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香港内地物业管理差异

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香港内地物业管理差异


目前内地的物业管理主要存在三种管理模式:

1、专业物业管理模式

管理内容为住户提供全方位的综合服务,寓公寓管理于服务中;经费来源主要是通过收取管理费和多种经营来解决,为住户提供有偿服务;服务对象主要是高档物业,如写字楼、别墅、宾馆、公寓等。

2、专业化与行政性相结合的管理模式

大多由发展商自行组建,管理对象以住宅小区为主;由于福利性管理的影响,这类公司很难实现资金平衡,只能靠经营其它产业,或者由发展商支持获得平衡;管理目标是为居民提供一个安静舒适、方便安全的居住环境,以支持发展商的开发。

3、传统行政性福利管理模式

即由北京市房地局或本单位自管。从总体上看,目前后两种模式尤其是第三种模式仍占主要地位,第一种模式处于起步阶段。从管理服务质量看,市场上有影响的专业物业管理公司有10多家,主要是合资或外资企业,如怡信、魏理仕、梁振英测量行、第一太平洋戴维斯、九龙仓物业、万通璐顿、威格斯、太联物业等。中资的以万科物业较为知名。

香港的物业管理呈现以下特征:

1、物业管理服务趋向专业化

香港人均国民生产总值已达14000美元,居东南亚五小虎之首,直逼一些老牌发达国家。房屋越建越高,越来越先进,使物业管理的难度越来越大,需要有丰富的物业管理经验和专业知识的人才能胜任。

2、物业管理的费用独立核算

物业管理的费用均取之于业主或租客,一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。因此,在香港每个物业收取的管理费都有可能不同。一般先由物业公司提出预算,经业主审查同意后执行。管理费一般由以下部分组成:

(1)聘用管理员工的薪金、福利补贴等约占管理费总额的25%—40%。

(2)楼宇设备的维修保养费用;

(3)公共部位电、水、煤及通信的费用;

(4)楼宇火灾保险,公共责任及劳工保险费;

(5)楼宇清洁及保安、护花种草等及美化环境方面的费用;

(6)管理公司的行政开支;

(7)储备金,实际上是房屋及设备的大修理费用,专款专用。

上述费用中,除第一项作为物业公司的法定收入,可以自由支配外,其他费用均需定期向业主或租户公布帐目,年终有余时,要转入下年;出现赤字时,需要由业主或租客分摊。如果经常性收入低于经常性支出,就可能要调整管理费。

3、物业公司扮演着雇工角色

香港的物业公司也受市场规律的支配,捧的是一只“泥饭碗”,业主是“上帝”。业主选择物业公司时,一般采取协议、招标或委托的方式,大的发展商的物业,通常都以委托的方式交给他所属的子公司管理,“肥水不外流”。但一幢大楼很少有发展商自用的,有出租出售的情况下,小业主的收益的保障就成了问题。所以,政府规定,这种委任性质的管理只能在新楼落成后的2—5年内有效,过了这个期限,如经小业主半数以上表决,可以选择另外的物业公司。

4、订立公共楼宇契约

物业管理公司的职责和权力并不完全来自于业主方面。香港政府规定,在一幢楼里有两个以上的业主,就必须订立公共楼宇契约。公契一经注册登记,就成为一份有约束力的法律文件,不受业主、租客或物业管理公司的更换而失效。

5、遵守职业道德

物业管理公司的另一项非法律性的约束来自它本身所处的同行协会,并有专门的《物业管理手册》。物业管理公司都服从手则规定的职业道德。

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篇2:新加坡小区物业管理


新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球,这主要因为其管理工作很有实效:

1、物业管理组织系统健全。

新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处,每个区办事处一般管理2至3个小区,每个小区拥有4000~6000个住户,区办事处管理住宅一般为10000~15000套(户)。

2、强化法治管理。

新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章,同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定,为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定:政府出售的公共住宅,室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成,此后3年内不准再进行第二次装修。同时规定住户装修须向建屋发展局申请装修许可证,由领有建屋发展局施工执照的承包商承包。装修户与承包商一起前往物业管理单位办理装修手续,并且缴纳一笔建筑材料搬运费和废物清理费。工程装修完毕,由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性并保证安全,对室内装修项目有严格规定:

① 不准改变住宅主体结构(墙体、柱子、梁);

②厨房、卫生间的磨石地板和墙壁瓷砖3年不准更换;

③室内管线、电源开关不准改变;

④楼房外观不准改变。

3、提供优质的保养与服务。

新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视,要求物业管理企业提供最优质服务:

①住宅楼的维修。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。

②电梯保养与维修。所有住宅电梯必须保证性能良好,一旦电梯发生故障, 5分钟内电梯维修工必须到场维修。

③户内水电卫生设备的保养。国家建设发展局设有"热线"电话,与各区办事处的保养组保持联系,为居民提供24小时服务。各区办事处都有维修车,车内设有无线电话,以提供工作便利。

篇3:瑞典物业管理概述


在瑞典首都斯德哥尔摩西南效沃尔贝时地区,有一排掩映在绿树丛中的红色住宅群,它由12栋三层楼房组成,居住着210户人家。楼房外观都一样,而且是顺地势而建,显得错落有致。住宅区四周和道路两旁栽种了不少树木,楼房前后有大片的绿地。这就是“瑞典全国房客合作总社”所拥有的许多住宅小区之一,建于1965年。

据该住宅区物业管理委员会主席卡尔孙德贝里先生介绍,全国房客合作总社是通过向住户出售居住权和转让债务的形式将小区售出,它与住宅区已没有经济上的联系,实际上住宅区内的房产是这210家住户组成的住房合作协会集体所有。按照瑞典全国房客合作总社的章程,其下属的各住房合作协会所拥有的都是向住户出售了居住权的住房,即住户所购买的只是房屋的使用权,而不是产权。任何人只要有钱都可以购买合作协会的住房,而且在购房后完全可以再把住房(使用权)按市场人格出售给其他人,或转租给其他人,不受任何限制。

会员交纳月规费

人们购买住房居住权后,便成为住房合作协会的成员,承担协会的一切责任与义务。所有住房每月必须承担住宅区运作和维护所需的一切费用,而且还要承担协会欠下的债务,两种费用统称月规费,就是说住户每月要按比例交纳一定的费用。

沃尔贝里住房合作协会是一个有着将近50年历史的老住宅区,建房和改造住房贷款已还得差不多了,债务比较轻,再加上管理有方,其住户交纳的月规费大大低于全国的平均数,如一套使用面积83平方米的三居室的月规费仅需3074瑞典克朗(瑞典人均月工资2万克朗),比全国平均月规费要低1/3,还不到全国租凭房平均月租金的一半。在瑞典,无论是租赁房,还是出售了居住权的住房,除电费外,自来水费、热水费、暖气费和清洁费等其他与住房有关的一切费用,都包括在了房租或月规费内,无须另行交纳。

专职“管家”仅一人

与其他住房合作协会一样,沃尔贝里住房合作协会对其物业实行的是自我管理的机制。其运作方式是:全体住户每年召开一次会议选举产生物业管理委员会,然后由这个委员会来全权负责自理整个住宅区内的各项事务,但管委会的重大决策仍需要获得全体住户大会的通过。管委会一般由8人组成,除1人来自斯德哥尔摩地区的住房合作协会外,其他成员均是住宅区内的住户,如管委会主席孙德贝里就是一个1975年搬进来的老住户,而且已在主席位置上干了14年。

管委会成员都有自己的工作,他们参加住宅区管理完全是业余兼职,大家虽然能从协会获得一些误工补贴,但也是象征性的,每人每年的补贴仅有1000克朗左右。整个住宅区常年只有一名拿薪水的全日制雇员,负责住宅区的维护工作。其职责范围还包括夏季修剪绿地草坪,冬天清扫道路和积雪,帮助住户进行一些简单的维修等。此外,管委会还要从住户中挑选一名兼职会计,管理协会的帐目。不过,最后的帐目还得经过正式的会计事务所的审计,才能送国家有关管理机构备案。

