一、热水用水量标准和热水水质
(一)热水用水量标准
室内热水供应是对水的加热、储存和输配的总称。室内热水供应系统主要供给生产、生活用户洗涤及盥洗用热水 ，应能保证用户随时可以得到符合设计要求的水量、水温和水质。
用水量的标准有两种 ：
①按热水用水单位所消耗的热水量及其所需水温而制定的 ，如每人每日的热水消耗量及其所需水温、洗涤每1kg 干衣所需的水量及水温等 ;
②按卫生器具一次或1h 热水用水量和所需水温而制定的。
(二)热水的水质
热水供应系统中的管道结垢和腐蚀是两个普遍问题 ，影响其使用寿命与投资维修费用。防止热水管道腐蚀的措施是减少水中的溶解氧和采用防腐管材 ，在工程中常设置气体排除装置和采用铜管。
在热水管道中 ，影响水垢形成的因素主要是热水中的暂时硬度含量和水温。生产用热水的水质标准要根据生产工艺要求标准来确定。生活用热水的水质标准除了应该符合我国现行的枟生活饮用水水质标准桦外 ，对集中热水供应系统加热前水质是否需要软化处理 ，应根据水质、水量、使用要求等因素进行技术经济比较确定。一般情况下热水供应系统按65℃水温计算时 ，小于10m3 的日用水量可不进行软化处理。如果经过实践证明 ，该地区使用磁化器软化水有效时 ，可在水加热器或锅炉冷水进水管上安装磁化器。
(三)水温
热水水温应当满足生产和生活需要 ，以保证系统不因水温高而使金属管道腐蚀、设备和零件易损和维护复杂。水温过高还容易发生烫伤人体的事故。热水锅炉或水加热器出口的最高水温和配水点的最低温度 ，应根据水质处理情况而定。当无须进行水质处理或有水质处理设施时 ，热水锅炉和水加热器出口的最高水温应低于75℃ ，配水点的最低水温应高于60℃ ;要进行水质处理但未设置处理装置时 ，热水锅炉和水加热器出口的最高水温应低于65℃ ，配水点的最低水温应高于50℃ 。
若热水仅供沐浴、盥洗使用而不供洗涤用水时 ，配水的最低水温不低于45℃即可。热水锅炉和水加热器的出水温度一般均按65～70℃水温设计 ，最高不得超过75℃ ;配水管网最不利配水点的最低水温为 ：供应洗涤需要时应不低于60℃ ;供应浴
盆时不低于55℃ 。水加热设备出口与配水管网最不利配水点温度差不得大于15℃ 。
二、热水供应系统的分类
室内热水供应系统 ，按照热水供应范围分为：局部热水供应系统、集中热水供应系统、区域性热水供应系统。
(一)局部热水供应系统
局部热水供水系统适用于供水点很少的情况 ，如家庭、食堂等用热水量较小的建筑。加热器可用炉灶、煤气热水器、电热水器及太阳能热水器等 ，有设备简单、使用方便、造价低等优点 ，在没有集中热水供水系统的建筑中广泛使用。
(二)集中热水供应系统
集中热水供应系统一般应用在热水供应范围较大 ，用水量多的建筑物。热水的加热、贮存及输送均集中于锅炉房 ，在锅炉房或热交换间设加热设备 ，将冷水集中加热 ，热水由统一的热水管网配送 ，集中管理，可供一幢或几幢建筑物需要的热水。节省建筑面积 ，热效率较高 ，但投资大 ，多用于大型宾馆、高级住宅等建筑物。这种系统适用于医院、疗养院、旅馆、公共浴室、体育馆、集体宿舍等建筑。
比较完善的热水供应系统 ，通常由下列几部分组成。
①加热设备 ：锅炉、炉灶、太阳能热水器、各种热交换器等。
②热媒管网 ：蒸汽管或过热水管 ，凝结水管等。
③热水贮存水箱 ：开式水箱或闭式水箱等。
④热水输配水管网和回水管网、循环管网。
⑤其他设备和附件 ：循环水泵 ，各种器材和仪表，管道伸缩器等。
集中热水供应系统的工作流程为锅炉生产的蒸汽经热媒管送入水加热器把冷水加热。蒸汽凝结水由凝结水管排入凝水池。锅炉用水由凝水池旁的凝结水泵压入水加热器中 ，水加热器中所需的冷水由给水箱供给 ，加热器中热水由配水管送到各个用水点。为了保证热水温度 ，循环管(回水管)和配水管中还循环流动着一定数量的循环热水 ，用来补偿配水管路在不配水时的散热损失。因此 ，集中热水供应系统可以认为由第一循环系统(发热和加热器等设备)和第二循环系统(配水和回水管网等设备)组成。
(三)区域热水供应系统
区域性热水供应系统是建设小区锅炉房集中供应热水 ，或利用城市热网进行供水的常用方式。加热冷水的热媒多使用热电站、工业锅炉房所引出的余热集中制备热水 ，供建筑群需要。此种方式供应热水的规模大 ，设备集中 ，热效高 ，使用方便 ，对环境污染小 ，是一种较好的热水供应方法 ，但设备复杂，管理技术要求高 ，投资很大。这种系统的热效率最高 ，供应范围比集中热水供应系统大得多 ，每幢建筑物所需的热水供应设备也最少 ，有条件的情况下应优先采用。
三、集中热水供应
水的加热方式很多 ，在局部热水供应系统中可利用电、燃气、太阳能来加热水。在集中热水供应系统中 ，常见的有蒸汽直接加热和间接加热两大类。直接加热法即利用燃料直接烧锅炉将水加热或利用清洁的热媒如蒸汽与被加热水混合而加热水的方法。可采用电力来加热水 ，在太阳能源丰富的地区可采用太阳能加热水。选用时应根据热源种类、热能成本、热水用量、设备造价及经常费用等经济技术指标比较后再进行确定。在有条件的工厂 ，应尽量利用废热、余热来进行加热，以节省燃料。
间接加热法即被加热水不与热媒直接接触 ，而是通过加热器中的传热面的传热作用来加热水的方法。如用蒸汽或热网等加热水的方法，当热媒放热后 ，温度降低 ，仍可回流到原锅炉房复用 ，因此热媒不需要大量补充水 ，此法既可节省用水 ，又可保持锅炉不生水垢 ，提高热效能。
集中热水供应方式有很多 ，有前述的按加热方法的不同 ，可分直接加热式和间接加热式 ;按循环管道的有无 ，可分为全循环式、半循环式和无循环式 ;按循环方式的不同 ，可分为设循环水泵的机械循环式和不设循环水泵的自然循环式 ;按配水干管在建筑内布置位置的不同 ，可分为下行上给式和上行下给式。
(一)普通集中热水供应方式
