篇2：传统物业管理变革及其转型

　　传统物业管理变革及其转型

　　一个运行良好的物业管理体制，不仅是房地产成熟发展的标志，而且是房地产持续发展的保证。物业管理作为房地产开发过程中的最后一个重要环节，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的法码。2000年宽带接入服务商风起云涌忙于圈地，智能化、信息化小区拔地而起，作为同小区的建设管理越来越不可分割的物业管理公司该如何积极应对这一市场机会?

　　深圳市现有大小物业管理公司1100家，进行注册登记的就有600家。经过近20年的发展，深圳物业管理不但形成了一个在城市管理中占有重要地位的新兴行业，而且在追求高档次、高标准的事业目标中不断进取，树立了一个新兴服务行业的良好形象。然而面对北京、上海物业管理咄咄逼人的发展态势，深圳物业管理如何继续保持旗舰地位，如何利用社区优势拓展公司的生存空间?这些也许将成为对物业管理公司而言并不轻松的话题。

　　一、网络化管理日渐成为物业管理的主角

　　物业管理公司是小区专业管理的主体，全面负责公共设施维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫等服务性工作。通常情况下，住宅的管理是一个劳动密集型的行业，然而它并非一般意义上的体力劳动。物业管理行业发展到现在，已经渐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念。高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业，物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理。

　　(一)消费群领域的网络化刺激了物业管理的网络化进程

　　只要轻轻一点，就可以搭乘网络--这艘新世纪的诺亚方舟，获取各种服务的诱惑的确让不少人心动。一项调查表明，深圳有58.6%的人拥有个人上网电脑，调查还显示，20**年家用电脑市场将再上一个台阶，14.7%的城市居民表示了强烈的购买意向。带宽的不断增加和上网费用的大幅下调，更进一步使网络家居为越来越多的人所接受。根据CNNIC的统计，到去年年底中国已有网民2230万，任何一个积极寻求发展的物业管理公司都无法面对如此巨大的市场群体而无动于衷。网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。

　　千兆以太网和VODSL等宽带通信技；噩术的应用，利用现有电话线实现带宽达1OMb/s的双向传输，完全可以解决传统ADSL技术中存在的用户上行带宽窄及用户端接入设备昂贵的问题，ADSL终端设备大约要2700至3000元，而VODSL只要几百元钱，用户完全可以负担得起，有条件的发展商也可以免费提供。随着一个个智能化小区纷纷崛起，强大的社区信息网络体系逐渐形成。深圳有数百个社区住宅具备宽通信能力，这必将促进全市产业结构升级并形成一个庞大的信息服务业。

　　(二)智能化配套设施的统一管理要求物业管理以网络化与之相适应

　　三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区，不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作，同时又与每一住户日常生活息息相关。如何充分高效地利用这些设施为住户服务?如何将社区中管理的需求与系列基础设施的功能统一起来?这就要求物业管理实现网络化，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。

　　(三)日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴，并最终实现与物业管理的良性互动

　　住宅建设飞速发展，人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心、教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司把自动化的服务延伸到客户一端，为客户提供方便、迅捷的个性化服务和定制信息。目前深圳一些小区如天安数码城、梅林一村等，已经可以在网上实现物业费用查询，网上建议，上网投诉、报修等功能。

　　网络给我们带来了广阔的生活空间和新鲜感受，常可以听到身边有人建议:

　　随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖，日常服务需求将逐步纳入物业管理的范畴，并最终实现与物业管理良性互动。

　　(四)网络化的进程，使物业管理完全可以与外界配套取得联系，甚至将周边配套视为资源，以补充自身配套的不足

　　项目与商业中心区的距离是目前房价的支撑点，然而随着网络化管理的推进，管理的等级程度将成为人们考虑的另一个焦点。通过网络化管理物业管理公司完全可以与外面的配套取得联系，甚至将周边的生活配套视为自己的资源，以补充自身配套的不足。而那些学校、医院、装修公司、家具公司、商场、超市进驻小区、占有客户，也正是他们今后的战略目标。有了系统的网络化管理手段，物业管理公司甚至可以同其它传统销售业达成合作:业主刚入住就会得到附近超市和娱乐场馆的会员卡，附近某医院还将为其建立医疗档案，某著名学校还将接纳其子女人学，附近某家具城将提供折扣优惠，其指定装饰公司也会推出优惠服务，和某汽车救授公司联系，为业主提供汽车救援卡等等。对物业公司而言，也可以利用自身优势获取一定的中介利润。

　　二、物业管理网络化在小区内的实施

　　(一)网络化管理，将社区中人的需求与系列基础设施的功能统一起来

　　通过网络化管理，实现对集成的智能.化设备、系统、网络飞数据库等进行全面的管理和监控。例如一旦出现事故报警，不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理，同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程，以便于及时采取相应的配合措施。

　　(二)小区物业管理的网络化，促进社区管理规范、高效运营

　　在住宅小区的物业管理中，大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通，供电的稳定，冬季的用暖供给，土建结构的安全保障，外墙装饰的破损补救，以及对突发事故的急修、抢修等。这一系列对物业各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造等，相当复杂繁重。网络化管理，将其纳入程序化管理，则能够极大地降低劳动强度，使社区的服务管理规范有序，同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。

　　(三)社区网络化管理，为物业管理公司带来增值效益

　　如果说网络化的管理给住户带来的是便捷飞高效的服务，对管理公司则意味着勃勃商机。除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外，物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度，开展各种在线的增值服务，如VOD点播、远程教育、远程医疗，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务，并从中获取增值效益。

　　目前住宅大多已经在教育、购物飞交能、娱乐、休闲等生活配套方面比较齐全，在小区保安人员24小时巡更下，小区住户车出车入，与外界的交流依靠着先进的网络系统，连日常费用的缴交也"出户"且"远程"了。面对激烈的竞争，如何有效利用社区资源，将其转化为真正为自己业主服务的生活配套，让项目的业主能够真.实地拥有这些服务，担当管理者角色的物业管理公司今后再不能"独善其身"了。

　　三、网络化管理在物业公司内部管理中的应用

　　在对物业管理的问题上，人们经常谈论的是对社区的物业管理。实际上，它还包括另一个重要层面，即对公司的内部管理。网络化管理首先解决的是实现了对分散的下属物业管理处统一高效的管理。物业管理是规模出效益的行业，但如果集团下属物业管理处个数众多且分布分散，势必造成资源的浪费及管理的不便。网络化物业管理，能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理，并为物业所有人、使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。

