香港物业管理的发展方向
一、法例的改变
(一)、业主与物管经理关系和权力的平衡
为了调节业主与管业经理长久以来的权力不平衡及改善两者的关系，香港特区政府立法会民政事务委员会于 20**年5月推出咨询文件建议修改《建筑物管理条例(344章)》，放宽业主终止经理人委任的限制。在新例下，物业拥有人只需在拥有业权份数百分之二十的业主同意下，在业主大会上可以用简单大多数值的投票，解雇其公契经理人。
此方案引起业界巨大回响。支持该修订方案的团体普遍认为，现时必须以不少于百份之五十业权份数才可终止公契经理人委任的要求过于严苛，而新机制可赋予业主更大的自由度，根据经理人的表现来决定其聘用与否，间接地鼓励他们提供更佳服务；业主更认为新例是促进服务质量的最佳保证。
持反对意见的团体大多来自地产开发商及管业经理，他们认为修订方案过于宽松，在预见公契经理人被频频更换的情况下，不利于物业管理的长远规划；新措施亦会进步激化现时物业管理市场的过度竞争局面地产开发商更忧虑此方案会妨碍他们对分期发展的大型地产项目的管理，影响楼宇销售。经过数月的广泛咨询后，立法会决定暂缓通过上述修订条例，以便进一步收集更多市民及业界的意见，重新订立各方可以接受的方案。
上述事例其实反映香港物业管理长久以来的矛盾，但亦可理解为业主与经理人关系渐趋平衡的过渡现象。引用英国社会学家爱斯坦的“市民参予进展模式”香港物管行业正迈向市场化的最后阶段，即业主作为市民及消费者，最终会全面主宰物业管理权，而经理人只是行使其客户的授予权力。香港城市大学的张炳良教授在其著作《物业管理一专业价值与社会责任》中亦提出相关理论，他认为业主与经理人的关系最终由“政治管理模式”，转化为“消费者模式”及“业主全面参与模式”。
香港特区政府修订该法例的背后理念是要加速物业管理的市场化，将物业管理权归还业权人，此举有助业主成立法团管理物业及带动物管水平提高的作用。
政府有关部门在整个咨询过程担当积极角色，高度透明化；咨询覆盖面亦包括各业团体、民间组织及业主组织；各有关利益单位亦可以在理性的讨论下各自表述意见。我们期望各方在为提高香港物业水平的大前题下达成一个双赢方案，使物管行业的制度化及合理化向前迈进。
(二)、旧楼管理和维修
于20**年年初爆发的严重急性呼吸系统综合症(非典型肺炎)，令香港人意识到忽视大厦管理维修，可能会引致严重后果。现时不少楼字的管理和维修均需要加以改善，才能延长楼宇寿命和增加物业价值，而更重要的是藉此改善住户和邻里的卫生和居住环境。
楼宇管理及维修的基本原则是业主有责任确保楼宇整体状况良好。由于这项原则未获广泛接受，以致现时社会上保养大厦的意识薄弱。此外，缺乏有关专业知识和能力、没有持之 以恒保养楼宇和对拆卸重建抱错误的期望，也是楼宇失修的原因。
多年以来，政府尝试透过立法、执法、支持业主、宣传教育，以及市区更新等，去解决业主忽视楼宇管理维修的问题。政府每年投入数以亿计的资源去进行这些士作，但成效有限。危险或违例的建筑工程不胜枚举，并对市民构成危险。另一方面，现时约有11000 幢旧大厦尚未成立业主立案法团及并未聘用物业管理公司。我们需要谋求有效而又持续可行的方法，及早解决问题。
总括而言，香港政府处理这个问题有3个方案：
第一是继续现时的工作，但市区老化、楼宇失修及居住环境恶劣等现存问题非但不能解决，而且会不断加剧。
第二个方案是实施强制性楼宇安全检验计划，规定达到若干楼龄的大厦要定期验楼，并接验楼结果针对楼宇状况进行所需的维修。这样可及早发现和修正问题。不过，验楼计划本身属一次性，重点在于补救而非预防。研究如何将定期验楼融入持续有效的整体大厦管理及维修工作，效益可能更大。无论如何，验楼是业主的责任 ， 不应由纳税人承担。
第三个方案是融合妥善维修和有效管理。持续关注楼宇管理及维修，不但可以及早发现和修正楼宇问题及损毁情况，还可以预防楼宇失修。长远来说，业主既可节省开支，同时其物业作为项重要资产亦可获保值甚至增值。此外，环境若得到改善，社会亦不再需要投入大量资源去解决楼宇失修问题，社会和居民因而受惠。因此，将妥善楼宇管理及维修融入日常工作内，并持之以恒，相信是更具吸引力的长远解决方法。私人机构应可提供业主所需服务，从而达至妥善管理维修的目标。
现代的大厦管理维修工作除了需要不少时间和努力外，亦涉及各项专门知识。因此，政府正呼吁业界应汇聚各类专才，使其发展成为具竞争力的行业，透过提供一站式长期服务，以满足不同大厦和不同业主的需要。可以考虑的做法包括把邻近的大厦纳入同个管理维修计划，让营运开支达到最佳效益；以及提供全包合约，兼顾大厦的日常管理和长期维修。政府正鼓励业界循这些方向进一步发展。
许多保养欠佳的楼面宇根本没有正式的管理架构。政府明白单靠成立业主主案法团本身未必一定能够完满解决问题。所以现正研究法团法大厦管理上的角色，以及探讨在什么情况下需要实施强制性大厦管理。如何确保所有业主缴付所需费用，对大厦的妥善管理和维修极为重要。政府认为不直直接干预有关费用的收取。不过 ，可以考虑是否加强目前追讨管理费用的办法，以及研究是否有需要推出新措施。
我们应该嘉许优质的大厦管理维修。为了鼓励业主承担责任，有建议指政府应设立自愿楼宇评级制度。屋宇署己委托顾问公司研究楼宇评级标准及计分办法，内容包括就管理维修状况草拟评审准则、就有关评审过程的投诉提出处理办法，以及探讨由独立机构推行评级计划的运作和经费事宜。顾问研究即将完成。政府会先与学术机构和业界研究各项建议，再探讨可否由非政府机构推行自愿评级制。
在业主应负责大厦管理维修的大前题下，任何以公币提供的援助，应只限于真正有需要的业主。屋宇署己设有贷款计划，向业主提供过渡性援助，以应付非经常性的大厦维修工程。目前，此计划的对象只包括个别业主。政府现正考虑放宽借款的资格，使业主立案法团亦可向基金借款，并在需要时增加该基金的注资。政府会透过适当的法律架构等措施，继续提供有利的环境，促进业主和业界合作，从而继续支持和推动大厦的妥善管理和维修。政府亦会继续采取执法工作，提高业主对大厦管理维修的意识，以及确保有关政策全面而一致。
