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日本业主物业之间为何纠纷少

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日本业主物业之间为何纠纷少

  日本业主与物业之间为何纠纷少

  业主不得以物业管理不力为由拒交管理费,因为这将损害其他业主利益,同时,物业也不能停水断电制裁业主。

  在日本,业主和物业管理公司之间的矛盾纠纷很少。因为政府制定了一系列法律法规,明确了业主和物业管理公司的权利和义务,规范了公寓等共同住宅的管理,业主和物业管理公司在维护各自的权益方面有法可依,有章可循。

  物业公司接受协会监督

  根据有关法律,日本还设立了住宅管理协会、高层建筑管理协会以及促进物业规范化管理中心等机构,专门负责搜集和研究物业管理方面的经验、技术和方法,指导物业管理公司从事物业的科学化、人性化、低成本管理,并处理有关物业管理方面的问题和业主的投诉等。物业管理公司作为协会的会员接受协会的指导、监督和管理。

  管理物业不用那么多人

  日本大中城市居民居住的住宅所有形式以及环境和条件差异很大,很难用一种统一的模式来管理,所以日本物业的管理方式也多种多样,各有特色。其中,与中国情况近似的是被称之为“住宅团地”(相当于中国的住宅小区)的物业管理。

  关于这类物业的管理,《关于拥有共用面积建筑物的法律》(这一法律通常被简称为《公寓法》)第25条规定,由业主组成的业主大会有权通过决议聘请或者解聘物业管理公司。这就决定了业主和物业管理公司是雇佣和被雇佣的关系,物业公司的所作所为必须向业主负责,兢兢业业地为业主服务。业主大会选举产生业主委员会,业主委员会通常由三到七名委员组成,每届任期两年,业主委员会负责了解业主的意见、要求,并监督、检查物业管理公司的工作,同时设专人管理账目。

  日本的物业管理人员必须接受严格的培训,经过国家统一考试,并取得合格成绩才具备相关管理资格,所以并不是随便找一个人就可以承担起物业管理的职责。由于日本物业管理人员必须具有丰富的专业知识,一专多能,效率很高,因此,管理一所物业不像国内那样需要很多人员。

  物业管理公司之间竞争十分激烈,大家都千方百计地提高服务质量,降低服务价格。如何降低管理成本,提高服务水平已经成为日本物业管理公司生存和发展的关键。为了降低成本、提高工作效率,一般一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等公共部分的清扫、安全和公用设备检查等工作只派一两个人负责。楼内没有物业人员或保安人员24小时值班,而且居民小区根本就不雇用保安人员,负责社区安全是警察的工作和任务。一般住宅楼的大门都采用密码开启或者无须按号码的专用钥匙。日本不动产经济研究所发表的调查研究结果显示,日本高档物业的平均年物业管理费相当于购房总款的0.5%左右。

  物业无权对业主停水断电

  在日本,有关法律还规定,业主不得以物业管理不力为由拒交物业管理费,因为拒交物业管理费将损害其他业主的利益,物业公司有权请求法院强制执行。当然,物业公司也不得采用停水断电的方式对业主实施制裁。

  除了较大规模的“住宅团地”之外,日本还有许多共同住宅是单栋大楼。这类建筑物大部分只有50到100户左右住户,基本上是由住户组成自治会,同物业管理公司签订委托管理合同,由物业公司派人管理,管理所需的费用由住户按自己拥有的专有面积分摊。通常情况下,这类物业只有一名管理人员或者一对已经退休、接受过专业培训的夫妇负责管理,管理成本很低,业主或者住户的负担也不重。

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篇2:业主建筑物区分专有权限制引发纠纷相关案例

  业主建筑物区分专有权限制引发的纠纷及相关案例

  (一)业主改变住宅用途方面的限制引发的纠纷

  1相关争论及法律规定

  近年来,现实生活中,经常出现共同居住在同一建筑物内的所有权人即业主,将购买时为住宅用途的房屋改作商业用房或者办公用房等经营性用房的情况,因此引发的纠纷也不断出现,且呈持续上升的趋势,这在一定程度上影响了社区秩序的稳定和邻居之间的和睦,成为导致邻里关系不和谐、社会不稳定的因素之一。从实践中看,出现这些情况的原因是多方面的,主要是很多人考虑出于低成本经商的目的,而在商业集中区购买或者租赁写字楼或者商铺、门面房等,成本较高,便在住宅区域内购买商品房后改变使用性质,变更为商业用房或者办公用房等经营性用房。

  建设部颁布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第4条规定,房屋的承重结构部位、外墙面等属于住宅的共用部位,并不属于住宅的自用部位。例如,20**年7月18日,北京市朝阳区人民法院审结的14件基本都是业主擅自装修、改建住宅遭房产公司起诉的案件,对这14件“住改商”纠纷案件进行了集中宣判。法院认为,案件中的住户拆改窗下墙的行为确属损坏住宅共用部位,违反了相应法律的规定及双方合同的约定,超出了正当行使房屋所有权的权利界限。14名业主均被判令将拆改的房屋窗下墙恢复原状或进行加固处理,使之符合安全要求。一些媒体以北京14户“住改商”先后败诉为题作了报道。《法制日报》20**年7月18日。从以往的审判实践看,改变住宅性质房屋结构的“住改商”被判败诉的案例多一些,也有一些没有改变住宅性质房屋结构的“住改商”被判败诉的案例。从业主权利角度看,有利害关系的业主是有权提出请求排除或者停止擅自将住宅性质的房屋改变成餐饮、娱乐等经营性用房等侵害其合法权益行为的。物权法对此予以明确,其中第77条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”

