物业设施初步分析和探讨
在物业管理中，设施是附属于房屋建筑的物业管理对象之一。但目前人们在对设施的认识上还存在着种种误区，比较片面，从而导致对设施不加重视的现象出现，不利于物业整体管理效益的提高。笔者试图通过对物业设施的分析和探讨，初步阐述了物业设施、系统环境、系统设施和单体设施等概念及内涵，初步得出了如下结论：在系统环境下，物业的系统设施要比相对应的其他物业系统要大；设施的概念具有非常广泛的内涵；物业设施有系统设施和单体设施之分；设施与设备的区别。
一、有关物业设施问题的提出
物业设施是物业管理的主要对象之一，而且在物业中起着非常重要的作用。但是，在目前有关物业管理教材和专业书籍中，很少出现对物业设施的说明，有的只是一些很简略的提一下，没有一个像房屋建筑、设备那样相对成熟和完整的概念。由于没有一个相对统一的和相对明确的设施概念，这给物业管理工作者开展物业设施的管理的养护活动，从事物业管理理论研究工作带来了困难。
对物业设施的准确定义是人们做好相关管理工作的基础。从大量的书刊中，我们不难发现种种问题：有的认为设施与设备是一样的；有的认为设施与设备不一样，但对两者区分不明确；有的甚至将设施和设备概念混合起来用；有的前面说设施，后面就只提设备了；还有的仅将物业设施认为就是公用设施或市政公用设施等，将设施含义简单化了。以上种种问题表明，在现段人们对物业设施的认识基本上还是较为模糊的。
笔者通过对现有的有关物业管理的教材、杂志、理论书籍（包括一些专业词典等）、法律法规等进行了较大范围的查阅，发现有关物业设施与建筑物、设备、场地等物业管理的其他对象的关系是较为混乱的，尤其是与设备的关系，总是不清晰，给人造成了概念上的混淆。
下面是笔者仅通过对收集的资料进行整理分析后，将其中部分的内容进行罗列，列举出物业设施与物业设备等其他物业管理对象之间几种不同的关系：
（一）单独使用关系，即物业设施是与其他物业管理对象不同。
1、设施是指与房屋相配套的公用管、线、路，如上下水管、消防、强电（供变电）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施（如幼儿园、医院）等；
2、设施是指与建筑物相配套或为建筑物的使用服务的市政公用设施。
3、设施是指是人们工作和生活场所里提供的美观、舒适、方便、安全的附属配置，如围墙、道路、车库、休闲设施、绿化、园林景观及外装饰物等；
4、《深圳经济特区住宅物业管理条例》中规定：本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
（二）混合使用关系，即物业设施与其他物业管理对象是包含、相同或含于的关系。
1、房屋设备，是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用各类设备、设施的简称。
2、房屋配套设施、设备是指房屋内外各类设备、公共市政设施。
3、物业通常是指已经建成并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其附属配套设施与场地。
4、《上海市居住物业管理条例》中规定：本条例所称居住物业，是指住宅以及相关的公共设施。
（三）重叠使用关系，即物业设施与设备合在一起使用，两者的概念不加区分，既包括设备，也包括设施。
1、物业设备设施管理制度。
2、现代写字楼对其设施设备要求很高，一般应包括以下七个系统：（1）电气设备系统；......。
3、国务院379号令《物业管理条例》中规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
除此之外，也有一些对设施较为明确的定义，但较少见。如建设部、公安部第49号令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》中就规定：本规定所称居民住宅安全防范设施，是指附属于住宅建筑主体并具有安全防范功能的防盗门、防盗锁、防踹板、防护墙、监控和报警装置，以及居民住宅或住宅区内附设的治安值班室。