沃尔贝里住宅区虽然离市区有十几公里的路程,但由于离地铁和高速公路较近,效能很方便,特别是由于月规费较低,这里的住房相当抢手,一套三居室的居住权人格现已从1965年时的1.5万克朗涨到了近80万克朗,高出全国平均价格整一倍。

从最近几年的发展来看,住房由购买了居住权的住户集体拥有和由住户自己合作管理的形式方兴未艾,受到越来越多瑞典人的欢迎。

篇4:国际知名物业管理公司服务


当业主们与国内一些物业管理公司为许多问题吵吵嚷嚷时,某国际著名物业公司却让自己的客户过得舒舒服服。

这个国际著名的物业公司给每20-30户人家安排一个客户主任,客户有什么事情直接找客户主任解决,他们还使用先进的电话系统和管理软件,只要有客户打电话进来,资料便会存进电脑里,传达到相关部门,避免了客户还要到处打电话找人的麻烦。看看这些外来者的成功经验,对于糟糕的本土物业管理来说,会是一个很好的启发。

只为你服务

从海外留学归来的Jessica在某跨国公司里担任人力资源主管,如今她住在一家由外资物业管理公司管理的公寓里。她表示,“我工作比较忙,平时一些琐碎的事情,物业就能帮我处理了。这点是我比较满意的地方。”

像Jessica这样的白领人士在北京有很多,他们都有一个共同的想法,那就是平时生活中的琐事,能够尽量减少。将更多的业余时间节省出来,用来休闲和提高生活质量。洋物业成了他们的一个重要选择。 目前,中国的物业管理公司已经达到了5000家。其中,有不到30家的外资物业管理公司。国际知名物业管理公司也已经纷纷落户。 该公司是一家海外上市公司,其亚太区总部设在香港。目前已经在北京、上海等多个城市设立了分公司。已经接管了二十多家物业管理项目。

公司董事兼物业管理部主管邹先生表示,“其实每个公司都有自己的方针。我们公司主要是推行人性化的服务和贴身的服务。” 邹认为,推行人性化服务的关键是物业管理公司必须雇佣合适的人才。公司的招聘非常严格,不但要英文好,而且要了解各国文化,有礼貌,能够为客户着想。邹认为,人才是提高管理的关键。只有彻底的为住户着想,才能够把服务做好。 洋物业旨在提供酒店式管理,他们一般采用了先进的管理系统和软件平台。他们的服务不仅限于清洁工作,还包括替客户订飞机票,朋友聚会时安排用餐,甚至定期举办活动来拉近住户和物管之间的关系。有的洋物业还会在过节的时候向小朋友派送糖果等等。或许是很细微的举动,但是他们使住户时时刻刻感受到的是温馨的感觉。

“客户只要有要求,都可以到物业管理公司来提。我们必须确保客人有高雅、宁静、快速、高效率的生活。” 中国物业管理协会理事邵卫东指出,“从硬件上看,美国、日本以及欧洲的一些发达国家中,对客户服务网络化在十多年以前就实现了,客人在家里有任何的需求,只要点击鼠标就OK了;办公自动化、安保智能化,都已经广泛应用到了物业的各个领域。 而国内现在还停留在做一些低层次的服务上,处于典型的劳动密集型。从软件上看,现行的物业从业人员整体素质还较低,大部分是初高中文化程度,而具备较高文化素质和工作经验,专业技术强,外语水平高的人才凤毛麟角。因此,再好的智能化设备也看不懂、不会用,就是有再规范的理论规章也无法达到客户的满意。

财务透明

一分价钱一分货,洋物业的服务虽然令人满意,但是他们的收费也是远远高于国内物业管理公司。洋物业的收费标准一般在每平米6元人民币到1.8美元之间。这么高的收费难免叫人怀疑,会不会物业拿走了大部分的钱,转移业主的利益于无形?

