篇2：小区水、电管理与控制难点分析和对策

　　小区水、电管理与控制难点分析和对策

　　水、电费支出，在住宅小区物业管理服务经营成本中所占的比例，仅次于人头费，列第二位。现阶段，住宅小区水、电管理与控制面对的情况十分复杂，很多因素都可以对其造成不良影响，从而增加物业服务企业的经济负担。情形严重的，甚至可以危及企业的生存。

　　一、来自“专变”的压力

　　对于物业服务企业来说，用电管理与控制的压力，主要来自“专变”这一供电方式。

　　目前，长沙地区住宅小区的电力供给有“公变”与“专变”两种方式。两种方式的区别在于，一是供电设施设备的产权隶属关系不同。若是“公变”，小区供电设施设备的产权归属于供电部门；若是“专变”，产权则归属于小区全体业主。二是对最终用户的界定不同。若是“公变”，小区业主和为小区业主提供服务的物业服务企业均为供电部门的最终用户，供电部门根据最终用户的实际用电量分别向他们收取电费(物业服务企业承担小区电梯、水泵、智能监控、公共区域照明等共用设施设备及自身办公、生活用电的电费)；若是“专变”，则小区的最终用户仅为物业服务企业，供电部门根据小区用电总量(包括业主用电、电力损耗)向物业服务企业收取电费。

　　显而易见，“专变”方式有利于供电部门，而不利于业主和物业服务企业。由产权隶属关系所决定，“专变”条件下，供电部门不承担小区供电设施设备管理、维护以及中、大修的责任和义务，这一责任和义务属于小区全体业主。由于对最终用户的界定不同，“专变”条件下，供电部门将原本应由其承担的小区用电管理责任以及小区供电损耗轻而易举地推给了物业服务企业和小区业主。国务院颁布的《物业管理条例》第四十五条关于“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，难以落到实处。

　　“专变”给物业服务企业带来的管理难度及经济压力主要反映在以下几个方面。

　　1、管理难度大、成本高。

　　“专变”条件下，供电部门不花任何代价便将住宅小区电力供给的管理责任“委托”给了物业服务企业。物业服务企业因此具有了双重身份，对于供电部门来说，其身份为消费者；对于小区业主和物业使用人来说，其身份为管理者。为确保小区正常供电和用电安全，物业服务企业必须按有关规定配备相应的管理人员和专业技术人员对小区供电进行全方位的管理。这其中包括抄表收费或卖电，用电监管(窃电现象时有发生)以及供电设施设备的管理与维护等。

　　近年来，各地最低工资标准上调幅度加大，长沙地区，月工资2000元(工资、社保及各项补贴)以下已招聘不到合格的技工，由于电力供给一刻也不能中断，且安全责任重大，故无论小区规模大小，仅供电工作人员定编至少在3人以上，有多处配电间的住宅小区，需要的人员则更多，这无疑大大提高了物业服务企业的管理成本。长期拖欠电费，无理拒交电费，窃电等现象在住宅小区或多或少地存在，这不仅增加了供电管理工作的难度，而且也使物业服务企业在经济上蒙受损失。长沙地区开发建设较早的商品住宅，客户用电大多采用机械表抄读，系先用电后付费。这就给极少数业主和物业使用人恶意欠费提供了方便。窃电是一件极不光彩的事，为正人君子所不耻。但这种现象客观存在，而且窃电者的窃电手段也与时俱进，花样繁多，有在电表上做文章的，有在线路上动手脚的，也有在充值卡上下功夫的，令人防不胜防。若物业服务企业对此缺乏有效地监管，任其泛滥，则后果不堪设想。

　　2、垫资压力大。

　　“专变”条件下，供电部门视物业服务企业为住宅小区的唯一最终用户，签订供电合同时，物业服务企业必须代业主向供电部门交纳数十万元押金(各处标准不一)后方能用电。若日后欠缴电费，供电部门则在其押金中扣除，无押金可扣时，则作停电处理。对于物业服务企业来说，押金只是其垫资中的一项，另一项垫资就是为业主和物业使用人先行交纳电费。这两项数额巨大的垫资使原本资金量不足的物业服务企业不堪负重。且不说利息的损失，一旦业主、物业使用人欠费达到一定量时，其资金链极有可能中断，进而直接影响企业的正常经营。

