物业经理人

小区机电设备及设施巡视检查规程

6029

小区机电设备及设施巡视检查规程

  1.目的

  保证机电设备及设施的安全和运行良好,确保小区机电设施、设备的运行、维修和保养工作的有序开展,并能在紧急情况下及时组织人员迅速进行抢修。

  2.适用范围

  适用于****小区机电设备及设施的巡视。

  3.职责

  3.1****小区工程人员负责按照划分的责任区域按本规程规定的各项要求完成巡视检查任务。

  3.2工程班长负责指导工程人员按照规范要求执行各项工作,每周对工作完成情况检查一次。

  4.管理要求

  4.1配电房

  4.1.1由供配电值班人员每班按规定时间对地下室和配电房进行巡视,并做好相关记录,具体如下:

  4.1.1.1配电房:8:30、10:30、12:30、14:30、16:30、18:30、20:30、22:30、6:00、巡视检查并填写检查记录于《设备设施检查记录表》。

  4.2水泵房

  4.2.1由给排水设备责任人进行,每天8:30-9:00、17:00二次巡视,检查水箱箱盖是否正常,进出水阀等位置是否正常;消防增压泵、生活水泵是否正常,消防管网水压是否正常、水质是否有异常。并填写检查记录于《巡视日志》内。

  4.3公共区域巡视内容及要求

  4.3.1公共走道、卫生间、电梯间、楼梯间开关照明灯具及消防安全指示灯是否完好(每天巡视)。

  4.3.2公共区域的墙面、地面及吊顶,屋顶,地漏是否完好、清洁。

  4.3.3消火栓、消防手动报警器、烟感、声光报警器及监控、门禁、车场管理系统、考勤管理系统设施是否齐全。

  4.3.4泛光照明设施、室外配电箱及电梯运行情况是否正常。

  4.3.5公共区域巡视应每周一次。

  4.3.6特殊巡视:当接到通知有特殊要求及参观和重要会议时,必须立即去现场巡检。

  4.3.7每月25日至次月5日由相关设备责任人检查楼栋各层管井、电井门锁、照明及卫生情况,运行是否正常。紧固开关箱、控制柜接线螺丝、并填写检查记录于《设备设施维修保养记录表》内。

  4.4室内、外给排水管道的巡视祥见《给排水系统维护保养规程》。

  4.5特别巡视

  4.5.1机电设备及水暖系统运行方式改变时。

  4.5.2新设备或季节性使用设备投入运行,设备过负荷或缺陷运行时。

  4.5.3接到物业服务中心通知的施工现场安全巡视、夏季高负荷期巡视、故障不明显设备的观察性巡视等,由工程班长或物业服务中心通知后执行。

  4.5.4遇气候突变时,如雷暴雨、大风、降温、暴热等。

  4.5.5遇开启泛光灯时,工程人员提前调好泛光照明的开/关时间及照明范围。

  4.5.2巡视方式与要求

  4.5.2.1嗅:放电嗅味及绝缘过热之焦味。

  4.5.2.2听:火花放电声,机械振动声,电压过高或电流过大所引起的异常声音。

  4.5.2.3摸:设备非带电部分的温度和振动情况。

  4.5.2.4看:放电火花、变色、变形、变位、损坏、渗油、继电器、电度表转动,仪表和信号灯指示及其它情况。

  4.5.2.5记录:记录表格存放于各设备房,巡视检查记录应现场填写。

  4.6异常情况的处理

  4.6.1发现设备故障或隐患应及时排除,并记录在《巡视日志内》内。

  4.6.2一般性故障应立即修复,如未能立即修复要做出应急处理措施及时上报工程班长处理。

  4.6.3发现设备发出严重异常声音、气味应迅速判断故障范围,将故障设备退出运行后,再进行详细的检查。

  4.6.4出现大面积跑水、管道爆裂、电线或开关烧坏应及时关闭阀门或电源,通知维修员协助抢修关及时报物业服务中心负责人,影响较大的事故,无论何时必须报物业服务中心负责人。

