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日本物业管理有何不一样呢

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日本物业管理有何不一样呢

  日本的物业管理有何不一样呢

  20**年,由于调到关西学院大学,我们卖掉了原来在铃鹿市的独户住宅,在离大阪中心梅田电车约8分钟路程的车站附近有一幢高层建筑,我们就在此买了一套二手房,开始了大都市的生活。

  3月搬进去,10月份接到业主委员会(日语:管理组合理事会)换届的通知说今年轮到我们家当业主委员。我很奇怪问管理员怎么刚搬来就轮到我们了。管理员解释说,这栋大楼一共有36层,近300家住户,按楼层和房间号码轮流,每年有20户业主承担业主委员的工作,大约215年轮到一次,任期一年。我们的房间是第五年轮到的,但以前的业主把房子出租。按规定房客不能承担业主委员,就越过去了。今年入住了业主,就要承担上次没有承担的委员工作。

  因为有以前居民委员会组长的经验,再加上作为社会学者我也很希望了解大城市的物业管理和社区生活的现状,就很高兴地在业主委员承诺书上盖了印章。

  11月业主大会以后,新一届业主委员会开始工作。第一次会议是在委员中推选出理事长(日语:管理组合理事长)和决定每个委员的分工。理事长1人;副理事长1人;停车场3人;自行车场2人;温泉、游泳池4人;卡拉OK、会议室3人;配合自治会3人;会议记录2人;会计1人;监事1人。

  我们这一届由21人组成,因为有一位热心的业主,上一届是副理事长,自愿留任一年。他说上一届推选理事长没有人愿意当,只好用抓阄决定,理事长的阄剩在最后,结果那天因故缺席的人就当了理事长。每月一次的业主委员会会议,物业管理公司的负责人和管理员都列席参加,由于委员们不明白该做些什么,也不知道上一届解决了哪些问题,还留下哪些问题待解决。结果理事长变成了一个主持人的角色,几乎所有的议案都按照物业管理公司的提案通过。

  经过一年的工作,他觉得我们这个大楼每年的物业管理费约6000多万日元,长期修缮基金4000多万日元,而且已经积累了三亿多日元。业主委员会虽然在法律上是物业管理的权力机构,但目前这种状况并不具备真正行使这一权利的能力。他决定第二年自愿担任理事长,作为志愿者留任一年。由于他的留任,而且自愿承担理事长,这一届与上一届有了很大的变化。

  这一届理事会进行了几项制度上的改革。

  1,各种支出项目,物业管理公司在提案时要提出2家以上的报价单,购入物品时,如果委员们自愿贡献力量,以更低价格找到同样品牌、型号的话,把信息交给物业管理公司以最低价格购进。

  2,为了理事会有效地衔接、发挥作用,每年期待5人以下的委员作为自愿者留任,其中副理事长必须留任担任下一届的理事长。但无论任何理由,自愿留任不得超过一年。

  3,配合自治会,尽力丰富居民的社区生活。

  4,号召有热心、有专业知识的业主自愿成立《修缮咨询委员会》,配合大型修缮时业主委员会的工作。

  20**年11月的业主大会上通过了这些改革提案。虽然业主委员会每月定期举行一次会议,一次2-3小时,对我是很大的时间支出,但无论是作为一名市民、一名业主,还是作为社会学者,我都觉得应该积极参与,就举手同意下一年留任。20**年又干了一届,还是担任配合自治会的委员。

  20**年业主委员的活动让我体验了有关法律的实施细节和这种制度在保证业主的财产和享受共有设施权利上的作用。

  日本的法律规定,住宅分为独户住宅和共同住宅,共同住宅的业主每月缴纳一定的物业费和长期修缮基金。共同住宅必须召开业主大会。业主大会是“最高决策机构”,业主大会选出的业主委员会负责管理物业费和长期修缮基金、决定和委托物业管理公司实施具体管理业务。物业管理公司提出的各种预算计划必须由业主委员会决定,收支情况定期向业主委员会汇报,业主委员会负责各种预算与支出的核对。

  现实中,业主委员们是轮流承担,大家都有自己的工作或是专职主妇,对于物业管理都是外行。而物业管理公司都是职业的行家,常年从事物业管理工作,所以只要对物业管理公司提供的服务没有太大的不满,很多情况下都是物业管理公司主导业主委员会。

  但是,随着长期修缮基金的增加和大型修缮日期接近,物业管理公司对利益的关心与业主们对这笔资金的关心程度同时增加,业主中就会出现像上述理事长那样的积极分子,即便是极少数也很容易唤起大家积极参与的支持。