　　3、电能损耗--一笔不明不白的开支。

　　住宅小区电力输出的电能损耗主要为变压器损耗和线路损耗，其量不容忽视。例如一台额定容量为1000kvA的变压器，每月运行电耗大约在135kwh左右，一个月以30日计算，约4000kwh。一般情况下，10万建筑平方米左右的住宅小区，变压器容量配置均在3000KVA以上，仅变压器电能损耗就相当惊人。“专变”条件下，住宅小区的电能损耗是由业主和物业服务企业共同承担的。根据现行的物价政策，业主承担损耗的部分是固定的，为其用电量的6%。

　　事实上，影响住宅小区电能损耗量的因素很多，且难以量化，如变压器装机容量配备的合理性及多台变压器之间的连结方式，小区容积率高低对供电线路长短的影响以及业主入住率高低对用电总量的影响等等。总之，住宅小区的电能损耗远远高于6%，且具有不确定性和不可控性特征。物业服务企业除承担小区共用设施设备及自身的办公、生活用电费用外，还要不明不白地承担一笔数额不小的电能损耗费用。

　　4、大、中修及更新改造经费无从落实。

　　住宅小区供电设施设备由配电间、变压器、高低压控制柜、供电线路、电度表组成。由于维修资金归集不到位(20**年前，政府对此未作强制性规定)和启动维修资金的程序不具备可操作性，一旦供电设施设备出现重大故障和损坏，动辄数千元、数万元的维修、更新经费就无从落实，无奈之下，只能由物业服务企业支付或垫付，这无疑加重了企业的经济负担(我公司管理的住宅小区就曾发生过变压器、高压控制开关大修或更新的情况)。开发建设时间较长的住宅小区，由于设施设备的老化，普遍存在这方面的隐忧。

　　二、来自供水的压力

　　住宅小区的自来水供给，虽无电力供给的“公变”、“专变”之说，但就其设施设备的产权归属、最终用户的界定以及供水部门与物业服务企业、物业服务企业与业主之间的关系而言，完全类同于电力供给的“专变”。凡“专变”所能带给物业服务企业的不利因素，如垫资、损耗、管理难度大、维护成本高等，在住宅小区的自来水供给中同样存在，故本文不再就此作深入的分析和论证，只是提出自水来渗漏这一住宅小区给水系统最常见的故障，同时也是物业服务企业给水管理工作中的重点与难点交予同行们研究和讨论。

　　造成给水系统渗漏的原因很多，其表现形式也呈多样化。但其中危害最大的莫过于地下给水管道破裂或折断所引起的自来水渗漏。这个问题之所以不可小视，是因为错综复杂的地下给水管网系统一旦出现管道破裂或折断，其直接后果是经济损失大，故障判断排除难，严重的可以造成供水中断，从而影响小区业主的正常生活。

　　任何一个住宅小区都可能出现地下给水管道破裂或折断的现象，地形复杂的平面小区(别墅类)发生机率更高。这是因为目前商品住宅给水系统常用的管材为硬质聚氯烯管。这种管材相对于镀锌钢管、无缝钢管、铸铁管、混凝土管来说，具有质轻、流动阻力小、易加工等特点，但耐冲击力差，易老化，地质沉降变化容易使其破裂、折断。若建设过程中管道铺设、调管接口、管道试压等环节的施工达不到规定要求，则隐患更大。我公司管理的一个别墅住宅小区，近年来每年爆管达10数次以上，如不及时处理，自来水白白流失，经济损失不可估量。另有一个住宅小区，一段时间内，地下停车场排水管水流量剧增，查来查去，竞然是相邻住宅小区的地下给水管道破裂，至使渗漏之水从我公司管理的小区的地下停车场排水孔排出。根据水流量判断，仅这一次故障，这一住宅小区因自来水流失造成的经济损失高达数万元。

