篇2：物业给排水系统构成和管理内容

　　物业管理给排水系统构成及管理内容

　　目前，物业管理的职能正走向社会化，物业管理将物业区域内分散的社会服务统一起来，在不同程度或不同方式上承担着某些社会职能，如供水、供电、环保、绿化、保安、消防等。

　　物业管理企业接管物业小区、大厦，首要的是要保障设备设施系统正常运行，水、电、气的供应是最基本的服务。这在高层建筑内表现得尤为重要，再高档的写字楼，如果没有水、没有空调等基础保障是不会有公司入驻的。在高层建筑内，给水系统犹如人体的血脉，输送液体营养，排水系统如人体的代谢系统，保障大厦内的液体废物能正常排出。

　　在院校，给水排水专业一般培养具备城市给水工程、排水工程、建筑给水排水工程、工业给水排水工程、水污染控制规划和水资源保护等方面的知识，能在政府部门、规划部门、经济管理部门、环保部门、设计单位、工矿企业、科研单位、大、中专院校等从事规划、设计、施工、管理、教育和研究开发方面工作的给水排水工程学科的高级工程技术人才。但随着物业管理行业的发展，给水排水专业与物业管理行业已密不可分，多数给排水专业人员在物业管理这个新行业中生根，发展着给水排水专业的另一个方向。

　　物业管理区域内给排水系统

　　物业管理区域内给排水系统是指各种冷水(生活用水、消防用水)、热水和污水排放的工程设施的总称。它主要包括以下几部分：

　　第一、供水设备系统

　　供水设备系统是指物业管理区内通过城市供水管网，供入物业区域的给水设备系统。涉及到的设备设施主要有水箱、供水泵、水表、供水管网等。

　　供水系统按照用途分类，基本上可以分为生活用水、生产用水、消防用水三大类，但这三类用水并不一定单独设置给水系统。有时会将生活和消防给水共用一个给水系统，或生活、生产、消防共用一个给水系统，这种系统形式叫联合给水系统。具体采用什么样的给水系统形式，一般由设计院根据开发商要求，按用户(用水设备)对水质、水温及外城市管网的给水情况，综合考虑技术、经济和安全条件，确定合适的给水方式。

　　第二、排水设备系统

　　排水设备系统是指物业区域内用来排除污废水及雨雪水的设备系统。主要涉及到室内排水管道、污水处理装置、通气管、清通设备、抽升设备、室外检查井和排水管道等。

　　排水系统按照所接收的污废水的性质不同，分为生活污水、工业废水、雨水管道三大类。排水体制有分流制和合流制。三类水共用一套管网排放叫合流制，三类水分别排放叫分流制。具体采用什么样的排水体制，要根据污废水的性质、浓度及城市管网的排水体制而定。一般考虑水资源的利用及运行成本，往往设计为分流制系统。

　　第三、用水设备

　　用水设备指建筑物内或构筑物内各类卫生器具和生产用水设备。这部分主要包括洗脸盆、洗浴盆、浴盆、便器、喷泉喷头及各种绿化洒水设备等。

　　第四、热水供应设备系统

　　这部分是指为满足对水温的某些特定要求而设置的设备系统。通常是酒店及高档写字楼为顾客、业主提供洗浴热水。其中涉及到的设备系统包括淋浴器、供热水管道、循环设备、热水表、热交换器、温度调节器、减压阀等。

　　第五、消防设备

　　物业管理区内的消防水系统，主要包括消防箱、供水箱、各式消防喷淋头、消防栓、消防水泵等。

　　给排水系统设备设施管理

　　给排水系统设备设施管理主要是针对给排水系统中所涉及的各种设备及管道等的日常操作运行、维护等的管理活动。包括物业管理公司对所管辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏，消防水箱定期调水放水，以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵定期试泵等等都属于给排水设备设施管理范畴。