　　(一)实现对分散的下属物业管理处统一高效的管理

　　据深圳市住宅局公布的最新统计，深圳物业管理企业进军全国大市场的管理面面积突破3000万平方米大关，成为我国物业管理一体化、市场化、规范化的"旗舰"。

　　发展速度快本来是一件好事，但同时也暴露出了一些问题，如开发单位多、物业项目小而零散，致使点多、片大、线长。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。网络化物业管理有效地解决了远程化管理问题，将物业管理升级，利用网络将有关联的或同一发展商、物业管理公司旗下的项目联结起来，达到资源共用、信息共享，以较少的资源投入发挥更大的功效；物业管理公司老板还可以安坐家里监测整个企业在各地的进度。

　　(二)减少中间环节，有效降低成本

　　网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾，有效的削减中间管理层，简化了费用核算、文件传递等中间环节，大大降低了管理成本；并实现资源共享、信息、公用，从而有效降低经营成本；

　　(三)统一的信息平台实现了交互式管，理与个性化服务，缩短了领导与员工的距自离，实现了公司内部的交互式管理，营造出宽松的企业文化

　　物业管理是一项系统的管理工作，随着市场的变化，小船的抗风险能力是有限的，大的集团公司的出现，可起到整合市场的功效，只有提早着手建立起远程统一化管理运行机制，即时调整策略，才有可能走自在市场竞争的前列。

篇3：重庆物业管理现状及其发展趋势

　　重庆物业管理现状及其发展趋势

　　重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。

　　21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。

　　一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段

　　(一) 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段

　　1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。

　　1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号;1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。

　　(二)1998年至20**年是重庆物业管理快速发展阶段

　　1998年2月，市政府明确国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为:

　　1、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平

　　为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县(市)、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，市国土房管局在管理全市物业管理过程中重点抓了以下工作:一是整顿市场秩序，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益;二是提高人员素质，对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作;三是以评促建，积极组织开展创建市级、国家级优秀(示范)住宅小区(大厦、工业区)的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。1998年底锦绣山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管项目，参加国家建设部组织的考评验收，其中:锦绣山庄获全国城市物业管理示范住宅小区称号;渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。

　　2、加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的法制基础

　　为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业管理立法步伐，1998年11月，市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，并相继出台了《重庆市物业管理资质管理规定》、《重庆市城市物业管理收费实施办法》、《重庆市物业管理优秀住宅小区(大厦)考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。

　　3、成立物业管理协会、增强行业发展动力

　　1998年11月20日重庆市物业管理协会(社团组织)宣告成立，协会在市民政局的监督管理和市国土房管局的业务指导下，重点开展了以下工作:一是大力协助、主动配合政府主管部门研究行业发展和管理中的问题，为政府主管部门在制定全市物业管理政策和宏观决策，提供咨询和建议，以营造良好、宽松的企业外部环境，较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用;二是大力加强行业建设，积极组织制定、实施行规行约，建立自律机制、规范企业行为，协调重庆物业管理市场，促进行业健康、有序发展;三是创办行业会刊--《重庆物业管理》(双月刊)，大力开展物业管理理论研讨，积极宣传政策、法规，及时反映物业管理企业的呼声和业主需求，传递物业管理信息、展示行业风貌与动向，树立行业形象，为行业发展提供舆论阵地;四是为尽快缩短与先进地区的物业管理差距，认真组织业内人员赴国内外参观考察，学习借鉴国外及我国沿海城市物业管理的先进经验，积极开展专题讲座、沙龙论坛，进行理论研讨，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

　　4、重视专业理论研究、建立人才培养基地

　　物业管理的发展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业管理经验的总结交流和物业管理理论的应用性研究，是重庆物业管理发展的显著特点。近年来，重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业管理发展趋势与对策研究》科研课题;合作完成了《旧城区物业管理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000年度科技成果二等奖;与软件公司共同开发了《重庆市物业管理数字化信息系统》应用软件;由李英儒主编，重庆出版社出版的《中国物业管理手册》正式发行。此外，《旧城区实施物业管理探析》等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在‘99中国住宅发展论坛论文集，以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业管理》等学术刊物上。

　　在注重理论学习、研究的同时，物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业管理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业管理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业管理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。

　　5、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出

　　重庆物业管理经过10年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目前，全市物业管理企业从过去105家，发展到677家，其中:一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家;从业人员达4万多人，实施物业管理面积达5500多万平方米;有3个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理示范小区(大厦)”称号;8个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦)”称号;6个住宅小区、工业区、大厦荣获“重庆市物业管理示范住宅小区(工业区、大厦)”称号;21个住宅小区、大厦、工业区荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区(工业区、大厦)”称号;有20多家物业管理公司通过了ISO9002或ISO9001:2000国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、锦绣山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业管理的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业管理行业发展的中坚力量。

　　6、积极引导、加强管理，推进重庆物业管理的全面发展

　　1999年，重庆市国土房管局提出“三年打基础、五年跨入全国物业管理先进行业”的目标规划。2000年4月14日，市国土房管局组织召开第一次全市物业管理经验交流会，14家优秀物管企业在会上作了经验介绍。2000年11月28日，重庆市物业管理协会召开第三次会员大会，重庆市副市长陈际瓦到会并作了“重视物业管理工作，提高人民居住质量”的发言，市国土房管局副局长尤世程在大会上总结了我市物业管理近几年的发展情况，提出20**年物业管理工作的思路和意见:一是要继续加强物业管理的法制建设，争取尽快出台《重庆市物业管理条例》、《重庆市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《重庆市物业管理项目招投标管理办法》第三部法规，重新修订《重庆市物业管理企业资质管理规定》;二是开展十优物业管理企业评选活动;三是搞好调查研究，重点开好三个片区物业管理工作会;四是开展物业管理基础理论研究，推进物业管理事业健康发展;五是在“物业管理地域、物业管理类型、物业管理方式及服务、业主委员会的规范和建立、行业监管措施”等五个方面力争实现新的突破，以推进重庆物业管理的全面发展。

　　二、重庆物业管理发展趋势展望

　　经过近十年的探索和实践，重庆物业管理已打下了坚实的发展基础，初步形成前景广阔、充满生机，最具发展潜力的新兴行业。在新的世纪里，如何把握物业管理发展的趋势和走向，满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业管理的需求，在开拓、创新、进取的旗帜下，创造出更加辉煌的业绩，是物业管理行业值得深思和探索的问题。根据重庆的现状与事物发展的基本规律，行业的未来发展将会呈现以下趋势。

　　(一)物业管理价值的认识将不断深化

　　1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区(大厦)的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。