(1)图2-6(a)所示为下行上给式全循环供水系统 ，由两大循环系统组成：锅炉水加热器、凝结水箱、水泵及热媒管道等构成第一循环系统 ，其作用是制备热水 ;第二循环系统主要由上部贮水箱、冷水管、热水管、循环管及水泵等构成 ，其作用是输配热水。该系统适用于热水用水量大、要求较高的建筑。
(2)图2-6(b)所示的是上行下给式全循环供水系统 ，此时循环立管是由每根热水立管下部延伸而成。这种方式一般适用在五层以上 ，并且对热水温度的稳定性要求较高的建筑。因配水管与回水管之间的高差较大 ，往往可以采用不设循环水泵的自然循环系统。这种系统的缺点是维护和检修管道不方便。
(3)图2-6(c)所示的为下行上给式半循环供水系统，适用于对水温的稳定性要求不高的五层以下建筑物 ，比全循环方式节省管材。
(4)图2-6(d)所示的为不设循环管道的上行下给式供水系统 ，适用于浴室、生产车间等建筑物内。这种方式的优点是节省管材 ，缺点是每次供应热水前需排泄掉管中的冷水。
热水供应方式的选择 ，必须根据建筑物的性质、要求卫生器具供应热水的种类和数量、热水供应标准、热源的情况等因素 ，选择不同的可用方式进行技术和经济方案比较后确定。
(二)普通集中热水供应设备
1 .热水直接加热设备
根据建筑情况、热水用水量及对热水的要求等 ，选用适当的锅炉或热水器。常用的加热器有：热水锅炉(燃料有煤、油及燃气等);汽水混合加热器(以清洁的蒸汽通过喷射器喷入贮水箱的冷水中 ，使水汽充分混合加热水);家用型热水器 ，目前市场上有燃气热水器及电力热水器等 ;太阳能热水器，利用太阳能加热水是一种简单、经济的加热方法。
(1)蒸汽直接加热。
蒸汽直接加热就是将锅炉生产的蒸汽直接通入水中进行加热。这种加热方法比较简单 ，其投资少、热效率高、维修管理方便;但是噪声较大、冷凝水不能回收 ，水质会受热媒污染 ，因此这种加热方法只适用于耗热量不大、凝结水不要求回收、对噪声控制无严格要求的公共浴室、工业企业的生活间和洗衣房等建筑。
直接蒸汽加热常用多孔管加热和喷射器加热两种方法。鉴于喷射器结构紧凑、加工容易、噪声较小 ，因此在对较大水箱或浴室大水池中的水体进行加热的情况下常优先采用。
(2)加热水箱。
加热水箱属直接加热设备。在水箱中放置蒸汽多孔管或蒸汽喷射器、排管或盘管 ，这样就构成了加热水箱。加热水箱一般用钢板做成长方体 ，也可用钢筋混凝土制作。往加热水箱中补充冷水时 ，应注意：如果室外供水管网压力较高(大于0 .5MPa)且出水口用浮球阀控制 ，为既使系统压力稳定，又不使浮球阀因压力过高而经常漏水 ，因此不要把冷水直接送入加热水箱 ，而应由另外一个给水箱供应。采用蒸汽多孔管或箱外设置喷射器加热冷水时 ，蒸汽管应从高出加热水箱水位0 .5m 处引入 ，这样可以避免冷水在蒸汽切断时被吸入蒸汽管内。
2 .热水间接加热设备
间接加热就是利用锅炉产生的蒸汽或高温水作热媒 ，通过热交换器把水加热 ，热媒放出热量后 ，又重新返回锅炉之中 ，这样循环往复的一种加热方式。通过这种系统加热的水不易被污染 ，热媒不必大量补充 ，无噪声 ，热媒和热水在压力上无联系 ，因此 ，对比较大的热水供应系统常采用间接加热的方式 ，如医院、旅馆、饭店等。
间接加热设备常用的有容积式热水加热器、快速热水加热器和热水贮存器等。
(1)容积式热水加热器。
容积式热水加热器具有加热器和热水箱的双重作用。一般用钢板焊接成圆柱形水箱 ，有卧式和立式两种。常用卧式(见图2唱7)，只有在安装房间无法放置卧式时 ，才采用立式。这种加热器可设在建筑物的底层或地下室内。它节能、节电、节水效果显著 ，已列入国家专利产品。容积式热水加热器的中下部有一束 U 形加热盘管 ，蒸汽(或高温热水)由 U 形管上部进入 ，放出热量后 ，冷凝水返回锅炉 ，而水箱内的水被加热后供应系统使用。
安装卧式容积式热水加热器的房间 ，在装有盘管的一端应留有能取出盘管的足够位置以便检修。罐体应保温，以防止散失大量的热量。
容积式热水加热器的供水温度比较稳定 ，但热效率较低 ，造价高 ，占地大，维修管理不便。常用于需要供水温度稳定、用水量大而又不均匀的热水系统 ，如医院、旅馆大型公共浴室和工业企业的生活间等。
采用容积式热水加热器的系统 ，当给水由室外高温直接供水时 ，加热器上应装温度计、压力表和安全阀。特别是当室外供水压力波动时 ，加热器中的压力也随之变化 ，为使系统压力不超过规定值 ，装设安全阀就显得非常重要。
当室外供水压力超过0 .5MPa 时 ，为避免管道和设备承受过高的压力 ，加热器的给水应经过冷水箱送入。冷水箱的安装高度(以水箱底面起计算)应能保证最不利配水点所需的水压 ，冷水箱给水管管径的大小应能补给热水系统的设计秒流量 ，且不可作其他用水 ，以保证加热器的安全供水。这种系统的加热器不必装设安全阀 ，但为排除空气 ，应装设排气阀。
(2)快速热水加热器。
快速热水加热器有气唱水式和水唱水式加热器两种类型。前者热媒为蒸汽，后者热媒为过热水。气唱水式快速热水加热器也有两种类型：多管式和单管式。图2-8所示的是多管气唱水式快速热水加热器。它的优点是效率高 ，占地面积小;缺点是水头损失大 ，不能贮存热水供调节使用 ，在蒸汽或冷水压力不稳定时 ，出水温度变化较大。快速热水加热器适用于用水量大且较均匀的建筑物。为避免水温波动 ，最好装设自动温度调节器或贮水罐。单管气唱水式快速热水加热器之间可以并联或串联。
水-水式快速热水加热器外形和多管气-水式快速热水加热器相同 ，但套管内为多管排列 ，热媒是过热水。热效率比气-水式加热器低 ，但比容积式热水加热器高。
图2-9所示为一套管式快速热水加热器。它由两根不同直径(矱70mm 和矱40mm)的钢管制成同心套管，并由若干根这样的套管串联而成。蒸汽从上方进入套环间 ，放出热量后冷凝水由下部流出。而冷水由下部进入内管 ，被加热后由上部流出。 (3)热水贮存器。
