篇2：影响物业管理费收缴率的因素和改进对策

　　影响物业管理费收缴率的因素和改进对策

　　一、物业管理费收缴现状

　　关于物业服务费的收缴率，目前各部门在数据上存在些许的差异，包括不同的关于物业管理的行业组织和一些报道给出的数据。通过这些数据，我们可以从宏观的角度观察全国的物业服务费的收缴情况。

　　序号 物业类型 收缴率(%)

　　1 房改房 75.47

　　2 经济适用房 76.09

　　3 商品房 79.48

　　4 办公用房 90.71

　　5 工业用房 92.85

　　表1 全国物业服务费收缴率情况表

　　资料来源:中国物业管理协会《物业管理行业生存状况调查报告》20**.5

　　从以上中国物业管理协会数据可以看出，从全国的情况来看，居住型物业的物业服务费的收缴率明显低于办公物业和工业物业，其中房改房和经济使用住房的收缴率更低，相信今后这部分物业管理的物业费收缴问题会更加突出。

　　而一些有关报道给出的数据也不甚相同，总体来说我们能够透过这些数据了解到各个城市的物业管理费收缴率的情况，与中国物业管理协会的全国平均收缴率大致相符。以下给是一些网络上的数据报告情况。

　　以我国的一级城市的物业服务费收缴率为例，北京市的物业收缴率一般仅为50%-60%，最低的只有30%左右，能达到90%以上的屈指可数；在武汉市300多家物业管理企业中，小区物业管理运行得较好的的收缴率只能达到80%的，差的甚至只有20%；南京市居住型物业服务费平均收缴率不足70% ；广州市约有20% 的业主拒缴物业服务费；深圳平均收缴率在80%以上。而内地三级城市的收缴率最高能达到40%。据不完全统计，全国大城市的商品房物业服务费平均收缴率不足70%。从以上数据可以分析出目前从总体上讲物业管理收缴率处于一个较低的水平。

　　当物业收费难成为一种普遍现象，业主与物业公司的矛盾越来越大，诉讼官司越来越多，甚至成为一种受到普遍关注的社会问题的时候，必然有其深刻的社会背景和原因，“物业经理身背催费牌办公”是一种无奈，也是一个悲剧。是与我们构建和谐社会的目标不相容的。我们必须找出其发生和存在的深层次的原因。努力从根源上解决，才能彻底消除这种不幸和悲剧。

　　二、影响物业管理费收缴率低的因素

　　笔者认为物业收费收缴率低主要是由开发商、物业管理公司和业主等多方面的原因导致的。

　　(一)开发商的遗留的问题。

　　1、部分业主以房屋质量问题为由而拒交物业费。

　　我国的物业管理有多种形式，但不管是哪一种形式都与开发商有着千丝万缕的联系。由于少数开发商急于赶工期或一些施工单位没有完全按施工规范进行施工，使得部分房屋的建筑工程质量存在一定的问题，业主入住发现后意见较大。面对这些建筑工程质量方面的问题，有不少业主，分辨不清所发生的房产质量问题属于建设质量问题还是管理质量问题，不知道应该同开发商、施工单位(在维保期内)进行交涉和维权，导致最终把一切矛盾、意见和问题统统推向物业管理企业，全部交由物业管理企业予以解决，让物业管理企业代为受过。

　　2、开发商越权承诺使物业管理公司长期受苦。

　　开发商为了将房屋尽快售完便采取减免或打折物管费等一系列优惠政策吸引更多的客户，实际上这些承诺已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无法兑现。由于业主对物业管理了解不够，不知道物业管理公司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发泄在物业管理公司头上， 而面对这些问题时，物业管理企业缺乏对开发商的有效制约，不能从根本上去解决业主面临的问题，从而引发业主以拒交物业管理费的方式来维权。

　　(二)业主的观念以及意识问题。

　　1、业主有偿付费的观念未形成。

　　业主还没有完全形成享受物业管理服务需要付费的观念。由于长期计划经济下的观念根深蒂固，随着住房商品化以及住房制度改革步伐的加快和各地房地产迅猛发展，人们将逐渐告别原有的住房分配形式，也就意味着必将抛弃陈旧的房管意识，来顺应和接受新兴的物业管理模式。而目前的状况正处于两种意识的交接过渡期，业主和住户在心理上还保留着很大一部分旧观念，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。并且广大市民的素质参差不齐，一部分业主对新的事物存在一定的抵触心理。