以上是笔者通过对现有的有关物业管理的教材、杂志、理论书籍（包括一些专业词典等）、法律法规等进行了较大范围的查阅，所了解到的有关物业设施的与建筑物、设备、场地等其他物业管理对象的关系，很显然是较为混乱的，尤其是与设备的关系，总是不清晰。为此，笔者想通过本文的分析，对物业设施的相关概念和内涵进行探讨，以便探索出一个相对准确的物业设施概念及内涵。
二、物业设施的概念及内涵
在物业管理活动中，物业设施是较为复杂的。在日常活动中，我们常将设施翻译为facilities，这在英汉双解词典里的解释是：circumstances，equipment，etc that make it possible，or easier，to do sth；aids，意为“能够或易于做某事的环境、设备等；辅助物”。在英汉词典里将其解释为“设备，器材，工具，装置，机构”。其名词的单数形式为facility，该词如作为设施用，一般是用复数形式，表明设施是较为复杂的，数量众多的。为了能进一步地说明物业设施问题，先分析和探讨一下设施的概念及内涵。
（一）设施的概念及内涵
1、广义的设施。
（1）基本概念：是指具有一定使用功能，且由各种材料构建的组合体、单体等各类人工造物的总称。
（2）在系统环境下，设施组合体可由设施主体与建筑物、构筑物、设备、场地及其他单一的设施等构成，此时的设施也可称为系统设施。
（3）本文所指的系统环境，是指将有关建筑物、构筑物、设施、设备、场地、其他相关因素等视为小系统，并将这些系统纳入一个大系统中进行分析的一种情况。
（4）单体设施是除本身以外不含其他的建筑物、构筑物、设备、场地，具有独立效用的单一人工造物，或是作为建筑物、构筑物、设备、场地等的辅助物。
（5）如果将设施纳入系统的范畴，则广义的设施也可简要地定义为具有一定使用功能的系统设施、单体设施的总称。
2、狭义的设施。
（1）基本概念：是仅指具有特定功能的建筑物、构筑物、设备、场地、装置等，或起辅助配套作用的基础、装置、其他制品等以实物形态表现的单一设施。
（2）由于狭义的设施是以单一的实物形态表现，因此，狭义的设施也可简称为单体设施。
（3）在非系统环境下，许多建筑物、构筑物、设备、场地、装置等单一实体都包含在狭义设施的范畴内。此时，人们习惯地将其称为某某设施，如供水设备也被泛称为供水设施。
（4）辅助或配套作用的单体设施有各类基础、装置、其他制品等，如：设备安装基础；区域消防自动报警、监控和报警等装置；五金制品锁具、防盗门等安全防范设施。
3、系统设施具有组合性。
对于广义的设施，一般来说可由建筑物、构筑物、设备、场地、各类单体设施等按一定使用功能组合而成的，在系统环境下，这些设施就是一个系统。下面以几个例子说明广义设施的组成：
（1）一个水力发电站，是水利设施，按规模大小划分为大型水利设施、中型水利设施和小型水利设施等，包括水坝、水轮发电机组、输变电设施等。
（2）一个体育场，是体育设施，包括体育场馆建筑主体、比赛场地、附属于建筑主体的设施、其他配套的设备与设施（如供配电设备，排水设施）。体育设施按功能是否综合划分，如大型体育设施如运动场、体育馆；单一的体育设施如游泳池、篮球场等；
（3）一所医院，是医疗卫生设施，包括主体建筑物、各类场地、配套的设备与设施等。一所大型医院，也可称为大型医疗卫生设施；一所小诊所，也可称为小型医疗卫生设施，如小区配套的公共医疗卫生设施等。
4、系统设施具有可分性。
系统理论认为，一个大系统可由数个子系统有机的结合而成。因此，系统设施也可由数个子系统组成，例如：作为城镇配套的市政公用设施的医院，是一个大的医疗卫生系统设施，在这个系统里，包括了各种用途的房屋建筑物、构筑物、设备、场地等子系统，这些子系统还可能有下一级的子系统。因此，系统设施根据管理、维护等要求可分解为不同的子系统，从而提高管理的效率。
5、单体设施具有单一性，独立使用或起辅助配套作用。
举例说明：单一的建筑物（如一幢房子）、单一的构筑物（如一道围墙）、单一的与主体设备配套或起辅助作用的各类设备、装置、支架、基础等（如一套与通风机组配套使用或起辅助作用的阀门、风管、风口、支架、过滤网、机组安装底座等）。单体设施中的单体不是个数量概念，并不是指设施数量只有一个，是相对于系统设施而言的，指设施不再含其他建筑物、构筑物、设施、设备、场地等，是非系统环境下的概念。
6、设施可大可小。
