篇2：某物业业主和住户财产控制程序

　　某物业业主和住户财产控制程序

　　l 目的

　　对物业管理范围内与业主和住户有关的财产给予保护。

　　2适用范围

　　适用于对委托方交付的物业、业主和住户用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。

　　3职责

　　3.1 总经理负责组织成立物业验收接管领导小组。

　　3.2 管理处负责物业验收接管的日常事务组织协调工作。

　　3.3 管理处各部门按规定组成接管领导小组的各专业组，参与物业的验收接管工作。

　　3.4 管理处工程部负责对业主、住户提供的物品进行验证、安装服务等。

　　3.5管理处保安队负责各类车辆的综合管理。

　　4程序

　　4.1业主和住户的财产一般包括：

　　a.接管的物业，包括各类建筑物及公用设施;

　　b.业主和住户提供的用于维修安装用的物品，便民服务中业主和住户送交修理或加工的物品;

　　c. 管辖区内的车辆;

　　d. 其他与业主和住户有关的财产。

　　4.2验收接管物业的控制

　　4.2.1物业验收应具备的条件

　　4.2.1.1新建物业验收应具备的条件：

　　a.建设工程施工全部完成，物业经竣工验收合格;

　　b.供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用;

　　c.房屋幢、户编号经有关部门确认。

　　4.2.1.2原有物业验收应具备的条件：

　　a.房屋所有权、使用权清楚;

　　b.土地使用范围明确。

　　4.2.2在公司总经理直接领导下，组织各部门成立物业验收接管领导小组，总经理担任组长，按专业设立资料组、工程土建组和机电组，管理处负责日常事务运作。

　　a.各专业组组长负责接管分工范围内的工作，严格验收、把好工程质量关。管理处主任组织编制《物业接管计划》，报总经理批准实施;

　　b.各专业小组按国家、省、市工程验收标准验收物业，确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。

　　4.2.3参与竣工验收的物业

　　4.2.3.1在验收前的资料准备：对于物业公司参与竣工验收的物业，则在竣工验收之前，资料组应要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等提供的有关资料，适当时应包括物业规划图，竣工总平面图，单体建筑及结构竣工图，地下管网竣工图，建筑施工竣工图，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明，房地产权属关系的有关资料，机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明;用水、电、气指标批文，水、电、气表校验报告等图纸资料，填写《物业接管文件资料交接清单》;并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料和数字依据。

　　4.2.3.2物业的竣工验收：验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(1993.12)、《房屋接管验收标准》(1991.2)等规定组织的竣工验收工作。

　　4.2.4对已竣工、在用物业的验收接管工作：

　　a.各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收，并填写《物业交接验收表》、《设施验收单》、《物业分户移交验收单》、《物业交验问题登记表》;

　　b.验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将《物业交接验收表》、《设施验收单》、《物业分户移交验收单》、《物业交验问题登记表》的副本交委托方，以落实责任部门限期整改，直至达到规定要求。

　　4.2.5物业移交内容：

　　4.2.5.1 建筑物移交

　　a.各类房屋清单及配套钥匙;

　　b.单体建筑、结构、水、电、气设备竣工图;

　　c.住宅区规划图、竣工总平面图;

　　d.其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。

　　4.2.5.2公共设施及公共场所移交

　　a.公共设施及公共场地清单;

　　b.绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场等);

　　c.机电设备操作、维护说明书;

　　d.其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。

　　4.2.5.3资料移交

　　移交的资料应包括：产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收，填写《物业交接验收表》，并根据《文件控制程序》规定进行分类编号，列出清单，转交管理处归档保管。