　　2、业主对物业管理实际内涵的了解程度。

　　由于部分业主对物业管理服务了解甚少，不能从全局理解物业管理是有偿服务行为，导致物业管理费用与业主期望的支付费用不成正比。少数业主甚至认为:物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责，他们把物业管理公司的服务看作是万能的，以为交了少量的管理费就可以包揽一切。所以，一旦房屋出现建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的“借口”，进而少交、欠交物业费。这样必然会使物业管理公司进退两难，不该服务的项目不得不去做，应该服务的项目也没有做好，导致整体服务水准下降。

　　(三)物业管理企业自身存在的问题。

　　1、从业人员的职业素质和服务意识较低。

　　据物业管理从业人员的数据统计显示，80%的物业管理从业人员是半路出家，自身的服务意识和观念滞后，不能够及时地为业主解决问题，只管理不服务，对业主要求的多，而自己却做得少。另外从业人员的专业技术水平和服务素质不高，在服务过程中不能很好操作。再次，从业人员的方法不得当，加深了管理工作的服务难度，致使业主体会不到物业管理的优质服务。

　　2、服务项目的明晰程度。

　　提交物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费究竟是如何构成和分配使用的。进而导致业主自身理解的偏差和接受服务的偏好不同，加之确实有一些物业管理企业为了一己之利巧立名目进行乱收费的现象，业主对物业服务收费的标准、项目和收费方式不满，以及对于共用设施设备、场地维护费用的分摊不满等。

　　3、多样化服务的发展水平。

　　一份调查显示。有58.1%的居民表示需要特约服务，其中较集中的是各种代缴费用，如代缴手机，电话费，占30.8%；其次是送报，送奶等各种专送占29.5%；管道疏通服务需要占26.6%，此外还有照顾老人或病人，接送小孩，提供家庭卫生清洁，室内装修等也都有一定的需求，这也就意味着社区服务行业有着广泛的发展前景。物业管理不是为一家服务的，“众口难调”，表面上看似容易的事，在实施中却不那么容易。需要物业管理企业为业主提供多样并创新的服务，以使业主的满意度达到最大化，进而达到物业管理费用收缴率的提高。

　　4、物业管理企业与业主沟通是否有效。

　　有人把物业管理公司与业主间的关系形象地比喻为“相爱容易相处太难”。改善与业主的关系，增强与业主间的沟通，树立人性化管理、亲情化服务的理念，妥善解决业主提出的实际问题，是提高物业费收缴率的先决条件。而有些物业公司缺乏与业主间的沟通交流，引起业主对物业公司在收费标准和服务质量等方面存在质疑，却无法对物业管理企业进行及时地咨询来消除疑虑，最终导致对物业管理费收缴的抵触情绪。物业管理企业和业主之间是否通过良好的沟通从而很好地建立起一种平等的“伙伴型”关系，物业管理企业是否用心与业主进行交流交流、仔细倾听业主的诉求，用每一个物业人自己的精神面貌和人性化的服务，去打动业主。沟通将是影响整个物业服务费收缴率的关键所在，并且也是所有物业管理企业与业主矛盾解决的关键点所在。

　　(四) 法律规范不完善。

　　《物业管理条例》于20**年9月1日实施后，从根本上改变了物业管理行业无法可依的局面，但是配套的法律规范还不健全和完善，在贯彻执行中缺乏监管力度。物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性决定了在其运作的过程中会出现各式各样的问题，而且大都很复杂。在业主和物业管理公司发生的争议中，大多数都是因为没有明确的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行有效地约束，无法明确双方在法律上的权利和义务。所以一旦发生争议，业主便以拒交物业管理费的方式发泄出来。再加上政府宏观调控不够，导致新旧体制形成对立，对物业管理收费问题产生了影响。

　　(五) 物业服务费本身所具有的特性。

　　物业服务费的无形性使得业主所享受的服务质量与业主缴纳物业服务费之间的性价比评估较为困难；物业服务费的综合性、公共性使得单个业主不能对物业服务企业、物业服务项目、物业服务标准做出选择(尤其在前期)，而物业管理企业也不能因个别业主欠费、违规而有针对性地终止服务，所以双方都很难以对服务进程进行控制。除此之外，物业服务合同期较长，容易使物业服务费这三大特征表现得更加明显。使得业主与物业管理企业双方容易产生、扩散、积累矛盾，从而从长远来说影响物业服务费的收缴率。