  关于“住改商”情形下如何对建筑物区分所有权人的权利予以限制的问题,存在不同的观点。第一种观点认为,在物权法施行之前,法律和行政法规没有对“住改商”予以明确界定,按照法不溯及既往原则,应该对过去的“住改商”行为不予涉及,只是针对物权法施行之后的“住改商”行为适用该条原则。第二种观点认为,应当针对建筑物的时代性而有所区分。从原则上讲,对于实行住房制度改革以前的房屋,无法强求所有住宅性质的房屋都不得改变性质为商业用房等经营性用房,但在住房制度改革以后购买的商品房,即应该禁止“住改商”。

  2“住改商”的限制条件

  在建筑物区分所有的情形下,这种擅自将住宅性质房屋的用途改变为餐饮、娱乐、超市等商业用房以及开办公司、事务所等办公用房统称为经营性用房的行为,即通称业主“住改商”的行为,是受到很多条件限制的。

  改变房屋的住宅性质为经营性用房有几种情况。有的只是改变了房屋的使用性质,有的不但改变房屋的使用性质,而且改变了房屋的结构状况,如居住在一层房屋的业主将房屋窗下墙进行拆改。如同土地使用权的取得后用途不得随意改变一样。房屋在建造并报经审批时的用途也不得随意改变。如果需要在建造过程中改变房屋的用途,如将住宅性质的房屋改变成经营性用房,则需要重新报经规划部门同意批准后才能建造。有的商品房项目是按纯住宅性质规划和建造的,有的商品房是按商业住宅并用规划和建造的。一旦按城市规划确定后,不但建设单位或者开发商不得随意改变房屋用途,作为购房人的业主在购买商品房后也不得改变商品房屋的用途,这既涉及城市功能的定位、布局规划,同时更涉及区域社会秩序的安定、社会的管理。在购买商品房住宅时开发商告知的房屋用途是住宅,但入住后发现有的业主将规划设计为住宅的房屋作为餐饮、娱乐等经营性用房,使小区的秩序和环境受到了很大的改变,因而,造成了相邻业主的利益受到不同程度的侵害。如本来很安静的环境变得嘈杂了,本来稳定安全的环境显得不稳定的因素增多了,住宅作为私密性很强的处所受到了来自外界的不同程度干扰。所有这些,表现为对建筑物区分所有权人所享有的物权利益的一种妨碍或者侵害,作为权利人有权依法提出自己的诉求,要求实施不当行为的人停止妨碍或者侵害,使自己的合法权益得到保护。

  业主改变住宅性质为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,还要经过有利害关系业主的同意。本条规定的法规包括国务院制定的行政法规和各省、自治区、直辖市人大常委会制定的地方性法规。可见,“住改商”要经过多个环节才能实现。根据物权法第76条的规定,业主共同决定的事项包括制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。管理规约内容广泛,涉及业主基于物业方面而形成的诸多权利义务。自20**年9月1日起施行的《物业管理条例》第17条规定,管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。这次制定的物权法中提及的管理规约,与《

物业管理条例》中规定的管理规约是一个意思的不同表达方式,概念不同但意思相同。通常情况下,在召开业主大会并成立了业主委员会的情形下,依照经业主大会通过的管理规约来确定业主是否有权改变住宅性质的房屋用途。如果管理规约对此类问题没有涉及,就需要基于建筑物区分所有权原理确定业主权利的行使范围和途径,主要是看“住改商”的业主是否征得所有具有利害关系的业主(有时是相邻和同一单元的业主)的同意,在许多情况下当然也包括整栋楼和相邻楼的业主,但不宜理解为整个小区的所有业主。需要注意的是,在七审稿之前的《物权法(草案)》中,都是规定需经相邻业主同意,后来的规定将业主范围扩大了,规定为应当经有利害关系的业主同意,赋予了更多业主的权利。这就表明,凡是因某业主的“住改商”行为而改变了居住和生活环境的业主,都包括在《物权法》规定的有利害关系的业主范围之内,而不仅仅指居住在同一建筑物内的有墙体相连部分的上下左右邻居,更不仅限于传统意义上的左邻右舍。

  在对于“有利害关系业主同意”的理解问题上值得注意的是,在日常生活中,人们通常所讲的同意,可能也包括口头形式,但在法律上讲,同意应当是一种明示的意思表示,不同于默示,即所谓的在一定的期限内不表示反对的情形。明示的意思表示必须具备一定的要件,这就是采用书面形式表示同意。同意属于当事人的意思表示范畴,需要将行为人进行某一民事法律行为的内心效果意思,以一定的方式表达于外部,并足以为外界所客观理解的行为。马骏驹、余延满:《民法原论》(第二版),法律出版社20**年版,第190~191页。如果业主需要将住宅性质的房屋改变成商业用房等经营性用房之前,一般情况下,征得有利害关系业主同意应当采取书面形式方可。因此,在处理“住改商”纠纷,涉及认定业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房,是否征得有利害关系、业主同意事实的情形,要审查业主之间是否有证据证明书面同意相关业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房。没有书面证据证明的,不能认定为同意。

  3专有部分所有出租与抵押权的限制

  区分所有人能否将其所有部分出租和抵押?一般认为,既然区分人享有所有权,其应当享有处分权,自然可以出租和设定抵押等负担。但是,关于房屋出租问题,经常发生争议,业主频繁出租自己的房屋通常会给其他业主和整个小区带来管理上的困难,因此,专有权人在从出租或者其他活动收益过程中也必须受到较多的限制,当然,该问题与小区物业管理也有密切联系。我们认为,有关出租问题,应该受到限制,防止区分所有人改变建筑物的使用目的,但该问题可以通过业主大会通过的小区管理章程来解决,而不能通过法律进行规定。

