篇2：物业设施设备管理程序

　　1.0目的

　　通过对设施设备(以下统称设备)的管理控制,保证管理过程有能力满足服务的要求。

　　2.0适用范围

　　本程序适用于管理处所有设备的管理控制

　　3.0主要职责和权限

　　3.1工程维修部负责管理区域内设备设施的运行管理、维修及保养工作。

　　4.0程序内容

　　4.1设备的分类、编号

　　管理处将设备分为六大类:强电、弱电、消防、给排水、电梯、公司设备,按对物业服务的影响程度,将设备分成三个级别:

　　Ⅰ级设备--对服务有直接影响;

　　Ⅱ级设备--Ⅰ级设备的附属设备;

　　Ⅲ级设备--对服务无直接影响。

　　各类设备编号原则如下:

　　JYHT--□□ □□ □□□ □

　　设备级别(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ)

　　设备流水号(000~999)

　　各系统代号(00~99)

　　专业代号

　　表示xx豪廷

　　注①:专业代号:

　　QD-强电 DT-电梯 RD-弱电 XF-消防

　　GP-给排水 GS-公司设备

　　②各专业分系统代号分配:

　　QD:00~09 RD:10-19 GP:20~29

　　DT:30~39 XF:40~49 GS:50~59

　　QD:00-供配电 02-普通照明 03-动力箱

　　RD:10-有线电视CATV 11-无线对讲

　　12-通信系统 13-闭路监控

　　14-车辆管理系统 15-楼宇自控系统

　　GP:20-生活给排水系统 21-排水及排污系统 22-喷泉系统

　　DT:30-电梯

　　XF:40-火灾报警系统 41-硬线联动系统 42-干粉灭火系统

　　43-防火卷帘门 44-疏散指示与事故照明 45-消防水系统

　　46-防排烟系统 47-泡沫灭火系统

　　GS:50-公司办公自动化系统 51-工具设备

　　4.2设备的配置、验收、建档

　　4.2.1配置

　　工程维修部须对所有设备状况足够了解,同时根据物业服务需求和实际工作情况提出设备申购计划。

　　4.2.2验收

　　工程维修部负责对设备的验收,经验收合格的设备方可接管投入使用。

　　4.2.3建档

　　2万元以下的设备应登记在《设备明细表》中,作为设备管理台帐;对2万元以上的设备除登记在《设备明细表》中外,还应填制《设备卡》2份,一份悬挂于设备上,另一份保留在维修部存档(维修部存档的设备卡应包括大修记录,悬挂于设备上,不包括检修内容)。

　　4.3设备的使用管理

　　4.3.1《维修部工作手册》的编制

　　维修部负责编制Ⅰ、Ⅱ级设备的管理工作规程,其中应包括设备的操作、安全操作规程等要求。Ⅲ级设备由使用人参照其设备的使用说明书操作,或由维修部对操作人员进行必要的培训,Ⅲ级设备的操作人员负责每日对设备进行的清洁、润滑、更换易损易耗件。

　　4.4设备运行和检查

　　4.4.1设备运行

　　维修部人员根据《维修部工作手册》进行设备操作,并根据运行情况填写操作表格;

　　4.4.2设备巡查

　　维修部根据《维修部工作手册》对供配电、弱电、给排水系统等进行巡查,并填写下列表格:

　　1)《供配电设备巡查记录》

　　2)《弱电系统巡查记录表》

　　3)《电梯运行巡查记录表》

　　4)《给排水设备设施巡查记录表》

　　对于委外维护保养的设备应在《分包合同》中注明维护保养的内容,工作检查标准、频次等要求,由维修部编制相关工作规程,并据此对供方的工作进行检查、监督,并填写下列表格:

　　1)《电梯维护保养记录》

　　2)《消防系统维护保养检查记录》

　　4.5设备的维护保养

　　4.5.1设备维护保养工作规程的编制

　　维修部负责编制Ⅰ、Ⅱ级设备的维护保养工作规程,其中应包括保养项目、保养频次、保养时间、保养内容等。

　　4.5.2日常维护

　　维修部操作人员负责按照《维修部工作手册》的要求,对设备进行日常维护保养,并填写《设备设施保养记录》。

　　4.5.3定期维护保养

　　1)定期维护保养计划的制定

　　维修部负责在每年12月编制下年度《设备年度维护保养计划》。在每月的下旬编制下月的《设备月度维护保养计划》,以据此安排维护保养工作。

　　2)定期维护保养的实施

　　维修部根据《设备月度维护保养计划》和《维修部工作手册书》实施设备的定期维护保养工作,保养人员根据维护保养情况填写。

　　A、《设备设施保养记录》

　　B、《供配电设备(设施)保养记录表》

　　4.6设备的维修

　　4.6.1设备自行维修

　　当设备不能正常运行、操作人员无力维修时,维修部应组织专业人员进行检查维修,并根据维修情况填写《设备设施维修记录》。设备大修还应填写在工程维修部保存的设备卡中。

　　4.6.2设备委外维修

　　当设备故障超出维修部现有维修能力时,维修部填写《设备外委维修申请单》报管理处审核、公司批准后,选择合格供方实施委外维修。

　　4.7应急处理

　　维修部负责对各系统建立《机电设备系统应急处理方案》,以满足在设备出现故障或紧急情况下,能尽快排除故障,减少损失,使广大业户满意。

　　4.8设备(系统)的更新改造、报废

　　当设备系统不能满足服务运作需要时,维修部应根据《维修部工作手册》要求实施技改。设备选型、费用估算、实施计划安排等方面的内容,报管理处审核、公司审批后执行。

　　当设备无法维修或维修成本太高、不经济时,由维修部填写《报废单》报管理处审核、公司审批后作报废处理。

　　4.9质量记录的保存

　　工程部负责按照《文件控制程序》、《操作记录控制程序》的要求保存与设备管理有关的记录。

　　5.0支持文件

　　5.1《维修部工作手册》

　　5.2《设备年度维护保养计划》

　　5.3《机电设备系统应急处理方案》

　　5.4《设备月::度维护保养计划》

　　5.5《分包合同》(供方提供)

　　6.0质量记录

　　6.1《设备明细表》

　　6.2《设备卡》

　　6.3《设备(设施)维修记录》

　　6.4《设备(设施)保养记录》

　　6.5《供配电设备巡查表》

　　6.6《供配电设备(设施)保养记录表》

　　6.7《弱电系统巡查记录表》

　　6.8《中控室系统运行维修记录表》

　　6.9《消防系统维护保养检查记录》

　　6.10《给排水设备(设施)巡查记录》

　　6.11《设备对外委托维修申请单》

　　6.12《电梯保养检查评定记录表》

　　6.13《电梯运行巡查记录表》

　　6.14《供方服务质量检查表》

　　6.15《报废单》

篇3：物业辖区公共设备管理控制程序

　　物业辖区公共设备管理控制程序

　　1.0目的

　　通过对物业公共设备的管理，使所有公共设备在使用中保证完好状态，满足服务的要求。

　　2.0适用范围

　　适用于公司物业管理权限内的公共设备。

　　3.0职责

　　3.1小区主要配套设备由开发商负责订货安装，物业管理公司及管理处有关人员负责移交使用时的验收。

　　3.2机电主管负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备、配件、运行材料的采购计划的编制。

　　3.3管理处机电人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。

　　4.0工作程序

　　4.1接管设备的验收

　　4.1.1设备的接管与验证(收)，由公司领导组织相关工程技术人员与开发商输设备交接验收及资料移交手续。

　　4.1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。

　　4.2设备的标识、建账和资料管理

　　4.2.1设备的标识

　　所有设备实现单机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。

　　4.2.2设备的建账

　　4.2.2.1工程部负责建立《机电设备台账》，台账内容包括：设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。

