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加拿大物业管理经验对中国启示

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加拿大物业管理经验对中国启示

  浅谈加拿大物业管理经验对中国的启示

  从20**年10月开始开设加拿大物业管理志专栏到现在,已经整整一年。我们结合亲身经历,对加拿大业主董事会、物业管理公司和专业服务公司的结构与运转规则做了系统描述与阐释。连载即将告一段落,最后谈一谈加拿大经验对中国的借鉴意义。

  20**年11月,现代物业杂志社在清华大学举办了“高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会”,专栏的执笔人之一、加拿大华人物业管理协会创会会长及永久名誉会长余月锳女士在会上介绍了加拿大经验。她绘声绘色的介绍引起了国内与会物业经理的极大兴趣,讨论异常热烈。我想大家对她的发言如此感兴趣的原因主要有两个:一是物业经理在加拿大是一个很体面的白领工作,有独立、舒适的办公室,现代化的办公条件,假期充足,收入也十分诱人;第二,加拿大公寓管理法律完善,业主董事会成员和物业公司经理职责明确,各尽其责,依法办事,少有冲突,工作起来心情舒畅。加拿大简直就是物业经理们憧憬的理想之国!

  但是如果反过来思考,可以说加拿大对于物业经理来说并非天堂,因为加拿大规范的物业管理秩序是建立在种种制度制约基础之上的。20**年8月加拿大共管公寓协会(CCI)主席培安女士(JanicePynn)来北京时,我曾经向她谈起中国的物业公司在物业小区中的各种生财之道。培安女士是大多伦多地区最大的一家物业管理公司Simerra的执行副总裁,负责运营超过2万个单位的共管公寓。作为物业公司的总裁,听说中国的物业公司有如此之多的开源之路,她做出了一个异常兴奋的表情,因为这在加拿大是无论如何也做不到的。看一看本专栏的另一位执笔人、加拿大安大略省注册物业经理王成在本刊20**年02-03期中写的《加拿大物业管理公司如何赚钱》一文就会明白,加拿大的物业管理公司唯一的赚钱途径是通过物业经理为签约公寓楼提供管理服务获得酬金,除了这笔事前在合约中约定的报酬之外,物业公司和物业经理在物业管理过程中没有任何经济收益发生。而且物业公司的酬金是一项平均利润,并非暴利。物业经理只有“节流”的义务,而没有在公寓楼“开源”创收的权利。比如,加拿大新建的每一个公寓楼都有独立的室内游泳池、会客厅和供访客住宿的客房,但这些设施只为本公寓的业主服务,不能拿来对外经营。物业经理经手的账户要经过三道审计,首先是业主董事会的财会审计,其次是物业管理公司的财务审计,接下来还有独立审计师一年一度的稽查。加拿大规范的物业管理秩序正是靠利益相关者共同遵守合约建立起来的,它要求物业经理必须严格遵守职业规范。

  那么物业服务合同是基于什么立场签订的呢?加拿大的物业服务合同要求物业经理在日常管理服务中,始终如一地把维护该物业的最大利益放在首位。也就是说,物业经理应像业主一样对其物业资产依法管理,而且所作的建议和决定应最大限度地符合所有业主的利益。物业管理经理的管理费用支出必须公开、透明。如何能够保证这一理念的实现?我在20**年第10期《加拿大的业主董事会》一文中提到过,加拿大的每一个省都有一部《共管式建筑管理法》,安大略省的法律叫做“CondominiumAct,1998”,是全省共管式建筑的最高法律。该法将公寓楼规定为企业法人,即一个以履行日常经营管理职责为主的经济功能型组织;业主组织叫做业主董事会(BoardofDirectors),与公司的组织形式一致,董事会像经营公司一样处理公寓的金融、管理等公共事务,具有法人地位。法律同时也就明确了业主董事会与物业管理公司之间的法律关系。