　　给排水设备设施管理的内容涉及很多，根据具体的给排水系统及设备种类而定。但一般主要包括以下几个方面：

　　一、给排水设备设施的基础资料管理

　　给排水设备设施的基础资料管理的主要内容是建立给排水设备设施管理原始资料档案和设备维修资料档案。所有给排水设备设施(包括采暖、空调等)接管后均应建立原始资料档案。

　　二、给排水设备运行管理

　　给排水设备设施运行管理的内容是建立合理的运行制度和运行操作规定，确保给排水设备设施良好运行，日常由物业管理公司水工操作运行给排水设备，运行中严格记录一些运行参数，以便给排水专业管理人员判断分析设备的运行状况及确定维保内容。

　　三、给排水设备设施的维修养护管理

　　给排水设备设施的维修养护管理是根据给排水设备设施的性能按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修更新，确保给排水设备设施性能良好，对一些易损件要定期更换，杜绝事故停机。对一些技术性要求较高的设备设施，物业管理公司一般委托专业性公司维保或者大修理。

　　物业管理与给水排水专业密不可分

　　前面提到，物业管理公司在不同程度或不同方式上承担着某些社会职能。南京市物业管理办法中规定，供水、供电、供气、邮政、电信等单位开展维修施工时，物业管理企业应当予以协助。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用。确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿

　　服务。物业管理公司应与市政的给水、排水等专业管理部门明确各自的管理职责，相互分工通力合作。

　　高层楼宇以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼房以楼外自来水表为界。界线以外(含计费水表)的供水管线的设备，由城市供水部门负责维护管理，界线以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。通常小区内用水自来水公司实行趸售政策。室内排水系统由物业管理公司维护管理。物业红线外的排水管路、窨井由城市排水管理部门负责维护。

　　物业管理企业在接管物业前应提前介入，结合今后的运行要求及管理经验，提出建议，以便于后期管理。在竣工验收前，给水系统、设备设施都要通过试压、试运行，合格后方可投入使用。在物业管理公司接管后，给排水设备设施的日常操作和运行都由水工完成。给排水设备日常操作管理是物业设备管理中很重要的环节，直接关系运行情况是否正常，降低运行损耗等问题。因此，给排水专业技术人员应规范给排水设备设施的操作程序，确保员工正确、安全地操作给排水设备设施。给排水设备在运行过程中会出现一些异常情况，如供水管爆裂、水泵不工作及停电等，需要及时处理，为了避免出现异常，便于事先采取预防措施，要加强日常巡视工作，确保所辖物业管理区域内给排水设备设施的良好运行。

　　一般意义上的物业设备设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气。传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点。但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题，诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速等。

　　导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因，首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。其次，就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了，这就是物业设备设施管理的全部工作内容。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人，没有意识到良好的物业环境品质(即各种物业设备设施的运行效果)才是物业设备管理的最高工作目标。国内物业管理行业薪酬较低，不能吸引优秀专业技术人员加入，设备管理的技术含量不高，致使许多给排水等专业技术人员宁愿到工地上体验，也不愿从事物业管理工作。

　　总的来讲，在物业管理行业要发展需要多专业支撑，给排水专业在物业管理行业是有市场、有前景的。在这里给排水设计人员的设想得以验证，新技术、新材料在这里得以运用，从专业人员角度来讲，在物业管理区域内的给排水呈现的是一个动态的美。

篇3：给排水设备设施操作作业程序

　　一、目的

　　规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施。

　　二、适用范围

　　适用于物业辖区内给排水设备设施的操作。

　　三、职责

　　1、工程部主管负责检查《给排水设备设施操作标准作业程序》的执行情况。

　　2、水泵房机电维修员具体负责给排水设备设施的操作。

　　四、程序要点

　　1、启动水泵(潜水泵)前的检查

　　(1)检查水泵(潜水泵)进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。

　　(2)排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话)。

　　(3)检查电压表、信号灯指示情况。

　　(4)手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。

　　2、启动水泵(潜水泵)

