及时发现持续跟进--浅谈装修管控心得案例
漕湖花园小区是农村拆迁安置小区,所居住的人群是以拆迁安置的失地农民为主。为响应政府的相关政策,大家搬离了生活了很久的家园,来到一个全新的、陌生的生活环境。在这样全新的生活模式中,很多业主的生活习惯、观念意识尚未改变,这些因素无疑给我们的日常物业服务提出了更高的工作要求。这在装修过程中就体现得分外明显。下面与大家分享一个案例:
我服务处在日常装修巡视过程中获知10幢104室业主有在底楼阳台开一扇门方便维修电机的想法,若这一想法成为事实,将是一例明显的违规装修,肯定会给后续装修管理造成困难。既然已经及早发现了这个苗头,我服务处积极部署,力争将这一苗头“扼杀”在摇篮中:我们立即要求门岗保安加强管控该户装修材料的进入;巡逻人员加强盯防;在现场查看后,专门调整一个探头24小时让监控人员监视,如有异常情况须立即通知保安班长赶赴现场做应急处置;同时,安排管理员主动上门核实。经核实情况属实,管理员当即对其进行说服规劝,说明厉害,劝业主考虑整栋业主的利益,并说明这是严重违规行为,我服务处绝不允许此类现象发生。在规劝无效的情况下,要求相关人员密切关注动态,并及时与社区、联防做好沟通,随时做好紧急应对及配合工作。就这样,管理员持续上门做工作,保安队员们则联合联防、社区人员在业主欲强行破坏阳台墙体时强力阻止。
在这样的持续管控下,经过两个多月的时间,业主主动到服务处沟通解决办法,我服务处则立即答应积极为他寻找合适的维修电机场所。业主最终采纳了服务处的建议,承诺放弃违规的做法。
在这件事上,我们认为在日常物业服务工作中首先要学会及时发现问题,并及时做好应对举措,这样在事情发生时我们才能争取主动地位,此外,我们还要持续关注事态发展并调整应对方针,学会善于联合其它力量共同参与并解决问题。
在装修管理中,我们要格外把工作做在前面,善于发现不良,苗头并多种渠道预防,只有这样才能杜绝违规装修的发生。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2:物业项目人力资源(保安员工)成本管控思考
关于物业项目人力资源(保安员工)成本管控的思考
临近年关,保安员工缺额问题显得尤为突出,已经严重影响到项目(服务处)的管理服务品质。据保安部的统计:20**年度经过培训分配到岗为248人,各项目离职人数多达151人,而目前的编制只有191人。不知道大家看到这组数据作何感想。而对于保安部来说,压力是巨大的,目前正在全力拓展市场招聘渠道,以尽量满足各项目(服务处)的需求。
但是,保安离职率如此之高,对于这个问题是否引起我们各个项目(服务处)的重视了呢?培训界有句流行的话:“员工离职80%的原因是由主管(是指掌握一定资源,能够调动、指派、控制和影响他人言行的人)造成的”,归为一句话:“员工因公司而来却往往因主管而去”。
大凡做管理的人都会有一个成本管理的概念。大家也都知道物业管理行业发展至今,竞争愈加激烈,已有的行业利润空间也愈加缩小,作为一个劳动密集型的服务行业,我们公司一直开展节能降耗,降低成本,控制各种资源的浪费,以建设节约型企业,但是我们是否忘了人力资源(保安员工)才是我们公司最大的成本,并且已经严重影响到企业的发展。
公司在发展,职能在转变。目前保安队伍的管理职能已划归各项目(服务处),这对我们各项目经理(服务处主任)和管理员提出了一个新的课题和挑战——对人(保安员工)的管理。那么对保安的管理究竟该如何管理呢?笔者有幸走进深圳,观摩深圳物业的管理模式,发现深圳物业的保安员工队伍相对比较稳定,流失量较小,处于 15%——20%之间,最低的只有7%。下面笔者就深圳物业的各项目(服务处)的一些做法来与大家分享:
一、多层次的沟通,有效地进行“上令下达、下情上传”,使上下相通。
1、服务处主任不仅听取保安队长(主管)的日常工作汇报,还经常深入班组,跟队员进行交流,倾听员工心声。
2、队长(主管)每日跟班进行工作检查,跟队员进行交流,为队员提供作业支持,解决队员工作和生活上的问题。
3、队员可以通过OA软件上网浏览公司网页,可以通过“员工之声”栏目评价服务处的工作,反映工作中存在的问题.