热水贮水箱在热水供应系统中 ，因用水情况和供水情况而不一致。当用水量变化很大时 ，往往很难满足最大用水量需要。所以 ，应设热水贮水箱，贮存一定的水量 ，以便调节加热设备、供水与用水之间的不平衡。
在锅炉容量较大时 ，锅炉本身就起贮水箱的作用。采用容积式水加热器的系统 ，加热器本身可贮存一定量的热水 ，不必另设贮水箱。当采用快速热水加热器或由锅炉直接供水而用水量又不均匀时 ，则应设置热水贮水箱。在热水供应系统用水不均匀时 ，贮水器起调节作用。它有开式和闭式两种 ，前者称为热水箱 ，后者称为热水贮水罐 ，一般均用钢板制造。开式贮水箱设在系统上部 ，故称“高位水箱” ，又称“热水箱” ，水箱的高度应能满足最不利配水点所需的水压 ;闭式水箱设在系统的下部 ，称为
“低位水箱” ，又称“热水贮水罐” ，因水箱承受上部的压力 ，所以要完全封闭。
热水箱可做成方形或圆形。热水贮水罐一般与加热设备放在一起 ，但其底部应高出加热设备最高部位。热水箱及贮水罐的容积应经计算确定。开式热水箱为间接加热设备。热水箱用钢板焊接而成 ，在水箱底部装有钢盘管 ，热媒流经管盘将水加热。水箱顶部应加盖 ，并设有溢流管、泄水管和透气管，同时还应设冷水补给水箱。热水箱通常设在建筑物的上部 ，其安装高度由水力计算决定 ，应保证所有配水点具有所需的流出水头。热水箱的容积和加热盘管面积根据实际需要确定。这种加热方式一般用于小型浴室、食堂、洗衣房等用水量较小的热水供应系统。
3.膨胀管和膨胀罐
为解决热水供应系统中因水温升高、水密度减小、水容积增加而破坏系统正常工作的问题 ，需设置这类设备。
膨胀管可由加热设备出水管上引出 ，将膨胀水引至高位水箱中 ，膨胀管上不得设置阀门 ，其管径一般为 DN20～25mm 。膨胀罐是一种密闭式压力罐 ，适用于热水供应系统中不宜设置膨胀管和膨胀水箱的情况。膨胀罐可安装在热水管网与容积式加热器之间 ，与热水加热器同在一室 ，应注意在热水加热器和管网连接管上不得设置阀门。
4.温度自动调节器
当采用蒸汽直接加热或用容积式热水加热器间接加热时 ，为了控制、调节加热水的温度 ，最好装设自动温度调节器。在加热设备的热水出水管管口装设温度自动调节器 ，其感温元件将温度变化传导到热媒进口管上的调节阀 ，便可控制热媒流量的大小 ，达到自动调温的目的。
自动温度调节器是以自动控制热媒的进入量来调节水温的仪表。在热水供应中常采用直接作用式自动温度调节器。它的温包内装有一定量的沸点低于被调节介质温度的液体 ，例如氟利昂、乙醚或丙酮等。使用时将温包插入被加热的水中 ，当加热后的水温过高(或过低)时，温包中液体汽化(或冷凝)，压力升高(或降低)，压力经毛细导压管传至贮液筒 ，此时波纹管则被压缩(或伸胀)，经连杆传动使阀瓣关小(或开大)，这样使得通过阀门的热媒量减小(或增大)，从而达到调节被加热水温的目的。调节温度一般为 ：30～40℃ ，40～ -50℃ ，50～60℃ ，60～70℃ ，70～80℃ ，80～90℃ ，90～100℃ ，100～110℃ ，110～120℃ 。最大工作压力一般为0。6～1 .0MPa 。
另一种常用的自动调温装置是电动式自动调温器。它由电触点式温度计、电动调节阀和电气设备所组成。电触点式温度计的温包插装在加热器出口的管道内 ，感知热水温度的变化 ，产生压力下降 ，电触点式温度计内装有所需温度控制范围内的上下两个触点 ，如50～70℃ 。当加热器的出口水温过高 ，压力表指针与70℃触点接通 ，电动阀门便关小 ;当水温过低，压力表指针与50℃触点接通 ，电动阀门开大;若水温始终在控制范围内 ，则压力表指针处于上下触点之间 ，电动阀门便不动作。
5 .水质处理设备
集中热水供应系统的热水在加热前是否需要软化处理 ，应根据水质、水量、水温、使用要求等因素经经济技术比较确定。按水温65℃时计算的日用水量不小于10m3时 ，原水碳酸盐硬度大于7 .2meq/L 时 ，洗衣房用水应进行软化处理3，其他建筑用水宜进行水质处理 ;按水温65℃时计算的日用水量小于10m 时 ，其原水可不进行软化处理。另外 ，对溶解氧控制要求较高时还需采取除氧措施。当前，水质处理方法日益多样、有效且简便 ，已出现软化处理器、磁化处理仪、电子水处理仪 ，并已得到推广应用。
四、太阳能热水供应系统
太阳能热水供应系统是利用太阳的辐射热加热冷水 ，送到贮水箱或贮水罐以供使用。这是一种节约燃料且不污染环境的热水供应方式。太阳能热水供应系统通常
包括集热器、贮水箱、连接管道、支架及其他部件。常用的热水供应形式有以下几种。
(一)自然循环式热水系统
它是利用水本身的温度梯度不同所产生的密度差使水在集热器与贮水箱之间进行循环 ，因此又称热虹吸循环式热水器。当太阳光把集热器中的水加热后 ，热水的密度小就上浮 ，进入贮水箱 ，迫使水箱底部的较凉水流入集热器 ，如此循环直至水箱中的全部水达到热平衡为止。这种热水供应系统结构简单，运行可靠，不需要附加能源 ，适合于家庭和中小型热水系统使用 (二)强制循环式热水系统
强制循环式热水系统是利用泵加强传热工质的循环 ，它适合于大型热水系统 ，如图2-11所示。一般集热器面积超过30m2 ，就需采用强制循环。强制循环可以提高传热效率 ，充分发挥太阳能集热器的作用。强制循环式热水系统的贮水箱不必高于集热器 ，可以较方便地进行设备布置。
(三)整体式太阳能热水器
整体式太阳能热水器是把集热器与贮水箱合为一体 ，通常也叫闷晒式热水器 ，这种热水器的吸热结构主要有圆筒式、扁盒式、浅池式、塑料袋式等。它结构简单，造价便宜 ，易于安装。
为了常年使用热水器 ，在冬季寒冷的地区或日照条件有限的地方。太阳能热水系统可以配备辅助加热设备 ，即在贮水箱内装设电热器或与燃气热水器并联 ，当太阳能充足时尽量用太阳能 ，以节约常规能源。
五、室内热水管网的布置和敷设
热水管网布置的基本原则应在满足使用、便于维修管理的情况下使管线最短。