　　三、对策

　　综上所述，由于受经济体制、民众消费观念以及住宅配套建设品质等多重因素的制约和影响，住宅小区水、电供给的管理与控制工作，难度较大。但只要我们对此给予高度重视并努力将下列工作做实做好，其工作局面定会有所改观。

　　1、加强基础管理。

　　规模较大的物业服务企业必须设立专门机构，配备专人以加强水、电供给的管理与控制。基础管理工作内容包括:

　　1)完整、可靠地归集水、电设施设备档案资料。由于物业承担验收工作不规范，住宅小区水、电设施设备的竣工验收资料(地下管网工程、隐蔽工程图等)、技术资料(工程变更通知、沉降观察记录、管道试压报告等)、产品保养文件及使用说明缺失现象严重，须下大力气逐项补齐归档，以做到胸有全局。

　　2)从制度上、经费上确保设施设备的定期保养、维护，杜绝拼耗设施设备的短期行为，在缺乏维修资金支持的情况下，尽可能延长设施设备的使用受命。

　　3)及时掌握客户水、电用量的信息资料。通过建立准确的水、电管理台账，对客户的用水、用电量进行对比分析，尽早发现并杜绝窃电行为。

　　2、实施技术改造。

　　对因设计不合理导致电能损耗和水资源浪费的项目实施技术改造，例如，改变原不能分离使用的变压器连结方式，使并连在一起的多台变压器能根据住宅小区的实际用电需求或多台或单台投入使用，以降低变压器空载运行造成的电能损耗；公共区域照明尽可能使用节能灯具；有条件的住宅小区，可以通过打井取水方式，充分利用地下水资源，改变人工湖、水景补水及绿化用水完全依赖自来水的被动局面。值得注意的是，技术改造是对原设计缺陷的修正，需要资金投入，物业服务企业必须放眼长远，方能有这方面的积极性。对于经营状况不佳，技术改造所需资金量大的住宅小区，这项工作的开展需持谨慎态度。

　　3、加强装修监管。

　　住宅二次装修过程中，极易出现私水、私电公接现象，即将私人用水、用电的管道、线路搭接到小区公共区域的管道、线路之上，造成水电表外运行。因此，物业服务企业必须加强住宅二次装修的监管，将用水用电量大的商铺装修列为重点，从装修水电图的审核到施工过程中的检查，须安排专人负责，并作好检查记录存档备查。

　　4、密切关注水电总表、分表的运行情况。

　　住宅小区电能损耗及自来水流失可以通过对总表、分表的数据分析发现问题。因此，水电总表、分表的运行情况应列入物业服务企业的日、周、月检，一旦出现异常情况，须及时查明原因，果断处理。

　　5、发挥物业早期介入的积极作用。

　　近年来，物业早期介入的积极作用已为越来越多的地产开发公司所认识。因此，物业服务企业所接管的项目，应争取在住宅的设计阶段介入，这样，有利于物业服务企业根据自身长期积累的物业管理的实践经验，遵循安全性、可靠性、经济性三性统一原则，对水、电设施设备的选型、变压器容量配置、供水管网的铺设(民用和商用须分开)向地产公司提出合理化建议和意见。在地下管网铺设阶段，及时选派工程技术人员参与全程监管，以确保隐蔽工程的质量。

　　四、结语

　　住宅小区电力供给的“专变”方式以及类同于“专变”的供水方式，是计划经济体制的产物。这种方式能延续至今，说明我国水、电生产、销售的市场价格体系尚未形成，水、电行业的市场化程度不高。但这种局面将很快会得到改变。长沙市人民政府已明确规定，20**年5月以后开发建设的商品房小区，供电必须采用“公变”方式，对原有的“专变”，也将有计划地改造为“公变”。这对于广大业主和物业服务企业来说，无疑是一大利好。即便这样，水电管理与能耗控制仍然是物业服务企业的一项重点、难点工作，在任何时候都是不可以放松的。

篇3：小区物业收费难题的有效解决措施

　　小区物业收费难题的有效解决措施

　　笔者所在的物业管理公司管理“太阳园小区”自20**年入住以来，物业管理费收缴率始终徘徊在 60%-70%之间，这种状况，导致了物业管理公司运转困难，也使物业服务质量降低，而这又造成业主不满情绪越来越高，进而形成一种恶性循环，加剧了业主与物业公司之间的矛盾。