  4.6.5如遇火灾、停电、停水、电梯故障等应立即按照相关应急处理程序进行。

  4.7设施、设备故障报告

  4.7.1一般性设备故障应先向工程班长报告,由工程班长向物业服务中心负责人汇报。

  4.7.2发生火灾、影响大厦正常运作且短时间内无法恢复正常的设备故障应同时向物业服务中心负责人及工程部报告。

  5.分析改进

  5.1巡视检查的结果必须记录于相关巡视记录中,字迹要工整。对有重大疑问或异常情况,巡视人员必须向班长(或上一级领导)书面汇报,班长将情况和处理结果向物业服务中心领导书面汇报。

  6.记录、标识

  6.1《设备设施检查记录表》

  6.2《设备设施维修保养记录表》

  6.3《巡视日志》

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2:物业设备设施大中小修之给水排水分系统检查与评定标准

  物业设备设施大中小修之给水、排水分系统检查与评定标准

  D.0.1 功能类项目的检查评定

  对系统的管道、设备、器具进行通水、通球、满水、试压试验,测定流量、供水压力,检查通水能力。对照现行国家标准《建筑给水排水设计规范》GB50015及《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242的相关条款进行核算,以确定其流量和压力。

  1 给水子系统:对给水系统进行充水,使其达到正常状态。开启生活用水部位(盥洗室、卫生间、洗浴、饮水、食堂、餐厅、洗衣房等)的用水设备阀门及水龙头,检查出水量和出水压力。

  检查数量:抽查20%,且不少于5处。

  检查结果评定:a级出水量、压力正常;

  b级个别用水点出水量少,压力不足;

  c级出水量、压力不满足设计要求。

  2 室内热水子系统:对室内热水供应系统进行加热,开启阀门或水龙头观察并检查其出水量.出水压力及出水温度。

  检查数量:抽查20%,且不少于5处。

  检查结果评定:a级出水流量、压力、温度均正常;

  b级出水温度正常、流量少、压力不足;

  c级出口流量、压力、温度均不正常。

  3 消火栓子系统:取屋顶层(或水箱间内)试验消火栓和首层两处及室外消火栓做试射试验,检查出水量和充实水柱长度。

  检测数量:若室内消火栓子系统分为高低区,则高低区各取三处消火栓做试射试验;高区取屋顶处及最低层两处;低区取其最高层一处及首层两处。

  检查结果评定:a级出水量、充实水柱正常;

  b级个别点出水量、充实水柱低于正常值10%,出水量或消

  火栓栓口压力超过0.5MPa;

  c级出水量、充实水柱不满足设计要求。

  4 道路和绿化给水子系统:开启浇洒道路和绿化用水阀门或水龙头,检查出水量和出水压力。

  检查数量:每项抽查10%,且不少于2处。

  检查结果评定:a级出水量、压力正常;

  b级出水量少,压力不足;

  c级出水量、压力不能满足设计要求。

  5 空调子系统和采暖子系统供水:检查空调子系统和采暖子系统供水管道的出水量和出水压力。

  检查数量:全数检查。

  检查结果评定:a级出水量,压力正常;

  b级出水量少,压力不足;

  c级出水量、压力不能满足设计要求。

  6 其它供水:检查其它用水设备供水管道的出水量和出水压力。

  检查数量:每项抽查20%,且不少于2处。

  检查结果评定:a级出水量、水压正常;

  b级出水量少,压力不足;

  c级出水量、压力不正常。

  7 室内排水子系统:检查室内排水管道通水能力,开启用水部位的阀门或水龙头,观察排水栓、排水池、排水地漏的排水效果、排水通水能力。

  检查数量:抽查20%,且不少于5处。

  检查结果评定:a级排水通畅,排水栓、池、地漏无堵塞现象;

  b级排水不畅,有堵塞现象,但能排放;

  c级排水受阻,堵塞严重,不能排水,污染室内环境。

  8 卫生器具:检查卫生器具盛水、通水能力及完好程度。

  洗脸盆、洗水盆、浴盆,关闭排水栓,开启给水龙头,向盆内灌水至溢流口止。观察5min看水位是否下降,继续向盆内灌水至超过溢流口,观察溢流口水流动情况;查看卫生器具表面光滑程度及破损程度。