　　4.2.2.2机电主管不定期审查各小区《设备检查保养计划表》、《设备维修保养记录表》、《设备运行记录表》。

　　4.2.2.3机电人员对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体建档)。

　　4.2.2.4重大设备资料原件由公司办公室统一建档保管，管理处持复印件。

　　4.2.3设备资料的归档

　　4.2.3.1机电主管建立《机电设备台帐》。

　　4.2.3.2每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。

　　4.2.3.3机电主管集中保存近期《维修单》、《设备对外委托维修单》、《机电设备检查保养计划表》。

　　4.2.4设备资料的管理

　　4.2.4.1所有的资料案卷，集中存放于工程部并标识清楚。

　　4.2.4.2工程部对所有资料的记录、立卷进行指导检查，保证资料记录和使用的有效性。

　　4.3设备的运行

　　设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责任人。对应不同的设备，制定"运行管理规程"，由机电人员遵照执行，并做好相应的运行记录。

　　4.4设备的维修

　　4.4.1发现设备损坏，机电主管要组织人员进行维修，对于大中修项目可请原保修单位协助指导。

　　4.4.2解决不了的故障需要外委维修的，机电主管应填写《设备对外委托维修申请单》，经工程部经理审核，报请公司批后执行，维修结束，机电人员需对设备进行检测，检测合格方予以验收。

　　4.4.3所有设备的维修按单机记录在《设备维修保养记录表》内。

　　4.5设备的保养

　　4.5.1机电人员依《机电设备检查保养计划表》的安排，对应《设备检查保养表》的要求进行检查保养，并将结果按单机记录于《机电设备检查保养记录表》中。

　　4.6设备及零星部件的请购按楼宇正常运行或维修的需要，由机电主管填写《请购单》，经工程部经理审核后报请公司批准。

　　4.7采购

　　采购人员按照《请购单》的规格要求，会同购置申请人共同采购，在确认所购产品符合性能、规格要求，且具有产品合格证书，价格合理的情况下方可办理付款提货手续。

　　4.8验证

　　对新购置的产品，由机电主管会同机电人员进行验证，对重要设备的验证需会同专业工程技术人员验证。验证完毕，机电主管办理入库建账手续。

　　4.9设备库存的管理

　　闲置设备和轶使用设备，由所属部门进行库存管理，并做好记录，存放地点必须相对集中，保持干燥、通风、并加盖防尘罩，贴上标签。库存设备重新启用前由机电人员或相关人员进行保养后，方可投入使用。

　　4.10设备的报废

　　因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由机电主管组织相关人员确认，提交工程部经理审核，报公司批准后，始得报废并除账。

　　5.0相关文件

　　5.1各类设备运行管理规程

　　5.2各类设备维修保养规程

　　5.3各类设备操作规程

　　5.4《机电运行交接班记录》

　　5.5《请购单》

　　5.6《设备对外委托维修申请单》

　　5.7《设备检查保养计划表》

　　5.8《设备维修保养记录表》

　　5.9《设备卡》

　　5.10《机电设备台账》

篇4：设备设施综合管理程序

　　1.目的

　　从总体上确立广州***物业管理有限公司各类设备的管理要求，确保各类设备设施管理工作的统一、完整和完善。

　　2.范围

　　本程序适用于广州新世界物业管理有限公司所辖物业的各类设备设施的综合管理工作。

　　3.职责

　　3.1工程部负责辖区内各类设备设施的日常管理、维护保养工作。

　　3.2工程部负责设备设施大、中修、更新改造计划的编制与报批，并组织实施。负责电梯、供配电、给排水、水景等设备的外包业务管理，协调分包方完成定期维修保养工作。

　　3.3物业公司负责设备设施的总体管理，审核各单位的大中修、更新改造计划，参与分包商的确定，对设备的维修保养提供技术支持。

　　3.4各部门的自用生产设备由使用部门自行负责维保工作。

　　3.5物业管理处对设备设施的综合管理进行检查、监督。

　　4.工作内容

　　4.1设备的接管验收

　　4.2.1新接楼宇设备设施的接管验收，由物业管理处组织成立接管验收项目小组与开发商办理设备设施交接验收手续，相关技术资料的交接按《工程技术资料管理程序》执行。

　　4.2.2验收小组负责按设备设施出厂说明书、国家技术规范、标准及使用要求等对设备进行验收。对达不到要求的，应说明实际情况及原因，通知相关单位、部门限期整改，整改合格后再交接。