二、做好培训工作,为员工提供智力平台和能力支持
1、服务处定期组织管理人员(含保安队长、班长)参加培训,主任亲自授课(侧重于公司理念、管理流程和方法);
2、保安队长(主管)每周对岗位队员组织两次培训(岗位技能和形体训练),每月对所有在岗人员进行轮训一遍,并组织考试,考试结果纳入月度考核;
3、鼓励员工自学和参加各类职业技术培训。
4、实行班长导师制,以帮助新员工进入角色,消除新员工的不适应感。
三、文化活动的开展,塑造员工的心态、激情和归属感。
1、组织保安员工开展拓展运动,如爬山、远足等活动;
2、组织保安员工参加各类比赛活动:如象棋、扑克牌、羽毛球、歌咏和演讲比赛等;
3、组织保安员工参加社区活动,让队员跟业主互动联谊;
4、节日期间的主题活动;
5、每月为过生日的员工举办生日聚会。
四、制度为先,创造平等竞争的氛围,认同员工价值,较好的满足员工心理深层次的需求。
1、推荐保安员工转岗、评优和晋升都要进行民意评比。其中服务处领导的评价占40%,而广大员工的评价占60%,体现出公平、公正和公开的原则。
2、项目(服务处)的领导立场分明,明确坚持什么,反对什么。对表现好的队员公开地予以称赞,表达赏识和关注,实行心理激励和价值认可。
五、建立员工离职预警机制。
一般来说,员工离职酝酿过程可以分为八个阶段。
1、对现有工作不满;
2、想换工作;
3、考虑换工作的得失;
4、考虑换一个什么工作;
5、获取相关的求职信息;
6、新工作与原有工作的比较;
7、离职思考;
8、申请离职。
组织中的各种因素会形成员工对组织的态度。如工作满意度、组织承诺等;有了这种态度,又考虑到经济因素、人才市场的供求状况等,员工会产生离职意向;有了离职意向,加上条件允许,员工就可能离职。在一般情况下,员工离职不是突然的,因此在企业中建立员工主动离职预警机制,提前了解员工的心理状态,及时改善影响员工心理的相关条件,可以化解员工的离职的动机,防范员工离职给岗位造成真空,造成很大的损失。可以利用下面员工主动离职的菜单进行检测:
他是对公司的发展充满信心?
他是否认为他在岗位的付出跟他的收获成正比?
他是否适合目前的岗位?
他的晋升路径是否通畅?
他是否感到公司的制度是公平的?
他是否抱怨增多,并提出更多更高的要求?
他是否工作态度恶劣,不再追求上进?
他是否常利用各种机会批评现有管理方法、措施?
他是否常和上级和同事发生冲突?
他是否经常迟到,最近以各种理由请假的次数增多?
他是否表现得越来越嚣张?