　　三、物业管理收费难的解决方法

　　解决“收费难”的所有问题将会牵涉到相关政策法规、收费标准乃至整个社会，所以解决“收费难”是一项系统工程。

　　(一)公开服务项目，增强信息透明度。

　　物业管理服务收费是直接关系到业主，使用人和物业公司利益的敏感问题。物业管理企业要强化管理，建立规范自身行为的约束机制，使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，规范收费行为。公开服务项目，服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。

　　(二)加强物业管理有关政策知识的宣传。

　　为使业主和物业管理企业建立良好的、相互依存的和谐关系，从根本上解决物业管理收费难的问题，应对业主加强《物业管理条例》和物业管理有关收费政策知识的宣传。物业费收取的标准、物业管理服务的标准，应经业主大会、物业管理企业、上级主管部门共同研究，并公布于众。同时，媒体也要从企业和业主的不同角度，全面正确地进行舆论引导，提高广大业主对物业管理服务工作的认知度，让业主在享受物业管理服务成果的同时，明确树立依据物业管理服务合同交纳物业管理费是全体业主的法定义务的意识。

　　(三)加强物业管理企业自身建设。

　　1、培养高素质的服务团队。

　　物业管理行业不同于其它行业，有时它对员工的个人素质的要求要高于专业素质，要不断对员工进行“职工道德、礼仪礼貌”培训，培养员工与人沟通、协作的能力，注重和业主建立良好的关系，切实维护业主的利益，使业主真正体会到物业管理公司“业主至上”的服务宗旨，日常工作中积极热情地为每一位业主解决困难的问题，点点滴滴见真情，把各项服务都做到让业主满足。

　　2、开展创新的多样化服务。

　　目前多数物业管理提供的专项服务和特约服务较少，并且业主消费得也不多。而使独具特色的增值服务成为物业管理服务的亮点，将对提高物业费收缴率起到积极作用。因此物业管理公司要进行服务创新，积极开发延伸性和差异化服务，在树立良好的品牌服务的同时，分析业主需求，开发适合该物业范围内适宜的服务产品。并且采取有效的营销策略，以满足业主不断增长的需求，进而提高业主对物业管理公司的满意度，改善物业管理现状，增加物业管理的盈利，促进物业管理公司发展以及物业管理行业健康成长。

　　(四)同开发单位一起做好房屋验收、交接工作。

　　为防止业主入住后房屋出现质量问题，在与开发商办理房屋交接验收的过程中，物业管理企业应当严格按照规章制度办事，认真细致不漏项，对有问题的房屋，要在开发商处理完毕后再接管。业主也应增强相应的维权意识，认真参与房屋验收工作，把问题尽可能在入住之前解决。

　　(五)实施人性化服务，加强沟通交流。

　　物业管理企业应对小区业主的基本信息做深入了解，在制定前期物业管理方案的时候，更多地从即将入住的业主利益出发，充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力，确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案，才能为入住后的管理打下良好的基础。业主入住后，加强沟通与交流，建立良好的沟通平台，了解业主所需所想，更好的为业主服务。

　　(六)加强和完善物业相关法律法规。

　　政府部门应尽快细化有关政策，规范物业管理企业的收费行为，加强市场的宏观调控，制定符合物业管理公司的收费标准，使收费透明化，合理化，遵循事物发展规律和原则，改变思路，充分发挥行政功能，使物业管理企业可根据国家、省、市有关法律规定，对个别业主少交、欠交物业管理费的行为寻求法律的途径，以通过法律手段来保护自身的合法权益，解决好物业管理收费难的问题。

篇3：谈和谐校园建设与高校物业管理

　　谈和谐校园建设与高校物业管理

　　谈高校物业管理与和谐校园建设

　　伴随我国物业管理行业的不断成熟和进步，以及高校后勤社会化改革的不断深入与发展，高校物业管理也充分显示出其强大的生命力和广阔的发展前景。但是，由于高校物业处在学校这种具有浓厚的人文环境和学术氛围中，有其自身特殊的教育属性和功能，决定了高校物业具有区别于其它物业的特殊性，在管理上我们应该紧紧抓住这一特点，以"管理育人、服务育人、环境育人"为宗旨，和学校同呼吸、共命运，更好地为培养人才服务。