　　(1)合上水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关，将转换开关置于“手动”位置。

　　(2)按下启动按钮，水泵(潜水泵)启动，注意观察启动电流。

　　(3)如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟。如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。

　　(4)启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重(漏水成线)。

　　(5)确认一切正常后，按下水泵(潜水泵)“停止”按钮，水泵(潜水泵)停止。

　　(6)将转换开关置于“自动”位置，水泵(潜水泵)自动启动并运行。

　　3、停止水泵(潜水泵)

　　(1)将转换开关置于“0”(停止)位置，水泵(潜水泵)停止运转。

　　(2)拉下水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关(如果需要)。

　　(3)关水泵(潜水泵)进、出水闸阀(如果需要)。

　　(4)检查有无不正常情况，如有则及时处理。

　　五、记录

篇4：给排水设备设施维修保养作业程序

　　一、目的

　　规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

　　二、适用范围

　　适用于物业辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

　　三、职责

　　1、管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计划的实施。

　　3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。

　　4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。

　　四、程序要点

　　1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

　　(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

　　①给排水设备设施使用的频度;

　　②给排水设备设施运行状况(故障隐患);

　　③合理的时间(避开节假日、特殊活动日等);

　　(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　①维修保养项目及内容;

　　②备品、备件计划;

　　③具体实施维修保养的时间;

　　④预计费用。

　　2、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

　　3、广场内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房机电维修员负责。

　　4、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

　　(1)电动机维修保养：

　　①用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复;

　　②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;

　　③检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;

　　④清洁电动机外壳;

　　⑤检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

　　(2)水泵维修保养：

　　①检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承;

　　②转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;

　　③检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根;

　　④清洁水泵外表;

　　⑤如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

　　(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

　　(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　5、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

　　(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

　　(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

　　(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

　　(4)交流接触器维修保养：

　　①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　②清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换;

　　③清洁铁芯上的油污及脏物;

　　④检查复位调簧情况;

　　⑤拧紧所有紧固件。

　　(5)自耦减压启动器维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;

　　②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

　　(6)热继电器维修保养：

　　①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;

　　②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　(7)自动空气开关维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理;

　　②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;

　　③自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;

　　④检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

　　(8)中间继是器、信号继电器修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

　　(9)信号灯、指示仪表维修保养：

　　①检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;

　　②检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

　　(10)远传压力表维修保养：

　　①检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;

　　②检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;

　　③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

　　6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

　　(1)闸阀维修保养：

　　①检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;

　　②检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油;

　　③对闸阀阀杆加黄油润滑;

　　④对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

　　(2)止回阀维修保养：

　　①检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　②检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;

　　③检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

　　(3)浮球阀维修保养：

　　①检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;

　　②检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;

　　③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

　　(4)液位控制器维修保养：

　　①检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　②清除压力室内污物，疏通控制水道;

　　③检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;

　　④紧固所有螺母。

　　7、潜水泵或排污泵维修保养

　　(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

　　(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

　　(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

　　(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。

　　(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)

　　(1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。

　　(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

　　(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

　　(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

　　9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可延时。

　　10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

　　11、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机交处存档，保存期为长期。

　　12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知公共事务部，由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

　　五、记录

篇5：物业管理公司给排水系统保养维修作业指导书

　　1.目的

　　规范设备的日常管理，保证设备正常运行，发生意外事故正确处理，维护客户利益。

　　2.范围

　　适用于各管理处。

　　3.定义

　　给排水系统：包括生活供水系统中的水泵、管道，消防系统中的水泵、管道，雨水及污水系统中的各类井、管道及潜水泵以及给排水泵控制箱/柜。

　　4.职责

　　部门/岗位工作职责

　　管理处经理进行不定期检查督导。

　　管理处工程负责人全面负责设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。负责外包方工作的检查、监督。

