本系统内的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。

  ⑶对所管系统内的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。

  ⑷对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。

  1.2 系统保养:系统是指按照一定的关系组成的整体。本文内所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”等。按上述系统的全部组成,从始端到末端,按一定的设定周期及不同专业的技术要求,对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为,而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。

  1.3.运行管理:运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求,通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。

  1.4.保养的工艺要求:在实施物业设备系统保养的过程中,对每一个保养环节的具体操作要求。

  1.5.维修:维修是在运行管理范畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除,恢复系统运行。

  1.6.检修:是特指一些设备设施在一定的运行周期内,有计划地按该设备的技术要求进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故障状态。

  1.7.监测:通过人工或仪表等技术手段,对在运行的设备的各类技术参数进行记录、分析、比较的过程。达到对设备运行动态的情况的了解的目的。

  1.8.检测:通过应用技术的手段和对应的仪表,对设备固有的技术参数进行测量,以达到对被检设备的完好程度和性能好坏的判断的目的。

  1.9.预测:通过对设备系统的大量数据的占有和分析,推断未来的时间段内设备可能出现的技术状态和安全运行的可靠程度的工作过程和结果。

  1.10.技术协调:当出现有多专业系统交叉的问题时,组织有关专业工程师进行技术讨论,解决相关问题的过程。

篇4:共用设备设施管理规程

  1.0 目的

  按小区公共设备规范管理要求,确保设备管理工作的统一、完整和完善,使各项设备处于良好运行状态,满足服务要求。

  2.0 适用范围

  适用于小区物业机电设备的综合管理工作。

  3.0 职责

  4.1 工程值班员负责设备的日常养护及运行操作,做好运行记录,并负责所管设备的档案管理工作。

  4.2 工程维修工负责设备的定期维护及年度大修工作,做好维修记录。

  4.3 电梯维修工负责物业电梯运行保养及安全管理工作。

  4.4 弱电工负责物业项目自控、电视电话、背景音乐、消防监控等系统的操作、维护与保养工作。

  4.5 工程水工负责物业项目排污管道、雨水管、沙井、雨水井、化粪池、天台渠口、道路、房屋本体等进行检查和维护,确保其最佳状态。

  4.7 工程主管全面负责物业项目的设备管理工作,编制设备的维修保养计划,制定月检、季检、年检及全年大修计划,并组织相关人员实施。

  4.8 物业服务中心负责人负责计划的审核,呈报公司相关部门或主管领导审批,并监督、检查、指导上述人员的工作。

  4.9 物业公司工程经理负责对物业项目的工程管理工作进行监督检查;编制有关工程技术档案;分包工程的方案审定、预算审核;组织专业技术人员处理公司重大工程改造,指导设备设施故障维修工作。

  5.0 程序内容

  5.1 遵循“维护为主、保养与修理并重”的原则,加强设备的日常维护保养工作,确保设备的使用寿命。

  5.2 配置与机电设备管理工作相适应的机电人员、设备设施、仪器仪表和作业环境。

  5.3 制订并贯彻执行各种设备设施的维护保养制度和安全操作规程及机电人员的岗位职责。

  5.4 制订并贯彻执行设备台帐管理制度,健全设备设施的编号、统计、保管、更新、报废等管理办法。

  5.5 制定各种机电设备修理工日、材料损耗报表及备品备件定额。

  5.6 建立健全设备技术档案,做好设备运行和维修记录。

  5.7 工程人员在操作设备前必须进行有关的培训后,才能使用和操作

  5.8 严格执行交接班制度及巡视检查制度。

  5.9 必须严格执行设备操作规程,严禁不按规程违章操作。

  5.10 坚持“事故处理三不放过”原则,严肃处理设备事故,认真分析事故原因,采取措施预防同类事故的再次发生。

  6.0 程序要点

  6.1 设备的接管验收

  6.1.1 设备的接管验收由主管领导组织相关部门与建设单位办理设备交接验收及资料移交手续。

  6.1.2 设备接管时按照出厂合格证明书及国家规范、标准进行验收。如验收不合格,则应在验收单中说明实际情况及原因,并提出整改建议,限期由开发商负责整改。

  6.2 设备的基础管理

  6.2.1 设备的资料管理

  6.2.1.1 在接管物业项目后应尽快将所有设备建立起《设备台账》,并在建档后将《设备台账》进行存档。

  6.2.1.2 《设备台帐》内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、使用时间、主要技术参数等。

  6.2.1.3 《设备台账》应与设备现状一致,设备管理人员应将设备封存、停用、报废、更换零部件及检修情况,及时分别在《设备台账》或《设备卡》上登记。

  6.2.1.4 《设备台账》和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议等)统一由物业公司专人保存。