  虽然加拿大和我国的物业管理实际存在着某些差异,但是从加拿大物业管理经验中,或许可以推测出我国物业管理未来发展的基本趋势,有三点经验值得借鉴。

  第一点值得借鉴的就是我国需要通过立法形式尽快制订《业主委员会条例》,把业主委员会明确定位为管理小区物业的经济组织,赋予业主委员会非赢利公司法人地位。条例的制订是明确和规范物业服务公司行为,实现业主委员会主体地位,理顺业主委员会与物业公司法律关系的前提条件,对于物业小区治理具有显著的促进作用。我国已经有越来越多的学者和政府部门认识到业主委员会的经济组织特性,指出它只在物业管理活动中涉及物业财产方面的自治权责,而不会超越这一范围成为政治意义上的自治组织。从加拿大的经验来看,赋予业主委员会法人地位并没有使其跨出物业管理的范围。业主委员会不属于民间组织,也不是一般意义上的群众自治组织,仅仅是社区居民的一种财产组织形式,有利于规范物业管理的秩序。

  我国目前存在着业主委员会定位不清的问题,这是产生业主委员会与物业服务企业矛盾纠纷的重要原因。定位不清的根本原因是没有把物业小区与城市社区区别开来。实际上两者之间具有本质的不同,社区作为地缘社会组织,具有实现居民合理交往的功能,某一小区的居民是一种社会属性,所扮演的是社会人的角色,人们在社区活动中心、学校、餐厅和商店前相遇,居民之间相互扶助,相互交流,讨论公共问题,社区成为市民社会的基础,社区居民委员会负责相关事务。公寓业主的性质显然与此不同,业主具有一种资源占有状况的经济属性,业主对共有财产具有明确的责任、权利和义务,同一物业小区的业主具有共同的经济利益。从根本属性看,物业服务应该明确定义为经济活动,而不是社会活动。物业服务是一种嵌入社会的经济活动,它不同于一般企业的经营活动,因为物业服务

的本体是一个非赢利的经济组织。业主大会及业主委员会的自我经营、自我管理、自我服务范围非常明确地限定在小区物业的共有财产部分,应该成为共有事物管理的至高无上的主体。

  加拿大经验对中国的第二点借鉴意义,是在业主委员会自主管理、物管企业提供服务的理念之下,要建立新型的物业公司选聘、管理和评估体系。这对业主组织的自主管理地位、对物业服务企业的职责提出了新的要求,就是物业服务企业除了提供对物业的管理和对业主的服务之外,必须为业主委员会的决策提供包括法律法规、专业知识和市场资源在内的信息资源,保障业主委员会做出正确的决策,实现公寓合法、安全的运转。物业服务公司的竞争力应该在此得到集中体现。

  物业服务公司的信息服务功能应该成为物业服务的重要职能和评估标准,因为这一变化对于确立业主委员会在物业管理中的主体地位,明确物业服务公司的企业行为规范,确保业主组织对共有财产的有效管理,具有重要导向作用。加强物业经理的职业教育十分必要。我国已经开始实施由国家人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部共同举办的考试认证注册物业管理师资格制度,应加强物业经理的职业培训制度,提高法律知识、专业知识。应积极发挥物业管理协会的作用,加强物业经理之间的交流,把物业经理培育成为一种有较高社会声望的新型管理职业。

  加拿大经验的第三点借鉴意义,就是要创造物业管理的外部市场环境,有计划地推进物业服务的市场体系。现阶段我国的物业维修服务以特定小区为主,但是向以市场为主的模式逐步过渡仍然是基本方向。最早从单个物业公司分离出来的应当是非日常性的物业服务项目,比如电梯维护、跑水处理、园艺美化等等。其他的服务也应逐渐地分离出来,只保留日常的维修项目,最终形成外在于单个物业小区的市场化的物业服务市场环境。

  此外,要实现由物业经理提供管理,外部签约服务商提供检测维修的管理服务体制,缩小我国物业小区和业主委员会的规模是必要的前提。目前我国的物业小区规模过大,动辄上千户,加重了业主委员会的管理负担,不利于实现业主的自我管理。物业小区规模过大产生了专属的物业服务公司的需求;物业公司权力过大,不利于物业经理管理行为的规范化。可以尝试按照独立的公寓楼来组建业主董事会,平均规模在200—300户,便于业主委员会自我管理,同时也有利于物业管理的规范化,有利于规范的物业服务市场的形成。