　　4.2.6对新竣工的物业的保修事宜，由物业公司根据具体情况开出《工作联系单》交房产开发公司，由房产开发公司负责保修。

　　4.2.7根据有关规定，应加强对业主及住户的房屋及维修的管理。努力做到：

　　a.房屋外观完好、整洁，执行《保洁服务控制程序》的有关规定;

　　b.建筑物有明显标志及方向指引，执行《服务提供控制程序》有关规定;

　　c.房屋完好率应达到98%以上;

　　d.无违规建筑;

　　e.封闭阳台统一有序，房屋装修不危及结构和安全，执行《楼宇入住、装修控制程序》的有关规定;

　　f.房屋零时维修及时，必要时建立回访制度;

　　h.房屋资料档案齐全，便于查阅，执行《楼宇人住和装修控制程序》的有关规定。

　　4.3业主和住户提供的用于维修、安装、服务用的物品的控制：对业主、住户提供的物品质量应进行控制，以确保公司对业主、住户的维修、安装、服务质量符合规定的要求。

　　4.3.1管理处工程维修部门负责对业主、住户提供的物品进行验证、维修、安装、服务。

　　4.3.2对需要维修安装的业主、住户提供的物品，管理处工程部填写《派工单》，在单上注明由业主、住户提供的物品名称及详细信息，维修工持《派工单》前往业主、住户处提供维修服务。

　　a.维修工在维修前，应先对业主、住户提供的物品进行质量验证，确认该产品能达到维修安装要求后，方可进行安装;

　　b.对不合格的物品，维修工应告知业主、住户更换产品以达到要求。如果业主、住户坚持安装，则维修工须在《派工单》上“维修结果”栏内清楚说明情况，经业主和住户签字确认，方可维修安装;

　　c.维修工现场维修安装完毕后，应对安装质量进行全面检查，并请业主、住户验收，同时在《派工单》上“维修结果”栏内签名，并按《维修服务收费标准》向业主、住户收取费用后方可离开。维修工将《派工单》与维修费用一起交管理处收费人员，《派工单》交工程部主管或管理处主任存档。

　　4.3.3公司其他专项便民服务中，对顾客提供用于服务的物品应严格验证，妥善保管和使用，防止发生丢失、损坏。如发现不适用应填写《顾客财产问题反馈表》及时反馈给顾客，妥善处理。《顾客财产问题反馈表》由管理处自行保管。

　　4.4保安队负责各类车辆的综合管理，确保车辆行驶、停放安全有序。

　　4.4.1车辆管理服务登记

　　a.长住业主、住户的车辆，应在保安部门填写《固定(非固定)车位登记表》，并按时到财务部交纳场地使用费或/和领取车辆停放卡或IC卡;

　　b.业主、住户的摩托车、自行车应主动放到规定位置，或由保安人员安排。

　　4.4.2外来车辆的管理：外来车辆进入管辖区时，保安员应在《机动车辆进出登记表》上登记车型、车号及进、出时间，并按规定收费。

　　4.4.3车辆在管辖区内的行驶管理

　　a.为确保车辆在区内行驶安全，保安部门根据有关交通规则，设置各种道路交通标识;

　　b.在道路上适宜位置应设置减速坡，控制车辆行驶速度，减少意外交通事故发生;

　　c.区内行驶机动车严禁鸣喇叭、超速，保安员应按照规定对违章者给予教育;

　　d.机动车辆在区内行驶时造成服务设施或他人财产损失的，由保安员协调处理。

　　4.4.4 车辆停放管理

　　a.区内设置停车场或在适当位置划分停放区;

　　b.租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由保安员指挥按序停放;对临时进入区内的车辆停放实行照章择位停放;

　　c.对区内汽车违章乱停放，保安员发出违章通知书给车主，并按有关规定处理。

　　4.4.5摩托车、自行车停放管理：摩托车、自行车应停放在指定的区内，必要时设专职管理员负责管理车辆。

　　5相关文件

　　《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(建设部1993.12)

