篇2：中央空调费用测算分摊方法

　　中央空调使用费一般由物业公司收取，故其价格应采用成本法。即空调使用费只包括必要成本，物业公司收取空调使用费的目的不是盈利，而是如何以最低的成本向用户提供冷热量。制定冷热量的合理的价格，兼顾用户、物业公司的利益并有利于建筑节能的推广。

　　中央空调使用费的组成

　　成本法空调使用费分为两部分，一部分为固定空调使用费价(元/m )，其计算方法为空调系统的固定成本总额除以该工程的总空调建筑面积，其中的固定成本是指与空调用户的用量多少无关的部分，如空调系统折旧费、管理费、日常维修费等;第二部分为可变空调使用费(元/kwh)，其计算方法为空调使用的可变成本除以该工程本年度(季)提供给各用户的总冷、热量，可变成本是指购买燃料、能源、水、电和药剂的费用，它随工程供冷热量的多少而变化。

　　固定空调使用费价收取的原因为：

　　(1)为用户建造的空调设备用房、空调系统等固定资产的年折旧费和投资利息、物业公司的管理费用等，这部分费用于用户少用或不用无关。

　　(2)公共使用房间(如消控室、电梯厅等)的空调费用因各种原因，无法计量;空调系统上部分管道的损耗不含在计量表上。

　　(3)屋顶、技术层等为整个大楼服务的围护结构的空调负荷。

　　(4)临户的影响，当某户调低室内温度或关闭空调时，其邻户就增加空调冷热量。

　　固定空调使用费价与可变空调使用费比例的确定与各工程性质、规模等有关，固定空调使用费比例高，有利物业公司的收费，但不利于用户的节能。参考有关国家供热方面的情况，固定空调使用费价应占总空调使用费的30～50%,可变空调使用费占总空调费用的70～50%。具体比例可按具体工程进行测算。

　　中央空调使用费的制定

　　空调使用费分摊的原则是公平，公共耗能共摊。不同楼层、不同建筑位置但户型相同、面积相同、室内空气品质相同所缴纳的费用，不应受围护结构的影响。

　　空调冷热量表的读数，仅反映用户室内使用的冷热量的多少，故用户的空调使用费为：

　　中央空调使用费计算公式

　　物业公司收取的空调使用费为：

　　物业公司收取的空调使用费公式

　　中央空调使用费的调整

　　对于承担屋顶、公共楼面的用户引起的冷热量差异，是难以通过固定空调使用费的调整达到平衡的。可以采取以下二种方法对可变空调使用费进行修正。

　　(1)一次修正(房价补贴)，一次性从房屋的售价中予以补偿。以后的空调使用费按面积缴纳固定空调使用费，按计量表缴纳可变空调使用费。具体补偿可按技术经济学的“折现值”法计算：

　　R = (1-N)2-4

　　式中R ----因空调有利与否的购房差价(元/m ),其正值为附加于房价，负值为附减于房价;

　　i------年利率;

　　f------年通货膨胀率;

　　n------建筑物使用(设计)年限;

　　N-------设计工况下房间的空调负荷于平均空调负荷的比值;

　　∑C ----固定空调使用费总额(元/年);

　　∑A ----大楼空调总建筑面积(m )。

　　采用购房时的一次性补偿措施后，在今后的空调收费时，完全按用户的冷热量表读数进行收费。

　　(2)分期修正(根据冷热量表的读数)。用户缴纳的总费用中除去固定部分的费用后，可变空调使用费按以下公式修正。

　　C =C ’/N2-5

　　式中C ----用户实缴的冷量或热量的计量费用(即C 或C ，可变部分,元/年);

　　C ’--用户按表计算的冷量或热量的计量费用(可变部分,元/年)，其值按公式2-8计算;

　　N-----设计工况下房间的用户空调冷或热负荷于平均空调冷或热负荷的比值。

　　2.4 各分项空调使用费的计算

　　对各分项空调空调使用费(C 、C 、C )的计算采用以下公式：

　　(1)用户固定空调使用费C ，

　　C =A *2-6

　　式中A ---用户的空调建筑面积(m );