　　一、存在的问题分析

　　(一)前期开发遗留的问题

　　由于小区位置优越，又是该地区为数不多的高档住宅小区。故此房屋销售火爆，入住率较高。但业主入住后却发现如下问题:

　　1.城铁扰民问题。

　　由于该项目为预售，业主入住后发现小区的(9、10)2栋塔楼距离城市铁路仅有二十米左右，列车通过的时候，噪音巨大。业主找到物业公司要求退款或调房，物业公司不同意，由此也加重了对“开发商”的信任危机。

　　2.停车问题。

　　由于规划原因，停车位数量已不能满足入住“太阳园小区”业主的停车需求。

　　由于业主不分责任范围，故经常在物业公司收费时强调“开发商的问题还没解决，我们不会缴费。”

　　(二)物业管理

　　公司存在的问题

　　1.物业服务人员的工作态度不够积极。

　　不能急业主之所急，不能站在业主的位置出发，就不能与业主心连心。有些服务人员在接到业主急迫报修要求时，仍不紧不慢，漫不经心。在业主看来，这是一种对工作消极懈怠的表现。

　　2.细致工作欠到位，引发业主对服务质量的不满。

　　保安管理制度虽然条款制定完备，但是在保安人员实施具体的秩序协调时，由于态度方式等做不到位，引发了业主的不满情绪。

　　3.服务程序化彻底有待加强。

　　物业管理过程中，制度制定完备只是基础工作，真正有效地贯彻落实才能发挥物业管理企业的功能。遇到突发事件的时候，而不能乱了阵脚，顾此失彼，影响了其他业主的正常工作、生活。

　　(三)物业管理公司需要加强宣传力度

　　业主大多数认为支付房款后，房子已属个人所有，对按期缴纳物业管理费产生抵触情绪，虽然行政主管部门出台了一系列的法规和文件，但他们仍对物业管理收费持有不正确的看法，主要表现为:

　　1. 针对所交物业费是否物有所值产生疑问。

　　“物业费包括哪些项目?”“物业费都用在哪里了?”是业主经常向物业公司提出的问题。很多业主对物业管理的理解为:不就是几个保安站岗，几个保洁扫地，给草地浇浇水吗?对于他们所支付的物业费，业主始终认为太高了。“你们物业管理公司为什么养那么多闲人”，更有甚者提出“我们家不需要你们维护，我们也不交物业费。”

　　2.媒体的宣传对业主的影响

　　当前有些媒体，主要是从物业服务纠纷入手，不分青红皂白一律以谴责物业管理企业的行为为主题。这就致使大多数业主都对物业公司有一个错误的认识 -- “物业管理公司骗人”。有的业主利用物业管理条例扬言:“我们成立业委会就是炒你们，还交费干嘛?”由此可见，错误的舆论宣传给物业管理公司的正常管理造成了极大的负面影响，无形中增加了物业管理收费的难度。

　　二、解决办法及具体措施

　　通过对“太阳园小区”收费难的原因分析，本人认为物业管理公司应从以下几点入手，以解决困扰物业公司收费的难题。

　　(一)认真听取业主意见，努力协调业主与开发商的关系

　　为业主解决存在的具体问题。鉴于本人所在物业公司与开发商为隶属关系，为理顺业主、开发商与物业公司的三方关系，我们建立了相应的沟通机制和渠道。

　　1.就具有共性的典型问题选出业主代表，采取三方研讨的方式予以解决。物业管理公司通过对停车问题与业主积极地沟通，由业主推荐较为理性的业主代表，在物业管理公司的组织下，促成业主与开发商之间的对话，共同研究解决上述问题。通过物业管理公司的协调，开发商针对城市铁路扰民问题，对业主给予适当的经济补偿。对于停车量有限，开发商表示无能为力，但物业公司并没有放弃，积极协调停车管理公司，在社区周边的市政道路，开设了路边停车场。不仅解决了业主停车位的难题，而且解决了停车保管的纠纷问题。