　　4.2设备的建档管理和标识

　　4.2.1设备设施台帐

　　4.2.1.1设备正式接管后，工程部负责建立《设备台帐》，对重大的、主要的设备建立单机档案(以主机为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体建档)。

　　4.2.4.2物业管理处对所有资料的立卷、归档进行指导、检查，保证资料记录和使用的有效性。

　　4.2.2技术资料归档管理。

　　4.2.2.1设备设施技术资料由各物业管理处分类、统一存档管理，工程部保存一份备案。

　　4.2.2.2工程部应保存一套《设备台帐》。设备设施的日常管理、检查、维护保养记录由工程部保存，记录的保存期限应参照设备的使用周期或使用寿命执行。

　　4.3.3设备设施标识

　　4.3.1.1工程部在物业接管后两个月内将所辖物业内的所有设备进行标识及编号。

　　a.所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”。

　　b.“设备标识”用标示牌形式予以实施，标牌应有下列内容：

　　--设备名称;

　　--设备编号。

　　c.设备编号可参照下列规则编制：

　　例：L4区有电梯26台，1#电梯编号为：L4/DT-01

　　注：本物业区域内的标识编制规则必须统一。

　　d.标识制作规范(参考)：

　　--材质采用有机玻璃板或打印纸过塑等制作;

　　--尺寸长×宽×厚为70mm×20mm×1mm

　　4.3.1.2所有设备应按单机或功能系统建立《设备卡》，对设备悬挂或张贴《设备责任牌》，明确责任人。

　　4.3.1.3设备台帐应保持与设备现行状态一致。设备管理人员应将设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时在设备台帐上予以登录。

　　4.3设备的日常操作、运行、维修保养管理

　　4.3.1设备操作人员必须经岗前培训，持证上岗。在操作时，要求熟悉设备的性能特点，做好相应的安全防范措施，确保安全操作。高、低压设备等操作须执行工作票制度，并做好记录。

　　4.3.2各类设备的运行符合标准要求，运行人员须做好设备的运行记录。工程部领班每周对所管辖设备的巡查不少于二次，将巡查情况记录在《系统设备设施巡查

　　记录表》内，对巡查中发现的问题及时组织技术人员处理。

　　4.3.3设备机房应做到随时上锁，钥匙由值班人员保管，非本系统人员不得进入，如需进入须经工程部主管批准后，在专业人员的陪同下方可进入，并做好《设备机房外来人员入室登记表》。

　　4.3.4工程部领班组织技术人员一起研究、制定《设备设施维修保养年度计划表》，经部门负责人审核后报物业管理处领导审批。

　　4.3.5工程部领班根据审批后的年度维修保养计划，在每月26日前制定下月《月份设备设施维修保养计划》报部门负责人审核并组织实施。

　　4.3.5每月的设备设施维修保养由保养人填写《设备维修保养记录表》，工程部领班审核。如对设备进行大中修或重要零部件更换时须记录在《设备大中修及零部件更换记录》内。在维修保养期间如需停水、停电、停梯等由工程部领班填写《内部通启》经批准后立即通知客户服务部，由客户服务部提前24小时或立即通知相关业户。

　　4.3.6维修保养工作一般在8小时以内，如需延时，填写《申请延时维修保养表》报领导审批。重大设备问题或质量事故作出《质量问题处理档案》，专题呈报公司领导。

　　4.3.7设备设施出现故障无法修复时，可申请对外委托维修，由工程部领班填写《设备对外委托维修申请单》由部门负责人报公司领导审批后实施。

　　4.3.8各类设备设施的操作、运行、维修保养等具体见相关设备管理程序、规程。

　　4.4设备的购置

　　4.4.1设备的购置包括原有设备的更新和新添置设备。

　　4.4.2设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。

　　4.4.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。

　　4.4.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。

　　4.4.5新添设备由工程部提出用途或配套功能以及主要技术指标的需求，报业物业管理处审核后，由公司总经理审批。

　　4.4.6采购设备应遵循《采购控制程序》的相关规定进行采购，并履行进出仓手续。

　　4.4.7采购设备到达后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试及试运行。符合要求的，办理验收手续;不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。