热水干管根据所选定的方式可以敷设在室内地沟、地下室顶部、建筑物最高层或专用设备技术层内。一般建筑物的热水管线放置在预留沟槽、管道竖井内。
明装管道尽可能布置在卫生间或非居住的房间。管道穿楼板或墙壁时应有套管 ，楼板套管应该高出地面50～100mm ，以防楼板集水时由楼板孔流到下一层。
热水管网的配水立管始端、回水立管末端和支管上装设的水嘴数多于5个但不超过10个时 ，应装设阀门 ，以使局部管段检修时不致中断大部分管路配水。
为防止热水管道输送过程中发生倒流或串流 ，应在水加热器或贮水罐给水管上、机械循环的第二循环管上、加热冷水所用的混合器的冷热水进水管道上装设止回阀。
所有横管应有与水流相反的坡度 ，便于排气和泄水。坡度一般不小于0 .003。
横干管直线段应设置足够的伸缩器。上行式配水横干管的最高点应设置排气装置(自动排气阀或排气管)、管网最低点还应设置泄水阀门或丝堵以便泄空管网存水。对下行上给全循环式管网 ，为了防止配水管网中分离出的气体被带回循环管 ，应当把每根立管的循环管始端都接到其相应配水立管最高点以下0。5m 处。
热水贮水罐或容积式热水加热器上接出的热水配水管一般从设备顶部接出 ，机械循环的回水管从设备下部接入。热媒为热水的进水管应在设备顶部以下1/4高度处接入。其回水管和冷水管应分别在设备底部引出和接入。
为了满足运行调节和检修的要求 ，在水加热设备、贮水器、锅炉、自动温度调节器和疏水器等设备的进出水口的管道上 ，还应装设必需的阀门。
为了减少散热 ，热水系统的配水干管、水加热器、贮水罐等，均应采取保温措施。
保温材料应当选取导热系数小、耐热性高和价格低的材料。
六、热水供应系统的技术特点及要求
热水供应系统与建筑给水系统相比 ，除对水量、水压有同样的要求外 ，还对供应水的温度有要求。因此水系统有一些与冷水系统要求不同的问题 ，如管网、循环管道的热胀和水体膨胀 ，管道的腐蚀和结垢以及逸气等问题 ，都需要通过相应的技术措施和装置来解决。
(一)热水管网的水循环
热水供应系统按管网的布置形式 ，可分为下行上给式、上行下给式等;若按有无循环管分：可分为全循环、半循环及无循环热水供应系统 ，这些循环形式都可用于上行和下行两种管网中。
(二)管道和设备的保温
为减少热水系统散热 ，提高热效率 ，在加热设备、热水箱及配水管道等处设置保温层 ，一般要包扎保温。保温材料应选择导热系数小、耐热性高、有一定强度、不易燃烧、耐潮湿、易施工和价廉的材料。常用的保温材料有膨胀珍珠岩、矿渣棉、石棉硅藻土、多孔混凝土等预制构件。设备及管道的保温通常由绝热层、防潮层、保温层组成。
保温做法按绝热材料及施工方法的不同 ，可分为湿抹式、预制式、填充式和包扎式等。不论采用何种结构形式 ，在保温层施工前 ，均应在钢管表面做防腐处理，将管道表面清除干净 ，刷两道防锈漆。此外 ，为增加保温结构的机械强度和防湿能力 ，在保温层外一般均应设置保护层 ，常用的保护层有石棉水泥保护层、麻刀灰保护层、玻璃布保护层、铁皮保护层等。在采用石棉水泥保护层或麻刀灰保护层时 ，对于管道而言 ，其保护层厚度应不小于10mm ，对于设备而言 ，其保护层厚度应不小于15mm 。
湿抹式保温做法。它适用于室内明装管道、通行地沟内的管道和阀门。常用的保温材料有石棉硅藻土、碳酸镁石棉灰等。湿抹式保温结构整体性好 ，无接缝，适用于任何形状的设备 ，但结构的机械强度较差 ，施工效率较低。
预制式保温做法。它是由预先制成各种形状的保温材料在现场拼装而成的。常用的保温材料有泡沫混凝土、石棉、硅藻土、矿渣棉、玻璃棉、膨胀珍珠岩、膨胀蛭石、硅酸钙、硬质聚氨酯和聚苯乙烯泡沫塑料等。预制式保温施工方便 ，机械强度好 ，使用广泛 ，但由于有纵向接缝 ，易导致热损耗。
填充式保温做法。保温材料填充在管子、设备或阀门外表面的特制套筒、外壳或铁丝网内。常用的保温材料有矿渣棉、玻璃棉、超细玻璃棉等。填充式保温的保温效果好 ，但施工较麻烦 ，且消耗金属材料;上部易出现空隙 ，影响保温效果。
包扎式保温层做法。它是将片状、绳状或带状的保温材料包扎在管子、阀门外
部 ，再用铁丝、金属箍或特制夹子扎紧。常用的保温材料有矿渣棉、玻璃棉、超细玻璃棉毡、毛毡及石棉布等。
(三)热胀冷缩
物体有热胀冷缩的性质 ，金属更为显著，因此在热水系统中必须进行补偿，以免损伤管道设备。补偿设备可用伸缩器及管道自身转弯等补充 ，有用管道弯成的方形及金属波纹形伸缩器等。
此外 ，水体受热后膨胀力很大 ，可能破坏管道和加热设备 ，因此常用膨胀管、膨胀水箱及安全阀等设备 ，以消除水受热后对管道和加热设备产生的膨胀压力。锅炉上设安全阀 ，加热水箱设膨胀管 ，加热水箱上部伸进屋顶水箱 ，管上不设闸门。
(四)防腐蚀
热水系统的管道和设施的腐蚀问题较为严重 ，因此设计时应考虑防腐措施。目前常用的防腐措施有 ：
①涂刷防腐保护层 ，如银粉漆等 ;
②选用抗腐蚀的管材。
由于金属设备和管道暴露在空气中 ，会受到氧化腐蚀。普压碳钢管在输送一定温度的热水时 ，也会受到水中溶解氧的腐蚀 ，另外还受到电化学腐蚀和微生物腐蚀。腐蚀会导致金属表面损坏、管壁变薄 ，易引发事故。因此 ，减缓腐蚀作用不仅可延长设备使用寿命 ，而且可提高效率、避免事故 ，在设备外壁或管道外表面涂刷防腐涂料 ，可在一定程度上减缓腐蚀现象。
有机涂料 ，俗称“油漆”。油漆有底漆、面漆之分。前者在金属表面打底 ，可增强附着力并具有防水、防锈功能;后者起耐光和覆盖作用。防腐涂料的选用应考虑管道的应用条件与涂料的适用范围。室内明装的镀锌管可涂刷银粉漆一道;非镀锌管及支架等可涂刷红丹底漆一道 ，银粉漆两道;非镀锌管若暗装可仅涂刷底漆两道。潮湿的房间内明装的非镀锌钢管及支架或明装的各种水箱、设备均应涂刷红丹底漆两道 ，银粉或其他适用的面漆两道。
(五)防结垢
硬水受热容易在加热器或管道内结垢 ，降低传热效率，又腐蚀损坏加热设备 ，危害很大。为减少积垢 ，常在加热器的进水口上装设适当的除垢器 ，如磁水器、电子除垢器等。