　　----用户固定空调使用费的单价(元/年.m )，可按技术经济学的有关公式计算，即：

　　= +2-7

　　式中C------空调系统工程总造价(元)，不含土建及其它造价;

　　CR-----空调系统维护管理人员工资(元)。

　　(2)用户按表的可变空调使用费，按以下公式计算：

　　C ’=A (Q *H +Q *H )2-8

　　式中Q ----用户的空调总冷量(kwh);

　　Q ----用户的空调总热量(kwh);

　　H -----冷量价格(元/kwh);

　　H -----热量价格(元/kwh)。

　　2.5 冷量价格或热量价格计算

　　(1)冷量价格按以下公式计算：

　　H =2-9

　　式中N ---冷冻机房用电量，含冷冻机组、冷却水泵、空调水泵、冷却塔等用电量(kwh);

　　S----冷冻机房用水量，含空调水系统、冷却水系统等用水量(m );

　　G ----耗汽量或燃料消耗量(kg);

　　H ----电价(元/kwh);

　　H ----水价(元/m );

　　H ----除人工外的其他费用，如维修费、系统清洗费、药剂费等(元/年);

　　H ---蒸汽或燃料的价格(元/kg);

　　Q ----系统的空调总冷量(kwh)。

　　(2)热量价格按以下公式计算：

　　H =2-10

　　式中Q ----系统的空调总热量(kwh)。

篇3：物业能源和维修费用测算指导书

　　物业公司能源和维修费用测算指导书

　　1.目的

　　合理科学的编制能源和维修费用测算，为项目的经营工作提供可靠的运行依据。

　　2.适用范围

　　公司所有在管项目、顾问、合作、合资等项目。

　　3.职责

　　3.1项目执行(总)经理负责对能源和维修测算费用的平衡和控制工作。

　　3.2运营管理部/工程部负责人按照本指导书，具体负责本项目的能源和维修费用的测算工作。

　　3.3公司企管中心主管工程师组织能源工程师、设备工程师负责监督、指导项目部的能源和维修的测算工作。

　　4.术语

　　能源：指项目部在公共区域使用的电、水(含生活热水)、燃气、热力等消耗性资源，其中包括项目办公室使用的能源，业户或使用人自行使用的能源不在本指导书范围。

　　5.程序

　　5.1费用测算的基本原则

　　由于物业的种类、档次、功能及设计上的差异，能源费用及维修费用往往有较大的差别，为使测算和实际情况尽量相吻合，要注意以下几个原则：

　　5.1.1要首先掌握项目的建筑面积、供暖面积、项目的使用性质等，尤其是具有商场、银行、餐厅、娱乐、洗浴等对外营业场所的物业，由于这些行业营业时间长，双休日不休息，能源费用高，计算费用时要充分考虑设备的运行时间以及维修的周期和维修费用等。

　　5.1.2对设备设施要进行实地考查，了解设备的型号、规格以及设备的使用功率等;多数开发商不能及时提供设备设施的详细资料，需要运营管理部/工程部负责人亲自到现场进行摸底。在摸底中，熟悉物业，了解工程系统，为今后的工程管理打下基础。

　　5.1.3在测算中要充分考虑大型及能耗高的设备，如锅炉、制冷机组、电梯、水泵等，能耗小的设备和经常不使用的设备可以不考虑或少考虑。如消防水泵，每月只需启动1～2次，在计算时可以忽略不计;排管风机一般按装在客户房间内，其能源费用应由使用人支付，在测算中不予考虑;在公共区域的排管风机数量较少，能耗很低，可以忽略不计;数量大时，可做粗略计算。

　　5.1.4根据项目的性质不同，各种能源的收费标准也不同，虽然北京市有统一的收费要求，但由于存在有中间环节，同一类型的物业，收费标准也会有差异。项目部在介入之前，要充分了解本项目实际合同规定的收费标准，以免造成较大的测算误差。