　　进入新世纪，高校间的竞争已经从过去的规模竞争、硬件竞争和人才竞争逐渐发展到学校和谐的校园文化和人文精神等全方位的竞争。高校物业管理所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的影响，同时又反过来影响校园文化建设。

　　一、高校物业管理要承担和谐校园建设的职能

　　和谐校园建设实际上是指一个大学的整体精神和风貌的建设，是一个大学的内在品质。一流大学必须有自己的境界，有自己的崇高使命和追求，有自己的精神品位。如果说硬环境是一个学校的躯干的话，那么校园的和谐则是它的大脑和灵魂。由此可见它的重要性。但是，从目前高校创建一流大学的实践看，我们往往比较关注有形的物质因素，比较关注短期的效果和量上的差异，比较看重硬件建设，而忽视精神上的因素，忽视对大学的使命和目的做慎重的、深入的思考。因此，虽然资金投入日益扩大，基础设施日趋完善，学生人数不断增加。

　　但目前高校普遍存在的学术浮躁现象比较普遍和严重，校园道德水准下滑，特别在价值观念上表现出许多背离社会主义原则的私利追求。其中一个根本原因，在于我们忽视了一种文化的建设，一种通过观念、制度和环境所反映出来的校园精神的培养，忽视了和谐校园的建设。作为高校物业管理，其使命不仅在于创造优美的硬件环境，还应该认识到和谐校园既能改变人们的行为习惯，又能塑造人的文化品味的重要意义。因此，高校物业管理还应在和谐校园建设上做出积极的贡献。

　　二、高校物业管理应注重和谐校园建设是由高校物业管理的特殊性决定的

　　1、教育属性。

　　高等学校是传播文明的场所，知识创新的前沿，智力孕育的基地。高等学校应根据先进生产力的发展要求来培育人才，要以先进的文化来塑造人才。高校物业作为高校工作的一部分，负有"管理育人""服务育人"的责任和义务。物业管理部门作为经济实体固然要考虑经济利益，但其一切作为都要与高校教育、教学、科研、创作的整体目标相适应，使物业管理工作成为高校培养人才的有机组成部分，这一点是其他社会物业公司所不能比拟的。

　　2、服务对象不同。

　　社会物业的服务对象是社会各行各业不同职业，不同层次的人，而高校是一个高层次、高学历的上层建筑，物业服务对象是以广大教师和学生为主体的知识群体。他们对物业管理企业的形象，服务人员的素质和服务内容都有较高要求。

　　3、特定的校园文化氛围。

　　由于高等教育在我国经济建设和精神文明建设中所处的重要地位和所起的作用决定了高校特有的文化内涵和底蕴，形成了浓厚的校园文化氛围，如何在这种氛围下做好物业管理工作，是高校物业管理人员重点研究的课题。高校物业不同于其他物业的这些特殊性，决定了高校物业管理在重视硬件环境建设的同时，还要注重和谐校园的建设。

　　三、高校物业管理在和谐校园建设中应注重的两个环节

　　1、在高校和谐校园建设中，我们要倡导以人为本的价值观念。

　　校园文化现象纷繁斑驳，文化产品形态万千，但它的实质是内涵于其中的价值观念。高等学校校园文化包含着丰富的价值内容，比如自由精神、科学精神、宽容精神、合作精神等，尤其是像我们这种艺术院校还有文艺思想、创作精神等，但是最根本的还是以人为本的原则性价值观念，透过物质设施、物质环境，通过大部头的管理规章和林林总总的制度，整个校园文化都因人而存在。关于人的价值观念就是校园里最普遍、最深刻的价值观念。高等学校的一切教育目标、管理目标、学术目标都要基于"人"这个根本来实现。

　　物业管理部门要为高校创造以人为本的价值观念做贡献，首先必须在员工中形成以人为本的认识。物业管理部门的员工大部分是"四零五零"下岗人员及大量的农民工，这方面的意识比较淡薄，所以，作为管理人员必须通过自己的管理，让员工建立以人为本的意识，只有他们具备了这种意识，让他们从思想意识上完全融入到高校的这种人文氛围之中，才可能在这种观念下，为学校、为学生服好务。