　　指定设备责任人负责设备的日常巡视检查和例行保养检修。

　　5.方法及过程控制

　　5.1日常巡视检查工作

　　5.1.1给排水系统内容、相关操作规程、运行参数、管线系统图等技术资料，由各管理处妥善保管，并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，依照执行。给排水系统设备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。

　　5.1.2各管理处依自身设备具体情况制定给排水设备操作规程，报品质管理部核准、备案。工程部设备责任人按照操作规程及作业指导书的要求，每班两次对设备巡视检查并在《水泵房设备运行记录表》中记录运行参数。《水泵房设备运行记录表》由各管理处妥善保管。

　　5.1.4各管理处应根据检修工作内容，填写相应的《设备设施保养检修记录表》，并由各管理处妥善保管。

　　5.1.5工程部设备责任人应每日对二次供水水箱、消防水池的水位及浮球阀进行检查，在《水泵房设备运行记录》中进行记录。

　　5.2水泵的维护检修

　　5.2.1每日巡查：设备责任人检查下列项目并填写《水泵房设备运行记录表》。

　　5.2.1.1检查水泵进出水压力表及供水系统各压力表读数是否正常、稳定。

　　5.2.1.2检查水泵进出水口橡胶软连接是否正常、完好。

　　5.2.1.2排除水泵填料盒过热及不正常滴漏现象。

　　5.2.1.3排除系统各阀门漏水现象，检查各阀门开关位置是否正常，与标识是否一致。

　　5.2.1.4检查电机温度是否正常，水泵及电机运转有无异常声音。

　　5.2.1.5检查水泵控制箱/柜指示灯显示是否正常，电流、电压表指针是否偏离正常范围，变频器液晶显示是否正常，控制箱/柜内空气开关、交流接触器、热继电器等电气元件是否过热。

　　5.2.2每月维护检修：设备责任人进行以下工作，并填写《设备设施保养检修记录表》。

　　5.2.2.1 检查水泵电机轴承润滑情况。

　　5.2.2.2 检查、维修水泵水封。

　　5.2.3每季度维护检修

　　5.2.3.1 检查水泵电机接线端子是否松动，检查控制箱/柜内各接线端子是否松动。

　　5.2.3.2检查水泵电机轴承润滑情况，每季度润滑油脂至少加注一次。检查水泵轴封装置是否完好。

　　5.2.3.3收紧地脚螺栓。

　　5.2.3.4设备责任人根据具体检修工作内容填写《设备设施保养检修记录表》。

　　5.2.4年度维护检修

　　5.2.4.1检查泵叶、壳体腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。

　　5.2.4.2根据设备实际情况，清洗电机轴承，更换润滑油脂。必要时更换轴承。

　　5.2.4.3检查水泵电机及控制箱/柜接线端子是否松动。

　　5.2.4.4检测电机相间绝缘电阻及各相对地绝缘电阻，测量值在《设备设施保养检修记录表》中做好记录。

　　5.2.4.5检查并更换水泵密封填料。

　　5.2.5检维修过程中，应穿戴好防护用具，注意人身安全，做到“三不伤害”，确

　　保作业顺利完成。检维修工作内容填写在《设备设施保养检修记录表》中

　　5.3板式换热器维护检修

　　5.3.1板式换热器片间间距小，通道复杂，热效率高，流体中泥沙等杂质的沉积会

　　影响流量并减少换热面积，进而影响换热效果。运行期间应定期清理除污器，减少系统中的杂质。如条件许可，还可以采用短时间反向运行的方式，冲走部分沉积物。

　　5.3.2板式换热器长期运行后，板片表面会不同程度地附着水垢等沉积物，增加流阻，降低传热效率。因此，应定期冲洗，至少每三年对设备解体大修，化学清洗或增设水处理装置改善水质，最终目的都是保证设备换热面清洁，保证热交换效果。