在旧楼复修方面，香港市区重建局(市建局)己推行《自愿楼宇复修试验计划》，斥资帮助旧楼业主重修楼宇，又协助提供免费专业意见，并给予技术支持，以达到最佳复修效益。
另外，香港房屋协会(房协)亦投入资源在深水土步区设立物业管理咨询中心以协助该区旧楼业主成立立法团管理楼宇及提供修复专业意见。该计划已初见成效，房协正计划在未来一年内扩展此计划到香港其它四个旧区。
二、公共房屋管理政策
(一)公屋管理外判安排
香港房屋委员会(房委会)早在10年前已开始将其辖下出租屋邸，俗称“公屋”的管理交由私人营业公司管理。自20**年开始，房委员为配合其“员工自愿离职计划”将其屋时管理外判速度加快，更鼓励离职员工自组管理公司承接房委会的管理合约，计划实施至今，已有约30万个单位外判管理。可惜，近年香港经济低迷，政府的财政状况亦不理想，导致房屋署的员工离职计划缺乏吸引力，参加此计划的员工远比预计的少，现拥有公务员身份的房署员工仍有过万人。为了继续安排该等员工有合适的工作岗位，房屋己减慢其屋们管理外判的速度，此做法对已离职及自组管理公司的员工冲击最大。现时房署对其辖下员工的安排，及外判制度的速度及持续性仍未有定出确实的方向，物管业界在此情况下，只可将资源及注意力放在私人物管市场，形成竞争的进步激化。
(二)、政府商业楼宇管理新模式
香港房屋委员会(房委会)在停止售卖居屋的影响下，备受财困压力。所以最近将其辖下所有的商业楼宇包括商场、屋邸、铺位、停车位等贵重资产以地产投资信托基金形式注入一新成立的公司。其目的是希望脱离旧有公营机构运作模式，转为以纯市场机制运作，以提升其营运效率及资产回报。该基金最终将会在香港联合交易所上市，以股份形式向公众发售，房会藉此舒缓其财政压力。此方法是否可以扭转以往过高的营运成本及提升物业的资产价值，将受多种因素影响，其成败可被视作为政府部门私营化的试金石。
三、物业管理行业概况
(一)、设施管理在香港的发展
设施管理是融合管理、操作、适应及改善的路向，以配合一个机构的运作及创造一个良好的工作环境，以支持机构核心业务为主要目标的一门学问。自1993年其概念引人香港以来，设施管理在香港的发展曰趋成熟，现时很多大机构包括政府部门越来越多将它们的物业设施交由设施管理公司代管，以达到理想的成本控制及营运效益。为配合该行业的发展，香港各较大规模的私人物业管理公司已纷纷设立设施管理部门，招聘人材，以应付客户对其设施管理的需求。各大专院校及培训机构亦纷纷设立有关设施管理课程，以迎合市场需要。尽管物管行业对设施管理的定义及其服务范畴仍有争议，但基本上，其在香港的发展势头经已确定。
(二)信息科技的应用
物业管理作为房地产综合开发的最后一个环节，是一个多功能的服务。正因为其既多元化又复杂的特性，往往要借助现代化科技来提升运作效率。随着物业管理公司的规模日益扩展，要把事务繁杂、数据众多的工作有系统地管理起来，就必须使用信息科技。
现时，香港各大物营公司己各自建立电子平台以管理其辖下物业，其中较为特出的包括有新鸿基地产公司的会所管理
·财务预算
·流动杳察系统
·服务流程管理
·智能咭(Smart Card)系统
物业维修单元
·楼宇维修记录数据库
·项目管理系统具体成本控制、项目进度监控、承判商表现评估等功能。
·计划保养
财务管理单元
·管理费/租金核算
·管理费/租金结余杳询及单据发放
·财务预算及现金支付
·编制各类财务报表
·网上缴交费用/屋苑办事处条形码缴费系统
客户服务单元
·屋苑网站
·全天候 24 小时顾客服务中心
·条形码系统用以点算业户参加会议的人数及 所占业权份数
行政管理单元
·电子采购及投标系统
·电子雇员培训平台
·雇员管理系统，方便人手调配
·人事管理系统包括薪酬、强积金、员工福利管理
·文件管理系统
物业管理公司实施网上管理之后，逐步实现无纸办公，并节省人力资源，从而大幅度降低管理成本。IT的应用，除促进了传统意义上的物业管理变革外，也标示着新的商机，新的价值创造将同时出现。
(三)人物业管理人员和公司的发牌制度
在某物业管理公司于20**年8月倒闭，有人建议指应加强规管这类公司。目前，《房屋经理注册条例》(第550章)为专业房屋经理设有注册制度，令业界得以自我规管。此外，香港物业管理公司协会的会员共管理全港约85%的物业，该协会已为其会员制定守则。政府会仔细研究是否有需要推行发牌/注册制度，并探讨如何由有关专业团体提高会员的专业操守。与此同时，社会须考虑此等制度对大厦管理费用的影响，以及能否阻吓不法的公司。
(四)、社会和政治确认
根据香港职业训练局辖下房地产服务业培训委员会的调查报告，现时在香港从事物业管理行业人员高达三十万人。该行业对整个香港的居住环境、治安、资产维护、公共卫生、小区 建设等贡献良多，尤其经去年“沙士”一役，物管行业的专业性更被市民大众认同。但自从特区政府立法会进行选举以来，房地产服务业并未被确立为“功能组别”的一份子，所以该行业人员的诉求并未在香港政治层面受到重视。为了更有效争取业界合理权益，及有能力通过立法程序改善市民居住环境，香港四个专业团体组成的“香港地产专业服务联盟”最近倡议于20**年立法会功能界别选举中为地产服务业争取一席位，以确立在社会及政治方面的认受性。该联盟现己组成专责小组进行广泛咨询及向香港特区政府有关官员及立法会成员进行 游说工作。
(五)、保持竞争力--质量+顾客服务+增值服务