　　2、物业的环境价值日趋重要

　　近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。

　　3、物业管理的社会价值备受重视

　　由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。

　　4、物业管理费用以价值规律为评价核心

　　随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。

　　5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平

　　为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。

　　(二)物业管理在国民经济发展中的地位得到增强

　　l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同

　　物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。

　　2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分

　　随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。

　　3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业

　　由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至20**年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90%以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至20**年10年时间，其物业管理覆盖率才为35%;据测算， 20**年至 20**年未来 10年间，重庆物业管理覆盖率可望达到95%以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。

　　4、物业管理与社会各界的关系更加协调

　　由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会;保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成;物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。

　　(三)行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向

　　1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展

　　目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4%。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

　　2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

　　计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。

　　3、物业管理可持续发展需要高素质人才

　　由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。

　　4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位

　　人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。

　　(四)物业管理行业发展更加建康、规范、有序

　　1、物业管理行业政策体系趋向完善

　　任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。

　　2、物业管理行业法规体系逐渐形成

　　物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

　　3、从严审查资质条件、严格市场准人

　　物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。

　　4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强

　　随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。

　　5、业主委员会的建设与运作趋向规范

　　目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。行业主管部门根据物业管理的需要对业主委员会的建设会更加重视，从而使业主、业主委员会与物业管理的法律关系更趋明确，以推动和实现业主委员会建设与运作的规范化。

篇4：深圳物业管理发展启示录

　　深圳物业管理发展启示录

　　赞弹深圳物业管理

　　从1981年深圳市第一家物业管理公司成立到今天，深圳物业管理经过21年实践和探索，已经拥有上千个管理机构(注册物业管理公司685家)，15万从业人员，年产值高达45亿元，其发展历史为深圳带来了如诗如画的生活环境，极大地改善了市民的生活质量。

　　和全国大中城市比，深圳物业管理覆盖面最广，特区内占95%，特区外也已突破55%；范围涉及17大类，包括多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、部队营房、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街、农民房等。总之，凡有楼房的地方，都有物业管理。

　　城建城管之“灵丹妙药”

　　深圳市物业管理办公室主任刘新云接受记者采访时，扳着手指一口气列举了物业管理带给深圳的数不完的可喜变化:物业管理推动了深圳城市建设的发展，促进了园林式、花园式城市的建设进程；物业管理和安全文明小区建设有效抑制了治安事件和刑事案件的发生；物业管理大大减少了消防隐患，凡物业管理的范围，极少发生重大火灾事故；物业管理使物业保值增值，促进了经济发展；物业管理提供的维修服务，有效延长了物业寿命，如近年开展的屋顶美化绿化和沿街外观的整治翻新，既美化了环境，又使物业焕然一新；物业管理为千千万万业主和住户创造了安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境；物业管理部门组织社区业主、住户开展形式多样的文娱体育活动，使住户之间关系融洽了，距离拉近了，建立起和睦相处的邻里关系；莲花二村、莲花北村、梅林一村成为旅游参观的景点，曾多次接待党和国家领导人和外国元首的视察；物业管理还使居民改变了消费观念，懂得了维护自己的权益，知道了花钱买服务这一市场经济的理念。

　　短短21年，深圳的物业管理蓬勃发展，获得全国物业管理最高荣誉称号的物业项目最多，对全国影响最大。去年国家批准的全国40家物业管理一级资质企业，深圳18家，占全国总数的45%；深圳有153个小区获建设部优秀小区、示范小区称号；一批在全国有影响的名牌企业，如万科、深业、金地、万厦、华侨城、中航、中海、鹏基等，成为行业的佼佼者；30多家公司在全国30个多个城市接管了物业。

　　深圳物业管理的政策法规较为完善，已初步形成体系，为物业管理企业保驾护航。如《住宅区物业管理条例》、《物业管理行业管理办法》、《物业管理资质证书管理规定》、《物业管理服务收费指导标准》、《优秀住宅区、优秀大厦、优秀工业区考评标准》、《房屋本体维修基金管理规定》、《物业管理合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《老住宅区整治改造实施办法》等等。这些政策法规的出台，奠定了物业管理行业在社会中的地位，维护了物业管理企业权益，促进了行业的发展，既保护了业主利益，又规范了物业管理企业和业主的行为。

　　新鲜经验层出不穷

　　“1拖N” 管理新模式--中海物业创立的管理架构，弥补了过去“小而全”的不足，即确定一个资深的区域管理中心，由它对周边N个小区管理处实行“4统4分的管理运作”(工作统一安排，分头实施；人员统一调度，分点驻守；管理统一标准，分片服务；财务统一收支，分别核算)。这种模式使管理服务规范化，管理和维修人员配比降低22%，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少两成以上。

　　ISO9000质量体系--深圳市已有上百家物业管理公司获得ISO9002或ISO14000国际质量体系认证。

　　智能化、信息化--通过追逐前沿科技来重点发展如电梯等共用设备的维修和调试，智能化设施的设计与施工，物业管理软件开发等项目，促使物业管理的关键环节由简单维护型、劳动密集型向改进维护型、知识密集型转变，保证了物业管理的科技实力始终与市场楼宇建设的科技发展同步，在服务市场和市场竞争中先声夺人。

　　集约管理、增质降价-- 深圳物业管理的发展主流。它符合当前物业管理国际潮流，有效地解决了管理成本高、收费低、企业难以维持的困难。据测算当企业面积超过100万平方米后，每增加50万平方米，总体管理成本可下降10%以上。

　　专业化管理--深圳市已出现专业型的清洁公司、保洁公司、电梯公司。小区的物管部门针对不同的服务项目，将小区的具体服务分包给专业公司，所支付的开销远远少于专门养一支庞大的物业管理队伍。这些公司专业性强，服务质量好，物业管理公司对一个小区的管理只需要一两个通过严格考试选出的高级主管人员便可满足要求。

　　个性化服务--根据不同的住户类型提供不同的服务，体现物业管理“以人为本”的宗旨。

　　无人化管理--1999年由万科物业倡导，是深圳物业管理的亮点。如景田城市花园基本看不见管理人员，但业主所需的各种服务却可随时提供，如开门、停车、浇花、收费等。此外，无人售货、自动取款、网上购物等与人打资金交道的窗口行业正朝智能化方向发展。小区管理由劳动密集型向科技型转变。

　　氛围管理--在住宅区内，注重营造出温馨、和谐的环境氛围，传播文明、现代的生活方式，感染、教育和约束在此氛围中生活的业主。由中海物业首先实践的这个模式迅速被许多住宅区接受并改进，给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化魅力。