　　其次是对服务对象要有一个准确的定位。高校除大批教师科研人员外，更多的是学生，他们大多比较年轻，思想活跃，生机勃勃，充满活力，同时又有很多独生子女，难免产生骄娇二气，这就要求物业管理人员在提供优质服务的同时，还要承担育人的工作，物业管理人员通过对学生违反物业管理规定的不良行为进行及时纠正和劝导，通过在校园设置规范而又温馨的文明礼貌用语提示牌等多种渠道可以达到育人目的。育人是一项综合工程，它不仅是专职教师和专职思想政治工作者的责任，也是后勤工作者的义务，物业管理人员要通过以人为本的人性化管理，找到服务的切入点，为学生营造一个优良的管理软环境，从而实现管理育人、服务育人的目的。

　　2、将校园文化的精髓通过物业管理人员的点点滴滴，渗透于学生的心灵。

　　教育的最高境界是"随风潜入夜，润物细无声"。物业管理部门教育人的方式不是说教而是影响，要通过有形的服务和管理而达到无形的教育影响。通过创造优美的校园环境，用环境来改变人的习惯，最终达到改变人的心灵的目的。

　　随着招生人数的不断增加，高校也越来越对社会开放，在吸纳外界好的东西的同时，也带来了一些负面的东西。近年来许多大学文化状况令人担忧。具体表现在:一是学生中存在信仰危机、价值观念空虚等现象;二是道德失范，缺乏对真善美和假恶丑的判断能力和判断标准;三是大学生基础文明素质较差。这表明大学生失去的正是他们理应拥有的人文精神。我们在物业管理的过程中，就发现很多诸如"课桌文化""厕所文化""院墙文化"之类灰色的文化内容，这对学生的身心健康是有害无益的，作为物业管理人员，我们有责任也有义务加以铲除。

　　在去除这些丑恶现象的同时也给我们带来了深层次的思考，此类东西之所以能够产生和流行是由于我们在工作中正面的宣传教育力度不够，对学生求知求新的需求了解不够深刻，在保持校园景观干净、整洁的同时，没有给学生保留足够的抒发情感，展示自我的空间，使那些污泥浊水有机可趁。如果高校在开展物业管理的过程中，有意识的给同学多开辟一些园地，如在食堂、宿舍、教学楼设文化宣传栏，在校园网上开设各种各样的栏目，让同学随时能够来点击、来书写，正确的引导同学们开展教室文化、宿舍文化等健康的校园文化建设，相信那些负面的东西就会越来越少，我们的物业环境也会越来越和谐。

　　总之，作为高校物业管理部门，我们不能仅仅把自己定位为硬件环境的创造者，还必须意识到和谐校园的建设对于软环境建设具有重要的支撑作用。物业管理工作者还承担着教育的使命。我们应以自己特有的方式，为完成这个使命做出贡献。

　　雍朝永

篇4：论高层楼宇物业管理问题

　　论高层楼宇物业管理问题

　　高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。中国当前许多高层楼宇多为出租出售混合，具有多种功能的综合楼，以下我将就高层综合楼楼宇的物业管理问题来谈一谈。

　　一、高层综合楼的物业管理特点

　　1、高层综合高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。高层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、公寓、常住流动人口极多。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内居民的生命财产安全，任务十分艰巨。

　　2、高层综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业管理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层综合楼能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。

　　二、高层综合楼物业管理的原则

　　1、早期介入原则

　　早期介入的作用有三：一是熟悉物业情况；二是参于大楼的工程管理；三是可提出整改意见。

　　2、统一管理原则

　　首先，大楼是一个整体，各系统都是为整个大楼服务的，多头管理势必影响大楼整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层综合楼应坚持统一管理。

　　3、收费合理原则。

　　这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。

　　4、依法管理原则。

　　物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。

　　5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。

　　物业管理要通过科学管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得用户和住户的信任。

　　6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。

　　高层综合楼内有许多不同性质的住户和用户，各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供电、供水、供住、用户需要做好专项服务与特约服务，为用户、住户提供最大的方便。