香港物业管理市场竞争日趋白热化已是不争的事实。各物管公司以超低价争取管理合约，已经将行业推至无利可图的地步。现时竞争的战场由减价战蔓延至顾客服务范畴。为了符合国际质量标准，各物管公司纷纷进行各种质量标准认证，此包括IS02000系列，IS014001环保系列，ISO18001职安健系列，五常法等。物管公司亦名出奇谋，主动提供各式各样的增值服务，以迎合业户及创造需求，内容包括：送餐到户，代订酒席及演唱会门票，免费借用复印机及传真机，幼儿短暂托管，夜间安全护送等。上述现象是市场开放的必然结果。事实上，因行业竞争，导致价格下降，管理水平不断提升，业户亦享用到内容丰富的增值服务。展望物管市场发展趋势，因竞争剧烈，汰弱留强，最终必导致中小型物管公司相继停业，或被大公司吞并。届时，物管市场的生态会有另一番新局面。
(六)人才需求和管理资历架构
香港现正转型为一个以知识为本的经济体系。香港须拓展本身的人力资源，并提供机会让市民通过持续进修来提升自己的能力，以应付未来的挑战。有关物业管理的专业资历数目曰增但无统的素质标准。业界对教育及培训成效和适切性存疑。因缺乏清晰的进阶途径，令学习者难以凭借过往教育及训练来取得更高资历。现时课程衔接的安排有限，令学习者不能灵活地选择不同的进阶途径。目前香港五间大学举办各种不同程度的物业管理课程多达十多个，其它培训机构举办的课程更如恒河沙数。香港教育及人力统筹局为改善现时的情况，以营造有利终身学习的环境，提供更多不同的学习机会及途径，鼓励市民不断提升技能和知识，以维持竞争力，遂推出“资历架构”制度。“资历架构”是个级别制度。它把各种资历分为不同级别，订明各级资历所要求达到的标准，提供明确的进阶途径，促进不同界别的各项资历的衔接，促进学分累积及转移。拟设立的资历架构共分七级，范围涵盖主流；职业及持续教育界别，但并不是一个强制的制度。物业管理的资历架构将会由香港学术评审局所委派的一个行业培训咨询委员会拟定。该咨询委会的成员包括物管行业的雇主，雇员及专业团体如英国特许房屋经理学会(亚太分会)及香港房屋经理学会等组成，所以有广泛代表性和得到物营业的支持，以行业为主香港学术评审局将会担任资历架构的质素保证工作及会研究有关事包括：
·物管培训机构及课程有何目标和目的?
·如何制定和提供有关课程?
·由那些人负责教学和评核工作?他们是否胜任?
·所提供的教学资源是否足以达到有关目的?
日后市民将可以透过网上的资历名册，取得有关资历架 构内已通过素质保证的课程，资历和培训机构的数据。雇主可取得有关资料来聘用或提升合适技能及知识的员工及有助确定雇员所欠缺的技能和他们的培训需要；有助提升员工的专业水平及对公司的价值。现有物管行业雇员己掌握的技能和知识可透过“过往资历认可机制”来获得确认，使其资历获得广泛认同及增加其可移植性；使其明确认知多元化的进阶途径及较容易进行学分累积及转移。对香港社会来说，资历架构有助提高工作人员的素质，保持竞争力，教育及培训市场变动得更蓬勃。有效率及更能响应市场需要，充分启发个人潜能，推广终身学习。
总结
物业管理行业在过去一世纪的变化，足以反映了住户对环境要求的提升，现时业主居于单位内，并非满足于简单的居所基本需求。屋苑须能提供多功能服务，从基本的舒适环境，以至作为一个休闲甚至是商务工作的地方，物业管理服务亦须循此方向满足客户的需要。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：香港物业管理的发展之路
香港物业管理的发展之路
二次世界大战前，大部分香港的市民为农夫及渔夫，他们主要零散地居住在山脚或渔船上，加上当时人口不多，居住问题不难解决。
二次世界大战后，大量人口从中国大陆涌来香港，从1945至1949年间短短4年，当时香港的人口从60万骤增至200万，其中30万人在山边盖搭简陋木屋作为居所，政府当时仍未向香港市民提供公营房屋。
在1953年圣诞节前夕，九龙石峡尾发生大火，销毁了成千上万木屋民居的住屋，香港政府于是在1954年初开始赶建简单的房屋来安置灾民，此乃香港政府提供公营房屋之始。为了管理这些给灾民居住之房屋，香港政府当时从英国聘请了物业管理专家来港加入政府公务员行列，此为香港早期之物业管理。
由1960年至1980年，由于市民的拼搏及勤劳，香港的经济陆续得到改善，需求改善居住环境的欲望因而大大提高。1960年末开始，香港陆续建成大型住宅屋村(小区)，如美孚新村、置富花园、太安楼等。私营物业管理公司因此应运而生。
一、国内物业管理之由来
从1979年开始，中国政府施行改革开放，从经济及社会等方面开始逐步实行开放政策。
1980年已故领导人*发表有关住房改革重要讲话，目的是要中国的住房走商品房路线。
其后住房改革分阶段逐步进行，至今虽然仍有未完善地方，但与1980年时比较，中国的住房有了非常大的改变。正因为中国在过去20年之房地产市场迅速发展，一向被认为属房地产售后服务的物业管理亦急速发展。起初，中国的物业管理经验主要模仿外地经验，而当中以参考香港的物业管理模式为主。1981年，全国首家物业管理企业--深圳市物业管理公司成立。至今，全国的物业管理企业已超过15000家，而物业管理从业员亦超过180万人。虽然现时全国仍有很多人对物业管理之概念不认识，但在中国之主要大城市，如北京、上海、广州及深圳等地，物业管理发展非常迅速，所提供服务水准亦很高。国内物业管理从业人员更称此行业为“朝阳行业”。
二、香港、内地物业管理之比较
(A)概念方面
内地、香港两地在以下物业管理概念上有着显著的差异：
在香港，一般的物业管理泛指按公契管理之物业，亦即只负责公共地方及设施管理。个别业主单元内之范围不属物业管理公司管辖范围。相反，在内地，仍然有很多由发展商成立之物业管理公司，因其成立的目的主要是管理其母公司所开发之物业，故往往在发展商出售其物业后，不论公共或私人地方仍以“大业主”或“发展商”的身份自居。