  检查数量:每项抽查10%,且不少于2个。

  检查结果评定:a级盛水正常,排水栓不渗水,溢流口正常流动,少量器具有细小划痕或轻微裂纹,可继续使用;

  b级盛水正常,排水栓渗水,溢流口流动缓慢,器具划痕显著,少量器具有裂纹或破损,尚不影响使用;

  c级盛水不正常,排水栓渗水、漏水、器具陈旧、有裂缝、破损严重,影响使用。

  9 室外排水管网:检查室外排水管网排水管道通水能力,开启排水井盖,由相邻或附近给水管道、消火栓等,进行注水。观察其水位下降、排除能力。

  检查数量:抽查20%,且不少于5处。

  检查结果评定:a级排水畅通,无堵塞现象;

  b级排水不畅,有堵塞现象,但能排放;

  c级排水受阻,堵塞严重,不能排水,污染周围环境。

  D.0.2 卫生类项目的检查评定

  1生活给水子系统:生活给水(包括热水)系统用水部位,开启阀门或水龙头使水流出,用玻璃容器盛满,静置12h观察水的浊度、色度。

  检查数量:按用水部位抽查20%,且不少于5处。

  检查结果评定:a级色度清澈,不混浊;

  b级色度清,有少量悬浮物;

  c级色度不清,有大量悬浮物,混浊。

  2 生活饮用水子系统:生活饮用水部位检查时,应用玻璃容器盛水,密封送卫生检验部门检验。

  检查数量:按饮用水部位抽查50%,且不少于5处。

  检查结果评定:a级符合饮用水卫生标准;

  b级在色度、浑浊度、臭味、PH值、细菌总数、游离余氯等指标中,有2项指标超卫生标准,其他均符合标准;

  c级在色度、浑浊度、臭味、PH值、细菌总数、游离余氯等指标中,有3项指标超卫生标准,其他均符合标准.

  3 室内排水、雨水管道:室内排水系统进入室外排水检查井,开启井盖观察排水通水能力。室内雨水排水检查应在屋面,观察女儿墙处雨水满溢留下的水平痕迹,并用屋面面积(汇水面积),以当地降雨历时为5min的降水强度计算泄流量。并开启雨水立管上的检查口,观察管内结垢及存留污物情况。外排水检查雨水斗、雨水管及地面散水完好程度及对周围环境污染情况。

  检查数量:每项抽查20%,且不少于5处。

  检查结果评定:a级排水通畅,无堵塞现象;

  b级排水不畅,局部有堵塞现象,但能排水;

  c级排水受阻,堵塞严重,不能排水,污染环境。

  D.0.3 安全类项目的检查评定

  给水子系统:给水(包括热水) 子系统使用的安全性和可靠性应通过水压试验验证,它包括严密性试验和承压能力的强度试验。自动喷水灭火等消防系统按国家现行有关标准、规范执行。

  首先将试验泵及试验装置接入管道系统,查找原建筑物的竣工图和竣工验收资料确定其工作压力和试验压力。若无竣工图或竣工验收资料,应按系统始端或泵房内的给水泵出口压力确定其工作压力,或按群体建筑物中较高层建筑物的设备及系统种类,确定其工作压力。

  水压试验和灌水(满水)试验应有批准的试验方案,对高层建筑应分区、分段试验,合格后再按系统做整体试验。

  (1)试验管道和设备的中间控制阀门应全部开启。

  (2)向试验管道和设备注水时,应先开启高处排气阀门排气,并由下向上或由回水向供水管道系统进行注水,待水注满后,关闭进水阀门,稳定半小时后继续注水,以排气阀门出水无气泡为准,关闭排气阀门。

  (3)向管道和设备加压,启动加压泵加压,先缓慢升压至工作压力,停泵检查,观察各部位无渗漏,压力不降后,再升压至试验压力,停泵稳压,按批准的试验方案进行全面检查。在确认管道和设备试验合格后,降至工作压力,再做较长时间的检查,确认全系统各部位仍无渗、漏,无裂纹,则评定管道子系统的严密性和承压能力试验为合格。经现场参加试验验收的各方同意后,将工作压力逐渐降至为零,填写试验记录。