　　《房屋接管验收标准》

　　《杭州市物业管理条例》

　　《全国优秀管理住宅小区标准》

　　《文件控制程序》

　　《服务提供控制程序》

　　《清洁服务控制程序》

　　《物业管理、服务费用收缴控制程序》

　　《楼宇入住和装修控制程序》

　　《维修服务收费标准》

　　6质量记录

　　《物业接管计划》QR-751-01

　　《物业交接验收表》QR-751-02

　　《物业分户移交验收单》QR-751-03

　　《物业交验问题登记表》QR-751-04

　　《顾客财产问题反馈表》QR-751-05

　　《固定(非固定)车位登记表》，QR-751-06

　　《小区机动车辆进出登记表》QR-BA-02

　　《物业接管文件资料交接清单》QR-751-07

篇3：物业业主和住户财产控制程序

　　文 件 名:物业质量管理程序文件范例

　　业主和住户财产控制程序

　　1.0目的

　　对物业管理范围内与业主和住户有关的财产给予保护。

　　2.0适用范围

　　适用于对委托方交付的物业、业主和住户用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。

　　3.0职责

　　●总经理负责组织成立物业验收接管领导小组。

　　●管理部负责物业验收接管的日常事务组织协调工作。

　　●各部门按规定组成接管领导小组的各专业组，参与物业的验收接管工作。

　　●工程部当班维修工负责对业主、住户提供的物品进行验证、安装服务等。

　　●保安部负责各类车辆的综合管理。

　　4.0工作程序

　　●业主和住户的财产一般包括：

　　(1)接管的物业，包括各类建筑物及公用设施。

　　(2)业主和住户提供的用于维修安装用的物品，便民服务中业主和住户送交修理或加工的物品。

　　(3)管辖区内车辆的管理。

　　(4)其他与业主和住户有关的财产。

　　●验收接管物业的控制

　　应加强物业综合验收和交接管理，保障房屋及配套设施的质量及各项功能、指标符合规定的要求和标准。

　　(1)物业验收应具备的条件

　　①新建物业验收应具备的条件

　　a.建设工程施工全部完成，业经竣工验收合格;

　　b.供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用;

　　c.房屋幢、户编号经有关部门确认。

　　②原有物业验收应具备的条件：

　　a.房屋所有权、使用权清楚;

　　b.土地使用范围明确。

　　(2)在公司总经理直接领导下，组织各部门成立物业验收接管领导小组，总经理担任组长，按专业设立资料组、工程土建组和机电组，管理部负责日常事务运作。

　　①各专业组组长负责接管分工范围内的工作，严格验收、把好工程质量关。管理部经理组织编制《物业接管计划》，报总经理批准实施;

　　②各专业小组按国家、省、市工程验收标准验收物业，确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。

　　(3)参与竣工验收的物业

　　①验收前的资料准备：对于物业公司参与竣工验收的物业，则在竣工验收之前，资料组应要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等提供的有关资料，适当时应包括物业规划图，竣工总平面图，单体建筑及结构竣工图，地下管网竣工图，建筑施工竣工图，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明，房地产权属关系的有关资料，机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明;用水、电、气指标批文，水、电、气表校验报告等图纸资料，并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料和数字依据。

　　②物业的竣工验收：验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(1993.12)、《房屋接管验收标准》(1991.2)等规定组织的竣工验收工作。

　　(4)对已竣工、在用物业的验收接管工作：

　　①各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收，并填写《物业交接验收表》、《物业分户移交验收单》、《物业分户交验问题处理清单》;

　　②验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将《物业交接验收表》、《物业分户移交验收单》、《物业分户交验问题处理清单》的副本交委托方，以落实责任部门限期整改，直至达到规定要求。

　　(5)物业移交内容：

　　①建筑物移交

　　a.各类房屋清单及配套钥匙;

　　b.单体建筑、结构、水、电、气设备竣工图;

　　c.住宅区规划图、竣工总平面图;

　　d.其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。

　　②公共设施及公共场所移交

　　a.公共设施及公共场所清单;

　　b.绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场等);

　　c.机电设备操作、维护说明书;

　　d.其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。

　　③资料移交

　　移交的资料应包括：产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收，填写《物业交接验收表》，并根据《文件控制程序》规定进行分类编号，列出清单，转交管理部归档保管。

　　(6)对新竣工的物业，由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任和保修期限。开发建设单位应按总投资2%的比例一次性向物业管理公司划拨专用基金，用于购买管理用房和部分商业用房以及公用设施重大维修养护项目。