(B)保险方面
在香港，任何物业管理公司在进场接管物业前都先行安排为物业投保保险，以便将风险责任转嫁保险公司。在物业管理行业最常见的保险种类为“财产一切险”、“第三者责任险”、“劳工保险”等。可是，在内地同行内，投保保险仍不普遍，大部分的物业管理公司仍未有此概念。
(C) 财务管理方面
香港的物业管理法例规定，大厦管理账内之各项收入全归大厦，不属物业管理公司。物业管理公司只能收取“经理人酬金”及“工程监管费”两项作为其收入。反观内地，物业管理公司经常将大厦管理账内之盈余作为其主要收入，因此往往造成只求“盈余”，不求“质素”的情况。
(D) 物业类型方面
下列三种类型之物业普遍在内地及香港广泛由物业管理公司负责管理，包括：
1. 住宅小区(屋邨)
国内住宅小区的例子有番禺祈福新村、深圳百仕达花园、顺德碧桂园等。
香港的住宅屋邨有： 九龙美孚新村、港岛置富花园、沙田第一城、东区太古城等。
2. 办公楼
办公楼(尤其是甲级的办公楼)在内地是一种非常普遍有物业管理提供的物业类型，例：深圳中信广场、上海中银大厦、广州大都会广场等。
至于香港方面，写字楼 / 办公楼的例子有： 中环交易广场、湾仔中环广场、中环中环中心等都属有好物业管理的办公楼。
3. 商场
这类型的物业在国内大城市已非常普遍，其物业管理工作亦做得非常好，如： 深圳太阳广场、广州中华广场、北京东方广场等。
至于香港方面有名气的商场如： 铜锣湾时代广场、九龙塘又一城、东区太古城广场等。其物业管理工作亦经常被评为优良。
以下两种类型的物业，其物业管理工作在香港较为普遍，但在内地则仍属罕有：
(i) 工业大厦
由于1960~1990年期间，香港的轻工业急速发展，此期间需求大量工业/ 工厂大厦，虽然1990年后香港的轻工业大部分转移至国内发展，但现时仍有很多工业大厦存在，当中有部分改变为工贸大厦，即既可作为工厂用途，亦可作为办公室用途的一种物业。例如：沙田区沙田工业中心，长沙湾区的香港工业中心等。
(ii) 设施管理
除上述各项所提及的物业类型外，现时在香港一些特别用途的设施/ 建筑物，如停车场、隧道、机场、游乐场、学校等，都陆陆续续开始聘用专业的物业管理公司来负责为他们进行管理。例如：屯门区的赛马会屯门蝴蝶湾室内康乐中心、湾仔区的香港会议展览中心、沙田区的狮子山隧道等。
(E) 法律方面
香港施行普通法的法律制度，亦即主要按照案例来作判决标准。故此，很多时某一特定的法律条例都不用很详细地制订出来，因为法院在判案时会参照以往相关情况的案例来作标准。
香港直接与物业管理有关的法律条例有三条：
(一) 房屋条例(香港法律第283章)；
(二) 建筑物管理条例(香港法律第344章)；
(三) 业主与租客(综合)条例(香港法律第7章)。
上述第(一)条法律阐述“公房”之管理，而第(二)及第(三)条则是有关私营房屋的管理。
至于在内地，与物业管理有关的法律可分为“全国的”及“地区的”两种。前者是由全国人大常委会或国务院制订，后者则为各省、市之人大或其常委会所制订。
全国适用的法律、法规、条例有以下例子：
《中华人民共和国城市房地产管理法》；
《城市私有房屋管理条例》；
《城市房屋修缮管理规定》；
《城市新建住宅小区管理办法》；
《城市住宅区物业管理服务等暂行办法》。
至于地区性的法规、条例，有下列例子：
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》；
《北京居住小区物业管理办法》。
(F) 专业资格方面
香港的物业管理不单止广泛被认可为专业的行业，其从业员如有认可的学历及工作经验，可加入认可的专业学会(如英国特许屋宇经理学会及香港房屋经理学会)成为会员。此外，认可专业学会会员亦可向香港注册专业房屋经理局申请成为“注册专业房屋经理(RPHM)”。
在内地，物业管理行业亦未被广泛认可为专业，很多人仍认为物业管理工作只是简单的提供保安及清洁的一种工作。虽然如此，在内地的物业管理从业员仍然有机会拿取数种不同的专业资格：
(I) 建设部颁发的
《物业管理员上岗证》；
《物业管理企业经理上岗证》。
(II) 劳动部颁发的
《物业管理员》；
《物业管理师》。
(G) 培训方面
香港现在只有两家大专院校可提供让毕业学员拿取专业资格的物业管理培训课程，分别为香港大学及香港城市大学。前者提供包括证书、文凭及硕士课程，而后者则开办学士学位课程。
至于内地，物业管理员可在全国特定的物业管理培训中心修读认可的课程拿取上岗证。如“深圳物业管理进修学院”之《物业管理企业经理上岗证》。
(H)大厦维修/ 保养方面
香港的物业管理比较注重大厦的保养，投入大量资金为大厦设施作出定期性及预防性的保养。相反，内地的同行比较少注意这方面工作的重要性，只是在有需要时作出维修。此亦解释为何在国内所见的物业/ 设施其折旧及损耗是比较严重的。
三、总结
内地与香港之物业管理仍然急速发展，虽然在香港方面，竞争已非常激烈，物业管理企业必须从原本的范围外寻找出路，如尽力开拓设施管理、物业管理顾问及培训等工作。
至于在内地方面，行业竞争虽然都颇大，但因房地产发展非常迅速，对物业管理的需求因此非常庞大。但要注意的是人才培训方面未能追赶得上，形成人才青黄不接阶段。
此外，内地在物业管理的法律执行方面亦需要加强改善，使能有一套健全的法律制度，让行业得以健康发展。
加强两地的行业沟通、交流，相互学习对方的经验亦是两地未来物业管理行业需要继续发展的方向。
篇3：香港豪宅的物业管理服务
香港豪宅的物业管理服务
管理豪宅的前期工作
一般人以为物业管理于楼宇落成入伙时才展开工作，更认为楼宇未落成前，物业管理公司的服务对象仍未诞生，何来物业管理服务？有些开发商甚至于楼宇落成后才委任物业管理公司，究竟物业管理公司应该于何时投入工作呢？