(六)系统中空气排除
热水供应系统管网中常常会发生积聚气体的现象 ，所以热水管道需要保持一定的坡度 ，积聚的气体通过设在系统最高处的水箱或集气罐排除。
1.建筑给水系统由哪些部分组成?
2.试述如何确定给水系统所需压力。
3.室内给水系统的给水方式有哪些?试说明各种给水方式所适用的情况。
4.高层建筑给水系统竖向分区有哪几种方式?
5.简述室内热水供应系统的分类。 6.普通集中热水供应设备有哪些?
采编：www.pmceo.cOm篇2：物业设备管理的巡检方法
设备巡检工作之我见
物业设备管理是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。传统的物业设备管理主要是对水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备维修，具有“维持”的特点，但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统。城市中人们生活、工作在高楼大厦里，其日常生活离不开各种各样的设备，对设备的稳定运行依赖性越来越高，往往设备故障会给人们正常生活带来许多不便，因此“维持”水平上的管理已不适应现代物业管理的要求。怎样保证设备正常运转成为物业管理的重点与难点，同时也是考查一家物业公司实力的重要因素，蜂巢物业论坛为您详细解读。
一、设备管理的重要性
作为物业管理企业的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存发展有着重要意义。如果物业设施一直处于良好状态，人们就能安心方便地生活和工作，管理企业也能被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。
设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。
二、设备管理目标
管好、用好、修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，固然同设备的先天条件有关，但在很大程度上是取决于它的后天条件，即设备管理的好坏。如果一台设备能被正确使用，精心维护保养，定期检查修理，就能保持设备的完好，延长设备的使用寿命;相反，如果使用不当，就会降低设备的有效利用率，缩短设备的使用寿命，严重时还会引起设备事故，造成设备的损坏或报废。
三、设备管理的巡检方法
目前，我国物业管理企业中直接从事设备管理的人员大多文化水平较低，许多技术人员是农民工，这些人有着丰富的实际操作经验，但受文化水平所限，学习能力较差。这与现代化高智能楼宇要求的高素质管理人才差距较大，而且这个缺口日渐扩大。
设备再先进也离不开人的细心维护，俗话说：“三分维修，七分保养”，一般设备在发生故障之前都有许多症状表现，这些表象如果被运行人员及时发现，及时处理，即可把故障“大事化小，小事化无”，做到防患于未然。当然要做到这些，就需要设备主管人员在管理上下工夫。因此除了专业培训以外，制定详实可操作的巡视巡检方案对设备维护可谓有百利而无一害。而且可以有效地弥补基层工作人员在技能上的差距。
笔者曾多年从事设备管理工作，近两年考察了北京几家颇具实力的物业公司后，更是感觉到良好的设备管理，离不开完备的巡检工作，有效的巡检对设备安全运行可起到事半功倍的作用。设备巡检方案应该全面覆盖辖区内所有设备设施，对可能出现的问题尽量做到预判预知，把故障解决在萌芽状态。这项工作实际操作起来并不太难，只要做好详细的基础工作，制定出切实可行的方案，操作人员经过适当培训就可上岗，但工作重复性较高，需要有较强的责任心。依据笔者自身的工作经验和考察结果，笔者认为要建立巡检方案一般有以下几个步骤：
1、设备摸底
基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。条件允许的话，可以充分利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。
设备的基础资料包括：
(1)设备的原始档案：①基本技术参数和设备价格;②质量合格证书;③使用安装说明书;④验收资料;⑤安装调试及验收记录;⑥出厂、安装、使用的日期。
(2)设备卡片及设备台帐：设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。
(3)设备技术登记簿：设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登录应及时准确齐全，反映该台设备的真实情况，用于指导实际工作。
2、巡检设备分类
根据项目上所有设备、设施登记状况，按照使用类别、重要程度、系统集成性把设备、设施分成三类，比如：空调系统运行需要好几个部件联合运行才可以保证整个系统正常运行，这样的系统集成化程度高，每天都需要运行，可列为一类;对使用频率较高但不是重点监控的设备列为二类，比如：污水提升泵，只需要泵和浮球开关就可以控制运行，它的操作简单，维修方便;最后把一些平时不用，但经常处于待机状态的设备可列为第三类，比如：自备发电机。依此类推把所有设备设施分类。
3、制定计划巡检方案
现代化的建筑物设备众多，要做到所有设备每天都保持同样的关注程度，并不现实，也没必要。巡检可以根据设备重要程度分类，把巡检分为日检、周检和月检。
日检应该纳入第一类设备、设施(如表1所示)。巡检表列出重要设备、每天都在运行的设备，以及该设备需要检查的单项位置。每天安排专门的人员按照巡检表所列分项进行检查，并把检查结果当天上交主管处，主管领导每天可以根据报表情况清楚地掌握重点设备的运行情况，把检查过程中遇到的问题及时安排处理。
