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物业众筹模式被批逐渐沦为伪命题

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物业众筹模式被批逐渐沦为伪命题

  “互联网+”泡沫,已经吹到物业行业,原本以服务业主为核心的物业企业,使出浑身解数往互联网上面靠,却拣了芝麻丢了西瓜,不仅互联网服务没有做好,自己立足之本的线下基础服务反而愈发下滑,更有甚者抛出物业企业众筹为一个联合平台的概念,想走资本市场的道路。根据市场以及众多业主反馈来看,物业众筹逐渐沦为伪命题,而业主对于物业企业更为看重的,并不是浮夸的互联网+,而是每天眼见为实的服务。

  物业企业众筹成为一个联盟平台,简单来说,就是多家物业企业组合在一起,成为一个利益团体。但是由于物业行业特殊的企业背景以及长期同服务对象站在对立面的局面,导致这种利益团体名存实亡。

  目前国内物业众筹普遍的局面,是中小型物业企业观望,而大型物业企业无一例外不参与。此外,物业众筹的联盟平台,企业之间毫无关系,经营利润、股权架构等各自为阵,并且服务质量、管理模式、企业架构等良莠不齐,所以类似众筹联盟平台实际上是一纸空谈。

  每个居民都生活在一个社区内,每个社区基本都有物业管理企业提供服务。服务好坏,影响着每个居民的生活质量,甚至会对大家的幸福指数产生最直接的作用。然而,不少物业的所作所为与居民群众的期望相去甚远,因此常常会引发矛盾,甚至冲突,破坏了社区的和谐和稳定。而作为服务企业,物业公司要摆正自己的位置,端正自己的态度,理清自己的思路。遗憾的是,目前一些物业企业谈管理就居高临下,把被管理者业主放到了对立面上,放在可利用的资源上,想着办法从业主身上赚钱,想着门路从社区资源上捞钱,这是令人担忧的,也是违背了物业企业服务宗旨的。

  在物业行业里,物业众筹带来的浮夸之风,对于物业企业是有一定影响的,尤其是一些中小物业企业,原本在市场上竞争力不足,如果任凭服务质量下滑,相信会加速自己在市场上的被淘汰。同时,我们也可以看见物业众筹企业福星智慧家,如果除去物业公司传统的利润,在其推崇的互联网APP产品以及众筹平台上,不仅运营经费非常大,就连利润来源也令人持怀疑的态度,因为在互联网如此普及的年代,客户群体各方面消费需求已经精细化到各行各业,半路杀出来的物业公司相当程咬金,不仅没有三板斧,还会丢了自己的市场。

  物业企业搭乘互联网风潮,值得肯定也是好事,但切记忘了企业的初心,是立足业主服务业主,而非依靠互联网来赚取业主和社区的价值,那便是典型的饮鸩止渴。

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篇2:物业中心安全管理模式

  物业管理中心安全管理模式

  一、安全管理基础业务

  监控中心24小时服务热线值守,确保服务更及时全面。安全管理创新模式,除了智能化安防系统以外,严格门禁分级管理,保护居家私密性;采取内外围巡逻双保险,人防、技防、物防有机结合,确保住户的安全和私密性得到最大的保护。

  1、安全管理

  1.1工作职责:

  职业保安:维护公共秩序和安全,防止罪案发生,处理各类突发事件;

  交通安全:交通顺畅,车辆、行人安全;

  消防安全:发现并消除火灾隐患,扑灭初起火灾。

  1.2 安全管理防范体系:

  建立一支具有良好思想品质、敬业精神、服务意识和精湛业务技能的安全管理员队伍;

  按照公司体系文件的规定,加大对人流、物流、车流等治安重点的有效监控;

  全面实施多级阶梯式快速增援体系;

  密切与所在辖区治安管理部门的联系,在小区设立治安办公场所,警民共建“安全文明小区”。不定期邀请民警、急救中心专业人员到小区为住户举行治安防范、紧急急救等安全常识讲座,提高群防意识及能力。

  1.3 安全管理岗的设置和职能:

  固定岗:主要出入口和了望台

  作用:人员、交通、通道管制,对安全重要部位进行定岗防范。

  巡逻岗:分苑区设置

  作用:结合固定岗的设置,巡查各苑及公共区域的安全状态,扫除安全盲点。

  消防安全管理

  贯彻“预防为主、防消结合”的消防管理方针,强化全员消防意识,建立消防队伍,健全消防管理制度,制定消防作战方案、消防疏散图和紧急救护方案,配置必要之灭火器具,进行防火分隔,设置火灾事故照明,建立防火档案,定期举行消防知识培训、消防技能模拟演习,严防火灾的发生。