物业管理公司应该于楼宇设计时便正式投入工作。物业经理代表楼宇的使用者向建筑师反映意见，由于楼宇落成入伙后物业经理经常与业主/住户接触，他们向物业经理提出有关楼宇设计或设备的意见便应该由物业经理向开发商及建筑师反映作为日后发展的参考。同时有经验的物业经理往往能够将他们经历过因设计而引致的管理问题向建筑师提出意见以免重蹈覆辙。物业经理应该提供哪些意见呢？
首先物业经理必须先反映业主对物业间格及设备的要求。如在豪宅方面业主对主人套间面积的要求、房间的数目、厨房的面积(厨房是女主人最重视的)及设备（为男主人喜爱的红酒提供酒库），这些意见不只能满足日后客户的需要，对物业的销售或出租亦有所帮助。
物业经理对于选用建筑材料方面都要提供意见，考虑的重点包括安全、维修保养、清洁及实用程度。安全方面如所用的地台砖，浴缸是否有防滑，常用的玻璃门是否使用安全玻璃，所用的建筑材料或设备对日后维修保养是否构成问题，所需的费用能否负担。物料是否容易清洁，配件是否容易补给等等。
豪宅的住户对管理服务的要求极高，物业经理必须防止任何引致水电、空调、电梯等服务因意外而中断。有经验的物业经理必须向建筑师提供意见以防止或减少意外发生。如隔离天台水箱与电梯机房，地下泵房与电掣房、发电机房必须隔开，电巴与水喉水渠不可于同一位置安装等等。如建筑师于设计时能作出配合，日后引致服务终断的意外定能防止，否则将后患无穷。
物业经理于日常工作中往往面对不少住客的投诉，有部分投诉是由于楼宇设计上出问题所引致。例如噪音问题往往是日后住户投诉的焦点。居住在豪宅的住户对于宁静环境的要求特别高。大厦内一些机电设施于运行时往往发出噪音对邻近之住户构成滋扰。如电梯机房、水泵房及空调机等等。物业经理如未能够于大厦设计时便向建筑师反映将该等引致噪音的设施远离民居，有关噪音的投诉便可以避免，否则日后管理公司要进行改善便要面对财政或技术上的问题，造成困扰。
除噪音外垃圾房及垃圾槽的位置亦引致日后住户的投诉。住户往往投诉垃圾房及垃圾槽所发出的臭味。如果物业经理能建议将垃圾槽，垃圾房的位置与住宅单位隔离便可避免日后对住户构成滋扰。
同时物业于设计上亦必须尽量避免有引致住户不方便之处，物业经理宜向建筑师反映，例如所需电梯的数量及速度，停车位的数目等等。此外物业经理对日后住户的健康亦应该加以照顾。例如使用高质素的铜水喉及安装过滤器以保持高质素的食水保障住户健康。
物业经理对于日后业主的人身安全亦甚为重视，于设计上物业经理可向建筑师反映，除消防通道外尽量减少出入口，并于保安敏感的位置安装警钟及闭路电视系统同时，有关的保安系统于物业落成后亦要根据实际环境予以改良方可用以保障业主的财物及人身安全。此外物业经理亦应该制定一合适的计算机系统以保存业主的资料使业主的私隐不致外泄。
能源的消耗费用往往是日后业主一项主要支出，物业经理可向建筑师提出如何减低建筑物于能源方面的消耗，减低日后业主于能源方面的负担。如在设计上提供足够的天然光线，使太阳能发电，增加空气流通减少使用空调及安装节约能源设备。
豪宅的业主的要求极高，对于空调失灵，电力供水故障引致服务中断往往不能接受，物业经理必须提醒建筑师为大厦提供紧急发电机、后备水泵等应付紧急情况的设施。
物业经理对于会所设施的使用及受欢迎程度一定要有足够的认知，所以当发展商选择会所设施时，物业经理必须提出意见以便日后的会所设施能受业主们欢迎。
豪宅的管理服务
(一)管理人员
管理服务是以人为本的行业，服务水准往往因为人的素质而有所参差。豪宅住户对管理人员的要求非常高，管理公司于招聘员工时必须特别严格。同时为配合豪宅华丽的地下大堂，管理公司委派年轻的客户服务助理代替传统穿军装制服的保安员。客户服务助理除具备中学以上的教育水平外并必须接受严格训练。
课程包括：
(i)一般物业管理概念
(ii)保安常识
(iii)大厦各项设备认知
(iv)客户服务技巧
(v)救伤
(vi)基本计算机常识
(vii)情绪智商
(viii)语言训练：英语、普通话、日本语
同时，客户服务助理亦将会被派往五星级酒店实习以便能熟悉对客户服务工作。
(二)保安人员
至于保安人员乃是豪宅住户人身及财产安全的保障。豪宅所聘用的保安人员经严格挑选，必须符合下列资格 :
（i)年龄20岁至50岁
（ii)身体强健，状态良好
（iii)外表机灵
（iv)基本教育水准，懂英语、广东话和普通话
（v)性格开朗，亲切近人对客人坚定及有礼貌
（vi)机警，有能力调查及质疑任何可疑人物或迹象
（vii)对灭火及急救有基本认识
根据香港政府法例规定所有从事保安的人员，必须领有保安员牌照并必须接受职前训练。
香港的管理公司于保安员上班前安排员工接受严格训练，课程包括：
（i)保安员职责及工作范围
（ii)保安员之仪容、制服及纪律
（iii)保安员装备的使用
（iv)巡逻
（v)记录系统
（vi)工作地点及大厦设施的认识
（vii)防火措施
（viii)保安业法例之认识
（i*)使用武力准则
（*)保安管制措施
（*i)工作上的健康及安全
（*ii)客户联络
（*iii)紧急事故的应变措施
保安人员必须完成课程经考试合格方可上班。
保安人员的制服及配备也非常讲究，保安人员必须穿着清洁、整齐的制服，配备的对讲机、打更钟等等必须经常维修，以确保操作正常。
香港管理豪宅公司都喜欢聘用退役的尼泊尔啹喀兵作为豪宅的保安，主要是因为他们曾受军事训练，严守纪律，住户对他们有信心，同时他们对住户的私隐亦不会外涉。
一些低密度别墅式的豪宅，管理公司亦安排警卫犬巡逻。警卫犬曾受严格训练，负责带领警卫犬的保安员亦必须与警卫犬一同培训。
(三)清洁服务
豪宅住户对清洁水准的要求非常严格。管理公司一般聘用专业清洁公司为豪宅住宅提供清洁服务。管理公司于选择专业清洁公司时经常考虑以下各点 :
（i) 公司背景