　　三、高层综合楼物业管理的内容

　　1、房屋建筑主体应有的维修管理。

　　物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持大楼价值，创造增值潜力。

　　2、大楼各系统设备设施的管理。

　　物业管理人员要经常对大楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。

　　3、清洁卫生的管理。

　　清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。

　　4、绿化管理。

　　绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为用户、住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。

　　5、停车场、车辆及交通管理。

　　管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。

　　6、消防及治安管理。

　　保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。

　　7、收费管理。

　　要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、 定期收取租金及管理费用，并接受用户、住户监督。

　　8、全方位服务。

　　物业管理应对用户、住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如:机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如:代住户、用户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如:开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据用户、住户需要，提供特约服务。

　　四、当前高层综合楼物业管理需要注意的问题

　　1、产权问题

　　建成的楼房分层、分套或分间出售后，就把整个大楼划分为大小不同的多个产权，从而出现了以下的特征:一是产权"私"有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的单个产权证书，能真正体现私有份额的主要是建筑平方米，而分解为单个构件时其产权属性就被淡化。如某一业主的地板可能是另一业主的天花板，一堵墙可能为两位业主共有等。二是共有部分只能在价值上分割而难以在实物上分割。因此物业管理公司须协调好各业主的关系，并完善该类法规。

　　2、消防问题

　　高层综合楼的消防问题较为严重，因为，一是通道单一，易被堵塞。特别是消防通道，一般只有集中的几个，有被占用或被擅自增设铁栅门，增大了灾害疏散的难度。二是，电梯井具有抽风效应。高楼原本招风，再加象烟囱一样的井道就更有助于火势蔓延。其三是易燃的装饰材料，只追求美观舒适，而轻视饰材的防火性能系统。四是外部救灾困难。目前其中许多问题尚待解决。可行措施有:一是必须建立严密规范的消防责任制。落实任务、明确责任。二是消防人员须熟悉消防设备设施的部位和性能。对各种消防用具及报警系统须经常检查、试验、保养、检修和维护，使其处于良好的使用状态。三是消防通道不得占用，须畅通无阻。四是对用户住户进行消防知识宣传教育，使其掌握消防器材的使用方法。

　　3、治安问题

　　高层综合楼由于具有较多的公共区域，任何人都可借故在这些公区区域滞留，而业主并不十分关心这些区域的使用。特别是用户、住户中许多"鸡犬之声相闻、老死不相住来"，互不关照，给大楼安全带来不利影响。针对这些情况，保安部门更需不断加强完善保安工作。一是必须掌握大楼各用户、住户的基本人员情况，掌握楼内重点要案部位，可装监视器。二是定期检查楼内安全设施，对监控设施经常进行维修、保养、监控室要24小时有人监控。三是对停车场、电梯间、通风口等部位要做到安全防范。四是对大楼实行巡逻制度，特别是对各段不同用途的楼层设置相应的保安岗。针对各业主互不熟识的现象，物业管理部门还可借鉴香港这一方面的成功经验，通过物业推动、协调在该物业中进行各类活动的业主或租客之间的社会人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价商品都得以发挥最高的效益。

篇5：谈广场综合楼物业管理的设备管理

　　谈广场综合楼物业管理的设备管理

　　在跨进新世纪和我国加入世界贸易组织后，为物业管理提供了新的发展机遇，同时也面临着挑战，随着社会的不断发展与进步和人们的生活水平逐步提高，简单的粗线条的服务已满足不了人们的要求。优势的、细化的综合性服务是人们追求的目标。我们学会服务，做精服务文章，用优质的服务产生更大的价值，是迎接入世挑战融入经济全球化的有效方式，是物业管理部门参于市场竞争的主要手段和重要基础，是推动物业管理发展的有效途径，也是落实"***"的实际行动，这是历史发展的趋势。