设施的可大可小，是根据设施所处的环境而言的。从区域环境的角度看，设施也可理解为特定环境的组成部分。一道围墙，因物业管理区域的大小而定其大小。在城市区域环境中，各类市政设施、商业设施、教育设施、行政设施、医疗设施、体育设施等，就要比一个物业小区环境中的各类设施要大。在更大的区域环境中，按功能不同可分为行政区、商业区、工业区、居住区、医疗区、教育区等等，这时，也可以认为这些具有不能功能的区域就是构成城市总体功能的“设施”，如将居住区视为居住生活设施，医院视为医疗卫生设施等等。
7、设施可简可繁。设施的可简可繁，是根据设施的功能需要而定的。从使用功能的角度看，同一称呼的设施是因在这一环境中所起的作用而有简有繁，简单的可能就是一块材料制作出来的设施，如交通设施中的一块禁止牌；复杂的就可能是一个系统设施，如交通设施中的路面监视管理系统设施。
（二）物业设施的概念及内涵
1、物业设施的概念。
物业设施是指附属于特定类型物业的主体建筑，且具有一定使用功能的，以不同实物形式表现的人工造物。由于设施有系统设施和单体设施之分，因此，物业设施也有系统设施和单体设施之分。
2、物业的系统设施内涵丰富。
一般情况下，物业中的设施是指广义的设施，既有系统设施，也有单体设施。如与房屋配套的土建设施、绿化设施、交通设施、通讯设施、消防设施、排水设施、供暖设施、安保设施、防洪设施、卫生设施、休闲娱乐设施、体育活动设施、供人们交流思想感情的会所等等。在系统环境下，建筑物、构筑物、设备、场地等系统中通常均包含设施，因此，在物业中设施是非常广泛的，内容是非常丰富的。
3、物业单体设施也是常见的管理对象。
物业的单体设施在物业中或是具有独立的功能，或是起配套和辅助作用，在物业区域内是很常见、很普遍。
（1）对于具有独立功能的单体设施，是物业管理工作的主要对象之一。一间房屋，如水泵机房、小商店、垃圾中转房等；一电梯井道，是安装电梯轿厢轨道、对重装置轨道和供电梯轿厢上下运行的土建设施，类似的还有电缆井、管道井、通风井等；一个居民住宅安全防范设施，是由附属于住宅建筑主体并具有安全防范功能的防盗门、防盗锁、防踹板、防护墙、监控和报警装置，以及居民住宅或住宅区内附设的治安值班室。
（2）对于起配套和辅助作用的单体设施，也是物业管理工作的主要对象之一。仅举例说明：如与建筑主体配套的门、窗等；如与围墙、大门等构筑物配套的防盗设施、钢刺网带等防越界设施；如与设备主机配套或起辅助作用的安装基础、固定支架、管道、线缆桥架、阀门等；如与绿化场地配套的围栏、自动灌水等设施。
4、物业设施也可大可小，可简可繁。
众所周知，物业是可大可小的，可简可繁的，因此构成物业要素之一的设施，也是与物业一样可大可小，可简可繁。大的设施里包括小的设施，如商场是小区配套的商业活动设施之一，在商场里还有一些具体的设施，如消防设施、停车设施、交通设施、照明设施、标识标志设施、购物设施、防盗监控设施、仓储设施等等。如大型设施一般是包括设备在内的综合配套设施，小型设施一般是不含设备且要比设备简单的多的设施，如一道护栏，一个垃圾筒，一个标识牌等设施。
三、物业设施的分类
一般来说，物业中的设施是按在房屋中的使用功能进行划分成不同类型的，其中大类（一级分类）的有公共服务类设施、基本生活类设施、小区公共类设施等。
1、公共服务设施。
根据《城市居住区规划设计规范》的规定，居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括如下八类设施：
（1）教育设施，如小学、幼儿园等；
（2）医疗卫生设施；如保健站、医疗卫生服务中心、医院等；
（3）文化体育设施，如文化中心、体育场馆、游泳池等；
（4）商业服务设施，如小商店、理发店、浴室等；
（5）金融邮电设施，如储蓄所、银行自动取款机、邮电局、邮箱等；
（6）社区服务设施，如社区服务中心、居民活动中心等；
（7）市政公用设施，如路灯、消防栓、排污管、垃圾收集站等；
（8）行政管理及其他设施，如行政办公中心、治安岗亭等。
2、基本生活设施。
（1）供水设施，如市政供水管网、水泵机房；
（2）排水设施，如污水排放管网、废水排放管网，雨水排放管网等；
（3）供电配电设施，如供配电机房、电力设施（包括电缆沟渠、电线杆、变电站等）等；
（4）有线电视网络设施；
（5）供气设施，如煤气站、供气管网等；