　　一卡制--业主在小区内发生的所有费用，包括水、电、有线电视、电话、物业管理费、特别服务费及维修费用等，都可以通过一张卡全部解决。

　　打分制--通过一个衡量物业管理各环节的打分表，让物业公司洞察工作各环节的不足之处，同时让业主了解物业公司的工作业绩。这种管理制度透明公平，特别是数字化的考核，体现了管理的科学化。

　　管理报告制--业主和住户缴交的管理费用在什么地方，所花的钱值不值?1999年3月万科物业推出这一制度，每季度向业主汇报管理费的花销情况。

　　小区会所--新社区成功的标志。把住户吸引到会所里来，视会所为第二客厅，同时利用会所展开多种多样的社区文化、体育、娱乐活动，是新型物业管理公司追求的方向。

　　深圳的物业管理经验被全国许多城市所借鉴。随着改革的深入，经济的发展，科技的进步，观念的更新，意识的提高，人们对物业管理的要求日趋苛刻。如何适应形势，把物业管理推上新的历史台阶，创造更加灿烂的明天，这是我们面临的重大课题。

　　受深圳物业管理行业蓬勃发展的影响，九十年代初开始，全国绝大部分城市先后引进和推广了物业管理新体制。如今，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的30%，经济发达城市已达50%。作为中国物业管理的发源地，深圳一直是全国的旗帜。但种种迹象表明，物业管理覆盖面(特区内)高达95%的深圳，业主和住户对物业管理的投诉却越来越多，丝毫不给“旗帜”留脸面。据中国消费者协会公开的商品房投诉数据，20**年比前年投诉量递增5%，其中物业管理方面的投诉占了很大比重。传媒甚至预言，关系市民切身利益和代表城市文明形象的物业管理行业将在今年有一轮震荡。

　　业主住户:投诉有理

　　近年来，深圳物业管理方面的纠纷明显增多，出现了多起业主炒物业管理公司“鱿鱼”的事件，出现了业主和物业公司暴力对抗直至对簿公堂的现象。20**年，社会反响强烈的深圳“纽扣大王”小区被杀案，其判决结果给物业管理敲响了警钟。由于物业管理公司未全面、认真地履行合同义务，法院判令其承担违约责任，赔付死者家属10万元。这个判决表明，物管公司头顶除了光环，还有达摩克利斯悬剑。本案中，小区物业管理公司未对可疑人员进行盘问和必要的巡查，让凶犯在小区空房内潜伏了整整3天，最终导致惨案发生。

　　深圳物业管理取得了辉煌成就，这是不容置疑的。那么，物业管理的问题究竟出在哪里，业主住户投诉的焦点的什么?资深业内人士认为，有的是开发商和物管公司交接不到位；有的是两者相对独立，交接时权利义务不明确；有的是项目边开发边入住，物业管理滞后，出现问题没人管；有的是入住和物管同时进行，导致管理混乱。开发商和物管公司之间如果有经济纠纷，就可能直接损害消费者的权益。例如，房子出现门窗关不严、漏水等质量问题，消费者投诉并要求修理时，物管公司和开发商往往相互推诿，谁也不负责任，消费者像皮球一样被踢来踢去。

　　深圳前些年物业管理投诉总量中，有效投诉只占15%左右，其中绝大部分是由于业主与管理公司沟通不畅，形成误会甚至成见所至。20**年市住宅局物业监察处接到的物业管理方面的有效投诉突破千宗。这些投诉集中反映了“四乱”。

　　乱收费 深圳市有关部门对各类住宅物业管理收费标准有明确规定。如政府微利住宅小区按每平方米多层0.35元/月、高层2.60元/月收取；获市级“安全文明标兵小区”、“物业管理优秀小区(大厦)”称号的，收费标准可上浮5%，省级可上浮10%，国家级可上浮20%。但一些物管公司随意列定收费项目和标准，收取装修押金、清扫电梯费、换灯泡费、清运垃圾费、绿化费、保安费、卫生费、煤气管道安装费、电话线入户费等名目繁多的种种费用，高档住宅的乱收费现象更严重。有的物管公司为了多收费，虚报员工数量、虚设服务项目。消费者弄不清哪项该交，哪项不该交，该交的也不知道是否合算。如龙辉花园擅自将物业管理费从0.42元/平方米上调至0.52元/平方米，业主表达不满，联合起来向管理处讨说法，直至管理处许诺回调并将多收的管理费冲减，事态才告平息。景田紫×阁林先生投诉说，小区管理处另外按每平方米1.65元加收电费是不合理的。

　　许多工薪阶层人士感叹“买房容易养房难”--每月支付供楼款，还要交几百上千元物管费，却没有享受到多少服务。物管人员只是“站站岗、扫扫地、收收费”。

　　根据有关规定，购房者办理立契过户手续时，需要交付占总房价2%的公共维修基金。但一些物管公司收取了公共维修基金后，又向业主收取大中维修费，显然属重复收费。 还有许多业主反映，买了房还没入住，物业管理公司就莫名其妙向业主催收物管费。

　　乱开支物业管理公约有明确规定，物业管理公司应当定期向住户公布收支帐目、物管年度计划和小区管理的重大措施，同时接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。事实上，不少物业管理公司置若罔闻。 许多业主认为物管公司收取的费用与服务不成比例。交了管理费，却不知这些钱花在哪儿? 物管公司随意增聘保安员，且保安员的服装频繁更换，这些费用是否合理?物管公司不公布帐目清单，业主有疑虑，很容易引起纠纷。

　　乱处罚少数业主认为物管公司服务不到位，拒交物管费。物管公司不运用正当方式解决问题，而采取停水停电的手段“处罚”。家住龙华镇乐×花园的秦小姐告诉记者，住户已抄表到户，电费直接交给了供电局，但因没及时交纳水费和管理费，被停电2天。罗湖商业城的林先生反应，只要与住户发生争执，物业管理处动辄停电停水。这种做法扰乱了居民的正常生活，侵犯了消费者的权益，也激化了双方的矛盾。

　　乱承诺开发商向购房者承诺提供24小时热水或24小时电梯服务，但往往做不到。一些入住率不高或物管费入不敷出的高层楼宇，采用夜间停水、停电梯的办法“节约”经费。住户对此强烈不满，戏称为:清晨体验“上甘岭”，深夜哼哼“步步高”。 记者在某著名物业管理公司的BBS上看到一则投诉:“早上自来水像撒尿，凑合着还能洗把脸。今天倒好，滴水没有，只好用纯净水漱口、脸都没洗就上班了。这种状况还要维持多久呵?我受不了了!” 业主花钱买物业管理服务，没得到相应的服务还受到诸多限制，能满意吗?万一发生火灾缺水怎么办?老人孩子夜里生病电梯不开怎么下楼?晚上加班或有事回来晚了要爬楼梯，遭遇劫匪怎么办?