　　一、zz广场综合楼的物业管理简介

　　zz广场综合楼是南京西路上的一座超高层建筑，高度为288米，地下3层，地上66层，裙房5层，是目前浦西第一高楼，它与上海展览中心、波特曼酒店相邻，已经成为上海浦西的新一代标志性建筑。20**年5月竣工开业以来，目前商场店铺出租率已接近98%，办公楼客户入住率已经达到了100%。

　　zz广场综合楼主要由办公楼、商场、地下停车场三部分组成，裙房1-5层为商场。商场内有4个区域采用跳空结构和玻璃天顶(分别为中庭、圆庭、内庭、内街)，每层商场划分为5个区，各个区域之间通过内街、回廊、天桥相互连通。整个商场由130多家店铺组成，各个店铺的面积可以通过隔断灵活调整，共计营业面积为57000平米。每天营业时间为12小时，日营业额在500万人民币左右。

　　(一)zz广场综合楼物业管理特点

　　zz广场综合楼高度大、楼层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。综合楼包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、办公楼、流动人口极多。要管理好综合楼，确保综合楼各部分正常运作，确保物业和楼内居民的生命财产安全，任务十分艰巨。

　　zz广场综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。zz广场综合楼设有中央空调系统、上排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，还设有楼宇自控系统，通信系统、办公、保安、消防系统。物业管理需要建立一支素质较高的专业技术人员管理队伍，运用先进的管理手段、方法，对综合楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。

　　(二)物业管理的服务内容

　　由于zz广场综合楼的复杂性、混合性、综合性，给管理带来了一定难度，但zz广场综合楼的基本服务内容就是实现对物的管理、对人的服务。其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

　　1、常规性的公共服务

　　这是指管理中的基本管理内容，是zz广场物业管理面向所有租用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。其中包括:

　　房屋建筑主体的维修管理。定期掌握房屋的基本情况，对综合楼的楼面、楼道等房屋进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对租户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使综合楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持综合楼价值，创造增值潜力。

　　综合楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对综合楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。

　　清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责综合楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。一般由专业清洁公司承办。

　　绿化管理。绿化人员应对综合楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为用户、租户创造优美整洁舒适的高雅的环境。

　　停车场、车辆及交通管理。管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。

　　消防及治安管理。保安人员对综合楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立监控中心和消防控制中心及固定保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、租户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。如有设备等报警或故障显示，需立即通知有关部门人员，及时到场解决。

　　收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、 定期收取租金及管理费用，并接受用户、租户监督。其中涉及:租金、水电费用、停车场收费及有偿服务收费。 _

　　全方位服务。物业管理应对用户、租户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、租户更为舒适便利。可开设常规性服务，如:机车船票代办、办设储蓄所、速递公司等。

　　2、针对性的专项服务

　　zz广场物业管理为改善和提高租用人的工作、生活条件，面向广大租用人，为满足其中一些用户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务。

　　3、委托性的特约服务

　　为满足物业租用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同未要求、物业管理在专项服务中也未设立，而物业使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。并根据租户需要，提供特约服务。

　　二、zz广场综合楼设备管理的重要性

　　zz广场综合楼的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装潢，而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况。

　　物业管理的设备管理是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的，必须学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出。事实上，设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面。

　　(一)关系到声誉和生存

　　作为zz广场物业管理的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。

　　(二)关系到服务的成本和企业资金的合理利用

　　设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、规范的管理来减少日常物料的使用量，杜绝"跑、冒、滴、漏"等缺陷，以减少相关费用开支，使设备一直处于最佳、最经济的运行状态。

　　随着现代化设备的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平

　　(三)关系到技术安全和环境保护

　　若设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经济损失，也给家庭带来不幸。若设备陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人类和生物的生存，成为社会公害。因此，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备和人身事故及社会公害，是现代设备管理的重要课题。

　　物业管理企业的迅猛发展，物业建设中的科技含量在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力，就必须依靠技术进步，而先进的设备管理是企业技术进步的根本保证。

　　三、zz广场综合楼现代化设备带来的新问题

　　现代化设备在zz广场综合楼的大量使用，使企业在服务过程中产生了许多前所未有的新情况，给设备管理工作带来了一系列的新问题。例如:竣工后的基础资料不齐全；早期无先进的设备管理体制；现代化设备的使用可以获得高效率和高经济效益，但同时也导致了一系列严重的后果，如:故障损失大、磨损腐蚀加快、严重污染环境和能源资源消耗大等；设备的投资和使用维护费用大量增加，迫切要求注重设备与设备管理的经济效果；现代化设备技术综合性强，全过程环节多，且相互影响、相互制约；使用现代化设备，岗位分工较细，经常是单工序操作，设备结构复杂，人的感官能力难以适应。