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篇2:恒瑞物业管理经验

  恒瑞物业管理经验

  恒瑞物业管理有限公司经过多年锐意创新和不断进取,积累了丰富的物业管理经验。

  (一)时刻树立"以人为本、客户至上"的观点

  公司作为专业物业管理企业,自成立以来,一直致力于先进的物业管理理念和运作模式,全部精力用于专业化的物业管理事业中。因此,为开发商和用户着想是公司的宗旨,深知没有他们的信任与理解公司将失去依托。

  (二)人才优势

  恒瑞公司总部配备的各类高、中级管理人才与专业技术人员,多年养成的规范程序和良好的服务意识已深植于心,显示出很高的业务素养,从而保证了项目的管理服务水平。企业管理机制上尤其在决策和用人上按现代企业机制建设,具备完善的运行规范和激励机制。

  (三)先进的管理模式

  公司在多年的管理中始终追求专业化的先进的管理模式,努力在业内塑造一个好的品牌,形成良好的口碑,注重对外宣传及公众形象,对于项目的宣传效应会起到积极推动的作用。公司多年的市场运作,与市区小区办、公安、工商、税务、环卫、供电、供水、街道等政府部门关系融洽,已形成良好的外围环境。

  公司总部全面支持各项目部的管理运行,现已形成成熟的两级管理和事业部运行模式,辅之积淀多年的管理经验,充分利用所管项目类别齐全的优势,对各项目间人力、物力资源集中配置与组合,构成相互支援,优势互补,有效地降低了管理成本,提升了效率和效益的增长幅度。

  (四)规范的专业化运作

  公司属专业性物业管理公司,故每个项目的管理工作均涉及前期介入,因此在市场开发、工程建设、楼宇管理等方面均积累了大量的经验,可为开发商减轻大量的工作压力,公司专设的经营管理中心凭借强大、清晰的业务支持程序,努力推动物业项目的发展、建设和营销,保证了与合作伙伴间相互支持的长久。

  (五)良好的企业文化氛围

  公司重视企业文化建设,保证了管理团队的敬业、合作精神,不胜枚举的文化活动充分体现了企业的价值观,内部刊物《恒瑞企业报》和网站起到了有效的沟通作用,并将浓郁的文化氛围引入社区文化建设中来,全面提升物业品质,实现社会效益。

  建立创新的企业文化。恒瑞人崇尚创新,鼓励员工发挥想象力和创造力,将采纳合理化建议和开展技术革新运用在服务工作中,为客户带来更多的利益。同时恒瑞物业倡导人人参与的团队精神。沟通及合作是团队精神的基础,使每个员工认识到任何一个人都无法单独完成公司对客户的服务承诺,任何时候都要发扬"团队"精神。在恒瑞公司内部实行"互为客户"的原则,已经形成了平等协作、主动服务和相互尊重的良好工作氛围,保证了团队的有效配合。

  (六)差异化的竞争战略,让客户得到超出期望的服务

  1、以人为本的服务理念。恒瑞物业把"以人为本"的服务理念融入于"客户第一"的服务标准之中。根据不同客户的需求,建立与之相适应的安全、工程管理和客户服务体系,不间断地改善管理服务工作以获得用户和客户的高度满意。

  2、保值、增值的管理目标。恒瑞物业以为用户保值、增值为主要目标。公司的专业化工程、保安、清洁等技术队伍,在前期介入管理、楼宇接管验收、设备维修保养、楼宇清洁美化等方面具有丰富经验和严密的工作程序,特别是通过预防性维修工作,有效地提高物业的使用寿命,使物业保值、增值,最大限度地维护了开发商和用户的权益。