　　某小区会所图书室宣称有500多册精美图书供业主阅览。一位业主对这图书室的评价是:“不知从哪个垃圾堆里捡来的书，又破又脏，有的连封面都没有，挑不出一本可看的，或者值得一看的。这样的图书室还不如不办。

　　不信你也去看一看。一次收费一元，月票20元。”业主的说法也许有点夸张，但表明了他的失望情绪。

　　物管公司:有苦难言

　　中国物业管理的行业法规至今还没完全系统地真正建立和完善，物业管理企业与业主之间的责、权、利尚不明晰，笼罩在物业管理行业上空的“微利”阴霾仍未散去。

　　深圳某高层楼宇在购房合同中写明楼内安装合资企业生产的高级电梯，当业主入住后，却发现开发商安装的是另一厂家生产的，使用不久便“瘫痪”了的电梯。细心的人们会发现，为数众多的物业管理公司和房产开发公司是“父子”或“兄弟”关系，物业管理公司在接受楼宇管理时，没办法也不可能站在维护业主利益的角度对配套设施进行严格审查。 因此，在商品房开发过程中存在的后遗症很容易被带入物业管理中。此外，一些管理公司自恃与发展商有“血缘”关系，不愁费用短缺，无心提高管理服务水平，加之缺乏相应的管理法规，使物业管理的专业化、社会化、市场化水平受到很大限制。

　　业内人士称，我国加入WTO，对房地产界的冲击首先就在物业管理上。他们建议政府积极引导，加大力度推动物业管理实现公开投标制度。业主不仅要选聘质优低价的管理公司，还应对招标的资格、程序、评标人员的组成等作出相应的规定，最大限度地改变我国目前大多数房地产开发商与物业管理公司间的“血缘”关系。

　　据悉，南宁市已发出通知，不再允许房地产开发商兼营物业管理业务。广州市出台的《物业管理资质审定办法》大幅度提高了一级资质公司的标准，迫使物业管理公司壮大规模和提高服务水平，目的之一就是尽可能打破这种“血缘”关系，营造开发商与物业管理公司间更加公平、公正的竞争环境。

　　只有通过竞争来提高物业管理公司的服务水平和质量，推动更多的物管企业实行ISO9000质量管理体系标准，才能从根本上解决物业管理投诉多的问题，深圳物业管理企业才能在激烈的市场竞争中始终处于领先地位。

　　建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾指出，在物业管理的发展过程中，一些深层次问题已经越来越突出，加快物业管理的立法步伐已是当务之急。由于缺乏大法和行政法规，物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时处理；建管之间缺乏有效的衔接，物业管理企业因此代人受过；业主与物业管理企业平等互利、双向选择的新型经济合同关系尚未建立；物业管理公司应在自愿的前提下提供水、电、气费的代收代缴等全方位有偿服务。

　　深圳市物业管理收费标准是政府定价和指导定价相结合--安居房以政府定价为主(政府多有补贴)，商品房则以指导定价为主。管理费用分为四个档次，物管公司服务等级分为甲、乙、丙三级，甲级公司规模较大，提供的服务质量较高，收费相应较贵。市住宅局物业监管处的职责是，对有重大失误的物管公司进行考评，违规的给予查处，视情节轻重采取吊销营业执照、降级等处理方式。去年深圳有约10%的物管公司被降级处理。

　　谢家瑾司长提出了解决收费问题的办法:一是争取国家尽快制定物业管理消费货币化政策，在职工工资中相应增加物业管理消费支出部分，并在居民中树立物业管理消费意识；二是健全物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，对不同的消费群体，提供不同深度的物业管理；三是加强行业自律，建立约束机制。

　　“物有所值”的争论 物业服务究竟值多少钱?这一直是业主和物业公司产生矛盾的焦点。大多商品房的业主认为“管理费过高但没享受到相应服务”，对此，物业公司也有苦衷。一天扫一遍地和扫三遍地，也许在保洁效果上没有太大区别。找个退休人员或聘请训练有素的专业人员当保安都可以。但在两可之间作出选择后支付的费用却大不一样。

　　深圳一家资深物业管理公司的李总经理认为，物业管理公司作为企业，若长期没有盈利，就很难维持。现实的情况是，大多数物管公司仅靠收取管理费只能保本。老住宅区业主想按新建社区的标准和要求实现智能化管理，每平方米只交1元的管理费又要享受3元的服务，物管公司不亏才怪。李总坦言，物管公司最大的难处是，他们与业主在法律待遇上的实际不平等。

　　物业管理公司的违规行为有经济和法律诸多方面的监控，但对业主的违规行为却无得力的管教措施。即使业主无故长期拖欠管理费或擅自装修、影响小区整体美观等，物业管理公司只能“沟通劝说”。无奈下对业主起诉，几个月的管理费连付律师费都不够。

　　深圳某律师事务所的许律师认为，物业管理最为合理的方式是分类、分项服务。例如提供24小时保安巡逻、封闭管理、全新设施等各需多少费用，业主可自行选择高价格、高质量的服务，而收费低廉的只提供基础服务。

　　目前，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。物业管理已经发展成为一个潜力巨大的新兴行业。但是，有人说，中国的物业管理处境尴尬:一方面，它被经济学家称为“朝阳行业”，国家“十五”规划为物业管理行业指明了发展方向；另一方面，物管行业大面积亏损，业主投诉不断，物业管理企业叫苦不迭。朝阳与灰暗、理论与现实的强烈反差迫使深圳物业管理者进行更深层次的思考与探索。

　　国外物业管理启示录

　　物业管理在国外已有100多年的历史，相当一部分物管企业具有资金、技术和人才优势。国外的物业采取自主经营、物业的所有权与管理权分离的方式管理。业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司。政府一般不规定具体的收费标准，由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定。

　　新加坡--物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局1974年就提出了“共管式公寓”的概念，对政府建造的公共设备、设施及建筑附属物共有产权实行共管。例如小区内的游泳池、网球场、乒乓球室、健身房等全凭业主卡免费使用。

　　新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。例如对室内装修有非常严格的规定:政府出售的公共住宅，规定室内装修在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。同时规定住户装修须向建屋发展局申请装修许可证，由领有该局施工执照的承包商承包。工程装修完毕，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性并保证安全，对室内装修项目也有一系列的严格规定。