周检可以列入第二类设备、设施(如表2所示)，属于经常使用但不是每天定时运行的设备，比如：污水提升泵等。这样的项目，周检表中详细列出检查设备和检查项目，主管领导每周安排人员巡检一次，基本上就可以保证其不出大的问题。
月检项目列入第三类设备(如表3所示)，这些设备仅在特殊情况下使用，但常年保持待机状态。这类设备由于使用次数和时间都比较短，容易被忽略。比如：综合管沟泵仅在雨季，地沟内积水对才会使用。自备柴油发电机只有在外电全部断开时才启用，这样的情况一般很少发生，但不能不做好准备工作，以防意外出现，所以长期待机设备需要有例行的检查和试机。设立月检是为了保持设备的有效待机运行状态。
这样制定出的巡检方案，把所有设备都纳入到巡检项目中来。管理人员按计划安排巡检工作有序进行，即可保证设备安全正常运行，避免因疏漏检查而造成意外事故。
4、加强培训教育工作
越是优秀的物业管理企业，越应注意对员工的培训、教育。设备巡检工作，应该培训企业内部所有从事工程的员工，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此，设备管理人员不仅要懂设备的用途、结构、原理、技术性能;还要懂得巡检要点、巡检注意事项等基本知识。全面提升从业人员的整体素质。
在实际应用中，笔者主管的一个有40多年历史，设备老化显著，经常出问题的小区项目，按照以上方案建立了巡检制度，并在日常工作中逐步实现。坚持了四年多的运行，改变了以前发现污水流出地面才清理化粪池，水泵坏了才维修的状况，没有发生设备故障导致影响业主生活的事情，使物业服务水平提升档次，也得到业主的好评。
总之，学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，可以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。
篇3：物业设备管理中的点检应用
点检管理在国内先进大型生产企业已经实施多年，但在物业服务行业尚为鲜见。目前物业管理企业在设备管理中普遍采用的是巡检管理模式，即由每班的工程维修人员对运行的供配电、暖通、给排水等设备设施进行抄表查看。巡检是不固定专人进行的、较为简单的、一次性的巡视检查，所以巡检员仅是一个“赤脚医生”，一次巡查完毕就完事，往往存有“当班不出事就是好运气”这种无责任心的侥幸心理。但点检管理是以点检为核心的，而且责任者始终如一，真正掌控设备的运行状态，是专业的设备“保健医生”。因此，以点检制来替代巡检制进行物业设备的运行管理有其实施的必要性。
实施点检需由巡检开始循序渐进
点检管理即点检员凭借其感官或使用仪器工具，按照点检标准对设备关键部位进行定点、定期检查，以便及早发现设备故障隐患，及时加以修理调整，使设备保持其规定功能的设备管理方法。
实施点检管理，建立在原巡检制运行人员的技术素质、检查要素的基础上，是按照点检的基本实施步骤和要求进行逐步改进来推行的。点检的实施步骤依先后分为六个环节--定人、定线、定点、定周期、定标准、定流程。笔者所在单位的具体做法为：
1、定人
首先确定固定的点检人员。点检人员从有经验的设备运行人员中甄选，条件是对供配电、暖通、给排水等设备设施性能都有所熟悉，并持有相应专业上岗证和等级证。刚开始可根据条件选定1-2人，成熟后再增选至2-3人，每人负责一个十分钟步行区域内3-4个项目中的几十台设备系统的点检管理，实行常日班工作制。他们不是维护工，也不是检修工，更不同于维修技术人员，而是经过培训既会设备检查作业又会设备基础管理的“全科医生”;同时要具有高度的责任心，工作认真负责，对点检业务精益求精，敢于负责，有自信心。
2、定线
其次确定点检路线。在审视以前整个设备设施巡检路线的基础上，按照最安全、最短、最省时间的原则(如考虑避开电梯运行高峰等因素)，将路线调整、确定后制作成可视化管理图。
大厦点检可视化图
3、定点
紧接着确定点检的关键部位。在查阅历年来的巡检记录和运行资料并找出曾经发生故障的部位及主要原因的基础上，归纳分析并进行判断，哪些设备和部位有可能存有安全隐患或材质劣化而可能引发故障，或所致的不良影响较大。然后将这些部位预先设定为“设备故障点”或“潜在故障点”，这样易于发现导致设备失效因素的萌芽点，作为点检管理的重点，并制作成点检可视化管理图。
4、定周期
确定点检周期环节，通过查阅历年来的巡检记录和运行资料，归纳出设备与部位在巡检的过程中从未发生、或也不可能出现故障、或即使发生故障也能及时发现和处理的部位，对这部分内容可降低目前的检查频次，延长点检周期;反之则对这些关键部位的检查周期参照原巡检频次和设备技术性能进行确定。对预先设定的故障部位、项目、内容均应明确预先设定的日常点检周期，并随着点检人员素质的提高和经验的积累，进行不断的修改、完善，进行摸索，以寻找最佳的点检周期。
5、定标准
在上述前提下，再确定点检部位是否正常的判断标准及是否劣化的判别尺度。实行点检的对象设备、部位都应有固定的判定标准，以利于点检人员对照和把握，也有助于新上手的点检员尽快熟悉与掌握，以便发现异常而采取相应的对策，尽快消除偏离标准的劣化点和失效点，使设备恢复良好运行状态，并将其在相应的设备主机房转换制作成可视化点检管理图。
6、定流程
最后环节确定点检作业结果的处理对策。对日常点检过程中发现的隐患和故障征兆，拟订出切实可行的正常处理流程和紧急处理流程，包括制订相应的记录台账和工作票(派工单)。明确规定处理程序：急需处理的隐患和不良点由点检员直接通知维修人员立即处理;不急的问题则做好记录，纳入计划检修中加以解决。这样可以做到应急反应快、计划项目能落实，提高工作的效率效能。
上述六个环节的工作，实现了从巡检制到点检制的转变，但要真正达到点检管理所定的目标，点检员素质的提升则是一个长期过程。
点检人员积累经验、提升技能的途径