（6）供暖设施，如锅炉房、蒸汽管网等；
（7）通讯设施，如电话线路、宽带线路、通讯设备机房等；
（8）停车场设施等。这类设施还可根据小区的特点有所增减，如是学校、医院、行政中心、商务中心、商业中心、工业厂区等，都因具体的小区功能不同，其设施也存在着一些特殊的配置。
3、小区公共设施。
（1）消防设施，如消防水池、消防管网、消火栓、水泵接合器等；
（2）交通设施，如公交站台、交通信号灯、道路隔离带、栏杆等；
（3）绿化设施；
（4）景观设施；
（5）安全防范设施；
（6）其他设施，如与智能化管理信息系统配套的设施，如远程抄表设施、信息交换设施等。
四、物业设施与设备、建筑物、构筑物、场地的关系
在物业管理中，设施是如此的重要，以至于有必要与其他管理对象之间的关系应相对明确，才能有效地对其开展维护和管理工作。为方便说明，先了解一下物业主体建筑的涵义，它是根据物业的类型而确定的，当物业是居住类型时，则供人们直接居住生活的建筑物就是主体建筑。
1、在系统环境下，物业的系统设施要比相对应的其他物业系统要大。
（1）在系统环境下，物业的系统设施可包含除物业主体建筑外的配套建筑物、构筑物、设备系统、场地等其他物业管理对象，是后者的总称；另外，对于特定的系统设施而言，就包含内容比其他物业系统所包含的还要多，因此，物业的系统设施要比其他系统要大。如系统设施要比设备系统要大，以电气设备系统为例，其包括各类电气设备、线路和装置等，但不包括电气设备机房、电缆沟、电线杆等，而电气系统设施就不仅包括电气设备系统，而且还包括了后者。
（2）物业的系统设施不包含物业的主体建筑，是与主体建筑配套的设施。如小区配套市政设施，包含了供水机房，供电机房、商店等各类不能功用的建筑物；又如发电机设备系统，一般包括发电机组、开关柜、冷却装置、输送电缆等，而发电设施是既包含上述设备和装置外，还包含安装发电机组的基础、机房、电缆沟等；又如电梯系统，一般包括曳引机组、轿厢、对重装置、电气柜、厅门和缓冲装置等，而电梯设施不仅包含上述设备与装置，还包含井道、底坑、电梯机房等。
（3）在一些法规里的设施设备概念，其实质就是系统设施的一种表述形式，其含义为系统设施中包含设备系统，是属广义设施范畴的概念。
2、设施与建筑物的关系。
（1）系统设施与建筑物的关系。从大的区域环境角度来说，当把物业看成一个具有某种功能的建筑物时，此时，也可以认为这是城市大环境中的一个设施，如大型居住设施（居住区等），中心商业设施（商贸区等）、大型交通设施（火车站等）、综合卫生设施（医院等）、大型教育设施（学校等）、综合体育设施（如体育场馆等）。
（2）单体设施与建筑物的关系是，在建筑物中，单体设施一般来说分成两部分，一部分是建筑物本身需要的设施，如建筑主体内配套的设施，如门、窗、楼梯、阳台、雨蓬、檐沟、水池水箱等等；另一部分是为使建筑物具有使用价值而与之配套的设施，如基本生活设施、安全防范设施、排水沟（管）、集水坑等等。
3、设施与设备的关系。总的来说，设施要比设备还要复杂，两者的关系是：
（1）在系统环境下，设施与设备是有区别的。不管是设施，还是设备，如果是一个系统，则在这一系统中两者可能相互包容，即系统设施中可能包含设备，同样，在设备系统中也可能包含单体设施，但设备系统只能为系统设施所包容。对于复杂设施，一般是系统设施，其中通常包括许多设备、装置等，如电力系统设施，就包括发电机组、变压器、配电柜等构成的电力设备系统，还包括了发电机房、馈电线路、电力线网等设备系统外的设施。
（2）设备系统中也包含一些单体设施。如与物业主体建筑配套的发电设备系统，就有冷却水池、排风管道或通风井道等单体设施；又如供水设备系统，需要安装和固定水泵机组的基础台架，输送水力的管网等单体设施。
（3）一般来说，设备是具有独立使用功能和一定性能的机械、机器、装置和特殊工具等。一般情况下，主体设备具有动力装置的居多；同样，除系统设施外，一般情况下，单体设施不含动力装置的居多。
4、设施与构筑物、场地的关系。
（1）除特殊外，一般来说构筑物属土建部分居多，与设施之间的关系是相互交杂的，构筑物有的本身就是设施的一部分，如道路，即归交通设施，也属构筑物，还有围墙，既属小区围护和防范设施，但也属构筑物。