　　美国--设有专门的物业管理机构并拥有一批高素质的专业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会(IREM)是负责培训注册物业管理师的组织，总部设在芝加哥，有l00多个地方分会，注册物业管理师约有15000名，他们管理着全美8770亿美元的房地产，960万套住宅，76亿平方英尺的商业楼字。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，才能得到注册管理师(CPM)证书。此外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会(IFMA)，主要负责对物业设施的管理， BOMA则代表在物业管理过程中业主或房东的利益。许多协会办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，帮助物业管理人员优化知识结构，培养职业道德。

　　在美国，只要具备申请资格、符合法定条件，任何人都可以申请成立物业管理公司。管理人员必须持有大学毕业证书，有的管理岗位必须取得相应的专业证书。

　　日韩--日本和韩国的物业管理企业均需领取特许证才能从事物业管理，从业人员须经考试取得资格后才能担任管理职务。以日本人的一般收入计算，居民住房的每平方米物业管理费较低。物业管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一两个人负责管理一座一二十层高住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等公用部分的清扫、安全和公用设备检查等工作。

　　楼内没有物业人员或保安人员24小时值班，居民小区根本就不雇用这种保安人员。一般住宅楼的大门都是自动号码或呼叫锁，物业人员不随意进入任何居民的房门。一旦有哪家居民水、电、气等发生故障，住户可直接向有关公司拨打电话，维修人员很快就会赶到修复。

　　韩国和日本私权意识、等价交换意识很强。公众积极参与物业管理，业主接受花钱买服务的管理形式。业主如果拒付物业管理费是违背社会道德规范和国家法律的。物业管理公司由居民管理委员会选雇，居民委员会的成员由所有业主轮流担任。委员会负责了解业主的意见、要求，监督、检查物业管理公司的工作，同时设专人管理帐目。委员会所有成员的工作都是尽义务，没有报酬。

　　从容入世 与狼共舞

　　入世之后，按照总协定的要求，外国企业可以直接进入中国市场的各个领域，平等参与市场竞争。其中，物业管理行业是外商最想进入，也较容易进入的领域之一。

　　物业管理界不少人呐喊“狼来了”。其实，“狼”早就来了，只不过入世之后，来了“狼群”罢了。早在七八年前，境外物管企业就进入了国内。合资控股、“洋管家”入侵、国内物管企业进军海外三种“与狼共舞”的局面已经形成。在广州，最早获得全国城市物业管理优秀示范小区称号的丽江花园，开发之初就引入了“怡高”作为顾问，并进行了多年的合作。

　　有21年发展经验的深圳，作为全国物业管理的“领头羊”，做好了战前准备。万科、中海等一大批知名企业已具备了与国外同行同台竞技、逐鹿中原的条件。入世后还有几年过渡期，我们完全可以利用这段宝贵的时间制定应对措施，抓紧调整提高自己，形成后发优势。我们相信，物业管理企业一定能够顺利跨过入世这道坎，“克狼制胜”。

　　物业管理需要什么人才?

　　某权威杂志上的一篇文章认为，物业管理企业除个别部门外，大多数只要具备一般的技能就足以胜任了，他对物业管理企业最好的工作年龄段 “划了一个圈”:40至55岁。此君的理论显然处于“初级阶段”。

　　实际上，据考察过日本物业管理的深圳市物业管理委员会办公室主任刘新云介绍，日本物业管理公司的服务水平和人才的专业素质非常高。探测房屋的使用寿命，电梯的使用和维护，室外的绿化环境等都需要专业人才和先进的专用仪器设备。又以清洁工作为例:不同房间的墙面、地面采用什么类型的洗涤剂，各类家具电器如何除尘保洁，都由专家提出方案；室内空气质素、门窗及冷暖空调的送风均用精密仪器适时监测、调整；通风管道采用化学和机械方式定期清洗；物业管理公司的清洁工作者必须经过严格考核，高级清洁师职称由国家劳动部颁发证书，其专业学识和地位受到社会的承认。总之，大批具有本科、硕士和博士学历的年轻人已经进入了物业管理企业。这些是我国物业管理目前还无法达到的标准。

　　从近年劳动力市场的招聘情况看，物业管理人员的需求量一直很大，可惜能满足招聘单位要求者不多。全球著名的香港物业管理企业--第一太平戴维斯物业咨询公司、某《财富》500强企业在中国招聘物业租售助理，要求除英语口语流利、计算机操作能力强等基本素质外，还要求应聘者具备物业估价、租售代理专长；试用期月薪3500元，提供的福利非常优厚，工作环境优美，且能提供良好职业培训机会。若求职者认为自己的能力不止这个价还可以面谈。

　　这反映出目前此类单位求贤若渴，也说明物业管理专业人员匮乏。

　　由于物业管理行业在我国刚起步，尚未形成适合中国国情的现代物业管理理论，目前少数高校专科虽已开设物业管理专业课程，但所教内容并未真正涉及行业，有的只教物业管理技能的基础知识，难以适应现代化社会的需要。

　　有识之士认为，深圳应该率先组建物业管理产研学基地，即物业管理和科研机构、高等院校及相关领域的优秀企业联合，共同开辟物业管理企业的创利空间。例如，与本市大专院校合作，建立物业管理初级学员实习基地；与国内外高级管理人员教育学院联合，将小区建成培养高级物业管理人才的学校；建设物业管理人员输出基地；编制物业管理的声、光、电教材等等。中海物业公司与上海同济大学电子信息工程学院合作，已共同研制开发出大型物业管理软件、信息发布系统和高层楼宇对讲系统等楼宇智能化产品。

　　近期目标:走稳三大步

　　规范运作 竞争上岗--首先要规避法律责任。物业管理主要涉及民事和行政两大法律责任。民事法律责任是指物业管理因违反合约或管理过错给他人造成人身和财产的损害而必须承担赔偿等形式的法律后果，包括财产被盗、人身伤害、强制措施、管理失当、违背事约五种情况下引起的法律责任；行政法律责任是指管理公司的违法行为如偷税漏税、乱收费、排污超标等受到国家职能部门的制裁。只有依法循规，物业管理企业才能稳步发展。

　　现阶段，大量物业管理公司与房地产公司依然是亲缘关系。要健全物业管理法规，迈向公平竞争的轨道，必须打破谁开发谁管理的僵局。令人欣喜的是，深圳通过招投标方式接管物业已蔚然成风。万科物业顺利接管北京的国家建设部大院；大连万达已从深圳聘请著名专家执掌物业管理帅印；中海物业在全国接管物业面积超过600万平方米，成了全国物业管理的“第一大户”。