  日本的法律绝对保证业主委员会自治权利,在这一法律的保证下,业主委员会只要尽职尽责,就会对物业管理公司形成绝对的监督作用,物业管理公司不敢肆意而为,损害业主的利益。如果物业管理公司的服务出现明显的问题,业主委员会敦促物业管理公司改善工作,如果不见效果,可以解雇物业管理公司,请其他的公司承担管理业务。

  当然,业主大会虽然被法律赋予了“决策机构”;业主委员会被赋予管理共同财产的权力。但如果业主们没有责任意识和参与意识,事实上也会变成“橡皮图章”。

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篇2:国外物业管理汇总

  国外物业管理汇总

  物业管理始于19世纪60年代的英国。当时正值英国工业化大发展,大量农民进人城市,出现了房屋出租。为维护住用者的权利,需要一套行之有效的管理方法,于是出现了专业的物业管理。自那以后,物业管理传遍世界各地,并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达,受到政府、业主、住用者的欢迎,正处于蓬勃发展之中,方兴未艾。

  英、美的物业管理

  一、英美的物业管理已成为社会化的服务行业,任何人、任何公司都可从事物业管理,只要具备条件,领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。

  二、英美的物业管理服务项目多,内容广泛,包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。

  三、管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理,而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常养护可由内部维修人员完成,而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理,可单项承包也可整体承包。费用由双方协商,计费方法可依时间长短,也可按次计费。

  四、物业管理服务收费由委托方与物业管理公司(或机构)商定,视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定,一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道,有租金收入、服务费,甚至有政府补贴。

  五、物业管理公司(机构)人员精干,效率高,固定人员少,一些项目尽可能临时聘请.可承包的就不设固定人员以节约开支。

  中国香港的物业管理

  香港已有40多年的物业管理历史,香港人的努力加上积极吸收外国的先进管理经验,使得香港的物业管理发展日趋成熟和完善,目前已形成一整套的管理体制和机构。

  一、香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类:一是公营房屋,即由政府投资建设,出售或出租给中低收人家庭的房屋,这类房屋由香港房屋署下辖的房屋管理处具体负责管理,机构健全,配有专业管理人员,管理方式灵活,一些项目常用招标或承包等方式交由专业公司完成。二是公私合营的房屋。三是私营房屋。后两类房屋产权一般用于私人所有,业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业区域内的共同事务进行管理,提供服务。

  二、香港物业公司的数量非常多。在香港,物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务,香港政府还没有对物业管理公司采取发牌制度(类似内地的资质证书)。因此,物业管理企业在香港数量非常多。

  三、为管理好私人楼宇,香港政府颁布了《多层大厦(业主立案法团)条例》,倡导多层大厦业主组织法团,设立管理委员会。业主立案法团是全体业主组成的法定团体,管理委员会由业主大会上50%以上的业主通过成立,代表行业主立案法团的权利与责任。业主立案法团通过招标、协议或委托等方式聘请物业管理公司管理物业,监督管理公司的运作。管理公司与业主立案法团是聘用与被聘用的关系,管理公司之间为获聘而竟争激烈。

  四、香港物业公司的经费全部来源于各业主的管理费,管理费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。管理公司的一切费用,包括人员工资、办公费、设备保养费、清洁费、煤气费等都从所收的管理费中开支。管理公司的利润是从管理费支出中提取5%-15%这一比例的管理酬金而获得。管理公司的收支帐目必须定期公开,接受业主的监督,一些较大规模的维修工程,牵涉到大笔费用支出,须征询业主立案法团的意见方能进行,如未获准,物业公司不得坚持。

  韩国、日本的物业管理

  韩国和日本属于市场经济国家,物业管理发展的较为成熟。主要体现在以下几个方面:

  一、物业管理的法律基础比较好。目前,韩国和日本物业管理的基本法律是区分所有法(区分所有权法)。

  二、韩国、日本对从事物业管理的企业、人员均有很高的要求,并重视对从业人员的培训教育。韩国、日本的物业管理企业均需领取特别的经营许可证才能够从事物业管理。物业管理从业人员必须经过一定的考试并取得资格后才能担任管理职务。

  三、物业管理的社会环境比较好。一是公众积极参与物业管理;二是业主接受花钱买服务的管理形式。由于激烈的市场竞争,各种物业公司的服务收费水平平均化,所以业主的费用标准相对明确,业主支付物业管理费是天经地义的事情,如果拒付物业管理费是违背社会道德规范和国家法律的。