  6.2.1.5 重要设备的操作手册复印件由服务中心建档保管。

  6.2.2 设备的编号与标识

  6.2.2.1 接管物业项目后应将所有设备及其运行状态进行统一标识与编号。标识内容分别填写在设备卡和设备状态标识牌上。设备标识牌制作、标识要求统一执行公司VI系统要求。

  6.2.2.2 所有设备应按单机单台悬挂或张贴《设备卡》。《设备卡》标明该机的编号、型号、责任人、主要技术参数,用标牌形式制作。

  6.2.2.4 应对设备状态进行标识,以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。

  6.2.2.5 设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等;

  6.2.2.6 设备状态标识牌应在设备状态确定后,由设备操作人员及时悬挂于应标识设备的显眼位置;设备状态改变,标识应随之改变。

  6.3设备的日常操作、运行、维修保养管理(详见工程类各设备的操作、运行、维修保养管理程序)。

  6.4设备的停用和封存

  6.4.1 发现下列情况之一,设备应予停用或封存:

  6.4.1.1 多余设备,含服务提供不再需要的设备;

  6.4.1.2 设备功能已不能满足提供服务需要的设备。

  6.4.2 停用或封存的设备应采用措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。

  6.4.3 工程部应定期对停用或封存的设备进行检查,以保持其适用性。

  6.4.4 设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单,由服务中心负责人上报公司领导批准后实施。

  6.5 设备的报废

  6.5.1 无修复价值的设备应予报废。

  6.5.2 报废设备应由公司工程部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括:运行值班人员、工程主管、服务中心负责人、物业公司工程部经理等。

  6.5.3 工程主管填写《设备设施封存、报废审批表》,经服务中心负责人审核、公司主管领导批准后实施。

  6.5.4 需报废设备在未获得批准、实施前,应悬挂“待报废”标识。

  6.5.5 报废设备应及时撤离原安装或使用场所,未撤离前应悬挂“报废”标识。

篇5:物业管理给排水系统构成及管理内容

  物业管理给排水系统构成及管理内容

  目前,物业管理的职能正走向社会化,物业管理将物业区域内分散的社会服务统一起来,在不同程度或不同方式上承担着某些社会职能,如供水、供电、环保、绿化、保安、消防等。

  物业管理企业接管物业小区、大厦,首要的是要保障设备设施系统正常运行,水、电、气的供应是最基本的服务。这在高层建筑内表现得尤为重要,再高档的写字楼,如果没有水、没有空调等基础保障是不会有公司入驻的。在高层建筑内,给水系统犹如人体的血脉,输送液体营养,排水系统如人体的代谢系统,保障大厦内的液体废物能正常排出。

  在院校,给水排水专业一般培养具备城市给水工程、排水工程、建筑给水排水工程、工业给水排水工程、水污染控制规划和水资源保护等方面的知识,能在政府部门、规划部门、经济管理部门、环保部门、设计单位、工矿企业、科研单位、大、中专院校等从事规划、设计、施工、管理、教育和研究开发方面工作的给水排水工程学科的高级工程技术人才。但随着物业管理行业的发展,给水排水专业与物业管理行业已密不可分,多数给排水专业人员在物业管理这个新行业中生根,发展着给水排水专业的另一个方向。

  物业管理区域内给排水系统

  物业管理区域内给排水系统是指各种冷水(生活用水、消防用水)、热水和污水排放的工程设施的总称。它主要包括以下几部分:

  第一、供水设备系统

  供水设备系统是指物业管理区内通过城市供水管网,供入物业区域的给水设备系统。涉及到的设备设施主要有水箱、供水泵、水表、供水管网等。

  供水系统按照用途分类,基本上可以分为生活用水、生产用水、消防用水三大类,但这三类用水并不一定单独设置给水系统。有时会将生活和消防给水共用一个给水系统,或生活、生产、消防共用一个给水系统,这种系统形式叫联合给水系统。具体采用什么样的给水系统形式,一般由设计院根据开发商要求,按用户(用水设备)对水质、水温及外城市管网的给水情况,综合考虑技术、经济和安全条件,确定合适的给水方式。

  第二、排水设备系统

  排水设备系统是指物业区域内用来排除污废水及雨雪水的设备系统。主要涉及到室内排水管道、污水处理装置、通气管、清通设备、抽升设备、室外检查井和排水管道等。

  排水系统按照所接收的污废水的性质不同,分为生活污水、工业废水、雨水管道三大类。排水体制有分流制和合流制。三类水共用一套管网排放叫合流制,三类水分别排放叫分流制。具体采用什么样的排水体制,要根据污废水的性质、浓度及城市管网的排水体制而定。一般考虑水资源的利用及运行成本,往往设计为分流制系统。