  3、回报社会,奉献爱心。恒瑞物业热心投入公益事业,积极组织社区活动,邀请客户和用户共同关注社区发展。通过形式多样、内容新颖、健康的活动,不断营造独特的社区文化氛围,受到社会各界的好评,同时也有效地增强了企业凝聚力。

  (七)建立学习型组织

  公司内部管理机制完善坚持"全员培训,终身培训"的方针。把恒瑞物业公司建成"学习型的组织"是员工在职业生涯中不断自我提升的需要,员工接受全面培训是恒瑞物业保证物业管理服务质量的前提和基础。在恒瑞物业公司,员工未经培训考核,不得上岗。系列的入职培训、在岗培训、转岗培训、外派培训和相应的考核评比使员工进一步提高自身素质,改进工作质量。

  四、恒瑞物业管理有限公司在物业管理上的优势

  ★ 优秀的专业的管理队伍:公司拥有物业管理所需的各种专业公司,包括:绿化公司、保洁公司、保安公司、车辆管理公司等;

  ★ 丰富的管理经验:恒瑞公司对不同类型物业服务方面具有丰富的经验,拥有一套科学、规范的管理制度和管理方案及严谨的工作流程;

  ★ 强大的技术力量:恒瑞公司拥有40多名具有初、中、高级专业技术职称的管理人员,20名项目经理全部具有建设部物业管理经理上岗证书,管理人员全部具有北京

市物业管理部门经理上岗证书。

篇3:物业管理实用经验:前期介入篇

  物业管理实用经验:前期介入篇

  1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见?

  答:一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件,更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用,所以物管方面对物业设计(说明)应该提出以下几点建议:

  (1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

  (2)配套设施设备、管线配置和布线要合理,包括预留空调安装位置及空调滴水管。

  (3)设计时尽量减少外墙外凸沿,尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

  (4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

  (5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要,尽量集中放在首层。

  (6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上,邮电部门会加收服务费),并且信报箱的规格和锁要符合要求,也可以同时考虑送奶的存放。

  (7)小区进出口位置和数量配置要合理,能少则少,以减少不必要的费用支出。

  (8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

  (9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要,铁围栏的设计要防攀防钻,女儿墙亦要设计成防攀越的。

  (10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

  (11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致,四季有花有香,配制原则是大方得体,合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

  (12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

  (13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

  (14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管,以方便管体爆裂时更换。

  (15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地,所以阳台设计应考虑统一接管,并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时,施工不规范会引发一系列问题。

  (16)低价商品房业主用窗式空调多,故卧室大多预留窗式空调口,预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机,又可以安放窗式空调机,还要方便以后维护、加雪种拆装等,以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。

  (17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带,既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。

  (18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大,所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外,甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外,在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。)

  (19)楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦,防污渍)。

  (20)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁,楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。

  (21)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减少高空作业)。

  (22)小区路灯不必多,只需满足一定的光照度就可以,路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀,牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。

  (23)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处,且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

  (24)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯,且减少楼道公共照明用电量)。

  (25)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电,故电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。

  (26)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

  (27)由于商业用水和居民用水的收费标准不同,建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例,一般都把收费高的商业用水比例定的比较高,无形中又会长期多支出费用)。

  (28)小区的地下排污管道要铺设合理,井口间距要合适,

一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

  (29)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水,又美化了环境,避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。

  (30)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空抛物现象)。

  (31)各单元门、停车位、外围、巡视死角,商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

  (32)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。

  (33)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视,设计中应考虑进去。

  (34)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。

  (35)重要管路和线路要预留备用管线或活口,(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。

  (36)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板,墙体因受挤压而易爆裂(PV管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。

  (37)小区配套公共设施规划设计要一步到位:

  (a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。

  (b)管道煤气,智能综合布线,二次加压的管路及闸阀,用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

  (c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便,客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

  2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么?