……
针对员工存在的问题,要及时与有偏见的员工沟通,采取切实可行的措施,消除偏见,加强相互理解。未雨绸缪,就能较好的控制员工的流失,降低员工离职所带来的损失。
以上就是深圳物业各个项目(服务处)的一些具体做法,希望我们公司的各项目(服务处)能从中学习和借鉴,探索出一套行之有效的管理办法。
篇3:物业公司应该收取装修管理费论述
物业公司应该收取装修管理费的论述
更正:中国物业管理协会网“法律咨询”20**年6月12日发表的《物业公司是否有权收取装修管理费?装修管理费该不该收?》一文的不当法律关系误导
该文作者讲解论述结果是:物业公司不无权收取装修管理费,不应该收取装修管理费。
本人观点是:物业公司有权收取装修管理费,应该收取装修管理费。
依据有三:
一是,详见《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令[20**]第110号)相关规定,特别是第十六条,及其第(七)款,规定物业公司装修管理协议应当包括“物业服务费用”。这也是物业管理服务相关法规的组成部分,是有力的依据。
二是:国家相关法规规定,要求物业服务企业对装饰装修进行管理服务;但是,我们的物业费的构成却没有该项费用;就是说,装饰装修管理服务是物业费构成以外的物业服务费用;物业服务企业是应该有权收取装修服务费用。
三是:我们理顺了上述法律和行业关系,那么物业公司在对装修管理方面,事实上是耗费了较大的人力物力。参照当今市场运行法则,物业公司是完全应该收取装修管理费的。收取标准不一,应是地方政府相关部门没用制定细则所致。
建议中国物业管理协会法律咨询部,再重新审视此文章。避免群众误解,减少业主与物业公司之间的矛盾,共同和谐绿色物业!
篇4:试述依法加强物业小区装修管理
物业管理是一个综合性较强的服务性行业,其中对业主单元的二次装修管理就是重要内容之一。由于目前开发商建造的居住物业绝大多数是毛坯房,物业交付使用后,会有较长一段时间的装修搬迁期。这段时期是小区秩序最乱、对物业的人为损坏最严重、治安和消防管理难度最大、引发各类矛盾和纠纷最多的时期,因此,重视和加强对装修过程的管理,并达到有效管理的目标,就是抓住了物业管理很主要的重点和难点工作之一。有效的装修管理将为今后日常物业管理打下良好的基础,也有助于物业管理企业树立自身的品牌形象。
一、制订规定,宣传引导
目前,我国有关房屋装饰装修的法规和地方性文件是我们进行装修管理的主要依据,除了物业管理的相关法规外,还包括《住宅室内装饰装修管理办法》、《环境污染防治法》、《消防法》,上海市的《关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知》和《上海市住宅装饰装修验收标准》等等。
物业管理企业要依据政府的法规,结合不同物业小区的实际情况,制订适合于本物业小区的装修管理规定,这样形成的装修管理规定,应该成为物业小区装修管理的作业规程,对装修活动的相关各方都具有约束力。
装修管理规定制定以后,要利用多种途径和方式广而告之,大力宣传,把引导、www.pmceo.com教育和培训的工作做在前头。比如,将装修管理规定放到开发商的售楼处,或者张贴在建筑施工现场某个醒目的位置,让业主/准业主们事先了解有关规范和要求,销售人员也对购房人进行宣传解释,可以减少很多将来可能发生的矛盾和纠纷。在这样做的小区,经常会看到有业主/准业主在抄录装修管理规定的有关条款,有业主/准业主在就有关问题进行咨询,随后,他们会在确定装修方案时加以考虑。
二、重点管理三个主体
装修管理所涉及到的三个主体对象是──业主/使用人、物业管理企业、装修施工单位。
业主是装修管理这一主要矛盾的主要方面,把业主的问题解决了,装修管理就成功了一大半。但由于绝大部分业主都太在意居室装修,他们既很少了解装饰装修的有关法律法规,又不很在乎局部单元对整体建筑的影响,习惯于以各自的审美情趣追求个性化的最大满足。所以才会有各种不规范、不道德、不合情理、甚至违法的装修行为屡屡发生、层出不穷。因此,加强对业主的宣传和引导非常重要。更深层次的考虑,是因为业主自治管理在一定程度上掌握着该物业小区在以后日常物业管理的生杀大权,自治管理的决策错误,轻则导致物业使用功能效率低下,造成物业贬值,重则会使物业不能正常使用,甚至楼塌人亡。