（ii)与其它公司的合约作为参改
（iii)过往表现
（iv)品质保证如ISO9002
（v)服务承诺
此外，由于豪宅所用的建筑材料较为名贵，有部分亦极为罕有，专业清洁公司必须专业，聘用专家使用合适的清洁材料为豪宅的名贵云石、镜钢等等提供清洁服务，若使用不当的清洁物料，豪宅内名贵的建筑材料将受永久的损坏。至于专业清洁公司所聘用的员工，大多比较年轻，且经过训练质素较高、较容易为豪宅住户所接受。
(四)维修保养
豪宅各项基本服务的供应如食水、冲厕水、供电、电梯、空调等必需保持正常运作，豪宅住户对此等服务因故障而暂时停止是不能够接受的，有部分更以民事法律程序向管理公司索赔。
为满足豪宅住户的需要，避免服务中断带来损失，管理公司除加紧注意日常基本维修工作在最短的时间内把损坏的设备修理妥当外，同时亦要安排一些预防性的计划维修定期进行，以减低故障所带来的风险。此等预防性的计划维修例如:
(i)定期检查、清洁、供电掣柜、防止尘埃积聚或电线松脱。
(ii)定期测试食水、冲厕水及消防水泵以确保运作正常。
(iii)监察及比较所有设施之运行及设计数据，如电流、电压、温度、压力、转速......等等，用以评估设施之磨损程度及预测可能出现之故障。
(iv)定期清洁冷气机之隔尘网、冷凝器及散热器以碓保冷气机之效能及防止因系统温度过高而产生故障。
(v)定期测试升降机之保护装置以确保运作正常。
(vi)定期检查及清理雨水及污水井以防止淤塞引致雨水及污水倒流。
此外为使故障发生后立即有工程人员进行抢修，一般较大型豪宅管理公司都安排紧急维修技工二十四小时驻守，遇有故障发生可以第一时间进行抢修。
(五)家居增值服务
香港豪宅都提供类似酒店礼宾服务形式的家居增值服务，目的是对住户提供更体贴及细致的服务，使他们生活更优越，而此等增值服务都是以“用者自付”的原则，管理公司把一切收入拨入大厦帐目内。
家居增值服务包括：
(i)家居维修
(ii)家居清洁
(iii)家私搬运
(iv)信件邮递服务
(v)报纸/杂志订阅服务
(vi)汽车美容及清洁服务
(vii)洗衣服务
(viii)订购鲜花礼品服务
(i*)租车及汽车接送服务
(*)安排家居保险
(*i)修理个人计算机
(六)智能家居
管理豪宅的管理公司为加强替住户提供信息及方便，往往透过发展商为住户设立的内联网(Intranet)安排下列各项服务：
(i)屋苑管理信息，如将屋苑内的通告、住户通讯等经内联网在网上发放，住户亦可将他们的投诉、意见在网上发放。
(ii)管理公司可以将屋苑的邻近设施，交通路线图等在网上发布以方便住户。
(iii)住户亦可经内联网预约会所各项设施及安排家居增值服务。
(iv)管理公司亦同时为每个住宅单位提供电邮地址，住户亦可以电子邮件与管理处联络。豪宅新概念
互联网及计算机设备的普及，发展商于设计豪宅方面亦加以配合。据美国最大豪宅建筑公司Toll Brothers指出，现时美国及北欧的豪宅流行一种远离办公室的高效能家居办公室(Efficient Office-away-from the Office)，此种豪宅内设有完善的办公室及种种网络通讯设备。为此种豪宅提供物业管理的公司又要面临新挑战。
篇4：香港物业管理专题介绍
香港物业管理专题介绍
一、大厦公契
(一)大厦公契(Deeds of Mutual Covenant)的性质
在香港，大厦公契是一份必须在土地注册处注册的法律文件。大厦公契依照土地批约条款、城市设计条例、建筑物管理条例所规定，详细列明了各单位的用途，清楚地列明大业主、小业主及经理人所应有的权利、权益及责任。另外，公契还定义了公共权益及公共地方的划分与用途，特别在维修保养楼宇方面都有详细说明。同时大厦公契无论是对现时的业主还是将来的业主都有同样的约束力。
(二)大厦公契的产生
大厦公契通常是由发展商委托其律师制订，并由发展商、首次买家及经理人等联合签订，有时亦可能包括提供楼宇按揭的银行等。可以说大厦公契是整个物业开发项目产权多元化的产物。
(三)大厦公契--管理者权力的来源
管理大厦的权力主要来源于大厦公契，大厦公契详细列明了经理人的职责，并授予其充分权力执行对整个大厦的全面管理。如负责大厦公共地方及设施的维修与保养，为大厦购买适当的保险，拟定、收缴、追讨及运用管理费，每年公布审核帐目，执行及监察公契约规定各业主应该遵守履行的条款等等。
(四)大厦公契的发展
由于公契是由发展商的律师制定的，其他小业主并未有机会提出意见及参与制订，因 此早期的大厦公契出现了许多过于保护发展商的条款，也有些大厦的物业管理权长期操纵在发展商手中。
鉴于以上情况，香港政府于1987年10月15日发出了第一份关于非工业楼宇的《草拟 新公契指引》，该“指引”规定从1987年12月1日起，凡不符合“指引”的公契不能获注册总署批签。“指引”的产生对保障众多小业主的权利、权益起了重大变化。比如“指引”规定：对于未售出的单位发展商仍需交付管理费；承包合约如超过总管理支出的20%，则必须公开招标，第一任管理公司任期最多不能超过两年，业主可以成立立案法团来监督管理公司的运作并可以更换表现不佳的管理公司等等。
(五)大厦公契与《建筑物管理条例》及守则
香港早在1970年6月已发布了《多层大厦(业主法团)条例》，于1993年5月6日经立法局通过作了大量修改，并正式改名为《建筑物管理条例》。该条例第34E条文特别规定了“公契”所必须包括的强制性条款，即经理人每年制定预算的程序、保存帐目时间、开设独立银行户口、设立特别基金、订立服务合约程序、经理人辞职、业主委员会终止经理人的委任及经理人委任结束后的责任。
换言之，《建筑物管理条例》是一部法律，“大厦公契”是受该法律制约的一份法律文件，而守则和手册则是管理者为有效执行管理及方便小业主和住户理解而编定的管理制的一部分。如：业主守则、用户消防手册、修车场使用守则、内装修规则等。