（2）设施对场地来说一般是包含、配套和辅助的关系。如物业小区的绿化部分属场地范畴，在绿化系统设施中，除包含绿化场地外，还包含有与绿化场地相配套的灌溉、围护、保护等设施，绿化植物的说明指示牌等起辅助作用的设施等。
五、初步结论
1、在系统环境下，物业的系统设施要比相对应的其他物业系统要大。所以，在物业管理日常活动中，人们不仅应重新认识物业管理的对象之一的设施，重视设施在物业中的地位和作用，而且应该用系统的理论和方法解决设施管理中的各种问题，做好设施的维护和管理工作。
2、设施概念具有非常广泛的内涵。在物业管理的对象中，设施是以多种实物形态存在的，不仅与其他物业管理对象交织在一起，而且有时还以非常简单的形式表现其作用，因此具有广泛性和复杂性。对于物业管理者来说，准确认识设施，寻找其存在和使用的特点和规律，是有效开展对其维护和管理的前提。
3、物业设施有系统设施和单体设施之分。物业的系统设施是指与物业主体建筑配套的设施主体与其他建筑物、构筑物、设备、场地及其他单一的设施等人工造物的组合体。物业的单体设施是指除本身以外不含其他的建筑物、构筑物、设备、场地等，具有独立效用的单一人工造物，或是作为建筑物、构筑物、设备、场地等的辅助物。
4、一般来说设施与设备有区别。在系统环境下，设施的范畴要比设备大，这从本文第一点结论就可推断而得，因此设施与设备是不同的；当设施只是起辅助和配套作用时，大多数情况下，也不等同于设备。正因为如此，人们要用系统的理论和方法，重视系统内各相关因素的正常关系，不仅维护和管理好设备，也要维护和管理好设施。这是因为，设备的正常使用不仅要求设备本身要完好处于正常状态，而且也依赖于配套的或起辅助作用的单体设施的正常完好。如前文提及的电梯设备，当井道壁开裂严重就会影响轨道安装要求的固定性，底坑渗水会造成缓冲器、补偿链装置、对重装置等的锈蚀失效，曳引机组安装基础损坏就会影响主机的运行性能等。
六、后续语
通过本文上述的分析和探讨，所得出的结论是初步的。在目前有关物业设施的基础理论较为缺乏的情况下，需要有关专业人士进一步地研究总结，以便使物业管理活动，尤其是对设施的管理活动更加科学化、专业化，更好地确保物业的保值和增值。因此，积极开展对设施的理论研究，加强对设施的科学合理地维护和管理，是一件非常有现实意义的活动。
参考文献
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www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：物业知识教材：供电设备设施维修管理
物业知训教材：供电设备设施维修管理
供电设备设施的维修有两方面的含义，一方面是搞好供电设备的维护，使设备设施在最佳运行状态下工作;另一方面是当供电设备设施出现故障时，及时修复尽快恢复供电，减少停电给生活和工作带来的不便。
供电设备设施维修管理，由工程部供电设备管理员结合辖区内的供电设备设施情况，制定出物业公司的《机电设备管理工作条例》、设备设施维修计划，组织人员施工和施工后的验收等，通过一系列管理活动，争取以最少的消耗获得最大的维修效果，最大限度的满足用户要求。
一、供电设备设施的养护管理
供电设备的养护目的是，消除事故隐患，防止供电设备设施出现较大故障，以减少不必要的经济损失。供电设备设施的养护由值班电工负责实施。按照《机电设备管理工作条例》中的规定，定时对设备设施进行养护。
1.低压配电柜的养护
低压配电柜的养护，每半年一次。养护的顺序是:先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。
(1)养护前的准备
低压配电柜养护前一天，应通知用户拟停电的起止时间。将养护所需使用工具和安全工具准备好，办理好工作票手续。由电工组的组长负责指挥，要求全体人员思想一致，分工合作，高效率完成养护工作。
(2)配电柜的分段养护
当配电柜较多时，一般采用双列方式排列。两列之间由柜顶的母线隔离开关相连。为缩减停电范围，对配电柜进行分段养护。先停掉一段母线上的全部负荷，打开母线隔离开关。检查确认无电后，挂上接地线和标示牌即可开始养护。
①检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹，紧固连接螺栓确保连接紧密。母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。
