篇2：物业管理案例:借口管理不善 欠费法理难容

　　物业管理案例：借口管理不善，欠费法理难容

　　案情介绍：

　　1999年12月4日，珠海市某国际花园业主关小姐来管理处投诉，说她家发生了盗窃案，卧室内梳妆台上的14000元现金被窃，要求管理处赔偿损失。管理处立即打110报案，并赶赴现场，发现门窗完好无损，室内毫无零乱迹象，且客厅内桌上和沙发上关小姐两位哥哥的公文包内裸露出的不下4万元现金均丝毫未动，而且关小姐和其哥哥的女朋友的神态都很但然。不久，派出所和110干警赶到，勘查了现场，然后很严肃地进行讯问并记录。关小姐开始闪烁其辞，而后变得惊慌失措，答非所问。最后，干警们严肃地告诉关小姐和管理处人员：“报假案是要受到法律处罚的，当然我们会尽快侦查本案线索”。

　　从此，关小姐以管理公司管理不善，保安失职为由拒付水电费、停车费、管理费，在小区内和社会上广为散布各种影响物业管理公司形象的负面消息，且常到管理处追问破案结果，并要求免交所欠累积费用。管理处张主任也答应关小姐可以等到结案时再付欠款。但此案至今未破，关小姐至今不付任何费用。

　　本案焦点：

　　1、关小姐能否以管理不善和保安失职为由拒付水电费、停车费，管理费？

　　2、管理处张主任这种折衷方法有无法律依据？

　　3、关小姐到处投诉并肆意抵毁物业公司，物业公司能否向法院起诉并要求关小姐承担相关法律责任？

　　4、物业管理公司对业主的人身安全和室内财产承担保障和保管责任吗？

　　法理分析：

　　我们在此无需评价关小姐是否报了假案，只是就事论理，即关家是否使用了水电、占用了车库、享受了服务，如果“是”，那么享受了权利就要履行义务，关小姐以管理不善和保安失职为由拒付甚至要求免收这些费用，显然是站不住脚的。该小区由于种种客观原因，供电局仍无法实现电费抄表到户，因此电费是每月统一从物业公司帐户上划拨。关小姐不交电费，直接违反了《中华人民共和国电力法》第三十三条第三款“用户应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，按时交纳电费”的规定；另外物业公司从一开始就实行了二次供水，关小姐不交水费违反了《中华人民共和国水法》第三十四条“使用供水工程供应的水，应当按照规定向供水单位缴钠水费”的规定；不交停车场费，严重违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定；关小姐在1999年3月入伙时既签订了入住合同，又签订了《业主公约》，而且与物业公司办理租赁车库协议。显然，关小姐拒付停车场费和物业管理费违反了《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”和第八十八条“合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务”的规定；同时违反了《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款”和第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款”；第三百九十八条“委托人应当预付处理委托事务的费用，委托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”和第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬”等有关法律规定。

　　关小姐以家中丢失现金认定物业公司管理不善，保安失职而拒付包括员工工资在内的管理服务费，严重违反了《中华人民共和国劳动法》第三条关于劳动者享有“取得劳动报酬的权利”的规定，损害了管理人员、绿化工、清洁工、水电工、维修工、保安员等全体人员的合法权益，同时建设部第33号令第十三条规定“住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与和监督住宅小区的管理。”关小姐不依法交费，严重损害了物业公司的经济利益和全体业主的合法权益，物业管理公司应当依据第33号令第十四条的有关规定，对关小姐这种不照章交纳各种费用的行为予以批评教育，责令交纳，并可要求其支付滞纳金。

　　商品房住宅须按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的原则规定和国务院发布的《城市私有房屋管理条例》和建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》来实施管理，总的原则呈“自有、自住、自管”。在物业管理的实施过程中，主要是划清自有产权与共有产权部分的界限，责任及相关费用的分摊为凡自有产权部分的管理、维修和养护均由业主自行负责并承担相应费用；若干业主共有产权部分的管理，维修和养护由共有业主负责或委托物业管理企业管理并按业权份额分摊费用。关小姐入伙时接受了开发商的委托合同，理所当然必须支付管理费用。管理处张主任曾多次打报告到公司，请求公司领导同意减免关小姐家的费用，因为管理处已疲于应付。我们不难体会张主任的艰难处境，但张主任的权宜之计只能是一种纵容关小姐违法的行为，也没有任何法律

法规支持这种变相的违法行为。按以上法规规定，张主任既无权迫于压力推迟收费，更无权减免任何业主的各项费用，因为管理费是为全体业主提供公共服务而收取的费用，单独“惠”及一家，则必然“伤”及全体。

　　无论按《中华人民共和国消费者权益保护法》、《民法通则》，还是物业管理的有关法规，关小姐的投诉大多是无效投诉。但管理公司因这些投诉招自各方调查和指责不断，并且关小姐上网发布信息，极尽挖苦抵毁之能事，严重影响了公司的正常工作秩序，也极大地损坏了公司的良好企业形象。从法理上说，侵权行为人对这种损害结果要依法承担一定的民事责任。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第二款“公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。”；《民法通则》第一百零一条“公民、法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉”，第一百二十条“公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，恢复名誉，消除影响，赔礼道歉，并可以要求赔偿损失。法人的名称权、名誉权、荣誉权受到侵害的，适用前款规定”；《中华人民共国刑法》第二百四十六条“以暴力或者其它方法公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。前款罪，告诉的才处理，但是严重危害社会秩序和国家利益的除外。”实际上，事情发展到这种地步，物业管理公司拿起法律武器，反击这种侵权行为是最明智的选择，也是最有利的时刻，这是法律赋予法人的基本权利，也是维护行业利益的职业道德和起码觉悟。

　　物业管理公司对业主的人身安全和室内的财产不负保障和保管责任。尽管时至今日，行业内对此仍处于一种一知半解的混饨状态，但建设部第33号令第二条第三款规定“本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。”无论是该条规定还是《办法》实施细则，毫无疑问其确切管理范围和项目是业主的共用、共有、共管部位。《城市私有房屋管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》及《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》的基本原则是实行住房所有人“自有、自住、，自管”，那么，就物业管理而言，物业管理企业受委托负责的只能是共有、共用、共管产权部分或部位的管理、维修与养护。也就是说，物业管理公司维护管理的是基本封闭式小区内的公共部位，包括治安在内，维持和保障的乃是公共秩序，如果业主和使用人的人身安全和财产安全在小区内的这些部位受到威胁或损害，物业公司就负有一定的责任，而在业主室内（即自有、自往、自管部位），物业公司只能协助管理，却无法承担未委托的管理责任。简而言之，物业管理公司对业主的人身安全和业主的室内财产不承担保障和保管责任。

　　案件点评：

　　收费难、投诉多是困扰物业管理行业的两大现实问题。在目前体制不完善、法规不健全、观念很落后的现实情况下，物业管理公司企图回避矛盾，逃避现实，绝对不是明智之举，甚至会适得实反，事与愿违。中国物业管理的健康发展，需要全体物业管理人勇敢地直面现实，不断学习，调查研究，发现问题，对症下药，加强宣传，说服教育，化解矛盾，积累经验，创建理论，完善法规，规范市场，指导实践。问题、分歧、误解永远存在，同样，物业公司”一家服务大家“，也只能做到有则改之，无则加勉。