  (4)灌水(满水)试验应注意管道和设备试验的位差、管道的封堵、阀门的启闭。

  检验方法:各种管道的水压试验,应在试验压力下观测10min,压力下降不应大于0.05Mpa,然后降到工作压力进行检查,压力应保持不变,无渗、漏。设备试验应在试验压力下10min内压力不降,无渗、漏。管道和静置设备灌水(满水)试验应在灌水(满水)后,静置24h,观察四周、底部、接头、封头是否渗、漏。水位应不下降,且无渗、漏为合格。

  检查数量:各系统全数检查。

  检查结果评定:a级试验压力下无渗漏;

  b级工作压力下正常,试验压力下局部渗漏;

  c级工作压力下有局部渗漏。

篇3:物业设备机房巡视检查操作手册

  物业公司设备机房巡视检查操作手册

  目录

  一、物业公司巡查要求

  一)时间安排

  二)人员安排

  三)巡查目的

  四)巡查制度

  五)巡查方法

  六)巡查项目

  七)各设备相关信息和巡查中发现问题的处理

  二、物业公司巡查内容

  一)供电系统巡查

  二)发电机系统巡查

  三)消防、给排水系统巡查

  四)风机房巡查

  五)配套设施设备巡查

  三、公区.设备间巡查涉及到的主要流程

  一)变压器室巡查流程

  二)低压室巡查流程

  三)发电机房巡查流程

  四)水泵房巡查流程

  五)污水设施巡查流程

  六)设备责任人巡查流程

  七)电梯机房巡查流程

  四、配套表格(表格见《工程部工作手册》):

  一) 专变配电室运行记录表》

  二)《柴油发电机运行记录表》

  三)《电梯月度巡查记录表》

  四)《换热站设备运行记录表》

  五)《交接班记录表》

  六)《来宾登记表》

  七)《公共区域设施设备巡查记录表》

  八)《监控室值班记录表》

  九)《水泵房巡查记录表》

  十)《电梯运行故障记录表》

  一、物业公司巡查要求

  一)时间安排

  1、配电室、水泵房每2个小时对设备巡查1次,做好巡查记录;

  2、热力站每1个小时(供暖期)对设备巡查1次,做好巡查记录;非供暖期每周一上午巡查1次,做好巡查记录;

  3、发电机房、风机房、消防水泵房、消防水箱、消防监控中心每周一上午巡查1次,做好巡查记录;

  4、 电梯机房、单元配电间每天巡查2次(中午:9:00-10:00;下午:14:00---15:00),做好巡查记录;

  5、园区公共配套设施巡查,每天一次。

  二)人员安排

  1、各班组的值班技工;

  2、每次巡查安排一名员工巡查。

  三)巡查目的

  确保所有设备能安全、正常、经济运行

  四)巡查制度

  1、当值工程人员应对辖内设备进行定期巡视检查。

  2、巡查过程应注意自身安全,不要影响设备的正常运行。

  3、根据各设备特点,重点检查设备的固定、气味、声音、振动等情况。

  4、巡查应仔细、耐心,不能敷衍塞责。

  5、发现设备有异常应马上进行检修,若故障严重应立即报告上级。

  6、使用后的机房钥匙应放回原处。

  7、巡查结束后,应将有关情况记录在相应表格上,设备异常由工程主管安排维修。

  五)巡查方法

  1、看----通过观察仪表数值发现存在的问题;

  2、听----从设备运行的声音判断是否存在故障;

  3、摸----通过用手背触摸检查设备运行的温度,卫生情况和感觉设施设备使用的情况;

  4、闻----通过嗅觉感知空气中是否存在异味、焦糊味;

  5记录---记录运行数据,进行数据分析。

  六)巡查项目

  1、配电室、配电间巡查;

  2、水泵房巡查;

  3、热力站巡查;

  4、消防水箱、消防监控中心;