②检查配电柜中各种开关，取下灭弧罩，看触头是否有损坏。紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土，试验操动机构的分合闸情况。
③检查电流互感器和各种仪表的接线，并逐个接好。
④检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。
在检查中发现的问题，视其情况进行处理。该段母线上的配电柜检查完毕后，用同样的办法检查另一段。全部养护工作完成后恢复供电，并填写《配电柜保养记录》。
2.变压器的养护
变压器的养护每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班电工进行外部清洁保养。在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。测定变压器的绝缘电阻，当发现绝缘电阻低于上次的30%~50%时，应安排修理。
二、供电设备设施的维修的管理
供电设备和设施的修理是指对供电设备中出现的故障进行的修复。较大的维修项目如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和试验等，一般采用外委维修的方式。供电设备管理员，根据维修保养计划，委托供电公司对辖区内的变压器和高压断路器进行检修和试验。此项工作的程序是：供电设备管理员填写《外委维修申请表》，经物业管理公司同意后与供电公司签署维修协议。
维修时由配电室值班电工负责监督，并将结果记录在《变压器维修记录》和《配电设施维修记录》内。大修后的试验结果由供电公司填写试验报告，交供电设备管理员并进行财务结算。若在供电设备运行中，由于雷击或其他原因出现严重的故障时，首先由值班电工填写《事故报告》经过主管部门审批后再按上述程序处理。
较小的维修项目如路灯照明线路、楼宇内的配电箱及电力计量箱等公共设施故障时，用户直接找配电室的值班电工修理解决即可。若照明灯、电度表是户内个人的物品，用户找配电室的值班电工修理并办理交费手续。值班电工修理后填写维修登记表，并由用户签字。值班电工应及时向财务部门结账、报账。
篇3：纵论物业设备与设施管理
纵论物业设备与设施管理
一、物业管理设施管理概念
所谓物业设施管理(Facility Management，简称FM)，按照国际物业设施管理协会(IFMA)和美国国会图书馆的定义，是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。它综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。物业设施管理这一行业真正得到世界范围的承认还只是近几年的事。越来越多的实业机构开始相信，保持管理得井井有条和高效率的设施对其业务的成功是必不可少的。
尤其是高新技术的发展、环保意识的普及和对人的健康的关心，使物业设施管理行业和物业设施管理专业人员更显得重要。物业设施管理不单为了延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益、降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率的服务、改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化。简而言之，物业设施管理的服务对象是人;物业设施管理的目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。
二、物业设备与设施管理的现状
一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气，传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。