高素质的点检人员是物业服务企业成功推行设备点检管理的关键。点检人员除了应具备所管设备的相应专业上岗证外，更需要具有对该设备关键部位故障征兆的分析预判技能与解决处理能力。就笔者单位已定点检员的技能来看，分别是空调和电气专业的高级工，但相应对非本专业的设备性能掌握欠佳、技能不足。理想的点检员是空调、电气、给排水及消防等专业技能均达到中、高等级以上水平的复合型人才。
作为点检员要根据自身的专业技术短板注重自身的学习，并虚心向其他同事学习与请教;另一方面，点检员还需要加强与设备生产厂商及公司以外同行之间的联系沟通和相互学习交流，触类旁通，积累经验，以提升专业水平。
在平时的点检过程中，注意做好设备基础信息的收集工作和统计分析。基础信息资料包括：
静态资料--设备台账信息(型号规范、图纸、说明书、主要技术参数和安装记录等);设备大中修及更新改造历史记录;行业和国家标准、规程。
动态资料--同类设备的故障信息和维修经验，包括从相关关键事件中吸取的经验教训与落实整改措施记录;设备运行数据(运行日志、点检记录等);历年常规检测数据(年检数据、性能试验数据、技术监督项目的测试数据)。
依据这些信息资料，针对设备运行参数(电流、电压、温度、异音等)的变化趋势或幅值变化进行综合判断测算，同时结合设备、配件的使用寿命周期，制订维修计划，积累知识和经验。
从公司层面来讲，应指派本单位技术专家和权威人士对点检人员进行个别培训或现场辅导;也可以联系点检管理先进的企业前去学习交流和接受培训。同时应制订相应的激励机制，营造相互学习的良好氛围，请故障诊断及维修经验丰富的同事进行培训授课和传帮带。
实施点检管理的成效
点检管理的实施，首先有利于管理团队建设和人才的培养，促进工程维修人员自身素质的提高与职业生涯发展;其次，科学预测并及时或计划处理设备故障隐患，避免紧急抢修事件的发生，则改善了员工的作业环境和劳动强度，有助于员工自我效能的形成和提升;再次，点检管理减少了原先巡检所耗的时间与人工，节省开支，故能以合理的成本维持或改善设备的价值功能，具有经济效益。
譬如，笔者公司所辖一栋大厦建筑面积3.3万平方米，楼龄16年，设备设施陈旧，配备9名工程维修人员。原来实施巡检制时，每天两个运行班均要安排不同的人做巡查，每月需用60人次。随着日常维修工作量的逐渐增大，9名定员显得捉襟见肘。实施点检制后，从中选定一名为点检员，专责设备运行，并按上述点检实施的几个环节来推行，目前每月仅需用22人次(正常班)，比原先节约人工一半以上。且实施点检后，该大厦陈旧的设备完好率有所提高，减少了因设备故障引起的损失，延长设备使用寿命。下一步将计划在该大厦旁由我司服务的另一座大厦设备运行也一同交由该点检员负责，这样两个项目平均用在设备运行上的人工将更为节约。
综上所述，虽然点检目前在国内物业服务行业的设备管理方面应用得很少，即使有所实际应用，主要集中在对设备的日常检测管理上，而点检人员的综合素质有待提高，对设备状态的倾向性统计分析及故障趋势的预测功能较为不足。然而点检管理相较当前巡检制的优势十分显著，具有较大的推广空间。
篇4：物业设备管理中状态维修的应用
随着物业服务企业之间日益激烈的市场竞争，物业管理中保洁、保安、设备维修等专业的社会化分工、集成化管理的发展，相对更有技术含量的设备维修管理在物业服务企业竞争中所处的核心地位便愈加突出。
然而，具有核心竞争力的设备管理，其优势不仅仅体现在对物业设备的故障维修、日常保养及运行操作上，更重要地反映在能有效降低设备的故障发生率、具备明显技术经济效果的设备管理能力方面，提高业主共有共用设备的可利用率，提升我们的服务质量和经济效益。而实现这一目标的有效方法之一是实行物业设备的状态维修管理。
物业设备的特点与状态维修
物业设备泛指附属于房屋建筑的风、火、水、电、气各类设备，分别为空调系统设备、消防主机设备、上下水泵机组设备、高低压变配电设备、发电机、电梯及弱电智能系统设备、燃气锅炉设备等。其呈现出门类繁多、功能综合性强、涉及专业广、突发故障损失大等特点。虽然有些设备的某些特殊故障是突然发生的，但多数故障都有一个逐步劣化的过程，经过不同的损坏阶段直至发展到故障的发生。
状态维修就是，当设备处在上述劣化过程中，通过人的五官及科技仪器等监测手段获得设备状态的直接信息，经过统计分析和数据处理，对设备“健康”状态进行适当的检查和故障诊断，并在故障发生前有计划地进行适当的维修。因此，状态维修主要取决于设备的运行实际技术状态，而不规定设备的使用时间，无论距前次维保修理时间有多长，只要技术状态正常就不进行维修保养，反之即修。这样能够有效地避免“维修不足”和“维保过剩”的问题，能最充分地利用设备设计使用寿命，使维修保养工作量减到最少，是一种经济合理的维修管理方式。
状态维修的技术可行性
物业设备发生故障的过程，从理论上可以划分为两个阶段。起先，设备运行损坏以一定的速度发展，直至达到性能的阈值(以被控制数的已知值表示)时刻，而这被认为是接近损坏的报警信号;一旦超过这个时刻，设备就将以更快速度走向故障(如图1所示)。譬如由于疲劳或磨损所引起的物业设备故障过程。
图1：设备性能的阈值
实际上，物业设备极少有发生故障而当时没有立即被人知道的情况，而且，故障不是突然发生的。因为设备要经历一个逐步劣化的过程，出现故障前都会有一些征兆或明或暗地显露出来。容易察觉、比较明显的征兆有设备功能异常、出现异常响声、异常振动、跑冒滴漏、有特殊气味等;通过仪表板、警示灯或仪器点检反映出来的过热高温及电阻、导电性、绝缘强度和电位等变化。因此，这些征兆能够依靠五官检测(即眼看、耳听、手摸、鼻嗅)及通过适当监测手段和措施来发现，在故障发生前展开维护保养或检修行动，可以有效地防范紧急故障的发生。当然设备状态的检测与故障诊断技术就显得十分重要。
科学应用状态维修的经济性