  四、物业管理企业的专业化程度高。韩国和日本的大厦及住宅的管理水平比较齐整。房屋的维修保养及时,没有失修失养的现象;大厦及住宅均很清洁,基本没有卫生死角。韩国、日本一般居住区的管理水平大约达到我国的全国优秀小区的管理水平。

  韩国、日本的物业管理专业化水平高的另外一个表现是其社会分工的程度也高。物业管理企业与社会其它水、电、气、维修等行业的分工和协作关系紧密。在一些比较小的住宅或大厦中,业主们比较容易地通过这种高度专业化的社会分工实现自我管理。

  五、韩国、日本物业管理发展的一个特点是政府依靠社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理。韩国物业管理的全国性组织是住宅管理协会。日本相关的全国性组织则比较多,如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会等等。这些协会

  一方面为会员提供市场信息、人员培训等服务,另一方面也从事行业规范化的工作。

  澳大利亚的物业管理

  澳大利亚是世界上

拥有自有住房最多的国家之一,除了实力雄厚的投资者外,还有众多小的投资者热衷于投资居民住宅,以求得能合法的减免税收及得到比其他投资更高的回报和更高的安全系数。这样,许多专业化的物业管理公司就应运而生,来帮助投资者管理好物业。澳大利亚的物业管理运作特色及过程主要有:

  一、物业管理公司须有执照。在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照,从业人员必须具备相应的专业知识和技能。由于物业分类较多,不同种类的物业有不同的特点,这就需要不同的法律知识和专业技能,所以就产生了不同的物业管理牌照。例如:持居民住宅牌照的不能管理商业办公楼,而持工业用房牌照的不能管理购物中心大楼等。另外,这些物业管理公司或物业代理也受到政府监督和检查,若发现有违纪违法行为,将受到不同形式的处罚和制裁,如罚款、吊销或暂停牌照,严重的甚至会判刑。

  二、澳大利亚的物业管理分为:多层住宅楼的管理、高层住宅楼管理和商用的办公大楼管理。

  多层住宅楼有一个由业主组成的大楼管理委员会来管理大楼的外围及楼内的公共部分。

  高层住宅楼聘请专业的物业管理公司或物业代理进行管理是通常的做法,当然管理费也相应较高。

  商用的办公大楼的管理一般采取由业主聘请物业管理公司代为管理,管理形式可分为两种,一种是物业管理公司与各专业公司签订合同;另一种是物业管理公司与另一物业管理公司签定“二手合同”。第一种管理较为普遍,物业管理公司与一些专业公司如清洁公司、保安公司、空调保养维修公司等签订合同,合同中具体规定了服务、管理的具体项目及费用。由于市场竞争激烈,合同到期时,物业管理公司有权对各专业公司进行更换,以取得客户的满意及获得更大的经济效益。

  另一种商业大楼的物业管理形式称之为“二手合同”形式,即大楼的物业管理公司与另一家物业管理公司签订合同。“二手合同”主要是由于近几年的经济不景气,取得大楼管理权的物业管理公司为了降低营运成本和缩小管理规模而出现的“二手合同”。在目前虽然还不普遍,但却是物业管理的一种新模式,值得我国物业管理行业借鉴。

  新加坡的物业管理

  新加坡的物业管理是在政府提出“居者有其屋”的政策,鼓励居民逐步拥有(购买)自己的住房而推向全国的。经过40余年的努力,已经形成一整套运行机制。

  一、物业管理组织系统健全。新加坡物业管理统一由新加坡建设发展局负责。该

  局下设36个区办事处,每个办事处一般管理2—3个小区,每个小区拥有4000--6000个住户,区办事处管理住宅一般为10000一15000套(户)。

  二、物业管理实行法治管理,而且管理范围广泛。除对物业管理作出一般性规定之外,对出售的公共住宅内部装修和管理也作出了极为详尽的规定。如对新房装修的期限、保修的期限和室内装修的项目等都作出了严格规定,使之均被纳人依法管理的范畴。

  三、新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视,要求物业管理企业提供最优质保养和服务。

  住宅楼的维修。政府规定每5年对楼房的外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其公共场所进行一次维修。

  电梯的保养与维修。所有的住宅电梯必须保证性能良好,一旦电梯发生故障,5分钟内电梯维修工必须到场维修。

  户内水电卫生设备的保养。国家建设发展局设有“热线”电话,与各区办事处的保养组保持联系,为居民提供24小时服务。各区办事处都有维修车,车内设有无线电话,以提供工作便利。

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