　　5.3.3有冬冻的场合，冬季前应将停运设备内介质放掉，或采取保温措施，防止管道及设备冻坏。

　　5.4排水管路的维护

　　5.4.1管理处工程负责人每年4月雨季来临前，安排人员清理各设备房集水坑，

　　疏通排水管路。

　　5.4.2管理处工程负责人依据《服务项目外包控制程序》监督外包方每月对污水

　　井、化粪井进行疏通清淤。

　　5.4.3管理处工程负责人负责安排人员定期对屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水

　　立管进行清理。

　　5.4.4管理处工程负责人负责在每年4月雨季来临前，安排人员对屋面雨水管道部分进行清理，并组织人员对雨水管道及雨水井疏通。

　　5.4.5工程部发现或接报管道堵塞故障后，管理处工程负责人应立即安排人员进行清掏疏通工作。

　　5.5给排水紧急特殊维修

　　5.5.1水管或配件破裂

　　5.5.1.1 迅速关闭供水阀与循回阀。

　　5.5.1.2 立即通知管理处工程负责人赶到现场，组织人员抢修。

　　5.5.1.3 根据不同的管材，采用相应的作业方法。铸铁管破裂更换新管，或组织专业技术人员及时补焊。无缝钢管可用水中胶补、焊补或重新更换。镀锌钢管尤其是生活饮用水管原则上不允许补焊。

　　5.5.2阀门不正常漏水

　　5.5.2.1 阀门压盖破裂，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊接。

　　5.5.2.2 阀门铰或销断落，重新更换阀门铰或销。

　　5.5.2.3 阀体破裂，重新更换新阀门。

　　5.5.3喷淋头破碎

　　5.5.3.1 立即切断消防泵电源，关闭供水阀。

　　5.5.3.2 通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。

　　5.5.3.3 更换新喷淋头。

　　5.5.3.4 开启供水阀，消防泵送电打压试验，消防中心值班人员恢复该回路的水流指示器信号。

　　5.5.4供水泵的紧急特殊维修

　　5.5.4.1 水泵停止运行，应检查：

　　①水泵控制箱/柜电压是否正常。

　　②水泵控制箱/柜内空气开关、热继电器是否脱扣。

　　③水泵控制箱/柜内空气开关、热继电器、交流接触器的温度是否正常。

　　④电机温度是否正常并检测电机线圈绕组的绝缘性能。

　　⑤手动盘车，检查水泵是否卡住。

　　5.5.4.2水泵运转但水压不足，应检查：

　　①市政管网水压是否正常。

　　②水泵的进出口阀门是否完全打开。

　　③二次供水水箱或消防水池水位是否正常。

　　④检查系统除污器是否有杂物堵塞。

　　5.5.5排水系统排水不畅

　　①检查潜污排水泵的电气线路。

　　②检查潜污排水泵的叶轮是否有杂物堵塞，叶轮扎头螺母是否松动。

　　③检查排水管阀门是否完全打开。

　　④检查排水干管是否堵塞。

　　5.5.6发生洪涝灾害

　　5.5.6.1管理处经理应立即调配足够的人力、物力进行防洪工作。

　　5.5.6.2值班技术人员应立即赶到现场，检查机电设备，保证排水泵正常运行。

　　5.5.6.3管理处工程负责人应根据现场情况投入备用潜水泵，并迅速对现场做出评估。若水情严重，管理处工程负责人应及时向公司其它部门请求支援。

　　5.5.6.4当市政排水管网出现问题导致积水时，管理处经理需组织人力关闭地下室防洪闸或用沙袋堵住需保护的设备间房门。并派专人检查排水泵运行情况及水位。

　　6.支持性文件

　　TJVKWY7.5.1-G01《公用设备设施管理程序》

　　TJVKWY8.2.3-Z01《服务项目外包控制程序》

　　7.质量记录表格

　　TJVKWY7.5.1-G01-F2《设备设施保养检修记录表》

　　TJVKWY7.5.1-G01-04-F1《水泵房设备运行记录》