　　(7)根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》，应加强对业主及住户的房屋及维修的管理。努力做到：

　　①房屋外观完好、整洁，执行《清洁服务控制程序》的有关规定;

　　②建筑物有明显标志及方向指引，执行《服务提供控制程序》有关规定;

　　③房屋完好率应达到98%以上;

　　④无违规建筑;

　　⑤封闭阳台统一有序，房屋装修不危及结构和安全，执行《楼宇入住及装修控制程序》的有关规定;

　　⑥房屋零修及时率达98%以上，合格率达100%，并建立回访制度;

　　⑦代收代付房租、水、电、气等各项费用，收缴率达到98%以上，执行《物业管理、服务费用收缴控制程序》的有关规定;

　　⑧房屋资料档案齐全，便于查阅，执行《楼宇入住及装修控制程序》的有关规定。

　　●业主和住户提供的用于维修、安装、服务用的物品的控制

　　对业主、住户提供的物品质量应进行控制，以确保公司对业主、住户的维修、安装、服务质量符合规定的要求。

　　(1)工程部及各专项服务组(如房屋装饰、缝纫等)负责对业主、住户提供的物品进行验证、维修、安装、服务。

　　(2)当工程部收到管理部转来的业主、住户《服务登记表》时，工程班长填写《派工单》，并在单上注明由业主、住户提供的物品名称及详细信息，维修工持《派工单》前往业主、住户处提供维修服务。

　　①维修工在维修前，应先对业主、住户提供的物品进行质量验证，确认该产品能达到维修安装要求后，方可进行安装;

　　②对不合格的物品，维修工应告知业主、住户更换产品以达到要求。如果业主、住户坚持安装，则维修工须在《派工单》上“维修结果”栏内清楚说明情况，经业主和住户签字确认，方可维修安装;

　　③维修工现场维修安装完毕后，应对安装质量进行全面检查，并请业主、住户验收，同时在《派工单》上“维修结果”栏内签名方可离开。《派工单》第一联由维修班归档保存，第二联交财务按《工程部维修收费标准》收费。

　　(3)公司其他专项便民服务中，对顾客提供用于服务的物品应严格验证，妥善保管和使用，防止发生丢失、损坏。如发现不适用应填写《顾客财产问题反馈表》及时反馈给顾客，妥善处理。《顾客财产问题反馈表》由各服务部门自行保管。

　　●保安部负责各类车辆的综合管理，确保车辆行驶、停放安全有序。

　　(1)车辆管理服务登记

　　①长住业主、住户的车辆，应在保安部填写《固定(非固定)车位登记表》，并按时到财务部交纳场地使用费，领取车辆停放卡或IC卡;

　　②业主、住户的摩托车、自行车应到保安部办理停放手续，填写《摩托车、自行车停放登记表》，并按时交纳管理费和领取停放卡。

　　(2)外来车辆的管理：外来车辆进入管辖区时，保安员应在《汽车进出时间登记卡》上登记车型、车号及进、出时间，并按规定收费。

　　(3)车辆在管辖区内的行驶管理

　　①为确保车辆在区内行驶安全，保安部根据有关交通规则，设置各种道路交通标识;

　　②在道路上适宜位置应设置减速坡，控制车辆行驶速度，减少意外交通事故发生;

　　③区内行驶机动车严禁鸣喇叭、超速，保安员应按照规定对违章者给予教育或处罚;

　　④机动车辆在区内行驶时造成服务设施或他人财产损失的，由保安员协调处理。

　　(4)车辆停放管理

　　①区内设置停车场或在适当位置划分停放区;

　　②租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由车管员指挥按序停放。对临时进入区内的车辆停放实行照章择位停放;