状态维修与现有的维修管理相比，具有明显的经济性。目前的设备维修管理是按规定的时间安排维修保养，如中央空调冷凝器通炮清洗每年1次;低压变配电设备每半年1次;电梯每月2次;消防设备每月1次等等。这样必然会出现维修保养不足或维保过度的情况。维保过度不仅增加人工及材料成本，还会因设备停机影响服务对象(业主和使用人)的正常使用而降低经济效益;而维修不足就会造成故障停机和事后维修，不利于物业设备安全运行，不仅影响本公司的经济效益和声誉，还会波及服务对象的正常经营活动。
设备维保计划的制订一般都按照预先的规定进行，只有时间的计划性，维保过程不能准确地反映设备的客观状况，技术和经济效果不明显，设备的整个维修保养过程难以做到科学合理。
状态维修是依据设备的实际状况，科学合理安排维修任务，以最小的资源消耗换取物业设备的安全、经济、可靠的运行能力。
当物业设备的任何一个“运行-修理”周期内确定进行设备检查的频次增加时，预见故障发生的可能性也随之增加，同时无计划的紧急修理就会减少(见图1所示)。然而，这却和它们的单位时间费用一起增长。经由维修人员根据不同设备运行参数的变化趋势或幅值变化作判断测算，相应确定最优的状态维修检查频次，可使维修和控制的总费用最低，即有关检查和包括预防维修及故障修理的费用总数最低。
物业设备系统是由各类专业不同的设备组成，各种设备的重要性也不同，这些特点就决定了对所有设备实施单一的维修方式是不合理、不经济的，必须针对不同的设备和不同的运行方式，采用不同的维修保养管理方式。此外，状态维修虽有最大限度发挥设备能力及经济性的优点，但也受到状态监测手段、监测成本与本单位具体情况等因素的限制，在推行过程中，应按基础条件实际达到的程度，从自有物业设备开始试行，逐步增大管理范围内实施状态维修设备的比重。
状态维修应用于物业设备管理
除了在经济方面可以做到节约成本外，在管理层面，能够进一步树立和完善现代化的管理理念与体制。
状态维修的应用，有助于管理人员在取得目前设备管理成熟经验的基础上研究探索新的维修方式所涉及的相关管理方面的问题，予以不断总结和创新;也有利于管理者更加牢固地树立经营观念、竞争观念、市场观念，使设备管理现代化更好地为经营目标服务。在作业层面，能够促进维修人员素质的提高和优化工作进程。状态维修的应用，势必要求维修人员掌握设备状态的检测与故障分析的手段，同时能综合评估设备的健康状态;具有拟订优化维修计划及工艺的能力，并积累丰富的维修保养经验和高超的检修技术，做到保养得当、修必修好，从而促进设备维修人员队伍向高素质、技术密集型方向发展。
目前的维保管理方式是，不论设备状态如何、不分设备主次，一律按时间规定执行检修保养计划，缺乏针对性，不能对症下药，具有一些盲目维修保养的成分。状态维修的应用，能克服上述不足，同时能密切维修人员与运行人员之间相互配合、协同工作的关系，对提高维修保养效率和维修质量、优化维修保养工作进程都有着积极的意义。
总之，状态维修不仅有利于提高本企业的经济效益和服务质量，还有助于改善和提高服务对象的经营环境与经济效益。
一个应用实例
深圳中航物业管理有限公司现接管服务的一个商用物业项目，建筑面积5万平方米，是集购物、餐饮、休闲、美容、停车于一体的高档综合性消费中心，日均营业额在数十万元左右。因某些商铺为24小时营业，相应的物业设备需要全天候运行(节假日设备的负荷更重)。物业管理公司确保这些设备的正常运行责无旁贷，万一发生设备故障导致商家停业，将给商家造成不小的经济损失，同时也给本单位带来严重的负面影响。
然而，当时为了适应市场竞争的需要，在物业服务合同上为此项目配备的设备日常维修、保养及运行的定岗机电工程人员(含主管)仅10人，人员少、任务重、难度大。按现有的设备管理方式，常常需要其他项目的设备维修人员前来增援。为此，公司在低压配电柜这一个别的设备上试行状态维修管理。该配电柜在开业前一个月(当年9月初)进行过一次全面停电维保检查工作，按每半年进行一次维保的计划，每次需要36个加班人工，全年共计72个。状态维修的施行，没有按计划在相隔上次维保期半年时进行按时维保，而是要求运行人员增强责任心加强重点部位的巡查力度，关注仪表板、指示灯的变化，利用热成像仪等仪器进行点检，依靠眼看、耳听、手摸、鼻嗅来察觉配电柜的信息。当开业次年5月中检查时，发现配电柜有些异常，立即上报并安排于5月17日夜间对低压柜全面维保拆检，发现有两处异常：一是有一断路器触点碳化，易导致接触不良(见图2);二是一抽屉柜接触点松，易发热而可能出现跳闸故障(见图3)。后采取相应措施及时排除了故障隐患，避免了可能发生非正常停电而带来的经济损失。同时，也减少了一半的按维保计划执行所需的加班人工。
上述实例说明，状态维修具有用人省、消耗少、提高设备运行率等优点，可以满足市场经济的要求。
应用状态维修管理的思路
1、做好状态维修的宣传与培训工作;
2、建立新的计划状态维修体系，将现有的周期计划维保方式与状态维修紧密相结合，形成适合本公司实际状况的设备管理模式;
3、建立以点检巡检为中心的随机状态监控体系;
4、建立新的设备考核指标和激励机制。
小结
综上所述，状态维修应用于物业设备的管理，不仅具有一般技术应用上的可行性，而且能带来直接的经济效益;无论对于管理人员或作业人员的队伍建设，还是对于优化实际的维修保养工作进程，都具有积极的意义。
虽然在国内物业服务行业内状态维修的设备管理方式应用得很少，即使有也主要集中在对个别设备维修保养作业过程的管理(如上实例)，而对设备状态的统计分析及故障趋势的预测功能较为不足。然而状态维修将代表物业设备维修保养未来发展的趋势。所以，结合本企业实际情况，深入研究状态维修管理的特点，开发具有自主知识产权的物业设备维修管理模式迫在眉睫。
篇5：设备管理员岗位职责
1 负责编制和执行管理处计量设备的年检计划。
2 负责校准用的计量设备的送检工作。
3 负责测量用的计量设备的检验和校准。
4 负责管理处计算机及其相关设备的管理和维护，协助各部门解决技术上的问题。
5 负责联系和办理管理处各重大设备的维护和保养工作。
6 参与并协助管理处实行的技术改造工作和重大设备的购置计划。