  1.4 车辆交通及停车场管理

  1.4.1停车场管理措施:

  停车场各项手续齐全、有效,保证经营的合法性;

  制定停车场管理制度,为车辆停放提供有序、安全的环境;

  各类车辆按照指定区域分类停放;

  针对地面及地下停车场不同特点,制定相应的安全巡查管理方式;

  设置明显的标识,引导各类车辆进入相应停放区域。

  1.4.2车流交通控制

  车辆出入口均设置明显标识,所有车辆出入根据指示行驶;

  车辆出入口安全岗对车辆进行及时、有效的指挥、疏导,保持道路通畅;

  车辆出入口安全岗对进出车辆进行适当控制并详细记录;

  采取有效措施,防止车辆停放于非停车区域;

  实施车辆环保管理,降低噪音、废气污染。

  1.4.3公共秩序安全管理

  根据不同区域特点,制定区域性公共秩序安全管理措施;

  根据不同时间段特点,制定时段性公共秩序安全管理措施;

  针对可能出现的突发事件,制定相应的应急预案

篇3:物业中心工程管理模式

  物业管理中心工程管理模式

  一、工程管理基础业务

  1.1 设备管理的目标

  通过有效的设备管理和预防性措施,防止设备的损坏及故障的发生,延长设备的使用寿命;

  在设备完全损坏或丧失功能以前,使其尽量、尽快恢复原有的功能。

  1.2 设备管理范围

  供配电系统,包括:低压供配电柜、发电机、各电井内设施等;

  给排水系统、污水处理系统;

  消防给水系统(消火栓泵、消防喷淋泵、消防管网、报警阀组、压力开关、水流指示器、稳压装置、消火栓、喷淋头、压力表等);消防电系统(烟感、温感、手动报警按钮、警铃、消防主机等);

  电梯;

  维修工具及设备;

  智能化系统,包括:单元门门禁、车场系统、小区监控摄像系统、住户门禁对讲系统等;

  公共娱乐设施,例如:成人健身装置、儿童游乐设施、泳池等;

  其它公用设施,如沟、渠、管线、标牌、公共通道、小区公共照明、小区井盖、信箱和避雷系统等。

  1.3 建立科学、严密的制度,控制设备运行、检查和维修各环节,实现规范化、专业化管理。

  1.4 实施设备三级人员管理

  经理:设备安全之第一责任人,负责设备保养维修工作的检查、监督;

  设备主管:负责设备保养维修工作的组织、安排和实施,解决技术难题;

  设备责任人:负责责任范围内设备保养维修的日常工作。

  1.5 建立完备的设备台帐和设备技术档案。

  1.6 实施设备六级保养检修制度

  日检:日常巡视检查维护,检查设备运行状态是否正常;

  月检:测试性检查,对设备进行性能测试、调整;

  季(半年)检:维护性修理,对设备进行清扫、加油、调试;

  年检:恢复性修理,对设备局部解体,着重恢复设备的电气性能、机械和精度,检修或更换零部件及附属装置;

  大修:彻底性修理,对设备全部解体,全面检查、试验、探伤、调试,更换全部不合格零部件或附属装置;

  分承包方保养维修:依据分包合同之约定,进行定期保养及故障处理。

  二、工程管理提升重点及推进

  精心呵护,延长设备使用寿命;

  精益求精,提高设备维修质量;

  爱岗敬业,保证设备维修及时到位;

  周密计划,保证设备安全无间断运行。

  (一)、工程管理提升重点

  2.1加强实施设备维护

  ◆加强设备维护保养力度,降低设备维修费用。

  做好详细的设施设备保养计划,保证计划的可执行性。将保养职责层层落实到设备责任人和维护操作人员层面,使设备维护保养得到全员参于效果,保证设施设备的正常运行,降低设备故障发生频率,减少维修频次,降低设备维修费用。

  ◆加强设备基础管理,保证设备性能完好。

  保证设备性能完好加大现场设备管理力度、巡回检查工作、设备保养计划及交接班制度的落实,强化各级设备检查工作。发现问题及时处理是保证设备性能完好的前提。

  ◆强化维修管理,加大对员工操作技能培训:

  充分挖掘内部潜力自保自修,先内后外、先局内后外部的原则,控制维修费用。加强设备维修专业人员的人才梯队建设,组织设施设备操作、维护技能培训,采用考核评比的方式提升专业维修人员的技能水平。外部维保单位的维修工作应设立专人监督维修过程,保证维修质量满足现场要求,保证设施设备的正常运行。

  2.2节能降耗

  ◆制定节能降耗的目标,进行目标责任管控。落实各项节能措施的可执行性,

  ◆加强日常管理,完善规章制度,防止不必要的浪费;对员工进行节约意识教育,养成随手关灯、关水的好习惯,杜绝浪费。

  ◆对原有高耗能设施设备进行节能改造,选用节能设备,降低能耗、节约费用。公共照明可使用节能灯,对长明灯进行改造,使用感应式非接触开关(声关控开关),或采用LED照明系统。在景观灯等安装时间功率调节装置,夜深时降低照度或停止照明以节约用电;水泵的节能应选用合适的加压设备,采用变频技术,用PLC进行控制,能有效地降低能耗,同时可以提高水质量。

  ◆对节能工作进行培训与考核,建立节能监督管理对各个区域的节能进行监督检查,保证节能降耗工作积极有效的实施。

  2.3提高主动服务意识

  ◆加强与业主互动, 项目工程专业部门日常工作中,应与物业服务中心其他专业部门加强沟通交流,及时了解掌握业主及住户信息,对业主及住户进行分类管理,每季度定期对业主及住户进行拜访,挖掘业主及住户直接需求和潜在需求,同时对业主及住户家中的电器及家具品牌型号和特点了解,定期或不定期的根据业主及住户家中电器及家具品牌特点举办维修养护活动,促进业主及住户与物业中心之间的关系。

  ◆专项提升活动的策划,定期对客户触点类和公共部位进行小型改造,设立季度、年度改造提升计划。各项VI标识的更换、公共娱乐健身设施年度翻新、周界围栏的翻新、各类井盖的重新标识、老旧大堂内墙面的翻新、倒车杠、车位分界线的翻新,各类门禁系统的更新,设施设备箱、管、线(设备箱、上下水管、水泵房水管、消防水管等)漆面翻新。

  2.4落实装修监管

  ◆装修引导

  项目在入伙后应做好装修管理准备工作,在业主需要进行装修前,物业服务中心根据项目实际情况做好装修指引工作,可适当在当地找几家知名装修公司到项目讲解装修须知,根据项目房型做出几套不同的风格装修方案以供业主装修参考,同时在现场展示装修注意事项和不可使用的装修材料等相关相信,引导业主进行正确的装修。

  ◆手续办理

  物业服务中心在办理装修手续时,办理流程必须简化,业主到物业服务中心办理时前台客服人员应具备装修管理相关知识,指导业主正确填写装修申请资料,在业主资料提交完成后,三日内应负责走完所有申请流程,并将最终结果回复业主,业主在拿到装修许可证后,同时要求办理装修人员出入证及其他相关事项。

  ◆装修管理

  日常装修管理中,管理人员进行巡查应做好每一份记录,建立完善的装修管理档案,在发现装修违规时,应及时制止并发放违章通知书。发现违规装修后,在制止未能达到效果时或严重影响该项目其他业主的利益及项目整体安全、形象时,应及时采用第三方管理方法,形成书面材料向第三方报告需求协助解决.

  物业服务中心在接到业主或住户投诉装修违章时,直面处理问题,禁止回避,将事态近况告知投诉业主或住户,证明物业管理处一直没有停止监

篇4:选择工业厂房供配电模式

  供配电设施不但在工业厂房的投资中占有较大的份额,而且在工业区物业管理企业的运营成本中也占有较大的比重。投资成本、运营成本、满足客户需求三者之间的平衡选择对物业公司创造效益非常重要。

  工业厂房的供配电系统比民用住宅的供配电系统复杂,一般都设置有高压变电、配电系统和低压配电系统。对租赁型的工业厂房来讲,为做到物业公司的效益最大化,投资建设工业厂房供配电系统时,一定要考虑三个方面的问题:一是前期投资不宜太大,否则会造成厂房项目的资金压力大。最好能做到用后期的收入分步完善厂房的供配电系统;二是运营成本要尽量压到最低,减轻前期的运营负担。在广州市,无论你是否用电,一旦报装了变压器,供电局就会按变压器的容量,每月按18元/KVA向用户收取固定的基本电费。由于基本电费数额较大,在前期厂房出租率较低的情况下,物业公司运营非常困难,一般都处于亏损状态;三是能够满足每层租赁客户的用电容量需要。这是一个比较高的要求,因为不能确定未来租赁客户是什么行业的客户?客户的生产规模有多大?等等。因此,客户的用电需求是未知数。