　　2.建立社区公示栏和建议箱，在首层电梯间安装公示栏和建议箱。积极正面地引导业主对物业管理的认识。同时将物业管理公司的服务举措、服务标准向业主公示，取得业主的理解和监督。设立建议箱，听取业主的真心话。对于负面意见我们也从专业的角度给予引导或法规解释。

　　(二)苦练内功

　　1.树立全员优质服务的精神

　　员工的服务态度会直接导致具体的服务行为。服务效果的好坏是物业管理企业解决收费难题的关键所在，也是解决物业管理收费难题的一把钥匙。只有树立服务意识，才能使员工真正认识到自己的位置，才能真正理解顾客是上帝的真谛。

　　2.提升物业管理公司的服务形象

　　员工的精神面貌是物业形象的外在体现，一个眼神、一个微笑、一个为用户所急的态度都会使业主改变对物业公司的认识，让业主感受到物业管理公司服务的存在。

　　物业管理公司组织保安队员学习，加强素质教育，精神面貌大为改观。

　　保洁人员的着装也不再是清洁工人一样，总给人以“打扫垃圾”的感觉，而现在重新树立了“保持清洁”的形象，一切都从保持小区的品质出发，从而更上了一个层次。

　　工程维修人员在为业主服务的时候，除了发挥专业特长，还要注重与服务的结合，在为业主维修过程中做好解释工作，让业主明确了解我们工作的过程，故障的原因，避免任何一个环节让业主心存疑虑。

　　3.国际化质量标准管理体系为物业管理公司服务质量保证提供技术支持，物业管理公司通过实施ISO9001质量服务管理体系，不断改进与提高的过程，完善了员工物业服务过程中的细节。

　　物业管理公司苦练内功的具体表现就是狠抓内部管理。在总结基础上，不断修订每一个服务流程，把方便留给业主，将繁琐自行消纳，持续提高服务质量和服务效果。在员工管理上建立培训、监督和淘汰的机制，使员工树立内部与外部的危机意识，从而自觉端正态度，自觉遵守规范的服务行为准则，积极主动地为业主提供服务，使物业公司进入由“仆人”到“管家”，进而成为“朋友”的良性发展轨道。

　　在服务过程中，物业管理公司应强调“三无服务”的理念，即“无干扰、无痕迹、无障碍”。“无干扰”就是要求物业管理公司在开展服务的过程中，不论服务事项的大小，都将因服务导致的干扰因素降至最低，避免服务过程给业主造成不必要的影响。“无痕迹”是“无干扰”服务的升华，服务不仅要降低干扰，更要强调不留“尾巴”，尤其是公共服务。“顶级服务”的标准是让业主在不经意间即享受到了服务，也就是说不要让业主察觉到瑕疵后再去弥补。“无障碍”即强调与业主的沟通无障碍。物业管理公司应建立多渠道、多方式的沟通平台，让业主的意见有处说、建议有处讲，充分体现物业管理公司“以客为尊”的服务宗旨。

　　(三)利用法律手段，扞卫业主权益

　　欠费业主无论利用什么理由 ， 其行为都将给全体业主的利益造成伤害 ， 保障全体业主的利益是物业管理公司应尽的责任。物业管理公司要积极处理各类问题、纠纷，树立业主自主缴费的良好风尚。同时对于恶意欠费的业主，不能一味忍让，漠视其无理行为的存在，而是运用法律武器，扞卫全体业主的权益，以法律手段维护正义。

　　实践证明上述措施的采取有效地化解了业主与开发商、物业管理公司的一些矛盾，无形中增加了业主对物业公司的信任，有效促进了收费工作的成果。目前，“太阳园小区”的物业公司正在通过以上的举措，逐步取得业主信任。收取管理费不是最终的目的，收费、盈利、创品牌、完善市场，最终促进和谐社会建设，才是我们的最终目的。

　　参考文献:

　　①张宝秀主编，《物业管理师职业资格培训教程》，中央广播电视大学出版社，20**.3

　　②刘增田、邢莉萍主编，《物业管理基础》，中央广播电视大学出版社，20**.3

　　③肖建章主编，《物业管理服务案例与管理方案》，海天出版社，20**.2

篇4：新接小区收费难问题的解决心得

　　新接小区收费难问题的解决心得

　　中国物业管理行业自出现的那一天起，收费难的问题就相伴相生，很多同仁对此进行了深入的探讨。总结一下，物业管理收费难的原因主要有：

　　1.业主不了解物业管理的实际含义

　　2.对物业管理服务不满意

　　3.工程质量存在问题转嫁给物业

　　4.业主不缴费的侥幸心理

　　5.业主消费观念问题

　　6.企业内部管理问题

　　服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁付费”，保证收费的高比例和稳定是物业企业发展的需要，也是房地产服务环节得以延伸的需要。

　　针对新接小区物业管理如何提升收费率的问题，笔者所在的公司做了一些有益的探索。

　　一、深入分析所在小区业主不缴物业费的原因

　　20**年，通过社会招投标，我们公司获得了一个小区的物业管理权，这是一个由两栋高层组成的小区，其中一栋是商品房，另一栋是企业公房。

　　在承接以前，我们组织了多次实地考察，了解当时该小区的管理状况，总结出以下几个导致原物业收费率低的原因:

　　1.部分小区业主是拆迁户，刚入住时，原物业管理公司按商品房标准向他们收取了物业管理费。几个月之后，当原物业管理公司得知拆迁房应该参照的物业费是每套8元/月的售后公房标准收取费用时，仍然按照普通商品房的标准来收取，对此他们给出的解释是，当初房地产开发商在建造房屋时是按照普通商品房的标准来建的。即使是有问题，也应该由开发商来解决，与物业管理公司无关。原物业管理公司踢皮球的态度，引起了许多业主的不满，于是，许多业主开始拒绝缴纳物业费。

　　2.少数业主自从搬到这个小区后，已经丢失了多辆自行车，甚至还有燃气助动车被盗的情况，他们认为已经交给物业管理公司管理费、保安费及车辆管理费，可物业公司并没有履行自己的义务和职责，没有真正保证自己的财产安全。原物业公司称保安只负责维护小区公共秩序和安全，丢失自行车不属于他们的责任。业主无法接受这种解释，因此一部分业主也开始拒绝再缴纳任何的费用。

　　3.还有部分业主反映的问题，和房屋的性质有关。部分商品房业主搬进来后才知道这是个商品房和拆迁户房及售后公房混住的小区，这一点买房时售楼小姐并没有跟他们讲明。虽然大家同住一个小区，享受的服务也基本一样，但他们感觉自己并没有因为住的是商品房而得到更好的服务，然而收费标准却高出很多。于是，这部分业主也开始拒绝再缴物业管理费。

　　4.少数业主不交费是因为买房时开发商的销售承诺没有兑现，房屋质量有问题。比如面积缩水，规划更改等，业主多次找开发商索赔甚至要求退房，但开发商置之不理，问题长期得不到解决，万般无奈之下，只好拒缴物业费。

　　原物业管理企业在管理中，过多的精力消耗在一些自己不可能解决的问题上，忽视了“物业管理的本质”--管理和服务，造成业主欠费--企业亏损--管理不善--服务下降--业主长期不缴费的恶性循环。

　　二、尝试“心理服务”，对症下药

　　首先，公示收费。针对收费标准的问题，我们在咨询了有关专家后，决定按照相关法规执行。一方面在大厦大堂张贴公告，公布新的收费依据及标准，另一方面对于原物业管理企业多收取的物业管理费，我们提请相关政府部门与原物业交涉，要求其悉数清退，由我们代为返还各拆迁户手中，获得了一片叫好声。

　　其次，据理力争。针对车辆失窃而引起的业主不满，我们在表示理解的同时，一方面

　　积极和原物业管理企业取得联系，在业委会到场的情况下，就车辆失窃后的赔偿问题，秉着“有理，有利，有节”的原则，积极为业主争取利益。另一方面，我们的收费员也对这部分业主做了一定的工作，毕竟，原物业管理企业的管理责任，不该由现物业管理企业来承担。