　　四、zz广场综合楼设备管理的解决措施

　　(一)建立先进的设备管理体制

　　1、按设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点(运行班次、有无假日)等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。

　　2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例；必须熟悉设备的技术理论知识，必须具有一定的业务能力。

　　3、加强设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平，对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。

　　(二)建立完善的设备管理规章制度

　　作为一个好的物业管理企业必须建立完善的设备管理规章制度，设备管理规章制度包括:设备管理岗位责任制度；设备基础资料管理制度；设备运行和维护保养制度；设备检修制度；固定资产管理制度；培训教育制度；特殊设备管理及应急制度；各类机房、变配电机房的出入登记制度等。

　　(三)做好设备管理的基础资料工作

　　基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。

　　设备的基础资料包括:

　　1、设备的原始档案

　　设备的原始档案包括:基本技术参数和设备价格；质量合格证书；使用安装说明书；验收资料；安装调试及验收记录；出厂、安装、使用的日期。

　　2、设备卡片及设备台帐

　　设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。

　　按编号将设备卡片汇集进行统一登记，形成一本企业的设备台帐，从而反映全部设备的基本情况，给设备管理工作提供方便。

　　3、设备技术登记簿

　　设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。

　　每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登录簿中有:设备概况:即设备台帐上的资料；设计参数和条件、技术标准及简图；设备运行状况；备品配件；设备维护保养和检修情况；设备大中修记录(包括时间、费用、人员)；润滑卡；设备事故记录；更新改造及移装记录；报废记录。

　　设备技术登录应及时准确齐全，应反映该台设备的真实情况，用于指导实际工作。

　　4、设备系统资料

　　zz广场综合楼的物业设备都是组成系统才发挥作用的。例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成，任何一种设备或传导设施发生故障，系统都不能正常制冷。

　　因此，除了设备单机资料的管理之外，对系统的资料管理也必须加以重视。系统的资料包括：

　　竣工图。在施工时原则上应该按施工图施工，但在实际施工时往往会碰到许多具体问题需要变动，把变动的地方在施工图上随时表注或记录下来，尤其是管道及阀门安装的规格、位置、标高及走向等。如果在施工时没有把变动的地方表注或记录下来，容易造成管理上的困难。施工结束，把施工中变动的地方全部用图重新表示出来，这样的图纸符合实际情况，这就是竣工图。竣工图应由资料室及管理设备部门保管。

　　系统图。竣工图是整个物业或整个层面的布置图，在竣工图上各类管线密密麻麻，纵横交错，非常复杂，不熟悉的人员一时也很难查阅清楚，系统图就是把各系统分割成若干子系统(也称分系统)，子系统中可以用文字对系统的结构原理、运作过程及一些重要部件的具体位置等作比较详细的说明，表示方法灵活直观、图文并茂、使人一目了然，可以很快解决问题。系统图也是对员工培训教育的一种行之有效的参考教材。

　　(四)加强培训教育工作，做到专业管理同全员管理相结合

　　越是优秀的物业管理企业，越应注意对员工的培训、教育。

　　专职设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人才。但是单纯依靠少数专职设备管理人员来管好企业的所有设备是不可能的，还应该发动企业全体员工自觉执行各项规章制度，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此，对操作使用设备的人员要加以培训教育，要求操作使用人员懂设备的用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识，教育大家正确使用设备、爱护设备。最后应该做到操作人员会检修设备、维修人员会操作设备，并要求只有取得了国家考核颁布的技术资格等级证书的人员才能上岗，全面提升从业人员的整体素质。

　　结论

　　本文结合zz广场物业管理的设备管理，对设备管理方面做了重点阐述。当今时代，世界经济区域集团化趋势日益明显，各国经济日益被纳入世界经济体系，加速了资金、技术、商品和人才的国际流动。世界经济正由总量增长型向质量效益型转轨，产业结构正向高增值型与知识集约型转变。以现代高科技为基础，知识、技术密集，结合国家和各物管企业的具体情况对国内外先进的设备管理经验和方法加以消化和吸收，使设备管理工作逐步同国际接轨，以适应市场竞争激烈的要求。大力推行现代设备管理，积极学习和推广应用先进的管理理论和经验，达到国际先进水平。