  5、电梯机房巡查;

  6、风机房巡查;

  7、发电机房巡查;

  8、配套设施设备巡查。

  七)各设备相关信息和巡查中发现问题的处理

  1、各设备的相关图纸、设备使用说明和控制区域在各设备间公示;

  2、对当天巡查中存在的问题跟进直到解决;

  1)工程技工在巡查中发现问题时,本人能现场进行处理的应立即给予处理,如过需要协助完成的,由现场当班结果直接工程部主管汇报,请求支援解决;

  2)需要协调设备厂家解决的问题,由物业工程部主管向项目经理汇报,并联系生产厂家安排维修;

  3)对巡查中发现的重大问题(如存在重大安全隐患,重大责任事故等)部门负责人应第一时间向项目经理汇报,协调解决处理;

  4)巡查中发现的问题处理的过程由巡查人员跟进,直到问题圆满的解决,并现场核实确认,处理的过程有详细的记录《重大事件跟进表》;

  5)各部门主管要不定时对各设备间进行抽查,核查工程技工的巡查和维修结果,作为绩效考核的依据。

  3、已完成工作的资料按月分类存档管理。

  二、巡查内容

  一)供电系统巡查

  1、观察双回路高压进线电压是否正常,如偏差超过允许范围,要及时报告上级部门及供电局用电监察;

  2、观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常,如发现比正常值偏大或有异常现象,要快速查明原因,及时报告上级部门及电器修理厂(委托维护单位);

  3、观察直流屏电池电压、电流是否正常,检查电池电解液是否在指定位置以内, 如发现电池电解液不够,要及时补足;

  4、巡视变压器,检查其运行温度,高、低压电流是否正常,有无噪声,如发现与平时运行温度、电流有异,要及时了解,分析原因,做出正确的应急处理,并上报上级部门,及通知委托维护单位来修理;

  5、巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜,观察各控制回路的工作电压、 工作电流、功率因数、指示灯是否正常,有无噪声,并做好记录;

  6、检查并清洁各电柜表面积尘,检查环境卫生及防鼠设施,确保防鼠设施完整,环境整洁。

  二)发电机系统巡查

  1、每周检查水位、油位一次。

  2、每周清理一次机组外表面及机房环境。

  3、根据工程部工作手册完善柴油发电机组月/年度保养计划。

  三)消防、给排水系统巡查

  1、值班人员应对水泵房进行日常巡视,检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水;

  2、经常检查水泵控制柜的指示灯状况,观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下,生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置;

  3、生活水泵主泵与备用泵规定每周至少轮换一次,消防泵每月自动和手动操作一次,确保消防泵在事故状态下正常自动起动;

  4、泵房每周由分管负责人打扫一次,确保泵房地面和设备外表的清洁;

  5、生活水池观察孔应加盖并上锁。钥匙由值班人员管理;透气管应用不锈钢网包扎,以防杂物掉入水池中;

  6、按照工程部工作手册中规定对水泵保养要求定期进行维修保养;

  7、保证水泵房通风、照明以及应急灯在停电状态下正常使用;

  8、及时了解天气情况,在下雨前对所有污水井、雨水井进行检查、清理;

  四)风机房巡查

  1、值班人员每周对风机房巡查一次,点动试运行5分钟;

  2、观察控制柜工作电压、 工作电流数据、指示灯是否正常,风机有无噪声,并做好记录;

  3、检查并清洁各电柜表面积尘,检查环境卫生及防鼠设施,确保防鼠设施完整,环境整洁。

  五)配套设施设备巡查

  1、清洁卫生设施有无损坏;

  2、小区内花园的休闲娱乐设施有无损坏,是否存在安全隐患;

  3、路灯、景观灯、庭院灯、草坪灯灯具是否有损坏;

  4、安防监控设施有无损坏,布防无死角,发现问题及时向主管汇报并联系相关单位维修;

  5、车辆管理设施开启自如,有无损坏,发现问题及时维修,无法维修的向主管汇报并联系相关单位维修.