　　③对区内汽车违章乱停放，保安员发出违章通知书给车主，并按有关规定处理。

　　(5)摩托车、单车停放管理：摩托车、单车应停放在指定的区内，必要时设专职管理员负责管理车辆。

　　5.0支持性文件

　　●《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》

　　●《房屋接管验收标准》

　　●《文件控制程序》

　　●《工程部维修收费标准》

　　6.0相关记录

　　●《物业接管计划》

　　●《物业交接验收表》

　　●《物业分户移交验收单》

　　●《物业分户交验问题处理清单》

　　●《服务登记表》

　　●《派工单》

　　●《顾客财产问题反馈表》

　　●《固定(非固定)车位登记表》

　　●《摩托车、单车停放登记表》

　　●《汽车进出时间登记卡》

篇4：业主财产损失，物业公司是否担责

　　业主财产损失，物业公司是否担责

　　该种情况的前提是物业管理公司没有履行法定或约定的保安义务，即物业管理公司存在过错具有违约行为和双方有明确约定其对业主的财产丢失、毁损承担赔偿责任。前者物业管理公司承担的是过错责任，后者物业管理公司承担的是无过错责任。由于我国没有关于物业管理保安义务的直接规定，对于业主财产安全保护义务主要来自于物业服务合同的约定。

　　如果物业管理公司没有履行与业主之间的约定义务，导致小区内的住户财产损失，住户的财产损失与物业管理公司疏于管理的行为之间有因果关系，则物业管理公司应承担违约责任。

　　物业管理公司的行为如果既应承担违约责任，同时又应承担侵权责任，便构成违约责任和侵权责任的竞合，依据合同法第一百二十二条的规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”权利人可以选择其中的一种请求权向物业管理公司主张权利。

　　违反安全保障义务下的侵权补充赔偿责任，是侵权责任法第三十七条第二款所规定的内容，其构成要件有三：一是第三人的侵权行为是损害发生的直接原因;二是义务人对侵权的发生未尽合理限度的安保义务;三是如果义务人实施了其应当实施的安保作为义务，损害后果就可以避免或减轻。正是这种义务人的不作为与损害后果之间相当因果关系的特殊性，受害人在因果关系的证明上只需证明义务人的不作为与损害的发生或扩大存在高度盖然性即可。

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篇5：物业公司对业主人身、财产之安全保障义务的分析

　　物业公司对业主人身、财产之安全保障义务的分析

　　物业管理公司，随着房地产的兴起得到了较大程度的发展，但同时物业管理公司与业主之间的纠纷也随之增多，关于物业管理公司对业主人身、财产的安全保障义务引发的争端也日益突出。目前我国关于安全保障义务的立法尚不完善，司法审判中也意见不一，导致同类案件判决结果迥异，所以对物业管理行业安全保障义务的研究具有非常重要的现实意义。

　　物业管理公司在物业管理区域内对业主的人身和财产安全负有保障义务安全，避免他人的人身、财产遭受损害。安全保障义务的具体内容，包括人的安全保障义务和物的安全保障义务两个方面的内容。具体而言，物业管理公司对业主承担的安全保障义务包括以下几个方面：

　　物业管理公司的安全保障义务为法定义务，当物业管理公司违反安全保障义务时，应当承担侵权责任，侵权责任要件是指侵权行为人承担侵权行为的责任条件。物业管理公司违反安全保障义务的认定，应该具备违反安全保障义务的行为、损害事实、因果关系和过错四个要件。

　　1、违反安全保障义务的行为

　　物业管理公司实施了违反安全保障义务的行为是其承担侵权责任的前提条件。如果物业管理公司不存在违反安全保障义务的行为，即使产生了损害事实，也不应该承担赔偿责任。物业管理公司实施的行为违反了法律的禁止性规定或强制性规定的表现形式，可分为作为的违法行为和不作为的违法行为。作为的违法行为是指物业管理公司实施了法律禁止实施的违法行为。不作为的违法行为是指法律要求物业管理公司在某种情况下应实施某种行为，而物业管理公司却未实施。如未在物业管理区域内设置必要的消防设施并及时进行维护，导致发生火灾，或者物业管理公司没有履行必要的巡逻义务，导致第三人侵害业主的合法权益，造成人身、财产损失。