  投资建设工业厂房的供配电设施,如果要全面考虑上述三个方面的问题,必须拿出一套不同于一次性投资建成工业厂房供配电设施的供配电模式。

  在广州开发区,大多数工业厂房的供配电设施都是在厂房的建设过程中一次性设计、安装完成。比如,开发区的广信工业园区,有三幢1999年投资建设、20**年投入使用的工业厂房,每幢楼层有9层,每层约2,000平方米,包括公用区域,总建筑面积约6万平方米,原设计每幢楼每层的配电容量为100KVA,整个园区安装了3台1,250KVA的变压器,总投资约300万元。自20**年该园区正式投入使用至20**年,该园区有关出租情况及配电负荷利用情况见下表:

  从上表可以看出,一次性投资完成供配电设施,存在以下弊端。

  第一、3台变压器的总配电容量为3,750KVA。在工业厂房投入的前期,由于出租率较低,不但物业管理费等经营收入有限,而且物业公司还要每月承担数额较大的基本电费。在广州市,工业用电的电费包括两部分,即基本电费和电量电费。每月的基本电费按18元/KVA乘以变压器容量计收。电量电费根据你的实际使用量,按峰、谷、平不同时段的电价分别计费。

  从上表数据来看,广信工业园区的出租率第一年10%时,负荷利用率只有10.67%,租户只能承担400KVA的基本电费,其余基本电费部分全部要由物业公司承担,即每月60,300元。这笔较大的费用属于固定支出,无节约潜力可挖,广信物业公司的经营负担非常沉重,所收的物业管理费远不够缴纳基本电费。

  第二、随着工业厂房出租率的不断提高,又出现了供配电设施容量不足的问题。由于供配电容量的不足,从而影响了工业厂房的出租,影响了企业的经济效益。20**年,广州开发区的工业厂房租赁市场非常好,可是由于原有供配电设施的负荷量已达到设计容量,增容的难度较大,空置厂房无法出租,出租率只有80%,企业痛失良机。据我们(编者注:指笔者所供职的物业公司)调查,主要原因是招租客户的实际用量超过每层的设计容量。在工业厂房招租之前,由于不清楚未来客户来自何行业?生产的性质怎么样?生产的规模多大?所以,不可能确定每层确切的供配电负荷,只能靠估计确定一个供配电负荷,这个供配电负荷一般都不能满足客户的需要,但又不能估计太高,否则投资成本和运营成本太高,物业公司根本无法承担。这是开发区厂房普遍的现象,也是物业公司比较难以把握的不确定因素。

  从以上分析来看,工业厂房一次性投入供配电设施的弊端较多,刚性太强,经营风险较大。为解决这个问题,我们采取根据工业厂房的出租情况,采取“分期投资建设供配电设施、分期向客户供配电”的供配电模式。

  首先,在设计阶段,我们要求预留变压器安装场地。我们工业园区一幢4万平方米出租面积的厂房,我们要求按5,000KVA的容量、安装4台变压器来设计。先开通一台1,250KVA的变压器,这样可减少前期的投资。实际上在供配电设施投入使用的第一年,当出租率达到20%时,我们先开通一台1,250KVA的变压器负荷已达到额定负荷,95%的基本电费由客户承担,物业公司只是承担很少的一部分的照明及消防用电负荷,大大地降低了物业公司的运营成本,大大减轻了物业公司的运营负担。

  其次,随着出租率不断的提高,我们根据所招租客户的用电负荷需要,不但扩增变压器等供配电设施。由于扩增变压器等供配电设施与出租率同步增长,没有发生因用电负荷不足而影响招租情况。当我们出租率达到100%时,我们总用量负荷现已达到4,500KVA,变压器增加到3台。99%的基本电费由客户承担,企业经营良性循环。

  另外,可以利用当期的经营收入去支付扩增变压器等供配电设施而增加的费用支出。一个企业进入园区,其装修改造需要一段时间,我们增加变压器等供配电设施可与客户的施工同步进行。这样既比较好地落实了客户真正需要的负荷量,避免了用量负荷不确定性现象的发生;同时,又可以利用当期的经营收入去支付扩增变压器等供配电设施而增加的支出,提高了资金的利用效率。