  (二)业主和物业服务企业不当行使建筑物区分所有专有权的法律责任

  1业主不当行使建筑物区分所有专有权的法律责任

  区分所有权人作为专有权人违反义务承担法律责任的形式主要有:停止侵害,排除妨碍;损害赔偿、剥夺区分所有权。前三种责任形式适用范围较广,且较为常见,而剥夺区分所有权则是各国在建筑物区分所有权立法中针对违反义务的区分所有权人规定的最为严厉的责任形式。剥夺区分所有权由其他多数区分所有权人通过决议、诉讼,以强制迁离、强制出让或强制拍卖区分所有权的方式达到惩罚目的。奥地利早在1948年颁布的《奥地利住宅所有权法》中就对剥夺区分所有权作出了规定,即“从共同关系中驱逐”。《德国住宅所有权法》第18条亦规定“住宅所有权人违反法律规定的义务或禁止性规定使他住宅所有权人遭受重大损害,致不能期待他住宅所有权人与其继续维持共同关系的,他住宅所有权人得请求让与该住宅所有权人的住宅所有权”。日本1983年修正的《建筑物区分所有权法》及中国台湾地区颁布的“中国台湾地区公寓大厦管例条例”均有类似规定。中国民法典立法研究课题组起草的民法典草案物权编也设定了由管理人或管理委员会诉请人民法院责令区分所有权人出让其区分所有权及申请拍卖的强制措施。其立法目的在于维护全体区分所有权人的共同利益,建立舒适、安全及卫生的居住环境。

  2业主是否有权对独幢别墅院落进行改建?是否有权封闭越层房屋观景阳台

  随着城镇住房制度的改革,房屋所有权的形式也发生了巨大的变化。越来越多的居民购买独幢别墅、连排别墅、复式越层房屋,在物业小区内,业主对于别墅花园进行改建、对越层房屋观景阳台进行封闭的情况也非常普遍。对于业主在独幢别墅院落内实施的改建行为,物业服务企业是否有权进行制止?这种改建行为是否构成违约?衡量物业服务企业在业主违规装修、改建中的职责标准又是什么?在何种情况下可以认定物业服务企业未履行制止义务构成违约?

  业主对于独幢别墅、连排别墅的改建主要为在院落中加建阳光房、加建房屋的门楼、加砌院落的围墙;对于越层房屋的改建,主要是封闭观景阳台。这些改建行为虽然大部分发生在业主的房屋之室外,但对独幢别墅、连排别墅内院落的搭建、改建行为,以及越层房屋的观景阳台的封闭行为,往往是对自己专有的房屋、院落的改建行为,是对业主私有或私自使用的部位的一种装饰,并不直接侵害到异产相邻房屋产权人的权益,这些行为是业主对私有房屋处分权的行使?还是妨碍其他业主、违反物业服务合同约定或管理规约的违约行为?是否侵犯了小区其他业主的共有权利?对此,一直存在着意见分歧。

  通常讲到区分所有均是指一幢建筑物而言,包括区分所有的定义也是这样规定的。建筑物的区分所有权是指多个所有权人共同拥有一幢高层建筑物时,各个所有权人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分)所享有的所有权和对供全体或部分所有权人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。周珂主编:《物业管理法教程》,法律出版社20**年版,第421页。但是,如果业主购买的是一幢别墅,其取得的是对整幢别墅物业所有权,不存在与其他人共有的问题。即使是连排别墅的几幢别墅相连的情况下,也可以通过共有界墙来解决每两个相邻业主之间的关系。但是,开发商开发别墅群,就构成一个特定功能性生活区,对于绿地、小区的公共道路、其他公共场所、公共设施等均为业主共有,因此,整个地产包括自用部分和共有部分,即每幢建筑物的区分所有人因共有基地和设施而发生以土地为纽带的区分所有权关系。对于数栋建筑物的区分所有立法,我国目前只是笼统地称为“建筑物区分所有”,《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”在这里强调的也是建筑物内外专有与共有部分的划分,并没有统一区分所有立法。在日本是区分了建

筑物区分所有和居住区区分所有,认为在一个住宅区内每一幢物业业主(既可以是单个所有权人,也可以是区分所有权人)又构成另一种类或层次的区分所有,可以适用建筑物区分所有的一般规则,解决一个独立住宅区内共用物业的使用和管理问题。日本《建筑物区分所有法》对居住区内区分所有作了明确规定,它称为住宅区内建筑物所有权人团体。如其第65条明确规定:当一住宅区内有数栋建筑物,其住宅区内的土地及附属设施(包括权利)属于这些建筑物的所有权人(如有专有部分建筑物时,为区分所有人)共有的情况时,这些所有权人的(以下简称住宅区建筑物所有权人)全体人员则构成为管理住宅区内的土地、附属设施以及拥有建筑物专有部分的团体。我国有些地方立法把建筑物区分所有扩展至物业小区,如《上海市居住物业管理条例》注意到了一幢物业的自用部分(含自用部位和自用设备)和共用部位(含自用设备和自用部分)与一个居住小区内共用部分(称共用设施)的区别。但是该条例也没有区分两个层次的区分所有,而且这里是以物业管理区域为单位,而不是以独立的居住区为单位,现行的业主委员会对应的是物业小区,而不是每幢建筑物。物权法第73条规定的是:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外……这里应当理解为是物业小区的区分所有的共有部分。据此,有学者提出了居住区区分所有的概念,解释独幢别墅在物业小区中的区分所有。高富平、黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社20**年版,第33~35页。还有的学者虽然未明确说明独幢别墅与物业小区的区分所有权问题,但是也认可这一观点。何欣荣、申黎主编:《物业之争——物业纠纷典型案例评析》,法律出版社20**年版,第27页。可见,随着独幢别墅的物业小区的增多,在一个物业小区内每一幢建筑物的业主(既可以是单个所有权人,也可以是区分所有权人)又构成另一种类或层次的区分所有,可以适用建筑物区分所有的一般规则,解决一个独立住宅区内共用物业的使用和管理问题。