物业管理企业是装修管理的责任人和执行者,因此,物业管理企业对装修管理重视程度的强弱和投入管理力度的大小,都直接影响到装修管理的有效性。物业管理企业加强对装修的管理,应落实在以下几个方面:
1、制定一份适合本物业小区的装修管理规定,并开展广泛的宣传引导工作;
2、对物业管理员工进行培训,使之全面、正确地了解和理解装修管理规定的各项条款内容,并能对相关问题给予解答;
3、明确规定各岗位人员在装修管理中的职责和作业要求,以及制止和纠正违规装修行为的处理方案;
4、在装修搬迁高峰期间,增加必要的人力和财力的投入;
5、加强对装修施工单元的巡视检查,随时记录有关事项,及时处理各类违章违规行为和现象,必要时向有关主管部门报告,直至诉诸法律;
6、适时修缮因装修施工而损坏的地面、墙面、顶面等公共部位和设施,随时清除各类黑色广告;
7、有效地组织建筑材料搬运和建筑垃圾的清运。
装修施工单位是装修管理的主要对象,对施工单位的管理要严肃、严格,特别是对小型装修公司、装修游击队等更是如此。在施工单位办理装修施工手续时,要严格审查施工单位的资质证书和施工人员的上岗证书,谨慎审核装修施工图纸,严格控制施工人员出入证的发放,并将有关材料登记记录在案。要对全体施工人员讲解装修管理规定,特别要告知禁止行为和禁止敲凿的部位,并根据上海市房屋土地资源管理局的规定,与施工单位签订《住宅装修管理协议》。物业管理企业给施工单位签发的“住宅装修开工书”应张贴在装修单元的进户门上,以此作为标识,一方面是向邻里之间进行告知,另一方面便于物业管理工作人员的检查监督。
在市场经济环境下,作为一种管理手段,向装修施工单位收取一定数额的保证金是合乎规范、情理和行之有效的,应该推行。保证金可用于对装修施工单位违规违约行为的处罚,也可用于对公共地方公共设施损坏的修缮或赔偿。不收保证金
篇5:物业项目保洁分包服务质量管控程序
物业项目保洁分包服务质量的管控程序
1. 0目的:
促使分包公司提供的服务达到我司制定的服务标准,营造整洁、优美、和谐的生活和工作环境。
2. 0控制方式:
2.1项目公司保洁主管每日对分包服务工作进行巡视检查,发现问题记录并及时通知分包公司纠正解决。
2. 2主管部门每月定期对项目公司保洁工作进行抽样检查,将检查中发现的问题提交分包负责人整改,如因对方失职造成我公司的声誉受损的,并在该公司服务费中扣除部分费用作为罚金。
2.3经多次整改本季度内连续书面通告三次的,我司有权根据双方合同约束要求终止服务。
2.4每月楼检,会同项目公保洁主管和分包公司现场负责人共同进行清洁质量检查评比,并建立服务质量记录。
2. 5发现严重影响服务质量的问题,应及时要求分包方终止清洁服务。
3. 0 检查内容及方式:
3.1首层地面(含绿化地带):抽查红线范围内500平方米的地面(每次抽查的区域不同)。
3. 2首层大堂的地面、墙面:抽查其中大理石地面、墙面保养情况。
3. 3 标准层通道的地面砖、墙面砖、公共设施、设备:每栋抽查标准层,检查地面砖、墙面砖、消防栓、防火门、排风口、后楼梯扶手、垃圾桶摆放处等地是否清洁卫生,能否达到我公司制定的标准。
3. 4下水道、污水井(含地下室内部分):抽查下水道、沙井、污水井。查看是否达到规定的清洁标准。
3. 5地下室管线、天棚、地面:抽查管线、天棚、地面等责任范围的保洁程度是否达到标准。
3. 6楼宇的天台、设备层地面、公共设施:抽查楼宇天台、设备层地面及公共设施的卫生状态。
3. 7不锈钢部分(电梯轿厢、外厅门、地面警告牌、围栏等):电梯轿厢每栋抽查一部电梯;电梯外厅门在检查标准层公共设施时一并检查。每栋抽查警示牌、围栏等。
4.0检查标准:
参照《保洁服务质量标准》。
5.0质量记录及表格
《清洁工作整改联络单》
《保洁服务监督检查表》
《保洁服务月检表》
《消杀记录表》
《垃圾清运记录》