　　开源节流 蓄势待发--建设部副部长刘志峰在杭州举办的“中国物业管理发展论坛”上说，目前各地在制定物业管理收费标准时延用政府定价方式，主要考虑消费者承受能力，不能依照物业管理发生的成本，使部分物业管理收费背离价值规律，影响行业发展。为此，必须着手研究物业管理消费货币化政策，在职工工资中相应增加物业管理消费支出部分，提高职工的物业管理支付能力。这对物业管理公司来说，实在是让人心动的利好消息。

　　合理节约、挖潜增效是增加收入的主要途径之一。深圳市某花园小区充分利用雨水和处理后的游泳池清换水刷洗小区地面，一个夏季节水上千吨，节约水费近3000元。又如某大厦对不合理的公共用电系统进行改造，使公共电费由每月4万余元下降到2.2万元左右。这些改进措施保证了业主和物管企业的利益，达到了双赢的目的。

　　专业化分工使各项物管服务内容更广泛，有效降低了经营成本。如中海物业辖区内的清洁卫生工作已全部由专业保洁公司承担，实践效果明显。

　　物业管理行业受到投资者的重视。中华人民保险公司已在全国范围内推出物业管理责任保险，深圳于去年12月26日签下第一份保单。资本血液的输入，使物业管理具备了可持续发展的潜能。

　　行业规模 社区经济--按照行业标准，一个10万平方米的小区大概配备55名保安人员，25名保洁员，5名绿化人员，15名维修人员，10名物业管理员，即需要110人的物业管理队伍。深圳金地物业管理有限公司总经理陈必安认为，形成规模是未来物业管理发展的趋势。如果一家物业管理公司要管1000万平方米的小区，没有较高的管理水平和强大的整合资源能力，是很难驾驭的。发展社区经济既可以带来经济效益又可以方便业主，如社区教育业、文化娱乐业、家政业、商务、健康业等。

　　发展中的物业管理行业与其他行业比，显得瘦小单薄，只有骨架，难见丰腆的肌肉。专家指出，深圳物业管理的服务对象除住宅、工业区、商业区、医院、学校、部队外，还可开发广场、山林、湖泊、旅游区等自然物业和社会物业；服务内容不能局限于保安、清洁、维修三大类，中海物业开通“中海家园服务网”，向业主提供质优价廉的120余种特色服务就是很有意义的探索；要摒弃人海战术式的服务手段，可以利用高科技逐步减少十几万保安大军为突破口。

　　物业行业应与房地产业的租赁与销售、社区内的商品零售业与信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、教育业等诸多行业充分联合交流，构筑合理的多链条式物业管理产业结构，以此产生最大的社会效益和经济效益。例如，中海物业公司已湖南证券合作，实现了家庭大户室操作股市；与商品零售业合作，在社区内开办物业公司超市等。

　　远期目标:编织两张网

　　21世纪的物业管理必须建立“网络管理大平台”。面对现代科技的迅猛发展，以楼宇智能化、宽带社区网络为代表的高新技术在现代建筑中的广泛运用，物业管理行业赖以生存和发展的各种物业“硬件”发生了前所未有的变化。如何适应这一发展潮流，实现物业管理行业的科技转型，是摆在所有业内人士面前的一道“难题”。破译这道“难题”的“密码”是构筑“网络大平台”，即实现物业管理现代化。

　　初级网络--住宅是一个产品群，包含了环境、配套和日常生活的方方面面。物业管理要针对这个产品群建立“大平台”，让不同文化背景、不同层次的人们都在“大平台”管理下和谐地工作、生活；物业公司也需要利用这个“平台”，把大家联系起来，实现人与人之间的交流、沟通、理解，使物业服务人性化。网络化社区实现了管理者与住户的“零距离”沟通。

　　物业公司通过网上发布通知，组织社区事务讨论，接受和处理住户的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等。物业管理可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。

　　高级网络--自从世界上第一幢智能建筑1984年在美国出现后，美国、加拿大、欧洲、澳大利亚和东南亚等经济比较发达的国家和地区先后提出了各种智能家居的方案。美国家庭网络的发展，不仅牵动了许多行业，而且开拓了新的大市场。根据美国一家权威市场调查机构预计，今后两年内将有近1亿的家庭构建家庭网络。到明年，建设网络化家庭所带来的市场总值将高达4500亿美元，其中3700亿美元是智能信息家电硬件产品的价值，其余是软件和技术支持服务的费用。

　　住宅智能化是人类住宅的又一场新的革命。现代社会的家庭正在以家庭智能化带来的多元化信息和安全、舒适、便利的生活环境，作为一个理想的目标来追求。不久的将来，没有智能家居系统的住宅将会像今天不能上网的住宅那样不合潮流。目前智能化住宅之所以能作为房地产开发的卖点，也说明智能化住宅有它的市场需求。我国已密切注意到世界智能家居的发展动向，在《2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目实施方案》中，将建设智能化小康示范小区列入国家重点的发展方向。建设部要求“到20**年，大中城市中60%的住宅要实现智能化”。

　　专家预测，智能家居发展将大大推动我国实现家庭信息化进程。到20**年，真正理想的豪华“宽带智能家居”群就可能出现，深圳兴许还会提早一两年呢。

篇5：中小型民营物业管理的发展思路

　　中小型民营物业管理的发展思路

　　一、民营企业范畴的界定

　　探讨民营物业管理企业的发展，就要对民营企业有个清晰的界定。国内当前对民营企业这一范畴的界定不一，有认为它是私有的，有认为它是非国有的，还有人认为这一范畴不规范而主张取消。这些界定极不利于民营企业在理论上的澄清和在实践中的发展。我个人比较倾向经济学家张维迎教授讲的民营企业很大程度上实际就是指私营企业的观点。但范围界定要更宽泛一些，即民营企业是由某一民间集体不可分割的共同拥有全部或部分企业所有权。并直接或间接地去加以经营的经济实体。在这个范畴界定下，非国有产权、集体产权、国有产权参与但不占控股地位的企业组织形式都应该说是民营企业。

　　在市场经济的大环境下，新的物业管理企业如雨后春笋不断涌现。但在早期。很多物业管理企业是由房管所转制而来的，国有和集体的比较多。但随着市场经济的进一步发展，民营物业管理企业越来越多，包括诸多的房地产开发商自己组建的物业管理企业，也大都属于民营企业的范畴。

　　二、民营物业管理全业面临的外部环境

　　民营物业管理企业面临的外部环境事实上有两层含义，一个是作为民营企业所面临的外部环境，另一个是作为物业管理企业所面临的外部环境。

　　作为民营企业，目前面临着改革开放以来最佳的外部环境。国家无论从政策上还是从法规上都逐渐给予了极大的认同和支持。但是，作为物业管理企业所面临的外部环境却并不令人乐观。