　　第三，适当差异。在明确了以上两个举措取得实质性效果以后，我们着手实施差异化服务。物业管理企业要生存，必须符合“质价相符”的经济规律，质量好了价格会上去，价格低了，质量也会下来。由于小区的两栋物业中，一栋是商品房，另一栋是售后公房及拆迁户，由于收费标准不一样之后，保留了商品房物业原有的小门岗设置，而拆迁和售后公房的小门岗就被撤销了，这一举措在最初变更收费标准的公告中，已提出并征询了业主的意见，同时拆迁房和售后公房的清扫标准也适当下降以节约成本，业主比较满意。

　　第四，集中维修。作为物业管理公司，对于开发商遗留的房屋建筑本体的问题，能解决的实在有限，但是我们并不是和原物业管理企业一样，一推了之，而是有多大能力就解决多少问题。另一方面，我们也发现，原物业管理公司和业主关系僵持不下，所以非但很多业主反映的建筑问题没有解决，很多小修及急修问题也积累了不少。在这种情况下，项目部专门组织了力量，在整个小区范围内，开展了多次免费集中维修工作，其实，也仅仅只是解决了一些小修的工作，但是在业主的心目中，我们物业管理企业的形象和口碑得到了认可。

　　经过一年多的管理，目前该小区的物业管理费收缴率基本上保持在90%以上，是原物业收费率的近三倍。

　　总结这个案例的经验，我们发现，提高新接小区的收费率，关键在于以下几点:

　　1.做好承接以前的接管工作，这既需要政府部门的配合，也需要对原物业管理不足有一个清楚的认识，避免重蹈覆辙。

　　2.承接初期的工作十分重要，要让业主一下子感觉到变化，另一方面要变被动为主动，很多问题不能光靠“头痛医头，脚痛医脚”的方式来解决。

　　3.做事先做人，做好人心工程，再做物业工程。

　　物业管理收费难已是一个长期困扰物业管理公司发展的顽疾，不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中司空见惯，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈，解决好这个最为突出的难题和矛盾，促进物业管理服务行业的健康发展，是整个行业所要迫切解决的关键问题，也是包括业主、开发商、物业管理公司在内的参与物业管理活动各责任主体都十分关注的焦点问题，同时也是政府主管部门立法和监管工作的重点。

　　参考文献:

　　①《中国物业管理》杂志，20**

　　②蔡诗编，《物业管理实务与操作》，西南财经大学出版社，20**

篇5：怎样做好小区的绿化养护工作

　　怎样做好小区的绿化养护工作

　　绿化养护对于住宅区来说是非常重要的，因为人们对于生活的挑选都是以挑选舒适的环境为主，当然，住宅区里的环境除了空气清新，怡人之外，还要保持好小区里的绿化环境，无论对于一个城市还是一个小区，环境的维护都是非常重要的，绿化也影响着人们的生活。

　　小区园林绿化的好处很多。一是能固土吸尘，防止水土流失：二是讷讷个降低温度，调节空气和气候：三是能蒸发水分，调节空气湿度：四是能灭菌除害，杀死大肠杆菌：五是能吸收二氧化碳、二氧化硫、氧化氢等有害气体，净化空气；六是能吸收强阳光、反射光、紫外线，保护人们的眼睛；七是吸声、消声、减轻城市噪音；八是美化了环境，丰富了人们的生活。从这些好处可以知道，小区园林绿化的作用非常重要，所以我们就应该对其进行定期的养护以便使其维持其本身应具有的功能和对空气的清洁。

　　小区园林绿化分成很多的项目，小区的园林绿化由很多植物构成，要对各个项目进行维护才能使小区绿化得到完善：草地的养护，草坪又名草皮。"坪"是地坪的意思。草坪则是用种草的方式形成的地坪。对于草地的养护工作安排是