  对于连排别墅是否存在区分所有,这首先要分析连排别墅的特点。连排别墅是毗连建筑的一种,是指共有界墙或山墙的建筑。在传统的物权法中,毗连建筑多用共有理论来处理共用墙体而引起的法律问题。如果用区分所有理论来解释,则可以解释为一幢建筑物被纵向地区分为几个独立单元,对于纵向单元的墙体为两个区分所有权人共有。和上述关于独幢别墅物业小区的区分所有的观点一样,如果用区分所有理解物业小区中的毗连建筑,可以更好地解决整幢建筑物的物业管理和居住环境问题。而对于越层房屋,虽然其观景阳台属于区分所有权人专有,但越层房屋肯定属于建筑物区分所有的范围。上述三类房屋是处于物业小区内的区分所有产权,产权人对于建筑物享有占有、使用、收益和处分的权利,并排除他人的干涉,业主同时也负有义务,在行使专有部分所有权时不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全、卫生及相邻义务,必须接受物业服务企业的检查管理等。法律法规在有些情况下,也对业主对专有部分使用的行为作出限制,从我国立法看,常见的限制主要是针对业主在装修中改变建筑物的用途、危害建筑物的安全、不得影响物业小区整体美观、市容环境及其他公共利益。

  业主对专有部分的使用行为不得侵害到物业服务企业的管理权。物业服务企业的管理权是物业服务企业维持物业管理区域管理秩序的权利。物业服务企业的管理要维护的是物业小区全体业主的合法权益,保证小区的居住环境。物业服务企业管理权来源于物业服务合同或管理规约,对于业主与物业服务企业同样具有约束力。业主应当遵守物业服务合同和管理规约的规定,不得妨碍物业管理秩序。一般在管理规约中都会注明业主应当维护物业小区的整体外观的美观与整齐,会注明“未经管理者书面同意前,不得改动结构,不得改动建筑物的外貌”等。在业主违规装饰、装修房屋时,尤其是对独幢别墅、连排别墅加建门楼、围墙,破坏了物业小区房屋群落的整体美观、整齐的情况下,是对小区其他业主的合法权益的侵害,物业服务企业有权予以制止。对于物业服务企业的管理,业主应当服从,在业主拒绝按照物业服务企业的要求拆除的情况下,是对物业服务企业按照物业服务合同的约定与法律法规规定正常行使管理活动的妨碍,物业服务企业有报告的义务与起诉拆除的权利,业主应当承担违约的责任。

  在审判实践中出现有两种情形尚存争论。一种是独幢别墅、连排别墅的多户业主自行协商对自用花园围墙进行统一改建,或者对门楼进行统一扩建,或者对花园的院落改建为同一样式的阳光房,在物业服务企业诉讼拆除后,是否认定为业主违约,侵犯了全体业主权益呢?对此,有意见认为因系小区大部分业主都进行了改建,所以不宜认定为业主的改建行为侵犯了小区全体业主的共同利益,在审理中也不应判决由小区业主将扩建、改建的部位拆除。对此,笔者认为,这样认定似有不妥。首先房屋向外侧延展,延伸的改建、扩建行为,应当经过相关行政部门先行审批,在未经相关部门审批的情况下,业主的改建、扩建行为违反了相关法规的强制性规定,不应得到法院的认可。其次,即使是小区的大部分业主都进行了统一样式的改建与扩建,也不能改变其行为的性质,因业主应当遵守管理规约的规定,管理规约的禁止行为是管理规约明确规定的业主在物业区域内不得为之的行为,其中必然包含业主不得擅自改变物业的外貌、房屋结构等。如果要改变管理规约的规定,必须经过业主大会以决议的方式进行,并经物业管理区域内全体业主所持投票权的2/3以上通过,方能有效。在未经物业小区业主大会讨论通过的情况下,法院判决对管理规约的约定予以变更实为不当。另外一种情形是,越层住宅楼的顶层业主全部同意封闭观景阳台的,是否应当允许,在物业服务企业诉讼拆除的情况下法院应否支持。对此,有观点认为,越层住宅的顶层观景阳台存在不安全因素,封闭阳台的行为是一种自救措施;业主封闭阳台约定的装修标准一致,并未影响到小区的整体美观,未对其他业主造成不利影响;而业主封闭阳台的行为对于物业服务企业对小区的管理也没有影响,因此物业服务企业的行为不应得到支持。对此,笔者认为,业主每一幢建筑物的外观设计均是经过相关部门的审批才得以实施,而对于一幢建筑物的外立面是否予以改观,也有相关规定,建设部《住宅室内装修管理办法》规定,装修人未经城市规划行政主管部门批准不得改变住宅的外立面。显然,并不能因为业主的一致同意就取代城市规划主管部门的批准;其次,物业管理权的来源是全体业主的委托,业主未经管理人同意就私自改变物业区域内房屋的观景阳台的外观,显然仍旧处于物业服务企业管理权的范围之内,所以认为“业主封闭阳台的行为对于物业服务企业对小区的管理也没有影响”的观点值得探讨。

  3业主违法搭建建筑物、占用损坏共用部位的法律责任

  例如,李某系上海市平凉路1098~1112号某大厦14楼业主。上海中慧物业管理有限公司(以下简称中慧物业)系该大厦的物业管理企业。20**年11月,大厦业主大会制定业主公约,该业主公约约定:业主、使用人在物业使用中,不得违法搭建建筑物、构筑

物;不得擅自占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装共用设备。20**年7月,李某在14楼楼顶两个共用平台上搭建了玻璃房、防护层等构筑物,中慧物业多次督促其整改,李某均不予理睬。20**年9月,中慧物业起诉至原审法院,要求判决李某拆除侵占楼面平台的所有违法搭建,恢复屋面共用部位原状并修复平台防水层,修复用于物业巡检电梯机房的公共楼梯。原审审理中,中慧物业变更诉请,要求李某拆除14层楼面两个平台的搭建物。法院经过审理认为,中慧物业作为上海市平凉路1098~1112号大厦的物业管理单位,有权对该小区实施物业管理。业主大会制定的业主公约,是从广大业主的利益角度出发而制定的,其效力及于全体业主。李某作为小区的业主,应遵守业主公约的规定。该业主公约已明文规定不得违法搭建建筑物、构筑物,不得擅自占用、损坏住宅的共用部位,现李某在14楼楼顶两个公用平台上搭建构筑物违反了业主公约的相关约定。故中慧物业于李某在楼顶平台上进行搭建后,有权要求李某予以拆除,恢复原状。李某辩称中慧物业同意其在公用平台上搭建,无证据证实,且公用平台属于全体业主所有,中慧物业也无权同意李某占用公用部位。判决李某拆除上海市平凉路1098~1112号大厦14楼楼顶两个平台搭建的构筑物,恢复原状。