　　5.2空调系统的能源测算

　　5.2.1空调系统的主要设备：

　　冷水机组、冷却水泵、冷冻泵、冷热水泵、冷却塔、空调机组、新风机组、风机盘管、恒温恒湿机、风幕等，其中制冷机组因制冷方式不同，能耗的计算方法也不同，离心机组和活塞式机组主要使用的是电能，而溴化锂机组要充分考虑燃气或蒸汽的用量。

　　5.2.2空调系统的运行时间

　　5.2.2.1按北方通常的运行规律，在冬季写字楼为5个月，即11月1日～3月31日，居住小区为4个月，即11月15日～3月15日。在夏季，提供中央空调的物业为4个月，即从5月15日～9月15日。

　　5.2.2.2每天提供空调的时间，由于物业功能不同，应按合同约定的时间确定，通常写字楼每天11小时，即早7:00～晚6:00，双休日休息，酒店及公寓需全天24小时提供空调，商场则考虑每天运行13～14小时，双休日不停机。需要常年恒温恒湿的重要场所，其恒温恒湿机需全年365天开机运行。

　　5.2.3空调能源的计算原则

　　5.2.3.1要充分考虑设备的配置和实际需要空调面积的比例，高档物业设计余量较大，常常出现大马拉小车的现象，在实际计算时，先要认真核实空调的制冷量(制热量)和供冷(热)面积的比值，即计算出负荷率，一般规律是每平方米应提供80～100W的制冷(热)量，地下室通常不计算空调面积，首层大厅应按高度乘以楼层高度系数，直燃机组的大小火转换比例也应按同样方法考虑。

　　5.2.3.2根据空调的负荷大小计算中央机组的使用率，在夏季6、9月份，天气刚热，制冷机组的功耗可按50%运行计算，而在7、8月份的炎热季节，必须按100%的功耗考虑。

　　5.2.3.3新风机组需要常年运行，春秋季也不能停车;考虑到室内足够的新风量，夜间要适当开启新风机组2～3小时。

　　5.3电气设备的能源测算

　　5.3.1电气系统的主要设备：

　　电梯、生活水泵、楼道照明、庭院照明、楼宇照明、电开水器、霓虹灯等，酒店要考虑房间内的照明及电器用电，办公楼和公寓的室内电费一般由客户支付，不必再作测算。

　　5.3.2电气设备运行时间

　　5.3.2.1电梯:

　　电梯运行时间由于物业功能不同而有较大差异，公寓酒店一般需24小时运行，而商场和写字楼只在白天运行;同时要考虑电梯的使用频率及开关门的时间，在电梯开关门时主机是不运行的;电梯的使用率一般按20～60%计算，居住小区一般在20～30%，写字楼一般在40～50%考虑。

　　5.3.2.2生活水泵

　　生活水泵的使用频率应按水泵流量和楼宇用水量考虑，用水量大而水泵流量小的配置，水泵起动时间较长，而用水量小水泵流量大的楼宇，水泵起动时间相对少一些。变频泵的计算原则相同。

　　5.3.2.3楼道照明

　　居住小区的楼道照明应考虑有没有外窗，有外窗的楼道白天是不需要照明的，没有外窗的楼道即使是在白天也应考虑照明问题，目前居住小区大部分楼道是有外窗的。从节能的角度考虑，楼道照明应安装声光控开关，没有安装声光控开关的小区物业，项目部进驻后应首先进行改造。一般情况下，居住小区的楼道照明每天按1～2小时开启计算为宜;

　　写字楼的楼道照明，在白天工作时间应全部开启，在夜间和双休日可按50%考虑;灯具的总功率应按照图纸计算，若无详细图纸，可按每平方米3～5W计算。楼道照明能耗很高，不得忽视。