洋物业目前的收费标准是沿用了香港的一套管理体系,号称“薪酬制”。这也是国际上最普遍使用的一种方法。 “现在大家有一种误解,以为我们是国际公司,所以会把物业管理的费用推高。其实并不是这个样子”,来自香港的知名物业管理公司戴德梁行总经理叶慧仪表示。 “大陆的物业管理采用‘承包制’。其实这样作是把物业管理看成了一盘生意,要从中赚钱。而我们采用的‘薪酬制’是将业主的管理费集中到一个账户,我们只是按照一定比例来收取服务费。这只是很小的一部分,一般为6%-8%。剩余的大部分都是物业管理的运营成本,是为了给业主服务而设的。这是一种比较科学的方式。”

据邹先生介绍,他们为小区作完预算,确定费用之后,会在银行单独建一个账户。他们只是给业主打工的,每个月就是本本分分的拿走一部分酬金。至于账户里的钱,都是要由业主讨论来决定去向的。比如说是给小区作改善工程,还是作

篇5:芬兰物业管理教育培训制度


芬兰的物业管理教育培训制度

根据世界银行“中国住房维修管理体制课题研究”项目任务书的要求,20**年3月,随建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾率领的项目办公室部分研究人员,对芬兰、爱沙尼亚、立陶宛三国有关物业管理体制、住房维修与节能以及住房保障制度等进行了实地考察。其中,芬兰的物业管理具有良好的社会环境和法律基础,社会化、专业化程度较高,尤其是物业管理教育培训制度相当成熟和完善,为建立一支高素质的物业管理队伍提供了有力的制度保障,值得我国借鉴。

在芬兰开展物业管理从业人员教育培训,需要得到物业管理从业人员资格认证协会的认可,并由国家物业管理协会统一安排考试的具体事项及颁发相关证书。整个培训从培训程序的设置,培训内容的安排,到最后从业人员资格的认证,都有相应的制度遵循,非常规范。

三个级别
芬兰物业管理培训实行分级教育制度,总的来说可以分为三个级别:

第一级培训是物业管理从业人员上岗资格培训,主要是针对有1至2年相关工作经验的人员。培训及考核的内容主要由客户沟通、房屋管理、人力资源管理、财务核算、房屋维修技术、口头与书面表达能力及电脑技能这七项组成。这一级培训,主要侧重于对物业管理基本知识的学习和基本技能的训练。

第二级培训较之第一级而言,在参加培训条件及培训内容方面都有了进一步的要求。参加培训的人员不但要有2年以上住宅管理或基础设施管理的经验,还必须要通过第一级培训的认证。在加深拓展第一级培训学习的基础上,培训内容增加了对物业管理相关法律的学习,加强了项目研究能力的培养。这一级培训又称为中级管理人员培训,培训内容是物业管理经理需要掌握的重点。

第三级培训是高级物业管理经理培训,参加培训的资格是取得第二级培训证书后,再拥有2年以上住宅管理或设施管理的经验。这一级培训更加细化对物业及其管理方面的课程,偏重于房地产管理方面立法、合同管理、成本管理、房屋维修技术等方面的内容,同时必须完成一个复杂的项目管理课题。通过这些课程的学习,使培训对象逐步拥有一名物业管理高级经理所需具备的职业素质和知识结构。

三点建议

借鉴芬兰物业管理培训教育制度,结合我国现阶段物业管理行业的实际情况,提出三点建议:

一、明确由物业管理行业协会负责物业管理培训工作,政府主管部门加强对培训的监督管理。要严格培训资格制度,不断完善物业管理培训课程体系,确定适时适用的培训内容,组织高素质的培训师资队伍,规范证书的发放程序,保证培训质量,为行业输送高质量的物业管理人才。

二、在实行分级培训教育制度的基础上,建立继续教育培训制度。建立由浅入深、循序渐进的物业管理分级培训体系,符合学习的一般规律,能够使培训人员夯实理论与实践的功底,逐步完善知识结构,逐步提高工作能力,也便于物业管理企业根据客观需要选拔相应的人才。另外,我国物业管理还处于起步阶段,一方面物业管理发展的制度环境和法律基础还不稳定,另一方面物业管理活动中新技术、新方法不断涌现,有必要对物业管理从业人员实行继续教育培训制度。物业管理从业人员,特别是企业关键岗位和服务一线操作工人,取得从业证书之后仍然要定期参加培训,以了解行业近期动态,熟悉新的法律

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