篇3:社区业主纠纷案例

  社区业主纠纷案例

  案情描述:

  8月24日下午14:45分左右,**苑社区活动娱乐室发生打牌纠纷,双方争执不休,谁也不肯相让,工程班组刘**主任发现后及打电话给服务中心前台求助。

  处理过程:

  服务中心前台接到电话后,涂助理及AA服务关系主任及时赶到现场,经了解是丰乐居的一位老大爷同凤鸣居的一位阿婆因打牌为座位一事发生争吵,双方互不相让并动起手来,老大爷的胳膊及阿婆的手背都被抓伤,情绪比较激动,且围观者也比较多,都是一些老大爷及阿婆,涂助理及王主任及时分头同老大爷和阿婆做工作,控制事态的发展,询问老大爷及阿婆要不要去医院,双方都不要去,但谁也不承认是自己的错,涂助理及时安排人员送药过来,并向老大爷及阿婆解释,社区娱乐室的开展主是促进业主/住户之间的相互了解和联系、增强沟通、融洽情感,让老大爷、阿婆们在退休后在小区有一个良好的休闲沟通场所。丰乐居的老大爷同凤鸣居的阿婆都说不好意思,为此涂助理及王主任将凤鸣居的阿婆同其他的三位阿婆凑合在一桌打起了牌,又将丰乐居的老大爷同另外一位老大爷拉在一起下起了象棋,临走时,我们问老大爷及阿婆的伤势如何,老大爷及阿婆说不要紧,没事,并表示不好意思。给管理处增加麻烦了。

  案例点评:

  **苑管理处社区活动中心的投入使用,让业主/住户相聚在一起休闲、娱乐,大多数的业主都来自不同的地方,他们有着不同的习惯、不同的宗教信仰和不同生活习惯,偶尔发生一些小的摩擦是在所难免的,重要的我们对一些业主/住户之间的纠纷如何去面对和处理,这才是关健所在。此事处理时,有效地制止了业主间过激的行为,避免了事态进一步恶化,并得到了业主对我们工作充分肯定,说明了管理处相关人员具备了良好的处事能力和用服务意识。(涂如梅 稿)

篇4:物管案例讨论:业主在物业服务纠纷中抗辩权

  物管案例讨论:业主在物业服务纠纷中的抗辩权

  一、问题的提出

  业主甲于20**年10月份购买位于**市**住宅小区的三室两厅楼房一处,次年3月份甲因其私有轿车在小区停放时遭损害,要求该小区物业服务公司乙承担轿车损害赔偿,乙以其无责任而拒绝赔付,双方发生争执后,协商无果。甲从此拒绝向乙缴纳物业服务费用。20**年2月乙向人民法院提起诉讼,请求判令甲支付物业服务费用及滞纳金。庭审中,甲以乙未能如约履行小区物业服务义务(如小区所存在的保洁、保安等问题)为由,来支持自己的拒缴行为。那么,甲针对乙的诉讼请求而提出的抗辩理由能否得到法院的支持?

  二、意见分歧

  第一种意见:甲的抗辩理由应予支持。其理由为甲、乙双方形成物业服务法律关系,乙收取物业服务费用,是以其履行物业服务义务为前提的,如果其对小区的物业服务未能履行其义务,业主甲当然有权行使抗辩权,以维护自身的合法权益。

  第二种意见:甲的抗辩理由不予支持。其理由是,物业管理的对象是小区的共有部分,乙所提供的物业服务,其受益人是小区的全体业主,而不仅仅是甲一人。相反,甲作为小区业主成员之一,当然享有对共有部分的使用、收益等权利,所以其应缴纳以维修养护共有部分为用途的物业服务费。

  三、分析

  在论证业主甲的抗辩权是否成立之前,我们先来明晰一下物业管理的特点,这将有助于探讨该问题。

  (一)物业管理作为服务行为所具有的特点

  物业管理是物业服务企业接受业主的委托,对业主所有的共有部分实施维修、养护的行为,其实质属于有偿委任行为。由于该行为所涉及业主的多人数以及共有部分的非独占性,其具有以下特点。

  1.业主行为在物业管理中属于群体行为

  物业管理产生的现实基础是建筑区分所有权这一复杂的产权关系。在这一法律关系中,业主在享有具有独占性的专有部分所有权的同时,彼此之间也对与其专有部分不可分离的共有部分形成共有关系。在选择如何有效地维修养护与每一位业主具有利害关系的共有部分时,出于效率及成本的考虑,物业管理制度逐渐成为享有建筑物区分所有权的业主的最佳选择。在物业管理中,作为物业服务法律关系的一方民事主体,业主选择物业管理的共同目标是共有部分能够得到及时、有效的维护,并以此形成一个利益团体,在这其中,明确业主成员的行为规范是业主公约,维系彼此关系的行为模式是业主议事规则。因此,多人数的业主在物业管理中,其行为具有群体行为的特征,属于群体行为,当然这也包括业主对共有部分的使用、收益以及对共有部分维护费用的承担。可是,在这个群体中,业主的行为并不是保持一致的,如业主何时缴纳物业服务费、每次缴纳费用的多少以及是否缴纳等都是由业主自己做出判断的。但是这些个体行为又因共有部分共有关系结合起来,反作用于物业管理的实施程度,即对业主共有部分的维修养护是否是由每一位业主所承担的,这涉及到业主之间的公平问题。因为,由于共有部分本身具有的非独占性,不缴纳(或少缴纳)物业服务费的业主与已缴纳物业服务费的业主一样享有使用、收益的权利。