　　地下停车场、机房等公共区域照明一般需全天24小时开启，考虑到节能因素，白天可50～60%计算，夜间和双休日应适当关闭一些灯具，照明功率可按30～40%计算。

　　5.3.2.4庭院、楼宇及霓虹灯照明

　　计算较简单，通常在夜间开启，开启时间为4～6小时，重大节日应整夜点亮。其照明功率按图纸计算或进行估算。

　　5.4水费及排污费的测算

　　5.4.1按一般规律，写字楼的用水量每万平方米40～100吨/日，酒店及餐饮业用水量较大，一般在每万平方米100～200吨/日。

　　5.4.2夏季冷却塔水的蒸发和飘散不可忽视，按照一般的规律，水的补充量约为冷却水量的1～2%左右。

　　5.4.3物业的排污量应与用水量相同。

　　5.5设备维修费用的测算

　　由于物业的种类、档次和年限不同，维修费用差距较大;尤其是在物业的首年度，大部分设备在维保期，一般维修费用较低。

　　5.5.1 单位面积的维修费用

　　根据我公司目前管理的物业级别，写字楼的单位面积维修费用约为14～18元。居住小区的维修费用和物业的档次有关，物业管理费在2元～4元的居住小区，其单位面积维修费用约为2～4元;物业管理费在1.5元～2元的居住小区，其单位面积维修费用约为1.5～2元。

　　5.5.2电梯的维保费用

　　5.5.2.1按照建设部的有关规定，电梯维保工作必须请专业公司进行，按照目前北京市的电梯行情，电梯每部每月一般为400～500元，其中包括500～1000元以下零配件;

　　5.5.2.2电梯零配件费用，电梯在维保期内可以不考虑。第二年以后根据电梯的质量情况，每部每年约为1000～3000元;

　　5.5.2.3电梯年检费用每部为8层(含8层)以下600元，每增加一层加收25元，杂物电梯额定载荷2吨以上，每增加1吨加收5%，包括限速器检验。

　　5.5.3各种检测费用

　　5.5.3.1避雷系统检测费用

　　按照北京市物价局的文件规定，三类建筑物避雷装置每个检测点的收费标准为70元，避雷装置高度大于20米时，每增加5米加收费用5元。每个建筑物检测收费不足300元的按300元收费。

　　5.5.3.2各种压力仪器仪表检测费用

　　安全阀检测费用每个约50～300元;

　　压力表检测费用每块约30元/半年;

　　配电室安全用具每套检测费用在200元左右;(此费用未含阀型避雷器的检测，如含阀型避雷器检测，每套检测费用约为600元)

　　5.5.4各系统维修费用

　　配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、安全监视系统、土建工程等维修费用应根据物业的使用情况和设备状况决定，单独进行核算。

　　6.监督执行

　　公司企管中心主管工程师

　　7.相关/支持性文件

　　《北京市普通居住小区物业管理费收费暂行办法》

　　《关于核定避雷装置安全检测收费(试行)的函》

　　《关于特种设备检验检测收费标准(试行)的函》

　　8.质量记录及表格

　　无

篇4：电梯运行费用测算与分摊

　　电梯运行费是高层住宅住户们非常关注的问题，目前尚无收取标准。本文将电梯运行费分为空置费和使用费两部分，前者按户数平摊、后者按运载量采用谁使用谁付费的原则，建立了以实住人数和楼层高低为变量的收取电梯运行费的数学模型，具有一定的实用价值。

　　问题的提出

　　高层住宅一座座拔地而起，电梯运行费的收取成了住户们关注的问题。目前，针对电梯运行费国家《物业管理条例》中没有明文规定，各地、各小区基本上都是各行其是：有各层平摊的，1层减半的，也有1层不交费、2层减半的，等等。就拿我家住的楼来说吧，王大爷家在1层，每次物管收费时他都对电梯运行费一项耿耿于怀;我家在8层，自然对电梯费平摊没什么意见;而小明家在顶层18层，交电梯费总是很痛快。王大爷老说小明家占了他家的便宜，两家曾为此争吵。因此，合理收取电梯运行费，有助于减少邻居间的纠纷。

　　那么，到底怎样收取电梯运行费更为合理呢?