  第三、用水设备

  用水设备指建筑物内或构筑物内各类卫生器具和生产用水设备。这部分主要包括洗脸盆、洗浴盆、浴盆、便器、喷泉喷头及各种绿化洒水设备等。

  第四、热水供应设备系统

  这部分是指为满足对水温的某些特定要求而设置的设备系统。通常是酒店及高档写字楼为顾客、业主提供洗浴热水。其中涉及到的设备系统包括淋浴器、供热水管道、循环设备、热水表、热交换器、温度调节器、减压阀等。

  第五、消防设备

  物业管理区内的消防水系统,主要包括消防箱、供水箱、各式消防喷淋头、消防栓、消防水泵等。

  给排水系统设备设施管理

  给排水系统设备设施管理主要是针对给排水系统中所涉及的各种设备及管道等的日常操作运行、维护等的管理活动。包括物业管理公司对所管辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏,消防水箱定期调水放水,以防出现阻塞、水质腐臭等现象,消防泵定期试泵等等都属于给排水设备设施管理范畴。

  给排水设备设施管理的内容涉及很多,根据具体的给排水系统及设备种类而定。但一般主要包括以下几个方面:

  一、给排水设备设施的基础资料管理

  给排水设备设施的基础资料管理的主要内容是建立给排水设备设施管理原始资料档案和设备维修资料档案。所有给排水设备设施(包括采暖、空调等)接管后均应建立原始资料档案。

  二、给排水设备运行管理

  给排水设备设施运行管理的内容是建立合理的运行制度和运行操作规定,确保给排水设备设施良好运行,日常由物业管理公司水工操作运行给排水设备,运行中严格记录一些运行参数,以便给排水专业管理人员判断分析设备的运行状况及确定维保内容。

  三、给排水设备设施的维修养护管理

  给排水设备设施的维修养护管理是根据给排水设备设施的性能按照一定的科学管理程序和制度,以一定的技术管理要求,对设备进行日常养护和维修更新,确保给排水设备设施性能良好,对一些易损件要定期更换,杜绝事故停机。对一些技术性要求较高的设备设施,物业管理公司一般委托专业性公司维保或者大修理。

  物业管理与给水排水专业密不可分

  前面提到,物业管理公司在不同程度或不同方式上承担着某些社会职能。南京市物业管理办法中规定,供水、供电、供气、邮政、电信等单位开展维修施工时,物业管理企业应当予以协助。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用。确需委托的,应当与物业管理企业签订委托合同,实行有偿

  服务。物业管理公司应与市政的给水、排水等专业管理部门明确各自的管理职责,相互分工通力合作。

  高层楼宇以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼房以楼外自来水表为界。界线以外(含计费水表)的供水管线的设备,由城市供水部门负责维护管理,界线以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。通常小区内用水自来水公司实行趸售政策。室内排水系统由物业管理公司维护管理。物业红线外的排水管路、窨井由城市排水管理部门负责维护。

  物业管理企业在接管物业前应提前介入,结合今后的运行要求及管理经验,提出建议,以便于后期管理。在竣工验收前,给水系统、设备设施都要通过试压、试运行,合格后方可投入使用。在物业管理公司接管后,给排水设备设施的日常操作和运行都由水工完成。给排水设备日常操作管理是物业设备管理中很重要的环节,直接关系运行情况是否正常,降低运行损耗等问题。因此,给排水专业技术人员应规范给排水设备设施的操作程序,确保员工正确、安全地操作给排水设备设施。给排水设备在运行过程中会出现一些异常情况,如供水管爆裂、水泵不工作及停电等,需要及时处理,为了避免出现异常,便于事先采取预防措施,要加强日常巡视工作,确保所辖物业管理区域内给排水设备设施的良好运行。

  一般意义上的物业设备设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气。传统的物业设备管理侧重于现场管理,主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养,把各种设备能够正常运行作为工作目标,着眼于有故障的设备,具有“维持”的特点。但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进,信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑,使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统,各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大,“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为,大楼或小区建成后,招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题,诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速等。

  导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因,首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利,而过多地考虑了如何节省一次性投资,如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中,较少考虑各项设备集成后的协调和匹配,而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中,设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手,工程前期介入的工作几乎不做或做得很少,设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后,很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。其次,就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了,这就是物业设备设施管理的全部工作内容。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人,没有意识到良好的物业环境品质(即各种物业设备设施的运行效果)才是物业设备管理的最高工作目标。国内物业管理行业薪酬较低,不能吸引优秀专业技术人员加入,设备管理的技术含量不高,致使许多给排水等专业技术人员宁愿到工地上体验,也不愿从事物业管理工作。

  总的来讲,在物业管理行业要发展需要多专业支撑,给排水专业在物业管理行业是有市场、有前景的。在这里给排水设计人员的设想得以验证,新技术、新材料在这里得以运用,从专业人员角度来讲,在物业管理区域内的给排水呈现的是一个动态的美。

相关文章