  2.物业服务企业提供的服务具有持续性、不易计量的特点

  在物业管理中,物业服务企业提供的服务是以劳务为载体的,这种付出过程很难以一定的标准尺度衡量,因为具体实施服务行为的企业员工其技术能力、敬业程度等自身因素是参差不一的、不易被人(尤其对于业主而言)觉察的。另外,物业服务企业是针对共有部分为业主提供服务的,由于共有部分的非独占性以及业主的多人数,物业服务企业服务行为对每一名业主的影响程度也是难以做出客观评估的。唯一可以看到的只是服务结果(即共有部分的维修养护现状),这种结果虽然可以作为衡量物业服务企业服务质量的客观表象,但其又会因每一名业主的主观需求不同而产生不同的结论。但这不能否定物业服务企业的付出过程中所含有的劳务支出,而这一支出又基于物业服务行为本身的特点具有持续性。所以,当业主向物业服务企业支付物业服务费时,并不是处于一次服务行为对应一次收费的计费模式。

  (二)业主在物业服务纠纷中的抗辩权

  物业服务合同作为双务合同,在其履行中,同样存在一方当事人行使抗辩权,即针对对方的请求权提出一定的事实理由以阻却其请求权实现的情形。根据我国《合同法》第66、67、68条规定,抗辩权可分为同期履行抗辩权、后履行抗辩权、不安抗辩权。由于物业服务合同具有履约期限长、履约行为持续的特点,物业服务企业提供服务、业主支付物业服务费的行为通常是没有先后顺序的。在物业服务纠纷中,

业主最直接的自济手段就是拒缴物业服务费,并以一定的抗辩事由来支持自己的这种行为。最常见的是当物业服务企业要求业主履行缴纳物业服务费义务时,业主以其提供的服务不符合物业服务合同约定为由而拒绝其履约要求。这属于业主行使同期履行抗辩权的行为,如本文案例中的业主甲主张的拒缴事由。但是该抗辩权是否成立呢?

  四、结论及理由

  本文认为,甲的该抗辩权不成立,理由如下:

  (一)从法理分析,该抗辩权的成立将成为业主规避法定义务的合法理由

  业主的建筑物区分所有权属于权利束,是由业主对专有部分的专有权、共有部分的共有权、以及其成员权构成。其中对于共有部分,业主不仅享有对共有部分使用、收益等权利,而且还须承担维修、养护的义务。之所以明确业主对共有部分的维修、养护义务,是因为共有部分具有非排他性,每一名业主虽然对之享有所有权,但不能行使独占,从而业主对共有部分缺乏实施维修、养护的激励或约束。可是,由于共有部分与专有部分在物理形态上构成不可或缺且不可分离(割)的整体,共有部分对于专有部分的使用具有辅助作用,则共有部分的维修、养护直接关系到专有部分的利用程度,这对于业主而言是有利害关系的。同时,也为了防止个别业主在这群体性活动中采取“搭便车”行为。这一义务于业主享有建筑物区分所有权时产生,并伴随于权利持有期间,是业主对自己财产应尽的义务,属于业主的法定义务,不应以其他事由(如抛弃对共有部分的权利)规避。但是由于共有部分的非排他性以及业主的多人数等客观情况对业主自身实施共有部分维修、养护行为的限制,物业管理逐渐成为业主实施共有部分维修、养护的最经济选择,即业主通过建立一定的组织以形成具有约束力的共同意志来委托物业服务企业实施共有部分的维修、养护事务。在物业管理中,物业服务企业向业主提供的不是一件被物化的新产品,而是劳务,通过代替业主宋维护业已存在的共有部分以获取一定的报酬,其实质为有偿委任行为。这不能说对共有部分的维修、养护义务就此转为物业服务企业承担,因为业主就物业服务企业维修、养护行为发生的费用(物业服务费)予以承担恰恰说明业主在履行其维修、养护义务,只不过是具体实施行为人发生变化而已。如果业主以物业服务企业的维修养护行为未符合物业服务合同约定而拒绝承担物业服务费的抗辩权成立,其结果是为业主规避其法定义务提供了合法性支持。即无物业服务企业时,业主对共有部分的维修、养护义务是明确并必须履行的,当存在物业服务企业时,业主对自己的财产却可以不履行此义务。此外,在业主这一群体中,业主的行为是非一致的,当有些业主已缴纳了物业服务费,而个别业主却以上述抗辩事由拒缴物业服务费时,由于共有部分的非排他性,二者仍会毫无差别的利用共有部分,这时该抗辩权就成为了个别业主实施“搭便车”行为的合法理由,这对缴纳物业服务费的业主是不公平的。从这个角度而言,物业管理将成为一种脱法行为,这与物业管理制度的设计初衷明显是相违背的。

  (二)从经济学角度分析,该抗辩权的成立将会产生不经济

  如果业主甲的抗辩权裁判成立,其所维护的是个人权益还是共同权益呢?