　　(1)在生长季节(4-10月)，每月除杂草3次，非生长季节每月除杂草1-2次，要求连根拔除。

　　(2)修剪修边

　　(3)填坑洼，平整草地：对因市政工程等各种原因遭到破坏的草坪，即使进行平整、填坑洼、对大面积坑洼不大的草坪，利用冬季保率铺沙填平，以保持绿地平坦。

　　(4)补植：对因市政工程、交通事故、人为践踏、生长不良等造成的裸露地，即使密植草地并加强保护，保证其迅速长满。

　　(5)要对草地进行有时间针对性的淋水和施肥。

　　小区除了草地的绿化养护外，还有其他的绿化植物需要注意养护和保养，包括树木、地被植物、花坛等。首先，谈谈关于树木的养护，树木也是小区中必不可少的一道风景线，它对人体也是非常有作用的，要养护好树木就要做好工作安排去保护好它的生长环境，还要定时地进行修剪、施肥、补植、家户书状(板)和绑带、松土、整理养护穴以及淋水等。

　　接着是地被植物，在小区里通常都会看到很多的地被植物，那么，什么是地被植物，地被植物又有哪些呢?其实地被植物与草坪同属于地面覆盖的植物类型，从一定的意义上讲，草坪植物也属地被植物的范畴，只是由于草坪应用的历史已久，其生产与养护管理也与其他地被植物不同，所以才将其加以分离，而沿用着两个不同的词语。地被植物是指草坪植物以外覆盖在地表面的低矮植物，它除了矮生的草本植物外，还包括枝叶密集的矮性灌木、竹类和蔓性植物。

　　地被植物能保护环境，净化大气，固土护坡，防止水土流失，而对于小区来说，地被植物的重要性更是不能忽视，对于小区的环境优化来说，它的功能是最大的，而地被植物也是要按生态习性和植物种类来分，最重要的还是要注重气候和地理位置来分析，对于北方和南方的气候来说，有些地被植物还是有明显的区别的，对于地被植物的养护来说，由于地被植物一般面积比较大，大多数植物种类的适应性强，所以养护通常比较粗放，第一，要施肥，对于不同种类的地被植物要不同时间的施肥才能保证其正常的生长，第二，浇水，第三，修剪，第四，病虫害防治，第五，更新。

　　然后是花坛的养护，花坛也是小区绿化中的一大亮点，因为花坛是植物造景的重要组成部分，由于其可经常更换花木种类图案，因而能创造四季富有变化的景观效果。花坛是把各种不同色彩的花卉种植在几何形轮廓或自然式的植床内，以突出鲜艳的色彩或精美华丽的纹样来体现装饰效果的一种花卉应用形式，其表现的是群体美，对于花坛的养护也是要花心思和用心才能更好的展示它的美感。

　　而对于一个小区来说，花坛的布置、类型以及花的种类也使要好好考虑，而花坛的观赏效果，除了设计的图案、栽植花苗的质量和施工水平等因素外，保证花株的正常生长和开花繁盛艳丽，或观叶植物的整齐一致也使很重要的，这必须依赖于精细的养护管理。

　　一、浇水和施肥。

　　在花坛植床土壤变干时，应及时浇水不足土中水分的不足。浇水的时间视季节而定。如夏天浇水应在造成或傍晚进行，一般宜在造成8时及下午5时左右进行，避免中午前后高温时浇水，否则土壤温度高，水的温度低，浇水后会使土壤骤然下降，不利于花苗对水分的吸收与生长。冬天的浇水应以中午为宜，春秋季的浇水则可随时进行。浇水的数量要充足，但不能水量过大。为了保证花坛中花株的正常生长于开花，除在栽植时施入基肥外，在种植后也应根据需要进行几次追肥，特别是种植的花苗较小时，更要增加施肥的次数，促使花株的发根和生长健壮。

　　二、也要注意除草和修剪

　　三、补植。

　　对花坛中出现的缺苗，应及时进行补种。补种花株的品种、色彩、大小与高低，都应与花坛植床的花苗相一致。

　　四、防治病虫害。

　　对出现的病虫害应及时进行防治。化学防治喷药时，要掌握和施的浓度，以免产生药害。

　　综上所述，小区的绿化养护就要加紧保护以上植物的生长，但是对于植物来说，最重要的还是浇水和施肥，以及防治病虫害，植物对于一个环境来说是非常重要的净化器和美观环境的美化器。不同小区所要求的绿化养护要求不同，但是归根到底，还是要给予植物必要的呵护和爱护，并重视其在人类生存环境中的重要性。