　　2、损害事实的存在

　　物业管理公司违反安全保障义务应有损害事实的存在，业主遭受损害的事实是物业管理公司承担赔偿责任的前提，即没有损害就没有赔偿。损害又包括对财产的损害如房子遭到破坏，动产被毁损;也包括对业主人身的损害，如对生命、健康、荣誉、名誉的损害。这些都是物业管理公司违反安全保障责任的损害事实。如果没有物业管理公司造成的损害，那么责任就无从说起。

　　3、因果关系

　　侵权行为中的因果关系，是指违法行为与损害结果之间的客观联系，即特定的损害事实是否是行为人的行为必然引起的结果。[]只有当物业管理公司与损害事实存在关系时，物业管理公司才承担责任，没有因果关系的侵权责任是不成立的。因果关系又分为直接原因与次要原因，是以行为与损害结果是否存在必然的联系加以判断。直接原因与损害结果存在必然联系，如因为物业管理公司的直接作为和不作为而导致业主的损害。间接原因不与损害结果存在直接联系，如第三人的侵权导致业主的损害，但物业管理公司有违反安全保障义务的行为。因果关系是判断物业管理公司违反安全保障义务构成要件的必备环节。

　　4、过错

　　物业管理公司要承担违反安全保障义务的责任，应该有过错，可以是故意为之也可以是过失。物业管理公司只要有过错，就可能承担损害赔偿的后果，过错承担不影响民事责任的成立，也不影响赔偿责任的大小。这里所说的过错就是指行为人所选择的行为具有违*普遍认同的行为标准的特点，要承担过错责任。物业管理公司在违反安全保障义务时应当适用过错责任而不是严格责任，因为严格责任原则是指不论违约方主观上有无过错，只要其不履行合同债务给对方当事人造成了伤害，就应当承担合同责任。对于处于相对弱势的业主来说，如果物业公司收取了物业管理费却未能如约履行安全保障义务，又不对业主的损害进行赔偿的话，是有失公平的。

　　物业管理公司未尽安全保障义务时，应当承担相应的赔偿责任。物业管理公司未尽安全保障义务分为多种情况：

　　1、物业管理公司未尽安全保障义务直接导致业主的人身、财产受到损害

　　这种情况下业主的损害后果是与物业管理公司有必然联系的，是物业管理公司未履行自己的责任义务导致的，如：物业管理公司没有尽到物业设备的检查、维护、修缮义务，从而导致物业设备因为长年无修而致业主的人身、财产受到损害，物业管理公司必然要承担损害赔偿责任。

　　2、业主自身的过错和物业管理公司的过错共同导致

　　损害后果是由于业主的自身过错和物业管理公司的过错共同导致的，不应该由一方独自承担责任，业主与物业管理公司就应当在各自过错的范围内承担相应的责任。

　　3、第三人侵权导致业主的人身、财产受到损害

　　物业管理公司违反应当积极作为的安全保障义务，使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大，增加了损害发生的几率，因此经营者应当承担业主向直接加害人求偿不能的风险责任。这样让无辜的受害者得到救济，让那些侵害他人或者无视他人安全的人承担责任和风险这也符合司法正义的理念。但同时我们也要看到，毕竟这种损害是由第三人造成的。如果一律让物业管理公司承担连带责任或单独承担责任也是不公平的。因此让其承担补充责任是比较合理的。

　　根据我国《侵权责任法》第37条和《人身损害赔偿司法解释》第6条规定，我国实行补充赔偿责任的顺位赔偿原则，并赋予该安全保障义务人有权向直接侵害人追偿的权利。

　　虽然我国已经颁布《物业管理条例》支持和引导物业管理公司的发展和运作，但是由于社会是不断进步和发展的，现在和未来面对的许多问题可能是《物业管理条例》无法解决的，那么可能业主和物业管理公司遇到某些纠纷的时候就有可能遇到无法可依的状况，造成僵局，导致得不到满意的解决。所以，根据社会的发展状况和现实中遇到的问题，与时俱进，不断的修改、完善法律法规，有效的指导实践。

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