  1.作为业主甲而言,将其拒缴物业服务费界定为是对自身权益的维护,则该裁判对其他业主无约束力。但共有部分对于业主而言,是不可分割的共同权益,并且对该权益的享有并不以业主须承担维修、养护义务为前提条件的,那么,当业主甲以此合法事由不须支付共有部分的维护成本(物业服务费),却与其他已缴纳该费用的业主一样享有共有部分权益时,这实际就从共有部分中“分解”出业主甲的利益,是最大化其个人利益,对其他业主产生负“外部性”,是不经济的。

  2.由于业主甲作为业主群体中的一员,其拒缴物业服务费的行为应属于对业主共同权益的维护。物业管理中,业主的群体行为是以共有部分权益为核心而结合起来的,每个业主的行为不只是单纯的个人行为,而应是受制于有利于以共有部分权益为实现目标的行为,所以,业主的行为目标应是一致的。当业主甲的抗辩权成立,其维护的应是含有其权益(但不止其一人)的共有部分而产生的共同权益,其效力应及于其他业主。也就是说,其他业主也有权以此拒绝履行缴纳物业服务费义务。但由于业主缴费行为的非一致性,则存在以下问题:已缴纳的是否应予退还?业主缴费的期限不一致,是否界定一个拒缴费用的时间起点?这个时间点又如何来确定?能否以此认定在这个时间点之前,物业服务企业的服务是符合约定的,应予缴费:而在此之后,该服务则不符合约定,故业主有权拒缴,这种认定对于分割具有连续性的劳务行为,其客观性、合理性何在?另外,当全体业主以该抗辩权拒绝缴纳物业服务费,虽然该抗辩权属于一时性抗辩权,即在物业服务企业提供的服务达到合同约定时,业主方可缴纳物业服务费。但物业服务企业是否可以主张业主未缴纳物业服务费,其无能力提供服务,如果这样的话,将会进入因果循环的怪圈,双方渐渐形成僵持,那么,随着时间的持续,业主的生活、生产秩序就会受到消极影响,成为最大的受害者。上述这些复杂、不确定的因素使诉讼及执行过程中对于保障业主的共同权益产生极大的不可预测性,随之而来的不确定则需要司法机关及合同双方投入大量的精力来做定性、定量分析,以最大程度的维护裁判的说服力和公信力,这一实施过程将产生很大的成本。

  五、其他情形

  通过以上分析,业主甲的抗辩权在物业管理这一特殊民事活动中是不应成立的。在物业服务纠纷中,业主还可能于以下几种情形行使抗辩权。

  (一)未签订物业服务合同

  当物业服务企业要求业主缴纳物业服务费时,业主乙以其与物业服务企业未签订物业服务合同,故其无义务缴纳该费用。那么,业主乙的抗辩权是否成立呢?这里区分三种情况:

  1.虽然业主乙与物业服务企业未签订物业服务合同,但其所在物业管理区域的业主已按《物业管理条例》第11、12条规定选聘物业服务企业。此时,业主乙的个人行为应服从业主的共同决定,即履行缴纳物业服务费。其以未与物业服务企业签订物业服务合同为由拒绝物业服务企业的履约请求是不成立的。

  2.业主乙所在物业管理区域的业主未与物业服务企业签订物业服务合同,但物业服务企业是依据前期物业服务合同对该物业管理区域的业主提供服务的,业主乙的抗辩权则不成立。根据《物业管理条例》第21条规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,并签订前期物业服务合同。当建设单位将物业逐渐转移至众多的业主时,接受服务的主体也随之变为业主。根据该条例第26条规定,在业主委员会未与其他物业服务企业签订正式物业服务合同的前提下,物业服务企业应继续提供服务,这是基于合法权源的履约行为,那么对应的,业主也须缴纳物业服务费。这主要是为了保证前期物业服务合同与正式物业服务合同的衔接。

  3.物业服务企业在不存在任何

合约的情况下,对业主乙所在物业管理区域的业主提供服务,从而以业主为实际受益人为由,要求业主缴纳物业服务费的,业主乙的抗辩权则成立。物业管理作为一种民事活动,它是以合同双方所达成的合约为基础的。当物业服务企业再无任何依据的情况下,来实施物业管理,已构成对业主自由支配其自有财产权利的干涉,从形式上看物业服务企业在维护业主的共同权益,但实质物业服务企业是在追求企业的自身利益——获取报酬。所以对于物业服务企业的这种单方面行为,业主当然有权拒绝。

  (二)建筑质量问题

  对于业主以物业存在建筑质量问题来拒缴物业服务费,该抗辩事由是不应支持的。建筑质量问题属于物的瑕疵,应由该物业的原所有权人(建设单位或其他出卖人)承担保证义务,这是物业买卖法律关系予以调整的内容,与物业服务法律关系没有任何关系。所以,这一责任转移至物业服务企业是没有依据的。

  (三)抛弃共有部分权利

  业主承担物业服务费,是以业主享有建筑物区分所有权为前提的。但是,业主能否以抛弃共有部分权利来规避其履行该义务吗?业主对共有部分的共有权,是其建筑物区分所有权不可或缺的组成部分,这是与物业的现实物理状态及使用关联性相对应的,即业主的专有部分与共有部分是统一的整体,业主须借助于共有部分的辅助,方能达到有效使用专有部分的目的。业主即使可以放弃共有部分权利,但无法放弃其对共有部分的利用。如果任由业主放弃共有部分权利而不承担维修、养护义务,势必产生其与其他业主一样利用共有部分的“搭便车”现象。那么,为了防止这种现象的发生,业主以其抛弃共有部分权利来拒绝承担维修、养护义务是不应成立的。因此,对共有部分承担维修、养护义务作为业主应尽的法定义务,业主是不应有任何理由予以规避的。

  (四)物业服务企业擅自收费行为

  业主与物业服务企业建立物业服务法律关系,双方应按照合同的约定履行。对于物业服务企业,其应严格按照合同约定的服务范围、及相应的收费标准向业主收取物业服务费。如果物业服务企业擅自扩大服务范围、提高收费标准,这已构成违约。那么,业主以该违约行为为由拒绝物业服务企业的履约要求是成立的。