  从我们的实践来看,采取“分期投资建设供配电设施、分期向客户供配电”的供配电模式,比较好地解决了“投资成本、运营成本、满足客户需求”三者之间的矛盾,前期的投资可以减低,运营成本的可以降低,同时又能较客观地满足了客户的需要,是一个比较好的供配电选择模式。

篇5:园区物业工程部设备管理模式

  物业园区工程部设备管理模式

  1、工程部内按设备系统类别划分区域,对整场进行物质备案。并将工作相应岗位合并为两个班组。班组内人员由领班按任务所需和个人专业特长分配不同岗位,但可以根据排班和实际任务的需要,调整到本班组的其他岗位,满足以精简经济的人力保持设备良好运行和维护的需要。

  2、各岗位当班人员按职责范围和岗位职责负责所属设备的运行和维修保养,严格遵守设备安全操作规程,按制订的运作程序规范的完成工作任务。

  3、设备维修作为工程部设备管理的主要内容,将按日常报修、日常巡查检修、预防性维修和翻新改造四个功能块来进行,具体说明如下:

  一、维修功能

  所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成:

  (1)预防性维修:所有设备设施均制订维护保养和检修计划,按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。

  (2)日常报修处理:设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。

  (3)巡查检修:工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查,发现故障和异常及时处理。

  (4)增改翻新:根据设备设施的具体情况和实际需要,对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理,使设备设施重新恢复使用价值,得到良好的利用。

  二、维修结构

  (1)经理负责根据园区设施规模制订维修程序和维修计划。

  (2)以各专业班组为单位,按既定的责任范围,分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。

  (3)重要设备设施和综合专业性设备设施由经理负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。

  三、维修控制

  (1)经理负责监督各班组按既定的程序和计划实施,控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下,实施并完成设备维护、保养和检修。

  (2)日常报修处理由报修部门负责验收设备修复质量并签收《工程报修单》。

  《工程报修单》共三联由报修部门验收签字后一份报修部门留存、一份工程部备查、一份由工程部每月汇总转交财务核算材料成本。

  (3)预防性维修项目由维修人填写《维修记录》,使用或保管部门进行验收签字;如有更换配件或耗用材料以《工程报修单》方式处理。

  (4)工程部日常巡查中的检修由检修人填写《巡查检修记录》,并由使用或保管部门验收签字;如有更换配件或耗用材料以《工程报修单》方式处理。

  四、技术与安全运行保障模式

  (1)成立以主管为组长、各班领班为副组长、各岗位骨干为成员的工程部技术与安全运行保障小组,集中工程部优势力量及时迅速的解决工程部运作中的各种技术难题、加强和保证安全运行。

  (2)技术与安全小组各成员在日常工作中同步负责所在班组或岗位的技术与安全保障。密切注意所属责任范围的设备设施及人身财产运行安全。

  (3)领班负责制定本班技术与安全运行保障计划,组织本班技术培训和安全检查;主管负责制定本部门技术与安全运行保障计划,组织全部门的技术和安全检查。班组和全部门按计划时间和项目进行技术培训和定期的安全检查、评估,对发现和存在的隐患及时处理,确保工程部安全运行。

  (4)工程部日常运作中各岗位出现的技术疑难问题当班人员不能解决时,主管及时组织技安小组成员共同想办法处理。确认部内无力解决的,由主管及时向上反映,并尽快联系专业公司或厂家支持,确保公司正常经营。

  (5)实行安全操作一票否决制。各岗位人员严格遵守操作规程和安全制度,对工作认真负责,杜绝事故发生。在部门或公司组织的安全检查中不能达标的班组和岗位,本月各项奖励一律取消。凡发生安全责任事故的,情节严重的直接责任人立即调离工程部。

  五、程部财务管理模式

  1、主管对本部门的财务管理负有直接责任。

  2、工程部所有物品申购领用均需主管审核签字,严格控制备件库存成本和非营业所需物品领用。

  3、工程部工具和常用备件由各班组直接从公司仓库领用,并负责保管。不另设保管员。

  4、每月财务盘存日,先以班组为单位由领班负责进行物品清点,并与仓库核对后,报表交主管汇总。主管

  5、负责将本月所有财务报表汇总交财务部。不另设财务或统计员。

  6、其他严格按园区财务制度和程序处理。

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