(六)名词的互用
“大厦公契”也称“大厦公共契约”、“大厦公约”、管理公约”、“管理使用维修公约”等。“管理公司”有时也称“经理人”或“管理者”。“发展商”即“大业主”或“第一业主”。
二、大厦保险
大厦各单元内部的保险通常由业主或住户自行负责，但对物业和楼宇的公共地方及设施的保险则应由一个共同的团体承担，以保障公共地方及设施意外损毁及对第三者的生命及财物安全。
专业的物业管理公司须依照大厦公契的规定为其接管物业的公共地方及其设施购买保险，以便在意外发生后，全体业主的赔偿问题有所保障。在香港，管理公司须考虑的大厦保险有以下三类：
(一)财产保险
财产保险通常又分为两种情况：一种是只保公共地方及设施；另一种还包括大厦的结构。购买保险之前，管理公司会依照大厦公契的投保要求，并聘请专业测量师对投保额进行估价，然后向信誉好的保险公司投保，以便大厦在遭受火灾、水浸及其他受保的风险所造成毁坏时，小业主的利益有所保障。
(二)公共责任险
此类保险通常没有固定保额，保险公司通常会以每次索偿的最高赔偿限额为依据，再视其管理公司的物业大小及类型签定保价。购买此类保险后，投保人对第三者在该物业公共地方所发生的意外造成的赔偿责任，便由保险公司承担。比如：大厦外墙脱落击伤行人或砸坏车辆、电梯困人造成第三者受伤、私家车被盗等情况发生，而管理公司被控并证明确有职责疏忽时，保险公司须对受害者依法例作出赔偿。
(三)雇员赔偿保险
香港劳工法例规定：雇主必须为其雇员购买意外伤害保险，保额是以所有受雇员的全年薪金总和(包括奖金、花红等)作为准则。
购买保险之后，专业的管理公司却会特别注意以下事项：
1、复核保单资料，详审投保人名称、地址、保额、投保风险范围、期限等是否准确；
2、妥善保存保单；
3、每年重估保额并续保
当真正有事故或意外事故发生时，如管理公司认为保险公司赔偿不足，则可以通过以下方式寻求解决：
1、向保险索偿委员会投诉；
2、向保险业联会投诉；
3、向消费者委员会投诉；
4、通过法律途径向保险公司起诉。
应该强调的是管理公司购买的大厦保险通常是不包括小业主单元内部。如业主单元内部水浸或火灾造成损失则由业主自行承担；又如业主水龙头忘记关闭，其水流入公共地方或电梯间等遭受巨大损失或他人受伤，就需由该业主负责赔偿。但是小业主是可以自行为其单元内部购买财产保险及第三者责任保险，以进一步保障其自身利益。
三、管理费的理定
在物业管理中，管理费是业主最关心的问题之一。很多时候业主都想知道管理费都包括哪些费用?管理公司是怎么理定管理费的?为什么有时候管理费会增加等?下面从几个方面为大家介绍管理费：
(一)管理费开支包括的内容
1、公共地方及设施的维修与保养，如电梯、水泵、消防系统等；
2、公共地方清洁服务；
3、保安服务；
4、公共地方水电费、煤气费、采暖费、空调费等；
5、管理公司员工薪金及福利；
6、财产保险及第三者责任保险；
7、大型维修改善储备基金；
8、管理公司酬金；
9、行政支出，包括法律及专业费用、核销费用、管理处的支出一切杂项等。
以上开支，管理公司必须备有详细准确的帐目，如业主有要求，应随时提供给业主查询，管理公司亦要将每年管理收支帐目及资产负债表经核数师核对，交予业主代表审阅及张贴在楼宇大堂显眼的地方。
(二)管理费的增加
管理费理定之后，并非一成不变，因各种因素的影响在新的一年度开始，往往管理费需要调整，通常下列因素会直接影响管理费的水平。
1、通货膨胀因素；
2、发展商为增加楼宇的销售能力及吸引租户，故意将管理费压低而导致巨大管理开支赤字；
3、管理公司财务管理不善及其他不可预见的因素。
物业管理公司要增加管理费，必须通过一定的程序进行，不可以擅自做主。简言之，须经业主委员会和业主法团同意方可。如果业主法团开会决议否定了新的收支预算案，经理人应视该年度预算管理费总额与上一年度的相同，然后另外增加不得超过此数的10%，直至新的收支预算给业主法团接纳为止。如果经理人在新的财政年度开始没有按其大厦公契的规定的程序制备收支预算案，则管理费不可以有任何增加。
虽然增加管理费是解决大厦管理赤字的一个方法，但如果赤字额巨大，仅仅靠合理地 增加管理费并不能解决问题，有时会需要大厦全体业主集款一次性填补赤字，或暂挪用管 理费押金或储备基金，以应付当前的需要，待管理帐户有盈余时再拨回填补。
(三)管理费的分担
有了管理费支出总额，那么管理公司是怎么将这笔费用分摊到每个小业主头上的呢?按现时的大厦公契计算及分摊管理费有三种常见的方法：
1、以该单元的建筑面积；
2、以不可分割权份数；
3、以管理份额。
无论以哪一种方法计算分摊，其每个单元应支付的管理费份数必须在大厦公契附表中列出，下一次将为大家介绍管理公司如何追讨欠缴的管理费。
四、管理费的迫讨
一般大厦公契都会详细列明每个单位所占的应付管理费的比率及缴款日期。如业主将该单位出租，就算在租约上列明由住客支付管理费，管理公司仍有权向业主追讨欠款。总之，业主有责任准时缴付管理费，管理公司亦有责任代表其他业主向有欠管理费的业主追讨。
个别业主在决定购买物业之前，应透过负责买卖文件的律师向管理公司查清前业主是否已缴付所有大厦管理费用。如前业主欠交管理费，新业主一旦签了屋契，则前业主所欠的管理费或大厦维修费用所承担的部分，可能由新业主负责，管理公司可依法向新业主追讨。故此，为免除不必要的麻烦及责任，业主在购买物业之前，应查清前业主是否已清缴所有大厦管理的有关费用。
当管理公司发现大厦有单位欠交管理费时，通常会采取以下途径来追讨：
1、向住客及业主同时发出通告，详列所欠款项及清还期限及说明管理公司会采取什么行动。
2、过期未付，管理公司可采取法律行动，假如所涉及的款项少于一万伍干元港币，则可透过小额钱债审裁处解决；若款项超过此数，管理公司便需入禀地方法院提出控诉。