篇4:变配电设备(设施)检查保养内容周期

  变配电设备(设施)检查保养内容及周期

  号检查保养项目主要检查保养内容及要求周期

  1配电柜、箱外表清洁,零部件完整,操作手柄灵活,油漆良好,警告牌完备,照明、通风、散热、消防设施到位,温湿度在允许范围内。 1次/月

  2电器仪表及二次线外表清洁,显示正常, 接线紧固,标识正确、清晰,电流互感器二次侧接地良好。1次/月

  3各类继电器,交流接触器外表清洁,.触点完好,,接线紧固,声音正常,无过热。1次/月

  4电容及无功补偿密封良好,无鼓肚变形、无渗油、无锈蚀,放电保护装置齐全完好,电容柜投切正常,功率因数达0.9以上。1次/月

  5指示灯,按钮,转换开关外表清洁, 标识清晰,固定可靠,转动零活1次/月

  6绝缘设备(鞋、手套等)在指定位置放置,完好无损。1次/月

  7各类开关触点完好,,接线紧固、动作灵活、标识完好。1次/年

  8接线柱、母线排、电缆压接良好,色标清晰、正确,绝缘良好,无过热及腐蚀现象,线距符合要求,无异响。1次/年

  9接地电阻测试接地良好,电阻值符合设计要求。1次/年

  10绝缘靴、手套、有无破损、老化,有疑问则送检做耐压试验或更换。1次/年

  11干式变压器外表检查、清洁,接线紧固、温控器检查、绝缘测试(高压侧大于20MΩ,低压侧大于13 MΩ,测试完毕后需放电)。绝缘体表面无老化现象(保养工作前在断开电源后,应先充分放电)。1次/年

  12综合检查保养项目检修操作机构、触头、开关、接触器,紧固松动部件、更换磨损件、补齐失落件。(保养电容柜在断开电源后,应先放电)1次/年

  13综合检查项目及完好标准

  1、零部件完整无缺,指示灯、仪表安装牢固,指示正确

  2、无异常声响、振动、过热,清洁,无污积,油漆良好

  3、操作机构灵活,联锁动作可靠,接触良好、紧固

  4、二次线路布线排列整齐,线号清晰,主体接地良好

  5、保护装置齐全可靠,整定值符合要求,

  6、变压器能达到输出功率,围栏、门锁齐全,温升正常

  7、各类标识、警告牌齐全,周围环境整洁1次/年

篇5:消防系统设备检查保养内容周期

  消防系统设备检查保养内容及周期

  号检查保养项目检查保养主要内容周 期

  1烟感探测器

  温感探测器手动报警按钮消火栓按钮安装牢固1次/月

  表面清洁1次/月

  按10%比例测试各回路报警(每次测试记录回路号,一年内必须覆盖所有回路)1次/月

  2火灾报警控制器自检、消音、复位1次/月

  接收报警验证1次/月

  紧固各接线端子1次/年

  洁箱内灰尘、杂物1次/年

  3主分机功能检查1次/年

  验证报警正确性1次/年

  4消防联动柜紧固各接线端子1次/年

  按钮信号灯全面检查1次/年

  测试联动正确性1次/年

  5疏散指示灯常亮、显眼;抽检、试验指示灯常亮,1次/月

  6事故照明灯充电、照明转换功能试验1次/月

  充电、放电1次/月

  7消火栓水泵、喷淋水泵外观清洁、除污、加润滑油1次/月

  手动盘车、排气、检查密封1次/月

  中控/就地 手动启动(点动)1次/月

  模拟报警,自动启动1次/季

  控制柜检查、测试1次/季

  8水流指示器

  压力开关、水力警铃

  湿式报警阀清洁、对油漆层脱落部位补漆1次/月

  试验放水、检查动作情况1次/季

  模拟报警,检查信号回路1次/季

  9防排烟风机、风阀清洁控制箱及风机内外;中控/就地试启动1次/季

  紧固叶轮、支座螺栓,1次/季

  检查主触点、电气动力、控制回路1次/年

  检查调整联轴器或皮带轮、皮带;检修风机及附属件,清洗轴承(箱)、换油1次/年

相关文章