这样的管理思路实施起来就会造成许多问题:诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化(典型如空气品质)等等。据报道，某座180米以上的大型建筑，虽大都设置有BA系统，但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20%，运行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大楼使用多年后，仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。
导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因，首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定，竣工资料亦不完整，但却匆匆赶着验收、评奖，特别是采用了一些智能设备的物业，往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠，却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。
其次，是部分物管企业服务的观念还没树立起来，在工程交付使用后，相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员，没有受过专业培训，颠倒与业主的关系，动辄给业主发布通知、指令，要用户这样、那样，只关心收钱、不高兴办事，客户稍有意见就对人家上纲上线。第三的一个认识误区，就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了，这就是物业设备设施管理的全部工作内容，这个认识在不少物管公司具有普遍性，这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏现象普遍。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人，没有意识到良好的物业环境品质(即各种物业设备设施的运行效果)才是物业设备管理的最高工作目标。
另外，国内物业设备管理的技术含量不高，人才匾乏，招聘合适的设备管理人员比较困难，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设备管理的主流，国内各种层次的培训，但无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。以智能建筑为例，虽然去年10月国家已出台智能建筑设计标准，但各省市在理解和应用上均还存在不同的误区。
三、物业设施管理的经营模式
一般来讲有三种经营模式。第一种是由房地产开发商自主经营的物业设施管理公司。公司有独立的专业人员队伍，管理自己开发的物业。用所提取的物业管理费、设备折旧费和能源费独立核算、自负盈亏。第二种是由社会建立的物业设施管理公司承包大楼的空调系统运行管理，业主与公司之间用契约形式确定彼此的责权利、确定设备系统的产权关系、确定服务质量标准和赏罚规则。第三种是物业设施管理公司带资参建，成为业主的合作伙伴。
公司投入的是空调系统，取得的回报是授运以后的物业管理费、设备折旧费和能源费。用户入户之后就如同缴付水电费、电话费一样按月或按年度向物业设施管理公司缴付冷热费;空调系统的产权归物业设施公司。前两种方式，社会上已在推行，不过还只限于传统概念的“物业管理”，即物业管理公司提供安保和清洁等技术含量不高的服务。由于观念和经营方式还带有浓重的计划经济的色彩，因此除了外资物业管理公司和少数国内公司外，成功的不多;第三种方式，我国的一些电话局已经在试行，效果不错。
结束语
设施管理概念的产生，是物业管理理念的延伸，不少行业的标准都要求与国际水平接轨，物业管理也不例外。设施管理的任务是透过简化企业的日常营运流程，协助客户达到大幅减低成本和提高营运效益为目的。致力提供全面的一站式服务，为客户管理房地产、设施及其它非核心业务，以达成既定的业务计划和策略性的发展目标。目前，设施管理已超越了物业维修和保养的工作范畴，并成为支援机构发展策略的管理系统。
参考资料:
1、中国住宅与房地产信息网，《搞好设备设施管理，提高物业环境品质》伍培 常剑
2、机械工业出版社，《物业管理经营之道》，王荷