  六、业主维权方式的完善

  上述案例业主甲与物业服务企业的物业服务纠纷在现实中非常具有普遍性。业主甲行使抗辩权的目的是为了促使物业服务企业提供符合物业服务合同约定的服务,但从以上分析业主甲的抗辩权行使的效果具有不确定的风险和不可预测的成本支出等情形,故其抗辩权不应成立后,是否意味着业主别无其他相对应的有效的维权方式来制约、控制物业服务企业提供的服务质量吗?答案是否定的。可以选择其他替代方式,使物业服务企业为其未达到合同约定标准的服务行为承担责任,以维护业主的权益,从而使合同双方在权利、义务上处于相对平衡状态。

  业主将对共有部分的维修、养护委托物业服务企业实施,其目的是通过物业服务企业的专业化服务使共有部分得到更及时、有效的维护,为此,在双方签订的物业服务合同中,是明确物业服务范围及标准、收费标准等基本内容的。在履行中,虽然当物业服务企业提供的服务未达到合同约定的标准时,法院可以应业主的请求判令物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等责任,但这些补救行为同物业服务企业的履约行为一样,它是作用于共有部分的,由于共有部分是多人数业主的共同权益,物业服务企业往往比业主在共有部分是否维修、维修范围、开支多少、施工质量等信息的获取、甄别等方面更具有优势。再者,业主出于对共有部分维权成本、收益的考虑,也缺乏监督物业服务企业的激励。这同样不可避免物业服务企业在补救行为中“偷懒”。所以这些责任并不能成为物业服务企业实施符合合同约定的服务行为的有效激励措施。

  当物业服务企业的服务行为物化于共有部分,形成服务结果,即共有部分的维修、养护现状是业主能切身体验的,并且以此现实与物业服务合同约定的服务标准相比较,来判断物业服务企业的服务行为是否满足业主所追求的合约目的是更具有可操作性的。如果物业服务企业提供服务的共有部分达不到物业服务合同约定的服务标准,那么物业服务企业的行为已构成违约。业主有权要求物业服务合同承担违约金的责任。根据合同法的规定,违约责任是无过错责任,只要物业服务企业提供的服务不符合合同约定标准的事实存在,业主便可主张违约金,该利益属于物业服务企业未对共有部分实施合乎约定的维修、养护而产生的共同利益,应归属于全体业主。另外,当物业服务企业面对这一直接、显性的经济责任时,其必将慎重履行物业服务合同。但由于物业服务合同具有履约行为持续、履约期限长的特点,以防业主滥用诉权、重复主张的发生,可以在业主主张违约金时前置一个程序,如经业主委员会向物业服务企业发出整改通知后,仍未履行等等。然而在现实中,由于业主的多人数因素,业主对合同的严谨性缺乏激励,物业服务合同往往未包含物业服务企业在提供的服务不符合合同约定标准时应承担违约金的规定,为了弥补这一合同漏洞,我们可在法律上明确法定违约金,以做为合同补充,维护广大业主的权益。

  如果因为物业服务企业的行为造成个别业主人身、非共有部分财产损失的,业主亦可向物业服务企业提起侵权之诉,其诉讼利益应归属于受侵害的业主本人。

  综上,明确违约金是促使物业服务企业提高服务质量,保障业主得到优质服务的最有效、最经济的维权方式

篇5:业主委员会向物业公司讨要小区共有部分收益纠纷案例

  业主委员会向物业公司讨要小区共有部分收益的纠纷案例

  案例描述:

  20**年11月25日,上海森林物业管理有限公司与无锡雅林苑花园住宅小区的开发商签订了前期物业管理合同,约定管理期限从合同签订日到雅林苑花园小区业委会成立时结束。

  合同成立后,物业公司指派其下属无锡分公司具体实施雅林苑花园小区的前期物业管理。同时,根据物价局审批标准,双方约定由物业公司按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费,对物业范围内的商铺、地下停车库、会所的物业成本不计入向业主所收取的物业费中。

  20**年12月,雅林苑花园小区业委会成立。20**年1月业委会办理了登记备案手续后,于6月根据业主大会作出的实施业主自治的决议,致函物业公司明确与其终止物业管理服务合同,同时要求物业公司在接函后15天内,向业委会移交相关资料和财产并交接完毕。

  20**年7月17日,物业公司接函后与业委会协商,并达成了移交协议,确认20**年4月30日前,物业公司应向业委会返还预收的物业管理费、各类押金以及小区共有部分收益等232万余元。但物业公司仅履行了55万余元。后经业委会申请,法院裁定先予执行物业公司银行存款130万元。但是,业委会在查看移交清单时发现,物业公司在20**年至20**年间收取的小区共有部分收入596万元,没有被列入移交清单之中。此后,双方交涉不成,业委会将物业公司告上了法庭。

  法院判决:

  法院经审理认为,共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额。

  在审理中,双方达成了一致,经审查报表,仅20**年至20**年小区共有部分的场地租赁费、停车管理费、会所收入等总收入达536万余元,期间的总支出为122万余元,盈余414万余元。

  然而,物业公司的代理律师对业委会成立前是否享有前期物业协议所获得收益的权利提出了异议。也使这个问题成为了本案争议的主要焦点。

  记者了解到,在物业管理领域,物业共有部分权益的归属、分配问题由来已久。一是没有法律法规的明确规定,二是业主举证困难。

  锡山区法院民二庭庭长虞静珠在接受《法制日报》记者采访时解释说:“基于所有权和管理权的关系以及公平原则,判决最后确定了'三七开'的分配方案,即小区共有部分收益应主要归属于全体业主所有,物业公司付出了管理成本,也享有30%的合理回报。”

  值得注意的是,法院在判决中特别提醒,共有部分收益的所有权归3252户业主所有,业委会不具有自行处置的权利。依据相关法律法规,该收益应用作小区的维修基金,业委会作为执行机构,如果使用该收益,应按照全体业主的意志和法律的规定行使。

  锡山区法院院长金玮琳在总结该案的审理体会时说,承办人没有将问题浮于表面、浅尝辄止,而是通过适用公平原则,较好解决了这一涉及3252户业主的权益问题,维护了社区和谐稳定。

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