　　电梯运行费产生的数学模型

　　电梯运行费的构成

　　将某部电梯的运行费(Y)分为空置费(A)和使用费(B)两部分，即：

　　Y=A+B(1)

　　(1)式中，A为电梯空置时产生的费用，理论上应为所有住户平摊;B为实际使用时按运载量分担的费用，根据谁使用、谁付费的原则，应该由实际使用人负担。A和B各占总运行费的比例，可由所有住户讨论确定或根据用电量等的测算结果来确定。

　　空置费的计算模型

　　根据空置费(A)所有用户平摊的原则，可得：

　　(2)式中，Aij为某单元第i层第j户应分担的空置费;其中，i=1，...，n，n为总楼层数;j=1，...，m，m为该单元每楼层住户数。

　　使用费的计算模型

　　假定使用费(B)是电梯运载量的函数，运载量是使用次数(M)、每次的载荷(W)和运行距离(L)的乘积。即：

　　B=a×M×W×L(3)

　　(3)式中，a为运载量与价格的换算系数，由于a的大小不影响使用费的计算，因此假定a为常数=1;M与住户总人数和每人的使用频度有关，W与使用人数(N)、每人体重及携带的物品重量有关，L则与使用人所住楼层(*)有关。考虑到目前的电梯尚未达到能按人统计使用频度、称量体重和携带物重量的智能水平，因此假定同一单元住户每人的使用频度、体重和每次携带物重量等都相等。这样，某一住户应分担的运行费就能简化为该住户实住人数与楼层高度的乘积。即：

　　Bij=Nij×(*i-1)(4)

　　(4)式中，Bij为第i层第j户应分担的运行费，Nij为该住户的实住人数，*i为该住户的楼层数。由(4)式可得某单元的电梯使用费(B)为：

　　(5)数学模型的应用

　　根据电梯空置费(A)平摊的原则，由(2)式可得出第i层第j户应分担的空置费(Aij)为：

　　Aij=A/(n×m)(6)

　　根据电梯使用费(B)按住户实住人数和楼层高度的乘积大小来分担的原则，由(4)式和(5)式可得出第i层第j户应分担的使用费(Bij)为：

　　(7)式中，Nij(*i-1)为第i层第j户的实住人数与楼层高度(电梯运行距离)的乘积，可视为是第i层第j户的运载量;∑∑Nij(*i-1)为同单元所有住户累计的实住人数与楼层高度的乘积，可视为是该单元的总运载量(在表1中为910)。因此，Nij(*i-1)/∑∑Nij(*i-1)实为第i层第j户的运载量占同单元所有住户的总运载量的比重。在(3)式中，运载量与价格的换算系数(a)被假定为1，在本例中实际为1080/910=1.1868。如前所述，a的大小不影响电梯使用费的计算。

　　还以我家住的单元为例：上下共18层，住36家(每层2户)，总人数为101人。假定某月的电梯运行费为1,440元，空置费(A)和使用费(B)按25%和75%的比例分配，则分别为360元和1,080元。

　　与电梯空置费不同，由(7)式计算出的电梯使用费(Yij)因各住户实住人数(Nij)和所住楼层(*i)的不同而明显不同(表1)。从表中可以看出：住同一楼层的两户若人数相同，所分担的使用费就相同，若人数不同，则人多的一户分担的使用费较多;不同楼层比较，则住得越高，分担的使用费越多。也就是说，实住人数越多、所住楼层越高，分担的使用费就越多。

　　具体到我们3家的情况是：每户分担的空置费均为10元，分担的使用费王大爷家(*1-1)为0元、我家(*8-2)为24.9元、小明家(*18-1)为60.5元，即我们3家该月应交纳的电梯运行费分别为10元、34.9元和70.5元。与每户平摊40元的费用相比，王大爷家该月多付30元，我家多付5.1元，而小明家则少付30.5元。因此王大爷的话(小明家占了他家的便宜)有一定的道理。