  答:一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成,所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议:

  (1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商,应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司,在价格相近的几家供货商中,尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

  (2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件,尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

  (3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管,且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关,绿化带土质的厚度要符合要求。

  (4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议,并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

  (5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书,并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

  (6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用,闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用,还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

  (7)为方便以后的物业管理,对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制),高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开,尽量做到分表到层、分表到户,表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源),电话分线分层分户应作好识别标记,合理分配。

  (8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场,掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置,以及相应的施工更改记录。

  (9)重要的土建要确保一定抽验合格率,所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

  (10)物业的竣工验收,物管人员应会同参加,对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字,物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接,尤其是图纸、资料、更改记录。

  3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项?

  答:严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同,对不利于物管的条款和承诺应删除或修改,以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台,买一楼送花园(公共场地不属于套内面积,误导消费者);免*年管理费或只按 多少元/M2收取管理费(让物业公司倒贴钱);小区提供**会所服务(会所一向是个赔钱项目,谁来投资设备,谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费?谁来贴补经营亏损?);承诺小区会有管道煤气,智能化管理系统,闭路监控,二次加压,喷泉泳池、绿化庭院等,但设计时根本没有考虑,更谈不上交付使用(业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨),物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训,对客户在物业管理方面的咨询要对答如流,前后一致。

篇4:物业管理实用经验:接管验收篇

  物业管理实用经验:接管验收篇

  1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项?

  答:物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关,否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键:

  (1)对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核,对尚未完善的事项,要求开发商提出的补救和解决措施并备案,(包括物管用房,专项基金,开办费用,对外承诺的小区配套设施等敏感问题)。

  (2)开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

  (3)将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。

  (4)凡小区采用非市面上常见的建材,设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

  (5)验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好:包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清洁工具房)、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够,设施做好与否,小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统(含商铺)等。

  (6)小区公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明(避免以后引起业主投诉、争纷)。

篇5:物业管理实用经验:入伙篇

  物业管理实用经验:入伙篇

  1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作?

  答:物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施,理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系(如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等)。凡是业主(住户)违反小区管理条例的处罚条款,诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明,业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性,公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上,通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。即将实施的《物业管理条例》中仍存在诸多缺陷,华西都市报法律顾问针对近日接到的投诉提出9条修改建议--华西都市报自25日开通“物管”专题法律咨询热线86969114以来,至昨日已接到了全省各地读者打来的咨询电话65个、投诉电话49个,15位成都市民给华西都市报送来了投诉材料。但遗憾的是,不少读者反映的情况都在即将实施的《物业管理条例》中找不到答案。针对这一尴尬局面,昨日值守热线的法律顾问何佳林律师就该《条例》未明确之处提出了9条建议,其中一条就是要求物管企业必须公布收支明细账,且事先须经审计部门审计。

  建议一:将开发商排除在业主范围外

  <<条例》第6条:房屋的所有权人为业主…… 案例:某小区的开发商将未售出的商铺出租给别人搞餐饮,因此造成的油烟污染让小区业主苦不堪言,业主决定通过业主大会讨论改变这一状况。但他们没有想到的是,开发商因还有不少房产未售出以及拥有用于经营的会所、商场、医院等配套设施的产权,投票权数超过1/3的开发商竟在大会上轻易就将其他业主提出的意见否决了。律师建议:开发商的商业目的经常和真正买房居家过日子的业主发生冲突,而这部分具消费者性质的业主往往因开发商占据了大量的投票权数而无法达到2/3的法定比例,进而无法维护自己的合法权利。基于此,建议《条例》细则将开发商排除在业主范围之外。

  建议二:明确首届业主大会召集人

  《条例》第8条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  案例:成都某花园在筹备成立业主委员会时,由于法律法规不健全,包括房管部门、街道办事处党委、居委会以及物业公司、开发商都参与到首届业主大会的召集筹备组中来了,结果导致该小区出现了两个“业委会”的尴尬。

  律师建议:《条例》对成立第一届业主大会该由哪个部门召集未作出明确规定,但多部门重复管理、甚至争夺召集权的闹剧却屡有发生,最终受影响的还是业主。另外,《条例》中多次出现的“物业管理区域”也应明确,不同利益群体的人对此有不同的理解,这势必会带来不必要的纠纷。

  建议三:细化房管局行政指导责任

  《条例》第10条:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会……

  案例:今年7月30日,我国首例业委会状告房管局案在武侯法院开庭。该案原告中央花园业委会认为,武侯区房管局在不指导该业委会进行换届的同时却指导成立新的业委会,这一行为侵犯了该业委会的合法权利,因而要求房管局依法指导进行换届选举。

  律师分析和建议:《条例》的规定过于原则化。房管局的指导行为具有何样的法律效力?