　　4.4.8经验收符合要求的采购设备按本条例及相关规定纳入《设备台帐》，重要设备建立《设备卡》，进行日常管理。如主要零部件更换，应及时更新相关台帐或注明。

　　4.5设备状态标识

　　4.5.1工程部对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。

　　4.5.2设备状态分为常开、常闭、运行、停止、停用、封存、故障、检修、报废及严禁合闸等。

　　4.5.3标识的方式方法：

　　a.设备状态用标识牌进行标识，标识牌采用白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上。

　　b.设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置。

　　c.设备状态改变，标识应随之改变。

　　4.6设备的停用和封存

　　4.6.1发现下列情况之一，设备应予停用或封存：

　　a.多余设备，含服务提供有再需要的设备;

　　b.设备功能已不能满足提供服务需要的设备。

　　4.6.2停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰撞和其他形式对其状态的损坏。

　　4.6.3工程部应定期(如一个季度)对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。

　　4.6.4工程部领班应填写《设备停用/封存/报废审批表》，经批准后实施。

　　4.7设备的报废

　　4.6.1无修复价值的设备应予报废。

　　4.6.2报废设备由物业管理处组织鉴定，参与鉴定人员包括但不限于：工程部主管、工程部领班、专业工程师、设备运行技术人员、行政部资产管理员等。

　　4.6.3工程部领班填写《设备停用/封存/报废审批表》，经批准后实施。

　　4.6.4需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。

　　4.6.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。

　　4.6.6工程部应将批准的《设备停用/封存/报废审批表》报行政部备案，并及时更新相关设备台帐，封存该设备档案。

　　5.相关文件

　　5.1 《采购控制程序》

　　5.2 《工程技术资料管理程序》

　　5.3 相关设备设施管理程序、规程

　　6.记录表格

　　6.1 《设备台帐》

　　6.2 《设备卡》

　　6.3 《设备责任牌》

　　6.4 《设备停用/封存/报废审批表》

　　6.5 《系统设备(设施)巡查记录表》

　　6.6 《设备机房外来人员入室登记表》

　　6.7 《年度设备设施维修保养计划》

　　6.8 《月份设备设施维修保养计划》

　　6.9 《设备维修保养记录表》

　　6.10 《设备大中修及零部件更换记录》

　　6.11 《内部通启》

　　6.12 《申请延时维修保养表》

　　6.13 《质量问题处理档案》

　　《设备对外委托维修申请单》

篇5：给排水设备设施操作作业程序

　　一、目的

　　规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施。

　　二、适用范围

　　适用于物业辖区内给排水设备设施的操作。

　　三、职责

　　1、工程部主管负责检查《给排水设备设施操作标准作业程序》的执行情况。

　　2、水泵房机电维修员具体负责给排水设备设施的操作。

　　四、程序要点

　　1、启动水泵(潜水泵)前的检查

　　(1)检查水泵(潜水泵)进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。

　　(2)排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话)。

　　(3)检查电压表、信号灯指示情况。

　　(4)手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。

　　2、启动水泵(潜水泵)

　　(1)合上水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关，将转换开关置于“手动”位置。

　　(2)按下启动按钮，水泵(潜水泵)启动，注意观察启动电流。

　　(3)如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟。如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。

　　(4)启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重(漏水成线)。

　　(5)确认一切正常后，按下水泵(潜水泵)“停止”按钮，水泵(潜水泵)停止。

　　(6)将转换开关置于“自动”位置，水泵(潜水泵)自动启动并运行。

　　3、停止水泵(潜水泵)

　　(1)将转换开关置于“0”(停止)位置，水泵(潜水泵)停止运转。

　　(2)拉下水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关(如果需要)。

　　(3)关水泵(潜水泵)进、出水闸阀(如果需要)。

　　(4)检查有无不正常情况，如有则及时处理。

　　五、记录