　　结论

　　应用本模型计算出的电梯运行费与平摊的情况相比，应更为合理，并具有一定的科学性(见表1)。同时，利用这一模型还能按月(或季度)根据电梯运行费、住户数和实住人数等的变化对各住户应分担的费用进行调整。为确保公正透明，可将每户实住人数按月(或季度)进行核定校正，并可参考表1方式将应收费用进行公示。另外，考虑到电梯使用人体重的差异，建议将婴幼儿计为0人，小学生计为0.5人，中学生和成年人计为1人的方式统计人数。

　　采取科学的方式收取电梯运行费，将有助于减少因电梯收费引起的纠纷，增进邻居间的和睦，创建和谐社会。

篇5：办公楼物业公司维修收费标准

便民服务程序

　　1. 雨伞借用

　　1.1 需凭以下有效证件之一办理借用手续：考勤卡、工作证、出入证、本人身份证。

　　1.2 详细填写《客户服务部雨伞借用登记表》，每人每次限借一把，归还雨伞时退还有效证件并在《客户服务部雨伞借用登记表》上作好记录。

　　1.3 按先到先借的原则，借完为止，不受理预约借用等方式。

　　1.4 客户服务人员协助借用人检查雨伞完好状况，待借用人确认能正常使用后借出，并请借用人爱护使用。若因使用不当造成损坏或丢失，每把雨伞将收取制作成本费20元。

　　1.5 物业服务中心内部员工不能借用雨伞。

　　2. 轮椅借用

　　2.1 凭本人身份证或有效证件办理借用手续。

　　2.2 借用人需详细填写《客户服务部轮椅借用登记表》，待客户服务人员确认轮椅完好并能正常使用后借出，同时客户服务人员应告之借用人轮椅使用时注意事项。

　　2.3 借用人归还轮椅时，由当班客户服务人员负责检查轮椅完好状态，如因使用不当造成损坏或丢失，由借用人负责赔偿。

　　3. 伞带机使用

　　3.1 客户服务人员应熟练掌握伞袋机的使用和操作程序，保持日常清洁。

　　3.2 雨天及时将伞袋机摆放在大厅入口处，客户服务人员协助客户正确使用伞袋机。

　　3.3 定期检查伞袋机性能及完好状态，伞袋数量不足应及时增补，确保伞袋机正常使用。

　　4. 物品寄存(贵重、大件、可疑或爆炸危险物品除外)

　　4.1 寄存物品时，客户服务人员应请客户登记物品相关内容，包括：

　　寄存人姓名、单位、联系方式、寄存物品、数量等;客户留物应贴标签加以区别，并提醒请其当日取回物品。

　　4.2 客户领取物品时，客户服务人员应验证其有效证件，确认无误后方能给与物品。

　　4.3 遇需转交寄存物品时，客户服务人员应详细问询其领取人的姓名、性别、证件、工作单位等，并要求领取人持有效证件领取物品。

　　4.4 遇当日未取走的物品，客户服务人员应填写《客户留物记录表》，存放在指定地点并上锁，同时与总值班人员进行交接。

　　4.5 若寄存物品长时间无人领取，客户服务人员应联系原寄存人前来领取;物品积存超出三个月时，客户服务人员应协同秩序维护人员检查物品，登记后封存保管;若有霉烂变质食品等进行登记销毁。

　　5. 废旧电池回收服务：保持电池回收箱干净整洁，根据情况及时将已放入的电池取出交环境维护人员。

　　6. 便民医药箱服务：确保箱内OTC药物均在保质期内，定期检查补充，方便客户及时取用(不提供问诊服务)。

　　7. 手机充电服务：应提醒充电人员勿离开充电器，防止手机丢失。

　　8. 相关表单

　　客户服务部雨伞借用登记表

　　客户服务部轮椅借用登记表

　　客户服务部留物记录表