  不指导或乱指导是否承担相应法律责任?业委会不服从指导是否承担或承担怎样的法律责任?这些问题都亟待细化。

  建议四:明确书面签名的合法性

  《条例》第12条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

  案例:黄忠小区某物业公司为达到涨物管费的目的,竟冒充众多业主在征询业主意见的《通知》上签名,结果引来了小区业主的极大不满。自作聪明的物业公司被告到法院后不仅赔了业主的损失,而且被业主赶出了小区。

  律师建议:类似冒充业主签名的事件比比皆是,因此以书面征求意见形式获得的表决结果是否具有法律效力很难确定。《条例》细则必须对业主签名的情形进行

规范,对签名的真实性、合法性作出规定。

  建议五:赋予业委会社团法人身份

  《条例》第16条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

  案例:业委会成员为广大业主维权出了不少力,那给他们一定的经济补偿或发放一定的工资如何?成都某小区的业委会不久前提出类似设想,结果遭到了众多业主的反对,有关部门也不支持这一要求。

  律师建议:业委会究竟在法律上是一个何种性质的组织?败诉后民事责任由业委会还是业主承担?业委会的活动经费从哪里来?业委会成员能否领取报酬?从何处领取报酬?《条例》至今没有回答。建议赋予业委会社团法人组织的法律身份,诸多尴尬将迎刃而解。

  建议六:取消居委会的指导监督权

  《条例》第20条:……在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  案例:武侯区某花园内的9名业委会成员中竟有6人来自居委会,而且有3人根本就不是该花园的业主;成华区某居委会为减轻居委会活动经费的压力,居委会竟向辖区内的业委会每月摊派100元“任务”。

  律师建议:业委会和居委会同为基层群众自治组织,都必须接受政府部门的指导和监督,因此根据宪法体现的法律精神,居委会无权指导和监督业委会。另外,过多的干预最终也会造成业主的自治成为空谈。

  建议七:开发商不能与业主签物管合同

  《条例》第21条:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  案例:交房时,成都大部分开发商都是直接和业主签订前期物业管理合同的,开发商也趁此机会将一些不平等的条款强加给了业主。

  律师建议:在前期物业管理期间,对业主具约束力的是开发商制定的业主临时公约而不是开发商与业主签订的物管合同。因此,《条例》细则应对开发商这种普遍侵犯业主权利的行为予以制止。

  建议八:多方监督开发商擅自处分行为

  《条例》第27条:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  案例:金牛区某小区的开发商将提供给业主休闲之用的会所出租给一幼儿园从事经营活动,被业主告到了金牛区法院。武侯区某小区的开发商甚至还将会所、游泳池等配套设施卖了。

  律师建议:类似案例特别普遍,根源在于监督机制不健全。《条例》细则应对此进行补充,比如赋予规划局、房管局、物管或者业主(业委会)监督权,这比打官司要经济得多。

  建议九:物管明细账须审计并公开

  《条例》第43条:县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

  案例:青羊区某商住楼的物管要涨物管费,众业主要求物管提供物管收支明细账,结果物管只公布了一份收支总账。由于物管拒绝公布明细账,不少业主因此拒交物管费。双方最后闹到了法庭。

  律师建议:业主对自己所交的费用如何支出总是特别关心,而成都的绝大多数物管企业都只公布收支总账,业主因此怀疑物管存在猫腻,很多纠纷因此引起。建议法律作出这样的规定---物管须定期公布经审计部门审计的明细账。诸多纠纷自然不会发生了。

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