3、假若管理公司无法与欠管理费的业主联络或者业主采取置之不理的态度，管理公司可向田土厅登记，特别注明该单位所欠管理费总数，当该单位转让时业主必须先清付所欠的管理费，否则便不能将该单位转让。
4、对于出租单位，如租约订明租金已包括管理费，但业主却不交管理费，那么管理公司可向法庭申请封租令，要求租客在缴付租金时扣除业主所欠的管理费，直接付予管理公司，剩余的租金才归还业主。
此外，一些旧大厦公契还有规定：业主若欠交管理费，管理公司有权截断其水电供应及禁止其使用公共地方和设施，但实际上这种方法并不可以应用，因为在香港，水、电都由私人公司与业主有直接的服务关系，管理公司无权给小业主断水断电，而禁止业主使用公共设施亦容易恶化业主与管理公司之间的矛盾。
最后，倘涉及的款项非常庞大时，管理公司是可以入禀法庭申请强逼将该物业出售，将所得的款项用以偿还管理费用。
专业的管理公司决不会待到个别业主拖欠管理费达到一万伍干元港币以上才采取行动，而最好的方法莫过于减少业主拖欠管理费的机会。为避免业主疏忽而忘记了交费，管理公司可安排住户通过银行每月自动转帐方法支付管理费，此外还可以在大堂显眼地方张贴一份管理费收支进度表，提醒那些经常拖欠管理费的业主。总之，收缴管理费通常是管理公司最头痛的问题，业主不交管理费可以找出一万个理由，但有效追讨方法却很有限，有时管理公司亦需根据实际情况而灵活处理。从长远讲，加强及改善管理公司与客户住户的关系非常重要。
五、业主参与大厦管理的形式
当业主购买多层建筑物的单位时，亦同时拥有该大厦不可分割的业权份数，因此参与该大厦的日常管理应该是业主的基本权力。在香港，业主参与大厦管理形式通常有三种：即业主委员会、业主立案法团及互助委员会。
(一)业主委员会
通常大厦公契里都列明了业主委员会的组成方法及动作程序。因此，其权利与责任同样来源于大厦公契。委员会的任务主要是协助加强各业主与管理者的沟通，并就大厦管理的重要事宜向物业经理提供意见及作出建议。
管理者通常有责任在大厦入伙一年之后召开业主大会，并选举产生业主委员会。此后业主委员会须每年召开一次大会，每次召开大会及讨论内容均须按一定的民主程序进行。业主委员会通常包括主席、副主席、秘书等职位，并且所有会议须有详细记录及保存在一个固定地方可供其他业主查阅。业主委员会通常不少于五名成员(依大厦单位个数而定)，任期为每三年一届。除了每年召开年会以外，亦应该按管理者的要求，随时召开会议。至于业主委员会的权限可大到召开全体业主大会，如大会通过多数决议案后，可给管理者三个月书面通知而终止管理公司的服务。但是通常在大厦入伙后的头两年，业主委员会是不可发出类似的终止通知的，业主委员会具体权限还看大厦公契是如何规定的。
(二)业主立案法团
业主立案法团是根据《建筑物管理条例》规定而成立的独立法人组织，具有法人地位、资格及诉讼权力。所以法团在法律上代表所有业主管理该物业的公共地方与设施，可以任免物业经理或物业管理公司及监督其工作表现。
成立法团的第一步就是召开业主大会，并选出管理委员会，然后再由委员当中选出一名管理委员会主席，如公契有规定还须选出一名副主席，另外还要选出一名司库与一名秘书(但这两个职位不一定要由委员担任)。管理委员会成立后28天之内，必须按照条例向土地注册处处长申请并把各业主注册后方成为法团。有了业主立案法团，各业主在该建筑物所享有的权利、权力、特权及所负责任等就都交给了法团去运用及执行。
事实上，法团是透过管理委员会代表业主处理一切有关他们利益的事情，而管理委员会将用类似公司董事局的方式处理法团事务。根据规定，法团须于成立之日15个月内召开法团的第一周年大会，其后每年须召开业主周年大会一次。管理委员会亦须至少每三个月开会一次，管理委员会必须容许业主或业主书面授权人士在合理时间内审查帐目，并且须定期向业主报告处理法团事务的经过。与业主委员会相比，法团的权能要大得多，而且能更好地代表物业主的利益，因此在1993年颁发的《建筑物管理条例》中就已规定，一座大厦如成立了业主立案法团，那么该法团所属的管理委员会将取代已有的业主委员会，也就是说两种形式不可以同时在一座大厦里存在。
(三)互助委员会
互助委员会是由大厦住客(包括业主与租客)组成的志愿组织，其基本目标是使各住户发扬睦邻精神、团结互爱、提高责任感以及改善大厦内的治安居住环境和在一定程度上执行楼宇管理工作。互助委员会最少要有三人，即主席、秘书及司库各一名，由居民自行选出，然后向政务总署提出申请，获批准后即告成立。由于互助委员会是由业主及租客自发成立的组织，其活动一般不可以使用管理费，而主要是向社会团体、商户、赛马会、市政局及政务署等申请赞助。
另外须指出的是互助委员会的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所广泛采用。居者有其屋是政府以优惠价钱卖给低薪阶层的房屋；公共屋村是政府以优惠租金租给那些住房特困人士的房屋。这些房屋通通由香港房屋委员会管理，因此，也是由房屋委员会来聘请专业物业管理公司来管理这些物业，通常一个管理合约期为两年，互助委员会的意见对物业管理公司能否在合约期满后得到政府的续约也有相当的影响作用。
与业主立案法团相比，互助委员会对大厦管理的参与相对较少，而其相当多的精力都用于组织各种消闲康乐活动，联络居民感情及增加他们对屋村的归属感。另外，每个屋村可以成立多个互助委员会(每座大厦一个)，但如组织立案法团则只能成立一个法团。理论上讲，法团与互助委员会是可以在一个屋村里同时存在的。
目前在国内由外商管理的高档外销物业中，已开始引用港式的大厦公契，但业主能够参与大厦管理的形式仅限于业主委员会，政府还没有相应的法律或条例来支持及接受业主立案法团的成立。