　　首先是政策法规的严重滞后。随着物业管理在中国的迅速发展，物业管理企业不断涌现，物业管理中的问题也层出不穷。到目前为止，我国尚没有一部完整的、系统的物业管理法规。在这种情况下，开展物业管理工作缺乏依据，业主的合法权益和物业管理企业的合法权益得不到有效的保护，极大地阻碍了物业管理的进一步发展。虽然国家有关部委颁布了一些与此相关的法规，但这些法规缺乏系统性、完整性和针对性，且均为行政规章，没有上升到法律、法规的层次，显然已经远远落后于物业管理发展的速度。

　　其次，舆论宣传未发挥好的作用，业主物业知识缺乏。舆论宣传未发挥好的作用，一方面是缺乏明确的政策发展方向，另一方面就是某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德。肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊，热衷于典型事件的炒作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

　　三、中小型民营物业管理企业发展的探讨

　　1、发展基础

　　通过对企业外部环境的大致分析，我们可以看到民营物业管理企业的发展既面临十分有利的条件，也存在较为严峻的客观的困难。

　　首先，民营物业管理企业的发展应该得到政府政策的扶持。中国是世界上人口最多的国家，就业问题是一个突出的社会问题。个体私营企业在解决这个问题上作出了巨大的贡献。1998年末，个体私营企业的从业人数已经达到7823万人。物业管理企业从全行业来说是属于劳动密集型企业，有利于缓解就业，应该得到政府的大力扶持。

　　其次，民营物业管理企业的民营特性，决定了它能够做到“忍辱负重”。物业管理行业总体来说。技术要求不高，但对从业人员的从业素质要求却十分高，要求企业“用心”，其从业人员要有极强的服务意识，极高的心理承受能力，能够处理好与不同层次、不同性格、不同目的、不同需求的客户的各种沟通。民营的特性决定了这些物业管理企业要想生存，就要有极强的服务意识，约束自己，约束本企业的从业人员的行为、态度，在处理与客户各种关系过程中能够“忍辱负重”，而这些恰恰是民营物业管理企业的优势，也是其发展的动力。

　　第三，中小型物业管理企业存在着生存发展的合理性及其固有的结构优势。一个物业管理企业的管理对象如果横跨多个地域、多种物业、多个细分市场，就会由于地区支付能力的差异，每种物业，每个细分市场所需要提供的服务类别、服务层次、服务内容的不同，规模化和集团化经营是很难产生利益效应的，这样的现实决定了中国的物业管理市场不可能是少数的上百家或者几十家甚至几家垄断。

　　另外，在当前房地产业大规模开发越来越多的同时，个性化的物业、强调差别定位的物业也越来越多，这些新的物业为了开发其品牌。必然要求个性化的物业管理服务，个性化是一般大企业所不具有的优势，这就决定了这部分市场中小型物业管理企业依然有存在的空间。

　　2、面临的机遇

　　事实上，中小型物业管理企业目前面临着前所未有的发展机遇。第一个机遇就是中国加入WTO，加入WTO对我国物业管理行业的影响是双重的。首先，导致物业管理市场的扩大，尤其使物业管理利润相对较有保障的中高档的物业管理需求增加。其次，政府的行业管理和物业管理的法规和制度将更加完善，有利于中小企业在更为公平合理的政策环境

　　下参与竞争。第三，外资物业管理企业的进入，会带来新的竞争理念和管理模式。

　　第二个机遇就是个性化服务时代的开始。随着信息化的发展，人们越来越注重消费的个性化。物业具有个性化的特征，从而使人们对物业管理的需求亦呈现多样性，因此物业管理服务也要求个性化。物业管理企业不应该只是简单的工程设计维护以及保安、绿化等基本功能的执行者，更应该是个性化服务的提供者，个性化居住文化与居住艺术的挖掘者。个性化的东西不是工业化的大规模企业的优势所在，因此在这种现状下为中小型物业管理企业的发展提供了合适的发展空间。

　　第三个机遇是专业化服务的发展。专业化的发展趋势是业内人士和理论界都达成的一个共识。随着社会的不断进步。对于物业的日常管理维护保养的要求也越来越高，物业管理起到的将是统一组织、调度和资源整合与分配的作用。专业化服务是物业管理企业的发展趋势。而这些恰好弥补了中小型物业管理企业先天的人力资源不足等缺陷，通过服务集成化来发挥其管理优势。

　　3、发展策略

　　中小型物业管理企业虽然面临着诸多机遇。但是对每一个中小型企业个体来说，竞争还是残酷的，探索自身的发展也成了大家义不容辞的责任。有以下几个方面值得重视:

　　第一就是要有准确的市场定位。在管理上要有专业化水准，要有专门的针对对象和具体的细分市场。由于整体实力有限，中小型物业管理企业要做到有所为，有所不为，才能在细分市场的竞争中保持优势。

　　第二要选择合适的价值链增值环节。物业管理行业的基本增值环节可以分为三个:基本服务项目专业化操作;服务项目管理集成;增值服务。作为中小型物业管理企业，切忌走小而全的道路。要做服务集成，要向知识型管理型过渡，从根本上提升企业的生存和竞争能力。

　　第三要增强自身竞争能力。随着消费群体的日渐成熟，对企业文学性的描述宣传已经产生了质疑。如果中小型物业管理企业能够通过ISO9002系列认证，建立一套完整、规范的管理体系、工作标准和服务程序，企业的可信度就可以大大增强，竞争的砝码会在无形中加重。

　　第四要牢记“创品牌”意识。作为服务行业，其有形价值较少，更多的则是无形价值，而品牌则是物业管理企业最为重要的无形价值。创立品牌是中小企业发展的必由之路，要利用创品牌意识约束企业行为，带动企业壮大。中小型物业管理企业一般只管理一两个项目，所以其品牌战略应当与所管理的物业品牌紧密结合。通过物业品牌带动企业品牌。

　　当然，民营物业管理企业的发展离不开政策的导向。政府部门在政策上应该为物业管理市场的开放和扩大创造条件，打破物业管理一级市场的垄断，而形成开放的物业管理市场。而且在政策上应该为物业管理行业的竞争提供一个公平的市场环境。每个企业都是市场中平等的竞争主体，大企业和小企业孰胜孰负应该由市场来决断，而不应该因为其规模的大小与否而剥夺公平竞争的权力。这是与市场化的竞争法则相违背的。